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de la part de
UNION DES SYNDICATS DE L’IMMOBILIER
En bref
Mars 2010 - N°5
LETTRE D’INFORMATION
UNIVERSITÉ DE LA COPROPRIÉTÉ,
c’est parti !
Pour la première fois en France, l’UNIS organise
l’Université de la Copropriété. Les copropriétaires et conseils syndicaux pourront s’informer
et se former en suivant des modules successifs,
expliquant l’environnement juridique et
technique de la copropriété, les droits et les
devoirs de chacun. Premier module programmé à
•
Nice (31 mars)
•
Paris (13 avril)
•
Strasbourg (22 avril)
•
Marseille (6 mai)
•
Lyon (19 mai)
→ C’est gratuit !
Renseignements et invitations sur notre site :
unis-immo.fr
LOYERS,
Pour l’année 2009, les loyers sont restés
quasiment stables (+0,1%) et le recul de l’activité
est confirmé (faible taux de mobilité résidentielle
entraînant une montée rapide de la vacance
locative).
Les tendances dans les villes :
•
Toutes les grandes villes connaissent une
baisse des loyers.
•
Dans les régions où le marché n’est pas
attractif, la hausse de la vacance locative est
catastrophique.
LES LOYERS DU MARCHÉ LOCATIF PRIVÉ
EN 2009, LES PERSPECTIVES POUR 2010
L’ACTIVITÉ DU MARCHÉ : HÉSITATIONS
En 2009, l’activité du marché locatif privé est descendue à son plus bas
niveau depuis la fin des années 90. Le ralentissement du marché a été
brutal, face à une demande déprimée par la crise : pour un taux de mobilité
résidentielle de 25.8 % en 2009, le recul de l’activité a été de l’ordre de
5.8 % sur un an. Depuis 2006 en effet, et en dépit du ralentissement de la
hausse des loyers, le taux de mobilité résidentielle recule : en 2009, ce sont
ainsi plus de 180 000 candidats à la location qui n’auront pu réaliser leur
projet de mobilité résidentielle. Dans ce contexte, les délais moyens de
remise en location se sont allongés, alors que les exigences des candidats
à la location sont plus grandes que par le passé : ainsi, la durée de la
vacance locative s’est accrue de 7.4 % en 2009 pour s’établir à son niveau
le plus élevé depuis 1998.
Mais la dégradation du marché n’a pas été régulière sur l’ensemble de
l’année 2009. Le premier semestre avait été particulièrement mauvais,
encaissant par exemple l’essentiel du recul de la mobilité résidentielle,
alors que durant l’été, le marché s’est stabilisé sans vraiment se ressaisir
cependant.
C’est dans ce contexte que l’année 2010 a débuté : par exemple, la mobilité
résidentielle se maintient à peu près au niveau qui était le sien en 2009 à la
même époque. Mais la vacance locative s’allonge à nouveau, en
progression de 3.9 % sur un an (et donc, de 11.7 % depuis 2008). Le
marché reste inquiet, hésitant.
LES LOYERS DE MARCHÉ : STABILITÉ
Les tendances des loyers sont alors à la mesure des hésitations du marché.
Après s’être affichés en recul de 0.8 % sur un an au milieu de l’été, les
loyers de marché enregistrent finalement une très lente progression en
2009 : + 0.1 %, confirmant le ralentissement amorcé dès 2006 (+ 1.5 % en
2008 et + 2.0 % en 2007). Ils ont pourtant bénéficié du regain d’activité
constaté sur la seconde moitié de l’année et afin de mettre en location leurs
biens sur un marché moins « tendu » qu’auparavant, les bailleurs doivent
intensifier l’effort d’amélioration et d’entretien avant la remise en
relocation.
Pour 2010, l’année commence avec des loyers en progression de 0.6 % sur
un an. Dans l'ensemble, cette faible progression des loyers concerne à peu
près tous les types de logements.
Dans ce contexte, les loyers baissent en ce début d’année 2010 dans 46.2
% des villes (43.8 % des villes en 2009, à la même époque).
Mais pour 53.2 % des villes, les loyers continuent d’augmenter
(56.2 % des villes en 2009, à la même époque)
En 2010, la hiérarchie des régions est comparable à celle que
CLAMEUR observe depuis plusieurs années :
• entre l’Ile de France, région la plus chère à 17.4 €/m² en moyenne
et le Limousin, région la moins chère à 8.1 €/m², la différence est
toujours de l’ordre de 1 à 2 ;
• hors le Limousin, les régions les moins chères sont alors la
Champagne-Ardennes, la Franche-Comté et la Lorraine autour
de l’ordre de 8.5 €/m² ;
• puis viennent l’Auvergne, la Bourgogne, la Bretagne, les Pays de
Loire ou la Picardie entre 9 et 9.5 €/m² ;
• de 9.5 à 10 €/m², on trouve l’Alsace, le Centre et Midi-Pyrénées ;
• de 10 à 10.5 €/m², on trouve alors l’Aquitaine et PoitouCharentes ; puis entre 10.5 et 11 €/m², la Basse Normandie, la
Haute Normandie, le Languedoc-Roussillon, le Nord-Pas-deCalais et Rhône-Alpes ;
• et au delà de 12.0 €/m², PACA.
LA RELOCATION : DIFFICULTÉS
Lorsque dans le cas des relocations, les propriétaires bailleurs
remettent leurs biens sur le marché, on constate en général un
relèvement du niveau du loyer pratiqué entre l’ancien et le nouveau
locataire : en moyenne, de 1998 à 2010, le relèvement des loyers
pratiqués a ainsi été de 5.6 %. Cependant, le différentiel de loyer
entre deux locataires va dépendre de la nature des travaux réalisés à
cette occasion (outre, notamment, l’état du marché locatif,
l’ancienneté du bien et le temps d’occupation du logement par le
précédent locataire)
•
si des travaux d’amélioration et d’entretien du bien sont
effectués (dans 27.8 % des relocations), permettant dans la plupart
des cas une remise aux normes « techniques » du logement, le
différentiel de loyer sera en moyenne de 7.8 % (de 10.6 % sur Paris,
par exemple) ;
•
si en revanche il ne s’agit que de travaux courants et pour
des coûts d’intervention moins importants (dans 53.4 % des
relocations), le différentiel de loyer sera plus faible en moyenne de
4.3 % (de 5.0 % sur Paris, par exemple) ;
•
si enfin le logement est présenté à la location en l’état (dans
18.8 % des relocations), le différentiel de loyer sera en moyenne de
seulement 0.5 % (de - 0.5 % sur Paris, par exemple).
Source : Clameur, 10 mars 2010
Nos commissions internes travaillent sur ces questions et portent
notre vision. Le concours UNIS 21 vous permettra de nous faire
évoluer.
Néanmoins, nous pouvons déjà vous indiquer les grandes lignes qui
ressortent du projet de loi, dit «Grenelle 2», voté par le Sénat :
• la performance énergétique est un objectif prioritaire
• les moyens d’y parvenir touchent la structure du bâti, ses
équipements privés ou collectifs, les comportements des usagers
• nos modes de décision doivent évoluer pour que l’intérêt général
rencontre l’intérêt particulier.
Quels sont les outils en cours d’évolution ?
Les plus classiques et les moins onéreux à mettre en place concernent
la répartition des charges au compteur plutôt qu’au millième, source
de réduction des consommations.
Les plus utiles consistent à établir un diagnostic thermique,
largement subventionné à ce jour.
Nous défendons le diagnostic pour l’immeuble opposable aux tiers
lors des ventes ou locations afin que les travaux collectifs soient
votés par tous les propriétaires et non pas seulement ceux des
appartements les bien moins «classés».
Certains travaux relèvent de la sphère privée mais concernent la
performance collective, comme les fenêtres.
Une réflexion se fait jour pour permettre le vote à la majorité de
l’article 25 (majorité des voix de la copropriété) de ces travaux.
Marc Sagnimorte
AGENDA
Salons & manifestations de l’UNIS
• Clermont-Ferrand, du 12 au 15 mars : Salon de l’habitat
• Chalon-sur-Saône, du 12 au 15 mars : Salon de l’habitat & de
l’immobilier
• Lyon, du 12 au 14 mars : Salon de l’immobilier Rhône-Alpes
• Utrecht (Pays-Bas) du 26 au 28 mars : Salon immobilier
• Nice, 31 mars : Université de la Copropriété
• Paris, 13 avril : Université de la Copropriété
• Strasbourg, 22 avril : Université de la Copropriété
• Marseille, le 6 mai : Université de la Copropriété
• Lyon, 19 mai : Université de la Copropriété et Journée des conseils
syndicaux
• Bruz, le 17 juin (Rennes Métropole) :Université de la Copropriété
• Toulouse, le 22 juin : Salon de la Propriété
LOI GRENELLE II
Après la loi «Grenelle» votée par 543 députés sur 547, nos élus
préparent la loi «Grenelle 2».
L’UNIS participe à la réflexion de la mise en œuvre du chantier
Grenelle, à travers sa présence active dans le Plan Bâtiment Grenelle,
conduit par Philippe PELLETIER.
Que devons-nous retenir de l’évolution de ces travaux ?
Le développement durable devient une question centrale de nos
modes de vie. Les derniers événements climatiques montrent notre
fragilité. Un des aspects majeurs de l’action engagée porte sur la
maîtrise de la consommation énergétique.
Etes-vous concernés ? Comment l’immeuble peut-il répondre à vos
besoins ? Quelles sont les limites entre intérêt collectif et intérêt
privé ?
Directeur de la publication :
Serge IVARS
Président de l’UNIS
Rédacteur en chef :
Géraud DELVOLVÉ
60, rue Saint Lazare
75009 PARIS
unis-immo.fr