les loyers de marché à

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Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
ADVENIS - APAGL - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 - CITYA-BELVIA IMMOBILIER
CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CONSTRUCTA - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB
FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER
H&D (SIRES) - ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF - NEXITY - ORALIA
PACT - PLURIENCE - SELOGER - SERGIC - GROUPE SNI - SNPI - SOGEPROM
SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - UNIS - UNPI
Paris, le 8 septembre 2015
LA CONJONCTURE DU MARCHE LOCATIF PRIVE
Les loyers de marché à fin août 2015
Michel MOUILLART
Professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest, FRICS
-2-
Sommaire
1. Observer et connaître les marchés locatifs privés
2. L’activité du marché locatif privé
3. L’évolution des loyers de marché
4. Les loyers de marché dans les villes
5. L’effort d’amélioration et d’entretien
6. En conclusion
-3-
1. Observer et connaître les marchés locatifs privés
CLAMEUR communique, dans le cadre de son « Tableau de Bord » semestriel,
sur 1 526 villes, regroupements de communes et pays de plus de 10 000 habitants.
Et comme CLAMEUR observe aussi les territoires de moins de 10 000 habitants, il couvre
95.9 % du marché locatif privé et 91.6 % de la population résidente en métropole.
Afin d’élargir sa capacité d’observation du marché, CLAMEUR traite l’ensemble
des villes, regroupements de communes et pays de plus de 2 500 habitants,
Métropole et DOM confondus.
Le « Recueil des loyers » classe ainsi 4 648 territoires,
en distinguant les loyers selon le type de logements (studio/1 pièce, 2 pièces, …)
:
3 129 villes (72.5 % des villes de plus de 2 500 habitants)
et 1 519 EPCI (74.0 % des EPCI de plus de 2 500 habitants), hors les doubles comptes.
Par exemple, dans un département tel celui du Finistère, CLAMEUR observe 46 villes et 20 EPCI.
-4-
La représentativité départementale de
CLAMEUR sur le marché locatif privé
(Source : CLAMEUR /août 2015/)
France entière : 19,4 % du marché
(1 bail signé sur 5 dans CLAMEUR)
-5-
2. L’activité du marché locatif privé
Depuis le début 2015, la reprise d’activité du marché locatif privé se renforce. Les mois
d’été ont été remarquables : la mobilité s’établit nettement au-dessus de sa moyenne de
longue période. Elle retrouve le niveau des années d’avant la grande dépression.
La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /août 2015/
Taux de mobilité (en %)
30,6
30
29,7
29,5
29,5
29,7
29,2
28
28,1
29,4
28,4
Moyenne
1998-2015
28,1
28,2
27,7
27,3
27,1
27,1
27,0
26,8
26
26,1
26,2
24
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
-6-
La mobilité résidentielle se redresse dans la quasi totalité des régions.
Mobilité résidentielle en 2015 (en %)
(Variation annuelle moyenne 2011-2015 : en %)
Elle se redresse, parfois de
façon assez vive, dans 18
régions.
Elle recule toujours, après
plusieurs années de
dépression du marché, en
Ile de France, dans le
Limousin et en RhôneAlpes.
Ces évolutions sont sans
lien avec les niveaux des
loyers : l’activité se
contracte dans le Limousin
où les loyers sont parmi les
moins élevés alors qu’elle se
redresse dans le Languedoc
Roussillon ou en PACA où
les loyers sont parmi les
plus élevés.
France entière en 2015 : 29,5 %
(variation annuelle moyenne 2011-2015 : +1,2 %)
-7-
Dans la plupart des grandes villes, la mobilité se redresse. Par exemple à Marseille, alors
que le marché se dégrade toujours sur Paris …
La mobilité résidentielle des locataires parisiens d'après CLAMEUR /août 2015/
La mobilité résidentielle des locataires marseillais d'après CLAMEUR /août 2015/
34,8
22,7
22,5
30,7
30
30,0
30,0
29,2 29,0
26
28,8
25,9
Moyenne
1998-2015
23,6
22
20,0
20,9
19,4
19,1 18,8
19,2
18
34
22,4
22,0
22
21,8
21,8
21,1
20,8
20
19,8
Moyenne
1998-2015
19,2
19,3
18,7
18,7
18,0
18
18,3
18,6
17,4
17,4
18,0
16,7
14
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Sur Marseille, la mobilité se redresse à 19.2 %
depuis le début 2015. La pression de la demande a
contribué au redémarrage du marché, même si
l’activité reste de 30 % inférieure au niveau de la
première moitié des années 2000.
17,1
17,2
16,5
16
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Sur Paris, la mobilité diminue encore en 2015. La
situation de ce marché est particulièrement
critique, compte tenu de la pression de la
demande. La mise en œuvre de l’encadrement des
loyers ne devrait guère améliorer la situation.
-8-
3. L’évolution des loyers de marché
Début 2015, en dépit de la reprise du marché, les loyers de marché ont baissé (- 0.9 % à fin
février, en GA). Habituellement les loyers se ressaisissent au printemps et l’été confirme la
tendance. Mais la diminution des loyers reste rapide (- 1.4 % sur les 8 premiers mois de 2015, en GA).
L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (en %) :
un hiver déprimé, puis généralement un rebond dès le printemps ... sauf en 2015
2,4
2
1,5
0,9
1
1,2
1,1
0,7
0,5
0,2
0
0,1
-0,1
-0,8
-0,9
-1
-1,4
-1,5
-2
0,6
Février
2012 (+ 2,1 %)
Mai
2013 (+ 0,5 %)
Août
2014 (+ 1,0 %)
Novembre
2015
-9-
Depuis 2006, les loyers de marché : + 1.1 % par an, en moyenne, sous l’inflation (+ 1.3 % en
moyenne, chaque année). De 1998 à 2006 ces loyers avaient cru de 4.0 % chaque année,
pour une inflation de 1.8 % par an. Depuis 2011, la hausse des loyers : + 0.6 % par an, en
moyenne, pour une inflation estimée par l’INSEE de 0.8 % par an, en moyenne.
Taux de variation des loyers (en %)
La variation des loyers de marché d'après CLAMEUR /août 2015/
6
4
Moyenne
1998-2006
4,0
Moyenne
1998-2015
2,5
2
0
1,5
Prix à la consommation
1998-2015
Moyenne
2007-2015
1,1
-2
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
- 10 -
Depuis le début 2015, la baisse des loyers est très rapide sur les petits logements.
L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /août 2015/)
4,5
Variation des loyers en %
3,1
3,0
2,3
1,8
1,5
1,2
2,9
2,6
1,7
1,5
1,3
0,9
0,5
0,1
0,0
0,1
-0,5 -0,6
-0,5
-0,2
-0,5
-1,3
-1,5
-2,7
-3,0
Studios et 1 pièce
(22,1 % du marché)
Août 2012 (+ 1,2 %)
2 pièces
(33,1 % du marché)
Août 2013 (+ 0,1 %)
3 pièces
(26,5 % du marché)
4 pièces
(12,2 % du marché)
Août 2014 (+ 0,7 %)
5 pièces et plus
(6,1 % du marché)
Août 2015 (- 1,4 %)
- 11 -
4. Les loyers de marché dans les villes
Sur un marché en reprise rapide, les loyers reculent toujours dans 55.4 % des villes de plus
de 10 000 habitants. C’est une situation que CLAMEUR n’a jamais observé depuis 1998.
L'évolution des loyers de marché dans les villes de plus de 10 000 habitants
Proportion des villes concernées
65,3 65,5 66,3
60
61,4 62,5
55,4
50,4
49,6
44,6
40
34,7 34,5 33,7
Août 2009 (- 0,8 %)
Août 2010 (+ 1,4 %)
38,6 37,5
Août 2011 (+ 0,9 %)
Août 2012 (+ 1,2 %)
Août 2013 (+ 0,1 %)
Août 2014 (+ 0,7 %)
20
0
Août 2015 (- 1,4%)
Loyers à la baisse
Loyers à la hausse
- 12 -
Les loyers baissent dans 85.0 % des villes (de plus de 148 000 habitants).
Ils augmentent un peu plus vite que l’inflation dans les 3 autres villes (15.0 % des villes).
Variation Variation Variation Variation°
Ville
2015
2014
2013 entre 2011 et
(en %)
(en %)
(en %) 2015 (en %)
LE MANS
9,0
0,7
2,0
-0,3
0,1
BORDEAUX
12,7
0,3
2,0
0,1
1,4
REIMS
12,1
0,3
1,2
3,3
1,5
DIJON
11,1
-0,1
-0,1
1,4
0,8
TOULOUSE
11,8
-0,4
0,3
0,9
0,9
SAINT ETIENNE
7,7
-0,5
-3,7
2,2
-0,2
GRENOBLE
11,8
-0,8
-0,4
1,0
0,3
NANTES
12,2
-0,9
1,9
0,9
1,0
NICE
15,3
-1,3
2,5
2,0
1,7
MONTPELLIER
13,6
-1,3
0,9
0,2
0,5
° Hausse moyenne des prix à la consommation : + 1,1 % (2011-2015)
Loyer 2015
(en €/m²)
Ville
Loyer 2015
(en €/m²)
RENNES
ANGERS
NIMES
PARIS
STRASBOURG
LILLE
LE HAVRE
TOULON
LYON
MARSEILLE
12,0
10,0
10,0
24,8
12,3
13,2
11,0
10,7
12,6
11,9
Variation Variation Variation Variation°
2015
2014
2013 entre 2011 et
(en %)
(en %)
(en %) 2015 (en %)
-1,4
1,8
-0,6
0,1
-1,4
1,0
-1,6
-0,7
-1,6
-0,4
1,5
-0,2
-1,8
2,8
1,6
1,8
-1,8
1,4
0,8
0,7
-2,0
2,1
-2,2
-0,1
-2,2
1,5
-1,7
-0,7
-2,2
-1,1
0,6
0,4
-3,6
2,1
1,8
0,6
-5,2
0,6
-0,6
-0,9
- 13 -
Le mouvement de ralentissement des loyers est général et (presque) régulier depuis 2006.
PARIS
LE MANS
MARSEILLE
6
NIMES
LYON
3
ANGERS
TOULOUSE
0
DIJON
NICE
-3
-6
GRENOBLE
NANTES
TOULON
STRASBOURG
SAINT ETIENNE
Lecture du graphique
sur Lille :
+ 5.0 % en moyenne chaque
année, de 2000 à 2006 . Le
ralentissement s’est amorcé
de 2006 à 2011 : + 3.8 % par
an. Les loyers ont alors reculé
de 0.1 % par an depuis 2011 :
- 2.0 % en 2015.
MONTPELLIER
LE HAVRE
BORDEAUX
REIMS
LILLE
RENNES
2000-2006
2006-2011
2011-2015
2015
- 14 -
5. L’effort d’amélioration et d’entretien
Le marché s’est ressaisi. Mais alors que les loyers de marché reculent, l’effort
d’amélioration et d’entretien des logements ne se relève pas : 15.8 % des logements sont
reloués après travaux d’amélioration et d’entretien en 2015.
L'effort d'amélioration et d'entretien d'après CLAMEUR /août 2015/
36
33,0
32,0
32,5
Part avec travaux (en %)
30
25,7
24,7
24
25,6
23,4
23,4
23,3
23,5
22,7
22,8
23,2
20,6
19,9
18
Moyenne
1998-2015
18,6
18,0
16,6
15,8
12
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
- 15 -
Et depuis 2009, le recul de l’activité s'est accompagné d’un allongement des délais de
remise en location (+ 24.0 %). La montée de la vacance représente 1.9 semaine de recettes
perdues. Le niveau actuel de la vacance, près de 6.1 semaines en moyenne, équivaut
chaque année à une perte de 3.5 % des loyers perçus.
La vacance locative d'après CLAMEUR /août 2015/
Vacance locative (base 100 en 1998)
130
127,8
124,0
120
112,8
110,9
112,6
110
107,4
106,0
108,8
103,4
102,5
100,4
100,4
100
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
- 16 -
6. En conclusion
19.8 % des nouveaux baux affectés par l’encadrement des loyers, hors impact du mécanisme de
complément de loyer : 3.4 % des logements parisiens, une baisse moyenne des loyers de 21.4 %.
En %
29,4
30
L'impact potentiel de l'encadrement des loyers à Paris :
le marché (Source : CLAMEUR /août 2015/)
23,8
21,4
19,8
20
18,2
18,2
16,7
18,1
17,7
15,6
10
0
Studios / 1 pièce
2 pièces
Part du marché concernée par l'encadrement
3 pièces
4 pièces et plus
Ensemble du marché
Baisse moyenne des loyers concernés
- 17 -
Et l’encadrement va impacter les renouvellements de baux : 2.5 % des logements parisiens,
pour une baisse de loyer, de 15.8 %, en moyenne !
Au total, près de 6.0 % des loyers parisiens devraient donc baisser, fortement : ce qui
représente chaque année près de 23 000 logements locatifs privés.
Les loyers les plus bas devraient en revanche être pénalisés par une réévaluation du loyer si
ce dernier est inférieur au loyer médian de référence minoré : 10.6 % du marché parisien et
12.3 % des baux en cours. Compte tenu du taux de mobilité des locataires parisiens et de la
part de ceux dont le bail arrive à renouvellement : 3.3 % des locataires (13 000 ménages),
une augmentation de loyer … de 10 à 20 %, probablement.
Entre les hausses et les baisses de loyer : 9.2 % des logements parisiens touchés chaque
année, un peu moins de 36 000 ménages.
- 18 -
Quelques remarques conclusives
Outre le découpage de l’espace parisien en 14 zones et 16 sous marchés, 4 groupes de
locataires répartis selon l’ancienneté d’occupation de leur logement ont été constitués :
aucune précision n’a été apportée sur les conséquences de cela …
Peu d’explications ont été apportées sur l’échantillon utilisé pour calculer les médianes.
Le « regroupement » de quartiers tire vers le bas le niveau des médianes : par exemple,
celles de Javel sont toujours inférieures à celles d’Auteuil, de l’ordre de 2 €/m² … de quoi
accentuer l’impact des conséquences de l’encadrement sur Auteuil.
Prendre en compte l’ensemble des baux en cours pour déterminer les médianes, revient
mécaniquement à réduire de 2 €/m² le loyer de référence, hors les conséquences de
l’écrêtage qui résultera du jeu de l’encadrement.
Faute d’un nombre de données suffisant pour évaluer les médianes de référence, l’OLAP
précise que seuls 124 des 224 segments de marché (55.4 % du parc parisien) ont été pourvus
d’une médiane déterminée à partir de loyers constatés.
- 19 -
ADVENIS - APAGL - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 - CITYA-BELVIA IMMOBILIER
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