Présentation préemption des collectivités

DROIT DE PREEMPTION DES COMMUNES SUR LES FONDS DE COMMERCE, FONDS
ARTISANAUX, BAUX COMMERCIAUX ET TERRAINS DESTINES A ACCUEILLIR UN PROJET
COMMERCIAL
En vue du maintien de la diversité des commerces dans les centres-villes la loi a instauré un droit de
préemption au profit des communes sur les cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux et sur
celles des baux commerciaux.
La loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008, le décret n°2009-753 du 22 juin 2009 et la loi de
modernisation du droit du 22 mars 2012 sont venus modifier les dispositions du décret n°2007-1827 du 26
décembre 2007. Ces textes ont été insérés dans le Code de l’urbanisme (articles L.214-1 et R.214-1 et
suivants).
1. Délimitation d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité
Lorsqu’une commune envisage d'instituer le droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de
commerce, les baux commerciaux et les terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface
de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés, le maire soumet pour avis le projet de délibération du
conseil municipal à la Chambre de Commerce et d'Industrie et à la Chambre des Métiers et de l'Artisanat
dans le ressort desquelles se trouve la commune.
Le projet de délibération est accompagné du projet de plan délimitant le périmètre de sauvegarde du
commerce et de l'artisanat de proximité et d'un rapport analysant la situation du commerce et de l'artisanat
de proximité à l'intérieur de ce périmètre et les menaces pesant sur la diversité commerciale et artisanale.
En l'absence d'observations de la Chambre de Commerce et d'Industrie et de la Chambre des Métiers et de
l'Artisanat dans les deux mois de leur saisine, l'avis de l'organisme consulaire est réputé favorable.
La délibération du conseil municipal délimitant le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de
proximité fait l'objet de mesures de publicité et d'information.
La délibération du Conseil municipal instaurant le périmètre de sauvegarde est affichée en mairie et insérée
dans deux journaux diffusés dans le département.
Depuis la loi du 18 juin 2014, la commune à la possibilité de déléguer le droit de préemption à un
établissement public y ayant vocation, à une société d’économie mixte, au concessionnaire d’aménagement
ou au titulaire d’un contrat de revitalisation artisanale ou commerciale .(article L.214-1 du code de
l’urbanisme)
2. Aliénations à titre onéreux de fonds et de baux soumises au droit de préemption communal
Dans le périmètre délimité, le décret de 2009 prévoit que le droit de préemption communal s'exerce
à l'occasion des aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce, de baux
commerciaux ou de terrains portant des commerces ou destinés à porter des commerces dans un délai de
cinq ans à compter de leur aliénation, dès lors que ces commerces sont des magasins de vente au détail ou
des centres commerciaux ayant une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés.
Toutefois, si l’aliénation à titre onéreux est consentie dans le cadre d'un plan de redressement ou de
liquidation judiciaire et s'il s'agit d'un transfert total de l'entreprise ou du transfert d'un ensemble d'éléments
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d'exploitation qui forment une ou plusieurs branches complètes et autonomes d'activités, le droit de
préemption ne peut être utilisé.
Il semble en revanche qu'il puisse s'exercer lorsque le plan de redressement ou, de liquidation ordonne
l’aliénation à titre onéreux isolée du fonds ou du bail.
3. Mise en œuvre du droit de préemption communal
3.1. Déclaration préalable du cédant
A l'intérieur du périmètre de sauvegarde, chaque cédant doit, à peine de nullité, effectuer auprès de
la commune une déclaration préalable précisant le prix et les conditions de la cession du fonds
ou du bail.
Le modèle de déclaration sera établi par arrêté ministériel. Elle devra être adressée au maire en quatre
exemplaires, par lettre recommandée avec AR ou remise contre récépissé aux services municipaux.
Lorsque le fonds, le bail ou le terrain fait l’objet d’une adjudication, la déclaration incombe, selon le cas, au
commissaire-priseur, au greffier de la juridiction ou au notaire chargé de procéder à la vente.
Elle indique le prix, l'activité de l'acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur
contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant,
et précise le chiffre d'affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou
commercial (article L.214-1 du code de l’urbanisme)
Les modalités de la vente sont adressées au maire 30 jours au moins avant la date fixée pour l’adjudication,
par lettre recommandée AR.
Le décret précise que, dans le cadre d'une liquidation judiciaire, en cas de cession de gré à gré d'un fonds
ou d'un bail commercial ordonnée par le juge-commissaire, c'est le liquidateur qui doit procéder à la
déclaration préalable 30 jours avant la vente, en indiquant au maire, à l'instar de l'auxiliaire de justice chargé
de l'adjudication, la date de la vente .
A défaut de déclaration préalable, l'action en nullité de la vente s'exerce devant le tribunal de grande
instance du lieu de situation du fonds ou de l'immeuble abritant les lieux loués ou du terrain.
3.2. Notification par la commune de sa décision au cédant
Dans un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration préalable, le titulaire du droit de
préemption notifie au cédant soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions indiqués dans la déclaration
préalable, soit son offre d'acquérir aux prix et conditions fixés par l'autorité judiciaire, soit sa décision de
renoncer à l'exercice du droit de préemption.
Il notifie sa décision au cédant par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou par remise contre
décharge au domicile ou au siège social du cédant. Lorsque le cédant est lié par un contrat de bail, une
copie de cette notification est adressée au bailleur.
Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption au terme du délai fixé vaut renonciation
à l'exercice de son droit.
En cas de désaccord sur le prix et les conditions de vente, la commune peut, dans les 2 mois de la
réception de la déclaration préalable, saisir le juge de l’expropriation par courrier recommandé avec AR. La
copie de la lettre de saisine et du mémoire adressé à la juridiction doit être notifiée au cédant ainsi qu’à son
bailleur.
En cas d'adjudication, la commune notifie, dans les 30 jours de l'audience, au commissaire-priseur, au
greffier ou au notaire sa décision de se substituer à l'adjudicataire, aux prix et conditions de la dernière
enchère ou de la surenchère. La décision est annexée au jugement ou à l’acte d’adjudication et publiée au
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bureau des hypothèques. Le greffier, le notaire ou le rédacteur de l’acte d’adjudication informent
l’adjudicataire évincé de la préemption.
En cas de préemption exercée lors de vente de gré à gré du fonds ou du bail dans le cadre d'une liquidation
judiciaire, le liquidateur informe l'acquéreur évincé.
La procédure de notification par la commune de son droit de préemption est similaire à celle définie en cas
d'adjudication.
L'acte de cession au profit de la commune est dressé dans les 3 mois suivants, selon le cas, la notification
adressée au cédant, la date de l'acte ou du jugement d'adjudication ou de la décision judiciaire devenue
définitive qui a fixé le prix et les conditions de la cession.
3.3 Délégation du droit de préemption
Le décret 914 du 24 juillet 2015 adapte les dispositions réglementaires du code de l’urbanisme pour tenir
compte de l'article 17 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très
petites entreprises.
Celle-ci a en effet offert aux communes la possibilité de déléguer leur droit de préemption :
- à un établissement public de coopération intercommunale ;
- à un établissement public ayant vocation à exercer leur droit de préemption commercial;
- à une société d'économie mixte ;
- au concessionnaire d'une opération d'aménagement ;
- au titulaire d'un contrat de revitalisation artisanale et commerciale.
4. Rétrocession du fonds ou du bail préempté
Dans un délai de 2 ans ou 3 ans en cas de mise en location gérance après la mise en œuvre du droit
de préemption, la commune doit rétrocéder le fonds de commerce, le fonds artisanal, le bail commercial ou
le terrain, au profit d'un commerçant ou d'un artisan exerçant une activité préservant la
diversité ou le développement des activités dans le périmètre.
Concernant la rétrocession, le décret du 26 décembre 2007 précise que le cahier des charges de rétrocession
est approuvé par délibération du conseil municipal. Il comporte les clauses permettant d'assurer le respect
des objectifs de diversité de l'activité commerciale ou artisanale.
Avant toute décision de rétrocession du fonds artisanal, du fonds de commerce ou du bail commercial, le
maire publie, par voie d'affichage en mairie pendant une durée de quinze jours, un avis de rétrocession.
Cet avis comporte un appel à candidatures, la description du fonds ou du bail, le prix proposé et mentionne
que le cahier des charges peut être consulté en mairie. Lorsque la rétrocession porte sur un bail
commercial, l'avis précise que la rétrocession est subordonnée à l'accord préalable du bailleur. Il
indique le délai dans lequel les candidatures doivent être présentées.
Les personnes candidates à la rétrocession doivent justifier de leur immatriculation au Registre du commerce
et des sociétés ou au Répertoire des métiers ou, lorsqu'elles sont établies dans un autre État membre de
l'Union européenne, d'un titre équivalent leur conférant ou leur reconnaissant la qualité de commerçant ou
d'artisan.
En cas de rétrocession d'un bail commercial, le maire recueille l'accord préalable du bailleur sur le projet
d'acte accompagné du cahier des charges qu'il lui a transmis par lettre recommandée avec demande d'avis
de réception.
Si le bailleur entend s'opposer au projet de rétrocession, il saisit, en la forme du référé, le président du
tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble dont dépendent les lieux loués pour faire
valider son opposition à la rétrocession.
À défaut d'avoir notifié à la commune, dans le délai de deux mois suivant la réception du projet d'acte, la
saisine motivée de la juridiction, le bailleur est réputé avoir donné son accord à la rétrocession.
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La loi du 22 mars 2012 porte à 2 ans le délai ou 3 ans en cas de mise en location gérance du
fonds de commerce ou du fonds artisanal (Code de l’urbanisme L214-2) imparti à la commune pour
procéder à la rétrocession est suspendu à compter de la notification du projet d'acte au bailleur jusqu'au
recueil de l'accord du bailleur ou, à défaut d'accord, pendant la durée de la procédure jusqu'à l'intervention
d'une décision juridictionnelle devenue définitive.
La cession ne peut intervenir avant le terme de cette procédure, sauf accord exprès du bailleur.
La rétrocession est autorisée par délibération du conseil municipal indiquant les conditions de la rétrocession
et les raisons du choix du cessionnaire.
Dans le mois suivant la signature de l'acte de rétrocession, le maire procède à l'affichage en mairie, pendant
une durée de quinze jours, d'un avis comportant la désignation sommaire du fonds ou du bail rétrocédé, le
nom et la qualité du cessionnaire, ainsi que les conditions financières de l'opération.
Si la rétrocession n'est pas intervenue à l'expiration du délai de 2 ans ou 3 ans en cas de location
gérance à compter de la prise d'effet de l'acquisition par le titulaire du droit de préemption, l'acquéreur
évincé, dans le cas où son identité a été mentionnée dans la déclaration préalable, bénéficie d'un
droit de priorité d'acquisition.
L'article L. 214-2 du Code de l'urbanisme, modifié par la loi du 22 mars 2012, autorise expressément la
commune qui exerce son droit de préemption à mettre le fonds en location-gérance pendant la
période qui lui est impartie pour rétrocéder, afin de poursuivre l’exploitation et ainsi de ne pas perdre
de valeur.
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Cette représentation ou reproduction par quelque procédé que ce soit, constituerait donc une contrefaçon sanctionnée
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