Une SCI pour gérer et transmettre son patrimoine

Une SCI pour gérer et transmettre son patrimoine
Souvent présentée comme un outil indispensable en matière de gestion et de
transmission d'un patrimoine immobilier, l’utilisation de la SCI doit cependant faire
l'objet d'un raisonnement approfondi, notamment au regard des objectifs qui conduisent
à sa constitution et des contraintes qu'elle peut générer.
La société civile immobilière (SCI), régie par le code civil, est un regroupement d'au moins deux
personnes, constituée en vue de la détention et de l'administration des biens immobiliers qui lui
sont apportés ou qu'elle achète. Elle est appelée dans ce cas, société civile immobilière «de
gestion».
Environnement juridique
La SCI de gestion est une société civile «classique», mais dont l'objet social est généralement
limité à l'acquisition, la détention et la gestion d'immeubles en vue de leur location. Elle doit se
limiter à l'exercice d'une activité civile (la location de locaux nus) et non commerciale (location
de meublés ou achat/revente d'immeubles par exemple).
Ses associés (au minimum deux personnes physiques - apparentées ou non - ou personnes
morales) n'ont pas de droit direct sur les immeubles composant le patrimoine de la société et
répondent en proportion de leur capital, mais sans limites, des dettes de la société. Ils
organisent enfin librement les modalités de fonctionnement de la société : durée, gérance,
prises de décisions, répartition du résultat, transmission des parts, accueil - ou non - de
nouveaux associés...
La SCI est dotée de la personnalité morale à compter de son immatriculation au registre du
commerce et des sociétés qui est obligatoire.
Incidences fiscales
En principe, la société n'a pas de fiscalité propre, à moins qu'une option pour l'assujettissement
à l'Impôt sur les Sociétés soit formulée, ce sont donc les associés qui supportent
personnellement l'impôt sur le revenu à raison des bénéfices, distribués pu non, leur revenant
au titre des revenus fonciers ; avec donc les mêmes charges déductibles, et la possibilité de
bénéficier, pour l'essentiel, des mêmes régimes fiscaux spécifiques (amortissement «Robien»,
dispositifs « Borloo»,...) quant à la détermination des revenus imposables.
Rapport en société d'un bien immobilier opère une mutation et peut donc générer une
imposition au titre des plus-values des particuliers et engendrer le cas échéant le paiement de
droit d'enregistrement (ou de la TVA immobilière) et de la taxe de publicité foncière.
Les cessions de parts sont soumises au droit d'enregistrement de 5,09 %. Les plus-values de
cessions de parts détenues par un associé sont soumises au régime des plus-values
immobilières. La vente de l'immeuble par la SCI sera taxée selon les mêmes règles, la plusvalue taxable étant imposée pour la quote-part correspondant aux droits de l'associé.
En cas de vente d'un immeuble par la société
La vente est imposée au titre des plus-values immobilières des particuliers prévues pour les
associés personnes physiques dans la mesure où la société est soumise à l'IR (CCI art. 150 U
à 150 UB).
En conséquence :
• exonération de plus-values lorsque l'immeuble est détenu depuis plus de 15 ans ou si le prix
de cession est < 15 000 €.
• application d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la
cinquième. Si l'immeuble vendu est occupé par un associé, l'occupant à titre de résidence
principale, l'exonération de la plus-value pour résidence principale s'applique.
Pour toute information complémentaire, contacter Patrice Chasle ou Elise Manceau,
conseillers juridiques au Céfiga au 02 47 28 30 02.