Le Quitus au syndic professionnel: Pourquoi il

Syndic
Le guitus au syndic professionnel : pourquoi il faut le refuser ?
I est important d'expliquer la
question du vote du quitus au
syndic, souvent mal comprise
par Ies copropriéta ires.
De quoi s'ag it-il ?
I - NATURE DU QUITUS
Beaucoup de syndics continuent à
demander aux copropriétaires
chaque année qu'ils votent le
quitus ). Voyons, une nouvelle
fois, ce dont il s'agit et pourquoi il
ne faut surtout pas donner << gui<<
Éus )).
La question est souvent libellée
ainsi : approbation des comptes
et quitus au svndic, les copropriétaires se prononçant par un
seul vote sur ces 2 points.
Pourtant les points abordés sont
de nature totalement différente
et ne sont pas liés : l'approbation
des comptes est purement comptable, le quitus est juridique.
Le qu itus vaut reconnaissance
que le syndic a correctement
assumé la gestion d'ensemble de
la copropriété au cours de l'exercice considéré, que ce soit dans le
domaine financier ou dans tous
les autres domaines où il a pu
intervenir : contrats, recouvrement des créances du syndicat,
litiges avec les tiers, etc. (Cass. 3e
civ., 6 févr. 1973, CA paris, 21 oct.
1996).
II - LES EFFETS DU QUITUS
Le syndicat des copropriétaires
est responsable des dommages
causés aux copropriétaires et aux
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I
Revue A.R.C./U.N.A.R.C.
tiers par le vice de la construction
ou le défaut d'entretien des par-
ties
commu
nes. (Art.
14
1.10.O7.1965).
Bien que n'étant pas propr;etai.e
de I'immeuble, le syndicêt en est
réputé le << gardien >, et répond
seul des dommages de toute
nature trouvant leur origine dans
un vice de conception ou
un
défaut d'entretien d'une partie
commune, s'il n'a pas engage une
procédu re en son temps.
A ce titre, le syndicat des copro-
priétaires est responsable
toutes Ies décisions prises
de
en
assemblée générale et des consé-
quences de leur exécution. Le
syndic, gui est le mandataire du
syndicat, n'est responsable que
vis-à-vis du syndicat des condi-
tions de mise en ceuvre
des
décisions prises et de leur bonne
exécution ( A r t.l7 L.l O.O7.1 9 65).
En fin d'exercice, le
fautes commises dans I'exerctce
de ses fonctions.
syndic
Le syndicat doit assumer la
ponsabilité des actes et
resdes
engagements souscrits au nom du
syndicat par le syndic.
III.
LES OUESTIONS QU'IL FAUT
SE POSER:
On doit se poser trois types de
questions:
; les copropriétaires sont-ils
informés de la totalité des
actions enoaqées en leur nom
par le syndic ?
> en ont-ils toute la connaissance
préalablement au vote du quitus ?
) s'ils en ont connaissance, les
copropriéta ires sont-ils à même
d'en apprécier toute la pertinence, ont-ils la compétence
pour en juger la qualité, voire
toute la légalité ?
demande à I'assemblée de le
dégager de toute responsa bilité
pour l'exécution de ce mandat
passé, et de le rendre quitte, ou
demment impossible
non, vis-à-vis du syndicat.
répondre à ces questions,
En donnant quitus, les copropriétaires dégagent donc le syndic de
toute responsabilité pour I'ensemble de sa gestion passée.
Mais, en cas de fautes ou d'erreurs
du syndic, préjudiciables au syndi-
De plus, un syndic professionnel
est obligatoirement assuré non
seulement en Garantie Fina ncière,
pour les fonds qui lui sont versés,
mais également en Responsabilité Civile Professionnelle (RCp).
Pourquoi alors lui donner quitus
quasiment les yeux f ermés,
sachant qu'il ne sera plus possible
ensuite (ou très difficile) d'engager sa responsabilité et donc
d'être indemnisé par son assurance RCP pour ses fautes ou
erreurs éventuelles préjudiciables
au syndicat ?
cat, il sera ensuite
quasi
impossible d'engager sa responsabilité, puisqu'il est quitte, sauf à
démontrer une dissimulation
volontaire.
Le syndic, mandataire du syndicat
agissant ès qualités, n'est pas personnellement responsable des
Pour une très grânde majorité
de copropriétaires, il est évide
4" trimestre 2014