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Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin) - 8ème année
L’ÉDITO
■ Du côté de
votre notaire
P. 2
■ Du côté du
parlement
P. 3-6
■ Du côté de l’Europe
P. 7-9
■ Flash fiscal
P. 10-11
■ Le dossier
P. 12-15
Le quasi-usufruit,
aspect civils et fiscaux
■ Du côté des tribunaux
- Stratégie patrimoniale
- Copropriété
- Immobilier institutionnel
et Promotion immobilière
- Environnement
- Urbanisme
et Aménagement
- Droit public
- Droit bancaire et financier
- Droit fiscal
- Droit des affaires
P. 16
P. 17
P. 18-19
P. 20
P. 21
P. 22-23
P. 23
P. 24-25
P. 26
■ Conjoncture :
- Les Indices
- L’Immobilier parisien
L
a satisfaction du client est au centre des préoccupations et des réflexions de notre Etude. Afin
de concrétiser cette approche et de sensibiliser
encore davantage notre équipe, nous avons
engagé une démarche de management de la qualité.
La qualité : quelle notion ! D’aucun penserait que qualité et notaire vont de
pair. Pensant que cette affirmation est insuffisante, nous nous sommes remis
en question afin de mettre notre organisation en adéquation avec les attentes
de nos clients. Le process de l’ISO nous a permis d’atteindre cet objectif.
L’ensemble des collaborateurs et collaboratrices de l’Etude se sont investis
dans ce projet tant au niveau de leur travail que dans leur implication au sein
de l’entreprise.
C’est ainsi que nous avons été certifiés ISO 9001, le 2 avril 2003.
L’organisme certificateur AFAQ nous a accordé son «label», non seulement sur
la rédaction d’actes et le conseil mais encore sur les projets ambitieux de
l’Etude c’est à dire sur la conception et le développement de projet : ce qui
reste exceptionnel dans les professions juridiques !
Ce succès collectif est la démonstration de notre politique tournée vers le
client et une pierre angulaire de l’amélioration et de l’évolution de nos
prestations!
P. 27
P. 28
Alix d’OCAGNE
Directeur de la publication : Maître Ronan BOURGES
Comité de rédaction : Antoine ALLEZ, Sophie AMIEL, Samuel AUGER, Raymond-Xavier
BOURGES, Céline BRUN-NEY, Nathalie CHACUN, Nathalie CLEMENT, Thierry CROIZE,
Catherine DESMONTS, Murielle GAMET, Yann GUEGAN, Virginie JACQUET,
Dan KHALIFA, Carole LVOVSCHI, Marie MAUBERT, Rémy NERRIERE, Julien PAUCHET,
Benoit POIRAUD, Karinn QUIVY, Michèle RAUNET, Dominique RICHARD, Fleur WAGNER.
Impression : La Renaissance Lochoise (37601 Loches)
Conception graphique : L.C création
ISSN : en cours - Dépot légal : Année 2003
Le Bulletin de Cheubreux© est protégé par les règles de la propriété littéraire et artistique.
Toute reproduction est strictement interdite sauf accord express de l’Etude CHEUVREUX.
CHEUVREUX : 77, boulevard Malesherbes - 75008 Paris - Tél : (33) 01 44 90 14 14 - Fax : (33) 01 44 90 14 15
Le Bulletin sur internet : http://www.cheuvreux-associes.fr
u côté de l’Étude
CHEUVREUX
L’actualité de CHEUVREUX
■ Michèle Raunet est co-auteur avec le Professeur Fatôme d’un article
■ Michèle raunet animera une formation EFE (www.efe.fr) le 14
octobre prochain concernant le domaine public. Elle interviendra plus
particulièrement sur les conventions d’occupation domaniale.
intitulé «le retrait des autorisations et des certificats en matière d’urbanisme après la loi du 12 avril 2000 et l’arrêt Ternon», à paraître dans
le prochain annuaire du GRIDAUH.
Des clients nous ont demandé...
■ Je souhaite acquérir un appartement pour le louer. C’est une
«chambre de bonne» qui fait 10 m2. Le vendeur me précise
que l’on peut la louer en toute légalité. J’ai entendu pourtant
parler d’un texte interdisant les ventes de «chambre de bonne»
inférieure à 14 m2. Qu’en est il exactement ? Quels sont les
risques concernant la vente et la location ?
■ L’art
74-1 de la loi SRU interdit de diviser un immeuble en locaux
qui seraient impropres à l’usage d’une habitation. Sont notamment
interdites «toute division d'immeuble en vue de créer des locaux à
usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus
d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation
d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant
électrique». Il est prévu une sanction pénale : «sont punies d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 75 000 euros les personnes
qui mettent en vente, en location ou à la disposition d'autrui des locaux
destinés à l'habitation et provenant d'une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article» (article L1116-1 du Code de la Construction et de l’Habitation).
Cette disposition s’applique aux divisions devant intervenir après le
13 décembre 2000, date de la publication du texte. L’objectif du législateur est d’arrêter la création des chambres de bonnes en divisant un
lot de copropriété pour pouvoir ensuite les vendre ou les louer.
Les chambres de bonnes qui sont issues d’une division antérieure à la
loi SRU peuvent continuer à être louées ou vendues même si leur
superficie est inférieure à 14 m2. Concernant leur location, elles doivent néanmoins respecter la réglementation sur le logement décent,
leur surface devant être de 9m2 au minimum.
■ La loi SRU du 13 décembre 2000 a pris deux dispositions pour lutter
contre les logements inconfortables, voire vétustes ou insalubres.
Les deux textes peuvent s’appliquer cumulativement. Ils ne font pas
référence au même nombre de mètre carré et sont donc sources d’incompréhension pour le grand public. Examinons les deux dispositions
et voyons comment elles s’articulent entre elles.
■ L’article
187 de la loi SRU énonce l’obligation de louer un logement
décent. Il a été ainsi rajouté au début de l’article 6 de la loi du 6 juillet
1989 sur les baux d’habitation : «Le bailleur est tenu de remettre au
locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques
manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé
et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation».
Un décret d’application du 30 janvier 2002 a fixé les normes du
logement décent. Il doit notamment avoir des éléments d'équipement
et de confort (chauffage, eau potable, évacuation des eaux ménagères,
cuisine ou coin cuisine aménagé, installation sanitaire intérieure au
logement comprenant wc, baignoire ou douche, éclairage électrique
suffisant des pièces et accès). En outre, le logement doit comporter au
minimum une pièce principale ayant une surface minimale de 9 m2.
La sanction est d’ordre civil : le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement et faute d'accord entre les
parties, s'adresser au juge, qui peut prescrire les travaux à réaliser et,
à défaut de mise en conformité dans le délai qu'il fixe, peut réduire le
montant du loyer. L’obligation de louer un logement décent s’applique
aux baux en cours (Rép Min n°73577 JOAN 8 avril 2002).
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
Dans votre cas, il faut donc demander à votre acquéreur ou au
notaire la date de la création du lot de copropriété. Si elle est
antérieure au 13 décembre 2000, vous pouvez l’acquérir en toute
légalité. Vous devez dans un deuxième temps vérifier que le logement
a bien les différentes caractéristiques du logement décent telles
qu’elles sont décrites dans le décret du 30 janvier 2002 pour pouvoir
envisager de louer le bien. Il est conseillé afin d’éviter tout litige de
mentionner l’usage que vous comptez faire du bien dans l’acte d’acquisition. Votre vendeur vous garantit ainsi que vous pourrez utiliser
le bien acquis selon cette destination. Vous pourrez ainsi disposer
d’un motif d’annulation de la vente en cas de litige.
■
2
u côté du parlement
Modification de la réglementation des relations financières avec l’étranger
Le régime des investissements directs étrangers en France a été sensiblement modifié par 2 textes parus aux J.O du 9 mars 2003
(décret n°2003-196 du 7 mars 2003 réglementant les relations financières avec l’étranger et arrêté du 7 mars 2003 portant
fixation de certaines modalités d’application du décret n°2003-196 du 7 mars 2003)
Il ressort de ces nouveaux textes que les précédents textes réglementant les relations financières avec l’étranger sont abrogés et
que le régime des relations financières avec l’étranger résulte des dispositions des articles L 151-1 à L 151-4 du code monétaire
et financier et du décret n°2003-196 du 7 mars 2003 et de son arrêté d’application.
Cette nouvelle réglementation définit la notion d’investissements directs étrangers en France ou Français à l’étranger (notion élargie englobant notamment les opérations par lesquelles des non–résidents et des résidents acquièrent au moins 10 % du capital
ou des droits de vote, ou franchissent le seuil de 10 % d’une entreprise résidente ou non résidente) et pose le nouveau cadre des
obligations et formalités imposées aux opérateurs en conservant la distinction traditionnelle entre les investissements soumis à une
simple déclaration administrative et ceux soumis à une autorisation ministérielle préalable délivrée par le direction du trésor
et en ajoutant une obligation de déclaration à des fins statistiques. Rentre en particulier dans cette dernière catégorie les
investissements immobiliers ainsi que des opérations telles que prêts, emprunts, dépôts, etc.…).
À noter au Journal Officiel :
la loi de finances 2003. Elle n'est donc pas rétroactive et ne concerne
que les PEL souscrits depuis le 12 décembre 2002.
Eau : l'individualisation des consommations des
ménages est désormais possible
Loi constitutionnelle relative à la décentralisation
L'ultime étape de la première phase est achevée par la publication de
la loi n° 2003-276 du 28 mars 2003. Pierre angulaire des réformes à
venir, ce texte ajoute à l'article premier de la Constitution, qui définit
les principes fondamentaux de la République, que «son organisation
est décentralisée».
Il reconnaît aux collectivités locales le droit de déroger, à titre expérimental, aux lois et règlements et leur garantit que tout transfert de
compétences venant de l'Etat s'accompagnera d'un transfert de
ressources. Il consacre également, sous conditions, le droit de pétition
des électeurs au sein d'une collectivité territoriale et l'organisation de
référendums locaux.
Aux termes de la loi SRU (article 93), tout service public de distribution d'eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à
l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à l'intérieur des
immeubles collectifs d'habitation et des ensembles immobiliers de
logements, dès lors que le propriétaire en fait la demande. Le propriétaire qui a formulé la demande prend en charge les études et les
travaux nécessaires à l'individualisation des contrats de fourniture
d'eau, notamment la mise en conformité des installations aux prescriptions du Code de la santé publique et la pose de compteurs d'eau.
Lorsqu'elle émane d'un propriétaire bailleur, la demande est précédée
d'une information complète des locataires sur la nature et les conséquences techniques et financières de cette individualisation des
contrats de fourniture d'eau.
La publication du décret d'application de cette disposition (décret n°
2003-408 du 28 avril 2003) va permettre la mise en oeuvre de cette
mesure. Le propriétaire doit adresser sa demande en LR AR. Cette
dernière comprend notamment une description des installations existantes de distribution d'eau en aval du ou des compteurs servant à la
facturation. La personne morale chargée de l'organisation du service
public de distribution d'eau dispose d'un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande complète pour vérifier si
les installations décrites dans le dossier technique respectent les
prescriptions prévues.
Taux d’intérêt légal
Le taux de l'intérêt légal pour 2003 a été publié par décret n°2003-201
du 10 mars 2003. Le taux de l'intérêt légal est fixé à 3,29 %. Il permet
notamment de déterminer le taux de l'intérêt de crédit applicable en
cas de paiement différé ou fractionné des droits d'enregistrement.
Ce taux, dont seule la première décimale est retenue, est fixé annuellement (Doc. adm. 7 A 4322, n° 41). L'intérêt de crédit applicable en
cas de paiement fractionné ou différé des droits d'enregistrement sera
donc de 3,20 %.
Un nouveau formulaire pour les demandes de certificat
d'urbanisme
L'administration publie un nouveau modèle de demande de certificat
d'urbanisme conforme aux exigences de la loi SRU du 13 décembre
2000. Ce document, utilisable que le certificat d'urbanisme demandé
soit détaillé ou de simple information, peut être obtenu auprès des mairies ou des DDE. Il est également accessible sur le site internet du
ministère de l'Equipement :
http://www.equipement.gouv.fr/formulaires/fic_pdf/12107.pdf
Réforme de l’octroi de la prime des Plan d’Epargne Logement
Le décret n° 2003-370 du 18 avril 2003 modifie l'octroi de la prime
d'Etat pour les titulaires de plan d'épargne logement (PEL). La prime
versée par l'Etat est réservée désormais aux titulaires d'un PEL qui
souscrivent un prêt immobilier. Cette mesure est applicable depuis la
mise en place de la loi, adoptée le 12 décembre 2002 dans le cadre de
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
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u côté du parlement (suite)
Un statut pour la gérance des logements HLM
Conditions de validité des autorisations de reconstruction à l’identique
Le régime de la gérance d'immeubles, y compris dans les copropriétés
en difficulté, est désormais ouvert aux OPHLM, aux OPAC, aux ESH
et aux sociétés coopératives de production d'HLM.
Prévue par la loi SRU du 13 décembre 2000, la faculté de recourir à la
gérance d'immeubles est ouverte aux OPHLM, aux OPAC, aux SA
d'HLM (aujourd'hui dénommées «entreprises sociales pour l'habitat»)
et aux sociétés coopératives de production d'HLM. Elle est désormais
encadrée par un dispositif réglementaire inséré aux articles R. 442-15
à R. 442-23 du CCH par le décret du 24 février 2003 qui abroge, à
cette occasion, les articles R. 442-4 et R. 442-5 du même code.
La jurisprudence et la doctrine administrative apportent un éclairage
intéressant sur la légalité des autorisations de construire octroyées
dans le cadre des reconstructions après sinistre. Sur ce point, il est
rappelé que la préservation des droits acquis n'a lieu de s'appliquer
que si la reconstruction est strictement identique. Dans ce cadre et dès
lors que le bâtiment initial a été régulièrement édifié, l'autorisation de
reconstruire ne peut être remise en cause au prétexte d'une prétendue
illégalité du précédent permis.
Ne sont pas considérés comme tels par le Conseil d'Etat (arrêt du
5 mars 2003), les bâtiments construits sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci ainsi que ceux édifiés sur le fondement d'une
autorisation annulée par le juge ou retirée par l'administration. En
dehors de ces cas et dès lors que les conditions d'application de
l'article L. 111-3 du Code de la Construction et de l’Habitation sont
réunies, le permis de construire autorisant la reconstruction ne peut
pas être utilement contesté sur le fondement d'une prétendue illégalité du permis initial.
Rép. min. nº 7447 : JOAN Q, 17 mars 2003, p. 2040
Recherche d'amiante : de nouveaux critères d'analyse
pour les laboratoires
Un arrêté du 6 mars 2003 (JO du 19 mars 2003) fixe les nouvelles
méthodes d'analyse que doivent respecter les organismes accrédités
ayant pour mission de vérifier la présence d'amiante dans les matériaux et produits suspects.
Dans le cadre de leurs opérations de repérage de l'amiante dans les
immeubles bâtis, les opérateurs peuvent parfois être amenés, en cas de
doute, à faire analyser certains prélèvements pour savoir si les matériaux et produits diagnostiqués contiennent ou non de l'amiante.
L'article 5, alinéa 2, du décret du 7 février 1996 prévoit que ces
analyses doivent obligatoirement être réalisées par un organisme
accrédité répondant à certaines exigences. Un arrêté du 6 mars définit
les critères de compétence et les méthodes d'essais permettant aux
laboratoires de vérifier la présence d'amiante dans les prélèvements.
Réforme du régime fiscal des successions entre frères
et soeurs
Dans une réponse ministérielle du 10 février 2003 (JOAN Q. n°1283),
le ministre de la Justice a indiqué que le Gouvernement engagera en
2003 une réflexion d'ensemble sur la fiscalité du patrimoine dans le
cadre de laquelle sera examiné le régime fiscal applicable aux successions entre frères et sœurs, et tout particulièrement lorsque les frères
et sœurs vivent ensemble.
Rappelons que les travaux du doyen Carbonnier et du professeur
Catala menés sur une réforme du droit des successions, proposent
de réécrire complètement le titre Ier du livre troisième du Code Civil
relatif aux successions de manière, à la fois, à clarifier les règles
d'ouverture, de transmission, de liquidation et de partage des successions, tout en apportant d'utiles modifications de fond.
Nouveau dispositif du cumul de mandats sociaux
La loi « Houillon » n° 2002-1303 du 29 octobre 2002 a amendé le dispositif mis en place par la loi NRE du 15 mai 2001 en matière de
cumul de mandats sociaux, et a prévu des dispositions spéciales. Le
décret n° 2003-311 du 31 mars 2003 précise les nouvelles modalités
du cumul applicables à celles-ci. Un délai de 12 mois à compter de la
publication du décret (soit le 5 avril 2004) est accordé aux administrateurs et directeurs généraux pour se mettre en conformité avec les
nouvelles règles, à défaut ils seraient réputés démissionnaires de tous
leurs mandats.
À noter aux Bulletins Officiels :
Conditions d'imposition des plus-values des cessions
de valeurs mobilières et de droits sociaux
Réponses ministérielles :
La loi de finances pour 2003 a aménagé le régime d'imposition des
plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux prévu
aux articles 150-0 A et suivants du CGI. Ainsi, il est prévu que pour
l'imposition des revenus de l'année 2003 et des années suivantes, le
seuil de cession au-delà duquel les plus-values sont imposables est
porté de 7.650 euros à 15.000 euros (article 5 LF).
Quant aux moins-values de cession de valeurs mobilières et de droits
sociaux réalisées au titre de l'année 2002 et des années suivantes, elles
sont imputables sur les plus-values de même nature réalisées au cours
de la même année ou des 10 années suivantes (article 4 LF).
Bercy vient de commenter les conditions d'application des articles
4 et 5 de la loi de finances pour 2003, à travers une instruction
administrative du 18 mars 2003 (BOI n°5 C-1-03).
Prise en charge du coût des travaux de désamiantage
par le bailleur
Les obligations réglementaires, prévues par le décret n° 96-97 du
7 février 1996, qui contribuent à la prévention contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis s'imposent aux propriétaires de ces immeubles et non aux locataires.
Lorsqu'en application de ce même décret, des travaux de retrait des
matériaux contenant de l'amiante s'avèrent nécessaires, ils ne peuvent
en aucun cas être considérés comme des «travaux d'entretien courant»
ou «menues réparations» au sens du décret n° 82-1164 du 30 décembre
1982 et leur coût demeure en conséquence à la charge du propriétaire,
même si c’est le locataire qui avait installé les faux plafonds.
Rép. Min. n° 6430 (JOAN 3 mars 2003, p. 1619).
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
4
Fiscalité des marchands de biens, agents immobiliers et En projet :
lotisseurs
Ces activités bénéficient d'allégements ou d'exonérations en matière Réforme du Code des marchés publics (suite)
Francis Mer, le Ministre de l'Economie, des Finances et de l'Industrie,
a confirmé son intention de réformer les seuils du nouveau Code des
marchés publics en uniformisant les seuils et en favorisant le partenariat public-privé. Il est notamment envisagé de supprimer le seuil
actuel de 90 000 euros afin de retenir uniquement les seuils inscrits
dans les directives européennes «marchés publics» (240 000 euros),
en dessous desquels les acheteurs publics peuvent passer des marchés
sans formalités préalables. Le projet de loi viserait également à développer le partenariat public-privé en matière de financement et de
construction de grosses infrastructures et notamment en favorisant
les contrats globaux «ayant pour objet la conception, la réalisation, la
gestion et l'exploitation ainsi que, le cas échéant, le financement
d'équipement et de service».
d'impôt sur les bénéfices, de taxe foncière sur les propriétés bâties et
de taxe professionnelle. Se ralliant à un arrêt du Conseil d'Etat (CE,
29 avr. 2002, nº 234133, Jacob) et à une décision subséquente de la
cour administrative d'appel (CAA Paris, 22 nov. 2002, nº 99PA03902,
René de Menton), l'administration fiscale admet l'application de nombreux régimes d'allégement et d'exonération en faveur de la création
d'entreprise, aux marchands de biens, lotisseurs et agents immobiliers
exerçant leur activité à titre professionnel. Demeurent exclues les
activités de construction-vente d'immeubles.
Ces différents régimes sont rappelés dans une récente instruction.
Instr. 23 avr. 2003 : BOI 4 A-6-03
Abattement en faveur des donations consenties par des
grands-parents à leurs petits-enfants.
Une réforme du régime des charges locatives est en
cours de préparation.
L'Administration précise les conditions d'application de l'article 12 de
la loi de finances pour 2003 qui a porté le montant de l'abattement
applicable aux donations consenties par les grands-parents au profit de
leurs petits-enfants de 15 000 à 30 000 €.
BOI du 6 mai 2003 - 7 G-3-03
Le ministre de l’Equipement a mandaté Philippe Pelletier, président de
l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat en vue d’établir des
propositions de modifications des textes relatifs aux charges locatives.
Les travaux de la commission porteront sur la détermination et la
justification des charges locatives récupérables à l’égard des locataires.
Il s’agit de prendre en considération les nouvelles installations disponibles dans les immeubles (domotique, communication, sécurité, etc.).
Le rapport devrait être remis au ministre le 3 juin prochain
EN DISCUSSION À L’ASSEMBLÉE :
Assouplissement du dispositif «Besson»
Divorce : vers une simplification et une pacification de
la procédure
Le 3 avril 2003, le ministre de l'Equipement a présenté un nouveau
dispositif en faveur de l'investissement immobilier locatif qui fait
l'objet d'un amendement au projet de loi portant diverses dispositions
en matière d'urbanisme, d'habitat et de construction avec effet rétroactif au 3 avril 2003.
Ce dispositif supprime les contraintes et imperfections de l'amortissement «Besson» par :
- l'augmentation des plafonds de loyers alliés à une simplification
du zonage en trois zones reposant sur des critères démographiques et
économiques : ces plafonds seraient fixés à 90 % du loyer du marché
des logements neufs (soit une augmentation d'environ 40 % pour les
zones I et II actuelles) ;
- la suppression des plafonds de ressources des locataires ;
- l'ouverture de l'amortissement aux locations intermédiées permettant
au bailleur de déléguer la gestion locative.
Dans le cadre de la réforme du divorce, un groupe de travail a remis,
le mercredi 9 avril 2003, son rapport au ministre de la Justice et au
ministre délégué à la Famille. Ces propositions s'inscrivent dans une
démarche générale de modernisation de la législation.
Le rapport souligne d'abord la nécessité de simplifier la procédure. En
ce qui concerne le «divorce par consentement mutuel», il n'est prévu
qu'une seule audience de comparution, au lieu de deux, dans un souci
de réduction des délais de procédures.
Pacifier la procédure est le deuxième point abordé par les auteurs du
rapport, afin d'éviter au maximum les situations de conflits entre les
conjoints. Pour cela, il est proposé de liquider la communauté de bien
et de fixer le montant de la prestation compensatoire dès le début de la
procédure, et non à la fin. Il préconise en outre de maintenir la procédure de «divorce pour faute», afin de permettre aux éventuelles
victimes d'obtenir réparation morale.
A l'issu de ce rapport, Dominique Perben et Christian Jacob présenteront dans les prochains mois un projet de loi en Conseil des ministres.
Un nouveau statut pour les conseillers en gestion de
patrimoine
Dans le cadre du projet de loi sur la sécurité financière, le Sénat
examine le nouveau statut des conseillers en gestion de patrimoine.
Le texte vise d'une part à préciser et à encadrer cette profession et
d'autre part à renforcer la protection des clients. Dans le cadre de leur
activité de démarchage, les conseillers devront appliquer un délai de
rétractation de 14 jours, applicable à tous les placements.
Actuellement, seule la vente de produits d'assurance-vie est soumise à
un délai de rétractation de 30 jours. Le client disposera en outre d'un
délai de réflexion de 48 heures pendant lequel le conseiller ne pourra
recueillir ni ordres, ni fonds de la part du client.
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
Généralisation de la faillite civile des ménages
Depuis, 1879, le droit local d'Alsace-Moselle (inspiré du droit
Allemand) prévoit la possibilité pour les personnes physiques surendettées de faire effacer toutes leurs dettes (y compris fiscales et
sociales) après la vente de tous leurs biens (même si le montant
recueilli est insuffisant), grâce au régime de la «faillite civile».
Le ministre délégué à la Ville, Jean-Louis Borloo, vient d'annoncer
que dans le cadre de la réforme de la procédure de surendettement, la
5
u côté du parlement (suite)
faillite civile sera généralisée à toute la Fance. Le Ministre souhaite
donc, que le régime de la faillite (annulation des dettes), déjà appliqué
aux personnes morales (entreprises) concerne désormais toutes les
personnes physiques (les familles). Côté procédural, une fois la faillite
civile déclarée, le tribunal d'instance vérifiera que le débiteur est
manifestement insolvable et de bonne foi. Les biens de ce dernier pourront être vendus à l'exception du minimum vital (table, chaise, lit, frigo,
etc.) mais toutes ses dettes seront annulées.
Par ailleurs, motivée principalement par la récente catastrophe du naufrage du Prestige, une proposition de loi vise à introduire dans le code
pénal un délit spécifique d'atteinte à l'environnement. Un nouvel
article 521-3 serait inséré dans un chapitre intitulé : «Des atteintes
graves à l'environnement».
Vers une simplification et une codification du droit
Lors du Conseil des ministres du 19 mars 2003, le secrétaire d'Etat
à la Réforme de l'Etat a présenté un projet de loi portant sur l'habilitation du Gouvernement à prendre par ordonnances des mesures de
simplification et de codification du droit.
Le Gouvernement, grâce à la loi d'habilitation, vise à simplifier les
textes administratifs en les rendant plus clairs, plus compréhensibles,
plus simples.
Il s’agit notamment de simplifier l'accès au droit par l'adoption de
quatre nouveaux codes (patrimoine, tourisme, recherche, organisation
judiciaire) et quatre autres codes à droit non constant (dans le domaine monétaire et financier et en matière de défense, de propriétés
publiques et de métiers). Voir encadré ci-dessous
La charte, l'environnement et la constitution
La réforme engagée par le gouvernement comporte deux aspects : la
reconnaissance du droit de l'homme à l'environnement comme droit
fondamental de niveau constitutionnel et la consécration parallèle des
principes généraux du droit de l'environnement insérés dans une charte ayant valeur supérieure à la loi.
Le droit de l'homme à l'environnement figure dans le code de l'environnement (article L.110-2). Pour le hisser parmi les valeurs fondamentales protégées par la Constitution et consacrées par le Conseil
Constitutionnel, il faut l'insérer formellement dans le Préambule ou
dans le corps de la Constitution.
ETAT ET COLLECTIVITÉS LOCALES : VERS UN DÉVELOPPEMENT DU PARTENARIAT PUBLIC-PRIVÉ
pour la sécurité intérieure (permettant à l'Etat de confier à une
personne ou à un groupement de personnes de droit public ou privé
une mission de conception, aménagement, entretien et maintenance),
aux articles L. 34-3-1 et L. 34-7-1 du Code du domaine de l'Etat et
aux articles L. 1311-2 et L. 1311-4-1 du Code général des collectivités territoriales, à d'autres besoins ainsi qu'à d'autres personnes
publiques.
Le projet de loi du Gouvernement l’habilitant à prendre par ordonnances des mesures de simplification et de codification du droit va
donner les moyens d’un véritable partenariat Public-Privé :
■ L’article 4 concerne le volet de modernisation de la commande
publique :
• «Dans les conditions prévues par l’article 38 de la Constitution, le
Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance les dispositions
nécessaires pour aménager le régime juridique des contrats existants
et créer de nouvelles formes de contrats conclus par des personnes
publiques ou des personnes privées chargées d’une mission de
service public pour la conception, la réalisation, la transformation,
l’exploitation et le financement d’équipements publics, ou la gestion
et le financements de services, ou une combinaison de ces différentes
missions.»
■ L'article 16, afin de simplifier l'organisation et le fonctionnement
du système de santé, autorise le Gouvernement à prendre par
ordonnance toutes mesures visant à :
• Permettre «l'intervention des sociétés d'économie mixte locales
dans la conception, la réalisation, l'entretien et la maintenance
ainsi que la cas échéant le financement d'équipements hospitaliers
ou médico-sociaux, pour les besoins des établissements publics
de santé.»
• Ces dispositions détermineront :
- les règles de publicité et de mise en concurrence relatives au
choix du co-contractant,
- les règles de transparence et de contrôle relatives au mode de
rémunération du co-contractant
- les règles relatives à la qualité des prestations
- les règles relatives au respect des exigences du service public.
■ L'article 27 autorise le Gouvernement à prendre par ordonnance
les mesures législatives visant à:
• Modifier et compléter les «dispositions relatives à la définition, à
l'administration, à la protection et au contentieux du domaine public
et du domaine privé, mobilier comme immobilier, de l'Etat, des
collectivités territoriales et des établissements publics, à l'authentification des actes passés par ces personnes publiques, au régime des
redevances et des produits domaniaux…, ainsi que celles relatives à
la réalisation et au contrôle des opérations immobilières poursuivies
par ces collectivités…».
• Ces dispositions pourront notamment :
- étendre et adapter les dispositions prévues au I de l’article 3 de la
loi n°2002-1094 du 29 août 2002 d’orientation et de programmation
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u côté de l’Europe
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Vous pouvez retrouver cette rubrique sur le site du GEIE Notaries’ European Task Force : www.net-eeig.com
Bruxelles veut créer un marché européen du crédit hypothécaire
Le groupe de discussion sur le crédit hypothécaire, constitué par la Commission européenne et composé de plus de vingt experts
émanant de onze Etats membres, s'est réuni pour la première fois ce 27 mars. Sa tâche est de conseiller la Commission sur la manière de progresser vers la réalisation d'un marché européen des prêts au logement, qui permettra au consommateur de souscrire un
produit hypothécaire auprès d'un organisme de crédit situé dans tout Etat membre. Le groupe se réunira régulièrement à Bruxelles
et devra rendre compte de son travail à la Commission au courant du premier semestre 2004.
Commission européenne, communiqué du 28 mars 2003.
DU CÔTÉ DU CONSEIL DES MINISTRES
des objectifs de cohésion économique et sociale, en particulier en
réduisant l'écart entre les niveaux de développement des régions. La
cohésion économique et sociale, qui englobe la revalorisation des
zones urbaines et rurales, est un objectif communautaire vers lequel
les aides publiques doivent être dirigées.
Brevet communautaire : accord historique
Le conseil des ministres européens de l’industrie qui s’est tenu le 3
mars 2003 a programmé, après plus de 30 heures de discussion,
l’adoption prochaine d’un brevet communautaire, nouveau titre de propriété industrielle qui sera censé favoriser l’innovation dans l’Union
Européenne. Il présente un double intérêt juridique :
Source : Communiqué Commission europ., 30 avr. 2003, IP/03/605
Vers une nouvelle définition des micro, petites et
moyennes entreprises européennes
La Commission européenne a adopté, le 8 mai dernier, une nouvelle
définition des micro-entreprises ainsi que des PME afin «de promouvoir l’entrepreneuriat, les investissements et la croissance, de faciliter
l’accès au capital risque (la révision faciliterait le financement en
fonds propres des PME en assurant un traitement favorable aux fonds
régionaux, aux sociétés de capital risque et aux «business angels»), de
réduire les charges administratives (un modèle d’auto-déclaration
facultative remplacera les divers formulaires actuellement utilisés à
différentes fins administratives) et d’accroître la sécurité juridique».
La nouvelle définition relève considérablement les plafonds financiers
(chiffre d’affaires ou total du bilan), notamment en raison de la hausse
de l’inflation et de la productivité depuis 1996, date à laquelle remonte la première définition communautaire des PME (V. la recommandation 96/280/CE de la Commission). Elle entrera en vigueur le 1er janvier 2005.
- il viendra compléter l’édifice bâti par la communauté européenne
depuis la directive du 21 décembre 1988 en matière de droit de marque
- il assurera aux investisseurs une protection efficace dans toute
l’Union Européenne, ainsi qu’une plus grande facilité de dépôt.
DU COTE DE LA COMMISSION
Bruxelles s’alarme de la situation budgétaire de la
France
La Commission européenne a dressé un tableau alarmant de la situation budgétaire de la France, dont le déficit pourrait dépasser 3 années
de suite le seuil fixé par le pacte de stabilité.
Ce rapport constitue la première étape d’une procédure d’infraction
pour «déficit budgétaire».
TVA à taux réduit dans le logement
CONJONCTURE
Changement radical de position de la Commission européenne sur la
TVA à taux réduit applicable aux services à forte densité de main
d’œuvre (dont la rénovation de logements privés).
En effet, la Commission émet une nouvelle hypothèse de travail allant
dans le sens d’une pérennisation de la TVA réduite sur le logement.
Stagnation pour les 15 et croissance pour les pays
candidats
Le climat morose de l’économie de la zone euro et de l’ensemble de
l’Union Européenne fin 2002 devrait encore marquer le premier
semestre 2003. Il est en effet peu probable que l’on assiste à une relance vigoureuse car l’accroissement du chômage freine la consommation,
la crise des marchés boursiers qui se prolonge pèse sur la situation
financière des entreprises et les prix pétroliers continuent d’exercer
des pressions sur l’inflation.
Dans ces conditions, la croissance risque d’être décevante pour la
3ème année consécutive et de se limiter à 1% dans la zone euro, alors
qu’un taux moyen plus élevé (2,3% à 2,4%) est attendu dans la zone
euro en 2004.
Par contre, les pays candidats continuent d’enregistrer une croissance robuste.
La Commission autorise la réouverture des zones
franches urbaines en France
La Commission européenne a approuvé la réouverture du régime
français des zones franches urbaines à compter du 1er janvier 2003 et
jusqu'au 31 décembre 2007 (L. fin. rect., n° 2002-1576, 30 déc. 2002,
art. 79-II-1° : Dr. fisc. 2003, n° 4, comm. 38). Sont classés en zones
franches urbaines 44 quartiers de grands ensembles ou d'habitat
dégradé qui ont été sélectionnés sur la base de critères socio-économiques objectifs.
La Commission considère la revalorisation économique et sociale
des quartiers urbains défavorisés comme l'une des initiatives visant
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u côté de l’Europe (suite)
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PAYS PAR PAYS
Révision de la gouvernance des entreprises
Un rapport officiel visant à une moralisation de la gestion des
grands groupes recommande une séparation totale des fonctions
de PDG et de président du conseil d’administration et déconseille une progression de carrière à l’un et à l’autre. La composition des conseils d’administration devra comporter un nombre
égal de membres et d’administrateurs. Le cumul de ce type de
postes est également déconseillé.
ESPAGNE
Allègements fiscaux pour les locations
immobilières
Le gouvernement espagnol a annoncé l’approbation d’une série d’allègements fiscaux pour développer la
location de logements dans un pays qui a surtout favorisé jusqu’à présent l’achat d’habitations.
Aura droit à ces bonifications toute entreprise récemment
créée et investissant dans des logements à régime locatif
(au moins 10) dont un tiers sera assorti d’une option d’achat
destinée au locataire dans un délai de 5 à 7 ans.
Les logements devront avoir une superficie maximum de 110
m2 et l’augmentation des prix de la location sera indexée sur
le taux d’inflation minoré de 0,75% pendant les 5 premières
années du contrat.
Les entreprises qui investiront dans ce type de logements verseront au titre de l’impôt sur les sociétés seulement 5% des
bénéficies obtenus sur les locations, contre 35% actuellement.
Elles auront également droit à une réduction de l’impôt sur les
plus-values si elles réinvestissent le produit de la vente de ces
logements dans d’autres immeubles abritant des habitions à
régime locatif.
ALLEMAGNE
BTP : un mauvais départ en 2003
Nouveau revers pour la construction allemande : en
février, les nouvelles commandes dans le gros œuvre
ont baissé de 12,2% en termes réels par rapport à l’année
précédente. En janvier, elles avaient déjà fléchi de 9,8%. En
févier, le résidentiel a reculé de 12%, le non résidentiel privé de
18,1%.
Cependant, il semblerait que cette longue récession sectorielle
initiée en 1996 pourrait s’achever en 2004.
Recul des permis de construire
L’octroi de permis de construire en Allemagne a chuté de 5,8%
en 2002. En effet, les permis pour maisons pluri-familiales,
logement préféré des allemands, ont fléchi de 15,2%, celles
pour maisons bi-familiales ont chuté de 2,8%. En revanche, les
accédants à la propriété se sont mieux défendus que prévu, et
les permis pour maisons uni-familiales ont progressé de 0,3%.
En effet, les permis pour maisons individuelles ont explosé en
novembre 2002 quand les ménages ont appris, fin 2002, que
Berlin allait abolir en partie le régime favorisant l’accession à la
propriété.
Logement : hausse des prix de 16%
Le prix moyen du logement a augmenté de 16,6% en 2002,
atteignant 1.287 euros le m2. Le Ministère explique cette
hausse par la recherche d’investissements sûrs dans l’immobilier et par l’augmentation du prix du terrain qui a doublé en
deux ans. 2002 aura donc été le 4ème exercice avec un
volume de mises en chantier de logements en hausse par
rapport à l’exercice précédent.
Les Régions bloquent 61 grandes surfaces et 3 milliards d’euros d’investissements
Les promoteurs de centres commerciaux en Espagne sont
effrayés car les gouvernements autonomes bloquent actuellement 61 projets de supermarché qui supposent un investissement de 2,8 milliards d’euros et la création de 17.200 emplois.
Sommet du BTP allemand
Le sommet de la construction qui s'est tenu à Berlin, a
décidé la création de groupes de travail sur les thèmes
suivants :
- alléger la législation en matière d'appels d'offres
- garanti du maître d'oeuvre quand un sous-traitant ne
paie pas ses cotisations sociales
- combat contre le travail au noir
GRANDE-BRETAGNE
Les prix de l’immobilier anglais poursuivent
leur ascension
Les prix de l’immobilier anglais ont continué à
progresser en avril mais à un rythme plus lent,
avec une hausse de 0,4% par rapport à mars, contre 1,1% le
mois précédent.
Le ralentissement de la hausse des prix de l’immobilier, apparent depuis le début de l’année, se poursuit.
Un fort déclin du nombre de personnes accédant à la propriété au 1er trimestre a également contribué au ralentissement de
l’inflation immobilière . Sur l’ensemble de l’année, la hausse
des prix de l’immobilier devrait nettement ralentir, et les prévisions d’ Halifax de hausse annuelle moyenne sont de 9%,
contre 26% en 2002.
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
FRANCE
Constructions neuves : peu d’améliorations
en vue
Au 1er trimestre, selon l’INSEE, les mises en
chantier de logements ont progressé de
1,1%.Tirées par le collectif (+14%), les autorisations de
construire sont en hausse de 5,6% sur trois mois et de +1,3%
sur un an. Le non-résidentiel continue de baisser : - 12% pour
les mises en chantier au 1er trimestre et - 9% sur un an. D’après
les entrepreneurs, les perspectives d’activité sont orientées à la
baisse.
Les chefs d’entreprise de travaux publics estiment quant à eux
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PAYS PAR PAYS
ITALIE
La rénovation de logements recule
Après une année 2002 qui a vu le nombre
d’initiatives en terme de rénovation de logements en progression par rapport à 2001,
2003 a mal commencé. En janvier, une baisse de 45,6% par rapport à janvier 2002 a été enregistrée. En
effet, cette année, les incitations fiscales n’ont été prorogées
que jusqu’en septembre.
N
T
★ ★ ★ ★
★
La construction de bureaux à but spéculatif prend de l’importance à BUDAPEST
Les promoteurs immobiliers ont mis sur le marché 150.000 m2 de bureaux en 2002 dans la
capitale hongroise, soit une réduction de 12%
par rapport à 2001.
Aujourd’hui, 246.000 m2 de bureaux sont en construction, dont
47% à but spéculatif. Cette année, le parc de bureaux augmentera de 157.000 m2 à Budapest. Parallèlement, la location de
bureaux a également diminué. Le taux d’occupation à Budapest
est de 80% et les grands fonds d’investissement se tournent
plutôt vers l’immobilier industriel.
PORTUGAL
Le logement a le vent en poupe
Au cours de la dernière décennie, le nombre
de logements a grimpé de 20,6%, ce qui montre l’intensité de la construction neuve dans ce pays.
RUSSIE
Mise en place d’un programme de réhabilitation des
bâtiments
Le Secrétaire d’Etat au logement a décidé de mettre en place
un programme de réhabilitation du patrimoine (prise d’effet
prévue : avril 2003), pour la réhabilitation des centres
urbains.
Création de 20 nouvelles zones
industrielles
Les autorités russes ont décidé de créer
20 nouvelles zones industrielles à la périphérie de Moscou. Elles veulent ainsi favoriser l’emménagement vers la périphérie de la capitale d’entreprises situées
actuellement dans le centre ville.
SUEDE
La crise du logement locatif s’amplifie
Sur les 286 communes suédoises, 100 manquent de
logements locatifs, alors qu’elles n’étaient que 77 il y
a un an.
La crise sévit notamment dans le Grand Stockholm,
la région de Göteborg et en Scanie.
Ce sont surtout les jeunes qui sont à la recherche de logements,
mais aussi des parents dont les enfants sont partis et qui recherchent un appartement plus petit.
Cette situation souligne les lacunes de la politique du logement : coût trop élevé de la construction, manque de
terrains disponibles, manque de plans d’urbanisme adéquats ou TVA trop élevée.
BELGIQUE
Stabilité du marché de bureaux à
Bruxelles
En dépit d’un climat politique morose et des
incertitudes géopolitiques, le marché de l’immobilier à
Bruxelles a connu en 2002 une relative stabilité, voire
même une hausse des loyers dans certaines localisations
centrales.
En effet, Bruxelles bénéficie d’une demande de bureaux
liée à l’élargissement de l’Union Européenne ; même si
l’élargissement de l’Europe de 15 à 27 ne sera effectif
qu’en 2004, ses effets se font déjà sentir dans plusieurs
zones de bureaux à Bruxelles. De plus en plus de représentations nationales et régionales, ainsi que des sociétés,
cherchent en effet à s’installer dans le quartier Léopold à
proximité des organes de décision politique européens.
N° 02 - 2003 (Juin)
★
HONGRIE
Nouvelles normes de sécurité dans l’immobilier
contre les séismes
De nouvelles normes de sécurité dans l’immobilier vont être
imposées en Italie afin d’éviter le drame du village de San
Giuliano di Puglia. L’ordonnance prévoit en outre l’identification des zones sismiques par les Régions, qui devront
redessiner une carte de l’Italie selon le risque encouru. Pour
éviter de bouleverser le secteur immobilier, l’ordonnance
prévoit la prolongation des normes en vigueur pour les
constructions en cours, pendant 18 mois.
Mais dans les 5 prochaines années, tous les édifices devront
répondre aux nouvelles normes de sécurité et une augmentation des coûts de construction est prévisible.
DE CHEUVREUX
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Le non-résidentiel souffre
On constate une croissance positive du résidentiel avec respectivement + 0,2% dans le neuf et +5,5% pour la rénovation de
logements et + 6,5% pour celle des bâtiments non résidentiels.
En revanche, la chute est significative dans le non-résidentiel,
qui souffre des incertitudes conjoncturelles.
que l’activité s’est stabilisée à un bas niveau au 1er trimestre
et n’anticipent pas d’améliorations de l’activité pour le prochain trimestre.
Le Bulletin
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- Flash Fiscal -
Flash Fiscal
-
Flash Fiscal
-
Les conséquences fiscales issues de la loi 2001-1135
du 3 décembre 2001
portant réforme des droits du conjoint survivant.
A propos d’une instruction récente
7 G-1-03 du 7 avril 2003
L’administration ne s’était pas encore formellement prononcée sur les conséquences fiscales issues de la loi 20011135 du 3 décembre 2001 portant réforme
des droits du conjoint survivant.
C’est désormais chose faite avec la publication de l’instruction 7 G-1-03 du 7 avril
2003.
I - Sur le droit temporaire au logement
■
L’exécution en nature :
Le nouvel article 763 alinéa 1 du Code
Civil stipule que le conjoint survivant qui
à l’époque du décès, occupe effectivement
à titre d’habitation principale, un logement appartenant aux deux époux ou
dépendant totalement de la succession, a
de plein droit, pendant une année, la
jouissance gratuite de ce logement ainsi
que du mobilier compris dans la succession qui le garnit.
Dans la mesure où ce droit est réputé par
la loi être un effet direct du mariage et non
un droit successoral, la valeur de ce droit
qui appartient au conjoint survivant n’a
pas à être soumise aux droits de mutation
par décès.
L’administration estime par ailleurs qu’en
application de l’article 768 du CGI, ce
droit temporaire ne peut être admis en
déduction au passif successoral dans la
mesure où ce droit ne constitue pas une
dette personnelle du défunt au jour de
l’ouverture de la succession.
■
L’exécution en espèce
L’article 763 alinéa 2 nouveau du Code
Civil stipule que dans l’hypothèse où le
logement serait assuré au moyen d’un bail
à loyer, les loyers de celui-ci seront remboursés au conjoint survivant par la succession pendant l’année, au fur et à mesure de leur acquittement. Dans ce cas précis, l’administration estime que le montant des loyers qui doit effectivement être
remboursé par la succession est déductible de l’actif successoral.
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
II - Sur la suppression des
frais de deuil et de nourriture :
III - Sur la créance d’aliments en faveur de certains ascendants
L’article 1481 du Code Civil prévoyait que
lorsque la communauté était dissoute par la
mort de l’un des époux, le conjoint survivant avait le droit pendant neuf mois à
compter du décès à la nourriture et au logement ainsi qu’aux frais de deuil, le tout à la
charge de la communauté. Cet article a été
abrogé par la loi de 2001.
D’un point de vue fiscal, la doctrine admettait, par dérogation à l’article 768 du CGI,
que ces frais soient pris en compte au
niveau du passif de la communauté.
Désormais, l’administration considère que
dans la mesure où l’article 1481 du Code
Civil est abrogé, il n’y a plus lieu d’admettre de tels frais au passif de la communauté.
Le nouvel article 758 du Code Civil prévoit que lorsque le conjoint survivant
recueille la totalité ou les trois quarts des
biens de la succession en pleine propriété, les ascendants du défunt, autres que
les père et mère, qui sont dans le besoin
bénéficient d’une créance d’aliments
contre la succession du prédécédé.
Le délai pour la réclamer est d’un an à
compter du décès.
Cette pension alimentaire est prélevée sur
l’hérédité. Elle est supportée par tous les
héritiers et en cas d’insuffisance, par tous
les légataires particuliers proportionnellement à leurs émoluments.
L’administration fiscale estime que cette
créance d’aliments n’est pas constitutive
d’un passif répondant aux critères de
déductibilité des dettes fixés par l’article
768 du CGI. Par conséquent, la déductibilité de cette pension au passif successoral ne peut être admise.
■
Droit à pension du conjoint survivant dans le besoin
L’article 767 nouveau du Code Civil stipule
que la succession de l’époux prédécédé
doit une pension au conjoint survivant qui
est dans le besoin. Le délai pour réclamer
cette pension est d’un an à compter du
décès.
Cette pension alimentaire est prélevée sur
l’hérédité. Elle est supportée par tous les
héritiers et en cas d’insuffisance, par tous
les légataires particuliers proportionnellement à leurs émoluments.
D’un point de vue fiscal, l’administration
estime que cette pension n’est pas soumise
aux droits de mutation par décès car le
bénéficiaire la reçoit en qualité de créancier de la succession et non en sa qualité
d’héritier.
Par ailleurs, elle ajoute qu’elle n’est pas
constitutive d’un passif répondant aux critères de déductibilité des dettes fixées par
l’article 768 du CGI. Par conséquent, la
déductibilité de cette pension au passif
successoral ne peut être admise.
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IV - Conversion de l’usufruit du conjoint survivant
En application de l’article 759 du Code
Civil, tout usufruit appartenant au
conjoint sur les biens du prédécédé, qu’il
résulte de la loi, d’un testament ou d’une
donation de biens à venir, donne ouverture à une faculté de conversion en rente
viagère, à la demande de l’un des héritiers nus-propriétaires ou du conjoint successible lui même.
Cette faculté de conversion n’est pas susceptible de renonciation.
En outre, par accord entre les héritiers et
le conjoint, il peut être procédé à la
conversion de l’usufruit du conjoint en un
capital.
L’article 762 du Code Civil prévoit que
les parties peuvent stipuler une rétroactivité dans la conversion.
Dans l’hypothèse seulement où la rétroac-
- Flash Fiscal -
Flash Fiscal
tivité est fixée à la date du décès, les droits de mutation par décès doivent être assis sur la valeur de ce
capital ou de la rente évaluée par les redevables sous
le contrôle de l’administration. Cette valeur est déduite de l’actif recueilli en toute propriété par les héritiers.
Les conversions d’usufruit en rente viagère ou en capital faites en application de ces dispositions civiles sont
taxables au droit fixe des actes innomés.
V - Combinaison des délais civils
et du délai de dépôt des déclarations de succession
■ Option du conjoint survivant pour l’usufruit
ou la pleine propriété lorsque les enfants sont
issus des deux époux
Aux termes de l’article 757 du Code Civil, le conjoint
survivant recueille en présence de descendants de
l’époux prédécédé, tous issus des deux époux, à son
choix la totalité des biens existants en usufruit ou la
pleine propriété du _ des biens existants.En l’absence
de dépôt de déclaration de succession dans le délai de
6 mois à compter du décès, dans le cadre de la mise
en œuvre d’une procédure de taxation d’office, le
conjoint survivant sera présumé, sauf preuve contraire
apportée par le redevable, avoir opté pour la totalité de
ses droits successoraux en usufruit.
■
Option pour les droits viagers
Le conjoint survivant qui n’a pas été privé par le
défunt de ses droits viagers d’habitation et d’usage dispose d’un an, à partir du décès, pour manifester sa
volonté de bénéficier de ces droits.
Dans ces conditions, si la manifestation de volonté du
conjoint précède le dépôt de la déclaration de succession, les droits de mutation par décès sont liquidés
conformément à l’option prise par le conjoint survivant.
En l’absence de manifestation de volonté du conjoint
à la date du dépôt de la déclaration de succession, le
conjoint survivant sera réputé fiscalement ne pas avoir
opté pour le bénéfice de ces droits viagers et les droits
de mutation devront être liquidés en conséquence.
Si le conjoint manifeste postérieurement, mais dans le
délai d’un an du décès, une volonté contraire, il y aura
lieu de déposer une déclaration de succession complémentaire dans le délai de 6 mois suivant sa décision si bien entendu sa décision entraîne des conséquences sur la liquidation des droits de succession.
Maître Dominique RICHARD
Maître Dan KHALIFA
www.richard-bertrand.avocat.fr
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
INSTRUCTIONS
ADMINISTRATIVES
Réforme du «Besson»
Instruction 5 D-5-03 du 5 mars
2003
L’article 9 de la loi de finances pour
2003 a supprimé, pour le bénéfice de
la déduction au titre de l’amortissement des logements neufs donnés en
location dans le secteur intermédiaire
(dispositif «Besson - neuf»), l’interdiction de louer à un ascendant ou à un
descendant du contribuable.
Cette mesure est applicable aux investissements réalisés depuis le 9 octobre
2002. Il convient de rappeler qu’en
principe, lorsque le locataire est compté comme un enfant à charge des
parents, les ressources à retenir sont
celles des parents figurant sur l’avis
d’impôt sur le revenu du foyer fiscal de
l’année de référence (n-2). Le plafond
applicable est celui correspondant à la
situation des parents alors même que
c’est l’enfant qui est seul titulaire du
bail.
Commentant la nouvelle disposition issue de la loi de finances
pour 2003, l’administration
admet :
- dans le cas où, pour l’année qui précède la conclusion du bail, le locataire
a déposé pour la première fois une
déclaration séparée, il est admis de
retenir le revenu fiscal de référence, tel
qu’il résulte de l’avis d’impôt sur le
revenu établi au nom du locataire, au
titre des revenus de l’année qui précède celle de la conclusion du contrat de
bail (n-1) ;
- dans le seul cas où le locataire, descendant du propriétaire du logement,
va déposer pour la première fois une
déclaration séparée au titre des revenus de l’année de conclusion du bail,
de retenir le revenu fiscal de référence tel qu’il résultera des ressources
perçues au cours de l’année n.
L’avantage accordé au propriétaire
serait remis en cause si l’avis d’impôt
sur le revenu de son locataire, établi
au cours de l’année de conclusion du
bail, faisait apparaître un dépassement du plafond de ressources.
11
-
Flash Fiscal
Imposition commune des pacsés
Instruction 5 B-9-03
du 19 mars 2003
L’article 4 de la loi 99-944 du 15
novembre 1999 relative au pacte civil
de solidarité (Pacs) prévoit l’imposition
commune obligatoire des partenaires
liés par un pacte à compter de l’imposition des revenus de l’année du troisième anniversaire de son enregistrement.
Ces dispositions, qui s’appliquent pour
la première fois aux revenus perçus en
2002, ont fait l’objet de commentaires
de l’administration. Sauf disposition
contraire expresse, ce sont les mêmes
règles que celles prévues pour les
contribuables mariés qui doivent s’appliquer :
- les deux membres du Pacs constituent un seul foyer fiscal ; les revenus
imposables du foyer comprennent ceux
des deux partenaires ainsi que ceux
des personnes à leur charge,
- les charges déductibles du revenu
imposable du foyer fiscal constitué par
les deux membres du Pacs sont celles
effectivement supportées par ce foyer ;
peu importe le membre ayant procédé
à leur paiement effectif,
- les deux membres du Pacs constituent un foyer fiscal dont le quotient
familial de base est de 2,
- les enfants ouvrant droit à une majoration de quotient familial sont ceux à
la charge du foyer fiscal constitué par
les deux membres du Pacs,
- la procédure de contrôle de l’impôt
est indifféremment suivie avec l’un ou
l’autre membre du Pacs,
- chaque membre du Pacs est tenu
solidairement au paiement de l’impôt
mis à la charge du foyer fiscal qu’il
constitue avec son partenaire,
- la rupture du Pacs au cours de l’année précédant l’imposition commune
n’entraîne pas de conséquences sur les
obligations déclaratives des deux partenaires dès lors que durant cette
période, ils demeurent personnellement et séparément soumis à l’impôt
sur le revenu,
- la rupture du Pacs (par décès, mariage ou séparation des partenaires) au
cours de la période d’imposition commune met fin à l’imposition commune
des partenaires.
-
Le Dossier
«stratégie patrimoniale»
LE QUASI-USUFRUIT, ASPECTS CIVILS ET FISCAUX
Le démembrement de propriété constitue l’un des principaux mécanismes utilisés dans la gestion de patrimoine car
il permet de diminuer la pression fiscale. De plus, il permet de conférer au conjoint survivant une certaine sécurité juridique en lui conférant la qualité d’usufruitier d’une quote-part ou de la totalité des biens successoraux.
L'usufruit est défini par l'article 578 du Code civil comme le droit de jouir d'une chose dont un autre à la propriété, mais à charge d'en conserver la substance, car l'usufruitier doit restituer cette chose à l'extinction de son
droit, au plus tard à son décès. Il présente un incontestable avantage : il permet à son titulaire d'avoir la jouissance des biens, soit directement en l'utilisant, soit en percevant les revenus, le nu-propriétaire conservant quant à lui
le troisième attribut de la propriété, l’abusus.
Toutefois, même si l’usufruit «peut être établi sur toute espèce de biens, meubles ou immeubles» , il est des biens
sur lesquels son exercice s’avère délicat, tel que sur les choses consomptibles, c'est-à-dire qui se consomment par
le premier usage (l’argent, par exemple). En effet leur utilisation provoquant leur destruction, en jouir revient à
remettre en cause les droits du nu-propriétaire.
C’est pourquoi des précisions ont été apportées par les rédacteurs du Code civil qui ont introduit une modalité particulière d’usufruit à l'article 587 disposant que : «Si l'usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage
sans les consommer, comme l'argent, les grains, les liqueurs ; l'usufruitier a le droit de s'en servir, mais à la charge
de rendre, à la fin de l'usufruit, soit des choses de même quantité et qualité, soit leur valeur estimée à la date de la
restitution». Cet usufruit sur des biens consomptibles, à charge de restitution après usage, peut-être dénommé quasiusufruit.
À l'instar des quasi-contrats, dont l'accord de volonté primitive des parties fait défaut, ou des quasi-délits, dont l'auteur n'a pas l'intention de causer un dommage, le quasi-usufruit est presque un usufruit, mais il augmente les pouvoirs du quasi-usufruitier et rend celui-ci débiteur de la valeur du bien à l'extinction de son droit. En effet, le quasiusufruitier, comme un propriétaire, peut disposer de la chose, l'aliéner et même la détruire mais à la différence d'un
propriétaire il est tenu de restituer l'équivalent de la chose, ou sa valeur estimée au jour de la restitution. Ainsi le
titulaire de la nue-propriété de la chose n'est pas titulaire d'un droit réel sur cette chose, mais d'une simple créance de restitution.
Même si le quasi-usufruit laisse un large place à la liberté contractuelle, ainsi que le démontre l’étude des aspects civils du quasi-usufruit (I), les prises de position de l’administration fiscale sont rares (II).
descendants, d’une option entre un usufruit sur la totalité des biens
existant et la propriété du quart des biens si les enfants sont communs aux deux époux. En cas inverse cette option ne lui est pas
ouverte et il n’a droit qu’à un quart en pleine propriété.
Ces dispositions en faveur du conjoint survivant ont été instituées car
l’usufruit permet d'assurer une protection satisfaisante du conjoint
en maintenant ses conditions d'existence, tout en ménageant les
droits des enfants, puisqu’ils retrouveront l'usufruit au décès du
conjoint survivant. Ainsi, au décès d’une personne laissant un enfant
et son conjoint, celui-ci aura vocation à faire valoir son quasiusufruit sur les biens consomptibles : il sera investi d’un pouvoir de
disposition à l’égard des sommes d’argent ou autres biens se détruisant par le premier usage faisant partie de l’actif successoral. En
contrepartie le nu-propriétaire sera titulaire d’un droit de créance à
- ILes aspects civils du quasi-usufruit
A - Les différents type de quasi-usufruit.
■
Le quasi-usufruit légal.
L'usufruit légal ou usufruit «ab initio» est principalement prévu dans
la dévolution successorale et vise à assurer la protection du conjoint
survivant. C'est pourquoi l'article 757 du Code Civil permet au
conjoint survivant de bénéficier, en présence d’enfants ou de
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
12
famille. Cette obligation est particulièrement nécessaire car le risque
d'insolvabilité du quasi-usufruitier existe.
Toutefois, il est prévu que l’usufruitier peut en être dispensé dans
l’acte constitutif de l’usufruit et que les pères et mère ayant l’usufruit
légal du bien de leurs enfants, le vendeur ou le donateur, sous réserve d’usufruit, ne sont pas tenus de fournir caution .
Il existe donc une dispense légale et une dispense conventionnelle
de fournir caution.
On peut en effet remarquer que lorsque le conjoint survivant bénéficie en présence de descendants d'une libéralité en usufruit, une
faculté de conversion de l'usufruit en rente viagère (article 759 du
Code civil), et une obligation d'emploi (article 602 et article 1094- 3
du Code civil) ont été prévues afin de protéger les nus-propriétaires.
l’encontre de l’usufruitier. On peut alors parler d’un quasi-usufruit
légal ou plutôt d’un quasi-usufruit ab intio puisque c’est en fonction
de la nature des biens que naît au profit du conjoint survivant un
droit de quasi-usufruit. Il convient de préciser qu’un usufruit établi
par la loi l’est toujours pour la durée de la vie de l'usufruitier.
■
Le quasi-usufruit conventionnel.
Mais l'usufruit peut également être établi par la volonté de l'homme,
que ce soit par acte à titre onéreux ou par libéralité. Ainsi il est possible de consentir une vente, une donation entre vifs ou l’établissement d’un contrat d’assurance-vie, comprenant un démembrement
de propriété et un quasi-usufruit. Dans le cadre du droit des sociétés
il est fréquent de voir des montages utilisant le démembrement
de propriété et plus spécifiquement le quasi-usufruit, comme dans
l’apport à une holding suivi d’une donation partage, le quasi-usufruit
conventionnel sur des titres sociaux ou le transfert temporaire des
titres. La donation avec réserve de quasi-usufruit laisse en effet de
larges pouvoirs au donateur, notamment celui de disposer des biens
donnés. Pour certains, la donation ou donation partage avec réserve
de quasi-usufruit pourrait toutefois être remise en cause car contraire au principe d'irrévocabilité des donations. Ce principe, exprimé
par la maxime «donner et retenir ne vaut» signifie que «même avec
l'accord du donataire, le donateur ne peut se réserver aucun moyen,
direct ou indirect, de reprendre ce qu'il a donné». Toute condition
même simplement potestative est ainsi condamnée par l'article 944
du Code civil qui dispose que «toute donation entre vifs sous des
conditions dont la seule volonté dépend de la seule volonté du donateur sera nulle». Ainsi sont prohibées les donations de biens à venir,
les donations réservant au donataire le paiement des dettes futures
du donateur et celles réservant au donateur le droit de disposer des
biens donnés.
Il semble en réalité que cette objection ne puisse être retenue dans
la mesure où le nu-propriétaire conserve en tout état de cause un
droit de créance sur le quasi-usufruitier à faire valoir à l’extinction
du quasi-usufruit. Afin d’être certain que la donation sera bien irrévocable, il convient de garantir au donataire qu’il retrouvera soit des
biens de même valeur, soit le moyen d’être payé de la valeur actualisée des biens donnés : dans ce cas l’objection tirée du principe de
l’irrévocabilité des donations ne peut en aucune manière être retenue.
Ainsi, le quasi-usufruit fait l’objet d’applications diverses dans l’intérêt des parties mais celles-ci ne bénéficient pas pour autant d’une
liberté totale dans l’organisation de leur contrat, un certain nombre
d'obligations visant à protéger le nu-propriétaire, créancier de la
créance de restitution, devant être remplies par le quasi-usufruitier.
■
Les sanctions du défaut de cautionnement.
La sanction du défaut de caution est prévue par les articles 602 et
603 du Code civil. A défaut de fournir caution ou une garantie équivalente comme l'autorise l'article 2040 du Code civil (hypothèque,
nantissement), l'usufruitier ou le quasi-usufruitier doit placer les
sommes comprises dans l'usufruit et vendre les denrées, le prix en
provenant étant pareillement placé. Ceci est une obligation d'emploi,
destinée à garantir en l'absence de caution la restitution à l'extinction
de l'usufruit. Pour la majorité de la doctrine, le quasi-usufruitier doit
obtenir l’accord du nu-propriétaire pour employer les sommes dont il
est quasi-usufruitier. La protection du nu-propriétaire recherchée
justifie que le quasi-usufruit se reporte sur le bien acquis en emploi.
De plus l’article 602 du Code civil prévoit qu’en cas d’emploi les
intérêts des sommes appartiennent à l’usufruitier.
Cette solution subsidiaire à l'aménagement du quasi-usufruit n’est
retenue que dans le cas où les garanties requises ne sont pas fournies par l'usufruitier. Dans les autres cas l'usufruitier a le pouvoir de
consommer et donc de disposer de la chose à charge d'en rendre une
semblable.
Ensuite, au terme de l'article 618 du Code civil, l'usufruitier qui
abuse de son droit peut être sanctionné pour abus de jouissance.
Le quasi-usufruitier qui pratiquerait une gestion désastreuse
pourrait également être sanctionné.. Le juge dispose alors de plusieurs types de sanctions allant de l'exigence d'un emploi des
biens à une déchéance pure et simple, c'est-à-dire à l’obligation
de restituer de manière anticipée le bien avant l'extinction du
quasi-usufruit.
Le quasi-usufruit a donc des sources diverses et fait l’objet d’une
réglementation spécifique héritée du Code civil. Toutefois ? même
si le quasi-usufruit laisse un large place à la liberté contractuelle, les
prises de position de l’administration fiscale sont rares.
B - Les conditions de mise en place du quasi-usufruit.
Deux types de mesures sont prévus par le Code civil : des mesures
conservatoires visant à garantir la restitution des biens à l'extension
de l'usufruit et des mesures visant à réparer un éventuel préjudice
subi en cas d'abus de son droit par l'usufruitier. Ces mesures prévues
pour l’usufruit sont bien sûr applicables au quasi-usufruit.
- II Les aspects fiscaux du quasi-usufruit
Le développement du quasi-usufruit dans la pratique ne s’est accompagné que ponctuellement de prises de position de la part de
l’administration, et les dispositions textuelles en la matière sont peu
nombreuses. Il convient tout d’abord de présenter dans un premier
temps les points sur lesquels l’administration s’est prononcée puis
dans un second temps, les incertitudes encore présentes.
■
Inventaire et cautionnement.
Tout d'abord l’usufruitier ne peut entrer en jouissance qu'après avoir
fait dresser, le propriétaire présent ou appelé, un inventaire des
meubles et un état des immeubles sujets à l'usufruit .
Ensuite, l’usufruitier doit fournir caution de jouir en bon père de
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
13
Le Dossier
«stratégie patrimoniale»
détenus par deux personnes de même âge n’auront pas nécessairement la même valeur. Ainsi, la valeur du cash flow actualisé peut
s’appliquer, tant à la détermination de la valeur des droits de pleine
propriété, qu’à celle des droits démembrés tels qu’usufruit,
quasi-usufruit, et nue-propriété, et repose sur un principe simple
qui veut que «la valeur d’un bien ne vaut que par les flux financiers
que cette chose produit ou est susceptible de produire durant son
existence».
Cette méthode a le grand avantage de respecter l’équilibre économique des contrats et d'augmenter la valeur de l'usufruit par rapport
à celle de l'article 762, ce qui présente des avantages dans une
optique de transmission du patrimoine. Elle n’est toutefois malheureusement pas à conseiller car elle ne bénéficie pas du soutien de
l’administration fiscale. Celle-ci, en effet, préfère appliquer à la
lettre l’article 762 provoquant une surévaluation de la nue-propriété et sanctionne les évaluations conventionnelles.
A - Les prises de position de l’administration.
La position de l’administration sur un certain nombre de points
relatifs au quasi-usufruit est connue des praticiens, même si ceux-ci
ne l’approuvent pas forcément.
Ainsi, les praticiens peuvent en général utiliser le quasi-usufruit en
connaissance de cause, notamment en ce qui concerne les droits
d’enregistrement dus (1), le redevable et le calcul des plus-values
(2), et le traitement du quasi-usufruit au regard de l’ISF (3).
■ Quasi-usufruit et assiette des droits d’enregistrement.
La transmission de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien
donne lieu au paiement de droits d’enregistrement dont le montant
dépend du degré de parenté, en cas de transmission à titre gratuit
et de la nature du bien, en cas de transmission à titre onéreux.
L’évaluation des droits d’usufruit et de nue-propriété se fait en
principe en application de l’article 762 du CGI lorsque la transmission est à titre gratuit, et selon la valeur économique lorsqu’elle a lieu à titre onéreux. Il convient de préciser que la transmission
de la nue-propriété est fréquemment utilisée puisque le paiement
des droits d’enregistrement lors du démembrement est définitif. En
effet, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture
à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du
temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier, selon l’article 1133 du CGI.
La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit des biens transmis à
titre gratuit est donc constituée par une quote-part de la valeur de la
pleine propriété du bien, fixée par l’article 762 du CGI et différant
selon que l’usufruit est viager ou temporaire, l’âge de l’usufruitier
étant pris en compte dans le premier, et la durée de l’usufruit dans
le second.
Cet article fait toutefois l’objet d'un grand débat, aussi bien en ce qui
concerne l’évaluation de l’usufruit que celle du quasi-usufruit. En
effet, l’administration fiscale l’invoque habituellement pour déterminer la valeur de l'usufruit mais les praticiens se prononcent quant à
eux pour une évaluation totalement différente. Ils reprochent en effet
au barème de l’article 762 de dater de 1922 et de jamais avoir été
modifié depuis. Il ne prend donc pas en compte les nouvelles
données économiques et démographiques et a pour conséquence, en
sous-évaluant l’usufruit, de désavantager l’usufruitier au profit du
nu-propriétaire.
C’est pourquoi les praticiens sont favorable à un mode d’évaluation
plus conforme aux intérêts des parties, donnant une valeur économique ou marchande à l’usufruit et prenant alors en considération
des éléments aussi divers que l’âge et l’espérance de vie des parties,
la nature et la rentabilité du bien. Une définition de la valeur économique a d’ailleurs été donné par Monsieur Batalon qui estime que
«la valeur économique d’un actif est fonction des avantages nets
attendus de celui-ci ; les avantages nets attendus du droit acquis correspondent aux éléments de cash flow générés par ce droit dans le
futur, sur un horizon de temps donné». La valeur retenue n’est plus
uniquement fonction de l’âge de l’usufruitier, mais est également liée
à la nature du bien, ce qui a pour conséquence que deux usufruits
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
■ Quasi-usufruit et plus-value.
L’administration fiscale s’est prononcée sur le redevable des plusvalues en cas de cession en décidant que les plus-values de cession
ultérieure des titres sont imposées au nom du quasi-usufruitier. Il est
délicat en revanche de se prononcer sur la nature juridique du quasiusufruit qui en découlerait. L’administration a de plus précisé que la
plus-value «est égale à la différence entre le prix de cession de la
pleine propriété des titres et leur prix d’acquisition ou en cas d’acquisition à titre gratuit, leur valeur vénale appréciée au jour de leur
entrée dans le patrimoine».
En définissant ainsi le calcul de la base imposable de la plus-value,
l’administration fait comme s’il n’y avait pas eu de donation.
■ Quasi-usufruit et impôt de solidarité sur la fortune.
En matière d’impôt de solidarité sur la fortune, l'administration
fiscale ne semble pas admettre que la créance de restitution soit
considérée comme une dette pouvant s’inscrire au passif de l’ISF. En
effet elle décide que : " pour l'assiette de l'impôt de solidarité sur la
fortune l'obligation prévue à l'article 587 du Code civil ne s'analyse
pas comme une dette, mais comme une obligation de restituer le
bien objet du quasi-usufruit. La déduction à titre de passif de la valeur
du bien objet du quasi-usufruit viderait de sa portée la règle selon
laquelle l'usufruitier est imposable sur la valeur en toute propriété
du bien.»
B - Les incertitudes.
Des incertitudes existent encore au sujet du domaine d’application
du quasi-usufruit, des conséquences de son extinction et quand au
montant de la créance de restitution.
■ Le domaine du quasi-usufruit.
Le domaine du quasi-usufruit a été élargi par le fait que la doctrine
et la jurisprudence admettent aujourd’hui qu’un quasi-usufruit peut
grever des biens non consomptibles, par la volonté des parties.
14
Toutefois, il semble que le quasi-usufruit ne peut porter sur un
immeuble car il est de l’essence même du démembrement de
propriété que le nu-propriétaire puisse récupérer en fin d’usufruit
la chose et reconstituer ainsi son patrimoine en nature, ce qui n’est
possible que si la chose est fongible.
■ Les conséquences de l’extinction du quasi-usufruit.
Au niveau de l’extinction du quasi-usufruit, on peut se demander
quelles seront les règles applicables à l’ouverture de la succession
du quasi-usufruitier.
Tout d’abord, la créance de restitution est-elle déductible de la succession du quasi-usufruitier ? L’article 773-2-1 du CGI présume que
les dettes résultant de prêts consentis par le défunt au profit de ses
héritiers ou de personnes interposées ne sont pas déductibles de l'actif successoral. Toutefois, il donne également le droit aux héritiers de
prouver la sincérité de la dette et son existence au jour de la succession, notamment s'il s'agit d'une dette résultant d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine avant
l'ouverture de la succession. De plus, si l'on admet que la créance de
restitution est déductible de la succession du quasi-usufruitier, se
pose encore le problème du montant pour lequel il faut l'inscrire au
passif de la succession.
Ensuite, l’héritier du quasi-usufruitier doit-il faire figurer dans la
déclaration de succession de celui-ci la valeur de la pleine propriété du bien ? L’article 751 du CGI présume fictif les démembrements
de propriété entre héritiers quand trois conditions sont réunies : le
défunt est usufruitier au jour de son décès, le démembrement résulte d'un acte apparemment onéreux et non d'une donation régulière
de plus de trois mois au jour du décès de l'usufruitier, puis le nu-propriétaire, personne physique, est héritier, légataire, donataire ou personne interposée de l'usufruitier décédé. Lorsque les trois conditions
de présomption de fictivité du démembrement de propriété sont
réunies, le nu-propriétaire héritier de l'usufruitier doit faire figurer
dans la déclaration de succession la valeur en pleine propriété du
bien soumis à quasi-usufruit.
Enfin, la règle du non-rappel des donations de plus de dix ans estelle applicable ? L’article 784 prévoit le bénéfice du non-rappel à la
succession du quasi-usufruitier des donations de plus de dix ans
ayant supporté les droits de mutations à titre gratuit.
Le quasi-usufruit laisse une large place à la liberté
contractuelle et répond ainsi à un réel besoin des entreprises comme des particuliers de disposer d’un mécanisme
juridique simple et modulable, tant pour gérer que pour
transmettre. Puisque le quasi-usufruit existe et est utilisé
par les praticiens, il est indispensable que l’administration
lève les incertitudes à son sujet. Tant que l’administration
ne se prononcera pas sur toutes ses facettes, l’utilisation
optimum du quasi-usufruit ne pourra être effectuée.
CE QU’IL FAUT RETENIR :
- le quasi-usufruit est un usufruit portant sur les biens consomptibles, c’est-à-dire sur les choses dont on ne peut faire usage sans
les consommer, à charge de restitution après usage.
- le quasi-usufruit augmente les pouvoirs du quasi-usufruitier mais
celui-ci est débiteur de la valeur du bien à l'extinction de son droit.
Ainsi le titulaire de la nue-propriété de la chose n'est pas titulaire
d'un droit réel sur cette chose, mais d'une simple créance de restitution.
- l'usufruit est, soit établi par la loi, soit par la volonté de l'homme.
- la position de l’administration sur un certain nombre de points relatifs au quasi-usufruit est connue des praticiens, même si ceux-ci ne
l’approuvent pas forcément.
- des incertitudes existent encore au sujet du domaine d’application
du quasi-usufruit, des conséquences de son extinction, et quand au
montant de la créance de restitution.
CHEUVREUX
Julien PAUCHET
QUELQUES DEFINITIONS
Nue-propriété : droit réel principal, démembrement du droit de
propriété, qui donne à son titulaire le droit de disposer de la chose,
mais ne lui confère ni l’usage, ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l’usufruitier sur cette même chose.
Usufruit : droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui confère à son titulaire le droit d'utiliser la chose, et d'en percevoir les fruits, mais non celui d'en disposer, lequel appartient au
nu-propriétaire.
Quasi usufruit : usufruit portant sur une chose consomptible.
- CHEUVREUX INFO Pour obtenir la copie d’un texte réglementaire
ou d’une jurisprudence mentionnés dans le
Bulletin
Rémy NERRIERE - Tél : 01 44 90 14 33
[email protected]
u côté des tribunaux
STRATÉGIE PATRIMONIALE
USUFRUIT /
NU-PROPRIETE
Ratification tacite d’une vente
consentie a non domino
Une usufruitière signe seule un compromis
de vente portant sur la pleine propriété d’un
appartement, mais sans l’intervention de sa
fille nue-propriétaire. Les acquéreurs
demandent la nullité de la vente, ce que
refuse la Cour d’Appel et que confirme la
Cour de cassation, au motif que la nuepropriétaire avait ratifié cette vente, ratification pouvant être expresse ou tacite, et ayant
un caractère rétroactif.
Cass. Civ. 3ème 23 octobre 2002 AJDI n°2 Fév. 2003 p.140
CAUTIONNEMENT
FAMILIAL
Communauté conjugale – nullité
relative du cautionnement souscrit
par un seul des époux
Chacun des époux ne peut engager que ses
biens propres ou ses revenus par un cautionnement ou un emprunt sauf si le consentement exprès de l’autre époux a été donné
(article 1415 du Code Civil). Si les engagements conclus en violation de cet article
peuvent être annulés, la Cour de cassation
rappelle dans cet arrêt que seuls les époux
peuvent se prévaloir de cette nullité.
Cass. 1er civ. 14 janvier 2003 – JCP
Not du 28 février 2003 page 337
Règle de l’article 1415 du Code Civil applicable aux époux mariés sous un régime de
communauté universelle
Le cautionnement donné par un époux commun en biens sans le consentement de son
conjoint n’engage que ses biens propres et
ses revenus ; les biens communs ne sont
engagés que si l’autre conjoint a donné son
consentement exprès à l’acte, les biens
propres de ce dernier étant exclus des poursuites (article 1415 du Code Civil). La Cour
de cassation vient de rappeler que ces dispositions sont impératives et sont appli-
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
cables également aux époux mariés sous un
régime de communauté universelle.
Cass Civ 1ère 28 janvier 2003 n°133
F-D Lassaire c./Banque Générale du
Commerce - BRDA du 15 mars 2003
DIVORCE
Prestation compensatoire
- nouvelle réglementation
- impossibilité de cumuler
rente et capital
Dans cet arrêt la Cour de cassation rappelle
les nouvelles règles relatives aux modalités
de versement de la prestation compensatoire, issues de la loi du 30 juin 2000, applicables aux instances de divorce en cours : la
prestation est versée sous la forme d’un capital dont le montant est fixé par le Juge qui
peut, exceptionnellement, remplacer le
capital par une rente viagère.
Le Juge a un choix limité : imposer le versement d’un capital, ou dans certains cas isolés, celui d’une rente, en revanche il ne peut
combiner les deux modalités.
Cass. 2ème civ 28 mars 2002 – JCP
Not 25 avril 2003 page 651
SUCCESSION
Testament - legs d’un bien
- vente postérieure - révocation
du legs - présomption simple
Monsieur F. avait par testament en 1992 légué
un appartement à sa nièce, mais avait vendu
moyennant un prix intégralement converti en
rente viagère le même bien en septembre
1993. Il décédait en décembre 1993. Sa nièce
attaquait la vente pour défaut d’aléa. L’arrêt
accueille cette demande en énonçant que les
dispositions de l’article 1038 du Code Civil,
selon lesquelles toute aliénation que fera le
testateur de tout ou partie du bien légué,
emportera révocation du legs encore que
l’aliénation postérieure soit nulle, édictent une
présomption simple de révocation susceptible
de céder devant la preuve contraire d’une
absence de volonté de la part du testateur.
Cass 1ère Civ 11 mars 2003 -Droit et
Pat. Hébdo n° 468 du 23 avril 2003
16
Testament olographe
- fausseté de la date
- nullité de l’acte
La fausseté de la date énoncée dans un testament olographe équivaut à son absence et
entraîne la nullité de l’acte lorsque les éléments émanés de celui-ci ne fournissent pas
le moyen de lui restituer sa date véritable.
Cass 1ère Civ 11 février 2003 - Droit
et Pat. n°464 du 26 mars 2003
Testament olographe
- mention du nom et du prénom
sans signature
- emplacement
Le Code Civil (art 970) impose trois conditions de forme pour la validité d’un testament
olographe : il doit être rédigé de la main du
seul testateur qui doit le dater et le signer.
En fait de signature, le testateur n’a fait
qu’apposer sur le testament ses prénom et
nom. La Cour de cassation, ajoutant à la loi,
crée une nouvelle exigence, ou peut-être
interprète-t-elle la notion de signature :
l’emplacement de cette mention des prénom
et nom doit se situer à la suite du texte du
testament pour être assimilée à une signature, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.
Cass . civ 1°, 14 janvier 2003 – Droit et
Pat. Hebdo n°460 – 26 février 2003.
DONATION
Donation grevée d’une clause
d’inaliénabilité
- donataire en liquidation
judiciaire
- mainlevée de la clause accordée
Le liquidateur judiciaire à la procédure
judiciaire du donataire est recevable à agir
en mainlevée de la clause d’inaliénabilité
affectant certains biens immobiliers. En
effet, le donataire peut être judiciairement
autorisé à disposer des biens en cause si
l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu
ou s’il advient qu’un intérêt plus important
l’exige. C’est le cas du donataire obligé de
faire face au passif de la liquidation avec
cet actif immobilier puisqu’il ne dispose
d’aucun autre patrimoine.
TGI Caen 3 juin 2002
COPROPRIÉTÉ ET ORGANISATION JURIDIQUE
DES ENSEMBLES IMMOBILIERS
Nature et calcul délai
de convocation
La modification de l’article 63 du décret
du 17 mars 1967 relatif au point de départ
du délai de notification des convocations
aux assemblées générales ne s’applique
qu’aux actes postérieurs à son entrée en
vigueur.
La cour de cassation confirme que pour les
convocations aux assemblées générales
antérieures au 6 avril 2000, le point de
départ ne court que depuis la remise effective de la lettre à son destinataire. Cette
règle s’applique également au délai de 6
jours imparti aux copropriétaires pour présenter un ordre du jour complémentaire.
Cass.civ.3ème, 28 janvier 2003
(Dict perm Gestion Imm Mars 2003
p 2831)
CHARGES DE
COPROPRIETE
Le principe de répartition
et le critère de l’utilité
La répartition des charges de chauffage
peut-être effectuée en fonction des tantièmes de copropriété dès lors que le critère
de l’utilité est respecté.
Sur la base du principe d’ordre public de
l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la
cour d’appel confirme que les charges de
chauffage peuvent être réparties en fonction
de l’utilité que le service collectif présente
pour chaque lot. Il n’est pas tenu compte
dans le calcul de ces charges, de l’utilisation
effective du service en question, mais de
l’utilité potentielle qu’il représente.
CA PARIS 23è chambre B, 21
novembre 2002 n° 2002/08101
(Dict. perm. Gestion Imm. Février
2003 p 2870)
ASSEMBLEE
GENERALE
Désignation du Président
- détail des conditions de vote
- nullité
L’absence dans le procès-verbal d’une assemblée, à laquelle seuls deux copropriétaires
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
étaient présents, du détail des conditions de
vote sur la désignation du président et du
bureau entraîne l’annulation de l’assemblée.
Cass.3è civ, 26 février 2003
(Jurisclasseur Construction-Urbanisme
mai 2003 page 15)
LOI CARREZ
Vente - charge des frais de
mesurage du lot de copropriété
La loi Carrez n’a pas déterminé qui, du vendeur ou de l’acquéreur, devait acquitter les
frais entraînés par le métrage de la superficie du lot vendu. La Cour décide qu’à défaut
de stipulations contraires, c’est au vendeur
qu’il revient d’acquitter ces frais. Solution
inédite.
CA Paris 23 mai 2002 n°2002/00325
SYNDICAT DES
COPROPRIETAIRES
Action oblique et résiliation d’un
bail d’un copropriétaire
Un syndicat ne peut obtenir la résiliation
d’un bail consenti par un copropriétaire par
la voie de l’action oblique qu’en présence
d’une atteinte à la destination de l’immeuble
ou d’un trouble anormal de voisinage.
CA Paris 23è Chambre 21 novembre
2002 n° 2002/08030 (Dict perm
Gestion Imm Février 2003 p 2878)
Syndicat
- relativité d’un jugement relatif à
la jouissance des parties privatives
des lots
Un syndicat de copropriétaires constitué par
des pavillons ne saurait se prévaloir d’un
jugement rendu au profit de ces derniers,
pour des désordres n’affectant que les parties privatives des immeubles.
Cass.civ.3ème, 3 décembre 2002 (Dict
perm Gestion Imm Mars 2003 p 2825)
Affectation des locaux et résiliation
de bail par le syndicat
Le syndicat des copropriétaires peut
invoquer l’interdiction du changement
d’affectation des locaux prévue à l’article
17
L 631-7 du CCH pour obtenir la résiliation
d’un bail d’habitation consenti par un
bailleur à un preneur exerçant des activités
de massage, relaxation et sophrologie en
journée et en soirée.
Cass.civ.3ème, 15 janvier 2003 (Dict
perm Gestion Imm Mars 2003 p 2838)
PARTIES
COMMUNES /
PARTIES PRIVATIVES
Passages et corridors desservant
un seul copropriétaire
Un couloir stipulé commun par le règlement
de copropriété le demeure même s’il ne dessert que des lots appartenant à un seul
copropriétaire.
Cass.civ.3ème, 28 janvier 2003 (Dict
perm Gestion Imm Mars 2003 p 2840)
REGLEMENT DE
COPROPRIETE
Clause d’un contrat de vente
contraire aux règles d’ordre public
de la copropriété – validité (oui)
Seules les clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions d’ordre
public de la loi du 10 juillet 1965 peuvent
être réputées non-écrites, mais non celles
portées dans un acte de vente. Les copropriétés ne comportant que deux membres
peuvent ainsi déroger aux règles légales afin
de limiter les cas de blocage engendrés par
une telle situation. En l’espèce, les acquéreurs de lots de copropriété avaient, dans
l’acte de vente, reconnu aux vendeurs,
demeurés copropriétaires d’autres lots, le
droit de procéder à une extension de ces
derniers sur les parties communes.
Cass civ 12 février 2003 n°01-12360
épx Moserc/épx Hildwein
- Le Bulletin
de cheuvreux -
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IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIÈRE
VENTE
Vente du bien loué
- transmission de la caution du
locataire au nouveau bailleur (oui)
La Cour d’Appel de Rouen statuant sur renvoi après cassation vient de condamner une
personne qui s’était portée caution du paiement des loyers en exécution d’un bail , à
payer au nouveau propriétaire-bailleur les
loyers échus après la vente des locaux et
demeurés impayés.
On rappellera à cet égard qu’il existe une
divergence entre certaines Cour d’Appel et
la Cour de Cassation qui juge au contraire
qu’en cas de substitution de bailleur, le cautionnement souscrit au profit du bailleur initial ne peut pas, à défaut de manifestation de
volonté de la part de la caution de s’engager
envers le nouveau bailleur, être étendu en
faveur de celui-ci. En attendant l’arrêt de
l’Assemblée Plénière de la Cour de
Cassation, les parties ont intérêt à insérer
dans leur bail une clause réglant expressément le sort du cautionnement en cas de
substitution de bailleur.
CA Rouen 10 décembre 2002 n°001588 1ère Ch cab 3 - Sté Union
Industrielle de crédit c./SA Groupe
Industriel Marcel Dassault
BRDA 03/03 du 15 février 2003 –
Recueil Dalloz Affaires 2003 n°6
p.419
GARANTIE DU
CONSTRUCTEUR
Police d’assurance constructeur
non-réalisateur et intérêt
concernant la prescription
A l’occasion de deux arrêts de la Cour de
cassation, l’auteur de la note explique l’utilité de souscrire une police d’assurance
Constructeur Non Réalisateur (police de responsabilité décennale du constructeur), en
plus de la police d’assurance dommageouvrage (police de choses), notamment au
regard du régime de prescription.
«Pour l’acquéreur agissant en police dommage-ouvrage, le point de départ de la prescription biennale est fixé à la date où il a
connaissance des désordres, souvent matérialisée par la déclaration de sinistre, mais
pas obligatoirement. Pour l’assuré respon-
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
sable, le point de départ de la prescription
biennale est fixé à la date où il a fait l’objet
d’une action en justice, tandis que le tiers
victime n’est, quant à lui, pas assujetti à la
prescription biennale du Code des assurances».
Cass.Civ. 1ère 29 oct. 2002 et 13 nov.
2002 – RDI janv/fév 2003 p.29 –
Pascal DESSUET
pu naître au profit du vendeur en raison de
dommages affectant l’immeuble antérieurement à la vente.
Cass Civ 3ème, 4 décembre 2002 –
Rép. Defr. N°4, article 37676 pages
245 et s
VENTE
La Cour de cassation confirme que la charge
de dépollution d’un terrain, pesant sur le
propriétaire à défaut pour le précédent preneur, dernier exploitant, de l’avoir effectuée,
peut être valablement transmise conventionnellement au nouveau preneur, les articles
1719 et 1720 du Code civil n’étant pas
d’ordre public.
Cass. Civ. 3ème 17 déc. 2002 – AJDI
n°2 Fév. 2003 p.105
Violation d’une règle d’urbanisme
et résolution d’une vente
La Cour d’Appel de Paris confirme l’annulation d’un vente d’un bien immobilier
construit en violation des règles d’urbanisme
(en l’espèce, construction d’une maison de
120 m_ avec une simple déclaration de travaux), sur le fondement de vice du consentement de l’acquéreur. A noter que la Cour
impose au vendeur de démontrer que son
acquéreur avait eu connaissance des défauts
de la chose vendue («l’information de l’acquéreur ne se présume pas»)
CA Paris 1er oct. 2002 – RDI janv/fév
2003 p.116
Prix
- modification par le Juge
- impossibilité (oui)
Le prix de vente déterminé par les parties ne
peut être modifié par le Juge.
En l’espèce, l’acquéreur souhaitait une
diminution du prix afin de réparer le préjudice résultant de l’inexécution partielle du
vendeur à son obligation de délivrance. La
Cour de cassation rappelle que le Juge ne
peut modifier le prix même s’il s’agit de
réparer le préjudice subi par l’acquéreur,
qui ne peut l’être que par l’octroi de dommages et intérêts.
Cass. 3ème civ. du 29 janvier 2003 JCP du 4 avril 2003 page 548
Vente d’immeuble
- action en dommages-intérêt née
antérieurement au profit du vendeur
- transmission à l’acquéreur (non)
En l’absence de clause expresse, la vente
d’un immeuble n’emporte pas de plein droit
cession au profit de l’acquéreur des droits et
actions à fin de dommages-intérêts qui ont
18
Obligation de dépollution
- transmission à l’acquéreur
- validité (oui)
BAIL COMMERCIAL
Bail commercial
- domaine d’application de la prohibition des clauses d’interdiction
de cession à l’acquéreur du fonds
de commerce
La Cour de cassation vient de rappeler que
la prohibition des clauses d’interdiction de
céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce ne s’applique qu’à une interdiction
absolue et générale de toutes cessions et non
à de simples clauses limitatives ou restrictives. Ainsi, les simples clauses restrictives
comme l’agrément du cessionnaire sont
ainsi validées par la jurisprudence.
Cass.3é civ., 2 oct. 2002, SCI Gudin
Versailles: Juris-Data n°2002-015672
– JCP Not, 10 janv.2003, n°2 p. 41
Bail commercial
- convention de mise à disposition
avec restriction de jouissance des
lieux dans le temps et fourniture
de prestations par le preneur
- caractère d’une sous location
(non)
La Cour de cassation approuve une Cour
d’Appel de ne pas considérer comme sous
location la convention conclue par le pre-
neur de locaux de studios de musique et de
danse en vue de mettre à disposition à un
institut de formation d’enseignants de danse
et de musique une partie des locaux compte
tenu des restrictions de jouissance des lieux
dans le temps, de la fourniture de prestations (entretien et équipement des locaux),
le contrôle de l’accueil et de la sécurité fournis par le preneur.
Cass.3é civ., 13 fev. 2002, SA
Rophipama c/ Sté Les ateliers de la
danse: Juris-Data n°2002-012960 –
JCP Not, 14 fev.2003, n°7-8 p. 326
Bail commercial
- congé
- indivision
La Cour de cassation rappelle que le congé
d’un bail commercial doit être délivré à la
requête de tous les indivisaires sous peine
de nullité.
Cass. Civ. 3ème 10 déc. 2002 - AJDI
n°2 Fév. 2003 p.114
Emplacement dans un centre
commercial
- autonomie de gestion (non)
- application du statut des baux
commerciaux (non)
La Cour d’Appel avait constaté que si la
société locataire assurait seule la gestion de
ses stocks et ventes et réglait directement
ses factures d’électricité, elle était soumise
aux horaires d’ouverture du centre commercial, et que c’était ce dernier qui assurait le
paiement des charges, de même que l’organisation de la publicité, et fixait la politique
des prix.
Elle a pu valablement en déduire que le
locataire ne bénéficiait pas d’une autonomie
de gestion suffisante pour pouvoir prétendre
à l’application du statut des baux commerciaux, même si le locataire bénéficiait d’une
clientèle propre.
Cass. 3e civ 5 Février 2003, n° 0116.672, n° 155 FS-B + B,,Sté Minit
France c/LB Associés
Révision du loyer
- loi MURCEF
- application aux instances en
cours (non)
La loi MURCEF, en ce qu’elle revient sur la
jurisprudence de la Cour de cassation relative à la fixation des loyers commerciaux, ne
répond pas à un motif d’intérêt général et
n’est donc pas applicable aux procédures en
cours. Cet arrêt est en contradiction avec un
arrêt du 27 septembre 2002 de la Cour
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
d’Appel de Paris qui avait suivi deux arrêts du
27 février 2002 de la Cour de cassation. Ces
deux arrêts avait consacré le principe selon
lequel le loyer ne peut évoluer à la baisse que
s’il est rapporté la preuve d’une modification
matérielle des facteurs locaux. Affaire à suivre.
CREDIT BAIL
Crédit bail - sous location
- application du statut des baux
commerciaux (oui)
La Cour de cassation vient de reconnaître
récemment que le contrat de bail conclu
entre le locataire et le crédit preneur était
distinct du contrat de crédit bail et obéissait
à des règles qui lui sont propres. Ainsi est
approuvée la Cour d’Appel qui en déduit
que le contrat de location conclu entre le
crédit preneur et le locataire était un bail
soumis au statut des baux commerciaux
puisque la société locataire était une société
commerciale, inscrite au RCS et exploitait
dans les lieux un fonds de commerce.
Cass.3é civ, Société Altis, 10 dec.
2002 : Juris-Data n°2002-016786 –
JCP Not., 28 fev.2003, n°9 p. 337
Crédit bail immobilier
- maîtrise d’ouvrage déléguée
au crédit-preneur
- effets
Une société de crédit-bail, en sa qualité de
mandant, est tenue des actes de son mandataire, en l’occurrence le crédit preneur à qui
il avait consenti une délégation de maîtrise
d’ouvrage, dans les limites du mandat donné
à celui-ci.
Le constructeur impayé peut donc se retourner contre le crédit-bailleur, qui reste maître
de l’ouvrage pendant la durée des constructions et qui est propriétaire des constructions
pendant la durée du contrat de crédit-bail.
Cass Civ 3ème, 2 octobre 2002 – Rép
Defr. N°5, article 37683 pages 329
BAIL D’HABITATION
Locataire et responsabilité
de la chose louée
La Cour de cassation a retenu la responsabilité du locataire dont la chute d’un volet
de l’appartement dont il était preneur, a
endommagé une voiture, au visa de l’article
1484 du Code civil suivant lequel «On est
19
responsable […] du dommage […] qui est
causé par le fait des choses […] que l’on a
sous sa garde».
Cass. Civ. 2ème 12 déc. 2002 - AJDI
n°3 Fév. 2003 p.180
Caution des engagements du locataire
- rappel de l’obligation d’apposition de la mention manuscrite
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à
améliorer les rapports locatifs prévoit que la
personne qui se porte caution des engagements du locataire doit apposer sur l’acte
une mention manuscrite. Bien que contestable dans sa portée, un jugement du TI de
Grenoble vient préciser que la mention
manuscrite est également nécessaire même
en présence d’un bail d’habitation notarié.
Le raisonnement du tribunal est fondé sur la
distinction entre l’engagement de la caution
et son information. La prudence invite donc
à insérer la mention manuscrite sur les actes
de cautionnement de baux d’habitation. Son
contenu est défini a minima par la loi et comprend 4 éléments : montant du loyer, condition
de sa révision, nature et étendue de l’obligation et reproduction de l’alinéa 2 de l’article
22-1 sur la faculté de résiliation unilatérale.
TI Grenoble, 8 janv.2002 ; SCI R2E c/
Clot et a. [RG n° 11-99-001620] JCP
Not. N° 11 – 14 mars 2003, Page 422,
BAIL
EMPHYTEOTIQUE
Bail emphytéotique
- effet de la stipulation d’une
clause de résiliation de plein droit
- perte du caractère de bail
emphytéotique
Il ressort d’un important arrêt de cassation
rendu par la 3ème chambre civile que la stipulation dans le contrat d’une clause de
résiliation au profit du bailleur est de nature
à faire perdre à la location sa qualification
de bail emphytéotique. Selon les juges du
fond, la présence d’une clause résolutoire
«confère au preneur une précarité incompatible avec la constitution de droit réel». A
l’avenir, il conviendra donc d’être vigilant à
toutes les stipulations d’un bail emphytéotique de nature à rendre précaire les droits
du preneur, à peine de disqualification du
bail emphytéotique.
Cass. 3 ème civ., 14 nov. 2002, SA
Groupe Lactalis c/Ponsich - Juris- Data
n°2002-0016312, JCP N n° 18/19 2
mai 2003 - page 695- Rép. Defr. .N°4
art 37676 p.241 et s.
ENVIRONNEMENT
Demande de permis de construire
- liste des pièces à produire
énoncées à l’art R 421-2 du CCH
- liste non limitative
- exigence d’une étude de sol
particulière à Paris
Le maire de Paris a refusé de délivrer le permis de construire demandé par Monsieur
Magerand pour édifier un immeuble dans la
zone d'anciennes carrières délimitée par arrêté préfectoral du 27 février 1977, ce refus
était fondé sur le fait que le permis de
construire ne pourrait être délivré qu'au vu de
l'avis définitif de l'inspection générale des
carrières rendu après examen des résultats
des mesures de reconnaissance de sol.
En effet, à Paris, pour tenir compte des nombreuses anciennes carrières, les permis de
construire font l'objet d'une formalité particulière d'instruction énoncée dans un arrêté de
police du 26 janvier 1966. Selon l'arrêté, les
demandes de permis «sont transmises pour
examen et avis par l'inspection générale des
carrières, lorsque le terrain est situé dans une
zone d'anciennes carrières, afin que soient
précisées les conditions qui seront inscrites
dans le permis de construire et auxquelles
devra satisfaire le maître d'œuvre en vue d'assurer notamment la stabilité des constructions
projetées».
La Cour administrative d'appel de Paris avait
jugé le 27 février 2001 que l'administration
ne peut se substituer à l'avis de l'inspection
des carrières ou y ajouter une étude de sol à
la charge du pétitionnaire. L'arrêté refusant la
délivrance du permis de construire ne pouvait
pas légalement permettre de mettre à la charge du constructeur une obligation de faire qui
va au-delà des textes.
Mais le Conseil d'Etat a infirmé l'arrêt de la
Cour et a considéré que l'inspection des carrières a légalement émis un avis défavorable à
la délivrance du permis demandé car elle ne
disposait pas d'études suffisamment précises
sur l'état du sous-sol pour garantir la stabilité
de la construction projetée, alors même que
l'article R. 421-2 du Code de l'urbanisme
n'impose pas la production d'une telle étude
parmi les pièces devant figurer dans le dossier de demande de permis de construire.
Il ressort de cet arrêt que la production d'une
étude supplémentaire, si le demandeur
souhaite persister dans son projet, n'est pas
de nature à entacher d'illégalité l'avis émis
par l'inspection des carrières.
Conseil d'Etat, 14 mars 2003, Jean
Magerand c/ Ville de Paris - Solution
inédite
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
INSTALLATIONS
CLASSEES
Etude d'impact
- caractère incomplet
- annulation de l’autorisation d’exploitation
Le juge rappelle que l'objectif de l'étude
d'impact est de permettre au public d'apprécier l'importance des nuisances générées par
le fonctionnement de l'installation projetée.
Ainsi, une étude d'impact qui se borne à
indiquer le résultat de bruit de fond en limite des terrains, à rappeler la réglementation
limitant l'émergence du bruit généré par une
installation classée et qui ne comporte aucune mention des nuisances olfactives liées au
stockage en plein air des mâchefers et résidus d'incinération des ordures ménagères ne
peut être considérée comme complète. Elle
entraîne l'annulation de l'autorisation d'exploitation.
TA Versailles, 17décembre 2002,
Commune de Trappes - Moniteur des
Travaux publics, 21 mars 2003, p.87
Installations classées
- éloignement de 1250 mètres
- même propriétaire
- installation distincte (non)
Ne constituent qu'une seule et même installation au sens de la législation sur les installations classées deux porcheries, installées
sur deux communes distinctes, mais exploitées par le même personne morale, distantes
l'une de l'autre de 1 250 mètres.
Dès lors, le nombre d'animaux à prendre en
compte, au titre de la rubrique n°2102 de la
nomenclature des installations classées,
devait être celui résultant de la somme des
animaux des deux élevages.
TA Clermont-Ferrand, 23 avril 2002,
Association Allier Nature
Code permanent, Environnement et
nuisances, actualisation Bulletin 307,
mars 2003
POLLUTION
Installation classée
- remise en état à la charge de l’exploitant qui est à l’origine de la pollution
L'obligation de remise en état pèse sur le
dernier exploitant de l'activité à l'origine de
la pollution. Dans ce jugement, le tribunal
impose l'obligation de remise en état à un
ancien exploitant, plutôt qu'au dernier
20
exploitant en titre. Pour parvenir à ce résultat,
le jugement apprécie in concreto le fait d'exploitation à l'origine de la pollution, par conséquent le tribunal a préféré mettre à la charge
du prédécesseur l'obligation de remise en état
et non à l'actuel exploitant. Une telle
démarche jurisprudentielle n'est pas une
première mais elle n'avait jamais abouti à exonérer de son obligation le dernier exploitant.
TA Lyon, 12 juin 2002, Sté Rhodia
Chimie -Environnement, juris-classeur,
février 2003, p.20
Obligation de dépollution
- remise dans un état antérieur
initial du site
Le tribunal de Lyon a jugé que le débiteur
de l'obligation de remise en état d'une installation classée a pour seule obligation de
remettre le terrain dans un état permettant
son usage tel qu'il prévalait au début de l'exploitation, le tribunal refuse d'imposer une
dépollution systématique et absolue des
sites. Ce jugement s'avère favorable à l'ancien exploitant qui obtient ainsi l'annulation
d'un arrêté préfectoral exigeant une remise
en état allant au-delà de l'état initial du site.
Ce jugement est très important puisque
contrairement à la pratique actuelle, l'obligation de remise en état ne peut porter que
sur les prescriptions nécessaires à la remise
en état initial du site et non en fonction de la
destination finale des terrains.
TA Lyon, 4 juillet 2002, Sté France
bois imprégnés - Environnement, jurisclasseur, février 2003, p.21
Un nouveau statut
juridique pour l'éolien
Article relatif à l’art 59 de la loi
n°2003-8, du 3 janvier 2003 relative au service public de l'énergie et qui a précisé le
statut juridique des éoliennes. La loi
consacre une nouvelle catégorie juridique,
celle des «installations produisant de l'électricité à partir de l'énergie mécanique du
vent». Elle fait entrer ces installations dans
le champ de l'étude d'impact et de l'enquête
publique du type de celles prévues dans le
Code de l'environnement. L’auteur regrette
que ces installations ne se soient pas inscrites dans la nomenclature des installations
classées soumises à autorisation, et de les
faire bénéficier d'un régime juridique conçu
pour bien encadrer les activités polluantes,
nuisantes ou dangereuses.
Laurent Le Corre, juriste conseil, docteur en droit public. Environnement,
juris-classeur, mars 2003, p.16
URBANISME ET AMÉNAGEMENT
PERMIS DE
CONSTRUIRE
Notion de bâtiment pouvant être
reconstruit après sinistre
- impossibilité de contester la
légalité du permis initial
Pour l’application de l’article L. 111-3 du
Code de l’urbanisme, les bâtiments
construits sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci, ainsi que ceux édifiés sur le fondement d’une autorisation
annulée par le juge administratif ou retirée
par l’administration doivent être regardés
comme n’ayant pas été régulièrement édifiés. En revanche, un permis de construire
délivré sur le fondement de l’article L.
111-3 ne peut être contesté au motif de
l’illégalité du permis initial.
CE 5 mars 2003, - AJDA 31 mars
2003, p. 582
Urbanisme
- PC
- contentieux
- délai
- connaissance acquise
La consultation du dossier de permis ne vaut
pas connaissance acquise ; elle ne fait donc
pas courir le délai du recours contentieux.
CE, 18 décembre 2002, M. Hagen, n°
244925 : Juris-Data n° 2002-064803
Droit administratif – Editions du JurisClasseur, mars 2003, page 40
Permis de construire
- modificatif
- transfert partiel
- permis valant autorisation
de division
Des autorisations de transfert partiel d’un
permis de construire de l’article R. 421-7-1
doivent s’analyser comme des nouveaux permis de construire, lorsqu’il apparaît qu’il
doit être procédé à une division en jouissance ou en propriété du terrain d’assiette de
chaque nouveau permis.
CE, 22 novembre 2002, François
Poncet, n° 204244 - ConstructionUrbanisme – Editions du Juris-Classeur,
avril 2033, page 25
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
Légalité au regard de la
réglementation locale
- caractéristiques des terrains
- notion d’unité foncière
- copropriété
Un lot de copropriété sur lequel il ressort
aux termes du règlement de copropriété que
le copropriétaire détient un droit de jouissance exclusive constitue une unité foncière. En conséquence, pour apprécier les possibilités de construction de ce lot de copropriété au regard des dispositions de l’article
UG5 du POS, il ne doit être pris en considération que le seul lot de copropriété et non
l’ensemble du terrain d’assiette de la copropriété. En l’espèce, le lot de copropriété ne
répondant pas aux exigences de l’article UG,
le permis de construire un garage devait être
refusé.
CAA Paris (1ère chambre), 31
décembre 2002, M. Morcet,
Commune de Chatou c/ M. et/ou Mme
Henry Gayet, nos 00PA01565,
00PA01593
Régime d’utilisation du permis
- construction achevée
- permis modificatif
Le permis de construire d’une construction
pour laquelle un certificat de conformité a
été délivré et qui est donc achevée ne peut
plus faire l’objet d’un permis modificatif.
CAA Paris (1ère chambre), 31
décembre 2002, M. Thierry Moser c/
Commune de Butry-sur-Oise, n° 98PA
01390
Opération effectuée en vue
d’échapper aux prescriptions d’urbanisme applicables
Le Conseil d’Etat sanctionne la fraude
consistant, pour le bénéficiaire d’un permis de construire sur une assiette foncière
d’une superficie insuffisante, à se faire
consentir par son voisin un bail emphytéotique auquel ont été retirées les caractéristiques essentielles de l’emphytéose dans le
but d’obtenir un permis de régularisation
des travaux.
CE, 30 décembre 2002, SCI HLM Lille,
n° 232584 - Collectivités Territoriales Intercommunalité, Editions du JurisClasseur, avril 2003, page 20
21
POS/PLU
Un panneau de verre translucide
est-il une baie ?
Pour être qualifiée de baie, une ouverture
doit offrir une vue sur les voisins : un
panneau translucide n’est pas une baie.
CE, 20 novembre 2002, M. Blanchard,
n° 211042, Mme Robineau-Israël,
Rapp. – M. Séners, C. du G. - BJDU,
6/2002, page 465
URBANISME
COMMERCIAL
CDEC
- zone de chalandise
- prise en compte des zones situées
en dehors du territoire national (oui)
La zone de chalandise d’un établissement
commercial dont l’implantation est prévue
dans une zone frontalière doit prendre en
compte les localités situées hors du territoire national. A donc été annulée l’autorisation préalable d’exploitation d’un ensemble
commercial implanté dans une zone frontalière, dès lors que le pétitionnaire a délimité
la zone, excluant expressément les localités
étrangères situées à proximité et empêchant
la CDEC d’apprécier l’implantation du
projet d’un point de vue économique.
CE 03 février 2003 Société Cora
Belgique - Dic.Perm.Urb. Constr.,
n°328, 1224
SERVITUDE
D’URBANISME
Servitude d’écoulement des eaux
instituée par le Préfet – imprescriptibilité
Une servitude d’écoulement des eaux usées
institue par l’autorité préfectorale est une
servitude d’utilité publique imposée dans un
but d’intérêt général. En conséquence, elle
est d’ordre public, opposable directement
aux administrés et imprescriptible. Elle ne
s’éteint donc pas par le non-usage pendant
30 ans.
Civ.3, 18 décembre 2002 Malaquin/
Synd des coprop. Le parc Isabelle :
Dic.Perm.Entr.Agr., n°345, 1250
DROIT PUBLIC
Ouvrage public
- Intangibilité
- Exécution des décisions de justice
- Injonction
Le juge administratif ne peut ordonner la
suppression d’un ouvrage implanté de
façon irrégulière que si une régularisation
appropriée est impossible et que cette
démolition n’entraîne pas une atteinte
excessive à l’intérêt général.
CE, 29 janvier 2003, Syndicat départemental de l’électricité et du gaz des
Alpes-Maritimes et Commune de Clans,
n° 245239, M. Debat, Rapp. - Mme
Maugüé, C. du G. AJDA, 21 avril
2003, page 784
Marchés publics
- mandat
Le Conseil d’Etat a prononcé l’annulation du
7° de l’article 3 du Code des marchés
publics relatif au contrat de mandat, au
motif que cet alinéa de l’article 3 en prévoyant de façon générale et absolue, que
tous les contrats de mandat étaient exclus du
champ d’application du Code des marchés
publics, méconnaissait les objectifs de la
directive 92/20 relative à la passation des
marchés publics de services.
CE Ass 5 mars 2003, Union nationale
des services publics industriels (UNSPIC) - AJDA, 14 avril 2003, p. 722
Voir aussi sur cet arrêt le numéro spécial de Contrats publics, Mai 2003,
Laurent Richer, Le Moniteur, 11 avril
2003, page 86
DROIT
ADMINISTRATIF
GENERAL
Les dispositions impératives à
caractère général d’une circulaire
ou d’une instruction font grief
- circulaire
- recours pour excès de pouvoir
- recevabilité
Les dispositions impératives à caractère
général d’une circulaire ou d’une instruction
doivent être regardées comme faisant grief,
tout comme le refus de l’abroger.
CE Sect. 18 décembre 2002, Mme
Duvignères, n° 233618 - AJDA, 17
mars 2003, page 487
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
Police administrative
- concours des pouvoirs de police
- police spéciale des locaux
insalubres et police générale
- article 42 du Code de la
santé publique
- compétence du maire au titre
de la police générale
- obligation de fermeture des
locaux insalubres
- légalité
Les pouvoirs de police générale du maire lui
permettent d’interdire l’habitation d’un
immeuble qui présente des dangers ou est
insalubre alors même que des pouvoirs de
police spéciale sont dévolus à cet effet au
préfet par le Code de la santé publique.
CAA Paris, 24 octobre 2002,
Commune d’Aubervilliers, n° 98-2376,
J. Alfonsi, Rapp. – M. Haïm, C. du G.
– BJCL n° 4/03, page 272
CONTRATS ET
MARCHES PUBLICS
Passation
- documents et qualifications
exigés des candidats
- caractère strictement limitatif de
la liste énoncée par l’article 45
du Code des marchés
- entreprises n’ayant pas remis toutes
les pièces mentionnées aux articles
45 et 46 du Code des marchés
- absence de régularisation possible
1 - La liste des documents énumérés à l’article 45 du Code des marchés publics est
strictement limitative.
2 - Les pièces mentionnées aux articles 45
et 46 du Code des marchés doivent être
fournies dès le dépôt des candidatures.
CE 13 novembre 2002, OPHLM de la
communauté urbaine du Mans
CE 13 novembre 2002, Commune du
Mans - BJCP, Mars 2003
Application des seuils à des marchés
relevant d’une même opération
Eu égard à l’identité d’objet des travaux
d’aménagement de la voirie (VRD/Espace
vert et éclairage public/feux tricolores), à
l’évaluation globale de leur coût prévisionnel,
au fait qu’ils devaient être réalisés à
la même période et qu’ils pouvaient être attri-
20
22
bués dans leur ensemble à une même entreprise, le seuil devait s’apprécier au regard du
coût global estimé desdits travaux et non en
fonction du coût estimé de chacun des lots.
CAA Bordeaux, 10 décembre 2002,
Préfet de la Réunion, n° 99BX00120 Droit administratif – Editions du JurisClasseur, mars 2003, page 18
Prestations de services
confiées aux SEM
- soumission au Code des
marchés publics
L’article L. 1523-2 du Code général des collectivités locales ne permet pas de soustraire au Code des marchés publics, les contrats
par lesquels une collectivité publique confie
à une SEM locale l’exécution de prestations
de services.
CE 30 décembre 2002, Département
des Côtes d’Armor - AJDA, 3 mars
2003, p. 394
DOMAINE PUBLIC –
DOMAINE PRIVE
Bail emphytéotique
- notion
- clause résolutoire de plein droit
- incompatibilité
La cour a jugé qu’une clause de résiliation
en faveur du bailleur en cas de non–paiement du loyer confère à la jouissance du
preneur une précarité incompatible avec la
constitution d’un droit réel. Cet arrêt est très
important pour les collectivités locales, tant
dans la gestion de leur domaine privé, que
de leur domaine public.
Cass 14 novembre 2002 Société
Groupe Lactalis c/ Consort Ponsich BJCP, mars 2003, p.164.
DROIT DE
PREMPTION URBAIN
Annulation de la décision de préempter postérieure à la revente du
bien préempté
Lorsque le bien préempté illégalement a
été revendu, aucune disposition ne permet
à la juridiction administrative, saisie en
vue de faire exécuter l’annulation de la
seule décision de préemption, de prescrire
des mesures tendant à la remise en cause
de la revente du bien. C’est un litige distinct. La revente du bien fait donc obstacle
à ce que soient mises en œuvre les
mesures qui permettraient d’exécuter
l’annulation de la préemption.
CE 26 février 2003 – N°231558,
Bour
Notification de la décision de
préempter - délai de deux mois
- silence - présomption de renoncement à la vente
La notification d’une décision de préemption
par une commune ouvre un délai de réponse
de deux mois au propriétaire. Si ce dernier
ne répond pas dans le délai, il est réputé avoir
renoncé à la vente quand bien même le béné-
ficiaire du droit de préemption aurait saisi le
juge de l’expropriation en fixation du prix.
Il devait avant l’expiration de ce délai de
deux mois après la notification, accepter
l’offre qui lui était faite d’aliéner au prix
indiqué, soit maintenir ses prétentions et
accepter la saisine du juge de l’expropriation par la commune.
Cass 3ème Civ 12 mars 2003 - Droit et
Pat. Hebdo n° 470 du 7 mai 2003
DROIT BANCAIRE ET FINANCIER
BORDEREAU
DAILLY
Formalisme du bordereau et
opposabilité
Les cessions de créances «Loi Dailly»
doivent pour être opposables respecter le
formalisme des mentions obligatoires du
bordereau. En l’espèce, le cessionnaire ne
produisait pas tous les bordereaux mais
fournissait la preuve des cessions par un
tampon apposé sur toutes les factures. Le
débiteur cédé avait déjà effectué, sans protester, plusieurs autres paiements de factures portant le même cachet. Hors, dans
cette matière, la preuve n’est pas libre et le
cessionnaire doit produire les bordereaux
pour rendre opposable la cession à un tiers.
Cass com 25 février 2003, 359 P
PRET IMMOBILIER
Annulation d’un prêt et maintien
des garanties hypothécaires
La Cour de cassation rappelle de manière
constante que lorsqu’une convention de prêt
est annulée, les garanties prises subsistent
tant que les parties n’ont pas été remises en
l’état antérieur à la conclusion du prêt, c’est-àdire tant que les fonds n’ont pas été restitués.
C’est la première fois cependant qu’une
décision de la Cour de cassation intervient
pour l’annulation d’un contrat de prêt avec
garantie hypothécaire.
Cass. Com. 26 mars 2002 – RDI
janv/fév 2003 p.57
Absence d’offre de prêt
- déchéance du droit aux intérêts
du prêt (oui)
- paiement des intérêts de retard (oui)
L’absence d’offre de prêt entraîne pour le
prêteur la déchéance du droit aux intérêts
(art L 311-33 du Code de la consommation),
mais l’emprunteur reste néanmoins tenu au
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
paiement des intérêts de retard au taux légal
depuis la mise en demeure.
L’article L 311-33 du Code de la consommation prive le banquier qui n’a pas fait bénéficier son client de l’information que la loi
lui impose de toute rémunération afférente à
la somme prêtée, mais les intérêts de retard
sont étrangers à cette sanction, qui s’applique en considération du retard apporté
par le débiteur au paiement de sa dette.
Cass Civ 1ère, 26 novembre 2002 – Rép
Defr N°4, article 37676 pages 261
l’article 54-1 du décret du 14 octobre 1955.
En effet, dés lors que l’immeuble hypothéqué appartient à plusieurs personnes ou à
des co-indivisaires, le droit de la publicité
foncière exige autant de bordereaux d’inscription que de propriétaires de l’immeuble
hypothéqué, sauf stipulation de solidarité
entre ces propriétaires.
Cass.1er civ., 29 févr. 2002, Bernabas
c/ CRCAM de Lot et Garonne: Juris-Data
n°2000-000765 - JCN, 10 janv.2003,
n°2 p. 54 – Note Michel Dagot
CAUTIONNEMENT
Cession d’une créance cautionnée
- transmission du cautionnement
- formalisme de l’art 1690 du
Code Civil
Cautionnement réel
- impossibilité d’invoquer le bénéfice de discussion
La Cour de Cassation vient de préciser que
la personne qui affecte un bien à la garantie
de la dette d’autrui (cautionnement réel)
n’est pas en droit d’invoquer le bénéfice de
discussion. Elle ne peut ainsi exiger du
créancier qu’il poursuive au préalable les
biens du débiteur avant d’exercer des poursuites à son encontre.
Cass Civ 1ère 18 février 2003 n°228
F-D Roussel c./ Caisse de Crédit
Mutuel de Bretagne de Fougères BRDA 06/03 du 31 mars 2003
La créance cédée (cession de droit commun
ou cession Dailly) est transmise au cessionnaire avec tous les accessoires, y compris le
cautionnement, indépendamment de toute
manifestation de volonté de la caution en ce
sens. L’arrêt de la Cour de cassation est
novateur en ce qu’il semble imposer le respect du formalisme de la signification de
créance (art 1690 du Code Civil) pour
rendre opposable la cession à la caution.
Cass com 14 janvier 2003
n°00-22082
Cautionnement réel
- solidarité
- notion de caution solidaire
hypothécaire
Cautionnement du Président du
conseil d’administration et du
Directeur général
- crédit disproportionné
avec leurs ressources
- responsabilité de la banque (non)
Lorsqu’une personne s’est constituée «caution solidaire et hypothécaire de l’emprunteur envers le prêteur» la Cour de Cassation
a jugé qu’il faut comprendre la formule
comme ne prévoyant pas que cette personne
est caution personnelle ; elle est simplement
caution réelle, et au cas particulier de l’arrêt
«caution hypothécaire».
Par conséquent les termes «cautionnement
solidaire» ne veulent pas nécessairement
dire «caution personnelle solidaire». En
matière de cautionnement réel, l’emploi du
mot «solidaire» s’explique par les effets de
Une banque ayant fait souscrire à des
dirigeants de société un engagement de
caution solidaire pour une somme importante ne doit pas voir sa responsabilité engagée
pour cause d’engagement de cautions
disproportionné par rapport aux ressources
de celles-ci dans la mesure où les cautions
n’ont pas démontré que la banque a eu, sur
leurs revenus, leur patrimoine et leur faculté de remboursement des informations
qu’elles-mêmes auraient ignorées.
Cass. Com., 8 octobre 2002. Bull. Joly
§ 31 p.133
23
21
DROIT FISCAL
Intérêts moratoires dus par
l’Administration
- application du principe uniquement suite à une réclamation
contentieuse
Les dispositions de l’article L 208 du LPF
prévoyant le versement d’intérêts moratoires au contribuable en cas de remboursement d’impôts visent uniquement les
remboursements effectués en conséquence d’un dégrèvement prononcé par le juge
de l’impôt ou par l’administration chargée
d’établir l’impôt, et consécutif à la présentation par le contribuable d’une réclamation contentieuse. Par suite, n’entre pas
dans leur champ d’application la restitution d’excédents de versements d’impôt
sur la société opérée par les agents comptables, fut-ce après que le contribuable
leur en fait la demande.
CE 13 décembre 2002, n° 220998,
Caisse régionale de Crédit Agricole
mutuel Pyrénées-Gascogne, BF 3/03,
n° 285, p.202
TAXE DE PUBLICITE
FONCIERE
Acquisition par un marchand de
biens d’un contrat de crédit-bail
suivie de l’acquisition de l’immeuble suite à la levée d’option
- taxation sur la valeur vénale
entière de l’immeuble
Un marchand de bien rachète un contrat de
crédit-bail au prix de 6.920.000 F., puis, un an
plus tard, lève l’option d’achat contenu dans
ledit contrat, et acquiert en qualité de marchand de biens l’immeuble au prix de
1.101.881 F., tenant compte des loyers versés.
A l’occasion de cette acquisition, le marchand de bien acquitte la seule taxe de
publicité foncière au taux de 0,6% sur le
prix déclaré (1.101.881 F.), pensant appliquer à bon droit la doctrine de l’administration fiscale selon laquelle le prix d’acquisition de l’immeuble pris à bail, qui sert d’assiette à la taxe départementale de publicité
foncière (TPF), n’est pas la valeur vénale
réelle du bien au jour de la mutation mais la
valeur réduite qui tient compte des loyers
versés. L’administration fiscale, estimant
que la taxation devait porter sur la valeur
vénale de l’immeuble, soit 9.350.000 F., a
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
notifié à l’acquéreur un rappel de TPF.
La Cour de cassation rejette le pourvoi de
l’acquéreur au motif que «la doctrine administrative revendiquée, qui ne concerne que
l’imposition à la taxe départementale de
publicité foncière au taux de droit commun
sur le prix de cession, n’était pas applicable
à l’espèce» .
De cette décision, il faut retenir la règle suivante :
- En régime de droit commun, l’administration fiscale considère qu’en cas de levée de
l’option d’achat d’un immeuble loué en crédit bail, l’assiette des droits est la valeur
réduite de l’immeuble qui tient compte des
loyers versés
- En régime de marchand de biens, cette
doctrine n’est pas applicable, et l’assiette de
la TPF est constituée de la valeur vénale
réelle de l’immeuble au jour de la mutation.
Cass. Com. 18 décembre 2001 - AJDI
n°2 Fév. 2003 p.130
CONTROLE
FISCAL
chacun des membres de l’indivision, elle
n’est régulière que pour ce qui concerne le
destinataire à raison de sa quote-part.
CE 25 octobre 2002, n° 228927,
ministre c/ Bigand, RJF 1/03, n°77,
p. 68
Droit de communications
de documents bancaires
- pas d’obligation de les communiquer au contribuable
Dès lors que les relevés de compte que l’administration obtient par l’exercice de son
droit de communication auprès des établissements bancaires ne constituent pas des
documents uniques auxquels le contribuable ne serait pas susceptible d’avoir
accès, l’administration n’est pas tenue de
communiquer d’elle-même au contribuable
les relevés bancaires qu’elle avait obtenus
exclusivement par l’exercice de son droit de
communication auprès de la banque de l’intéressé, avant de lui adresser une demande
de justification.
CE 30 décembre 2002, n° 220281,
BF 3/03, n°267, p. 198
Lettre au directeur
des services fiscaux
- effets
Contrôle fiscal et redressement
judiciaire
La lettre adressée par le contribuable au
directeur des services fiscaux, après la mise
en recouvrement des impositions, et par
laquelle il demande son «arbitrage», ne peut
être regardée comme une demande de saisine de l’interlocuteur départemental.
CE 6 novembre 2002 n° 221452,
SARL Setaa Distribution, BF 1/03,
p.26
La notification destinée à une société en
redressement judiciaire doit être adressée à
l’administrateur judiciaire dès lors que
celui-ci assume seul et entièrement l’administration de la société en redressement
judiciaire.
CAA Bordeaux, 17 octobre 2002,
Mme Canteloup, Revue de Droit fiscal
du 5 mars 2003, n° 193, p. 416
Redressement fiscal sur un
membre de l’indivision
- notification obligatoire à l’ensemble des indivisaires
Lorsque l’administration entend rehausser
l’impôt sur le revenu d’un membre d’une
indivision, à raison de sa quote-part des
bénéfices industriels et commerciaux résultant de l’exploitation des biens indivis, elle
est tenue d’adresser une notification de
redressement à chacun des contribuables
membre de l’indivision.
Lorsque la notification de redressement
adressée à un seul coindivisaire comporte
l’indication des rehaussements appliqués à
20
24
SUCCESSION
Passif d’une SARL
- dette du défunt actionnaire principal de la SARL déductible de
l’actif successoral (non)
Ne constitue pas une dette du défunt déductible de l’actif successoral, le montant du
passif d’une SARL dont le défunt était
actionnaire principal et gérant, réglé après
le décès par le liquidateur de la procédure
collective de la société à l’aide du produit de
la vente d’un appartement dont le défunt
était propriétaire. Il en est de même des
honoraires du liquidateur et du cabinet
comptable chargé d’établir le dernier bilan.
Pour être déductibles, il aurait fallu qu’une
confusion des patrimoines social et personnel du défunt ait été prononcée à l’occasion
de la procédure collective de la société ;
dans ce cas, les dettes sociales antérieures
au décès auraient été des dettes personnelles à la charge du défunt.
CA Paris 14 mars 2002, n° 00-8992,
Schulthess, RJF 1/03, n°112, p.82
IMPOTS DIVERS
Recouvrement
- courrier sans sommation
de payer
- qualification lettre de rappel (non)
Même si la lettre de rappel prévue par l’article L 255 du LPF n’est soumise à aucun
formalisme particulier, elle doit cependant
avoir pour objet d’inviter le contribuable
retardataire à payer l’impôt dans les 20 jours
sous peine de poursuites. Ne constitue donc
pas une lettre de rappel un courrier qui ne
comporte ni sommation de payer, ni les
détails des créances, ni leur montant.
Le contribuable a en l’espèce été déchargé
de l’obligation de payer les sommes qui lui
ont été réclamées par le commandement de
payer.
TA Toulouse, 3 octobre 2002, n° 93161, Attali, BF 02/03, n° 167, p. 91-92
PLUS-VALUES
IMMOBILIERES
Redressement sur les droits
d’enregistrement
- prise en compte pour le calcul
de la plus-value
- prise en compte des pénalités (non)
La Cour administrative d’appel de Nantes a
jugé que les droits d’enregistrement mis à la
charge du contribuable à la suite d’un
redressement devenu définitif au titre de
l’acquisition d’un bien immobilier qu’il avait
placé à tort sous le régime de marchands de
biens, doivent être pris en compte pour la
détermination de la plus-value imposable,
sans que puisse y faire obstacle la circonstance qu’ils n’auraient pas été acquittés. En
revanche, les pénalités assortissant ces droits
ne peuvent majorer le prix d’acquisition.
CAA Nantes 31 juillet 2002, n° 992537, 1ère ch. Legoff, BF 1/03, p.22
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
CONTENTIEUX
FISCAL
Lettre de notification non signée
- pas de conséquences sur le délai
du recours contentieux
La lettre portant notification au contribuable
de la décision de rejet de la réclamation fait
courir le délai de recours contentieux, nonobstant la circonstance qu’elle a été rédigée
selon un modèle type et qu’elle n’a pas été
signée.
CE 23 octobre 2002, n° 238279,
Rabier, BF 01/03, p.29
Intérêt de retard
- caractère de sanction (oui)
Le TGI de Paris estime que les intérêts de
retard exigés lors d’une déclaration tardive
d’une succession constituent une sanction
ne pouvant être prononcée qu’à l’issue d’un
procès équitable, conformément à l’article 6
de la convention européenne des droits de
l’Homme. Le tribunal a en conséquence
réduit le montant d’intérêt au simple taux de
l’intérêt légal.
Cette décision prend le contre-pied de
l’avis du Conseil d’Etat du 12 avril
2002. Affaire à suivre.
TGI Paris 6 mars 2003 n°01-13770
Inscription à l’inventaire des
monuments historiques
- simples travaux de rénovation
non déductibles
Dès lors que l’inscription d’un immeuble à
l’inventaire supplémentaire des monuments
historiques ne porte pas sur la totalité de cet
immeuble et que les travaux entrepris sur
cet immeuble doivent être regardés comme
des travaux de rénovation intérieure et non
comme des travaux de restauration ayant
affecté les parties classées, le propriétaire
ne peut déduire ses déficits fonciers de son
revenu global.
En revanche, même si le classement ou
l’inscription à l’inventaire supplémentaire
ne concerne pas la totalité de l’immeuble,
le propriétaire peut pratiquer cette déduction sur le fondement de la doctrine administrative exprimée par la réponse ministérielle n° 44-314 du 17 mai 1997, dès lors
que ce classement ou cette inscription
n’est pas limitée à des éléments isolés ou
dissociables de l’ensemble immobilier
mais vise la protection de l’ensemble
architectural.
TA Dijon, 12 novembre 2002, M. et
Mme Goumet, Revue de droit fiscal du
26 février 2003, n° 162, p. 359
OPERATIONS DE
CONSTRUCTION
REVENUS
FONCIERS
Sommes relatives à la remise aux
normes du bien engagées avant
l’acquisition du bien
- déficit foncier (oui)
Les sommes acquittées à raison des travaux
de mise aux normes de sécurité et de remplacement des structures usagées d’un parking alors que le contribuable n’en était pas
encore propriétaire peuvent être retenues à
titre de charges engendrant un déficit foncier dès lors qu’elles ont été engagées sur un
bien qui devait être donné en location.
La circonstance que ces travaux ont été
décidés et leur financement commencé
avant l’acquisition est sans incidence dès
lors qu’ils ont bien été supportés par le propriétaire au cours des années d’imposition
en cause.
TA Dijon, 22 octobre 2002, n°01-3526,
Barrault, BF 3/03, n° 247, p.195
25
21
Branchement aux réseaux d’eau
et d’électricité non réalisé
- Immeuble considéré comme
achevé (oui)
Les lots d’un immeuble sont considérés
comme achevés à la date indiquée sur le
procès-verbal de réception des travaux dès
lors qu’à cette date toutes les phases importantes des travaux de construction, incluant
la plomberie, l’électricité et le chauffage
sont achevées, et nonobstant la circonstance
que les branchements particuliers aux
réseaux d’eau et d’électricité incombant aux
nouveaux propriétaires individuellement ne
sont pas encore réalisés.
TA Rennes 31 octobre 2002, n° 983564, Société civile de construction
vente « Le Montréal », RJF 3/03, n°
276, p.220
DROIT DES AFFAIRES
Mandat
- mandataire substitué
- action directe contre le mandant
- action du mandataire intermédiaire non éteinte
Si le mandataire substitué dispose d’une
action directe contre le mandant d’origine
pour obtenir le remboursement de ses
avances, cette action ne peut toutefois être
exercée qu’autant que l’action du mandataire intermédiaire n’est pas elle-même
éteinte. Fait donc une juste application de
l’article 1994 alinéa 2 du Code civil la
Cour d’Appel qui rejette l’action en remboursement des taxes, frais et droits,
intentée par un commissionnaire substitué
pour l’accomplissement des formalités de
dédouanement contre l’importateur de
marchandises, dès lors que la société
chargée de cette mission et du transport
avait reçu les fonds destinés au paiement
de ces droits. Cet arrêt constitue un revirement de jurisprudence.
Cass Com, 3 décembre 2002 – Rép.
Defr. N°4, article 37676 pages 236 et s.
PACTE
DE PREFERENCE
Pacte de préférence
- première offre déclinée
- vente plusieurs années après au
même prix sans offre
- validité (oui)
Selon la Cour de cassation, le propriétaire
d’un bien sur lequel il avait consenti un
pacte de préférence, n’est pas obligé, dès
lors que le bénéficiaire a décliné une première offre à un prix déterminé, de formuler
une nouvelle offre à ce bénéficiaire, dès lors
que la vente intervient au même prix, quand
bien même se serait-il écoulé plusieurs
années depuis l’offre initiale. La Cour de
cassation casse ainsi l’arrêt de la Cour
d’Appel de Lyon qui estimait au contraire
qu’une nouvelle offre aurait dû être formulée
car, même conclue au même prix, la vente
intervenait selon cette Cour dans des conditions économiques plus avantageuses –
compte tenu de l’évolution du contexte économique - dès lors qu’elle se réalisait plusieurs années après l’offre initiale.
Cass Civ 3ème 29 janvier 2003 n°123
FS-PB Loncle c./Bouhafs - BRDA
04/03 du 28 février 2003
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
PROCEDURES
COLLECTIVES
Spécialité du mandat pour déclarer
un créance et société mère
La Cour de cassation vient de rappeler que
le mandat donné par un créancier à un tiers
autre qu’un avocat pour déclarer une créance au passif d’une procédure collective doit
être spécial. C’est ainsi que le président du
conseil d’administration d’une société mère
est un tiers par rapport à sa filiale. Le mandat lui donnant un pouvoir général de déclarer les créances de cette filiale ne constitue
pas un pouvoir spécial de déclarer les
créances dans une procédure collective
déterminée.
Cass Com 26 novembre 2002 n°1930
F-D Hyaumet c./Sté Bail Ouest - BRDA
02/03 du 31 janvier 2003
SOCIETES
COMMERCIALES
Obligation de conservation des titres
- exonération des droits
d’enregistrement
- réduction de la valeur
nominale des titres
Selon la Cour de cassation, n’est pas rompu
l’engagement de conservation des titres
souscrits par un apporteur en nature, lors de
la constitution d’une société pour bénéficier
de l’exonération de droits d’enregistrement
prévue par l’article 810 III al 4 du Code
Général des Impôts, lorsque la société vient
par la suite à réduire son capital par réduction
de la valeur nominale des titres. On observera que la solution eût sans doute été différente si la réduction de capital était intervenue
par diminution du nombre de titres.
Cass Com 25 mars 2003 n°576 FS-P
Sté
Domaine
Brusset
c./Sté
Rhodannienne d’expertise comptable BRDA 08/03 du 30 avril 2003
Société par actions
- abus de biens sociaux
- dépréciation des titres
- préjudice de la société
- Action civile des actionnaires (non)
La dépréciation des titres d’une société
découlant d’agissements délictueux des
26
dirigeants est constitutive d’un dommage
pour la société elle-même et non pas pour les
actionnaires pris individuellement. En conséquence, l’action civile exercée à titre personnel par les actionnaires dont les titres avaient
été dévalorisés du fait du délit d’abus de biens
sociaux des dirigeants n’est pas recevable.
Cass. Crim., 18 septembre 2002. Bull.
Joly § 11 p.63
SOCIETES CIVILES
Acquisition par adjudication
- validité de l’enchère faite pour le
compte d’une SCI en formation
La Cour de cassation a considéré que la
Cour d’Appel, après avoir constaté que la
SCI avait repris les actes accomplis pour son
compte pendant sa formation, à savoir l’acquisition d’un bien immobilier par adjudication, avait retenu à bon droit que l’enchère
portée pour le compte de la SCI avait été
validée. Les engagements souscrits ont été
réputés, en raison de leur reprise, avoir été
contractés dés l’origine par la SCI. Il s’agit
d’un arrêt de revirement. Se trouve ainsi évitée par cette jurisprudence, la nécessité
pour les futurs associés de se porter adjudicataires à titre personnel pour ensuite
apporter l’immeuble à une société civile. Il
convient de se reporter à la note de jurisprudence de M. Jean-Pierre Garçon pour plus
de détails sur les limites de cette jurisprudence.
Cass.2é civ., 19 déc. 2002, Serafini c/
Goldenberg: Juris-Data n°200201720 – JCP Not, 18 mars.2003,
n°13 p. 532, note Jean-Pierre Garçon
SOCIETE EN
PARTICIPATION
Achat en commun d’un billet de loto
- société en participation (oui)
La cour de cassation approuve le juge du
fond qui, ayant établi que deux personnes
avaient participé à l’achat d’un ticket
gagnant de loto, en a déduit l’existence
d’une société en participation et a condamné les joueurs au partage des gains proportionnellement à la participation de chacun
d’eux à l’achat du ticket.
Cass 1ère civ. 14 janvier 2003,
n° 00-19.984 Habibi c/ Mohaddes
LES INDICES
INDICES BOURSIERS
CONSOMMATION
Au 5 Juin 2003
Variation depuis le 01/01/03
Indice Immobilier :
Indices des prix à la consommation (sources : INSEE)
Avril 2003
Variation en %
Ens. des ménages :
Ens. des ménages :
Hors Tabac
Ménages urbains :
Ménages urbains
Hors tabac
:
(code Sicovam : 350939)
107,9
mensuel : - 0,2
annuel : +2
107,4
108,3
mensuel : - 0,1
mensuel : - 0,1
annuel : +2,2
annuel : +2
107,4
mensuel : - 0,1
annuel : +1,8
annuel : +3,47
Indice coût de la construction (sources : INSEE)
Variation
Variation
4ème trim. 2002
sur 1 an
sur 3 ans
1170
+2,53%
+10,05%
CAC 40 : 3019,24
- 1,46 %
Taux de Base Bancaire
Depuis le 15/01/2001 :
6,60%
Taux d'intérêt légal
Pour 2003:
3,29 %
Argent au jour le jour (T4M)
Avril 2003 :
2,5677 %
Indice Nat. Bâtiment Tous corps d'Etat (BT01)
Janviet 2003
Variation en %
mensuel : + 0,66
- 4,78 %
TAUX MONÉTAIRES
CONSTRUCTION
6125,6
1039,81
Variation
sur 9 ans
Variat. annuelle
CROISSANCE
PIB :
+15,35%
1998 : +3,4%
1999 : +2,9%
2000 : +3,6%
2001 : +2,0%
2002 : +1,2%
2003 : +1,3%
(prévision)
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
Moyenne associée
des 4 derniers trimestres
1166
+2,53%
1998
1999
2000
2001
2002
2003
CONJONCTURE
Confiance des ménages et achat immobilier
En bref
Il existe une forte corrélation entre l’achat d’un logement et l’indice d’opinion des
ménages tel qu’il est déterminé par l’INSEE (voir le tableau n°1). La baisse de la confiance des ménages qui se confirme et s’accroît même fortement en début d’année 2003
entraîne un début de baisse de l’augmentation des prix sur Paris (voir également p.28 L’immobilier parisien). L’évolution de l’indice de la confiance des ménages pour le deuxième trimestre 2003 semble néanmoins se reprendre à la hausse (voir tableau n°2).
Forte hausse des ventes de logements neufs au premier trimestre
Les ventes de logements neufs au premier
trimestre 2003 ont bondi de près de 17 %
par rapport au premier trimestre 2002 et
de 9,9 % par rapport au quatrième
trimestre 2002, à près de 25.500 unités,
avec une plus forte hausse pour les
appartements que pour les maisons
(source : ministère de l'Equipement). Sur
les douze derniers mois, plus de 89.100
logements ont été vendus, soit une hausse de 9,5 % par rapport aux douze mois
précédents.
Pour les appartements, les ventes se sont
envolées de 18,8 % par rapport au premier trimestre de l'année 2002 (+ 11,7 %
par rapport au quatrième trimestre 2002),
à 21.600, une tendance qui concerne
tous les appartements sauf les studios.
Ces derniers ont en effet vu leur ventes
reculer de 17 % par rapport au trimestre
précédent et de 24 % par rapport au premier trimestre 2002.
Parallèlement, les mises en vente ont
baissé au total de 6,4 % au premier
trimestre 2003 par rapport au trimestre
précédent, une diminution surtout due
aux mises en vente de maisons individuelles (- 20 % par rapport au premier
trimestre 2002). De même, les stocks de
logements disponibles à la vente ont
diminué de plus de 13 % par rapport à
Prix des logements parisiens et opinion des ménages (1991 - début 2003)
5
Evolutions des prix des logements anciens à Paris au m2
10
4
(Echelle de gauche)
5
Confiance des ménages - Indice INSEE
3
0
(Echelle de droite)
2
-5
1
- 10
0
- 15
-1
- 20
-2
-3
- 25
-4
- 30
-5
- 35
- 40
-6
1991
92
93
94
95
96
97
98
99
2000
2001
2002 2003
Confiance des ménages (Mars 2001 - Mai 2003)
Opportunité d’acheter
Capacité future à épargner (échelle de gauche)
Indicateur résumé opinion des ménages
10
5
© Etude CHEUVREUX
0
-5
- 10
- 15
- 20
- 25
- 30
ma
rs 0
1
ma
i 01
jui
l 01
sep
t 01
nov
01
jan
v0
2
ma
rs 0
2
ma
i 02
jui
l 02
sep
t 02
nov
02
jan
v0
3
ma
rs 0
3
ma
i 03
- 35
Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2003 (Juin)
27
ceux de fin mars 2002, et ils atteignent un
niveau inférieur à celui historiquement
bas de la fin du troisième trimestre 1999.
Les stocks d'appartements destinés à la
vente se sont réduits de 10 % par rapport
au quatrième trimestre 2002 et de 36 %
sur un an (revenant à leur plus bas niveau
depuis deux ans), et ceux de maisons
disponibles ont baissé de 15 % en un an.
Les prix de vente moyens des maisons ont
augmenté de 6 % sur un an.
Succès des prêts immobiliers
En 2002, les banques et les sociétés
financières ont augmenté de 16,8 %
les volumes des crédits accordés
aux particuliers pour se loger, selon
l'Observatoire de l'immobilier. Si la
hausse continue des prix de l'immobilier
partout en France a largement contribué
à cette inflation, le nombre de candidats
à l'accession à la propriété n'a jamais été
aussi important : plus de 900 000 personnes sont devenues propriétaires l'an
dernier. La faiblesse des taux d'intérêt
est également un facteur de hausse de la
demande de prêts. Selon un expert, «la
baisse des taux permet aujourd'hui d'emprunter 7 % de plus que l'an dernier
pour une même mensualité». L'étude
constate un allongement de la durée des
prêts : les ménages n'hésitent plus à
s'endetter sur 25 ou 30 ans. «Cela permet à de jeunes couples sans épargne
d'accéder à la propriété».
L’IMMOBILIER PARISIEN
PROGRAMMES NEUFS DANS PARIS PAR ARRONDISSEMENT
Arrdt
Nombre
de Programmes
Prix moyen au M2
dans l’Arrdt
Nombre d’appart.
disponibles
5ème
2
10.669 €
10
6ème
2
7.736 €
7ème
2
10ème
Arrdt
Nombre
de Programmes
Prix moyen au M2
dans l’Arrdt
Nombre d’appart.
disponibles
14ème
4
5.777 €
35
16
15ème
9
6.130 €
95
10.664 €
11
16ème
6
7.025 €
61
2
4.299 €
7
17ème
5
4.300 €
36
11ème
5
4.720 €
40
18ème
2
4.490 €
25
12ème
9
4.505 €
50
19ème
7
3.861 €
147
13ème
5
5.105 €
50
20ème
6
4.058 €
51
© Etude CHEUVREUX
QUELQUES NOUVEAUX PROGRAMMES IMMOBILIERS NEUFS DANS PARIS (Lancement)
■
Paris 6ème
14 bis rue Jean Ferrandi
(GUY NEPLAZ CONSEIL))
Paris 15ème
■
Villa Garanella
205 rue Lecourbe
■
Paris 7
ème
■
17 avenue de Villars
■
32 boulevard des Invalides
■
Villa d'Orsay
rue Miollis
Paris 17ème
(COGEDIM)
■
(KAUFMAN & BROAD)
Villa Fragonard
93 rue de la Jonquière
■
■
Le Ségur
(KAUFMAN & BROAD)
3 avenue Sully Prudhomme
Paris 15ème
(KAUFMAN & BROAD)
(PRIMINVEST)
Rue des Epinettes
(AD VALOREM)
Résidence le Carré Convention
15-17 rue de Dantzig
(GROUPE ACCUEIL)
Ceci constitue un aperçu des programmes immobiliers neufs dans Paris.
Février 2003 - Source : «Indicateur BERTRAND». Référence de l’Etude : Service d’expertise et de négociation immobilière, Thierry CROIZÉ / Nathalie CLÉMENT.
5
4
L’IMMOBILIER PARISIEN
3
Conjoncture
2
1
0
Indice Notaire / INSEE Paris (prix/m2 Appartements anciens)
-1
-2
-3
4ème trimestre 2002
128,8
-4
-5
-6
Variation annuelle
+ 10,2%
Variation sur 3 mois
+ 3%
Source : Bilan année 2002 de la Chambre des Notaires de Paris www.paris.notaires.fr
Transactions immobilières
Total :
Volume
+ 1,8%
Chiffre d’Affaire
+ 18,39%
+
+
+
-
+ 8,7 %
+ 15,9 %
+ 8,0 %
- 5,2 %
+ 4,5 %
+ 38,6 %
Dont :
Appartements anciens libres
Appartements neufs
Maisons anciennes
Maisons neuves
Terrains
Immeuble entier
9,3 %
9,7 %
2,1 %
7,4 %
1,7 %
4,1 %
Conception : L.C création 01 42 60 04 50 - Impression : LA RENAISSANCE
Evolution des prix et des volumes dans Paris et Petite Couronne