Le Rectangle d`or

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Chapitre
Le Rectangle d'or:
un projet économique au service
du projet territorial
La mise en oeuvre du projet territorial appelle la création de ressources durables. L'accueil d'emplois de
haut niveau, la création d'un Parc est-ouest et son entretien, le maintien de l'agriculture, l'exigence d'un
haut niveau de qualité de l'urbanisme et des constructions, la préservation et la gestion du paysage, la stratégie des transports...: aucune de ces options n'est bon marché!
Ce haut niveau d'exigences se justifie amplement:
> à défaut, il faudrait se résigner à voir l’espace verdoyant actuel remplacé par une urbanisation médiocre,
sans garantie que s'améliorent les problèmes actuels de finances publiques, de niveau de services,
d'aménagement et de transports
> un standard environnemental élevé s'impose pour le pôle «Genève - Pays de Gex» à vocation internationale, appelé à jouer un rôle de vitrine et d'entraînement pour l'agglomération franco-valdo-genevoise.
Pour tenir ses ambitions et dépasser le stade de déclarations incantatoires, le projet territorial «Genève Pays de Gex» doit maîtriser sa dimension économique. A cette fin, il s'appuie sur le projet économique
«Rectangle d'or», portant plus précisément sur trois secteurs de développement.
Créateur des ressources nécessaires pour concrétiser le projet territorial, le projet de développement devra
à son tour obéir, dans ses limites, aux conditions de préservation, voire de restauration, de l’environnement
et du paysage.
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Une masse critique nécessaire et adéquate
Les autorités du Canton de Genève et du Pays de Gex s'engagent sur le projet économique
«Rectangle d'or», du développement de 55 à 75 ha de planchers d'activités et de logements
à construire en 20 ans sur trois sites opérationnels:
> un site côté Lac: 16 à 20 ha de planchers sur 20 ha de terrains
> un site côté Jura: 30 à 42 ha de planchers sur 125 ha de terrains
> un site côté CERN: 10 à 12 ha de planchers sur 25 ha de terrains.
Ce projet économique «Rectangle d'or» est conforme aux options stratégiques du projet
territorial. En particulier, l'impact de la construction de logements sur le territoire reste très
mesuré, conforme à l'idée d'une transition douce vers un développement durable.
Avec l'aéroport et le Rectangle d'or existant, le CERN, le voisinage des Organisations internationales et la
qualité de campagne urbaine, le territoire dispose d'atouts suffisants pour faire valoir ses préférences sur
les activités nouvelles qu'il entend accueillir et fixer ses conditions: un standard d'aménagement élevé et
une proportion importante d'emplois «haut de gamme».
Pour ce faire, il faut une masse critique suffisante. Un objectif de développement trop étroit ou limité à un
seul domaine ne serait pas en mesure d'assurer le rééquilibrage recherché, mettrait le territoire dans la
dépendance d'un secteur privé particulier et ne permettrait pas le type de pilotage souhaité pour assurer
un développement durable.
L'analyse de l'économie du projet Rectangle d'or a conduit à prévoir sur 20 ans le développement de 55 à
75 hectares de planchers* d'activités nouvelles et de logements sur l'ensemble du territoire du projet transfrontalier. Cet ordre de grandeur, établi pour le calibrage général du projet, est comparable à celui des
constructions existant dans le Rectangle d'or actuel côté Suisse (environ 55 à 60 ha de planchers).
> *Planchers - La définition de la Surface hors oeuvre nette (SHON) utilisée en France ne correspond pas exactement à celle de la
Surface brute de plancher (SBP) utilisée en Suisse. Ces variations n'enlèvent rien à la pertinence des ordres de grandeur avancés,
d'une précision suffisante à ce stade d'étude. Pour éviter toute confusion, nous utilisons le terme de «surface de plancher» ou «m2
de planchers» construits.
Le développement du Rectangle d'or se répartit sur trois secteurs de part et d'autre de la frontière {voir carte p. 32):
> le site côté Lac de l'aéroport: 16 à 20 ha de planchers sur 20 ha de terrains, compris dans un périmètre
de secteur de 230 ha
> le site côté Jura: 30 à 42 ha de planchers, dont 5’000 logements, sur 125 ha de terrain, dans un
périmètre de secteur de 430 ha dont plus de la moitié restera occupé par des bois et prairies
> le site côté CERN: 10 à 12 ha de planchers sur 25 ha de terrain, dans un périmètre de 100 ha.
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Ornex
Prévessin-Moëns
St-Genis-Pouilly
Ferney-Voltaire
Bellevue
Côté Jura
Côté CERN
Grand-Saconnex
Meyrin
Côté Lac
Vernier
Trois secteurs opérationnels
Emprise du projet Rectangle d'or
Le projet économique du Rectangle d'or est nécessaire: il faut des ressources nouvelles pour concrétiser
le projet territorial.
Et il est adéquat: à ce stade d'étude, deux approches générales permettent de vérifier que l'importance du
développement économique est compatible avec les options stratégiques du projet territorial. La première
porte sur l'emprise territoriale des constructions.
> Le projet prévoit que les constructions se réaliseront progressivement sur une période de 20 ans.
Ce rythme correspond à l'idée de transition voulue par le projet territorial transfrontalier. Il laisse le temps
pour des adaptations progressives des infrastructures, des voiries, des équipements, de l'habitat, des
services, etc.
> Les constructions nouvelles prévues par le projet Rectangle d'or consommeront 170 ha de terrains, soit
3% du territoire transfrontalier des huit communes considérées. Cette extension du bâti, étalée sur 20
ans, est modeste par rapport aux emprises des constructions existantes.
Les 170 ha d'emprise directe des constructions du Rectangle d'or resteront très mesurées par rapport aux 650 ha du Parc EstOuest, que le projet territorial s'engage à créer entre Saint-Genis-Pouilly et Ferney-Voltaire, et aux 4'000 ha d'espaces verts ouverts
et boisés à préserver. C'est dire que, même dans 20 ans, les surfaces vertes (terres agricoles, forêts, résidentiel de faible densité)
resteront très largement dominantes, conformément au principe de campagne urbaine.
> La densité des constructions restera moyenne sur les trois secteurs du Rectangle d'or. Le site côté Suisse
sera bien sûr nettement plus dense, les constructions nouvelles s'insérant dans un contexte déjà largement bâti. Côté France, les deux sites du Pays de Gex accueilleront des quartiers d'activités aérés du type
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«campus», conformes à «l'esprit de jardin» du territoire, avec des constructions discontinues dans des
paysages verts, ainsi que des immeubles bas de logement ou des maisons de ville renforçant les noyaux
bâtis existants.
L'aménagement sera étudié dans le cadre de secteurs opérationnels intégrant non seulement les terrains
à bâtir, mais leur contexte large, de façon à garantir la protection des espaces naturels, agricoles et forestiers voisins.
Emprise du projet Rectangle d’or dans le territoire
des huit communes gessiennes et genevoises
Espaces libres
Emprise directe du projet Rectangle d’or: 170 ha
Territoires déjà urbanisés
Développements induits
L'impact du projet Rectangle d'or ne se limite pas aux emprises des activités programmées. Il attirera
d'autres activités et nécessitera la construction de logements et d'équipements correspondants.
Il n'appartient pas à ce projet territorial transfrontalier de dessiner les formes de ces développements
induits, qui relèvent clairement des compétences des autorités locales. Leur compatibilité avec les options
stratégiques a été testée par une évaluation par ratios, dégageant des ordres de grandeur fiables. Les résultats montrent que les effets induits sur le territoire apparaissent également modestes et respectent l'objectif de maintien des qualités territoriales – à condition que le processus d’urbanisation soit bien contrôlé.
Le projet Rectangle d'or impliquera la création, en 20 ans, de 15'000 à 18'000 emplois sur le territoire
transfrontalier considéré. Cette ambition est conforme à l'option stratégique d'un rééquilibrage du rapport
entre habitants et emplois, nécessaire surtout côté France pour renforcer l'économie du territoire, élever la
capacité financière des collectivités publiques et le niveau des services publics et privés.
Le projet Rectangle d'or prévoit la création de 12 à 15'000 emplois directs:
> 3'500 à 4'000 sur le site côté Lac
> 6'500 à 8'500 sur le site côté Jura
> 2'000 à 2'500 sur le site côté CERN.
Si l'on ajoute les emplois induits, on parvient au chiffre de 15'000 à 18'000 emplois nouveaux.
En termes d'habitat, cela correspond à un besoin d'environ 18'000 logements neufs avec les équipements
correspondants, à construire en 20 ans.
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Pour situer cet ordre de grandeur, rappelons qu'en 20 ans, il s'est construit environ 40'000 logements dans le canton de Genève
et le double sur l'agglomération transfrontalière.
Sur ces 18'000 logements, étant donné que bien d'autres lieux d'habitation attireront la population dans
l'agglomération transfrontalière (canton de Genève, district de Nyon, Pays de Gex, voire au-delà), il a été
admis qu’environ 8'000 logements devraient trouver place dans le territoire des huit communes.
> 5'000 logements sont prévus par le projet Rectangle d'or, essentiellement sur le site côté Jura près de Ferney
> 3'000 logements sont à construire sur le reste du territoire des huit communes, en renforcement des noyaux bâtis existants:
la moitié côté France (maisons de ville ou petits immeubles), la moitié côté Suisse (immeubles plus denses).
Aux densités prévues par les options stratégiques, ces 8'000 logements et les équipements correspondants
consommeront moins de 200 ha de terrain, soit 3,2% du territoire considéré:
> environ 100 ha dans les sites du Rectangle d'or, surtout côté France
> moins de 30 ha côté Suisse (densité supérieure à la moyenne)
> environ 60 ha côté France (densité inférieure à la moyenne).
Sur 20 ans, au rythme de 400 logements par an, il s'agira d'une croissance très mesurée des surfaces
bâties, conforme au projet d'une transition douce de ce territoire, lui permettant de gagner en autonomie
par rapport au centre de l'agglomération tout en élevant progressivement le niveau des services offerts
localement.
Emprise des développements induits dans le territoire
des huit communes gessiennes et genevoises
Espaces libres
Emprise des dévelopements induits: 190 ha
Emprise directe du projet Rectangle d’or: 170 ha
Territoires déjà urbanisés
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Activités: un thème fédérateur,
trois domaines prioritaires
Les autorités du Canton de Genève et du Pays de Gex retiennent la communication et les échanges internationaux comme thème fédérateur du projet économique «Rectangle d'or».
Ce thème se traduit par trois axes de programme:
> création d'un quartier international
> activités d'accompagnement de l'aéroport
> activités de haute technologie.
A quelles activités donner la préférence? Le projet économique se donne un thème fédérateur, la communication et les échanges internationaux, qui recouvre:
> des activités de haute technologie dans les multiples aspects de la communication (composants,
réseaux, programmes, sécurisation, etc.)
> des lieux d'accueil, d'échanges et de rencontres internationaux.
La validité économique de ce thème a été testée et vérifiée par des contacts préliminaires avec des acteurs
décisifs de l’économie privée.
Ce thème général se décompose en trois domaines prioritaires. Le contenu précis des programmes est présenté ici à titre illustratif, d'hypothèses intéressantes. Il se précisera au fur et à mesure du processus
concret de développement.
> Quartier international: activités économiques diversifiant les installations de la Genève internationale
(notamment à travers les organisations intergouvernementales) en Europe (côté France) et hors Europe
(côté Suisse), activités d'accompagnement ou de desserrement, lieux d'échanges et de colloques internationaux mettant en réseau les équipements existants et à venir (Palexpo, maison de la communication,
presse, etc.), infrastructures d'accueil, résidences temporaires et services d'accompagnement.
> Accompagnement de l'aéroport (en synergie avec le programme de développement que conduit, pour sa
part, l'Aéroport international de Genève): centre d'excellence de maintenance de l'aviation générale,
équipement regroupant les activités des courriers internationaux, nouvelle aérogare d'affaires en complément du C3, Maison des airs pour des organismes internationaux fédérant les activités aéronautiques.
> Activités de haute technologie: créations d'entreprises en relation avec les transferts de technologie des
activités du CERN, entreprises liées à la communication et aux échanges internationaux, entreprises
correspondant aux créneaux souhaités par les autorités genevoises, activités de recherche ou en relation
avec les organismes universitaires des régions romande et rhône-alpine, équipements destinés à la diffusion des connaissances («Cité de l'invisible»).
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Acteur du projet Rectangle d'or:
une SEML transfrontalière
Les autorités du Canton de Genève et du Pays de Gex créent une Société d'économie mixte
locale (SEML) compétente pour la mise en oeuvre du projet économique «Rectangle d'or»
au service du projet territorial «Genève - Pays de Gex».
Les compétences de cette société commerciale vont des études de base jusqu'aux réalisations d'équipements de terrains ou de constructions, en partenariat avec des acteurs privés
ou pour son compte propre.
Les autorités publiques sont majoritaires dans le capital de cette société et couvrent les frais
d'une subvention de démarrage les deux premières années..
Pour la mise en oeuvre du projet Rectangle d'or, l'absence d'une structure d'agglomération, capable d'engager les moyens correspondant à l'importance de l'enjeu, pose des problèmes complexes, qu’accentuent
les difficultés créées par la frontière nationale. Des moyens spéciaux ont dû être imaginés pour rendre
possible le processus de développement: lancer la dynamique de départ, trouver des partenaires privés et
les associer dès le début, assurer des réserves foncières, programmer la réalisation d'infrastructures (à
hauteur de 500 millions d'Euros), attirer des entreprises et des organismes susceptibles d'être intéressés,
concrétiser des programmes publics (Parc Est-Ouest, structures d'accueil, etc.), réaliser diverses
constructions.
L'ingénierie du financement du projet doit faire face à deux défis majeurs :
- identifier ou créer les outils et institutions capables d'assumer les risques économiques et financiers de
la maîtrise d'ouvrage
- répartir le financement de la participation publique aux investissements entre les collectivités publiques
de part et d'autre de la frontière.
Pour ce faire, six pistes de travail sont explorées.
> Constituer un syndicat mixte regroupant les collectivités locales et territoriales, pour aboutir à une
maîtrise d'ouvrage ayant une capacité financière en rapport avec les investissements nécessités par le
projet (le problème se situe d'abord côté français, une modification de la loi en cours permettrait d'élargir cette création côté suisse).
> Créer un «groupement local de coopération transfrontalière (GLCT)» dès que l'accord de Karlsruhe
(1996) sera élargi au contexte transfrontalier franco-genevois.
> Favoriser le montage d'opérations de développement privé-public, pour une prise en charge partagée des
investissements.
> Faire participer le canton de Genève au financement d'infrastructures sur France, sous réserve de modalités de retour à étudier.
> Créer un fond d'investissement transfrontalier alimenté par les partenaires de part et d'autre de la
frontière.
> Rechercher des subventions et des participations auprès des collectivités ou de l'Etat français pour
couvrir la part publique de l'investissement.
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Pour gérer le projet «Rectangle d'or», clé économique du projet territorial «Campagne urbaine»,
les autorités ont jugé indispensable de créer un organisme spécialisé ayant trois fonctions principales:
> le pilotage stratégique et le management territorial du projet du Rectangle d'Or dans son contexte
d'agglomération, sous l'autorité et pour le compte des collectivités publiques
> la mission d'opérateur pour les projets ayant une maîtrise d'ouvrage publique de la part des collectivités
> la mise en place de partenariats, l'organisation de tours de table et la recherche d'investisseurs et
d'acteurs économiques susceptibles de venir accompagner et porter le projet.
Cela se traduira en particulier par les missions suivantes:
> étude de l'ingénierie et de l'économie générale du projet
> suivi des documents financiers des différents projets et opérations
> réflexion sur les programmes à réaliser
> réalisation d'opérations foncières
> maîtrise d'ouvrage déléguée de certaines opérations
> promotion économique du projet.
Les études ont montré que la forme d'une Société d'économie mixte locale (SEML) de droit français est la
plus apte à:
> intégrer les collectivités suisses dans le capital
> attirer des partenaires privés dès l'amont du projet
> bénéficier d'une subvention de démarrage pendant les deux premières années
> avoir un fonctionnement et une gestion souple et simple
> permettre aux collectivités de conserver la direction stratégique du projet.
Cette société de droit privé sera dirigée par un Conseil d'administration regroupant des collectivités
publiques (60% du capital) et des acteurs privés (40 % du capital).
Un comité stratégique regroupera les partenaires publics pour préparer les décisions à proposer au Conseil
d'administration (réunion en amont de chaque Conseil d'administration).
Des subventions d'engagement de la SEML permettront de couvrir les missions de préparation opérationnelle des projets sur les deux premières années.
30%
30%
40%
Le capital de 700'000 Euros est réparti comme suit:
• collectivités publiques suisses: 30%
• collectivités publiques françaises: 30%
• partenaires privés: 40%
La subvention nécessaire au démarrage de la SEML serait de 300 à 400 000 euros par
an pendant deux ans.
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