Circulaire consultation domaines II_

Liberté • Egalité • Fraternité
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
PRÉFECTURE DES HAUTES ALPES
DIRECTION DES LIBERTES PUBLIQUES
ET DES COLLECTIVITES LOCALES
Gap, le 11 mars 2009
LA PREFETE DES HAUTES-ALPES
BUREAU DES RELATIONS AVEC LES
COLLECTIVITES LOCALES
à
Monsieur le Président du Conseil Général
Affaire suivie par : Aurélie BOMPAR
Tel : 04.92.40.49.48
Fax : 04.92.40.48.79
[email protected]
Mesdames et Messieurs les Présidents d'EPCI
Mesdames et Messieurs les Maires
Monsieur le Président du S.D.I.S.
En communication à :
Madame la Sous-Préfète de Briançon
Monsieur le Trésorier-payeur général
OBJET : Consultation obligatoire du service des domaines (ou France Domaine) en
matière d'opérations immobilières.
(Abroge et remplace la circulaire du 20 février 2008 sur le même objet)
REFERENCES :
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Loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes de réformes à caractère
économique et financier (dite loi MURCEF), notamment son article 23
Code général des collectivités territoriales (CGCT)
Code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP)
Décret n° 86-455 du 14 mars 1986 relatif à la suppression des commissions des opérations
immobilières et de l'architecture et modalités de consultation du service des domaines
Arrêté du 17 décembre 2001 modifiant l'arrêté du 5 septembre 1986 relatif aux opérations
immobilières poursuivies par les collectivités et organismes publics
CHAMP D'APPLICATION :
La présente circulaire a vocation à s'appliquer aux opérations immobilières relatives à votre
domaine privé. En effet, les biens du domaine public1 des collectivités territoriales, de leurs
établissements publics et de leurs groupements sont inaliénables (article L.3111-1 du CGPPP),
1 C'est à dire ceux qui sont soit affectés à l'usage direct du public, soit affectés à un service public et ayant fait dans ce
cas l'objet d'une aménagement indispensable à l'exécution des missions de service public (article L.2111-1 du
CGPPP)
1
ce qui fait obstacle à toute cession d'un bien de celui-ci2.
L'examen d'opérations immobilières réalisées par des collectivités locales du département a
permis de révéler à plusieurs reprises un défaut de consultation préalable du service des domaines.
Je me dois donc de vous rappeler que cette procédure de consultation doit
obligatoirement être suivie en vue de la réalisation de certaines opérations immobilières.
En effet, le code général de la propriété des personnes publiques et le code général des
collectivités territoriales disposent qu'il appartient aux collectivités territoriales, à leurs
établissements publics et à leurs groupements, de recueillir l'avis du service des domaines sur les
conditions financières des opérations suivantes :
I - Les opérations immobilières soumises à l'avis du service des domaines quelle que soit la
taille de la collectivité (articles L.1311-9 à L.1311-12 du CGCT, et articles L.1211-1 et
L.4111-1 du CGPPP)
A – Les acquisitions à l'amiable et opérations immobilières assimilées
Les acquisitions à l'amiable (par voie d'achat ou d'échange) d'immeubles, de droits réels
immobiliers (telles que les servitudes), de fonds de commerce, et de droits sociaux doivent
être précédées de l'avis du service des domaines, dès lors que ces opérations portent sur des
biens dont la valeur est égale ou supérieure à 75 000 € HT 3, ainsi que les tranches
d'acquisition d'un montant inférieur, mais faisant partie d'une opération d'ensemble d'un
montant égal ou supérieur.
En application des dispositions combinées de l'article 23 de la loi n° 2001-1168 du 11
décembre 2001 portant mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier, et
des articles 3 à 5 du décret n° 86-455 du 14 mars 1986 fixant les conditions de consultation
du service des domaines, les sociétés d'économie mixte sont tenues de recueillir l'avis du
service des domaines avant toute acquisition à l'amiable de droits immobiliers donnant
vocation à l'attribution en pleine propriété d'immeubles d'une valeur totale égale ou
supérieure à 75 000 €.
Les acquisitions par exercice du droit de préemption ou d'expropriation :
-Les projets d'acquisition à réaliser par exercice du droit de préemption doivent faire l'objet
d'une consultation obligatoire du service des domaines si le prix figurant dans la déclaration
d'aliéner est supérieur à 75 000 € dans les zones de droit de préemption urbain, dans les
espaces naturels sensibles et dans les espaces naturels boisés, classés.
-Les acquisitions réalisées en zones d'aménagement différé (ZAD) sont soumises à la
consultation obligatoire de France Domaine quelque soit le montant de l'opération.
-Les projets d'acquisition à réaliser sous déclaration d'utilité publique (DUP) et les accords
2 À moins que ce bien ait fait l'objet d'une désaffectation matérielle et d'une délibération de déclassement, et exception
faite des cas posés par les articles L.3112-1 et L.3112-2 du CGPPP (cession à l'amiable et échange de biens entre
personnes publiques)
3 Somme fixée, en application du décret n° 86-455 du 14 mars 1986, par arrêté du ministre de l'économie, des
finances et du budget du 5 septembre 1986, modifié par l'arrêté du 17 décembre 2001 (textes visés en référence)
2
amiables de la procédure d'expropriation sont soumis à la consultation du service des
domaines quel que soit le montant de l'opération.
B – Les baux, accords amiables et conventions de prise en location d'immeubles
Les baux, accords amiables et conventions quelconques ayant pour objet la prise en location
d'immeubles, sont soumis à l'avis du service des domaines.
Ces dispositions sont applicables aux baux stricto sensu ainsi qu'à toutes les
conventions de prise en location d'immeubles, quelle qu'en soit la forme, d'un loyer
annuel, charges comprises, égal ou supérieur à 12 000 € 3.
REMARQUE :
La consultation du service des domaines est possible en dessous de ces limites. Elle revêt alors un
caractère facultatif et officieux.
II - Les opérations immobilières soumises à l'avis du service des domaines à l'exception de
celles engagées par les communes de moins de 2000 habitants - articles L.4221-4 (région),
L.3213-2 (département), L.2241-1 (commune), L.5211-37 (EPCI), L.5722-3 (syndicat mixte ouvert)
du CGCT, et article L.3221-1 du CGPPP.
Les cessions d'immeubles et droits réels immobiliers :
Les ventes de gré à gré, à terme, d'immeubles à construire, les locations ventes, les
adjudications volontaires, les ventes volontaires aux enchères publiques, les cessions de
droits indivis d'immeubles ou partie d'immeubles, les promesses de vente valant vente dès la
levée de l'option, les échanges, les apports en société d'immeubles ou de droits réels
immobiliers, les baux à construction, les baux à réhabilitation, les baux emphytéotiques
administratifs consentis sur le domaine public sont soumis à l'avis préalable du service des
domaines.
Pour l'ensemble des collectivités et établissements publics, et s'agissant des communes,
celles comptant plus de 2000 habitants, l'avis doit être recueilli quelle que soit la valeur
du bien ou du loyer.
La consultation des domaines trouve à s'appliquer même si les immeubles dont la cession est
envisagée sont d'un faible coût (TA Amiens, 18 septembre 2007, Bawel, n° 0500855).
A contrario, les communes de moins de 2000 habitants n'ont pas à décider de la cession
d'immeuble par délibération motivée. Elles n'en doivent toutefois pas moins délibérer et ont
la faculté de consulter le service des domaines, sans qu'il s'agisse d'une obligation.
3
Cas particulier de l'échange (article L.3211-23 CGPPP) :
L'opération d'échange s'analyse juridiquement à la fois comme l'acquisition du bien fourni par le coéchangiste et l'aliénation du bien cédé en contrepartie. Il conviendra donc pour la collectivité
territoriale ou l'établissement public de respecter à la fois les dispositions relatives aux acquisitions
amiables et celles applicables aux ventes.
Exemple : une commune décide d'échanger avec un particulier une parcelle de terre agricole. La
valeur de la parcelle reçue en échange étant inférieure à 75 000 €, il n'y a pas lieu de consulter le
service des domaines. Toutefois, la commune devra procéder à cette consultation si elle connaît
une population supérieure à 2000 habitants, seuil à partir duquel la consultation des domaines
devient obligatoire en matière de vente.
III – Modalités de saisine et caractéristiques de l'avis du service des domaines
Pour permettre au service des domaines de se prononcer sur l'opération immobilière, il
convient de lui fournir par courrier, dans toute la mesure du possible, les renseignements
suivants :
-la nature, le but, les motifs et délais de réalisation de l'opération envisagée ;
-la situation du bien au regard des règles d'urbanisme (PLU, terrain constructible ou non ...) ;
-la situation juridique du bien (situation locative en précisant la nature du bail ou du titre
d'occupation, sa date, son terme et le montant des loyers) ;
-les prétentions des propriétaires ou des acquéreurs si elles sont connues, la situation
locative et le nom des éventuels occupants ;
-l'utilisation éventuelle par la commune de son droit de préemption urbain ;
-la mention que l'expropriation est le cas échéant envisagée avec la date de la déclaration
d'utilité publique ou de l'ouverture de l'enquête préalable ;
-l'indication des jours de permanence de la collectivité ou de l'établissement et coordonnées
de la personne la ou le représentant pour la visite des lieux.
Cette demande doit en outre comporter, notamment, et selon la nature de la demande :
-les noms et adresses des propriétaires ou de leurs mandataires (il est recommandé de
joindre un extrait de la matrice cadastrale) ;
-l'identification précise (références cadastrales, lieu de situation du bien, rue, numéro, étage)
et la description sommaire des biens à évaluer (superficie réelle des terrains, constructions
ou appartements, consistance des locaux)
-le plan de situation (qui peut être un extrait du plan cadastral), avec indication de la surface
d'emprise et des équipements.
Le service des domaines se prononce sur les conditions financières de l'opération et non sur
l'opportunité de l'acquisition ou de la cession.
En tout état de cause, vos services doivent délibérer sur les décisions relatives aux
opérations précitées au vu de l'avis du service des domaines, celui-ci étant réputé donné un
mois après la saisine de cette autorité (articles L.1311-12 et L.5211-37 du CGCT). Cet avis
est donné à partir d'un dossier complet. Lorsque le dossier est incomplet, le point de départ
4
de ce délai d'un mois est constitué par la date de réception des documents ou renseignements
manquants.
REMARQUE :
Après délibération, au vu de l'avis du service des domaines, l'exécutif des collectivités territoriales,
de leurs établissements publics et de leurs groupements, est chargé d'appliquer la décision
permettant l'acquisition ou la cession du bien immobilier.
Il arrive que l'acte d'acquisition ou de cession soit réalisé quelques mois après la réception de l'avis
des domaines et l'adoption de la délibération par l'assemblée délibérante.
Une pratique administrative limite parfois la durée de validité de l'avis à un an. Cette
pratique ne repose néanmoins sur aucun texte et un nouvel avis ne devrait être requis qu'en
cas de changement de circonstances de droit ou de fait concernant les conditions financières
de l'opération envisagée (telle l'évolution du marché immobilier, ou la dépréciation du bien
suite à un événement particulier...)
IV – Le contrôle du respect de l'avis du service des domaines (service du contrôle de
légalité)
L'obtention de l'avis du service des domaines, qui doit être expressément visé dans vos
délibérations4 est obligatoire et constitue une formalité substantielle dont la méconnaissance
entache d'illégalité vos décisions (CE, 22 novembre 1995, commune de Ville-La-Grand).
J'ajoute que si vous pouvez procéder à l'acquisition ou à l'aliénation d'un bien en retenant un
prix différent de celui évalué par le service des domaines, mes services chargés du contrôle de
légalité vérifient que le montant de la transaction arrêté par vos soins n'est pas disproportionné au
regard de la valeur vénale du bien.
En effet, le montant du bien doit être déterminé en fonction, d'une part, de sa valeur foncière,
et, d'autre part, de l'intérêt public local que revêt son acquisition ou sa cession pour votre
collectivité ou établissement.
En matière d'acquisition immobilière :
S'il est envisageable de retenir un prix différent de la valeur déterminée par le service des
domaines, vous devez savoir qu'un prix anormalement bas ou excessivement supérieur à
l'évaluation domaniale est susceptible d'être sanctionné par le juge.
Dans de telles hypothèses, la décision doit pouvoir se justifier au regard des principes suivants : le
principe d'égalité (l'acquéreur privé d'un bien relevant d'une collectivité ou d'un établissement
public ne devant pas bénéficier d'un traitement privilégié), le respect de l'intérêt public local (tel que
l'intérêt communal pour la commune), le respect du principe de la liberté du commerce et de
4 Voir en annexe un modèle de délibération d'un conseil municipal portant sur la cession d'un bien immobilier dans
une commune de plus de 2000 habitants
5
l'industrie (votre initiative ne devant pas entrer, à ce titre, en concurrence avec l'initiative privée)
Dans le cas où votre structure s'éloignerait de l'avis des domaines, vous devrez prendre une
décision motivée sur les conditions de l'acquisition et ses caractéristiques essentielles. La
motivation portera sur la décision d'acquérir, la situation physique (référence cadastrale, description
sommaire...) et juridique (notamment situation locative) du bien, le prix, les droits et obligations
respectifs du cédant et du cessionnaire.
A défaut, la délibération autorisant une telle opération pourrait être considérée comme entachée
d'une erreur manifeste d'appréciation, et censurée comme telle par le juge administratif.
Celui-ci a eu l'occasion d'annuler l'acquisition par une commune de terrains pour un prix de 250 000
Francs, alors que le service du domaine avait évalué la valeur vénale des biens à 5000 Francs, sur le
fondement de l'erreur manifeste d'appréciation ( TA de Grenoble, 06/05/1998, Ferrand).
En matière de cession immobilière :
Le CGCT (art. L.2241-1, L.3213-2, L.5211-37) dispose que “toute cession d'immeubles ou de
droits réels immobiliers (...) donne lieu à délibération motivée (...) portant sur les conditions de la
vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère au vu de l'avis de l'autorité
compétente de l'Etat. »
Si un prix différent de la valeur déterminée par le service des domaines est retenu par
la collectivité, celle ci doit impérativement détailler les raisons de son choix dans la
délibération correspondante.
•
Les cessions immobilières au profit de personnes privées :
Bien que l'organe délibérant soit en principe libre de vendre le bien suivant la procédure de son
choix, il doit toutefois veiller, lorsque la cession intervient au profit de personnes poursuivant des
fins d'intérêt privé, à ce que le prix corresponde à la valeur du bien (Conseil constitutionnel,
décision n° 86-207, 25-26 juin 1986, Privatisations).
Le juge administratif sanctionne en la matière l'erreur manifeste d'appréciation, dans le sens où
il s'attachera essentiellement à vérifier que le prix fixé n'est pas trop bas (CE, 8 février 1999, Ville
de Lourdes), ou bien à l'inverse, trop élevé.
J'attire particulièrement votre attention sur le fait que toute cession d'un élément de votre
patrimoine à une entreprise à un prix inférieur à la valeur estimée par le service des domaines, est
identifiée à l'article L.1511-3 du CGCT5 comme une aide économique qui est légale sous
conditions. Le rabais sur le prix de vente ou sur la location de biens immobiliers est clairement
identifié à l'article L.1511-3 du CGCT comme une aide économique. Pour que la cession du bien
par la personne publique à un prix inférieur aux conditions du marché soit légale, elle doit respecter
5
“Le montant des aides que les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent attribuer, seuls ou
conjointement, sous forme de subventions, de rabais sur le prix de vente, de location ou de location-vente de terrains nus ou
aménagés ou de bâtiments neufs ou rénovés est calculé par référence aux conditions du marché, selon des règles de plafond et de
zone déterminées par décret en Conseil d'Etat. Ces aides donnent lieu à l'établissement d'une convention et sont versées soit
directement à l'entreprise bénéficiaire, soit au maître d'ouvrage, public ou privé, qui en fait alors bénéficier intégralement
l'entreprise”.
6
les conditions fixées aux articles R.1511-4 à R.1511-23-1 du CGCT issus du décret n° 2007-1282
du 28 août 20076 qui précisent le régime d'octroi des aides à l'investissement immobilier et à la
location d'immeubles accordées aux entreprises, et notamment les règles de plafond et de
zonage7.
Le juge administratif a ainsi censuré la vente d'un bien communal consentie à un prix 30 % inférieur
à l'évaluation du service des domaines, au motif que le conseil municipal avait consenti au candidat
acquéreur retenu un avantage injustifié (CAA Nantes, 6 juin 2006, Soc. Parmentier SA c/ commune
de Courtenay)
Si votre collectivité ou établissement passe outre l'avis du service des domaines, il devra justifier
dans sa délibération l'écart de prix, et respecter les conditions fixées par les dispositions précitées du
CGCT relatives aux aides à l'immobilier d'entreprise.
Enfin, si vous décidez de vendre un bien immobilier au profit d'un particulier à un prix inférieur à la
valeur estimée par le service du domaine, mes services s'attacheront à contrôler que cette opération
est justifiée par des motifs d'intérêt général.
La jurisprudence a par exemple précisé qu'une commune pouvait vendre légalement un bien de son
domaine privé, à un prix inférieur à sa valeur vénale, dans le but de favoriser l'accession à la
propriété des locataires (cf. CAA de Nantes, 30/06/2000, Préfet de Vendée).
•
Les cessions immobilières au profit de personnes publiques :
La jurisprudence actuelle semble admettre la possibilité de céder des biens à un prix inférieur à la
valeur estimée par France Domaine, lorsque cette cession est justifiée par des motifs d'intérêt
général.
Le juge administratif considère que le prix de vente de parcelles entre deux communes peut être
réduit dès lors qu'un intérêt communal s'attache à la cession (CAA Bordeaux, 24 février 2005,
Commune de Saint-Lary-Soulan, n° 00BX01192).
REMARQUE :
Il convient de noter que les opérations relatives aux biens mobiliers relevant de votre domaine
privé (acquisition ou cession de véhicules, de matériels bureautique, informatique...) ne nécessitent
pas une consultation préalable du service des domaines, l'organe délibérant en fixant librement le
prix de cession ou d'acquisition.
6 Vous pouvez vous reporter à la circulaire préfectorale du 19 février 2009 en ligne sur le site internet de la Préfecture des Hautes7
Alpes, qui présente les dispositions transitoires applicables en matière d'aides à l'immobilier d'entreprise jusqu'à la publication du
nouveau décret qui prendra en compte les dernières évolutions du droit communautaire en matière d'aides d'Etat.
Vous pouvez utilement consulter les sites internet suivants : www.diact.gouv.fr et www.territoires.gouv.fr
7
V – Les coordonnées du service des domaines dans le département des Hautes-Alpes
Le service des domaines doit être consulté par écrit à l'adresse suivante :
Service du Domaine
Trésorerie générale des Hautes-Alpes
Immeuble “les Cordeliers”
4, cours Ladoucette
05007 GAP cedex.
Pour tout renseignement pratique, ce service peut être consulté par téléphone :
- M. Jean-Claude Cobus
: 04.92.52.89.46
- Mme Jacqueline Bucher : 04.92.52.59.43
- M. David Bourgeat-Lami : 04.92.52.89.47
*****
Afin d'éviter la survenue de toute irrégularité dans les opérations immobilières évoquées ci
dessus, je vous prie donc de veiller désormais à la bonne application de l'ensemble de ces
prescriptions.
Mes services demeurent à votre disposition pour tout complément d'information utile.
LA PREFETE
Nicole KLEIN
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ANNEXE
MODELE DE DELIBERATION
PORTANT SUR LA CESSION D'UN BIEN IMMOBILIER
COMMUNE DE PLUS DE 2000 HABITANTS
Vu l'article L.2241-1 du code général des collectivités territoriales, en vertu duquel “toute cession
d'immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2000 habitants donne lieu
à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses
caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère au vu de l'avis de l'autorité compétente
de l'Etat”,
Vu l'article L.3221-1 du code général de la propriété des personnes publiques,
Vu les dispositions du livre III, du titre VI du code civil relatif à la vente,
Vu l'avis du service des domaines rendu le ou réputé donné le
,
Considérant le bien immobilier sis à
, propriété de la commune de
,
Considérant que toute cession d'un bien immobilier d'une commune de plus de 2000 habitants doit
être précédé de l'avis de l'autorité compétente de l'Etat,
Considérant que l'avis du service des domaines en date du
vénale dudit bien à
euros,
, estime la valeur
Monsieur le Maire informe le conseil municipal de la règlementation applicable en matière de
cession d'immeubles.
Après en avoir délibéré, le conseil municipal (sens du vote à préciser) :
-décide la cession de la propriété immobilière sise à
(références cadastrales),
euros,
moyennant
-autorise le Maire à signer tout acte, administratif ou notarié, à intervenir ainsi que tout document se
rapportant à cette affaire,
Ainsi fait et délibéré les jours, mois et an susdits.
9