L`observation foncière dans le Finistère : objectifs et méthode
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L`observation foncière dans le Finistère : objectifs et méthode
L’observation foncière dans le Finistère : objectifs et méthode Durabilité et périurbain 9ème séminaire de l’observation urbaine - Paris|15 novembre 2011 SOMMAIRE Contexte Brestois Objectifs de l’observation foncière dans le Finistère Méthode d’observation et d‘animation 2 |9ème séminaire de l’observation urbaine 15 novembre 2011 CONTEXTE BRESTOIS Désaffection des ménages pour le logement collectif 50-70 > Brest : 142 000 habitants en 2008 perd 750 habitants par an depuis 1975. > Le parc collectif massif d’après guerre ne retient plus les jeunes ménages qui préfèrent la maison individuelle en neuf ou ancien. Une communauté urbaine très contrainte > La communauté urbaine de Brest Métropole ne compte que 8 communes > Son extension au sud est limitée par le littoral de la rade > Le relief fait de succession de vallée ne favorise pas l’urbanisation > Les prix du terrain à bâtir se sont envolés dès 2005 > Le marché immobilier ancien reste plus abordable Périurbain très attractif hors de l’agglomération > Couronne périurbaine bien équipée et littorale à 20 km de l’agglo > Les infrastructures routières facilitent la desserte hors de l’agglomération > Le gisement foncier y est plus abondant et plus abordable que dans l’agglo 3 |9ème séminaire de l’observation urbaine 15 novembre 2011 CONTEXTE BRESTOIS Prix et volumes des marchés immobiliers dans le Pays de Brest exprimés en base 100 année 2000 260 +16 000 € 240 +15 000 € +14 000 € 220 200 +5 000 € 180 indice nb TERRAIN 160 indice nb MAISON 140 indice nb APPT 120 Indices prix TERRAIN 100 80 Indice prix MAISON 60 Indice prix APPT 40 Indice prix APPT NEUF 20 0 2000 2001 2002 2003 2004 4 |9ème séminaire de l’observation urbaine 15 novembre 2011 2005 2006 2007 2008 2009 2010 OBJECTIFS OBSERVATION FONCIERE Connaître et suivre l’évolution de l’occupation du sol > Multi scalaire : du local au régional > Thématique : habitat, économique, transport, agricole, naturel… > Temporelle Connaître les marchés fonciers locaux > Qualifier tous les marchés fonciers en volumes et en prix > Suivi dans le temps des marchés fonciers qui évoluent lentement Assister à la stratégie foncière auprès des décideurs locaux > Communication de l’information à tous les acteurs fonciers > Contribution à la définition de politique d’aménagement > Participation à la définition de politique foncière 5 |9ème séminaire de l’observation urbaine 15 novembre 2011 METHODES D’OBSERVATION MESURE DE LA CONSOMMATION FONCIERE 1 - Approche régionale par télédétection et photo interprétation > Producteur de données : Laboratoire COSTEL pour le réseau des 5 agences de Bretagnes (CAD22, AUDELOR 56, ADEUPA 29, QCD29 et AUDIAR 35) > Temporalité tâche urbaine : 1985 – 2005 – 2010 sur toute la région > Résolution satellite Landsat : 30mx30m (900m²) soit UMC de 0,8 ha à 9 pixels > Croisement avec d’autres sources : recensement et carroyage population 2010 de l’INSEE > Analyse et publication : Pays, Scot, grande typologie de territoire (urbain, périurbain, rural), Bande 500 m du littoral 6 |9ème séminaire de l’observation urbaine 15 novembre 2011 7 |9ème séminaire de l’observation urbaine 15 novembre 2011 (2) Uniquement dans les zones agglomérées de plus 1 ha 8 |9ème séminaire de l’observation urbaine 15 novembre 2011 METHODOLOGIE D’OBSERVATION MESURE DE LA CONSOMMATION FONCIERE 2 - Approche locale par utilisation des fichiers fiscaux > Création d’une zone bâtie agglomérée de 25 m à partir du bâti cadastré > Information géo localisée annuellement permet de mesurer l’évolution > Croisement avec d’autres sources : PLU, SITADEL, TRANSACTIONS, RPG, INSEE > Analyse et publication des données : Pays, Scot, communes, zonages PLU (consommation annuelle, état des réserves), permis de construire en extension urbaine, recul de la SAU déclarée PAC… 9 |9ème séminaire de l’observation urbaine 15 novembre 2011 10 |9ème séminaire de l’observation urbaine 15 novembre 2011 METHODOLOGIE D’OBSERVATION LES MARCHES FONCIERS 1 – Traitement des mutations foncières > Retranscription des actes notariés bâtis et non bâtis > Enrichissement par de l’information spatialisée (SITADEL, PLU, RPG, BDTopo…) > Qualification des transactions par types de marchés fonciers définis par l’ADEF > Analyse et rédaction : de l’échelle intercommunale à l’échelle départementale, par type de marché, type de zonage PLU, type d’acquéreur public privé, destination future, marchés exprimés en nombre de transactions, en surface, en €/m², ou €/m² SHON 11 |9ème séminaire de l’observation urbaine 15 novembre 2011 SIG dédié à l’observation foncière Production publique Production agence et partenariat local BD Carto et CLC LANDSAT COSTEL Occupation du sol niveau 1 Occupation du sol niveau 2 SYNTHESE DES PLU CADASTRE DGI SIG du Pays de Brest SIG Morlaix Communauté SIG Quimper Communauté - parcelle - bâti : Buffer 25m - Propriétés non bâties : groupe en 13 postes MUTATIONS DGI SIT@DEL2 du MEEDAT Actes notariés Les permis de construire localisés Indicateurs annuels de consommation d’espace Actualisation des potentiels fonciers Densité de logement Marchés fonciers 12 |9ème séminaire de l’observation urbaine 15 novembre 2011 Processus d’affectation des marchés > Géolocalisation des mutations foncières retranscrits à la DGI par l’ADEUPa 4 éco > Attributs des parcelles via le SIG (zonage PLU, bâti ou non bâti, distance au littoral, distance à la tâche urbaine, corridors, types Zones d’activités, RPGa…) 4 hab 3+ hab > Affectation des mutations aux différents marchés (immobilier, activité et foncier) > Suivi annuel du marché agricole [1], de loisir, du terrain brut en extension [3], du terrain brut en zone urbanisée [3+ hab], en terrain à bâtir [4 éco] ou [4 hab], en renouvellement urbain 13 |9ème séminaire de l’observation urbaine 15 novembre 2011 1 3 éco 14 |9ème séminaire de l’observation urbaine 15 novembre 2011 15 |9ème séminaire de l’observation urbaine 15 novembre 2011 METHODE D’ANIMATION 1 - COMMISSION FONCIERE DE BREST METROPOLE > Participants : notaires, aménageurs publics privés, lotisseurs, promoteurs, EPF Foncier de Bretagne, banques, domaines, services aménagement et services fonciers, élus … > Restitution de l’observation foncière à l’échelle du Pays de Brest et de ses EPCI > Echange avec les professionnels se focalisant sur un sujet ex : les comptes à rebours des aménageurs, l’actualisation des coûts, la réforme de la taxe d’aménagement, l’impact du Grenelle, du Scot, la révision du PLUi, le PLH…. > Certaines problématiques soulevées lors de la précédentes commissions font l’objet d’un approfondissement en atelier alimenté par les partenaires 16 |9ème séminaire de l’observation urbaine 15 novembre 2011 METHODE D’ANIMATION 2 – OBSERVATOIRES HABITAT DANS LE FINISTERE > L’ADEUPA assure la maitrise d’œuvre des trois observatoires habitat dans locaux : Pays de Brest, Morlaix communauté et celui du Finistère > Chaque observatoire dispose d’une série de publication qui lui est spécifique (construction neuve, immobilier d’occasion, le logement social, les terrains à bâtir…) > Tous les ans les observatoires font une restitution avant publication à un comité de lecture composé de notaires, agent immobilier, banque, lotisseurs, promoteurs, bailleurs sociaux, service de l’Etat ADIL, pactarim… > Les échanges issus de ce comité de lecture alimentent de manière qualitative voire prospective la production de l’observation 17 |9ème séminaire de l’observation urbaine 15 novembre 2011 Système d’observation au service de la mise en œuvre de politiques foncières subordonnées à des politiques d’aménagement SOCIETE ECONOMIE HABITAT Démographie Social Privé / Public Privé / Public Santé Neuf / Ancien Neuf / Ancien Education Zones d’activités / diffus Maison / Appartement ECHANGES PARTENAIRES professionnels, banques, consulaires, entreprises, élus, EPCI, département, région, Etat FONCIER Agricole Naturel Objectifs d’aménagement (SCOT, PLH, PLU) Politiques foncières 18 |9ème séminaire de l’ bservation rbaine 15 novembre 20 1 Terrain brut Terrain équipés Renouvellement urbain