Pourquoi tous les acteurs immobiliers ont intérêt à se

CYCLE
IMMOBILIER CONNECTE
Pourquoi tous les acteurs immobiliers ont intérêt à se
précipiter sur l’immeuble connecté ?
Que retrouve-t-on dans un bâtiment connecté ? Quels sont les bénéfices associés pour les utilisateurs,
mais aussi pour les bailleurs ? Quels sont les freins au développement de l’immeuble digital ? Que
recherchent réellement les entreprises utilisatrices ? Quelles sont les stratégies des acteurs de
l’industrie immobilière face à la digitalisation de leurs actifs ? Comment s’organise la chaîne de
métiers face à cette nouvelle donne ?
Vendredi 4 décembre – 11-12h30
Débat animé par Gaël THOMAS, Directeur de la rédaction - BUSINESS IMMO
Intervenants :
• Benjamin FICQUET, Directeur des Immeubles Complexes - ICADE
• Emmanuel FRANCOIS, Président - SMART BUILDING ALLIANCE/ Sales Director West Europe ENOCEAN
• Roger-Marc GAUDIOT, Directeur Général adjoint-Services Immobiliers aux entreprises - NEXITY
• Sylvain GERON, CTO BLUESOLUTIONS et Executive Partner POLYCONSEIL – GROUPE BOLLORE
• Philippe MIRMAND, Associé, en charge du Pôle Immobilier - KURT SALMON
• Lionel PANCRAZIO, Enseignant Chercheur - HEC - SORBONNE - LAREFI et HER
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Du fait de leur nature évolutive, les immeubles s’adaptent à la vie de leurs utilisateurs. Le monde du
digital fait aujourd’hui partie de la vie des occupants d’un immeuble (bureaux, habitation,
commerce). En parallèle, les préoccupations sociétales concernant la qualité de vie au sein d’un
immeuble sont de plus en plus fortes. Pour répondre à ces besoins, le monde de l’immobilier amorce
sa mutation grâce à un nouveau type de bâtiment : l’immeuble connecté.
Qu’est-ce qu’un immeuble connecté ?
• Emmanuel FRANCOIS, Président - SMART BUILDING ALLIANCE/ Sales Director West Europe –
ENOCEAN
Les immeubles connectés sont étroitement liés à la nouvelle notion « d’intelligence », qu’il est assez
difficile de définir. La SMART BUILDING ALLIANCE (SBA), regroupant différents acteurs immobiliers, a
proposé une définition au travers du référentiel READY TO SERVICE. Un immeuble connecté doit
répondre aux critères suivants :
- Il doit être équipé de capteurs (réels et/ou virtuels) et d’actionneurs ;
- Il doit être raccordé à Ethernet, c’est-à-dire à l’infrastructure IP. D’ailleurs la SBA milite pour
que l’Ethernet soit reconnu comme le « quatrième fluide » au même titre que l’eau, le gaz et
l’électricité ;
- Il doit posséder des systèmes de récupération des données standardisés, ouverts,
interopérables ;
- Ses données doivent être accessibles en temps réel, libres de tout droit et donc
« anonymisées », mutualisées et sécurisées.
De plus, le bâtiment connecté doit interagir avec son usager et s’adapter à son utilisation. Au-delà de
l’infrastructure, il doit y avoir une intelligence pour adapter harmonieusement et en permanence le
bâtiment à son utilisateur. On assiste à l’émergence de la notion d’intelligence artificielle dans
l’immobilier comme on a pu le voir dans l’automobile il y a quelques années. Le bâtiment suit cette
voie en se dotant lui aussi d’un nombre croissant de capteurs visant à le rendre de plus en plus
autonome à l’instar de l’automobile d’aujourd’hui et surtout de demain.
L’intelligence artificielle repose sur des outils principaux :
- BIM (Building Information Modeling) : maquette numérique véritablement considérée
comme le socle du bâtiment numérique ;
- Li-Fi (Light Fidelity) : transmission de données par la lumière. Répondant à l’importance du
« Sans-fil » dictée par les nécessités de partage et de mutualisation.
L’objectif de la SBA n’est pas de créer un label READY TO SERVICES qui conduirait à la multiplication
de ceux-ci. Le but est d’aboutir à un référentiel qui pourra être repris par les certifications existantes
(HQE, BREEAM, LEED), aménagées afin de prendre en compte la dimension digitale du bâtiment.
A ce jour, extrêmement peu de bâtiments répondent à ces caractéristiques. En France, aucun site ne
répond au niveau le plus exigeant du label READY TO SERVICES. Cependant certaines des dernières
livraisons ou restructurations suivent cette mouvance notamment pour le Li-Fi : Immeuble PB5 à la
Défense (Icade & Philips) ; immeuble Ile de France à la Défense (Sogeprom & Lucibel) ; immeuble
Hikari à Lyon (Bouygues Immobilier & Toshiba). Hikari est l’exemple type de l’immeuble de demain :
sans-fil et hybride (DC / AC).
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A qui profite l’immeuble connecté et quels sont aujourd’hui les intérêts de ce type d’immeuble
pour les utilisateurs, les investisseurs et les exploitants ?
• Lionel PANCRAZIO, Enseignant Chercheur - HEC - SORBONNE - LAREFI et HER
L’immeuble connecté suscite la même appréhension que celle perçue à ses débuts par le
développement durable, évoqué en 1985 mais développé seulement à partir des années 2000.
Cependant l’outil principal de l’immeuble connecté, à savoir Internet, n’est pas nouveau et le marché
est donc suffisamment mature pour se préoccuper de cette nouvelle catégorie de bâtiment.
Du point de vue de l’utilisateur, à l’image de l’utilisation du smartphone, la demande va dans ce sens
puisqu’un continuum numérique est constamment recherché. A ce titre, l’immeuble connecté est
avant tout un immeuble qui évite toute rupture et qui va s’adapter à son utilisateur en
personnalisant les caractéristiques de son espace de travail suivant ses préférences et habitudes.
Ceci lui permettra un confort de travail optimal.
Pour l’investisseur, la définition est plus compliquée et est forcément liée à l’attractivité du bien.
Cependant les crises sont assez parlantes pour observer le comportement des immeubles proposant
ce type d’innovation dans leur marché. Lors de la crise de 2008, on s’est aperçu que l’on n’arrivait
pas à démontrer la plus-value latente de la « Green Value », mais que pour autant ces immeubles se
louaient un peu plus cher et plus rapidement que les biens plus standards. Via ses nombreuses
données collectées, le bâtiment connecté va tout de même permettre à l’investisseur de maitriser et
de mesurer au fil du temps une caractéristique essentielle : l’obsolescence. L’obsolescence se
traduisant directement par le risque. Toutes ces données permettent aussi aux investisseurs de
comprendre au mieux les attentes et comportements des utilisateurs au cours du temps et donc
d’adapter au mieux leurs stratégies d’investissement.
L’exploitation est jusqu’à présent très souvent limitée au respect d’un ensemble conséquent de
contraintes règlementaires. Rajouter d’autres contraintes non obligatoires peut être jugé superflu et
inopportun. Il convient pourtant de garder à l’esprit que la maintenance d’un bien représente 40 à
60% des couts d’exploitation. Via la récupération des données, en maitrisant le comportement de
l’immeuble, on peut espérer une économie très significative sur cet important poste de dépense. Le
contrôle des paramètres liés à la santé est aussi un véritable enjeu dans une mouvance où de plus en
plus de personnes utilisent des applications smartphone pour suivre leurs poids, compter leurs pas,
les calories ingérées,…
En quoi cette révolution numérique va-t-elle impacter la fonction immobilière tant au niveau de la
construction, qu’au niveau de l’exploitation et de la gestion d’immeuble ?
• Philippe MIRMAND, Associé, en charge du Pôle Immobilier - KURT SALMON
KURT SALMON s’est penché sur les impacts du digital d’une manière générale sur les fonctions
immobilières et les directions immobilières. Deux points méritent d’être évoqués : il s’agit encore
d’expérimentations pour lesquelles nous n’avons pas de retour d’expérience et la définition du
« digital » est propre à chacun. KURT SALMON a pour sa part défini le digital comme des évolutions
significatives et structurelles d’un modèle économique ou d’un mode de fonctionnement dont la
cause est numérique.
Pour identifier ses impacts sur la fonction immobilière, on identifie 6 technologies :
- BIM (Building Information Model) : il permet de créer le double numérique d’un bâtiment.
Cela augmente le professionnalisme et lie les métiers de la construction et de la gestion ;
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Objets connectés : suivi de la santé, performance, consommations d’un bien ;
Big Data : multiplication de données dans tous les domaines, facilitant les prises de décisions.
Les données deviennent la matière première de l’immobilier. Il s’agit de créer une
intelligence prédictive ;
- Réalité augmentée : supervision réelle et numérique, facilitant les projections (ex : visite
numérique) ;
- Tablettes / smartphone … : renouvellent la relation avec les acteurs immobiliers ;
- Espace collaboratif / réseaux sociaux : création spontanée ou non de communautés.
Toutes ces technologies vont directement impacter les différents acteurs immobilier : agents, asset,
property, facility, project managers… Mais aussi créer de nouveaux métiers comme des Data scientist
par exemple. Inversement certains métiers risques d’évoluer voire de disparaitre. En effet, la
numérisation remplace certains intermédiaires et l’on peut donc s’attendre à ce que certains en
pâtissent.
Pourquoi ICADE se lance dans l’immeuble digitalisé / connecté ?
• Benjamin FICQUET, Directeur des Immeubles Complexes – ICADE
ICADE souhaite porter des enjeux et des ambitions environnementales fortes avec notamment une
volonté de réduire de 40% l’impact CO² d’ici 2020. L’immobilier possède de nombreux leviers afin
d’aller à la rencontre de ces enjeux. Le bâtiment intelligent et durable devient dorénavant un
bâtiment conscient et solidaire.
Il devient conscient par la capacité d’observer son impact énergétique, par la capacité de l’utilisateur
d’agir sur son environnement de travail, notamment par la collecte de données sanitaires. Il prend
aussi conscience de l’importance de son capital humain et que le bien-être de celui-ci crée de la
valeur. Ceci impose au bailleur une certaine exemplarité et de créer des applications dédiées,
accessibles et ergonomiques.
Il devient solidaire par rapport à son environnement immédiat, la ville, mais aussi porteur d’image et
de message. L’immeuble s’inscrit dans une communauté.
Pour comprendre l’utilisation du bâtiment, ICADE développe le VLC (Visible Light Communication)
afin de capter et générer des données non seulement énergétiques. Pour le promoteur, il faut
s’adapter pour permettre d’accueillir ces nouvelles connectivités et ces nouveaux usages. Les
simulations par BIM construction et exploitation sont nécessaires. De même il doit développer une
nouvelle filière et créer de nouveaux standards ouverts entre propriétaires, dans le but de maitriser
l’insertion de l’information et de l’IT dans des métiers et méthodes qui en étaient jusqu’alors
dépourvus. Le bailleur évolue aussi en devenant un véritable régulateur et garant de la donnée
numérique.
Qu’est ce qui va changer pour les property et les facility manager ?
• Roger-Marc GAUDIOT, Directeur Génral adjoint-Services Immobiliers aux entreprises – NEXITY
Les property et facility managers vont devoir faire face à une immense responsabilité pour prendre
en charge ces immeubles nouveaux, mais aussi une immense responsabilité pour faire muter le stock
d’immeubles anciens pour lesquels la notion de connectivité se résume aujourd’hui à la capacité
d’envoyer un sms au gestionnaire technique. Il faudra donc une évolution de compétence globale,
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notamment sur le plan juridique (bail et règlement intérieur), mais aussi un changement de posture
pour le property manager qui va devoir comprendre plus finement les attentes des utilisateurs et
l’attractivité des bâtiments. La vétusté laisse place à l’obsolescence.
Cependant, l’obsolescence est liée aux attentes de chacun. Ainsi le property manager devient un
véritable conseiller de l’asset manager ou du bailleur pour lui suggérer un placement du produit en
attente avec ses possibilités économiques. De même, il est nécessaire que le digital soit intégré de
manière customisée en fonction des axes recherchés par l’utilisateur. Un équilibre doit être trouvé
entre économie, demande, usage, technique et éléments digitaux.
La principale problématique reste celle de la mise en œuvre. Pléthore de start-ups proposent
aujourd’hui des solutions innovantes mais peu resteront des solutions viables dans le temps et
reconnues avec les années. Le choix est particulièrement difficile et d’ores et déjà, des équipes
travaillent sur l’acculturation des solutions de demain. NEXITY a notamment compris l’enjeu de
formation en proposant à plus de 6000 personnes des moyens de s’acculturer à ces nouvelles
démarches.
Les sociétés du property management se préparent à basculer vers le numérique, mais il manque
encore des normes, des standards pour être prêt. En parallèle, les asset manager et facility manager,
ne sont pas non plus en état de l’être.
Est-ce que cela peut profiter à de nouveaux acteurs autour du bâtiment connecté ?
• Sylvain GERON, CTO BLUESOLUTIONS et Executive Partner POLYCONSEIL – GROUPE BOLLORE
Un parallèle peut être fait entre le marché de l’immeuble connecté qui pourrait être pris en main par
de nouveaux acteurs et Autolib qui a été développé par le Groupe BOLLORE alors qu’il aurait été plus
probable que celui-ci profite à un acteur du marché automobile.
Dès lors que l’on parle d’immeuble connecté, le bâtiment devient un élément technique au sein d’un
service opéré. A l’image d’Autolib élaboré par BLUE SOLUTIONS autour d’un concept de batterie,
intégrée dans une voiture connectée par le biais d’éléments télécom et sur lesquelles est développé
un service grâce à un logiciel, on propose dorénavant un service de location assistée par un métier
d’opérateur de service.
De la même façon, on peut imaginer que le bâtiment peut changer de nature et se développer
autour du service : modularité, flexibilité, personnalisation, communication… Et tout cela autour d’un
métier d’opérateur de service s’appuyant sur le bâtiment afin de mettre au cœur les infrastructures
télécom et communication.
Les télécom représenteront le socle sur lequel seront développés des services adaptés à l’usage
souhaité des bâtiments. Le bâtiment « services » doit être pensé dès sa conception comme tel.
Comment les acteurs traditionnels de l’industrie immobilière regardent-ils l’arrivée d’un nouvel
acteur comme BLUE SOLUTIONS ?
• Emmanuel FRANCOIS, Président - SMART BUILDING ALLIANCE / Sales Director West Europe –
ENOCEAN
Ces acteurs sont symptomatiques de ce que devient le bâtiment, et plus généralement notre vie.
Avec le numérique, on observe un déplacement de la valeur du bien vers le service. La jeune
génération ne raisonne plus uniquement en termes de propriété mais voit surtout la valeur ajoutée
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créée par les services et la nécessité d’être mobile. Il faut donc penser le bâtiment comme une
plateforme de services, énergétiques mais pas seulement, et qu’il n’y ait aucune frontière entre
l’immeuble et la vie extérieure.
• Benjamin FICQUET, Directeur des Immeubles Complexes – ICADE
Deux sujets doivent cependant être bien surveillés. La sécurité des systèmes et d’informations d’une
part et de l’autre la conservation au premier plan de l’intérêt et de l’activité principale de
l’utilisateur.
Que faire du parc immobilier existant ?
• Roger-Marc GAUDIOT, Directeur Général adjoint-Services Immobiliers aux entreprises - NEXITY
Ces immeubles connectés font certes rêver, mais ils ne concernent pas l’ensemble de la demande du
marché. Tous les utilisateurs n’ont pas le même niveau d’exigence et nombre d’entre eux
recherchent des solutions simples avec des niveaux de besoin moins élitistes.
Quels sont les freins à l’application du numérique aux immeubles existants ?
• Lionel PANCRAZIO, Enseignant Chercheur - HEC - SORBONNE - LAREFI et HER
Les freins sont essentiellement techniques. Lorsque l’on démontre que ces innovations permettent
d’attendre un certain revenu, la question économique n’est pas un facteur bloquant. Les
financements sont présents pour des investissements socialement responsables ou innovants.
Seulement, la technologie « sans fil », « sans pile » peut se heurter à la structure plus ancienne d’un
bâtiment. Mais si ce n’est pas le bien qui propose ces services, ces services viendront par d’autres
moyens dans le bien.
• Philippe MIRMAND, Associé, en charge du Pôle Immobilier - KURT SALMON
Philippe MIRMAND rappelle qu’il est indispensable de s’intéresser à l’évolution des comportements.
Aujourd’hui chaque individu a un accès immédiat et sans limite à l’information. Les utilisateurs ne
veulent plus de hiérarchie traditionnelle et souhaitent travailler en mode projet. Ces derniers ne
voudraient pas d’un bâtiment empêchant ce fonctionnement en réseau des équipes. Il faut donc
prendre en compte cette réalité sociologique.
Quelles limites au tout connecté ? Faut-il avoir peur du bug ?
• Benjamin FICQUET, Directeur des Immeubles Complexes – ICADE
Le risque est bien présent et est dépendant de l’infrastructure système et de l’infrastructure du
cloud. L’utilisateur peut être effrayé par ces risques. Les systèmes doivent être développés main dans
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la main entre bailleurs et utilisateurs afin de voir jusqu’à quel niveau sont poussées les attentes et les
moyens à mettre en œuvre pour la protection.
• Roger-Marc GAUDIOT, Directeur Général adjoint-Services Immobiliers aux entreprises - NEXITY
Plusieurs niveaux de protection existent. Technologiques d’une part mais également au sein des
entreprises d’autre part. En interne, elles contrôlent les univers d’applications ouverts ou non aux
collaborateurs pour garantir la préservation de l’écosystème intra entreprise.
L’immeuble connecté va-t-il être créateur de valeur ?
• Roger-Marc GAUDIOT, Directeur Général adjoint-Services Immobiliers aux entreprises - NEXITY
Le vrai sujet est de comparer un bâtiment donné avec celui d’à côté. A budget comparable, tout
service ou innovation supplémentaire fait la différence. Le véritable enjeu est donc la capacité à
séduire l’utilisateur final et cela passe par l’innovation.
• Emmanuel FRANCOIS, Président - SMART BUILDING ALLIANCE/ Sales Director West Europe –
ENOCEAN
SBA a créé une commission, dédiée à la valorisation de ces actifs.
• Lionel PANCRAZIO, Enseignant Chercheur - HEC - SORBONNE - LAREFI et HER
Une base de données aux USA, la base CoStar, note l’efficience énergétique des immeubles. Cette
dernière est suffisamment fournie pour mettre en exergue de manière claire le fait que les
immeubles les plus efficients sont loués deux fois plus vite et sont loués 6 à 7% plus cher. Par
analogie avec l’immobilier connecté, il n’est pas inconcevable d’attendre des résultats similaires. De
plus, au travers de ces immeubles, on joue directement sur la productivité des salariés, ce qui est un
levier très important de création de valeur pour les entreprises.
• Roger-Marc GAUDIOT, Directeur Général adjoint-Services Immobiliers aux entreprises - NEXITY
On observe auprès des utilisateurs que l’argument de la connectivité et de la flexibilité dans les
immeubles est dix fois plus important que celui des économies d’énergie.
Synthèse écrite établie par Charles Demant, Edouard Lambert et Hugo Le Moing, étudiants au DESUP
IMMOBILIER D’ENTREPRISE de l’Université Paris 1 – Panthéon Sorbonne
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