Le Guide de la vente par agent - Bientot

 Le Guide de la vente par agent Edition 2012 I. Avantages et inconvénients de passer par un agent Les avantages sont multiples: • Vous soulager de la constitution du dossier (photos, loi carrez, diagnostics..) • Vous soulager de la gestion des prises de rendez‐vous et des visites • Gagner du temps et vendre plus rapidement • L’accès à une expertise en terme de marché et de valeurs • L’accès à une communication efficace (annonces sur plusieurs sites internet dont certains sont fermé aux particuliers, panneaux, vitrines..) • S’assurer de la solvabilité des acquéreurs et donc de limiter le risque de signer une promesse de vente qui n’aboutit pas L’inconvénient: • Vous payez la commission de l’agent (soit directement, soit en déduction du prix de vente) 3 questions pour déterminer s’il est judicieux de prendre un agent: 1. Avez vous du temps (libre) à consacrer à votre vente ? 2. Habitez vous dans les lieux ou à moins de 15 minutes ? 3. Avez vous déjà vendu un ou plusieurs bien immobiliers ? Si vous répondez positivement à chacune de ses 3 questions, alors vous pouvez vendre en direct. A l’inverse, il est recommandé de confier votre vente à un agent. www.mon-coach-immobilier.com -
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II. Rôle et mission d’un agent immobilier Cette mission peut se résumer en 8 points : 1. L'estimation du prix : Le premier rôle d’un agent immobilier est d’apporter son expertise du marché en estimant la valeur de votre bien immobilier. La plupart des agents immobiliers offrent ce service gracieusement. 2. La préparation du dossier : l’agent immobilier sous mandat va constituer un dossier sur votre bien. La qualité de ce dossier dépend de la qualité de l’agent, mais surtout du caractère exclusif ou simple du mandat. Idéalement l’agent coordonnera les diagnostics, fera réaliser un plan, réalisera des photos et des vidéos, préparera un dossier faisant ressortir les points forts de votre bien. 3. La communication : le media le plus utilisé est internet et les agences diffusent leurs annonces sur les principaux sites internet comme seloger, avendrealouer, logicimmo, explorimmo, leboncoin. Dans le cadre de mandats exclusifs, certains agents mettront des panneaux sur site, mais cela n’est pas systématique 4. La gestion des contacts : La communication génère des contacts, qui sont traités par l’agent, qui soit donnera un maximum d’information avant de faire visiter (démarche très appréciée des acheteurs) ou au contraire commencera par les visites (démarche malheureusement systématique dans le cadre de mandats simples, les bons de visites étant la seule garantie pour l’agent de toucher sa commission en cas de vente) 5. Les visites : Lorsqu’un bien est sous mandat, c’est l’agent qui fait les visites. Il est d’ailleurs conseillé que le vendeur soit absent lors des visites, ou s’il habite les lieux, qu’il n’intervienne pas lors des visites. Le rôle des agents lors des visites est essentiel et c’est lors des visites que l’agent devra déployer tous ses talents de commercial. 6. Les comptes rendus et échanges avec le vendeur : Lorsqu’un bien reste plusieurs mois sur le marché, il est très utile que l’agent et le vendeur communiquent. Il est essentiel que l’agent qui fait les visites et rencontre les acquéreurs potentiels, partage les réactions des acquéreurs avec le vendeur, pour qu’ils puissent le cas échéant et ensemble prendre des décisions (actions marketing, travaux, baisse du prix…) 7. Faciliter les négociations : dans le cadre des mandats de vente, les acquéreurs adressent leurs offres aux agents, qui ensuite les transmettent à leurs clients. L’agent est donc en première ligne pour conseiller son client sur la réponse à donner à une offre (acceptation, contre‐
proposition). 8. Aider à la Signature d'une promesse de vente : le passage de l’accord d’une offre écrite à la signature d’une promesse est une étape qui pourra prendre entre 24h et 1 mois. Les agents immobiliers qui ont l’habitude des aspects administratifs et juridiques de l’immobilier pourront vous aider à ce que la promesse soit bien rédigée (par le notaire) et signée rapidement. Si nécessaire, l’agent pourra vous recommander un notaire. www.mon-coach-immobilier.com -
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III. Choisir le bon agent Les agents immobiliers sont très nombreux en France, tous ne vous apporteront pas la même qualité de service, et les taux de commission pratiqués sont très variables. Il est donc recommandé de prendre le temps de bien choisir son agent immobilier, pour trouver celui qui vous offre un service de qualité tout en pratiquant des taux de commission compétitif. Pour vous aider à faire ce choix, voici 7 critères d’évaluation d’un agent : 1. Proximité et réactivité : La proximité est un facteur essentiel car il faut souvent 20 visites avant de vendre un bien et les acquéreurs sont parfois pressés : l’agent qui est a proximité est capable d’organiser des visites sur le vif , ce qui peut s’avérer décisif. Assurez vous également qu’il est réactif, qu’il répond au téléphone et rappelle rapidement quand on lui laisse un message. 2. Connaissance du marché local et du type de bien à vendre : certaines agences sont spécialisés dans le haut de gamme, d’autres dans le milieu de gamme, d’autres dans les commerces: il s’agit donc de sélectionner une agence qui a l’habitude de vendre des maisons ou appartements comme le votre, car il pourra l’estimer à sa juste valeur et pourra utiliser son portefeuille de clients acheteurs. 3. Contact et impression personnelle : L’agent immobilier sera votre représentant, vous lui confierez les clés de votre bien et c’est lui qui recevra les offres d’achat : vous devez donc pouvoir lui faire confiance. 4. Son site internet ou sa vitrine : vous y trouverez les annonces des autres bien qu’il a dans son portefeuille et la façon dont ils sont présentés et mis en valeur : observez à la fois la quantité des offres mais aussi la qualité de présentation. De plus en plus d’agent immobiliers travaillent sans boutique, ce qui n’est pas un problème car les agents passent 80% de leur temps en visites. 5. Le taux de commission : Les agents immobiliers ont l’obligation d’afficher le montant de leurs commissions en vitrine : sachez que les commissions varient énormément, selon le montant de la transaction (dégressif) mais aussi d’une agence à l’autre : le taux des commissions varie de 1 à 10% du montant de la vente. 6. Le contenu de sa prestation : L’agent est un prestataire qui mettra en œuvre diverses actions pour permettre la vente de votre bien mais là encore ses prestations varient énormément d’une agence à l’autre : diagnostic, plans, reportage photo, rédaction et publication d’annonces sur internet, mise en place d’un panneau….avant de choisir une agence, demandez lui de vous lister les prestations qu’il réalisera pour vous dans le cadre de son mandat. 7. Les recommandations de vos amis : Comme souvent en matière de prestations de services, rien de vaut la recommandation d’une personne de confiance, qui a eut une bonne expérience avec un agent. www.mon-coach-immobilier.com -
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IV. Signer le bon mandat de vente Le mandat est le contrat commercial qui vous lie avec un agent et définit ses missions et sa rémunération. C’est donc un document essentiel à ne pas signer aveuglement. Un bon mandat, permet de : • protéger les intérêts du propriétaire • motiver l’agent Nous avons identifié 3 grands principes qui garantissent la qualité d’un mandat: a. Durée : 2 ou 3 mois renouvelable b. Nombre et forme de mandats: 1 (exclusif) ou 2 (bi‐exclusif) c. Un rapport d’activité mensuel a. Une durée de 2 ou 3 mois, parce que c’est à la fois : • Assez long pour laisser à l’agent faire son travail (communication, visites, négociation). • Assez court pour que l’agent se mobilise dés les premiers jours et soit dynamique b. Les avantages du mandat exclusif ou bi­exclusif sont multiples : Un mandat exclusif court est une garantie pour l’agent que son travail et ses efforts seront récompensés en cas de vente : il ne faut pas oublier que l’agent n’est payé qu’à la signature des actes notariés, donc souvent plusieurs mois après sa prestation effective. A défaut d’avoir suffisamment confiance dans un agent pour lui confier une exclusivité, vous pouvez opter pour un mandat bi‐exclusif (l’exclusivité est partagée entre 2 agents). En cas de vente, il est prévu que l’agent qui trouve l’acheteur touche par exemple 80% de la commission, laissant 20% à l’autre agent. Cette formule permettra également d’éviter la double communication, à savoir que votre annonce apparaisse 2 fois sur le même site, ce qui ne fait pas bon effet auprès des acheteurs ! Eviter de signer plus de 2 mandats : c’est la garantie qu’aucun des agents ne s’investira dans votre vente ! c. Les avantages d’un rapport d’activité mensuel En tant que vendeur d’un bien immobilier, vous êtes le premier intéressé à la vente, donc il est naturel et utile d’être tenu informé et de savoir : • Quelle communication est faite et combien de contacts elle a généré • Combien de visites ont été réalisées par l’agent • Comment les acquéreurs réagissent lors des visites ou après Ces rapports (en général mensuels) vous permettront de prendre certaines décisions, en toute connaissance de cause (investir, attendre, revoir le prix…) Sur Paris, mon­coach­immobilier propose des mandats de vente exclusif au taux de 2% ou bi­exclusif au taux de 3%. Pour plus d’information sur les forfaits disponibles, consulter notre site internet. Notes personnelles : …………………………………………………………………………………………………………………………………….. …………………………………………………………………………………………………………………………………….. www.mon-coach-immobilier.com -
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