J168-Acheter ou vendre un logement

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FICHE PRATIQUE
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Actua
ACHETER OU VENDRE UN
LOGEMENT
Cette note s’adresse aux personnes qui achètent ou vendent un bien immobilier achevé, neuf ou ancien.
La vente dite “clés en main” correspond à la vente par un professionnel d’un logement neuf, achevé à la
date de la transaction (par opposition à la vente sur plan), n’ayant jamais été occupé.
Un professionnel qui commercialise des logements dans un immeuble en cours de rénovation est soumis
à une autre réglementation (cf. note «Contrat de vente en l’état futur d’achèvement»).
L’achat d’un logement achevé (appartement ou maison) est soumis au droit commun de la vente. C’està-dire qu’il n’existe pas de législation particulière, ce sont les règles du Code civil qui s’appliquent (art.
1582 et suiv.).
On appelle acte sous seing privé, un contrat signé entre particuliers ou avec un autre professionnel que
le notaire. L’acte authentique est un acte signé devant notaire.
VENDRE OU ACHETER
Pour trouver un logement ou un acheteur, il existe de nombreuses possibilités: petites annonces par voie de presse ou
sur Internet, marchands de listes, agents immobilier ou notaires.
Dans le contrat de diffusion passé avec le marchand de listes
figurent les caractéristiques du bien, la nature de la prestation
proposée, la rémunération et les conditions de remboursement.
Les marchands de listes
Les agences immobilières, les notaires
Il s’agit de professionnels qui commercialisent des listes d’adresses de biens à vendre. Comme les agents immobiliers, ils
sont tenus de se faire délivrer une carte professionnelle “transaction sur immeuble” et de justifier d’une garantie financière.
Mais à l’inverse des agents immobiliers qui n’ont droit à leurs
honoraires que si la vente est réalisée, les marchands de listes
ne garantissent pas le succès de la démarche du vendeur.
Vendeurs et acheteurs peuvent demander à un notaire ou à un
agent immobilier de les aider dans leur recherche. Ils signeront un mandat de vente ou un mandat de recherche. Le plus
souvent ce sont les vendeurs qui signent un mandat. Plus rarement l’acheteur, car l’offre est suffisante (pour plus d’information sur les agents immobiliers, cf. note «L’agent immobilier»).
Le prix payé par le vendeur correspond aux frais d’insertion
dans des revues ou sur tout autre support. Le marchand de listes ne s’occupe pas de la transaction qui intervient ensuite entre vendeur et acheteur, il les met simplement en contact.
• Les honoraires de négociation des agents immobiliers sont
librement fixés avec le client. Ils varient de 4 à 10 %.
Il faut comparer le prix proposé avec celui d’une insertion
dans une revue à grande diffusion vendue en kiosque, car
souvent les vendeurs se plaignent du prix élevé pour une diffusion restreinte sur un marché très concurrentiel.
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• Les émoluments de négociation des notaires sont fixés par
décret. Ils sont calculés sur le prix de vente hors taxes, par
tranches dégressives:
– 5 %, de 0 à 45735 euros;
– 2,5 %, au-dessus de cette somme.
I
LA VISITE DES LIEUX
La visite d’une maison demandera plus de soin que celle d’un
appartement. Dans un immeuble, en effet, le syndic conserve
la trace des travaux effectués.
Pour une maison
Une expertise peut être utile pour apprécier l’état de la construction et le coût d’éventuelles réparations. Sans compter
que c’est un élément important pour juger du prix offert.
Les points faibles: la toiture, l’installation de chauffage, l’humidité.
Pour un appartement
Il ne faut pas s’en tenir à l’appartement lui-même, mais faire
également le tour des parties communes (jardin, caves, garages).
Les points faibles: l’isolation phonique, l’humidité, l’état du
gros œuvre.
Ce qu’il faut regarder
Quelques exemples
– les murs: quel matériau, état de conservation, décollement
du revêtement, qualité des joints, traces d’humidité, salissures, fissures…
– les fenêtres: étanchéité, fermeture;
– les balcons et terrasses: qualité des joints, fissures, scellement des garde-corps, éclats de béton, infiltrations;
– la toiture: raccords des cheminées, faîtage, couverture, présence de mousses;
– la charpente: qualité, présence de sciure au sol ou de perforation du bois;
– les réseaux et sanitaires: vérifier leur bon fonctionnement;
– la ventilation: vérifier leur bon fonctionnement.
AVANT TOUTE SIGNATURE
Renseignez-vous sur les prêts nécessaires à votre acquisition.
Les centres d’information sur le logement peuvent vous aider
à monter un plan de financement (cf. in fine Adresse utile).
L’AVANT-CONTRAT
Le contrat de vente doit être signé devant notaire. Il est précédé de la signature d’un “avant-contrat”: promesse de vente,
compromis… L’acheteur peut prendre une simple option d’achat ou un engagement ferme.
Un délai de plusieurs mois sépare la signature de l’avantcontrat du contrat de vente. Ce délai permet au notaire de rassembler les documents et de procéder aux vérifications nécessaires.
L’avant-contrat peut être signé directement entre l’acheteur et
le vendeur, ou encore par l’intermédiaire d’un notaire ou d’un
agent immobilier.
AVEC OU SANS NOTAIRE
• Entre particuliers : ceux qui veulent s’occuper du contrat
sans intermédiaire trouveront dans le commerce des modèles
de contrats (papeteries spécialisées, imprimeurs).
• Avec un professionnel: notaires et agents immobiliers proposent des contrats prérédigés qui ne sont pas toujours très
clairs. Pour lire le contrat tranquillement et consulter au besoin une personne de votre choix, demandez un exemplaire
du modèle type. Il doit vous être remis gratuitement (art. 3, loi
du 29 juin 1989).
• Avec un notaire : si vous confiez à un même notaire la rédaction de l’avant-contrat et la préparation du contrat de
vente, aucun honoraire supplémentaire ne sera décompté
pour le premier acte. Vous avez donc tout intérêt à vous adresser d’emblée au notaire
• Avec un ou deux notaires : si le vendeur propose son notaire pour rédiger les actes, l’acheteur peut également se faire représenter par le sien. N’hésitez pas, ce sera sans coût supplémentaire, les deux notaires se partageant les honoraires.
QUEL AVANT-CONTRAT CHOISIR
Il existe plusieurs formules d’avant-contrats. Elles sont plus ou
moins contraignantes. Les formules les plus courantes sont la
promesse et le compromis de vente.
• Les engagements peuvent être tempérés par une faculté de
dédit ou par des clauses suspensives ou résolutoires.
II
• Les formules d’avant-contrats sont généralement prérédigées. Leur titre peut prêter à confusion. Pour connaître la
portée de l’engagement pris, mieux vaut le lire attentivement
avant de signer. Les professionnels n’attirent pas toujours
l’attention de leurs clients sur l’existence des différentes formules. Certains ont tendance à choisir à la place du client.
Avec une clause suspensive: l’engagement est suspendu à la
réalisation d’un événement.
LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE
Avec une clause résolutoire: l’engagement sera résilié si, par
exemple, un document demandé n’est pas communiqué.
La promesse de vente n’est pas un engagement à acheter. Le
vendeur consent à réserver le logement pendant la durée du
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délai d’option convenu. À l’expiration du délai, l’acheteur qui
lève l’option sera alors engagé fermement. Sinon, il sera libre
de tout engagement, mais le vendeur conservera le montant
versé à la signature à titre d’indemnité d’immobilisation.
Le montant de l’indemnité d’immobilisation qui est demandé
est souvent de l’ordre de 10 %; ce qui nous paraît excessif.
Rien n’empêche l’acheteur de proposer une somme inférieure.
Lorsque le délai d’option n’est pas entièrement utilisé, une réduction de l’indemnité peut être demandée au prorata du
temps pendant lequel le logement a été réservé.
LE COMPROMIS DE VENTE
C’est un engagement ferme d’acheter et de vendre. Chacun
peut contraindre l’autre à passer le contrat de vente devant
notaire ou exiger, en contrepartie de la rupture du compromis,
des dommages et intérêts. Ceux-ci peuvent être fixés dans le
contrat.
Le compromis peut prévoir la possibilité de renoncer à passer
l’acte définitif moyennant la perte de l’acompte versé.
L’acheteur qui veut se prémunir contre ses incertitudes négociera une clause suspensive ou résolutoire.
L’OFFRE D’ACHAT
Celui qui convoite un logement qui n’est pas mis en vente par
son propriétaire a la possibilité de provoquer la vente en faisant une offre d’achat avec le prix qu’il serait prêt à payer.
Certains agents immobiliers détournent cette formule en la
proposant à la signature d’un client acheteur, alors qu’ils ont
reçu du propriétaire un mandat pour vendre.
Cette pratique se rencontre notamment lorsque le bien est difficile à vendre.
L’acheteur doit veiller à faire une offre très précise, car dès que
le propriétaire donne son accord, le contrat est formé et l’acheteur engagé. Si les deux parties ont utilisé un intermédiaire, un décalage peut se produire dans les réponses: celui
qui faisait une proposition l’a retirée, alors que l’autre l’a acceptée entre-temps. L’offre peut être retirée tant qu’elle n’a pas
été acceptée, à moins qu’un délai de maintien de l’offre ait été
convenu. Mieux vaut se réserver dans la proposition la possibilité de retirer l’offre à tout moment.
L’offre est considérée comme acceptée si toutes les conditions de l’offre le sont. Il ne suffit pas que le vendeur réponde
par une contre-proposition. Une fois l’accord intervenu, l’acheteur peut encore utiliser son droit de rétractation de sept
jours.
LES VÉRIFICATIONS À FAIRE
L’agent immobilier ou le notaire sont tenus de s’assurer de la
loyauté des transactions. Ils poseront des questions au vendeur et feront un certain nombre de vérifications plus ou
moins complètes selon leur mission.
L’acheteur qui réalise directement la transaction avec le vendeur doit lui poser quelques questions préalables avant de signer l’avant-contrat.
Côté vendeur
Est-il effectivement propriétaire? A-t-il le droit de s’engager
seul? Si le logement est en indivision ou si le vendeur est marié, la signature des autres propriétaires ou du conjoint est indispensable. À défaut, le contrat serait nul.
fiera que le montant des hypothèques ne dépasse pas le prix
de vente demandé. Le notaire doit conserver les fonds versés
par l’acheteur tant qu’il n’a pas obtenu un certificat du bureau
des hypothèques attestant que l’hypothèque a été levée.
Les délais pour obtenir ce document sont souvent longs. Aussi, certains notaires couverts par une compagnie d’assurances
procèdent au versement des fonds sous réserve d’avoir obtenu au moment de la vente un renseignement hypothécaire
“hors formalités”.
• Demandez un certificat d’urbanisme récent (moins de un
an). Il vous donnera des indications sur l’avenir de l’immeuble
ou du quartier, voire sur l’existence de servitudes administratives (servitude d’alignement).
• Existe-t-il des servitudes privées? (droit de passage d’un voisin sur le terrain).
Côté logement
• Est-il libre ou loué? S’il est loué, demander la copie du bail
afin de vérifier la situation du locataire.
• L’immeuble est-il situé dans une zone où peut s’exercer le
droit de préemption de la mairie? Ce droit lui donne priorité
pour acheter le bien mis en vente.
• Les hypothèques: si le bien est hypothéqué, l’acheteur véri-
LES QUESTIONS À DÉBATTRE AVANT DE SIGNER
Pour éviter les conflits au moment de la signature devant notaire, il faut auparavant faire la liste des questions à régler et
transcrire l’accord intervenu, éventuellement en annexe du
contrat.
L’assurance multirisque habitation
Si l’acheteur ne désire pas profiter de l’assurance du vendeur,
il doit le faire préciser dans le contrat. Sinon, il en bénéficiera
automatiquement (art. L. 121-10 C. assur.) et ne pourra la résilier avant la date d’échéance.
Les impôts locaux
Les impôts locaux sont dus par celui qui occupe les lieux au
1er janvier de l’année d’imposition. En cas de vente du logement en cours d’année, les parties peuvent prévoir le partage
de ces taxes. Le contrat devra le préciser.
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Les biens accessoires ou les meubles
intégrés
Les accessoires du logement sont compris dans la vente (art.
1615 C. civ.) car ils sont nécessaires à son utilisation normale.
III
Sont également inclus “les immeubles par destination” (art.
517 C. civ.). Il s’agit des meubles scellés, tels les placards, les
boiseries, les glaces murales, un dessus de cheminée…
Au moment de la visite, le vendeur devra prévenir son acheteur s’il souhaite emporter certains de ces éléments. Pour
éviter tout litige, l’avant-contrat indiquera les éléments retirés
de la vente.
Autres objets mobiliers
Il peut arriver que le logement soit vendu meublé, ou que le
vendeur propose quelques éléments mobiliers (meubles,
équipements de cuisine). Une liste sera annexée au contrat et
le prix fixé séparément pour ne pas être inclus dans le prix à
déclarer au fisc ou dans le calcul des frais de notaire.
LE CONTENU DE L’AVANT-CONTRAT
L’avant-contrat doit être établi par écrit. Il indiquera avec
précision:
– l’adresse du bien immobilier;
– sa superficie;
– la description des pièces principales et des dépendances;
– l’état civil complet du vendeur et de l’acheteur;
– l’origine de la propriété: date du précédent acte de vente,
nom du précédent propriétaire, l’étude du notaire qui a authentifié l’acte;
– le prix et les modalités de vente;
– la date de régularisation du contrat de vente devant notaire,
éventuellement les sanctions en cas de retard;
– la date prévue pour l’entrée dans les lieux (notamment
lorsque l’appartement est occupé par un locataire en fin de
bail).
D’autres mentions sont à prévoir, selon le bien vendu ou la
négociation. Quelques exemples:
– les références des assurances construction, de l’assurance
multirisque habitation;
– les servitudes éventuelles, privées et publiques;
– les clauses suspensives (ou résolutoires);
– les clauses de dédit;
– les clauses pénales;
– la liste de biens meubles compris dans la vente.
> Le jour même de la signature, vous devez recevoir une copie
de l’acte. Cela évitera à un intermédiaire indélicat la tentation
de modifier l’acte à votre insu.
INDICATIONS COMPLÉMENTAIRES
La surface
Le vendeur particulier peut ne pas indiquer la surface du
bien vendu (sauf vente d’un logement en copropriété)). S’il le
fait et qu’il se trompe, l’acheteur pourra réclamer une réduction du prix (cf. infra).
Les clauses pénales
Elles fixent le montant de l’indemnité qui sera due en cas de
non-respect du contrat. Par exemple, un retard apporté à la signature du contrat ou à la libéralisation des locaux, ou le refus
de signer le contrat de vente.
L’indemnité compensera automatiquement le préjudice subi
sans recours au juge, ou bien elle sera utilisée comme astreinte pour obtenir l’exécution des engagements pris. Dans
ce dernier cas, la clause indique la somme à payer pour
chaque jour de retard à libérer les lieux.
Si l’indemnité est à la charge du vendeur, elle sera déduite du
prix de vente ou restera consignée chez le notaire jusqu’à
l’exécution.
• En cas de promesse de vente:
– la date à laquelle l’option doit être levée et dans quelles
conditions;
– le montant de l’indemnité d’immobilisation (10 % max.);
– les sanctions à l’égard du vendeur qui n’aurait pas respecté
le délai d’option.
• En cas de compromis:
– le montant de l’acompte (10 % max.);
– éventuellement, une faculté de dédit: en faveur de l’acheteur
seul ou pour les deux signataires;
– si un versement d’arrhes est prévu, l’acheteur abandonnera
la somme versée en cas de dédit tandis que le vendeur devra
rembourser le double des sommes versées, s’il se désiste.
Le juge peut réduire l’indemnité si elle est excessive au regard
du préjudice subi, voire l’augmenter si elle est insuffisante.
Les clauses suspensives
Si l’acheteur compte financer son acquisition avec le produit
de la vente d’un bien immobilier qu’il possède, il aura intérêt
à négocier une clause suspensive dans laquelle il fera dépendre son engagement de la réalisation de la vente.
Lorsque l’acheteur demande un certificat d’urbanisme et que
le vendeur ne peut le communiquer au moment de la signature de l’avant-contrat, une clause du contrat précisera que
l’acheteur ne s’engage que sous réserve de la production de ce
certificat.
LES DOCUMENTS ANNEXES
Certains documents sont obligatoirement annexés au contrat,
d’autres sont facultatifs. Pour les appareils et les équipements,
IV
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par exemple, la transmission des notices d’utilisation et d’entretien est utile, même au-delà de la garantie.
LE LOGEMENT A MOINS DE DIX ANS
L’acheteur doit vérifier que l’immeuble à été régulièrement
construit, et qu’il est couvert par l’assurance construction.
Le vendeur lui remettra les documents suivants:
– le permis de construire;
– le certificat de conformité; il est délivré par la direction départementale de l’équipement, après contrôle du respect
des prescriptions du permis de construire;
– le nom du constructeur ou du vendeur professionnel;
– les assurances de responsabilité et celles de dommages-ouvrage (cf. note J 159, L’assurance construction);
– le procès-verbal de réception.
Les logements de moins de dix ans sont encore sous garantie.
Le procès-verbal de réception vous renseignera sur la durée
de vos garanties et sur les réserves qui ont été faites. Consultez l’assureur construction (cf. note L’assurance construction). Il vous dira si des sinistres lui ont été déclarés.
LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES
Selon l’âge de l’immeuble, ou sa situation, plusieurs expertises
sont à faire par le vendeur. Elles sont réunies dans un dossier,
avec une fiche récapitulative, remis le jour de la signature de
l’avant-contrat ou chez le notaire. Les certificats délivrés par
l’expert ont des durées de validité différentes ; c’est pourquoi
le vendeur doit calculer le moment où les demander pour
respecter son obligation de renseigner son acheteur sans avoir
non plus à recommencer l’expertise.
Dans un immeuble en copropriété, le vendeur ne doit que le
contrôle de ses parties privatives. Pour les parties communes,
il demandera au le syndic copie des expertises éventuellement réalisées. Cette obligation n’est pas sanctionnée. La seule conséquence pour le vendeur est qu’il sera tenu de garantir
son acheteur en cas de découverte de l’un des vices visés par
les diagnostics.
Amiante
Le propriétaire doit remettre à son client un certificat mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou de pro-
duits contenant de l'amiante. Dans un immeuble en copropriété, le vendeur se fera communiquer par le syndic une copie du dossier technique « amiante » pour les parties communes. Toutes les constructions antérieures au 1er juillet 1997
sont concernées, y compris les maisons individuelles.
Plomb (peinture)
La recherche de plomb dans les peintures, ne concerne que
les logements construits avant le 1er janvier 1949.
Termites
Dans les zones contaminées par les termites – délimitées par
les préfets –, le vendeur doit produire un état parasitaire établi depuis moins de trois mois.
Gaz et électricité
Le diagnotic de l’installation gaz et électricité est obligatoire
pour les installations de plus de 15 ans.
Performance énergétique
Cette expertise n’a qu’une valeur informative. Elle permet à
l’acheteur d’évaluer le coût d’usage du logement et d’envisager éventuellement des travaux d’amélioration.
Risques naturels et technologiques
Dans des zones couvertes par un plan de prévention des
risques technologiques ou des risques naturels, le vendeur
doit remettre un état des risques établi à partir des informations mises à disposition par le préfet.
Lorsque l'immeuble a subi un sinistre ayant donné lieu au
versement d'une indemnité, le vendeur est tenu d'informer
par écrit l'acquéreur .Cette information est reproduite dans
l'acte de vente signé chez le notaire.
La sanction pour le vendeur peut-être au choix de l’acquéreur,
la résolution de la vente ou une diminution du prix.
L’ACHETEUR RENONCE A SON PROJET
Pour que les engagements soient pris au calme et avec réflexion, la loi a prévu un droit de repentir pour l’acheteur.
UN DÉLAI DE RÉTRACTATION DE SEPT
JOURS
L'acheteur bénéficie d'un délai de réflexion de 7 jours pour se
rétracter lorsqu'il signe un avant-contrat pour un logement
neuf ou ancien. Le contrat sera envoyé en recommandé avec
accusé de réception si la transaction est faite directement
avec un particulier. En présence d’un intermédiaire (agent
immobilier, notaire), le contrat peut-être remis contre décharge avec l’indication manuscrite de l’acquéreur qu’il a
bien été informé de ses droits.
Décompte du délai
Le délai de réflexion court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Si le délai expire un jour férié, la date est repoussée jusqu’au jour ouvrable
suivant. En cas de résiliation, la demande doit être envoyée
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dans les mêmes formes avant l’expiration du délai.
Si le contrat est remis contre décharge par un professionnel, le
délai court du lendemain de la remise de l’acte.
Remise d’une somme d’argent
• Dans les ventes entre particuliers, aucun versement ne peutêtre effectué le jour de la signature de l’avant-contrat.
• Tout versement d’argent est interdit dans les offres ou promesses d’achat.
• Les professionnels sont autorisés à accepter une somme
d’argent à la signature à la condition que le versement soit fait
auprès d’un organisme disposant d’une garantie financière.
Cette somme sera remboursée en cas de renoncement à l’achat dans les délais. Ils seront restitués sous vingt et un jours
au plus tard; ce qui est bien long pour un délai de réflexion de
sept jours. La somme étant importante, nous vous conseillons
d’attendre la fin du délai de réflexion pour faire ce versement.
V
L’ACHETEUR N’OBTIENT PAS SES PRÊTS
Quelle que soit sa dénomination, l’avant-contrat est toujours
conclu sous la condition suspensive de l’obtention des prêts
nécessaires à la réalisation de la vente. Si les prêts ne sont pas
obtenus, et ce quel qu’en soit le montant, le contrat sera caduc et les sommes versées intégralement remboursées (cf.
note «Le crédit immobilier»).
Le délai pour obtenir les prêts est de un mois minimun à
compter de la signature du contrat ou de sa date d’enregistrement, si le contrat n’est pas passé devant notaire.
L’avant-contrat doit indiquer si le prix sera payé comptant ou
à crédit. Si rien n’est précisé, le contrat est considéré comme
conclu sous la condition suspensive d’obtention des prêts. À
moins que dans une clause manuscrite l’acheteur ait déclaré
ne pas solliciter de prêt et renoncer au bénéfice de la loi en
toute connaissance de cause.
Pour garantir le remboursement rapide des sommes dues
lorsque l’affaire ne peut être conclue, la loi a prévu que ces
sommes produisent des intérêts au taux légal majoré de moitié, à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement.
VERSEMENT D’ARGENT
• L’acheteur ne doit rien verser avant la signature de l’avant
contrat.
consigné chez un séquestre, c’est-à-dire remis entre les mains
d’un tiers (banque, établissement financier, notaire).
• Si le contrat prévoit une condition suspensive, l’acheteur
peut refuser de verser une somme d’argent avant qu’elle soit
réalisée. Il évitera bien des difficultés pour la récupérer.
Nous avons indiqué plus haut qu’il ne fallait pas verser plus de
10 %. Si, dans la pratique, les intermédiaires demandent généralement 10 %, il faut savoir que c’est aux parties de décider
et qu’elles ne sont pas tenues par les “usages” de la profession.
Elles fixeront la somme en fonction de la nature de l’acte
(promesse de vente ou compromis) et du montant de la transaction. Ainsi dans le cas d’une promesse de vente, puisqu’il
n’y a pas obligation d’acheter, la somme versée devrait être inférieure à ce qui est habituellement demandé pour un compromis.
• Si le contrat est passé par l’intermédiaire d’un professionnel,
l’acheteur remettra un chèque barré à l’ordre d’une banque
(agent immobilier) ou d’un notaire. Il recevra un reçu précisant la nature des fonds versés (arrhes, acompte, indemnité
d’immobilisation).
• Si le contrat est passé sans intermédiaire, le chèque sera
ENREGISTREMENT ET PUBLICITÉ FONCIÈRE
Enregistrement
Publication
La promesse de vente signée sous seing privé (sans notaire)
doit être enregistrée à la recette des impôts, dans les dix jours
de l’acceptation par l’acheteur, sous peine de nullité. Il s’agit
d’une sanction pénale destinée à déjouer la spéculation (art.
1840-A CGI).
La publication de la promesse de vente à la Conservation des
hypothèques permet d’opposer le contrat à un autre acheteur
en cas d’indélicatesse du vendeur.
Le compromis de vente peut également être enregistré si l’on
veut lui donner une date certaine, non contestable par un tiers.
LE CONTRAT DE VENTE
VI
Le contrat de vente est obligatoirement signé devant notaire.
Comme pour l’avant-contrat, chacune des parties peut se faire représenter par son notaire, sans frais supplémentaires. Le
contrat reprendra les clauses figurant dans l’avant-contrat.
Publicité foncière
Avant de signer
Le notaire doit exiger du vendeur la communication du titre
de propriété complet retraçant l’historique du bien vendu. Il
attendra d’être en possession de toutes les pièces nécessaires
et de tout renseignement demandé avant de convoquer les
parties pour la signature, et ce quelle que soit leur hâte à
conclure.
Vous pouvez demander au notaire de vous soumettre le projet
de contrat avant la date fixée pour signer. Bien que le notaire
soit tenu de vous en faire lecture et de vous expliquer les
clauses obscures, il est plus facile de le lire chez soi tranquillement et de préparer ses questions, voire de consulter
une personne de son choix.
Droit de préemption
INC Hebdo
Le contrat de vente est publié à la Conservation des hypothèques, dans un délai de trois mois après sa signature.
Si le logement mis en vente est situé dans une zone permettant au maire de faire jouer son droit de préemption, le notaire doit en informer la mairie. Elle a deux mois (trois dans
certains cas) pour répondre.
Frais de la vente
Le Code civil met les frais de la vente à la charge de l’acheteur
(art. 1593). Ils comprennent les frais d’acte, les honoraires du
notaire, les droits d’enregistrement et de publication… À l’inverse, c’est au vendeur de payer les frais de levée d’hypothèque.
LE PRIX ET LE FISC
Dessous-de-table
Valeur vénale
Certains sont tentés de dissimuler une partie du prix pour
payer moins de frais de mutation. Cette pratique n’est pas
sans risque. Celui qui promet ne peut être contraint à respecter sa parole. Il faut envisager les conséquences dans le temps.
La différence entre le prix réel payé et le prix déclaré au moment de la vente pénalisera l’acheteur en cas de revente avec
plus-value ou d’expropriation.
Les bonnes affaires sont risquées avec le fisc. Si vendeur et
acheteur s’entendent sur un prix de vente inférieur au prix du
marché, le fisc pourrait les suspecter de fraude et réclamer un
supplément de taxes sur la base de la valeur vénale estimée
par ses services. L’administration devra fournir des éléments
de comparaison à l’appui de sa réclamation. Cette évaluation
peut être contestée en saisissant la Commission départementale de conciliation du lieu où est situé le bien (art. L. 59
LPF). Si aucun accord intervient, il restera à saisir le juge.
REFUS DE VENDRE OU REFUS D’ACHETER
Le compromis signé, l’option levée, les deux parties sont définitivement engagées. Le contrat ne peut être résilié automatiquement. Si l’une des parties ne veut plus donner suite,
deux solutions: obtenir l’exécution forcée ou demander la résolution du contrat au tribunal.
• Deuxième démarche: en cas d’absence au rendez-vous fixé,
le notaire dressera un procès-verbal de carence, qui sera publié au bureau des hypothèques pour le rendre opposable
aux tiers. Si la partie présente soulève une contestation, le notaire établira un procès-verbal d’opposition.
• Première démarche: faire une sommation par acte d’huissier
à la partie défaillante de signer le contrat à une date donnée.
• Troisième démarche: assignation au tribunal.
LE PAIEMENT DU PRIX
Il est prudent avant toute remise des fonds de procéder à une
ultime visite des lieux.
Il arrive que des vendeurs indélicats enlèvent certains accessoires compris dans la vente, ou ne respectent pas les engagements pris de réaliser certains travaux. Si l’appartement
était occupé par des locataires en fin de bail, il faut vérifier
qu’ils ont bien quitté les lieux.
Pour éviter les chèques sans provision, le notaire peut demander à l’acheteur un chèque certifié par la banque. C’est
une garantie pour le vendeur si les clés sont remises le jour de
la signature devant notaire.
LA REMISE DES CLÉS
Le vendeur doit se garder de remettre les clés avant la signature du contrat définitif et le versement des fonds. Il peut
toujours se produire un imprévu. Si l’acheteur est autorisé à
engager des travaux et que la vente ne se fasse pas, le vendeur
ne pourra pas faire remettre les choses en l’état.
VOS GARANTIES
Le vendeur particulier n’est pas traité avec la même rigueur
que le vendeur professionnel. Toutefois, les clauses par lesquelles le vendeur prévient l’acheteur qu’il prend les biens en
l’état sont de moins en moins acceptées, et nombreux sont les
acheteurs qui engagent des procédures contre leur vendeur.
Le vendeur peut se prémunir contre ce risque en s’adressant à
un professionnel pour un diagnostic technique et pour mesurer la superficie du bien qu’il vend.
LA GARANTIE DE LA CONTENANCE
Le vendeur est tenu de garantir la surface annoncée dans le
contrat (art. 1616 C. civ.). Le Code civil fait une distinction selon que la contenance a été ou non déterminante dans la
fixation du prix:
– si la vente a été faite avec indication de la superficie, à raison
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de x F le mètre carré, le vendeur remboursera le trop-perçu;
– dans le cas contraire, l’acheteur obtiendra une réduction du
prix si la surface est inférieure de plus de un vingtième à celle énoncée dans le contrat.
VII
L’acheteur pourra demander l’annulation du contrat si le défaut de contenance l’empêche de réaliser ses projets.
Le vendeur non professionnel peut tenter d’échapper à ses
obligations en mettant dans le contrat une clause de non-garantie de contenance.
Le vendeur professionnel, tenu de vérifier la contenance du
bien qu’il vend, ne pourra s’exonérer de la garantie qu’il doit à
l’acheteur.
LA GARANTIE DES VICES CACHÉS
L’immeuble a moins de dix ans
Le constructeur et le maître de l’ouvrage, c’est-à-dire celui qui
a fait construire, ont souscrit une assurance contre les vices de
la construction. Les garanties du contrat sont transmises à l’acheteur. La date de la réception effectuée par le maître de l’ouvrage marque le point de départ des différentes garanties
(parfait achèvement, biennale, décennale). Vous saurez donc
suivant la date de la vente, les garanties qui restent à courir
pour l’immeuble. En cas de désordres couverts par la garantie
décennale, vous ferez une déclaration auprès de
l’assureur dommages-ouvrage (cf. note «L’assurance construction»).
L’immeuble est ancien
Le vendeur professionnel doit toujours garantir son client
contre les vices cachés, même s’il a pu les ignorer.
Le vendeur particulier peut se décharger de toute responsabilité dans le contrat. Bien entendu, cette clause sera sans
valeur si l’acheteur peut prouver que son vendeur avait forcément connaissance du vice de la chose vendue.
L’ACHAT DANS UN IMMEUBLE EN COPROPRIÉTÉ
L’achat d’un appartement dans un immeuble en copropriété
est soumis au régime particulier de la loi de 1965. Des règles
particulières viennent s’ajouter ou se substituer à celles que
nous venons d’examiner.
LES DOCUMENTS À CONSULTER AVANT LA VENTE
Entre deux copropriétés, le choix peut se faire sur des critères
de charges ou d’harmonie entre les résidents. Pour opérer ce
choix, il faut consulter les documents disponibles avant de
s’engager.
Le règlement de copropriété
Le copropriétaire est soumis à des règles qui concernent son
mode d’occupation, l’usage des parties communes et privatives. Le partage de certaines charges se fait selon un tableau
précis. L’acheteur doit en prendre connaissance avant d’acheter s’il veut connaître les limitations qui seront apportées
à sa liberté de créer dans son espace réservé. Ces règles sont
contenues dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ces deux documents seront annexés au
contrat.
Les procès-verbaux d’assemblée générale
Toutes les copropriétés n’ont pas le même train de vie. Certaines sont dépensières ou mal gérées. La consultation des
comptes rendus d’assemblées générales et les décomptes de
charges vous donneront un aperçu du coût trimestriel du logement que vous convoitez, du style d’occupation des résidents et des rapports qu’entretiennent les copropriétaires.
Le carnet d’entretien
Le syndic doit tenir et mettre à jour un carnet d’entretien de
l’immeuble. C’est au vendeur d’en demander une copie au
VIII
INC Hebdo
syndic et de la remettre à son client. Ainsi, l’acquéreur aura
une idée précise des travaux réalisés ou des contrats de maintenance des équipements souscrits par la copropriété. Ce carnet contient des mentions obligatoires et d’autres facultatives.
Les mentions obligatoires
Le carnet d’entretien doit contenir les mentions suivantes:
– l’adresse de l’immeuble;
– l’identité du syndic en exercice;
– les références et la date d’échéance des contrats d’assurance de l’immeuble;
– l’année de réalisation des travaux importants (ravalement,
réfection des toitures, remplacement de la chaudière…);
– l’identité des entreprises ayant réalisé ces travaux et la référence des contrats d’assurance travaux lorsqu’ils sont obligatoires (assurance responsabilité de l’entreprise et assurance dommages-ouvrage souscrits par le syndic);
– les références des contrats d’entretien et de maintenance
des équipements communs et leur date d’échéance;
– l’échéancier du programme pluriannuel de travaux, lorsqu’il a été voté par l’assemblée générale.
Les mentions facultatives
Le syndicat peut en faire un document évolutif plus complet
qui enregistre toutes les interventions et les études techniques
réalisées et qui fasse le bilan de l’état de l’immeuble, en dressant un tableau des travaux d’entretien à réaliser régulièrement.
LES VÉRIFICATIONS À FAIRE
Le vendeur est-il à jour de ses charges?
Le vendeur remet au notaireun “certificat” datant de moins
d’un mois, établi par le syndic, attestant qu’il est à jour de ses
paiements (art. 20 de la loi du 10.7. 1965).
Si le certificat n’a pas été fourni ou s’il montre un solde débiteur, le notaire devra informer le syndic de la vente par lettre
recommandée avec accusé de réception. Cet avis permettra
au syndic, s’il y a lieu, de faire opposition sur le prix de vente.
Charges en cours et travaux votés: qui doit
payer?
La loi donne la règle, mais des accords entre le vendeur et l’acheteur sont possibles et il vaut mieux dans ce cas, les transcrire dans le contrat de vente. Il faut savoir aussi que ces accords ne sont pas opposables au syndic ; ce qui signifie que si
l’un des partenaires ne respecte pas la convention, le syndic
réclamera les charges à celui qui les doit d’après la règle légale de répartition.
Le syndic remet au notaire un “état daté” concernant les charges en cours, les avances et provisions hors budget courant
(article 5 du décret du 17.3.1967). C’est le canevas qui permettra à l’acheteur de connaître les dépenses qu’il aura à
payer.
Rappelons déjà les différences entre les sommes réglées par
les copropriétaires :
- les provisions pour charges : elles sont réglées chaque trimestre et représentent un quart du budget voté par l’assemblée. A la fin de l’exercice annuel, le solde sera positif si le syndic n’a pas dépensé l’intégralité du budget ou négatif si des
dépenses imprévues ont été engagées. Mais le résultat de
l’exercice doit être confirmé par l’assemblée puisqu’elle pourrait refuser certaines dépenses, ou contester des factures. Il
faut donc attendre l’approbation des comptes pour connaître
le résultat du compte individuel du copropriétaire vendeur.
- les provisions pour les dépenses non comprises dans le
budget courant : ces provisions sont destinées à financer des
travaux ponctuels. Elles sont réglées aux dates fixées par l’assemblée, à l’occasion du paiement des provisions pour char-
ges ou par des appels de fonds particuliers si la dépense est
importante.
- les avances : elles sont votées par l’assemblée pour se constituer une trésorerie en vue de travaux importants.
La règle de répartition :
La règle de répartition entre le vendeur et l’acheteur est la suivante :
- le paiement des provisions pour charges courantes incombe
au vendeur s’il est encore propriétaire au moment de l’exigibilité.
- le solde de l’exercice comptable annuel se traduit par un crédit ou un débit pour celui qui est propriétaire le jour de l’assemblée qui approuve les comptes.
- les provisions pour dépenses non comprises dans le budget
sont à payer par celui qui est propriétaire au moment de l’exigibilité.
- les avances votées mais non utilisées sont remboursées au
vendeur
L’état daté comporte 4 parties :
1- Le relevé des charges, provisions, avances exigibles dans un
bref délai : l’acheteur pourra ainsi évaluer selon les prévisions de la date de la vente, ce qu’il aura à payer selon la règle
de répartition donnée ci-dessus. Il saura également si le vendeur a des dettes vis à vis de la copropriété. Ce sont des prévisions tant que les comptes n’ont pas été approuvés par l’assemblée.
2- Les sommes que le syndicat devrait rembourser pour les
dépenses non engagées à la fin de l’exercice comptable.
3- Les provisions et avances qui seraient à la charge de l’acheteur parce que leur exigibilité serait postérieure à la vente
ou en raison de la règle de répartition.
4- Le syndic communique le total des dépenses payées par le
propriétaire vendeur sur son lot pour les deux exercices
comptables précédant la vente. Si des procédures sont en
cours contre un copropriétaire ou un prestataire de service, le
syndic donne toute information utile sur la cause et l’état
d’avancement de la procédure. En effet, cette procédure peut
se solder par des indemnités qui profiteront à l’acheteur
quand elles sont versées après la vente ou au contraire par des
charges à payer si le syndicat perd le procès.
LA SURFACE DES LOTS DE COPROPRIÉTÉ
L’indication de la surface est obligatoire pour les lots vendus
dans une copropriété. Elle doit figurer dans l’avant-contrat,
mais l’omission peut être réparée dans l’acte notarié. L’absence de mention entraîne la nullité de l’acte si l’acheteur agit
dans le mois de la signature de l’acte notarié.
Comment se calcule la surface?
La superficie prise en compte pour le calcul est celle des planchers des locaux clos et couverts, d’une hauteur supérieure ou
égale à 1,80 mètre, déduction faite des surfaces occupées par
les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les loggias qui sont closes et
couvertes sont intégrées dans le calcul.
Les emplacements de stationnement, les garages, les caves, et
INC Hebdo
les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m2 ne sont pas
concernés.
Faut-il s’adresser à un professionnel?
Le recours à un professionnel est facultatif, mais une erreur de
plus de 5 % au détriment de l’acheteur peut entraîner la restitution du trop-perçu par le vendeur, au prorata du nombre de
mètres carrés en moins.
L’acheteur peut demander la diminution du prix dans un délai de un an à compter de la signature de l’acte notarié.
Les erreurs de métré peuvent être corrigées dans les jours
qui suivent la signature de l’avant-contrat, mais l’acheteur
peut renoncer à la vente.
IX
VOS RECOURS
Avant d’envisager une procédure judiciaire, des démarches
amiables valent d’être entreprises.
La voie amiable
La direction départementale de la consommation
Les agents de cette administration peuvent intervenir pour
faire respecter certaines dispositions de la loi ou contrôler
les pratiques des professionnels. Par exemple, l’application de
la loi sur le crédit immobilier ou la loi Hoguet sur les agents
immobiliers.
La tentative de conciliation devant le juge d’instance
C’est une procédure rapide et gratuite qui peut permettre de
régler un différent entre deux parties disposées à tenter un règlement amiable (cf. note «La tentative de conciliation à l’amiable»).
La voie judiciaire
Si une infraction sanctionnée par le Code pénal a été commise, celui qui demande réparation peut saisir le juge pénal ou le
juge civil. En l’absence d’infraction, le juge d’instance ou de
grande instance sera compétent.
Les juridictions civiles
Vous devez saisir le tribunal du lieu du domicile de votre adversaire ou le tribunal du lieu de l’immeuble.
Le tribunal d’instance est compétent pour les litiges portant
sur des sommes inférieures à 10 000 euros. Au-delà, c’est le tribunal de grande instance.
Les juridictions pénales
Les infractions peuvent être relevées par les agents de la
direction de la consommation ou être soumises directement au procureur de la République. Vous saisirez le tribunal du domicile de votre adversaire ou celui du lieu où
l’infraction a été commise.
Chantal MARTIN
X
INC Hebdo
DIAGNOSTICS TECHNIQUES –
Aide mémoire
REFERENCES
DATE D'APPLICATION
VALIDITE
AMIANTE
Art. L.1334-13 et 31.12.1999 et
R1334-14
31.12.2005
code santé
(repérage étendu)
PLOMB
Art. L.1334-5 et s .1998 : vendeur
Moins d'un an
et R1334-1 à 13 .12.8.2008 : copropriété (si présence)
code santé
. Construction antérieure au 1er.1.1949
. Partie privative (vendeur)
. Parties communes (syndicat)
Décret
20.12.2001
Canalisations intérieures
et branchements
peinture
PLOMB
canalisations
Contrôle à 3 ans
(si présence)
CHAMP D’APPLICATION
25.12.2013
. Construction antérieure à juillet 1980,
1996, 1997, selon l’équipement
. Partie privative (vendeur)
. Parties communes (syndicat)
TERMITES
Art. L.271-4 et s 3.7.2000
et R.271-1 et s.
code
construction
Moins de 6 mois
. Zone contaminée
. Partie privative (vendeur)
GAZ
Art. L.134-6 et
R.134-6 et s.
code
construction
1.11.2007
Moins de 3 ans
. Installation de + 15 ans
. Partie privative (vendeur)
ELECTRICITE
Art.L.134-7 et
R.134-10 et s.
code
construction
1.1.2009
Moins de 3 ans
. Installation de + de 15 ans
. Partie privative (vendeur)
RISQUES
Art. L.125-5 et
1.6.2006
R.125-23 et s.
code
environnement
Moins de 6 mois
Zone à risques
Art. L.134-1 et s. 1.11.2006
et R.134-1 et s. Juin 2007 (neuf)
code
construction
Moins de 10 ans
. Partie privative et parties communes
-si équipement collectif- (vendeur)
. Neuf et rénovation lourde
NATURELS et
TECHNOLOGIQUES
PERFORMANCE
ENERGETIQUE
DIAGNOSTIC
TECHNIQUE
MISE EN
Art. L.111-6-2
code
construction
14.12.2000
Immeuble de + de 15 ans
COPROPRIETE
ASSAINISSEMENT
Art. L.1331-11-1 1.1.2013
code santé
10 ans
Assainissement non collectif
SUPERFICIE
Art.46
Loi 10.7.1965
19.6.1997
Permanente
Parties privatives
Art.L.111-5-3
code
construction
14.12.2000
Permanente
.Terrain à bâtir avec intention
de construire
.Lotissement
`
BORNAGE
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INC Hebdo
XI
NOTES : AIDE MÉMOIRE DIAGNOSTICS
Remise des documents
Les documents sont remis à l’acheteur lors de la signature de l’avant-contrat ou de l’acte de vente notarié.
Validité
Le diagnostic doit être valide à la date de l’acte notarié (L.271-5 code const.)
Sanctions
Le vendeur particulier ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés (article L.271-4 code const.). Pour l’état des
risques, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix (article L.125-5 c.envirt.)
Diagnostiqueurs
Tous les diagnostiqueurs sont assurés, indépendants et certifiées depuis le 1er novembre 2007. La superficie du logement
peut être faite par toute personne et l’état des risques sera demandé par le vendeur ou son représentant.
Performance énergétique dans le neuf
Pour tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré à compter du 30 juin 2007, le vendeur professionnel remet un certificat de performance énergétique.
ADRESSES UTILES
• Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil): 2, boulevard Saint-Martin, 75010 Paris (elle vous comm uniquera la liste des centres d’information de votre région). Tél.: 01 42 02 65 95 (les consultations sont gratuites). Voir aussi
site Internet (www.anil.org).
• Ministère du logement : Site internet (www.logement.equipement.gouv.fr) - rubrique : informations pratiques, dossier : infos amiante.
NOTES JURIDIQUES COMPLÉMENTAIRES
• L’assurance construction.
• Le crédit immobilier.
• Maîtrisez votre budget.
• Les droits du locataire lors de la vente de son logement.
• Location: la durée du contrat et les congés.
• La tentative de conciliation à l’amiable.
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Institut national de la consommation
80, rue Lecourbe – 75015 Paris – <www.conso.net>