Acte de vente-achat et transfert de propriété

Le Conseil du Notaire
Acte de vente-achat et transfert de propriété:
deux opérations non simultanées
André a décidé d’acheter un bien immobilier dans la campagne genevoise. L’acte de vente-achat sera prochainement signé
devant notaire. André deviendra-t-il juridiquement propriétaire de ce logement dès la signature de cet acte?
E
n droit suisse, l’acquisition de la propriété n’a pas lieu par la seule conclusion du contrat de vente-achat. Le
contrat n’est qu’un des éléments nécessaires à l’acquisition.
En matière immobilière, le contrat de vente
doit être passé en la forme authentique,
c’est-à-dire devant notaire, un acte conclu
sous seing privé étant nul.
Le contrat comprend notamment l’engagement de l’acheteur à payer le prix de vente
et celui du vendeur à requérir l’inscription du
transfert de propriété au Registre foncier. Par
la conclusion de la vente, l’acheteur a donc
une créance qui lui permet, dès qu’il a payé
le prix, d’exiger du vendeur qu’il procède à
cette réquisition. Dans le cas où ce dernier
s’y refuserait, l’acheteur peut agir en justice
pour obtenir son inscription comme nouveau propriétaire.
La loi consacre le «principe absolu de l’inscription», c’est-à-dire que le transfert de
propriété n’a lieu qu’au moment où la
réquisition parvient au Registre foncier; on
dit que l’inscription est «constitutive» du
transfert de propriété (ce principe, qui s’applique sans exception à la vente, n’est en
revanche pas applicable, par exemple, à
la succession: lorsque le propriétaire d’un
immeuble décède, ses héritiers acquièrent
la propriété indépendamment du Registre
foncier; l’inscription de ces derniers, qui a
lieu sur la base d’un certificat d’héritier, a un
simple effet déclaratif).
Attention au délai!
Le délai qui peut s’écouler entre la signature
de l’acte de vente devant le notaire et celui
de la réquisition au Registre foncier peut
dépendre de différents facteurs:
- La vente peut avoir été conclue sous certaines conditions (dites «conditions supensives»), auquel cas le transfert de propriété
ne pourra être requis que si celles-ci se
réalisent. C’est le cas notamment lorsque
des autorisations doivent être obtenues afin
que l’acte soit valable, par exemple lorsque
la vente porte sur des immeubles agricoles.
- Il arrive également que les parties convien-
nent d’un paiement différé du prix; dans ce
cas, le vendeur ne se dessaisira généralement de la propriété que lorsqu’il aura été
intégralement payé.
Cette situation n’est pas sans danger. En effet,
plus le temps écoulé entre la conclusion du
contrat et la réquisition au Registre foncier
est grand, plus l’acheteur court le risque de
ne pas obtenir son inscription comme propriétaire du bien immobilier acquis. Durant
toute cette période en effet, le vendeur
demeure propriétaire de l’immeuble et peut
donc valablement en disposer. L’acheteur
court par conséquent le risque qu’un vendeur malhonnête revende l’immeuble à un
tiers (qui proposerait par exemple un prix
supérieur), ou qu’il grève le bien vendu de
nouveaux droits (nouveaux gages, servitudes). L’acheteur n’aurait alors d’autre choix
que de demander des dommages et intérêts
ou d’acquérir le bien avec les charges en
question. Le risque existe également que
des créanciers-gagistes demandent dans
l’intervalle la saisie de l’immeuble, ou que le
vendeur fasse l’objet d’une faillite.
Des moyens juridiques existent cependant
qui permettent de réduire ces risques: les
parties peuvent convenir de peines conventionnelles (amendes privées), ou prévoir
l’annotation immédiate au Registre foncier
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d’un droit d’emption au profit de l’acquéreur.
Le droit d’emption permet à l’acheteur, dès
la signature de l’acte de vente, d’inscrire
son droit d’acquisition au Registre foncier,
de sorte que celui-ci l’emportera sur toute
inscription postérieure. n
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