Le tourisme en Croatie - Direction générale du Trésor

Transcription

Le tourisme
en Croatie
Guillaume Thébaudin / Service Économique de l’Ambassade de France en Croatie / Juin-Juillet 2016
Sommaire
Panorama du secteur de l’hôtellerie
L’offre hôtelière……………………………………………………………………….……5
Les acteurs majeurs……………………………………….…………………….………..6
Les chaînes hôtelières…………………………………………………………………..12
Comparaison des secteurs touristiques Croate,
Grec et Tunisien
Le poids du tourisme………………………………………………………………..…..15
La demande touristique……..……………………………………………..…………..17
L’offre touristique……………..………………………………..………………………..19
Catalogue de projets d'investissements
Les investissements récents……………..……………………………………………..25
Les projets privés………………………….………………………………..…………..26
Les projets publics………………………………………..……………………………..31
Conclusion
1
Chapitre 1
Panorama du
secteur de
l’hôtellerie
2
Introduction
La Croatie est devenue l’une des
destinations les plus en vogue au sein
du pourtour méditerranéen. Le pays
étant doté de près de 6 000 kilomètres
de côtes, le tourisme balnéaire de
masse s’est développé à partir des
années 60 et est encore en
augmentation aujourd’hui.
L’infrastructure touristique a beaucoup
souffert de la seconde guerre mondiale.
La période de reconstruction est
marquée par le développement de
l’offre touristique et la nationalisation
des entreprises du secteur par le
gouvernement communiste. Le
tourisme se développe, des parcs
nationaux sont créés, des festivals de
musique et de cinéma apparaissent, et
des villages touristiques entiers sont
construits sur la côte adriatique.
Durant les années 1980, le nombre
d’arrivées de touristes a cru de manière
continue, allant jusqu’à dépasser les 10
millions d’arrivées chaque année.
Le secteur est brutalement freiné par la
guerre à l’issue de l’effondrement de la
Yougoslavie, qui dura en Croatie de
1990 à 1995. L’infrastructure hôtelière a
servi les besoins de la guerre, en
accueillant les populations fuyant les
zones de combat. En 1995, le nombre
de touristes en Croatie est tombé à 2,5
millions.
À partir de 1992, le nouveau
gouvernement élu lance un processus
de privatisation des entreprises croates.
Les quelque 2000 entreprises du
secteur de l’hôtellerie et de la
restauration entrent dans ce processus.
Certaines sont entièrement privatisées,
la majorité seulement partiellement
( l ’ É t a t c ro a t e re s t e a c t i o n n a i re
minoritaire au sein de ces entreprises) et
d’autres demeurent publiques.
Ce processus est toujours en cours
aujourd’hui dans le secteur hôtelier. En
2013, d’après le fonds de privatisation
croate, organisme créé en 1993 et
chargé de vendre les actifs de l’État, 16
e n t re p r i s e s h ô t e l i è re s o n t p o u r
actionnaire majoritaire l’État et ce
dernier est actionnaire minoritaire dans
107 entreprises du secteur.
Après la guerre, le tourisme est reparti à
la hausse, et le secteur retrouva son
niveau de 10 millions de touristes par an
assez rapidement. La Croatie attire
depuis les années 2000 de plus en plus
de nationalités de touristes, avec
notamment l’arrivée de lignes aériennes
low-cost et de bateaux de croisière
(Dubrovnik).
En 2013, la Croatie est devenue
membre de l’Union Européenne,
ouvrant la voie à un accroissement des
échanges avec les autres pays
membres, principalement dans le
secteur du tourisme. En 2015, sur les
12.683.179 touristes en Croatie, 88%
sont originaires des pays membres de
l’UE.
Aujourd’hui, le marché hôtelier en
Croatie peut être considéré comme un
oligopole, le top 10 des entreprises
hôtelières contrôlant 44% de la capacité
d’accueil des hôtels. Récemment, de
nombreuses fusions et acquisitions
dans le secteur hôtelier ont eu lieu,
renforçant le caractère oligopolistique
de ce marché. La Croatie est également
un pays qui attire les chaines hôtelières
internationales, qui représentent 16%
de la capacité d’accueil.
3
Évolution1du1nombre1de1lits1par1type1d'hébergement,1 en1milliers
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1980
1985
1990
1995
Hôtels
2000
Resorts
2005
Camping1
2010
2012
2013
2014
Logements1privés
Source : Ministère du tourisme croate
La structure de l’hébergement en Croatie est très particulière, les logements privés en
location représentent près de la moitié de la capacité d’hébergement du pays. De plus,
quand les capacités des hôtels, des resorts et des campings stagnent, celle des
logements privés augmente très fortement.
Ce phénomène peut être préjudiciable pour la Croatie étant donné que les recettes liées
à la location de logement entre particuliers sont moindres que celles liées à des séjours
dans des chambres d’hôtels. De plus, ce type d’hébergement ne stimule pas l’emploi
car les services sont beaucoup moins nombreux que dans les établissements
traditionnels. C’est pour ces raisons que l’un des objectifs du gouvernement, dans sa
stratégie tourisme à l’horizon 2020, est d’augmenter la part des lits hôteliers dans la
capacité d’accueil totale à 18%.
Répartition0du0nombre0de0lit0par0type0
d'hébergement
11%
14%
3%
24%
48%
Hôtels
Resorts
Camping0
Logements0privés
Ce rapport se concentre uniquement
sur le marché hôtelier. Bien que ce
type de logement ne représente
qu’une part minoritaire de la capacité
d’hébergement croate, il est difficile
d ’ a p p r é h e n d e r l e m a rc h é d e s
logements privés, notamment du fait
du nombre important d’acteurs
différents qui y sont présents.
La notion « d’hôtels et établissements
similaires » englobera les hôtels, les
apparthôtels et les resorts.
Autre
Source : Ministère du tourisme croate, 2015
4
L’offre hôtelière
Répartition des hôtels par
Degré d’urbanisation
3%
25%
72%
Région,densément, peuplée
Région,,moyennement, urbanisée
Région,à, faible,densité,de,population
Présence sur le littoral
5%
95%
Catégorie
17%
Les établissements hôteliers situés en zone côtière
sont en moyenne plus luxueux que ceux situés à
l’intérieur des terres (ministère du tourisme).
36%
39%
2)étoiles
3)étoiles
4)étoiles
L’un des principaux objectifs du gouvernement croate
est de réduire cette forte saisonnalité, et donc d’attirer
davantage de touristes hors période estivale. Il faudrait
pour cela investir dans de nouvelles infrastructures,
telles que des centres de congrès, des parcs à thèmes
ou encore des parcours de golf. Ces infrastructures ne
sont pas directement dépendantes du climat, elles sont
donc susceptibles d’attirer des touristes à n’importe
quel moment de l’année.
Concernant le niveau de gamme du secteur hôtelier,
75% des lits dans les hôtels se situent dans des
établissements 3 ou 4 étoiles, et 8% dans des
établissements 5 étoiles. La tendance ces dernières
années est à l’augmentation du nombre de lits dans les
établissements 4 étoiles.
Région*côtière
Région*non*côtière
8%
La grande majorité des hôtels et établissements
similaires sont situés dans des zones à faible densité
de population et en bordure de mer. La Croatie a donc
développé son offre hôtelière autour du tourisme
balnéaire, ce qui peut expliquer en partie la forte
saisonnalité du secteur touristique.
Les hôtels situés en zone balnéaire sont ouverts 6 à 8
mois dans l’année, le nombre de touristes hors période
estivale n’étant pas suffisant pour assurer une
ouverture 365 jours par an.
5)étoiles
Taille
Répartition des hôtels par catégorie et
présence sur le littoral ou non
8%
21%
40%
31%
Moins-de-25-chambres
De-25-à-99-chambres
Hôtels situés
sur le littoral
Étoiles
15,79 %
2
Hôtels situés à
l'intérieur des
terres
20,74 %
51,32 %
3
56,30 %
28,07 %
4
20,74 %
4,82 %
5
2,22 %
De-100-à-249-chambres Plus-de-250-chambres
Sources : Eurostat, Ministère du tourisme croate
5
Les acteurs majeurs
À l’échelle nationale
16%
Valamar Riviera
C’est le plus grand groupe hôtelier
présent en Croatie. Il gère 30 hôtels et
resorts ainsi que 13 campings. Ses
établissements sont principalement situés
en Istrie et dans la région de Dubrovnik. Il
est issu de la fusion du groupe Valamar et
de Riviera Adria en 2014. L’actionnaire
majoritaire du groupe est le fonds
d’investissement autrichien EPIC, qui
détient 43,06% du capital. En 2015, son
chiffre d’affaire était de 1.333.493.479
HRK, en hausse de 19,3% par rapport à
2014.
Luksic Group
Propriété de la famille chilienne d’origine
croate Luksic, cette entreprise a acquis
plusieurs groupes hôteliers en Croatie
pour devenir l’un des acteurs majeurs du
secteur aujourd’hui. En 2000, elle achète
Plava Laguna qui opère en Istrie, puis en
2011 Adriatic Luxury Hotels qui possède
7 hôtels et 5 villas dans la région de
Dubrovnik, et enfin en 2014 elle acquiert
Istraturist Umag, qui détient 16
établissements dans la région d’Umag en
Istrie.
Maistra
Le groupe hôtelier Maistra est depuis
2013 la propriété du groupe croate Adris.
Possédant 10 hôtels, 8 resorts et 7
campings dans la région de Rovinj en
Istrie, il représente près de 5% du chiffre
d’affaire du tourisme en Croatie, et près
de 15% du chiffre d’affaire en Istrie.
En 2014, le groupe a acquis 81,6% de
l’hôtel Hilton Imperial Dubrovnik.
16%
56%
12%
Valamar+ Riviera
Luksic+Group
Maistra
Autre+
Source : Ministère du tourisme
Valamar Riviera, Luksic Group et Maistra
représentent à eux seuls 44% de la
capacité d’hébergement en Croatie
(hôtels, resorts et campings).
Également, le top 10 des groupes
hôteliers gère 65% de la capacité
d’hébergement.
Bien que les entreprises hôtelières aient
un rayonnement plutôt local, c’est par un
processus de fusion et d’acquisition assez
important que des grands groupes se
sont formés, avec un rayonnement de
plus en plus national.
Ce marché devenu aujourd’hui très
oligopolistique peut à terme être
préjudiciable pour la Croatie. En effet, le
risque d’une concurrence très faible
existe, ce qui peut limiter la croissance et
l’innovation au sein de l’industrie hôtelière
croate.
Parmi les autres groupes hôteliers, il y a
Arenaturist qui opère en Istrie, propriété
du groupe néerlandais PPHE, Sunce
Koncern qui opère les hôtels Bluesun,
détenu à moitié par le grec Marfin
Investment Group et enfin Liburnia Riviera
Hoteli qui opère sous la marque
Remisens.
6
À l’échelle régionale
Le schéma suivant représente la répartition du nombre total de chambres dans les hôtels et
établissements similaires entre les différents comitats, plus grande des divisions administratives
de la Croatie. Les quatre comitats les mieux dotés sont l’Istarska, Splitsko-dalmatinska,
Primorsko-goranska et Dubrovacko-neretvanska.
Les données ne prennent pas en compte les logements privés.
4,70%
31,79%
15,78%
5,82%
4,15%
18,69%
Comitat
% Total des
chambres
hôtelières
Brodsko-posavaska
0,23 %
Bjelovarsko-bilogorska
0,20 %
Dubrovacko-neretvanska
Grad Zagreb
Istarska
Karlovacka
Koprivnicko-krizevacka
Krapinsko-zagorska
Licko-senjska
Medimurska
Osjecko-baranjska
13,49 %
4,70 %
31,79 %
0,40 %
0,14 %
0,85 %
1,20 %
0,35 %
0,78 %
13,49%
Primorsko-goranska
Sibensko-Kninska
Sisacko-moslavacka
Splitsko-dalmatinska
Varazdinska
Viroviticko-podravska
Vukovarsko-srijemska
Zadarska
Zagrebacka
15,78 %
4,15 %
0,10 %
18,69 %
0,56 %
0,08 %
0,44 %
5,82 %
0,27 %
7
Dubrovacko-neretvanska
Entreprise
Luksic Group
% Total des
chambres
hôtelières
16,12 %
Croatie/Chili
16,10 %
Autriche
Origine du
capital
Les deux groupes hôteliers
leaders dans la région de
HUP Zagreb
6,75 %
Croatie
Dubrovnik sont l’entreprise chiléo-croate
Luksic Group, via sa filiale Adriatic
Korcula Hotels
6,06 %
Croatie
Luxury Hotels, et Valamar Riviera,
Hoteli Maestral
4,39 %
Croatie (État)
représentant plus de 32% des chambres
Dubrovački
Grandehôtelières de la région.
4,25 %
vrtovi sunca
Bretagne
HUP Zagreb, grâce à l’acquisition de
Liburnia Rivijera
Dubrovnik Riviera Hotels détient 3 hôtels
3,18 %
Croatie
Hoteli
dans la région, dont le Sheraton
Rixos
2,64 %
Turquie
Dubrovnik Riviera Hotel qui a ouvert ses
portes en 2015.
Dubrovacki Vrtovi Sunca, détenu par le groupe anglais iO Management, opère l’hôtel Radisson
Blu Resort & Spa Dubrovnik Sun Gardens. Liburnia Riviera Hoteli et Rixos gèrent respectivement
les hôtels de chaines Iberostar et Rixos.
Valamar Riviera
Grad Zagreb
Entreprise
HUP Zagreb
% Total des
chambres
hôtelières
17,84 %
Origine du
capital
Croatie
Metropolis Tourist
6,56 %
Croatie
Hotel Dubrovnik
Esplanade
Oleander
Antunovic TA
6,40 %
Croatie
6,37 %
Autriche
5,67 %
Croatie
Hotel Laguna
P.B. Grupa
(DoubleTree Hilton)
Arcotel
4,88 %
Croatie
4,64 %
Croatie
4,61 %
Allemagne
Turopolis
Palace hotel
Zagreb
Suncana Staza
Zagreb
4,57 %
Croatie
3,75 %
Croatie
3,54 %
Croatie
À Zagreb, c’est le groupe croate
HUP Zagreb qui s’impose, avec 5
établissements : Hotel International,
The Westin, Panorama Hotel
Zagreb, Sheraton Zagreb Hotel et
Hotel Jadran.
L’hôtel Esplanade est détenu par
l’entreprise autrichienne WSF
Group.
8
Istarska
% Total des
chambres
hôtelières
31,61 %
Croatie/Chili
Valamar Riviera
23,69 %
Autriche
Maistra
16,57 %
Croatie
Arenaturist
12,15 %
Pays-Bas
Entreprise
Luksic Group
Origine du
capital
Le marché hôtelier dans le Comitat
d’Istarska est à la fois le plus important
mais également le plus oligopolistique.
Les 4 plus gros acteurs représentent à eux seuls plus de 84% des chambres disponibles. Luksic
Group arrive en tête, via ses deux filiales Plava Laguna et Istraturist.
Primorsko-goranska
Entreprise
Liburnia Riviera
Hoteli
Jadranka Hoteli
% Total des
chambres
hôtelières
Origine du
capital
16,05 %
Croatie
Le groupe hôtelier croate Liburnia
Riviera Hoteli, qui opère sous la marque
Imperial
9,71 %
Croatie (État)
Remisens, représente près de 16% des
chambres hôtelières du comitat.
Valamar Riviera
6,75 %
Autriche
Jadranka Hoteli a été acheté en 2014
Jadran
5,54 %
Croatie (État)
par un fonds d’investissement russe,
Hoteli Njivice
5,44 %
Etats-Unis
qui voit la Croatie comme un pays
stratégique du fait du développement
Ugo Grupa
3,48 %
Croatie
important de son activité touristique et
de son appartenance à l’Union
Européenne depuis 2013. Le groupe Hoteli Njivice a été acquis en 2015 par l’américain John Alm,
ancien PDG de Coca-Cola Enterprises. Ugo Grupa, via sa filiale Milenij Hoteli représente 3,48% des
chambres, toutes situées à Opatija.
13,53 %
Russie
9
Splitsko-dalmatinska
% Total des
chambres
hôtelières
Origine du
capital
17,93 %
49,9% Grèce /
50,1% Croatie
8,05 %
Hongrie
6,88 %
Slovaquie
Hoteli Makarska
5,38 %
Croatie (État)
Svpetrvs Hoteli
4,47 %
Etats-Unis
Hoteli Podgora
3,77 %
Croatie
Helios Faros
3,36 %
Croatie
Entreprise
Sun Group
Adriatiq Islands
Group
Suncani Hvar
Le groupe hôtelier Sun Group (Sunce
Koncern), opérant sous la marque
Bluesun, détient près de 18% des
chambres d’hôtels du comitat, avec
un total de 12 établissements. Le
fonds d’investissement grec Marfin
Investment Group a acquis en 2008
49,9% du capital du groupe, qui reste
la propriété de la famille croate
Andabak.
Le groupe slovaque Prime Tourist Resort est récemment devenu actionnaire majoritaire de
Suncani Hvar, après le retrait du fonds d’investissement immobilier français opérant sous
juridiction luxembourgeoise, Orco Property Group.
Svpetrvs Hoteli, propriété de l’entreprise basée aux États-Unis (Texas) Waterman International
Inc., gère le complexe Waterman Svpetrvs Resort situé à Supetar.
Zadarska
Entreprise
Falkensteiner
% Total des
chambres
hôtelières
26,86 %
Origine du
capital
Autriche
Turisthotel
11,12 %
Croatie
Ilirija
10,37 %
Croatie/Australie
Le groupe autrichien Flalkensteiner
Intermod
6,41 %
Croatie
détient près de 27% du nombre total
de chambres hôtelières de la région
49,9% Grèce /
Sun Group
3,79 %
de Zadar, dans 5 établissements.
50,1% Croatie
Turisthotel est l’entreprise qui gère le
complexe touristique Zaton, qui compte à lui seul 475 chambres. Ilirija est un groupe hôtelier
comptant pour 10% des chambres du comitat et est détenu par la famille australienne d’origine
croate Tudorovic. Intermod est la société qui gère l’hotel Pinija à Petrcane, doté de 255
chambres.
10
Sibensko-Kninska
Entreprise
Ugo Grupa
% Total des
chambres
hôtelières
47,48 %
Origine du
capital
Croatie
Le groupe de BTP Ugo Grupa est propriétaire de Solaris, qui représente près de la moitié des
chambres d’hôtels du comitat, avec un total de 6 établissements et 1375 chambres à Sibenik.
11
Les chaînes hôtelières
L’hôtellerie de chaîne est définie comme
l’ensemble des hôtels ayant une enseigne
d’un groupe hôtelier.
Il y a actuellement 42 hôtels en Croatie qui
opèrent sous des chaînes internationales.
Au total, ces hôtels représentent 16% de la
capacité hôtelière croate.
La présence de ces chaînes hôtelières à
rayonnement international est le signe
d’une attractivité de plus en plus
importante du secteur hôtelier croate sur le
marché international.
Parmi les hôtels opérant sous des chaînes
internationales, 87% sont des hôtels de
type resort, situés sur la côte adriatique,
et 13% sont des hôtels à Zagreb, et ces
derniers représentent 16% des hôtels
dans la capitale.
Répartition des hôtels opérant sous des chaînes
internationales par niveau de gamme
2% 2% 3%
24%
35%
Dynamique de l'entrée de chaines internationales sur le
marché croate
10000
34%
9000
Chambres
8000
7000
Économique
Milieu1de1gamme1 supérieur
Haut1de1gamme1 supérieur
6000
5000
4000
Milieu1de1gamme
haut1de1gamme
Luxe
Source : Howarth HTL
3000
2000
1000
0
1990
1995
1998
2001
2003
2005
2006
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Source : Howarth HTL
Les chaînes internationales ont commencé
à pénétrer le marché dans les années
1990. La hausse de 1998 est due à
l’arrivée de Melia Hotels International et sa
chaîne d’hôtel Sol dans la région d’Umag.
Durant les dix dernières années, le nombre
de chambres d’hôtels opérant sous
chaines internationale a presque doublé, et
ce phénomène ne semble pas s’arrêter. À
titre d’exemple, Marriott a annoncé son
intention d’ouvrir 4 hôtels dans le pays d’ici
2020 et un hôtel Hyatt est prévu à Zadar.
Titre+du+graphique
Répartition
des hôtels par type
13%
87%
Hôtels+de+type+Resort
Hôtels+à+Zagreb
Ces hôtels se situent ainsi en majorité
dans le milieu de gamme supérieur, dans
le haut de gamme et dans le haut de
gamme supérieur.
En classe économique, on compte l’hôtel
Sleep Inn à Split, chaîne appartenant au
groupe américain Choicehotels. En milieu
de gamme supérieur se situent par
exemple les hôtels Best Western. En haut
de gamme se trouvent les chaînes Hilton,
Sheraton ou encore Millennium. Enfin
dans la catégorie Luxe on compte l’hôtel
Kempinski près d’Umag.
Les groupes hôteliers opérant uniquement
en Croatie essayent également de
développer une image de marque forte en
multipliant le nombre d’hôtels sous un
seul nom. La marque plus importante est
celle de Valamar Riviera qui, bien que
détenue par un fonds autrichien, est
inscrite sur 30 hôtels uniquement en
Croatie. On compte également les hôtels
Remisens, marque du groupe croate
Liburnia Riviera Hotels.
12
Chapitre 2
Comparaison
des secteurs
touristiques
Croatie
Grèce
Tunisie
13
Introduction
La méditerranée est la première destination
touristique mondiale, accueillant près de 30% du
tourisme international. Parmi les principales
destinations touristiques mondiales, on retrouve
sur la rive Nord la France, l’Espagne et l’Italie,
devant la Grèce ou la Croatie. Sur la rive Sud,
c’est l’Égypte et la Turquie qui arrivent en tête,
devant le Maroc et la Tunisie.
Les secteurs touristiques croate, grec et tunisien
détiennent tous une place prépondérante au sein
de chaque économie. Le tourisme de masse
s’est développé dans ces trois pays à partir des
années 1970 : la capacité d’hébergement en
Tunisie a été multipliée par 6 entre 1970 et 2009,
et celles de la Grèce et de la Croatie ont été
multipliées respectivement par 3 et 2 sur cette
même période. Également, se développent de
nombreuses infrastructures de transport, sous
l’impulsion des gouvernements, pour répondre à
une demande sans cesse croissante.
Le tourisme au sein de ces pays est à grande
majorité balnéaire : en 2015, 92% des nuitées
touristiques passées en Croatie se situent sur le
littoral, et respectivement 98% et 97% pour la
Grèce et la Tunisie. Les touristes étrangers
viennent également pour découvrir un patrimoine
culturel très riche. La Grèce compte 17 sites
classés Patrimoine Mondial de l’UNESCO, la
C r o a t i e e t l a Tu n i s i e e n d é n o m b r e n t
respectivement 7 et 8. Ces trois pays offrent
également des sites naturels exceptionnels, on
dénombre 12 parcs nationaux en Grèce, 17 en
Tunisie et 8 en Croatie.
Superficie
km2
Longueur de
côtes km
La Croatie, la Grèce et la Tunisie, acteurs
parmi le 2ème cercle de pays touristiques au
sein du bassin méditerranéen, peuvent donc
être considérés comme concurrents entre eux
sur le marché touristique mondial. Quelles ont
été les évolutions récentes du secteur ? Quelle
place pour le tourisme au sein de ces
économies ? Quelles sont les similarités et les
différences de l’offre et de la demande en
matière de tourisme ?
Aperçu des économies
En raison de son PIB nettement plus élevé, la
Grèce est difficilement comparable avec la
Croatie et la Tunisie, qui représentent des
poids économiques similaires.
L’économie hellénique demeure cependant
dans une situation délicate. Impactée par une
crise de la dette qui a suivi la crise
économique de 2008, elle est soumise à de
nombreuses politiques de rigueur, provoquant
une baisse continue de l’activité économique
ainsi qu’un taux de chômage élevé qui peine à
se résorber.
L’économie tunisienne semble avoir plutôt bien
résisté à la crise économique, cependant deux
attentats terroristes survenus en mars et juin
2015 dans deux stations balnéaires ont
lourdement fragilisé le secteur, le nombre de
touristes ayant fortement baissé depuis.
Enfin, le Croatie est devenu membre de
l’Union Européenne depuis le 1er juillet 2013,
ouvrant la voie à une augmentation des
échanges entre ce pays et les autre membres
de l’Union.
Population
Millions
PIB Milliard $
Taux de chômage %
Croatie
56 594
5 835
4 238
57 113
16,1
Grèce
131 957
14 880
10 815
235 574
24,9
Tunisie
163 610
1 148
11 154
48 612
14,8
Instituts statistiques
nationaux, 2015
Banque
mondiale, 2014
Bureau international du
travail, 2015
14
Le poids du tourisme
Afin de mesurer l’importance du tourisme au sein des économies, nous analyserons les
contributions directes, indirectes et induites. La contribution directe du tourisme comprend les
dépenses d’hébergement, de restauration, de transport et de loisirs par les touristes à la fois
résidents et non résidents, ainsi que les dépenses publiques individualisables. La contribution
indirecte, quant à elle, prend en compte les investissements dans le secteur, les dépenses publiques
non individualisables ainsi que l’impact sur les secteurs en lien avec l’industrie touristique (services
de ménage dans les hôtels, service de restauration des compagnies aériennes). Les dépenses
induites prennent en compte les dépenses effectuées par les salariés travaillant au sein des
contributions directe et indirecte du tourisme. Enfin, la contribution totale n’est autre que la somme
des contributions directe, indirecte et induite.
Avec une contribution directe dans le PIB en
constante augmentation depuis 2009, le
secteur touristique est devenu un atout
indispensable pour l’économie croate. En
compensant le large déficit des échanges de
biens (14% du PIB), le tourisme permet ainsi
un excédant courant depuis 2013. Par ailleurs,
il contribue également à l’allègement de la
dette extérieure. Cette dernière étant surtout
libellée en euro et avoisinant les 100% du PIB,
elle représente un risque de change. Ce risque
est toutefois minoré par le fait que son service
annuel est intégralement couvert par les
réserves de change, permises entre autres par
le tourisme.
Part de la contribution directe du tourisme dans le PIB %
14
12
10
8
6
4
2
0
2005
2006
2007
2008
2009
Croatie
2010
Grèce
2011
2012
Tunisie
Sources : Instituts statistiques nationaux
2013
2014
2015
Recettes touristiques directes
Millions $ PPA
25000
20000
15000
10000
5000
0
2005
2006
2007
2008
2009
Croatie
2010
Grèce
2011
2012
2013
2014
2015
Tunisie
Source : World Travel & Tourism Council
La Grèce se démarque par des recettes
touristiques bien supérieures à celles de la
Croatie et de la Tunisie, principalement dues au
fait que le nombre de visiteurs est presque
deux fois supérieur à celui des deux autres
économies. Le tourisme en Grèce est l’un des
seuls secteurs qui ne fléchit pas dans un
contexte difficile pour l’économie hellénique.
Malgré le contrôle des capitaux instauré par le
premier ministre Alexis Tsipras, les touristes ont
continué d’affluer en 2015. Le secteur
touristique sert donc de pilier économique, qui
permet d’éviter une trop importante récession.
Bien que la Tunisie et la Croatie soient comparables tant en terme de recettes touristiques que de
contribution du tourisme dans le PIB, l’économie touristique tunisienne souffre fortement en 2016 de
la dégradation de la situation sécuritaire. Cela pèse vivement sur les anticipations de croissance de
la Tunisie pour 2016. Cependant, le tourisme tunisien semble se redresser vite des crises qu’il subit,
à l’image du printemps arabe en 2011. En quelques mois seulement, la Tunisie avait récupéré les
30% d’arrivées de touristes qu’elle avait perdues. Le tourisme est donc un pilier relativement fiable
et résistant de l’économie tunisienne.
15
En Croatie, les secteurs primaire
et secondaire
représentent
respectivement 4,3% et 29% du
PIB et emploient 9% et 27% de
la population. Le secteur des
services quant à lui constitue les
deux tiers du PIB, et emploie
64% de la population. Au sein
de ce secteur tertiaire, la
contribution totale du tourisme
avoisine les 28% du PIB, et
emploie 30% de la population.
Part du tourisme dans l'emploi total, 2015
35
30
25
20
15
10
5
0
Croatie
Grèce
Direct
Indirect
Tunisie
Induit
Total
Pour l’économie grecque, le secteur primaire compte pour 3,8% du PIB et emploie 13% de la
population, le secteur secondaire représente 15,8% du PIB et 15% de la population, et enfin le
secteur tertiaire, fortement dominant, compte pour 80,4% du PIB et emploie 72% de la
population. La contribution totale du tourisme dans le PIB est de 17% et dans l’emploi elle
avoisine les 20% de la population active.
Part du tourisme dans le PIB, 2015
30
25
20
15
10
5
0
Croatie
Grèce
Direct
Indirect
Tunisie
Induit
Total
En Tunisie, le secteur primaire est
relativement important, représentant
8% du PIB et employant 15% de la
population active. Le secteur
secondaire est également un moteur
pour l’économie tunisienne, fortement
exportatrice, notamment dans le
textile. Ce secteur compte pour 30%
du PIB. Enfin, le secteur tertiaire est
porté à la fois par les Technologies de
l’Information et de la Communication
(TIC) et le tourisme, représentant 60%
du PIB et employant la moitié de la
population active. Le secteur
touristique, quant à lui, emploie
environ 15% de la population et
compte également pour 15% du PIB.
L’économie croate semble donc être celle qui repose le plus sur le secteur touristique, à la fois en
terme d’emploi qu’en terme de contribution au PIB.
16
La demande touristique
De 2012 à 2015, la Grèce a enregistré
une hausse de 67% du nombre de
touristes. Ceci est le résultat de politiques
actives en faveur du développement
touristique menées par le gouvernement
depuis 2013. Ses priorités étaient
l’extension de la saison touristique, le
renforcement des formes particulières de
tourisme (religieux, culinaire, tourisme de
bien être…), et le développement de
nouvelles clientèles, venues d’Asie
notamment. Parmi les mesures
concrètes mises en place, on trouve des
p ro c é d u re s d ’ o b t e n t i o n d e v i s a s
simplifiées, ou encore la baisse de la TVA
dans l’hôtellerie et la restauration.
Arrivées touristiques Millions
30
25
20
15
10
5
0
2005
2006
2007
2008
2009
Croatie
2010
Grèce
2011
2012
2013
2014
2015
Tunisie
Source : Eurostat
En 2016, la croissance du secteur pourrait cependant souffrir de nouvelles mesures mises en place
par le gouvernement pour satisfaire les créanciers, telles une hausse de la TVA dans l’hôtellerie, qui
passe de 6,5% à 13% et dans la restauration, de 13% à 23%. La crise des migrants peut également
venir freiner cette croissance en ternissant l’image du pays.
Le nombre d’arrivées en Croatie augmente de manière régulière, ayant enregistré une hausse de 8%
en 2015 par rapport à l’année précédente. Le plan de développement du tourisme à l’horizon 2020
en Croatie adopté par le gouvernement en 2013 devrait commencer à porter ses fruits dans les
prochaines années.
Après avoir fortement baissé suite à la forte instabilité politique qu’a connue la Tunisie en 2011, le
nombre de touristes semble être revenu à son niveau de 2010, sous l’effet notamment de
campagnes de communication internationales orchestrées par le gouvernement, visant à rassurer et
améliorer l’image de la marque tunisienne. Cependant, après les évènements tragiques survenus en
2015, le pays a enregistré une baisse de 20% de visiteurs étrangers au premier trimestre 2016.
C’est cette tendance à la baisse qui semble se profiler pour l’année 2016.
Arrivées en Croatie
Arrivées en Grèce
Arrivées en Tunisie
7% 0%
7%
6%
46%
52%
88%
83%
Sources : Eurostat, Ministère du tourisme tunisien, 2014
17
Croatie
Millions $ ppa
Chaque dépense effectuée par un touriste
dans un pays étranger est considérée comme
une exportation de ce pays vers le pays
d’origine du touriste. Les exportations liées au
tourisme sont donc de bons indicateurs des
dépenses touristiques.
Millions de personnes
30000
25
25000
20
20000
15
15000
10
10000
5
5000
0
0
Concernant la Grèce, l’effet de la crise de
2008 s’est traduit par une forte baisse de ces
exportations liées au tourisme, alors que les
arrivées touristiques ont constamment
augmenté. Les dépenses individuelles ont
donc fortement chuté.
En revanche, les dépenses touristiques en
Croatie et en Tunisie ont relativement bien
résisté à la crise de 2008.
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Exportations7touristiques
Arrivées7 de7touristes7étrangers
Grèce
Millions $ ppa
30000
25
25000
20
20000
15
15000
10
10000
5
5000
0
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Millions $ ppa
2011
2012
2013
2014
2015
Tunisie
30000
25
25000
20
20000
15
15000
10
10000
5
5000
0
La particularité de la Tunisie est que les
dépenses extra-hôtelières ne représentent
que 10% du total des dépenses des
touristes, alors que celles-ci dépassent le
seuil de 50% en Grèce.
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
En terme de durée moyenne de
séjour, la Croatie et la Grèce
sont relativement proches, avec
une durée d’une semaine
environ. La Tunisie enregistre
des séjours moyens de 4,4
jours. Cela explique l’écart
important du nombre de nuitées
touristiques entre la Tunisie d’un
côté et la Grèce et la Croatie de
l’autre.
D’après l’Organisation Mondiale du Tourisme
(OMT), en 2013, les touristes ont dépensé en
moyenne $US 903 en Grèce, $US 887,9 en
Croatie et $US 456,69 en Tunisie par séjour et
par personne. Les touristes dépensent en
moyenne deux fois plus en Grèce et en
Croatie qu’en Tunisie.
Nuitées touristiques, en millions
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2007
2008
2009
2010
Croatie
2011
Grèce
2012
2013
2014
2015
Tunisie
Sources : Eurostat, Ministère du tourisme tunisien
18
L’offre touristique
Structure-de-l'hébergement-touristique-en-Grèce,-2015
7%
Le gouvernement croate, dans sa stratégie
de développement du tourisme pour
l’horizon 2020, souhaite inverser cette
tendance. Cette structure d’hébergement,
dont plus de la moitié des lits se situent
dans des hébergements privés, empêche la
mise en place d’une stratégie de gestion de
l’hébergement touristique, en raison de sa
structure complexe (un grand nombre de
petits acteurs). Dans un contexte de forte
saisonnalité du tourisme, l’absence de la
mise en place d’une telle stratégie ne
permet pas une utilisation optimale des
infrastructures d’accueil. Les hôtels et
établissements similaires croates souffrent à
la fois d’une trop forte demande en période
estivale et d’un taux d’occupation très faible
en période creuse, qui ne permet pas de
couvrir les coûts fixes.
Structure-de-l'hébergement-touristique-en-Grèce,-2015
Structure-de-l'hébergment-touristique- en-Croatie,- 2015
29%
7%
18%
26%
64%
29%
64%
56%
Hôtels-et-établissements-similaires
Autres-hébergements- de- court-séjour
Campings
Campings
Campings
Source : Eurostat
La Croatie et la Grèce sont caractérisées
par deux structures d’hébergement
touristique différentes. En Grèce, les
hôtels et établissements similaires (resort,
appart-hôtel…) représentent 64% des lits
permanents de l’ensemble des
établissements d’accueil des touristes,
alors qu’en Croatie, ils ne représentent
que 18%. Les autres hébergements de
courts séjours (location d’appartements
privés majoritairement) semblent prendre
une part très importante dans la structure
d’hébergement croate.
En conséquence, la majorité des touristes
en Croatie résident dans des
appartements privés et les touristes grecs
dans des hôtels.
Nuitées/par/type/d'établissement,/ 2015
70000000
60000000
50000000
40000000
30000000
20000000
10000000
0
Hotels/et/établissements/ Autres/hébergements/ de/
similaires
court/séjour
Grèce
Campings
Croatie
Source : Eurostat
TauxFd'occuationFdesFlitsFdansFlesFhotelsFetFétablissementsFsimilaires
100
90
80
70
60
50
40
30
20
2015
Greece
Mars
Février
Janvier
Décembre
Octobre
Novembre
Août
Septembre
Juillet
Mai
Juin
Avril
Mars
Février
Janvier
Décembre
Octobre
Novembre
Août
Septembre
2014
Croatia
Source : Eurostat
Juillet
Mai
2013
Juin
Avril
Mars
Février
Janvier
Décembre
Octobre
Novembre
Août
Septembre
Juillet
Mai
Avril
Mars
Février
Janvier
0
Juin
10
2016
Tunisia
19
Tunisie
Répartition du nombre de lits par catégorie d'hôtels
9%
14%
Grèce
Croatie
8% 13%
8% 13%
30%
15% 7%
39%
46%
39%
Tunisie
14%
29%
40%
30%
25%
40%
46%
24%
1*
2**
3***
4****
1*
2**
1*
2**
1*
2**
5*****
3***
4****
5*****
3***
4****
5***** 1*
3***
9%
4****
5*****
2**
3***
4****
5*****
En Croatie, 79% des lits d’hôtels
sont situés dans des établissements
3 ou 4 étoiles, et 8% dans des
établissements 5 étoiles. En Grèce,
la répartition du nombre de lits par
catégorie est plus homogène, 30%
sont situés dans des 2 étoiles et
49% dans des établissements 3 ou 4
étoiles. Les hôtels 5 étoiles comptent
15% de la totalité des lits hôteliers.
Enfin, en Tunisie, les hôtels 3 et 4
étoiles comptent 76% de l’ensemble
des lits, et 14% de ces derniers sont
situés dans des établissements 5
étoiles.
En terme dynamique durant les 8 dernières années, il est intéressant de constater que la Croatie est
en croissance assez régulière de la capacité en lit de ses établissements 4 étoiles, les autres
catégories se maintiennent au même niveau. En Grèce, c’est la capacité des établissements 5
étoiles qui semble être en croissance.
Évolution de la structure hôtelière, en nombre de lits,
Croatie
Cela semble refléter deux stades
différents de montée en gamme.
La Croatie, qui possédait en
2008 une majorité d’hôtels 3
étoiles, a engagé une montée en
gamme qui s’est traduite par
l’augmentation de la capacité en
lit d’établissements 4 étoiles.
La Grèce, dont les hôtels 2, 3 et
4 étoiles représentent
approximativement les trois
quarts de la capacité totale en lit,
semble s’engager dans une
augmentation de la capacité en lit
d’établissements 5 étoiles.
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
1*
2**
2008
2009
3***
2010
2011
4****
2012
2013
5*****
2014
Évolution de la structure hôtelière, en nombre de lits,
Grèce
250000
200000
150000
100000
Des données de ce type ne sont
pas disponibles pour la Tunisie.
50000
0
1*
2**
2008
2009
3***
2010
2011
4****
2012
2013
5*****
2014
Sources : Instituts statistiques nationaux
20
Investissement dans le Tourisme, Million $, prix constants,
taux de change 2014
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
2005
2006
2007
2008
Croatie
2009
2010
Grèce
2011
2012
2013
2014
2015
Tunisie
Part des investissements touristiques dans le PIB, %
20
15
Les investissements dans le tourisme
ont connu une stagnation après la
crise de 2008 en Croatie et en Tunisie,
et une forte baisse en Grèce. Toutefois,
la part des investissements dans le PIB
grec reste relativement constante,
autrement dit la baisse des
investissements qu’a connue la Grèce
est proportionnelle à la baisse de son
PIB. En revanche, la Croatie et la
Tunisie ont connu une baisse de la part
de ces investissements dans le PIB
suite à la crise, puis une lente
stagnation.
10
Le gouvernement croate s’est engagé
0
en 2013 à investir 7 milliards d’euros
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
sur 7 ans dans son industrie
Croatie
Grèce
Tunisie
touristique. Un tiers serait destiné à
l’hôtellerie : d’un côté pour la
Sources : Banques centrales
construction d’hôtels et de stations
balnéaires soit environ 20 000
chambres supplémentaires, et de l’autre pour moderniser les hébergements existants. Cela
passe par la labélisation de projets en tant que « Investissement stratégique. »
5
En Grèce, d’après le ministère du tourisme, les investissements en cours se concentrent dans le
haut de gamme (golf, marinas, resorts…). Il existerait une vingtaine de projets de
développement, financés à la fois
par des fonds privés grecs et
Flux d'Investissement Direct Étranger entrant dans le
étrangers.
secteur du tourisme depuis 2004, Million $ ppa
1600
L’investissement dans le tourisme
tunisien semble en berne en 2016,
les réservations sont en forte baisse,
et les hôtels affichent des taux de
remplissage très faibles. Il va falloir
attendre un regain de confiance de
la part des touristes envers la
marque tunisienne pour que ceux-ci
affluent à nouveau, ce qui stimulera
les anticipations et donc
l’investissement.
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Grèce
Croatie
Tunisie
!200
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Sources : Banques centrales
21
Chapitre 3
Catalogue
d’investissement
dans le tourisme
22
Introduction
Les prévisions optimistes du tourisme
Croate pour les prochaines années
sont propices à l’investissement dans
ce secteur. Bien que la grande
majorité des touristes séjournent
plutôt dans des logements privés,
l ’ i nv e sti sse men t h ô telier n’est
pourtant pas en berne. Durant les 15
dernières années, l’investissement
dans le secteur hôtelier a atteint 5,5
milliards de dollars et devraient
s’ajouter 2,2 milliards dans les 5
prochaines années d’après le cabinet
Horwarth HTL.
On note également l’augmentation
du nombre de projets visant à élargir
la durée de la saison touristique. Les
hôtels misent de plus en plus sur
des centres de congrès pour
augmenter le tourisme d’affaires,
deux terrains de golfs sont en
projet, et enfin le tourisme de santé
se développe également.
L’extension de la saison touristique
est primordiale pour l’économie
croate, car hors saison, la majorité
des hôtels sont fermés, donc ne
génèrent aucune richesse pour
l’économie. La Croatie a donc tout
intérêt à investir dans une
d i v e r s i fi c a t i o n d e s o n o f f r e
touristique.
Les investisseurs sont en majorité de
nationalité croate, bien que les
investisseurs étrangers sont de plus
en plus nombreux, notamment avec
l’entrée de la Croatie dans l’Union
Européenne en 2013. Autre signe de
l’attractivité du pays : de plus en plus
de chaînes hôtelières internationales
s’implantent en Croatie. Après
l’entrée de Hilton à Dubrovnik et à
Zagreb, Marriott compte ouvrir 4
établissements d’ici 2020, un hôtel
Hyatt est prévu à Zadar et les chaînes
Four Seasons et Nikki Beach
ouvriront chacune un complexe sur
l’île de Hvar.
40 nouveaux hôtels ont ouvert pour
la saison 2016, et le gouvernement
croate table sur l’ouverture de 50
nouveaux hôtels en 2017. La valeur
des projets qui seront achevés en
2017 dépasse les 300 millions
d’euros, et peut même aller jusqu’à
500 millions d’euros étant donné
l’engouement des investisseurs
pour le secteur.
Investissement*dans*le*secteur*hôtelier,* millions* d'euros
Les investissements concernent tous
des établissements haut de gamme,
4 ou 5 étoiles. Cela reflète la montée
en gamme du tourisme en Croatie.
Par ailleurs, de plus en plus de
projets se font dans une optique de
développement durable.
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2012
2013
2014
2015
2016*
(Prévisions)
2017*
(Prévisions)
23
Nombre'de'lits'hoteliers''
250000
Dans sa stratégie tourisme 2020, le
gouvernement souhaite un
accroissement de la part des hôtels
dans la capacité d’hébergement
totale du pays. Il chiffre cette
augmentation à 20 000 chambres
d’ici 2020.
200000
150000
100000
50000
0
2005
2010
2013
2014
2020'(Objectif)
9%
6%
4%
14%
4%
10%
53%
Le schéma ci-dessus représente la répartition du montant total des investissements en projet
dans le secteur hôtelier, pour les comitats les plus touristiques.
Les investissements semblent répartis assez uniformément sur la côte adriatique, mise à part
la région de Dubrovnik, qui compte recevoir plus de la moitié de la valeur des investissements
prévus dans les années à venir.
L’île de Hvar connait également un développement important et attire de plus en plus
d’investisseurs.
24
Investissements récents
Malgré l’instabilité politique en Croatie en
2016, les investisseurs n’ont pas revu leurs
anticipations à la baisse. D’après le ministère
du tourisme, 40 nouveaux hôtels ont vu le
jour et de nombreux hôtels existants ont été
rénovés.
Le groupe hôtelier Maistra, propriété du
groupe Adris, a ouvert l’hôtel Amarin, près
de Rovinj, doté de 280 chambres. Pendant
la période 2016-2018, le groupe prévoit
d’investir 1,6 milliards HRK pour transformer
l’ensemble de son offre en hôtels 4 ou 5
étoiles.
Dans le comitat de Split, dont le nombre
d’arrivées touristiques ne cesse de croître,
de nombreux investissements ont été
effectués.
Parmi eux, on compte l’hôtel Cornard à Split
qui a été entièrement rénové et l’hôtel
Pharos, propriété du groupe Suncani Hvar,
ouvre également cette année.
Sun Group (Sunce Koncern), opérant sous la
marque Bluesun, a déjà investi 100 millions
HRK dans la station thermale de Bizovacke.
Le groupe a prévu d’investir encore dans ce
segment durant les prochaines années.
Dans la région de Novigrad, l’hôtel Rivalmare
a ouvert au public, et devient le premier hôtel
d’Istrie financé par le fonds européen de
développement régional (FEDER). La valeur
totale de l’investissement est de 17,62
millions HRK.
L’hôtel Orebic dans la région de Dubrovnik a
été rénové après un investissement de 20
millions HRK et ouvre en juillet.
Le groupe hôtelier Valamar Riviera a
récemment acheté à l’État les hôtels Imperial
Rab, pour près de 35 millions d’euros, en
partenariat avec la banque Allianz. Cet
investissement permet à l’entreprise de
développer son offre hôtelière dans tout le
pays, notamment ici sur l’île de Rab.
En somme, la Croatie semble se trouver
dans une phase croissante d’investissement.
Cependant, un des problèmes majeurs de
l’industrie touristique croate est le manque
de personnel qualifié. L’augmentation
toujours croissante de l’offre hôtelière
nécessite toujours plus de main d’oeuvre et
la génération actuelle sur le marché du travail
ne répond pas suffisamment à cette
demande de travail.
Istraturist, propriété du groupe Luksic, a
investi dans la rénovation de l’hôtel Sipar,
situé à Umag.
Après un changement d’identité visuelle, les
hôtels Aminess (Ex Laguna Novigrad) ont
investi en 2016 25 millions HRK, notamment
pour améliorer les performances
énergétiques de ces derniers. L’hôtel
Maestral a été entièrement rénové et ouvre
cette année.
À Zagreb, la société HUP Zagreb a rénové
deux de ses hôtels, le Sheraton et le Westin.
Le développement de la main d’oeuvre dans
le secteur est un chapitre important de la
stratégie touristique du gouvernement pour
2020.
Il prévoit le développement des voies
touristiques au sein des écoles techniques,
mais également la création d’écoles de
commerce spécialisées dans le secteur.
25
Projets privés
Golf Park Dubrovnik
La société Croate Razvoj golf, créée en 2006, développe ce projet d’investissement ambitieux de
900 millions d’euros. Ce dernier consiste en la construction d’un terrain de golf de 18 trous portant
la signature Greg Norman, en partenariat avec la société américaine Greg Norman Golf Course
Design. Deux hôtels 5 étoiles et 240 villas haut de gamme sont aussi prévus, ainsi que diverses
infrastructures sportives. Le permis de construire ayant été obtenu en 2016, les travaux doivent
commencer en octobre 2016.
Hotel Plat, Dubrovnik
Le groupe mexicain Karisma, en partenariat avec l’entreprise croate Agrokor et l’opérateur
allemand Tui, a acquis en 2015 le complexe hôtelier Plat, situé près de Dubrovnik et détruit par la
guerre d’indépendance. Le projet prévoit la construction d’un hôtel 5 étoiles doté d’une capacité
de 600 lits. Le complexe devrait être terminé en 2017.
Clearpoint Resort, Cavtat & First Bay Resort, Primosten
La société canadienne 360VOX, spécialisée dans le développement de l’infrastructure hôtelière,
investit un total de 700 millions d’euros dans deux complexes touristiques, le Clearpoint à Cavtat
près de Dubrovnik et le First Bay à Primosten près de Sibenik.
Le Clearpoint Resort, qui sera situé à 17 kilomètres de Dubrovnik, comprendra une marina, un
hôtel 5 étoiles ainsi que des villas, des appartements et des boutiques. Son ouverture est prévue
pour 2018.
Dans le village de Primosten sera construit le First Bay Resort sur 24 hectares de surface, avec 3
hôtels, un centre de conférence, des spas, des appartements hauts de gamme et des villas de
luxe. Le projet prévoit également la construction d’une Marina qui pourra accueillir les plus grands
yachts. L’ouverture est annoncée pour 2020.
Hotel Ambassador, Split
Racheté en avril 2016 par Klaus Alex Birkenstock, héritier de l’empire de la chaussure Birkenstock,
l’hôtel Ambassador est actuellement en rénovation. Construit en 1937, l’hôtel est un établissement
emblématique de la ville. Le nouvel acquéreur a investi entre 13,6 et 14,3 millions d’euros dans ce
projet, et l’hôtel 4 étoiles compte ouvrir au public début 2018.
Sources : Top Hotel Project, poslovni.hr
26
Hotel WestGate, Split
Deux gratte-ciels sont en cours de construction à Split, un servira de nouveau siège social pour
Splitska Banka (Société Générale Group), et l’autre sera transformé en hôtel opérant sous la
chaîne internationale Marriott. L’investissement total est de 67 millions d’euros et l’ouverture est
annoncée pour 2017.
Cet hôtel marque l’entrée de Marriott sur le territoire croate. Le groupe a annoncé son souhait
d’ouvrir 4 nouveaux hôtels d’ici 2020.
D’après le site poslovni.hr, la chaîne est actuellement en discussion pour deux emplacements,
notamment sur le site du Kupari Resort, détruit par la guerre et acquis par l’investisseur russe
Avenue Group. Le groupe Adris est également en discussion avec Marriott pour l’ouverture d’un
hôtel à Zagreb dans les locaux de Croatia Osiguranje, propriété du groupe Adris.
Four Seasons Resort, Hvar
La banque d’investissement Arqaam Capital Limited et la chaine hôtelière de luxe Four Seasons,
toutes deux basées à Dubai, se sont associées pour la construction d’un complexe touristique 5
étoiles sur l’ile de Hvar. Il sera doté de 120 chambres et aura sa propre plage privée, plusieurs
piscines, spa et centres de fitness. L’ouverture est prévue pour début 2019.
Nikki Beach Resort & Spa, Hvar
Le fonds d’investissement norvégien Prime Property i AS, en partenariat avec la chaîne hôtelière
Nikki Beach, investit 250 millions d’euros dans un complexe touristique de 150 chambres sur l’île
de Hvar. Le projet a failli être abandonné après une querelle entre les investisseurs norvégiens et
l’État croate, mais le complexe verra finalement bien le jour fin 2017.
Biska Golf Resort, Brtonigla
Après un investissement de 60 millions d’euros dans la construction d’un terrain de golf de 18
trous et de villas, la société croate Golf Istra Magica est entrée dans la seconde phase, qui prévoit
la construction d’un hôtel de 270 chambres. Le complexe représente au total un investissement
de 115 millions d’euros et l’hôtel ouvrira ses portes début 2018.
La particularité du projet est son éco-responsabilité : le complexe produira lui-même 90% de
l’énergie nécessaire à son fonctionnement, et l’eau nécessaire à l’irrigation du golf sera recyclée.
27
Valamar Pical Hotel, Porec & Valamar Bellevue Family
Life Resort, Rabac
Le leader de l’industrie touristique en Croatie, Valamar Riviera a annoncé sa volonté d’investir 2
milliards HRK dans la rénovation de ses hôtels d'ici 2020.
L’hôtel 3 étoiles Pical situé à Porec en Istrie va être entièrement rénové pour une montée en
gamme. Le nouvel établissement sera un hôtel 4 étoiles doté de 249 chambres dont l’ouverture
est prévue pour 2018.
Le groupe va également investir 25,8 millions d’euros dans un de ses complexes touristiques à
Rabac Valamar Bellevue Family Life Resort. Cet investissement pourrait atteindre 60 millions
d’euros en 2018. Le projet vise une montée en gamme du complexe, afin d’attirer une clientèle
de plus en plus aisée.
Hotel Park, Rovinj
Le groupe hôtelier Maistra, propriété du groupe Adris, a investi 58 millions d’euros dans la
rénovation de l’hôtel Park situé à Rovinj dans l’Istrie. La réouverture est prévue pour la saison
2017.
Hotel Romana, Makarska
La société agroalimentaire croate Agrokor, en partenariat avec le groupe hôtelier Karisma et Tui,
a investi dans la construction de l’hôtel 5 étoiles Romana, qui sera doté de 310 chambres ainsi
que des appartements d’une capacité de 300 personnes. 70 unités commerciales seront
également construites le long de la plage. La première phase, la construction d’appartements,
est terminée et la construction de l’hôtel, la seconde phase, sera achevée fin 2017.
L’investissement total est de 50 millions d’euros.
Luxury Resort & Spa Kostabella, Rijeka
Ce projet intervient dans l’optique de dynamiser le tourisme dans la région de Rijeka.
L’entreprise tchèque Tre-invest a investi 50 millions d’euros dans un complexe touristique doté
d’un hôtel 4 étoiles, 21 villas, 54 appartements, piscine et marina. Ce projet a été retenu en tant
qu’investissement stratégique par le gouvernement. La construction a débuté en avril 2016
28
Stubicke Toplice & Bizovacke Toplice
La station thermale de Stubicke Toplice, envisage une augmentation de sa capacité d’accueil,
afin de développer le tourisme de santé en Croatie. Elle prévoit la construction de 3 hôtels, un
centre de bien être et un parc aquatique. L’investisseur sélectionné pour ce projet est l’entreprise
Croate Sun Group (Sunce Koncern). Elle exploitera ce complexe qui devrait être le plus important
dédié au tourisme de santé de l’Europe de l’est.
Un hôtel 5 étoiles, Grand Spa Hotel et deux hôtels 4 étoiles, Meditative Hotel Maksimilijan et
Stubaki Wellness Hotel, seront construits pour une capacité totale d’accueil de 663 chambres.
L’ouverture du complexe est annoncée pour la fin 2018.
Sun Group investit également dans la station thermale Bizovacke Toplice. Fermée pendant
plusieurs années et rachetée pour 1 HRK à l’État croate, la station thermale a réouvert après un
investissement de 16 millions d’euros. Cette somme a servi à la rénovation des bassins, ainsi
qu’à la construction d’un nouveau centre médical. La seconde phase de l’investissement, de
13,3 millions d’euros, va permettre la rénovation de l’hôtel Thermia, qui ouvrira en 2017.
Rijeka Gateway Hotel
Dans l’objectif de renforcer l’attractivité du port de Rijeka, le plus important de Croatie,
l’administration portuaire prévoit la construction d’ici 2020 d’un hôtel dans une tour de 13 étages.
Il sera doté de 105 chambres. L’investisseur du projet est la société d’exploitation du centre
commercial de Rijeka, Zapadni Trgovacki centar.
Thalasso Hotel Helios, Losinj
Le groupe hôtelier Losinj Hotels & Villas va investir dans un hôtel 5 étoiles doté de 130
chambres sur l’île de Losinj. L’ouverture est prévue pour 2019.
Hyatt, Zadar
Le groupe turc Dogus, qui détient 11 marinas en Croatie, a annoncé l’arrivée de la chaîne
hôtelière américaine Hyatt à Zadar, dans l’ancienne usine Maraska. Le groupe va investir un total
de 100 millions d’euros, dont la moitié sera dédiée à l’hôtel 5 étoiles et ses 130 chambres, et
l’autre moitié à une zone résidentielle de luxe comprenant une centaine d’appartements et de
locaux commerciaux. L'ouverture est annoncée par le groupe en 2018.
29
Grad Zagreb
Le propriétaire de l’université et l’école de commerce croates Libertas, Gojko Ostojić, va investir
10 millions d’euros dans un hôtel 4 étoiles à Zagreb, baptisé Le Premier. L’hôtel servira de
support pédagogique pour les programmes de l’université dans le secteur du tourisme et ouvrira
en 2017.
Un deuxième hôtel est annoncé par le site Jutarni pour l’année prochaine, le Garden Hill situé à
Velika Gorica, près de l’aéroport de Zagreb.
Les projets d’investissement qui suivent sont moins avancés que les précédents, principalement
du fait qu’ils sont toujours à la recherche d’investisseurs.
Dubrovnik Pearl Hotels
Le projet hôtelier Dubrovnik Pearl est la première phase d’un projet très ambitieux « Croatian
Dream ». Ce projet comprend la construction de 7 hôtels et resorts, une marina, un terrain de golf
de 27 trous, des villas de luxe, 85 boutiques et diverses installations touristiques.
Les hôtels Dubrovnik Pearl, représentant un investissement de 1,5 milliard d’euros, seront un lieu
unique mêlant tourisme et développement durable. Les hôtels pourront accueillir dès 2020 les
touristes dans les quelques 5000 chambres qui seront proposées.
Pasman Resort
Sous l’impulsion de la municipalité de Pasman et de l’agence croate pour l’investissement et la
compétitivité (AIK), le projet de complexe touristique à Pasman est en phase d’étude terminale. Il
prévoit la construction de trois hôtels, un 4 étoiles et deux 5 étoiles, pour une capacité totale de
610 chambres, ainsi que de nombreuses villas et appartements. Ce complexe touristique, qui
sera construit sur un terrain de 260 hectares et qui sera divisé en deux villages, respectera la
nature, les traditions locales ainsi que l’héritage culturel. L’investissement est estimé à 500
millions d’euros.
30
Projets publics
Des municipalités croates développent des projets d’investissements concernant des
propriétés publiques et les soumettent ensuite à des investisseurs privés pour les mettre en
oeuvre. Dans le secteur du tourisme, il s’agit principalement d’attribution de terrains ou de
bâtiments pour la construction d’hébergements touristiques. Voici une liste des projets
d’investissements proposés par l’État.
Hotel Aquae Balissae Complexe hôtel et ski
Situé dans la ville de Daruvar dans le
comitat de Bjelovar-Bilogora, le projet
consiste en la construction d’un hôtel
thermal.
Coût du projet : 9 millions d’euros.
La municipalité d’Orahovica souhaite
développer un complexe hôtelier ainsi
qu’un domaine skiable à proximité.
Cout du projet : 12,8 millions d’euros.
Château Esterhazy
La municipalité de Darda, près de Osijek,
cherche un investisseur pour transformer
un château datant du 18ème siècle en
hôtel 5 étoiles.
Hotel des fortifications de
Brod
Situé dans le comitat de Brod-Posavina, la
municipalité de Slavonski Brod souhaite
transformer un ancien bâtiment de l’armée,
faisant parti de fortifications, en hôtel
moderne.
Hidrobaza
L’agence pour la gestion des biens de
l’État (DUUDI) cherche un investisseur pour
transformer une ancienne zone militaire
côtière de 36 hectares en complexe
touristique à Pula.
Hotel Sport
La ville de Delnice située dans le comitat
de Primorsko-goranska souhaite la
construction d’un hôtel 4 étoiles destiné
aux athlètes, de nombreuses
infrastructures sportives se trouvant à
proximité.
Cout du projet : 3,2 millions d’euros
Inspirit Fantasy Park
Le projet consiste en la construction d’un
parc à thème basé sur la mythologie dans
la ville de Pazin en Istrie.
Château Jankovic
La municipalité de Suhopolje cherche un
investisseur pour la transformation d’un
château du début du 19ème siècle en hôtel
4 étoiles.
Camping Jarki
La ville de Stubicke Toplice met en vente un
terrain de 8.189 m2 pour la construction
d’un camping.
Projet Muzil
La ville de Pula souhaite développer un
grand complexe touristique sur la péninsule
de Muzile, ancien terrain militaire. Le projet
consiste en la construction de plusieurs
hôtels, un terrain de golf, deux marinas et
des infrastructures publiques diverses.
Projet Tef
La ville de Sibenik lance un appel à projet
touristique sur un terrain de 432.876 m2
longeant la côte.
31
Zone de loisirs
Hoteli Maestral d.d.
La ville côtière de Novi Vinodolski cherche
à transformer un terrain côtier en zone de
loisirs comprenant une plage, des services
de restaurations et de loisirs divers.
Ce groupe hôtelier opère 5 hôtels dans la
région de Dubrovnik, un hôtel 4 étoiles
(Uvala), trois hôtels 3 étoiles (Spendid,
Komodor et Vis) et un hôtel 2 étoiles
(Adriatic). Le groupe détient une totalité de
481 chambres, avec deux salles de
réunion et diverses infrastructures sportives
et emploie 167 personnes.
En 2014, son chiffre d’affaire est de
6.517.543€ pour un résultat net de
254.968€.
Hotel Suma Rimska
Le projet consiste en la construction d’un
hôtel restaurant avec centre de conférence
dans la ville de Daruvar
Cout du projet : 20 millions d’euros.
Centre sportif de Krk
La ville de Krk souhaite la construction
d’un hôtel avec de nombreuses
infrastructures sportives.
Cout du projet : 30 millions d’euros.
Reconstruction du SPA de
Varazdinske Toplice
La ville thermale souhaite la reconstruction
de son SPA ainsi que d’établissements
hôteliers autour, afin de développer le
tourisme de santé.
Entreprises publiques
Le processus de privatisation d’entreprises
publiques héritées de la période
communiste n’étant pas encore achevé,
l’État croate cherche à vendre ses parts
dans les entreprises où il est actionnaire
majoritaire. Dans le secteur hôtelier, l’État
cherche des investisseurs pour 3
entreprises : Hoteli Maestral d.d., Hoteli
Makarska d.d. et Imperial d.d.
Hoteli Makarska d.d.
L’entreprise gère deux hotels 4 et 3 étoiles
(Meteor et Dalmacija) et un resort 2 étoiles
(Rivijera Hotel Complex) à Makarska,
destination touristique près de Split. Ces
trois établissements hôteliers comprennent
725 chambres, cinq salles de conférence,
10 courts de tennis, deux piscines et un
centre de bien être et de fitness.
Le groupe emploie un total de 155
personnes, pour un chiffre d’affaire de
8.917.065€ et un résultat net de 569.938€
en 2014.
Imperial d.d.
Cette entreprise est le principal groupe
hôtelier de l’île de Rab, située dans le
comitat de Primorsko-goranska. Elle opère
quatre hôtels (deux 4 étoiles, un 3 étoiles
et un 2 étoiles), un complexe de villas 4
étoiles, deux resorts 3 étoiles et 2
campings, pour un total de 1242
chambres et 5000 emplacements de
camping. Dans les établissements du
groupe se trouvent 5 salles de conférence,
19 courts de tennis et 3 centres de bienêtre.
En 2014, l’entreprise emploie 167
personnes, pour un chiffre d’affaire de
6.517.543 et un résultat net de 254.968€.
32
Conclusion
Dans sa stratégie tourisme à l’horizon
2020, le gouvernement prévoit un
investissement dans le secteur de 7
milliards d’euros sur la période 2013-2020.
Parmi ces 7 milliards, 3 sont prévus pour la
construction de nouveaux hôtels et la
rénovation d’anciens.
Au vu des investissements réalisés depuis
2013, ceux qui sont en cours et les projets
d’investissements qui vont aboutir avant
2020, le gouvernement semble capable de
tenir ses objectifs mais il fait également
face à certains défis.
Premièrement, les investisseurs étrangers
se font encore assez timides, la majorité
des investissements en cours se font par
des entreprises déjà propriétaires d’hôtels
en Croatie.
En effet, d’après Travel & Tourism
Competitiveness Index de 2015 du World
Economic Forum, la Croatie se place à la
125 ème place sur 141 pays en terme de
climat des affaires. Également, dans les
deux facteurs affectant le plus
l’investissement, la règlementation et le
niveau de taxation, la Croatie se place
respectivement à la 137ème et 139ème
place.
Le gouvernement devrait agir, grâce aux
leviers de taxation et de réglementations,
pour améliorer le climat des affaires et
attirer davantage d’investisseurs étrangers.
Mais s’étant engagé à réduire de façon
significative le déficit public, il ne prévoit
pas de baisse du niveau de taxation de
sitôt.
Ensuite, la caractéristique oligopolistique
du marché croate, où les trois plus grands
groupes hôteliers (Valamar Riviera, Luksic
Group et Maistra) contrôlent 45% de la
capacité d’hébergement du pays peut
é g a l e m e n t re p r é s e n t e r u n f re i n à
l’investissement étranger.
Mais la Croatie peut, depuis 2013,
compter sur des fonds européens pour
développer son secteur touristique.
Des hôtels financés en partie par le Fonds
Régional pour le Développement des
Régions (FEDER) commencent à voir le
jour. L’Europe supporte également des
infrastructures de support au secteur, à
l’image de la Banque d’Investissement
Européenne qui finance l’agrandissement
de l’aéroport de Dubrovnik.
Concernant l’objectif du gouvernement
d’augmenter à 18% la part des chambres
hôtelières dans la capacité totale du pays,
il est difficile d’en évaluer la faisabilité.
En effet, l’évolution du marché de la
location de logements privés entre
particuliers est difficilement prévisible à
long terme. Mais il semble que le nombre
de ces logements continue à augmenter
pendant quelques années encore. Ils
présentent l’avantage d’être très flexibles,
et donc de s’adapter facilement à la saison
touristique. Les établissements hôteliers
souffrent davantage de la courte durée de
la saison touristique, la majorité d’entre
eux ne fonctionnent que 6 à 8 mois dans
l’année pour éviter de trop grandes pertes
hors saison.
Ainsi, l’augmentation du nombre d’hôtels
par rapport au nombre de logement privés
ne se fera pas sans une augmentation de
la durée de la saison touristique. De
nombreux projets d’investissement vont
dans ce sens, notamment la construction
de terrains de golf, de centres de congrès,
ou encore le développement du tourisme
de santé.
En somme, la Croatie est tout de même
classée 6ème en terme d’infrastructures
touristiques, et les anticipations pour le
secteur sont très bonnes pour les
prochaines années.
33

Le tourisme en Croatie - Direction générale du Trésor

Transcription

Documents pareils

Croatie - AIMS International France

croatie 2015

Promotion EURODISNEY

Republika Hrvatska (hr)

Ref. 069PO-DV-APP01 - Location Appartement à Porec en Istrie

fiche_destination_GRAND TOUR DE CROATIE

atelier d`écriture créative „rendre votre temps dans d

Immobilier

Ref. 069PO-DV-APP02 - Location Appartement 3+1 à Porec en Istrie

fiche technique croatie