Emissionsprospekt Credit Suisse Real Estate Fund Green Property

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April 2
5.
4. bis 1
Real Estate Asset Management
Emissionsprospekt
Credit Suisse Real Estate Fund
Green Property
Anlagefonds schweizerischen Rechts
der Art «Immobilienfonds»
für qualifizierte Anleger
2
Credit Suisse Real Estate Fund Green Property
Emissionsprospekt vom 1. April 2011
Fondsdomizil:
Fondsleitung:
Depotbank:
Vertrieb:
Schweiz
Credit Suisse Asset Management Funds AG, Zürich
Credit Suisse AG, Zürich
Schweiz
Dieser Emissionsprospekt mit integriertem Fondsvertrag mit Anhang (zusammen der «Prospekt») ist die
ausschliessliche Grundlage für alle Zeichnungen von Anteilen des Credit Suisse Real Estate Fund Green
Property (nachstehend auch der «Fonds» oder der «Immobilienfonds»). Der Prospekt wird am 21. April
2011 mit einem Zusatz zum Prospekt ergänzt, welcher die genaue Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile bekannt gibt. Dieser Zusatz zum Prospekt bildet einen integrierenden Bestandteil zum
Prospekt und muss zusammen mit diesem gelesen werden.
Potenzielle Investoren werden gebeten, insbesondere die Erläuterungen unter dem Titel «Risiken» sorgfältig durchzulesen.
Inhaltsverzeichnis
Das Angebot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5
Informationen über den Credit Suisse Real Estate Fund Green Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9
Informationen über die Fondsleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
16
Informationen über die Depotbank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
18
Informationen über Dritte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
19
Risiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
20
Portfolioveränderungen vom 1. Januar 2011 bis zum 25. März 2011 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
24
Geschäftsjahr 2010 und Ausblick auf das Geschäftsjahr 2011 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
25
Index zur finanziellen Berichterstattung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
29
Weitere Informationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
40
Beilage: Fondsvertrag mit Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
41
3
4
Das Angebot
Rechtsgrundlage
Der Verwaltungsrat der Fondsleitung des Credit Suisse Real Estate
Fund Green Property hat am 24. Februar 2011 die Emission von
maximal 3’000’000 Anteilen des Credit Suisse Real Estate
Fund Green Property beschlossen.
Damit erhöht sich die Anzahl der sich im Umlauf befindenden Anteile
von 3’000’000 auf maximal 6'000’000 Anteile. Die Emission wird
kommissionsweise («best effort basis») im Rahmen eines öffentlichen
Bezugsangebotes in der Schweiz durchgeführt. Die genaue Anzahl der
auszugebenden Anteile ergibt sich aus der Anzahl der eingegangenen
Zeichnungen, dabei wird ein Emissionsvolumen von rund CHF 309
Mio. angestrebt. Nicht gezeichnete Anteile werden allenfalls nicht
emittiert, wodurch sich der Emissionsbetrag reduziert. Die Fondsleitung behält sich das Recht vor, nach Ablauf der Bezugsfrist allenfalls
nicht gezeichnete Anteile zu übernehmen und anschliessend zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im
Markt zu platzieren. Nach dem Ende der Bezugsfrist gibt die Fondsleitung die Anzahl der effektiv zu emittierenden Anteile bekannt. Für
besondere Risiken im Zusammenhang mit einer «best effort»-Emission
siehe nachstehend «Risiken aufgrund der «best effort»-Emission» unter
«Risiken». Die neuen Anteile werden zu den folgenden Bedingungen
angeboten.
Bezugsfrist
4. April 2011 bis 15. April 2011 (12.00 Uhr).
Später eingereichte Ausübungserklärungen können nicht mehr
berücksichtigt werden. Bezugsrechte, die nicht innerhalb der
Bezugsfrist ausgeübt oder zum Verkauf aufgegeben werden, verfallen
wertlos ohne Entschädigung (siehe nachstehend «Bezugsrechtshandel» und «Bezugsrechtspreis»). Die Ausübung der Bezugsrechte ist
unwiderruflich.
Bezugsverhältnis
Jedem bisherigen Anteil wird ein (1) Bezugsrecht zugeteilt. Ein (1) bisheriger Anteil berechtigt zum Bezug eines (1) neuen Anteils gegen
Bezahlung des Ausgabepreises in bar.
Ausgabepreis
CHF 103.00 netto je neuen Anteil.
Der Ausgabepreis wurde gemäss Fondsvertrag festgelegt. Er basiert
auf einem Inventarwert per 31. Dezember 2010 von CHF 99.44 je
Anteil und schliesst den Einkauf in den laufenden Ertrag (d.h. für die
Periode vom 1. Januar 2011 bis zum 27. April 2011), eine Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, der Depotbank und/oder
von Vertriebsträgern im In- und Ausland von 1,50% sowie die
Nebenkosten zugunsten des Fondsvermögens (Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme Courtagen,
Abgaben usw.), die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus
der Anlage des einbezahlten Betrages erwachsen, im Umfang von
CHF 1.51 pro Anteil ein.
5
Die Liegenschaften des Fonds wurden durch die unabhängigen
Schätzungsexperten per 31. Dezember 2010 geschätzt bzw. überprüft. Diese Schätzungen bildeten die Grundlage für die Errechnung
des Ausgabepreises.
Zuteilung Bezugsrechte
Stichtag für die Zuteilung der Bezugsrechte ist der 1. April 2011 (nach
Handelsschluss); ab dem 4. April 2011 werden die Anteile ex Bezugsrecht gehandelt.
Ausübung des Bezugsrechts
Die Bezugsrechte werden den bisherigen Anlegern durch die Depotbank eingebucht. Die Ausübung des Bezugrechts hat gemäss den
Instruktionen der Depotbank zu erfolgen.
Bezugsrechtshandel
Bezugsrechte können gekauft (siehe allerdings «Anlegerkreis,
Besonderheiten» hinten unter Kapitel «Informationen über den Credit
Suisse Real Estate Fund Green Property» und «Verkaufsrestriktionen»
hinten unter Kapitel «Weitere Informationen») und veräussert werden;
es findet jedoch kein offizieller Bezugsrechtshandel statt.
Allfällige Käufe und Verkäufe von Bezugsrechten sind bis 15. April
2011 (12.00 Uhr) in Auftrag zu geben und werden mit Valuta 27. April
2011 abgerechnet. Bezugsrechte, die nicht innerhalb der Bezugsfrist
ausgeübt oder zum Verkauf aufgegeben werden, verfallen wertlos
ohne Entschädigung (siehe nachstehend «Bezugsrechtspreis»).
Im Falle einer Überzeichnung können Kaufaufträge für Bezugsrechte
gekürzt werden.
Bezugsrechtspreis
Grundlage für die Berechnung des Bezugsrechtspreises ist der
Durchschnitt der in der Zeit vom 4. April 2011 bis 14. April 2011
bezahlten Schlusskurse der Anteile des Credit Suisse Real Estate
Fund Green Property. Wird an einem Tag kein bezahlter Kurs erzielt,
wird als Ersatz der Durchschnitt von Geldkurs und Briefkurs anstelle
des fehlenden bezahlten Kurses verwendet.
Der Bezugsrechtspreis wird auf einen Rappen gerundet.
Zuteilung
Die Zuteilung der Anteile erfolgt am 21. April 2011.
Über die Zuteilung und allfällige Kürzungen entscheidet die Fondsleitung. Das Bezugsrecht der bisherigen Anleger ist jedoch gewahrt.
Die Fondsleitung behält sich das Recht vor, nach Ablauf der Bezugsfrist allenfalls nicht gezeichnete Anteile zu übernehmen und anschliessend zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen
Sorgfalt im Markt zu platzieren.
Liberierung
27. April 2011
Lieferung
Die Anteile sind weder SIX SIS AG- noch Euroclear-fähig und können
daher weder über die SIX SIS AG noch Euroclear geliefert werden
(siehe nachstehend «Verurkundung / Depotpflicht»).
Handel der Anteile
Nach der Liberierung können die neuen Anteile des Credit Suisse Real
Estate Fund Green Property gehandelt werden.
6
Die Fondsleitung stellt über die Credit Suisse AG, Zürich, einen regelmässigen ausserbörslichen Handel der Anteile sicher.
Die genaue Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile wird nach
Ablauf der Bezugsfrist durch die Fondsleitung bekanntgegeben und im
Zusatz zum Prospekt enthalten sein.
Publikumsöffnung /
Börsenkotierung
Der Fondsleitung sieht vor, den Credit Suisse Real Estate Fund Green
Property innerhalb von fünf Jahren seit der Erstemission für das
Publikum und mithin auch für nicht-qualifizierte Anleger zu öffnen und
an der SIX Swiss Exchange AG zu kotieren (siehe § 25 Ziff. 1 des
Fondsvertrages).
Anlegerkreis
Der Fonds steht nur qualifizierten Anlegern offen (siehe ausführlich
hinten, «Anlegerkreis, Besonderheiten» unter «Informationen über den
Credit Suisse Real Estate Fund Green Property»).
Verurkundung / Depotpflicht
Die Anteile werden ausschliesslich buchmässig auf den Namen des
Anlegers geführt und sind zwingend bei der Credit Suisse AG,
Schweiz, einzubuchen und zu verwahren. Nur mit vorgängiger ausdrücklicher Zustimmung sowohl der Fondsleitung als auch der
Depotbank können die Anteile bei einer anderen Bank der Credit
Suisse Group AG innerhalb der Schweiz eingebucht und gehalten werden. Es besteht kein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung. Der
Anleger ist nicht berechtigt, die Aushändigung eines Anteilscheins zu
verlangen.
Es werden nur ganze Anteile ausgegeben (keine Fraktionen möglich).
Ausschüttungen
Die neuen Anteile berechtigen zur Teilnahme am Erfolg des Fonds ab
1. Januar 2011 für das volle Geschäftsjahr 2011 (siehe «Verwendung
des Erfolgs» hinten unter «Informationen über den Credit Suisse Real
Estate Fund Green Property»).
Verwendung des
Emissionserlöses
Der Emissionserlös wird im Rahmen der Anlagepolitik in Immobilienwerte und speziell in nachhaltige Neubauprojekte investiert (siehe § 8
Ziff. 4 des Fondsvertrages).
Valorennummern / ISIN
Anteile Credit Suisse Real Estate Fund Green Property
Valorennummer:
10 077 844 / ISIN CH0100778445
Bezugsrecht
Valorennummer:
Verkaufsrestriktionen
12 646 526 / ISIN CH0126465266
Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen dieses Immobilienfonds im Ausland kommen die dort geltenden anlagefonds- und steuerrechtlichen Bestimmungen zur Anwendung.
Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden.
Anlegern mit amerikanischer Staatsangehörigkeit bzw. Anlegern, die
der amerikanischen Einkommenssteuer unterliegen, wird empfohlen,
vor dem Kauf der Anteile des Fonds einen Steuerberater zu konsultie-
7
ren. Ein solcher Kauf könnte unter amerikanischem Steuerrecht für
den Anleger nachteilige Folgen haben. Die Fondsleitung stellt den
Anlegern keine Auskunft zwecks einer «Qualified Electing Fund
Election» gemäss §1293 des «US Internal Revenue Code» zur
Verfügung.
Die Fondsleitung und die Depotbank können gegenüber natürlichen
oder juristischen Personen in bestimmten Ländern und Gebieten den
Verkauf, die Vermittlung oder die Übertragung von Anteilen untersagen oder beschränken.
Terminübersicht
Force Majeure
8
Stichtag für die Zuteilung
der Bezugsrechte
1. April 2011 (nach Handelsschluss)
Bezugsrechtsabgang
4. April 2011
Beginn der Bezugsfrist
4. April 2011
Ende der Frist zur Aufgabe
von Kauf- und Verkaufsaufträgen von Bezugsrechten
15. April 2011 (12.00 Uhr)
Ende der Bezugsfrist
15. April 2011 (12.00 Uhr)
Bekanntgabe der genauen
Anzahl effektiv neu
auszugebender Anteile
20. April 2011
Publikation des Zusatzes
zum Prospekt
21. April 2011
Zuteilung der Anteile
21. April 2011
Liberierung der Anteile in bar
27. April 2011
Die Fondsleitung sowie die Credit Suisse AG haben das Recht, jederzeit vor dem Liberierungsdatum aufgrund von bedeutenden Ereignissen nationaler oder internationaler, währungspolitischer, finanzieller,
wirtschaftlicher, politischer oder abwicklungstechnischer Natur oder
bei Eintreten von Vorkommnissen anderer Art, die den Erfolg des
Angebots ernsthaft in Frage stellen würden, die Emission der Anteile
zu verschieben bzw. diese nicht durchzuführen.
Informationen über den Credit Suisse Real Estate Fund
Green Property
Allgemeine Angaben
zum Fonds
Credit Suisse Real Estate Fund Green Property ist ein Anlagefonds
schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» im Sinne von
Art. 25 ff. i.V.m. Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollektiven
Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG) für qualifizierte Anleger im
Sinne von Art. 10 Abs. 3 und 4 KAG sowie Art. 6 Abs. 1 der
Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen vom 22. November
2006 (KKV).
Der Fondsvertrag wurde von der Fondsleitung und der Depotbank
erstellt und am 25. Februar 2009 von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA bewilligt.
Der Fonds ist von der Pflicht, für einen regelmässigen Handel der
Anteile zu sorgen, der Pflicht zur zweimaligen Publikation des Wechsels der Fondsleitung und/oder der Depotbank, der Pflicht zur
Erstellung eines Prospektes und eines vereinfachten Prospektes
sowie der Pflicht zur Erstellung eines Halbjahresberichtes befreit (§ 1
Ziff. 4 des Fondsvertrages). Anstelle der Barzahlung des Anlegers zum
Erwerb von Fondsanteilen kann die Fondsleitung im Einzelfall auch
einer Einbringung von Anlagen in Form einer Sacheinlage zustimmen
(siehe § 1 Ziff. 4 und § 17 Ziff. 8 ff. des Fondsvertrages).
Der Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die Fondsleitung verpflichtet, den Anleger nach
Massgabe der von ihm erworbenen Anteile am Immobilienfonds zu
beteiligen und diesen gemäss den Bestimmungen von Gesetz und
Fondsvertrag zu verwalten. Die Depotbank nimmt nach Massgabe der
ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Vertrag
teil.
Anlegerkreis,
Besonderheiten
Als Anleger des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property zugelassen sind ausschliesslich qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10
Abs. 3 und 4 KAG und Art. 6 Abs. 1 KKV. Als qualifizierte Anleger gelten namentlich beaufsichtigte Finanzintermediäre wie Banken,
Effektenhändler (einschliesslich deren Kunden mit schriftlichem Vermögensverwaltungsvertrag) und Fondsleitungen, beaufsichtigte
Versicherungseinrichtungen, öffentlichrechtliche Körperschaften und
Vorsorgeeinrichtungen mit professioneller Tresorerie, Unternehmen
mit professioneller Tresorerie sowie vermögende Privatpersonen i.S.v.
Art. 6 Abs. 1 KKV. Professionelle Tresorerie liegt vor, wenn das Unternehmen bzw. die öffentlichrechtliche Körperschaft oder Vorsorgeeinrichtung mindestens eine fachlich ausgewiesene, im Finanzbereich
erfahrene Person damit betraut, seine Finanzmittel dauernd zu bewirtschaften (§ 5 Ziff. 1 des Fondsvertrages).
Die Anleger erwerben mit Vertragsabschluss und der Einzahlung in bar
(in Ausnahmefällen durch Sacheinlage, vgl. § 17 Ziff. 8 ff. des
Fondsvertrages) eine Forderung gegen die Fondsleitung auf
Beteiligung am Vermögen und am Erfolg des Immobilienfonds. Die
Forderung der Anleger ist in Anteilen begründet (§ 5 Ziff. 2 des
Fondsvertrages).
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Publikumsöffnung /
Geplante Kotierung
Die Fondsleitung sieht vor, den Credit Suisse Real Estate Fund Green
Property innerhalb eines Zeithorizontes von fünf Jahren seit der
Erstemission für das Publikum und mithin auch für nicht-qualifizierte
Anleger zu öffnen und an der SIX Swiss Exchange AG zu kotieren
(§ 1 Ziff. 4 und § 25 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Dies bedingt eine
Änderung des Fondsvertrages, mit welcher sämtliche von der Aufsichtsbehörde genehmigten Ausnahmen rückgängig gemacht werden.
Der Immobilienfonds muss zu diesem Zeitpunkt die gesetzlichen
Risikoverteilungsvorschriften einhalten.
Anlageziel und
Anlagepolitik sowie
Beschränkungen
Das Anlageziel des Immobilienfonds besteht hauptsächlich im Aufbau
und in der langfristigen Substanzerhaltung von Immobilien und in der
Ausschüttung angemessener Erträge.
Der Immobilienfonds investiert vorwiegend in nachhaltige Immobilienwerte und Immobilienprojekte in der ganzen Schweiz, d.h. in
Grundstücke einschliesslich Zugehör. Der Credit Suisse Real Estate
Fund Green Property hält die Immobilien in direktem Grundbesitz. Die
Grundstücke werden im Grundbuch auf den Namen der Fondsleitung
eingetragen, unter Anmerkung der Zugehörigkeit zum Immobilienfonds.
Als Anlagen dieses Immobilienfonds sind zugelassen (§ 8 Ziff. 2 des
Fondsvertrages):
–
–
–
–
–
Wohnbauten;
Kommerziell genutzte Liegenschaften;
Bauten mit gemischter Nutzung;
Stockwerkeigentum;
Bauland (inkl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten), das
erschlossen sowie für eine umgehende Überbauung geeignet ist bis
100% des Fondsvermögens;
– Unbebaute Grundstücke, welche in der Bauzone eingezont und
erschlossen sind, die mittels Entwicklungsprojekten der Überbauung zugeführt werden bis zu 10% des Fondsvermögens;
– Baurechtsgrundstücke bis maximal 20% des Fondsvermögens,
wobei Bauland (inkl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten),
unbebaute Grundstücke und Baurechtsgrundstücke zusammen bis
höchstens 100% des Fondsvermögens ausmachen dürfen.
Alleineigentum wird in der Regel bevorzugt, es ist aber auch Miteigentum an Grundstücken und Stockwerkeigentum zulässig.
Gewöhnliches Miteigentum ist zulässig, sofern die Fondsleitung einen
beherrschenden Einfluss ausüben kann, d.h. wenn sie über die Mehrheit der Miteigentumsanteile und Stimmen verfügt.
Ferner kann die Fondsleitung das Vermögen des Immobilienfonds bis
maximal 25% des Fondsvermögens in Anteile an anderen schweizerischen Immobilienfonds sowie Immobilieninvestmentgesellschaften mit
Sitz in der Schweiz und Immobilienzertifikate investieren (gemäss
Art. 59 Abs. 1 Bst. c KAG), sofern deren Anteile bzw. Aktien an einer
Schweizer Börse kotiert sind. Weiter kann sie bis maximal 10% des
Fondsvermögens in Schuldbriefe oder andere vertragliche Grundpfandrechte anlegen (siehe § 8 und § 15 Ziff. 4 des Fondsvertrages
für detaillierte Angaben).
10
Die Fondsleitung darf Anteile anderer kollektiver Kapitalanlagen erwerben, die unmittelbar oder mittelbar von ihr selbst oder von einer
Gesellschaft verwaltet werden, mit der sie durch gemeinsame
Verwaltung oder Beherrschung oder durch direkte oder indirekte
Beteiligung von mehr als 10% des Kapitals oder der Stimmen verbunden ist (siehe § 8 Ziff. 5 und § 19 Ziff. 6 des Fondsvertrages).
Die Fondsleitung muss ihre Anlagen auf mindestens fünf Grundstücke
verteilen, wobei Siedlungen, die nach den gleichen baulichen Grundsätzen erstellt worden sind sowie aneinandergrenzende Parzellen, als
ein einziges Grundstück gelten.
Der Verkehrswert eines Grundstücks darf nicht mehr als 40% des
Fondsvermögens betragen (§ 1 Ziff. 4 und § 15 Ziff. 3 des Fondsvertrages). Die Belastung aller Grundstücke darf im Durchschnitt 50%
des Verkehrswertes nicht übersteigen (§ 14 Ziff. 2 des Fondsvertrages).
Die Fondsleitung muss die Anlagebeschränkungen fünf Jahre nach
Lancierung des Fonds erfüllen (§ 1 Ziff. 4 und § 7 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Werden die Beschränkungen durch Marktveränderungen
überschritten, so müssen die Anlagen unter Wahrung der Interessen
der Anleger innerhalb einer angemessenen Frist auf das zulässige
Mass zurückgeführt werden (§ 7 Ziff. 2 des Fondsvertrages).
Die Fondsleitung tätigt keine Effektenleihe-Geschäfte, keine
Pensionsgeschäfte und setzt keine derivativen Finanzinstrumente ein
(siehe §§ 10 – 12 des Fondsvertrages). Die Fondsleitung darf für
Rechnung des Immobilienfonds keine Kredite gewähren, mit Ausnahme von Schuldbriefen oder anderen vertraglichen Grundpfandrechten (§ 13 des Fondsvertrages).
Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds Bauten
erstellen lassen (§ 8 Ziff. 3 des Fondsvertrages). Die Fondsleitung
investiert vorwiegend in nachhaltige Neubauprojekte, Bauten und
Umbauten. Die Nachhaltigkeit wird bewertet nach den Kriterien (i)
Energieeffizienz und Energieträger, (ii) verwendete Materialien, (iii)
Nutzungsflexibilität und (iv) vorhandene öffentliche und private
Infrastruktur. Neubauprojekte, Bauten und Umbauten, welche diese
Voraussetzungen nicht erfüllen, dürfen bis höchstens 25% des
Fondsvermögens betragen (§ 1 Ziff. 4 und § 8 Ziff. 4 i.V.m. § 15 Ziff.
4 Bst. f des Fondsvertrages).
Für die detaillierten Bestimmungen zu den Anlagevorschriften und
-beschränkungen wird auf § 1 Ziff. 4 und § 8 sowie § 15 des Fondsvertrages verwiesen.
Profil des typischen Anlegers
Der Immobilienfonds eignet sich für Anleger mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont, die in erster Linie einen laufenden Ertrag
suchen. Die Anleger können zeitweilige Schwankungen des Inventarwertes der Fondsanteile in Kauf nehmen und sind nicht auf einen
bestimmten Termin hin auf eine Realisierung der Anlage angewiesen.
11
Fondsdomizil
Schweiz
Fondsleitung
Credit Suisse Asset Management Funds AG, Zürich
Depotbank
Credit Suisse AG, Zürich
Vergütungen
Vergütungen und Auslagenersatz von Fondsleitung und Depotbank
und/oder von Vertriebsträgern im In- und Ausland richten sich nach
dem Fondsvertrag (siehe Ziff. 4.3 des Anhangs zum Fondsvertrag und
§§ 18 – 19 des Fondsvertrages).
Rechnungsjahr
Das Rechnungsjahr dauert vom 1. Januar bis 31. Dezember.
Verwendung des Erfolgs
Der Nettoertrag des Fonds wird jährlich spätestens innerhalb von vier
Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres in Schweizerfranken
an die Anleger ausgeschüttet. Die Fondsleitung kann zusätzlich
Zwischenausschüttungen aus den Erträgen vorsehen (siehe § 22 Ziff.
1 des Fondsvertrages).
Bis zu 30% des Nettoertrages können auf neue Rechnung vorgetragen werden (siehe § 22 Ziff. 2 des Fondsvertrages).
Realisierte Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Sachen und
Rechten können von der Fondsleitung ganz oder teilweise ausgeschüttet oder ganz oder teilweise zur Wiederanlage zurückbehalten
werden.
Kapitalveränderungen seit
Gründung des Fonds
Nettofondsvermögen per 31.12.2009: CHF 295,8 Mio.1
Nettofondsvermögen per 31.12.2010: CHF 298,3 Mio.
Verkehrswert der Liegenschaften per 31.12.2009: CHF 136,1 Mio.1
Verkehrswert der Liegenschaften per 31.12.2010: CHF 264,5 Mio.
1
12
Der Fonds wurde per 12.05.2009 lanciert. Das erste Geschäftsjahr umfasst die
Zeitspanne vom 12.05. bis 31.12.2009 (verkürztes Geschäftsjahr).
Weitere Kennzahlen
Jahresabschluss per
Inventarwert pro Anteil
(inkl. Ausschüttung) in CHF
Agio
Schlusskurs in CHF
(Geldkurs)
Höchster Kurs
(Berichtsperiode) in CHF
Tiefster Kurs
(Berichtsperiode) in CHF
Ausschüttung pro Anteil in CHF
Ausschüttungsrendite
Ausschüttungsquote
Performance
Anlagerendite
Fremdfinanzierungsquote in %
der Verkehrswerte 2
Eigenkapitalrendite (ROE)
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Fondsbetriebsaufwandquote
(TERREF)
Mietzinsausfallquote
31.12.2010 *
31.12.20091
99.44
13,64%
98.60
7,51%
113.00
106.00
113.00
106.00
106.00
0.00
n/a
n/a
6,60%
0,85% 3
103.00
0.00
n/a
n/a
6,00%
0,08% 3
0,00%
0,84% 3
44,28% 3
0,00%
0,08%
n/a 3
0,57%
0,00%
3
0,61%
n/a 3
3
3
* Die Kennzahlen wurden nach der neuen Fachinformation der SFA vom 17.11.2010
«Kennzahlen von Immobilienfonds» berechnet.
1
Der Fonds wurde per 12.05.2009 lanciert. Das erste Geschäftsjahr umfasst die
Zeitspanne vom 12.05. bis 31.12.2009 (verkürztes Geschäftsjahr).
2
Maximal zulässige Belastung: 50% der Verkehrswerte (Art. 65 Abs. 2 KAG und Art.
96 Abs. 1 KKV)
3
Kennzahlen aufgrund Neulancierung des Fonds nicht aussagekräftig
Relevante Steuervorschriften
Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen
für den Anleger beim Halten bzw. Kaufen oder Verkaufen von
Fondsanteilen richten sich nach den steuergesetzlichen Vorschriften im Domizilland des Anlegers. Potenzielle Anleger sollten sich über die Gesetze und Verordnungen, die für die
Zeichnung, den Kauf, den Besitz und den Verkauf von Anteilen
an ihrem (Wohn-) Sitz Anwendung finden, informieren und
beraten lassen. Der vorliegende Prospekt vermag eine individuelle Steuerberatung nicht zu ersetzen.
Anlagefonds, die Immobilien direkt halten, werden in der Schweiz wie
folgt besteuert: Die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz werden auf Stufe der direkten Bundessteuer beim Fonds selbst
besteuert und sind dafür beim Anleger (Privat- und Geschäftsvermögen) mit (Wohn-) Sitz in der Schweiz steuerfrei.
Die Ertrags-, Kapital- und Grundstückgewinnbesteuerung auf Ebene
der Kantons- und Gemeindesteuern erfolgt gemäss den kantonalen
Steuergesetzen, welche mit den vorgenannten Regeln der direkten
Bundessteuer weitgehend harmonisiert sind.
Die Erträge aus Immobilien im Direktbesitz unterliegen bei Ausschüttung nicht der Verrechnungssteuer. Die anderen vom Fonds
realisierten Erträge (z.B. Erträge von Immobiliengesellschaften, kurzfristige, festverzinsliche Effekten) unterliegen der Verrechnungssteuer
13
von 35%, ungeachtet dessen, ob eine Ausschüttung oder Wiederanlage (Thesaurierung) vorgenommen wird. Die Kapitalgewinne aus
direktem Grundbesitz sowie Kapitalgewinne aus anderen Anlagen
(inkl. indirektem Grundbesitz) sind verrechnungssteuerfrei, sofern sie
mit separatem Coupon ausgeschüttet oder in der Abrechnung
gesondert ausgewiesen werden.
Der in der Schweiz domizilierte Anleger kann die in Abzug gebrachte
Verrechnungssteuer auf übrigen Erträgen durch Deklaration in der
Steuererklärung, respektive durch separaten Verrechnungssteuerantrag, zurückfordern. Der im Ausland domizilierte Anleger kann die
Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der Schweiz und seinem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen
zurückfordern. Bei fehlendem Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit.
Die dem Fonds auf übrigen Erträgen aus Schweizer Quellen belastete eidgenössische Verrechnungssteuer kann vom Fonds vollumfänglich zurückgefordert werden. Ausländische Erträge und Kapitalgewinne können einer ausländischen Quellensteuer unterliegen. Hier
kann eine Entlastung nach lokalem Recht oder nach Massgabe des
anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommens erfolgen.
Die Ausgabe sowie Rückgabe von Anteilen am Fonds sind von der
Umsatzabgabe ausgenommen. Der Handel von Anteilen auf dem
Sekundärmarkt unterliegt der Umsatzabgabe.
Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis in der Schweiz aus. Änderungen der
Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der
Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten.
Ausgabe und Rücknahme
von Anteilen
Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich. Sie darf nur tranchenweise erfolgen. Die Fondsleitung bietet neue Anteile zuerst den bisherigen Anlegern an.
Der Anleger kann seine Anteile und somit den Kollektivanlagevertrag
(Fondsvertrag) grundsätzlich jeweils auf das Ende eines Rechnungsjahres unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten
kündigen, indem er die Auszahlung seiner Anteile am Immobilienfonds
in bar verlangt. Die Fondsleitung kann unter bestimmten Bedingungen
die während eines Rechnungsjahres gekündigten Anteile nach
Abschluss desselben vorzeitig zurückzahlen, wenn der Anleger dies bei
der Kündigung schriftlich verlangt und sämtliche Anleger, die eine vorzeitige Rückzahlung gewünscht haben, befriedigt werden können. Die
ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgen innerhalb von
maximal zwei Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres (vgl. § 5
Ziff. 5 und § 17 Ziff. 2 des Fondsvertrages). Unter bestimmten
ausserordentlichen Umständen kann die Fondsleitung im Interesse der
Gesamtheit der Anleger die Rückzahlung der Anteile vorübergehend
und ausnahmsweise aufschieben (siehe § 17 Ziff. 5 des Fondsvertrages). Der Rücknahmepreis wird gemäss § 16 (mit weiteren
Verweisen) des Fondsvertrages berechnet und auf einen Franken
gerundet.
14
Rücknahmekommission
Die Rücknahmekommission beträgt maximal 5,00% des Nettoinventarwertes (siehe § 18 Ziff. 2 des Fondsvertrages).
Bekanntmachungen
Publikationsorgane des Immobilienfonds sind das Schweizerische
Handelsamtsblatt sowie die Neue Zürcher Zeitung. Mitteilungen an die
Anleger, insbesondere betreffend Änderungen des Fondsvertrages,
den Wechsel der Fondsleitung und/oder der Depotbank sowie die
Liquidation des Immobilienfonds erfolgen durch die Fondsleitung
mittels einmaliger Publikation (Ziff. 4.4 des Anhangs zum Fondsvertrag sowie § 23 des Fondsvertrages).
Die Fondsleitung publiziert die Ausgabe- und Rücknahmepreise beziehungsweise den Nettoinventarwert mit dem Hinweis «exklusive
Kommission» bei jeder Ausgabe und Rücknahme von Anteilen in der
Neuen Zürcher Zeitung. Die Kurse werden täglich publiziert. Zusätzlich
publiziert die Fondsleitung die Rücknahme- und Ausgabepreise innerhalb der ersten fünf Tage des Monats im Internet. Kursrelevante
Veränderungen werden den Anlegern in den Publikationsorganen mitgeteilt.
Die Fondsleitung veröffentlicht innerhalb von vier Monaten nach
Abschluss des Rechnungsjahres einen revidierten Jahresbericht des
Immobilienfonds (siehe § 20 Ziff. 3 des Fondsvertrages). Darin informiert sie über die Zusammensetzung des Fondsvermögens und den
Inventarwert.
Weitere Angaben zum Fonds
Für weitere, ausführlichere Angaben zum Credit Suisse Real
Estate Fund Green Property wird auf den Fondsvertrag mit
Anhang des vorliegenden Prospekts verwiesen.
Der Fondsvertrag mit Anhang und die jeweils aktuellen Jahres- und
Halbjahresberichte können bei der Fondsleitung, der Depotbank und
allen Vertriebsträgern kostenlos bezogen werden.
15
Informationen über die Fondsleitung
Allgemeine Angaben
zur Fondsleitung
Für die Fondsleitung zeichnet die Credit Suisse Asset Management
Funds AG, Zürich, verantwortlich. Seit ihrer Gründung im Jahre 1984
und Eintragung als Aktiengesellschaft im Handelsregister des Kantons
Zürich am 17. April 1984 ist sie ausschliesslich im Fondsgeschäft
tätig. Die Höhe des gezeichneten Aktienkapitals der Fondsleitung
beträgt seit 30. Juni 1994 CHF 7 Mio. Das Aktienkapital ist in
Namenaktien eingeteilt und voll einbezahlt.
Die Credit Suisse Asset Management Funds AG ist eine 100%-ige
Tochtergesellschaft der Credit Suisse AG, Zürich.
Die Fondsleitung verwaltet in der Schweiz insgesamt 158 kollektive
Kapitalanlagen, wobei sich die Summe der verwalteten Vermögen am
28. Februar 2011 auf rund CHF 92'370 Mio. belief.
Verwaltungsrat
Der Verwaltungsrat der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen:
Heinz Hofmann, Präsident
Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG,
Zürich
Daniel Brupbacher, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG,
Zürich
Christian Mesenholl, Mitglied, Director, Credit Suisse AG, Zürich
Nicole Pauli, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG,
Zürich
Dr. Thomas Schmuckli, Mitglied, Director, Credit Suisse AG, Zürich
Mario Seris, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
Real Estate Ausschuss
Der Real Estate Ausschuss setzt sich wie folgt zusammen:
Heinz Hofmann, Verwaltungsratspräsident
Nicole Pauli, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
Dr. Thomas Schmuckli, Director, Credit Suisse AG, Zürich
Mario Seris, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
Geschäftsleitung
Die Geschäftsleitung der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen:
Thomas Schärer, Geschäftsführer
Petra Reinhard, stellvertretende Geschäftsführerin
Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel
Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management
Patrick Tschumper, Mitglied, COO
Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management
Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance
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Beratung betreffend
Anlageentscheide
Die Fondsleitung hat die Credit Suisse AG in Zürich beauftragt, sie als
Anlageberaterin bei der Investition der Fondsaktiven zu unterstützen.
Die Credit Suisse AG ist ein weltweit tätiges Finanzdienstleistungsunternehmen, das Kunden im Bereich Private & Retail Banking,
Corporate & Investment Banking sowie Asset Management berät. Sie
zeichnet sich durch ihre langjährige Erfahrung in den Bereichen institutionelle Vermögensverwaltung und Anlageberatung aus.
Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der
Fondsleitung und der Credit Suisse AG abgeschlossener Vertrag.
Delegation von Teilaufgaben
Die Fondsleitung hat der Credit Suisse AG, Zürich, verschiedene
Teilaufgaben der Fondsadministration delegiert. Es handelt sich um
Aufgaben in den Bereichen Rechts- und Steuerberatung, Finanzwesen der Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real
Estate Portfolio Management und Administration, Facility Management, Personalwesen, Management Information System MIS, Risk
Management und Investment Guideline Monitoring.
Es besteht die Möglichkeit, der Credit Suisse AG, Zürich, weitere
Teilaufgaben zu delegieren. Die genaue Ausführung des Auftrags
regelt ein zwischen der Fondsleitung und der Credit Suisse AG,
Zürich, abgeschlossener Vertrag.
Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue
Ausführung ist in separaten Verträgen geregelt.
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Informationen über die Depotbank
Rechtsform und Ort
der Hauptverwaltung
Als Depotbank fungiert die Credit Suisse AG, Paradeplatz 8, 8001
Zürich. Die Bank wurde im Jahre 1856 unter dem Namen Schweizerische Kreditanstalt in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft in
Zürich gegründet. Die Credit Suisse AG ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Credit Suisse Group AG, Zürich.
Haupttätigkeit
Die Credit Suisse AG ist eine im Asset Management, Investment
Banking und Private Banking international tätige Universalbank.
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Informationen über Dritte
Zahlstellen
Credit Suisse AG, Zürich, mit sämtlichen Geschäftsstellen in der
Schweiz
Vertriebsträger
Mit dem Vertrieb des Fonds ist folgendes Institut beauftragt worden:
Credit Suisse AG, Zürich, mit sämtlichen Geschäftsstellen in der
Schweiz.
Die Fondsleitung ist berechtigt, weitere Vertriebsträger i.S. von Art. 19
KAG einzusetzen.
Prüfgesellschaft
KPMG AG, Zürich
Schätzungsexperten
Auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres sowie bei der Ausgabe von
Anteilen lässt die Fondsleitung den Verkehrswert aller Grundstücke
oder Bauprojekte, die zum Immobilienfonds gehören, durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Anlässlich der Schätzungen
per Ende des Rechnungsjahres überprüfen die unabhängigen Schätzungsexperten ebenfalls die Nachhaltigkeit der Grundstücke und
Bauprojekte.
Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde folgende unabhängigen Schätzungsexperten ernannt:
– André Mathis, eidg. dipl. Immobilien-Schätzer FA, Manager Ernst &
Young AG
– Daniel Schneider, dipl. Bauingenieur HTL, Senior Consultant Ernst
& Young AG
– Rolf F. Bach, dipl. Architekt FH, Senior Manager Ernst & Young AG
Die Kriterien für nachhaltige Bauprojekte und Bauten sowie der
Prozess zur Bewertung der Nachhaltigkeit wurden in Zusammenarbeit
mit einem unabhängigen Ingenieurbüro entwickelt.
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Risiken
Investitionsrisiken
Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property untersteht den
Anlegerschutzvorschriften des Bundesgesetzes über die kollektiven
Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG). Diese Vorschriften können
die erwähnten Risiken allenfalls mindern, nicht jedoch ausschliessen.
Die Aufsichtsbehörde hat zudem bewilligt, dass gewisse Vorschriften
des KAG für diesen Fonds nicht anwendbar sind (siehe § 1 Ziff. 4 des
Fondsvertrages).
Anleger, die im Zusammenhang mit dieser Emission den Kauf von
Immobilienfondsanteilen des Credit Suisse Real Estate Fund Green
Property in Erwägung ziehen, sollten die nachstehenden, spezifischen,
jedoch nicht abschliessenden Risikofaktoren berücksichtigen. Solche
Risiken können einzeln oder in Kombination die Ertragslage des
Immobilienfonds und die Bewertung des Fondsvermögens negativ
beeinflussen und zu einer Verminderung des Anteilswertes führen.
Erstellen von Bauten,
Bauprojekte
Die Fondsleitung muss die im Fondsvertrag vorgesehen Anlagebeschränkungen innert 5 Jahren nach Lancierung des Fonds einhalten (§ 1 Ziff. 4 und § 7 Ziff. 1 des Fondsvertrages).
Der Immobilienfonds kann bis zu 100% in Neubauprojekte investieren.
Maximal 10% des Fondsvermögens können in unbebaute Grundstücke investiert werden, welche in der Bauzone eingezont und erschlossen sind, die mittels Entwicklungsprojekten der Überbauung
zugeführt werden.
Entwicklungsprojekte im Umfang von max. 10% des Fondsvermögens
können längere Zeit in der Planungsphase sein. Möglich ist, dass die
beantragten Baubewilligungen aufgrund von Einsprachen und
Rechtsmittelverfahren längere Zeit nicht rechtskräftig werden und die
Realisierung des Projektes mehrere Jahre in Anspruch nehmen kann.
Während dieser Zeit fallen auf dem Entwicklungsprojekt keine Erträge
an. Die Fondsleitung ist bestrebt, das Risiko von Bauverzögerungen zu
minimieren. Sie hat aber keinen Einfluss auf das Einlegen von Einsprachen oder das Ergreifen von Rechtsmitteln.
Grosse Bauprojekte beinhalten von Natur aus Risiken. Durch die Wahl
von zuverlässigen und erfahrenen Partnern, insbesondere für die
Realisierung der Projekte, ist die Fondsleitung bestrebt, diese Risiken
zu minimieren und die vorhandenen Ertragspotenziale optimal zu nutzen.
Da sich die Realisierung von Bauprojekten in dieser Grössenordnung
in der Regel über mehrere Jahre erstrecken wird, kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die Annahmen über deren Wirtschaftlichkeit bereits während der Realisierungsphase verändern, beispielsweise weil die wirtschaftliche Attraktivität einer Region oder eines
ganzen Quartiers sich wesentlich ändert.
Durch Auflagen von Behörden sowie Probleme bei der Planung und
Realisierung des Bauwerks können zeitliche Verzögerungen entstehen. Bei der Planung und Budgetierung besteht die Gefahr von
Kostenüberschreitungen. Durch Mängel, unsachgemässe Erstellung
20
oder Konstruktionsfehler verursachte, unerwartete und überdurchschnittliche Unterhalts- oder Sanierungskosten, können sich negativ
auf die Ertragssituation auswirken. Im Falle von Problemen bei der
Vermietung neu erstellter Liegenschaften können entsprechende
Ertragsausfälle entstehen.
Abhängigkeit von
konjunkturellen
Entwicklungen
Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property investiert vorwiegend in nachhaltige Neubauprojekte für Wohnbauten, kommerziell
genutzte Liegenschaften sowie Liegenschaften mit gemischter
Nutzung in der Schweiz. Dadurch ist der Immobilienfonds von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung sowie von allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig. Eine schlechte konjunkturelle Entwicklung kann beispielsweise zu höheren Leerständen bei
den vom Immobilienfonds gehaltenen Liegenschaften führen. Als allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen kommen beispielsweise
eine generelle wirtschaftliche Abschwächung, Änderungen der
Teuerungsrate in der Schweiz oder der Attraktivität der Standortfaktoren der zentralen Wirtschaftsräume der Schweiz im internationalen Vergleich in Frage.
Veränderungen des
schweizerischen
Immobilienmarkts
In der Vergangenheit wies der Immobilienmarkt zyklische Strukturen
auf. Zyklische Schwankungen von Angebot und Nachfrage können
auch in Zukunft sowohl auf dem Mieter- als auch auf dem
Eigentümermarkt auftreten. Diese Schwankungen müssen nicht notwendigerweise mit der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung einhergehen, obschon insbesondere die Nachfrage nach Geschäftsliegenschaften u.a. von der Entwicklung der Konjunktur abhängt.
Überangebote führen zu einer Reduktion der Mieterträge und der
Immobilienpreise, eine Verknappung des Angebots dagegen zu deren
Erhöhung. Teilweise bestehen erhebliche Überkapazitäten bei Büroflächen. Es ist damit zu rechnen, dass das Angebot bei Geschäftsliegenschaften weiter zunehmen wird und es ist nicht auszuschliessen,
dass es auch in den für den Immobilienfonds wichtigen Städten (siehe
«Inventar der Liegenschaften») zu weiteren Überkapazitäten, mit entsprechendem Druck auf die Preise, kommen könnte. Dies könnte
auch negative Auswirkungen für den Immobilienfonds haben. Bei
Wohnliegenschaften in grösseren Stadtgebieten ist die Nachfrage
nach Wohnraum weiterhin vorhanden und könnte sich tendenziell noch
verschärfen. Dagegen bestehen in kleineren Städten, in den städtischen Agglomerationen und in den peripheren Gebieten der Schweiz
bereits seit einiger Zeit Überkapazitäten und die Marktliquidität in peripheren Gebieten dürfte eher zunehmen. Es können indessen keine
zuverlässigen Aussagen zur künftigen Entwicklung des schweizerischen Immobilienmarkts gemacht werden. Zudem ist nicht auszuschliessen, dass die Wertentwicklung von Immobilien je nach ihrem
Standort sehr unterschiedlich erfolgen kann.
Beschränkte Liquidität und
Aufbau des Portfolios
Der schweizerische Immobilienmarkt zeichnet sich speziell bei grösseren Objekten durch eine beschränkte Liquidität aus, was sich negativ auf die Preisgestaltung auswirken kann. Es besteht das Risiko,
dass der kurzfristige Kauf bzw. Verkauf grösserer Immobilienbestände
je nach Marktlage teilweise nicht oder nur mit entsprechenden
Preiszugeständnissen möglich ist.
21
Die beschränkte Liquidität des Immobilienmarktes kann weiter zur
Folge haben, dass der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property
während der Aufbauphase nicht alle Gelder aus dieser Emission
umgehend in direkte Immobilienanlagen investieren kann. Die flüssigen Mittel des Fonds können dadurch vorübergehend eine grössere
Position in den Büchern darstellen. Dies wiederum kann einen direkten Einfluss auf die Anlagerendite haben.
Zinsentwicklung
Veränderungen der Kapitalmarktzinsen, insbesondere des Hypothekarzinssatzes, und der Inflation bzw. Inflationserwartungen können
einen massgeblichen Einfluss auf den Wert der Immobilien und die
Entwicklung der Mieterträge sowie auf die Finanzierungskosten
haben. Gemäss Fondsvertrag darf allerdings die maximale Schuldenbelastung im Durchschnitt aller Grundstücke 50% der Verkehrswerte
nicht übersteigen.
Bewertung der Immobilien
Die Bewertung von Immobilien ist von zahlreichen Faktoren abhängig
und unterliegt nicht zuletzt einer gewissen subjektiven Einschätzung
dieser Faktoren. Die vom Immobilienfonds per jeweiligen Stichtag
festgelegten und von Schätzungsexperten geprüften Werte der
Liegenschaften können deshalb von dem bei einem Verkauf der Liegenschaft zu erzielenden Preis abweichen, da sich der Verkaufspreis
nach Angebot und Nachfrage zum Zeitpunkt des Verkaufs richtet.
Trotz der im Fondsvertrag statuierten Diversifikation des Immobilienportfolios können Veränderungen der Bonitätsrisiken der Mieter, der
Leerstandsrisiken sowie der Mietzinsentwicklung und anderer Faktoren einen bedeutsamen Einfluss auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben. Auch wenn nach Möglichkeit
längerfristige Mietverträge abgeschlossen werden, existieren keine
garantierten Mietzinseinnahmen oder die Gewissheit, auslaufende
Verträge mindestens zu den gleichen Bedingungen erneuern zu können.
Umweltrisiken
Der Fonds prüft die Liegenschaften beim Erwerb auf umweltrelevante
Risiken. Bei erkennbaren, umweltrelevanten Belastungen oder
Problemen werden entweder die zu erwartenden Kosten in die Kaufpreisberechnung einbezogen, mit dem Verkäufer eine Schadloshaltung vereinbart oder vom Kauf der Liegenschaft Abstand genommen. Die Möglichkeit von unbekannten, erst später zu Tage tretenden
Altlasten kann aber nicht generell ausgeschlossen werden. Diese können zu erheblichen, nicht vorgesehenen Sanierungskosten führen mit
entsprechenden Auswirkungen auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile.
Wettbewerb
Die sich abzeichnenden Veränderungen in der Bewirtschaftung von
Immobilien, insbesondere von Geschäftsimmobilien (Stichworte: Miete
statt Kauf, Ausgliederung von Immobilien und/oder des Immobilienmanagements), könnten zu einem verstärkten Wettbewerb und einem
sich bereits abzeichnendem Konzentrationsprozess führen.
Auch die bilateralen Verträge der Schweiz mit der Europäischen Union
(«EU») oder ein allfälliger Beitritt der Schweiz zur EU könnten aufgrund
der damit einhergehenden Öffnung des Arbeitsmarkts sowie der möglichen teilweisen oder vollständigen Öffnung des schweizerischen
22
Immobilienmarkts für ausländische Investoren zu einer erheblichen
Steigerung der Nachfrage führen. Aus heutiger Sicht müssen die
möglichen Auswirkungen einer Öffnung des schweizerischen Arbeitsund Immobilienmarktes auf den Wert in der Schweiz gelegener
Immobilien als ungewiss bezeichnet werden.
Änderungen von Gesetzen
oder Vorschriften
Mögliche zukünftige Änderungen von Gesetzen, sonstigen Vorschriften oder der Praxis von Behörden, insbesondere im Bereich des
Steuer-, Miet-, Umweltschutz-, Raumplanungs- und Baurechts und
des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland (Lex Koller), können einen Einfluss auf Immobilienpreise, Kosten und Erträge und damit auf die Bewertung des
Fondsvermögens und der Anteile haben.
Mögliche Interessenkonflikte
Obschon die Fondsleitung ausreichend Zeit und Ressourcen zur
Erfüllung ihrer Aufgaben einplant und überdies einen Teil ihrer
Aufgaben an Dritte delegiert hat, arbeiten die bei der Fondsleitung verantwortlichen Personen nicht ausschliesslich für den Credit Suisse
Real Estate Fund Green Property, sondern auch für andere
Immobilienfonds der Credit Suisse Group AG.
Verträge mit Nahestehenden
Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinie für Immobilienfonds der
Swiss Funds Association SFA vom 2. April 2008).
Bisherige Wertentwicklung
Eine Steigerung des Anteilskurses in der Vergangenheit ist kein Indiz
für eine entsprechende Entwicklung in der Zukunft.
Risiken aufgrund der
«best effort»-Emission
Die Emission wird kommissionsweise («best effort» basis) im Rahmen
eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz durchgeführt. Der
(theoretische) Preis für den Handel der Fondsanteile ab dem 4. April
2011 (ex Bezugsrecht) wird aufgrund des derzeit geplanten
Bezugsverhältnisses bei einem maximalen Emissionsvolumen berechnet. Sofern nicht alle neuen Anteile gezeichnet oder platziert werden
und in der Folge nicht die maximale Anzahl von Anteilen emittiert wird,
wird das Bezugsverhältnis (in Übereinstimmung mit der Fachinformation der Swiss Fund Association zur Ausgabe von Immobilienfondsanteilen vom 25. Mai 2010) nicht angepasst, weshalb der für die
Fondsanteile angebotene Preis (ex Bezugsrecht) rückblickend als
nicht angemessen erscheinen könnte. Mit Abschluss der Emission
entfällt eine mögliche Beeinflussung des Preises/Kurses durch das
Bezugsverhältnis.
Preisbildung
Die Anteile des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property werden ausserbörslich gehandelt. Es besteht somit nur ein eingeschränkt
liquider Markt, weshalb nicht gewährleistet werden kann, dass die
Anteile im ausserbörslichen Markt zum oder über dem Ausgabepreis
oder Inventarwert gehandelt werden. Grössere Preisschwankungen
sind jederzeit möglich, insbesondere auch im Falle einer Verschiebung
oder Nichtdurchführung dieser Emission.
23
Portfolioveränderungen vom 1. Januar 2011 bis 25. März 2011
Portfolioveränderungen
seit dem 1. Januar 2011
bis 25. März 2011
24
Seit Erstellung des Jahresberichtes per 31. Dezember 2010 wurden
keine Liegenschaften erworben oder verkauft.
Geschäftsjahr 2010 und Ausblick auf das Geschäftsjahr 2011
Makroökonomische
Rahmenbedingungen
Das Wachstum der Schweizer Wirtschaft hat 2010 2,7% betragen.
Das positive Resultat des Vorjahres ist 2011 kaum erreichbar. Die
Europäische Schuldenkrise ist noch nicht ausgestanden. Ein
geschwächter Euro wertet den ohnehin starken Franken weiter auf,
weshalb exportorientierte Schweizer Unternehmen zu den Leidtragenden dieser Entwicklung gehören. Während Amerikas BIP-Wachstum
unter den Erwartungen bleibt, legt Deutschlands Wirtschaft wieder zu.
Aufstrebende asiatische Länder werden dank ihrem starken
Wachstum eine ausgleichende Funktion auf dem Markt übernehmen.
Unter diesen Annahmen gehen Experten für 2011 von einem geringeren Wirtschaftswachstum aus (1,9%).
Die Arbeitslosenquote lag im Januar 2010 bei 4,5% und ist nach dem
Jahrestief von 3,5% im September im Dezember 2010 wieder auf
3,8% angestiegen. Trotz schwierigen Umständen im Exportbereich
wird die intakte Binnenwirtschaft nicht allzu schwer getroffen. Die
Konjunktur wird durch den starken Privatkonsum und die Ausrüstungsinvestition getragen. Bis Ende 2011 ist sogar mit einem leichten Rückgang der Arbeitslosenquote zu rechnen (3,4%). Für 2012
wird eine Stabilisierung der Arbeitslosigkeit erwartet.
Die Konsumentenstimmung liegt erstmals wieder über dem langjährigen Durchschnitt. Dies beruht auf der positiveren Einschätzung der
Wirtschaftslage sowie der persönlichen finanziellen Situation. Die
Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte hat tendenziell abgenommen und damit die Nachfrage nach Wohnraum. Dafür haben sich die
real verfügbaren Einkommen der Schweizer Bevölkerung vergrössert,
wodurch sich die Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen
erhöht. Insbesondere begünstigen das nach wie vor tiefe Zinsniveau
und die guten Finanzierungsbedingungen die Nachfrage nach
Wohneigentum.
Wohnungsmarkt
Die Bautätigkeit hat sich im Jahr 2010 auf gleichem Niveau halten
können. Wohnbauinvestitionen haben im vergangenen Jahr dominiert.
Trotz konjunkturellen Schwankungen werden nach wie vor zahlreiche
Miet- und Eigentumswohnungen erstellt. Die Anzahl hängiger
Baugesuche und der bereits erteilten Baubewilligungen sind ein Indiz
dafür, dass dieser Trend bis Mitte Jahr anhalten wird. Es wird angenommen, dass sich die Wohnbautätigkeit von Eigentumswohnungen
mehr in Richtung Mietwohnungen verschiebt.
Die Angebotspreise für Mietwohnungen sind in den letzten zwölf
Monaten um 2,5% gestiegen. Die Preisentwicklung wird schweizweit
in den nächsten Monaten stagnieren, wobei aber regional bedeutende
Unterschiede bestehen. Die Preisentwicklung neuer Mietwohnungen
ist leicht rückläufig, während sich die Preise für Alt-Wohnungen marginal erhöhen.
Ausblick
Trotz verbesserter Arbeitsmarktbedingungen und positiver Konsumentenstimmung wird für die kommenden Monate eine stagnierende
bis leicht rückläufige Preisentwicklung im Mietwohnungsmarkt pro-
25
gnostiziert. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird insbesondere
durch die Zuwanderung von Ausländern beeinflusst, die unter verbesserten Konjunkturbedingungen die Wohnungsnachfrage begünstigen.
Schweizweit werden für die kommenden zwölf Monate gleichbleibende Angebotspreise für Mietwohnungen erwartet.
Geschäftsflächenmarkt
Die konjunkturellen Schwankungen haben für den Büroflächenmarkt
bis anhin keine gravierenden Folgen gehabt. Da keine grosse
Entlassungswelle stattgefunden hat, sind wenige Geschäftsimmobilien
frei geworden, wodurch ein Anstieg der Leerstände verhindert wurde.
Im Frühling 2010 wurde bei den Angebotsmieten mit einem Rückgang
von rund 1,2% über die nächsten zwölf Monate gerechnet. Über das
gesamte Jahr haben die Büromieten um 3,0% nachgegeben. In der
Region Zürich (+2,6%) und vor allem in der Genferseeregion (+5,5%)
sind die Mietpreise für Büroflächen im Vergleich zur übrigen Schweiz
stärker angestiegen. Die neusten Vorhersagen prognostizieren im
Schweizer Durchschnitt eine gleich bleibende Mietpreisentwicklung für
die nächsten zwölf Monate. Die Marktmieten für Verkaufsflächen
haben im Jahr 2010 einen Rückgang von 3,7% erfahren. Die Prognosen zeigen in den nächsten zwölf Monaten einen ähnlichen
Seitwärtstrend wie beim Büroflächenmarkt. Entgegen den Befürchtungen, dass die erzielbaren Mieten während einer Rezession nicht
erreicht würden, hat sich der Verkaufsflächenmarkt dank dem stabilen
privaten Konsum als äusserst robust erwiesen.
Ausblick
Die Entwicklung der Schweizer Geschäftsflächenmärkte bereitet
Sorgen. Sofern kein hohes Arbeitsplatzwachstum vorhanden ist, wird
die ohnehin kleine Nutzflächennachfrage gering ausfallen. Zurzeit
besteht ein leichter Angebotsüberhang für Büroflächen und weitere
Büroräumlichkeiten. Für die kommenden zwölf Monate ist je nach
Region mit einer Preisentwicklung von –1% bis zu +0,5% zu rechnen.
Auch im Verkaufsflächenmarkt zeichnet sich eine ähnliche Preisentwicklung ab, wobei die regionalen Preisunterschiede das Wachstum beeinflussen. Insbesondere werden periphere Lagen wohl ein
negatives Wachstum erfahren.
Neubaumarkt
Wohnbauten
Die Anzahl Baugesuche deutet nicht darauf hin, dass die Wohnbautätigkeit gesamthaft abnehmen wird. Während das Bauvolumen
für Mehrfamilienhäuser im Jahr 2011 leicht zulegt, wird der Bau von
Einfamilienhäusern eher abnehmen. Die Nachfrage nach Wohnraum
wird nicht zuletzt durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte
beeinflusst. Die Preise für Mietwohnungen werden stagnieren, wohingegen die Preise für Eigentumswohnungen leicht steigen.
Geschäftsbauten
Für die Büro- und Verkaufsflächen wird ein leichter Rückgang der
Gesamtnachfrage erwartet. Das Ausmass ist relativ gering, da für
erstklassige Standorte durchaus Marktchancen erhalten bleiben.
Angesichts der konjunkturellen Unsicherheiten und den vorhandenen
Überkapazitäten unterliegt der Büromarkt einer Preisstagnation.
Aufgrund fehlender Impulse besteht in nächster Zeit kaum Potenzial
für Preissteigerungen.
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Nachhaltigkeit
«grüner Immobilien»
Die Nachhaltigkeit von Immobilien gewinnt zusehends an Bedeutung.
In den letzten Jahren ist die Nachhaltigkeit mittels Gesetzen, Vorschriften, Normen und Labels verankert worden. Landesweit hat sich
das Minergie-Label durchgesetzt, welches den Komfort des
Gebäudenutzers durch eine hervorragende Bauhülle und eine systematische Lufterneuerung steuert. Seit August 2009 ist auf kantonaler Ebene ein Gebäudeenergienachweis (GEAK) erhältlich, der die
energetischen Aspekte von Immobilien hervorhebt. Das internationale
Label LEED wird heutzutage getrieben durch die Ansiedlung internationaler Firmen vermehrt als Nachhaltigkeitsstandard eingesetzt.
Es besteht ein Trend, dass immer mehr Immobilien durch ein Nachhaltigkeitslabel zertifiziert werden.
Grüne Immobilien erlangen auf dem Kapitalmarkt mehr Ansehen, was
durch eine grössere Anzahl nachhaltiger Produkte bestätigt wird.
Nachhaltigkeit gehört heutzutage nicht nur zu den Kernzielen einer
Unternehmung, sondern wird im Immobilienmarkt mittlerweile vorausgesetzt. Die verbesserte Vermarktungsfähigkeit, der Imagegewinn
sowie ein stabiler Cashflow durch verringerte Leerstandsrisiken könnten auch zu sinkenden Risikoprämien und somit tendenziell höheren
Werten führen.
27
28
Index zur finanziellen Berichterstattung
Vermögensrechnung per 31. Dezember 2010 (geprüft)
Erfolgsrechnung 2010 (abgeschlossen per 31. Dezember 2010, geprüft)
Inventar der Liegenschaften per 31. Dezember 2010
Käufe und Verkäufe von Grundstücken (Geschäftsjahr 2010)
Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht per 31. Dezember 2010
Bewertungstestat
Bericht der Prüfgesellschaft
29
Credit Suisse Real Estate Fund Green Property • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2010
Vermögensrechnung per 31. Dezember 2010
31.12.2010
31.12.2009 1)
Verkehrswert
CHF
Verkehrswert
CHF
12 388 894
45 000 000
23 564 151
145 100 000
Grundstücke
– Kommerziell genutzte Liegenschaften
– Bauland inkl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten
Total Grundstücke
90 090 000
174 375 000
264 465 000
0
136 068 000
136 068 000
Sonstige Vermögenswerte
Gesamtfondsvermögen
1 480 047
323 333 941
2 276 100
307 008 251
Passiven
Sonstige Verbindlichkeiten
Total Verbindlichkeiten
25 026 621
25 026 621
11 218 839
11 218 839
298 307 320
0
298 307 320
295 789 412
0
295 789 412
3 000 000
99.44
0.00
99.44
3 000 000
98.60
0.00
98.60
0
0
0
keine
262 758 000
0
0
0
keine
136 068 000
295 789 412
0
0
0
0
2 517 908
0
0
298 307 320
295 560 000
229 412
0
0
295 789 412
Aktiven
Kassa, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen
bei Drittbanken
Sonstige Anlagen
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern
Geschätzte Liquidationssteuern
Nettofondsvermögen
Anzahl Anteile im Umlauf
Inventarwert eines Anteils
abzüglich Ausschüttung Geschäftsjahr 2010
Inventarwert eines Anteils nach Ausschüttung
Informationen zur Bilanz und zu den gekündigten Anteilen
Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke
Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen
Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge
Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile
Gesamtversicherungswert des Vermögens
Veränderungen des Nettofondsvermögens
Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres
Ausschüttungen
Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der
Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen
Gesamterfolg
Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen
Veränderung der Liquidationssteuern
Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres
Angaben früherer Jahre
Nettofondsvermögen
31.12.2010
298 307 320
31.12.2009
295 789 412
1)
Inventarwert pro Anteil
99.44
98.60
Der Fonds wurde per 12.5.2009 lanciert. Das erste Geschäftsjahr umfasst die Zeitspanne vom 12.5. bis 31.12.2009 (verkürztes Geschäftsjahr).
12
30
Erfolgsrechnung 2010 (abgeschlossen per 31. Dezember 2010)
1.1.2010
bis 31.12.2010
CHF
Erträge
Erträge der Post- und Bankguthaben
Mietzinseinnahmen
Aktivierte Bauzinsen
Erträge aus sonstigen Anlagen
Sonstige Erträge
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe
von Anteilen
Total Erträge
Aufwendungen
Sonstige Passivzinsen
Unterhalt und Reparaturen
Liegenschaftenverwaltung
– Liegenschaftsaufwand
Steuern und Abgaben
– Liegenschaftssteuern
– Gewinn- und Kapitalsteuern
Schätzungs- und Prüfaufwand
Reglementarische Vergütungen an
– die Fondsleitung
– die Depotbank
– die Immobilienverwaltungen
Kosten für Rechenschaftsbericht
Aufsichtsabgaben
Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der
Rücknahme von Anteilen
Total Aufwand
1.1.2010
12.5.2009
12.5.2009
bis 31.12.2010 bis 31.12.2009 1) bis 31.12.2009 1)
CHF
CHF
31 100
2 754 375
0
211 965
200
80 141
0
1 000 000
19 287
0
0
2 997 640
0
1 099 428
51
2 313
39 276
1 080
13 176
211
1 371
406 500
57 175
0
147 600
50 540
1 535 041
88 737
41 322
40 116
930
561 376
33 683
0
34 000
2 250
0
2 186 732
CHF
2 186 732
0
870 016
870 016
Nettoertrag
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste
Realisierter Erfolg
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste
Gesamterfolg
810 908
0
810 908
1 707 000
2 517 908
229 412
0
229 412
0
229 412
Verwendung des Erfolges
Nettoertrag des Rechnungsjahres
Vortrag des Vorjahres
Zur Verteilung verfügbarer Erfolg
Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg
Vortrag auf neue Rechnung
810 908
229 412
1 040 320
0
1 040 320
229 412
0
229 412
0
229 412
1)
Der Fonds wurde per 12.5.2009 lanciert. Das erste Geschäftsjahr umfasst die Zeitspanne vom 12.5. bis 31.12.2009 (verkürztes Geschäftsjahr).
13
31
Inventar der Liegenschaften Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen /
Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe
Ort, Adresse
Anzahl
Gebäude
Total Mietobjekte
Total Mietfläche (m2)
Wohnbauten
Total I
–
–
–
–
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Zürich, Hagenholzstrasse 56, «Business Center Andreaspark»
Total II
1
1
111
111
16 721
16 721
5 155
5 155
Gemischte Bauten
Total III
–
–
–
–
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten
Dietikon, Heimstrasse 7, «Westhöfe»
Rorschach, Trischliplatz
Schlieren, «amRietpark», Baufeld A2 / Brandstrasse 45, 47, 49
Schlieren, «amRietpark», Baufeld B / Goldschlägistrasse
Zug, «Foyer» Bau 1
Zug, «Uptown»
Total IV
1
1
3
1
1
1
8
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
8 434
3 687
4 196
4 156
4 867
1 324
26 664
Baurechtsgrundstücke
Total V
–
–
–
–
Gesamttotal
9
111
16 721
31 819
1)
Nicht annualisiert
32
Grundstücks- Erstellungsfläche (m2)
jahr
Erwerbsdatum
2010
27.02.2009
2011
2011
2013
2013
2012
2011
26.10.2009
15.01.2010
25.08.2010
25.08.2010
10.05.2010
18.11.2008
Eigentumsverhältnis
Alleineigentum
Alleineigentum
Stockwerkeigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
1–1,5
2–2,5
3–3,5
4–4,5
Zimmer
5+
–
–
–
–
–
–
–
–
2 754 375
2 754 375
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
264 465 000
2 754 375
–
–
2 754 375
–
–
–
–
–
Gestehungskosten
Verkehrswert
SollMietertrag 1)
–
–
–
–
–
88 383 000
88 383 000
90 090 000
90 090 000
2 754 375
2 754 375
–
–
–
–
–
36 859 000
14 676 000
6 922 000
8 658 000
44 262 000
62 998 000
174 375 000
36 859 000
14 676 000
6 922 000
8 658 000
44 262 000
62 998 000
174 375 000
–
262 758 000
Mietzinsausfälle 1)
Bruttoerträge
in CHF
in % (Nettomietertrag) 1)
Wohnungen
Anz.
Total Wohnungen
%
m2
Parking
Anz.
Läden
m2
Büros, Praxisräume usw.
Anz.
m2
Kinos / Hotels /
Restaurants
Anz.
m2
Lagerräume
Anz.
m2
Übrige kommerzielle Räume
Anz.
m2
Gewerbe
Total Gewerbeobjekte
ohne GA/EP/PP
%
Anz.
m2
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
94
94
–
–
–
–
13
13
14 748
14 748
–
–
–
–
4
4
1 973
1 973
–
–
–
–
17
17
16 721
16 721
100,00
100,00
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
94
–
–
13
14 748
–
–
4
1 973
–
–
17
16 721
100,00
34
35
Käufe und Verkäufe von Grundstücken
Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2010
Grundstücksfläche m2
Käufe
Gebäudeart
GB-Nr.
Rorschach, Trischliplatz
1556
3 687
4807
4 867
Schlieren, «amRietpark», Baufeld A2 /
Brandstrasse 45, 47, 49
Schlieren, «amRietpark», Baufeld B /
Goldschlägistrasse
Bauland (inkl. Abbruchobjekte)
und angefangene Bauten
9598
4 196
9601
4 156
Verkäufe
Gebäudeart
Zug, «Foyer» Bau 1
GB-Nr.
Grundstücksfläche m2
Keine
Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5%1)
Mieter
Ort der Liegenschaften
Anteil in % der Mietzinseinnahmen
Karl Steiner AG
Aduno Holding AG
Zürich
Zürich
58,53%
41,47%
1)
Die Angaben sind wenig aussagekräftig, da per Stichtag 31.12.2010 erst eine Liegenschaft fertiggestellt war. Weitere Liegenschaften befinden sich noch im Bau (s. Inventar der Liegenschaften).
Geschäfte mit Nahestehenden
Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende stattgefunden hat und dass übrige
Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds Association SFA vom 2. April 2008).
36
Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht per 31. Dezember 2010
Erläuterung 1:
Verkaufs-
Gemäss amerikanischer Gesetzgebung dürfen Anteile des Fonds in den Vereinigten Staaten von Amerika
weder angeboten noch verkauft oder ausgeliefert werden.
restriktionen USA
Anlegern mit amerikanischer Staatsangehörigkeit bzw. Anlegern, die der amerikanischen Einkommenssteuer
unterliegen, wird deshalb empfohlen, vor dem Kauf von Anteilen des Fonds einen Steuerberater zu konsultieren. Ein solcher Kauf könnte unter amerikanischem Steuerrecht für den Anleger nachteilige Folgen
haben.
Erläuterung 2:
Kommissionen
a) Vergütungen an die Fondsleitung
– Für die Leitung des Anlagefonds wurde auf dem Gesamtfondsvermögen zu Beginn des Geschäftsjahres
eine Verwaltungskommission von jährlich 5,0 Promille erhoben.
– Für die Mühewaltung bei der Erstellung von Bauten, bei umfassenden Renovationen und Umbauten
belastete die Fondsleitung dem Anlagefonds eine Kommission von 2,0% der Baukosten.
– Für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken belastete die Fondsleitung dem Anlagefonds eine Entschädigung von 1,5% des Kaufs- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit
beauftragt war.
– Als Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften belastete die Fondsleitung dem
Anlagefonds während der Berichtsperiode 1,5% der Mietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen).
b) Vergütungen an die Depotbank
– Für die Verwahrung der Effekten und die Besorgung des Zahlungsverkehrs stellte die Depotbank zulasten des Anlagefonds keine Entschädigung in Rechnung.
– Für die Überwachung der Fondsleitung belastete die Depotbank dem Anlagefonds eine Vergütung von
0,3 Promille des Nettofondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres.
– Für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger belastete die Depotbank dem Anlagefonds keine
Vergütung.
Erläuterung 3:
Bewertungsmethode
Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz wurden die Verkehrswerte per 31. Dezember 2010 nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Ernst &
Young AG ermittelt.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten
Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum
Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei
Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten
überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis
dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen
führen.
37
Bewertungstestat
Auftrag
Bezugnehmend auf unseren Vertrag vom 4. Mai 2009 hat Ernst & Young AG die Jahresendbewertung der
Liegenschaften des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property vorgenommen. Der Bewertungsstichtag ist der 31. Dezember 2010.
Das aktuelle Portefeuille besteht per Stichtag aus sechs Renditeliegenschaften im Bau und einer fertig
gestellten Renditeliegenschaft.
Liegenschaften welche sich im Bau befinden, werden zu Anschaffungskosten «at cost», fertig gestellte
Liegenschaften werden mit der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) bewertet.
Ernst & Young AG bestätigt, die Bewertung als externer Bewerter entsprechend den Richtlinien und Ausführungsbestimmungen des International Valuation Standards Committee (IVSC) durchgeführt zu haben. Die
Wertansätze geben unsere Einschätzung des Marktwertes (market value) zum 31. Dezember 2010 wieder.
Die ermittelten Marktwerte stehen in Einklang mit dem «fair value», wie er gemäss International Financial
Reporting Standards (IFRS) im speziellen dem Standard IAS 40 Renditeliegenschaften (investment properties) definiert wird. Der Marktwert definiert sich dabei nach den Vorgaben des IVSC: «Der Marktwert ist der
geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufsbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in
einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit
Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.»
Die ermittelten Marktwerte berücksichtigen keine Handänderungs-, Grundstückgewinn- oder Mehrwertsteuern, sowie weitere, bei einer allfälligen Veräusserung der Liegenschaften anfallende Transaktionskosten, wie z. B. Maklerprovisionen. Im Weiteren wird angenommen, dass die Objekte frei von Belastungen wie
Grunddienstbarkeiten, Vorkaufsrechten, Pfandrechten oder anderer Eigentumsbeschränkungen sind. Wir
berücksichtigen keinerlei Verbindlichkeiten des Eigentümers hinsichtlich Steuern, einmaligen oder wiederkehrenden öffentlichen oder privaten Gebühren, Abgaben oder lokalen Steuern und Kosten.
Für die Ermittlung des «fair value» haben wir im speziellen IAS 40, Ziffer 51 berücksichtigt, welche
zukünftige, wertvermehrende Investitionen und die damit verbunden Mehrerträge ausschliesst. In Einklang
mit Ziffer 51 werden massgebliche wertvermehrende Investitionen nicht berücksichtigt. Diese umfassen
insbesondere: potentielle, höherwertige Umnutzungen von Mietobjekten, die Realisierung bestehender Ausbau- oder Nutzungsreserven, sowie eigentliche Projektentwicklungen.
Bewertungs-
Grundlage für die Wertermittlung bildet die aus der Unternehmensbewertung stammende DCF-Methode. In
einem ersten Schritt werden die jährlich erwarteten Nettorückflüsse berechnet (Bruttoerträge abzüglich
Kosten für Leerstände, Betrieb, Unterhalt, Instandsetzungen etc.). In einem zweiten Schritt werden die
Cashflows, sprich die dem Eigentümer effektiv zur freien Verfügung stehenden Geldflüsse, auf den heutigen Zeitpunkt diskontiert und addiert. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d. h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.
methode: Renditeliegenschaften
in Nutzung
Bewertungsmethode: Renditeliegenschaften im
Bau und Entwicklungsareale
Unabhängigkeit
und Vertraulichkeit
Liegenschaften im Bau und Entwicklungsareale werden gemäss IAS 16 bewertet. Die Bilanzierung erfolgt
zu den bisherigen Anlagekosten minus allfälliger Abschreibungen.
Zusätzlich wird die geplante Bebauung nach Fertigstellung bewertet, auf der Basis derselben Annahmen wie
für Renditeliegenschaften. Zur Ermittlung des per Stichtag aktuellen Marktwerts werden die aufgelaufenen
Gestehungskosten (Zahlungen) mit dem aktuellen Projektstand verglichen. Als stichtagsbezogener Jahresendwert wird von uns die Summe der aufgelaufenen Zahlungen berücksichtigt.
Die Angaben bezüglich projektierter Bebauungen, Zeitplan, Erstellungskosten und zukünftiger Vermietung
werden vom Auftraggeber übernommen, soweit diese konkret vorliegen (Bewilligungen, Pläne, Kostenaufstellungen/Investitionsanträge und weitere) beziehungsweise soweit diese plausibel erscheinen.
Wir erklären, dass wir die Bewertung im Rahmen des Auftrages unabhängig von den Interessen des Auftraggebers und/oder Dritter vorgenommen haben.
Zürich, 31. Dezember 2010
Ernst & Young AG
38
Rolf Bach
Daniel Schneider
Senior Manager
Manager
Bericht der Prüfgesellschaft
Kurzbericht der
kollektivanlagengesetzlichen
Prüfgesellschaft
Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir den Jahresbericht des Anlagefonds Credit
Suisse Real Estate Fund Green Property, bestehend aus der Jahresrechnung und den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. a – h und Art. 90 Kollektivanlagengesetz (KAG) für das am 31. Dezember
2010 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Verantwortung des Verwaltungsrates
Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung des Jahresberichts in Übereinstimmung mit den
kollektivanlagengesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Verantwortung der Prüfgesellschaft
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über den Jahresbericht abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer
Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob der Jahresbericht frei von wesentlichen falschen
Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen
für die im Jahresbericht enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben im Jahresbericht als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Die Prüfung umfasst
zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität
der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresberichts. Wir
sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene
Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung entspricht der Jahresbericht für das am 31. Dezember 2010 abgeschlossene
Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem
Fondsvertrag mit Anhang.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz
(RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 127 KAG und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.
KPMG AG
Astrid Keller
Andreas Hänggi
Zugelassene Revisionsexpertin
Leitende Prüferin
Zugelassener Revisionsexperte
Zürich, 8. März 2011
Die deutsche Version des Jahresberichts war Bestandteil der Prüfung durch die Prüfgesellschaft. Daher
bezieht sich auch der Bericht der Prüfgesellschaft nur auf die deutsche Version.
39
Weitere Informationen
Verkaufsrestriktionen
Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen dieses Immobilienfonds im Ausland kommen die dort geltenden anlagefonds- und
steuerrechtlichen Bestimmungen zur Anwendung.
Anlegern mit amerikanischer Staatsangehörigkeit bzw. Anlegern, die
der amerikanischen Einkommenssteuer unterliegen, wird empfohlen,
vor dem Kauf der Anteile des Fonds einen Steuerberater zu konsultieren. Ein solcher Kauf könnte unter amerikanischem Steuerrecht für
den Anleger nachteilige Folgen haben. Die Fondsleitung stellt den
Anlegern keine Auskunft zwecks einer «Qualified Electing Fund
Election» gemäss §1293 des «US Internal Revenue Code» zur
Verfügung.
Die Fondsleitung und die Depotbank können gegenüber natürlichen
oder juristischen Personen in bestimmten Ländern und Gebieten den
Verkauf, die Vermittlung oder die Übertragung von Anteilen untersagen oder beschränken.
Verantwortlichkeit für
den Prospektinhalt
Die Credit Suisse Asset Management Funds AG übernimmt die
Verantwortung für den Inhalt dieses Prospekts und erklärt hiermit,
dass ihres Wissens die Angaben in diesem Prospekt richtig und keine
wesentlichen Umstände ausgelassen worden sind.
Für die Auslegung dieses Prospekts ist die deutsche Fassung massgebend.
Dokumente
Dieser Prospekt kann bei der Credit Suisse AG, Asset Management,
Real Estate Strategies & Advisory (Tel. 044 333 44 00) oder bei der
Credit Suisse AG (Tel. 044 333 43 85, FAX 044 333 35 93 oder
E-Mail [email protected]) kostenlos bezogen werden.
Zürich, 1. April 2011
Die Fondsleitung
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT FUNDS AG
Die Depotbank
CREDIT SUISSE AG
40
Beilage: Fondsvertrag mit Anhang
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT FUNDS AG
Credit Suisse Real Estate Fund
Green Property
Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger
Fondsvertrag mit Anhang
Dezember 2009
Vertrieb Schweiz
41
Fondsvertrag
I.
Grundlagen
§1
Bezeichnung, eingeschränkter Anlegerkreis, Firma und Sitz
von Fondsleitung und Depotbank, nicht anwendbare
Bestimmungen des KAG
Unter der Bezeichnung «Credit Suisse Real Estate Fund Green
Property» besteht ein vertraglicher Anlagefonds der Art «Immobilienfonds» im Sinne von Art. 25 ff. i.V.m. Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG)
für qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3 KAG.
Fondsleitung ist die Credit Suisse Asset Management Funds AG,
Zürich.
Depotbank ist die Credit Suisse, Zürich.
Die Aufsichtsbehörde hat in Anwendung von Art. 10 Abs. 5 KAG
auf Begehren der Fondsleitung und mit Zustimmung der Depotbank
bewilligt, dass die folgenden Vorschriften für diesen Fonds nicht
anwendbar sind: Die Pflicht, für einen regelmässigen Handel der
Anteile zu sorgen, die Pflicht zur zweimaligen Publikation des
Wechsels der Fondsleitung und/oder der Depotbank, die Pflicht zur
Erstellung eines Prospektes und eines vereinfachten Prospektes
sowie die Pflicht zur Erstellung eines Halbjahresberichtes. Anstelle
der Barzahlung des Anlegers zum Erwerb von Fondsanteilen kann
die Fondsleitung im Einzelfall auch einer Einbringung von Anlagen in
Form einer Sacheinlage zustimmen (vgl. § 17 Ziff. 8 ff.).
Die Fondsleitung kann bis zu 100% des Fondsvermögens in Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten investieren,
nicht wie in Art. 87 Abs. 3 Bst. a der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen vom 22. November 2006 (KKV) vorgesehen
lediglich maximal 30%. Daher können Bauland (inkl. Abbruchobjekte), angefangene Bauten und Bauten im Baurecht zusammen
100% des Fondsvermögens ausmachen und nicht wie in Art. 87
Abs. 4 KKV vorgesehen höchstens 30%. Die Fondsleitung kann in
Abweichung von der in Art. 87 Abs. 1 KKV vorgeschriebenen Mindestanzahl von zehn Grundstücken nur in mindestens fünf
Grundstücke investieren. Des Weiteren darf der Verkehrswert eines
Grundstückes, in Abweichung von Art. 87 Abs. 2 KKV, statt 25%
bis 40% betragen.Die Fondsleitung ist berechtigt, in Abweichung
von Art. 86 Abs. 4 KKV unbebaute Grundstücke zu entwickeln und
erst nach Abschluss der Entwicklung diese Grundstücke zu überbauen, vorausgesetzt, die Grundstücke sind eingezont und erschlossen. Unbebaute Grundstücke mit Entwicklungsprojekten dürfen höchstens 10% des Fondsvermögens ausmachen. Die Fondsleitung kann die Anlagebeschränkungen fünf Jahre nach Ablauf der
Zeichnungsfrist erfüllen, nicht wie die in Art. 67 Abs. 4 KKV vorgesehenen zwei Jahre.
Die Fondsleitung sieht gemäss § 25 Ziff. 1 vor, den Immobilienfonds für qualifizierte Anleger innerhalb eines Zeithorizontes von
fünf Jahren für das Publikum und mithin auch für nicht-qualifizierte
Anleger zu öffnen und zu kotieren. Dies bedingt eine Fondsvertragsänderung, mit welcher sämtliche in dieser Ziffer genannten
Ausnahmen rückgängig gemacht werden. Der Immobilienfonds
muss zu diesem Zeitpunkt die gesetzlichen Risikoverteilungsvorschriften einhalten. Namentlich darf der Anteil von Bauland (inkl.
Abbruchobjekte) und angefangenen Bauten 30% des Fondsvermögens nicht übersteigen sowie Neubauprojekte müssen fertig entwickelt und baubewilligt sein. Die Revisionsstelle überprüft, ob die
neuen Fondsvertragsbestimmungen sowie die rechtlichen Bestimmungen für einen Publikumsfonds eingehalten sind und die
Schätzwerte neu überprüft wurden. Sie äussert sich dazu in einem
Bericht zu Handen der Fondsleitung und der Aufsichtsbehörde.
Anstelle des Verkaufsprospektes gibt die Fondsleitung im Anhang
zu diesem Fondsvertrag den Anlegern ergänzende Angaben, namentlich über eine allfällige Delegation von Anlageentscheiden und
weiteren Teilaufgaben der Fondsleitung sowie allgemeine Angaben
zur Fondsleitung, über die Depotbank, Zahlstellen, Vertriebsträger
und Revisionsstelle sowie über die Vergütungen und Nebenkosten
des Fonds.
1.
2.
3.
4.
II.
Rechte und Pflichten der Vertragsparteien
§ 2 Der Fondsvertrag
Die Rechtsbeziehungen zwischen den Anlegern einerseits und Fondsleitung sowie Depotbank andererseits werden durch den vorliegenden
42
Fondsvertrag und die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen der Kollektivanlagengesetzgebung geordnet.
§3
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
§4
1.
2.
3.
4.
5.
Die Fondsleitung
Die Fondsleitung verwaltet den Immobilienfonds für Rechnung der
Anleger selbständig und in eigenem Namen. Sie entscheidet insbesondere über die Ausgabe von Anteilen, die Anlagen und deren
Bewertung. Sie berechnet den Nettoinventarwert und setzt Ausgabe- und Rücknahmepreise sowie Gewinnausschüttungen fest. Sie
macht alle zum Immobilienfonds gehörenden Rechte geltend.
Die Fondsleitung und ihre Beauftragten unterliegen der Treue-,
Sorgfalts- und Informationspflicht. Sie handeln unabhängig und
wahren ausschliesslich die Interessen der Anleger. Sie treffen die
organisatorischen Massnahmen, die für eine einwandfreie Geschäftsführung erforderlich sind. Sie gewährleisten eine transparente Rechenschaftsablage und informieren angemessen über diesen
Immobilienfonds.
Die Fondsleitung kann die Anlageentscheide sowie weitere Teilaufgaben delegieren, soweit dies im Interesse einer sachgerechten
Verwaltung liegt (siehe ergänzende Angaben zum Fondsvertrag im
Anhang). Sie beauftragt ausschliesslich Personen, die für die einwandfreie Ausführung der Aufgabe qualifiziert sind, und stellt die Instruktion sowie Überwachung und Kontrolle der Durchführung des
Auftrages sicher.
Für Handlungen der Beauftragten haftet sie wie für eigenes Handeln.
Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der Depotbank eine Änderung dieses Fondsvertrages bei der Aufsichtsbehörde beantragen
(siehe § 26).
Die Fondsleitung kann den Immobilienfonds mit anderen Immobilienfonds gemäss den Bestimmungen von § 24 vereinigen oder
gemäss den Bestimmungen von § 25 auflösen.
Die Fondsleitung hat Anspruch auf die in den §§ 18 und 19 vorgesehenen Vergütungen, auf Befreiung von den Verbindlichkeiten, die
sie in richtiger Erfüllung ihrer Aufgaben eingegangen ist, und auf
Ersatz der Aufwendungen, die sie zur Erfüllung dieser Verbindlichkeiten gemacht hat.
Die Fondsleitung, sowie deren Beauftragte und die ihnen nahe stehenden natürlichen und juristischen Personen dürfen vom Immobilienfonds keine Immobilienwerte übernehmen oder ihm abtreten.
Die Depotbank
Die Depotbank bewahrt das Fondsvermögen auf, insbesondere die
unbelehnten Schuldbriefe. Sie besorgt die Ausgabe und Rücknahme der Fondsanteile sowie den Zahlungsverkehr für den Immobilienfonds. Für die laufende Verwaltung von Immobilienwerten kann
sie Konten von Dritten führen lassen.
Die Depotbank und ihre Beauftragten unterliegen der Treue-, Sorgfalts- und Informationspflicht. Sie handeln unabhängig und wahren
ausschliesslich die Interessen der Anleger. Sie treffen die organisatorischen Massnahmen, die für eine einwandfreie Geschäftsführung
erforderlich sind. Sie gewährleisten eine transparente Rechenschaftsablage und informieren angemessen über diesen Immobilienfonds.
Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im In- oder Ausland mit der Aufbewahrung des Fondsvermögens beauftragen. Sie
haftet für gehörige Sorgfalt bei der Wahl und Instruktion der Dritten
sowie bei der Überwachung der dauernden Einhaltung der Auswahlkriterien. Der Anhang enthält Ausführungen zu den damit verbundenen Risiken.
Die Depotbank sorgt dafür, dass die Fondsleitung das Gesetz und
den Fondsvertrag beachtet. Sie prüft, ob die Berechnung des Nettoinventarwertes und der Ausgabe- und Rücknahmepreise der Anteile sowie die Anlageentscheide Gesetz und Fondsvertrag entsprechen und ob der Erfolg nach Massgabe des Fondsvertrags verwendet wird. Für die Auswahl der Anlagen, welche die Fondsleitung im
Rahmen der Anlagevorschriften trifft, ist die Depotbank nicht verantwortlich.
Die Depotbank hat Anspruch auf die in den §§ 18 und 19 vorgesehenen Vergütungen, auf Befreiung von den Verbindlichkeiten, die
sie in richtiger Erfüllung ihrer Aufgaben eingegangen ist, und auf
Ersatz der Aufwendungen, die sie zur Erfüllung dieser Verbindlichkeiten gemacht hat.
6.
Die Depotbank sowie deren Beauftragte und die ihnen nahe stehenden natürlichen und juristischen Personen dürfen vom Immobilienfonds keine Immobilienwerte übernehmen oder ihm abtreten.
§5
1.
Die Anleger (eingeschränkter Anlegerkreis)
Der Kreis der Anleger ist auf qualifizierte Anleger im Sinne von Art.
10 Abs. 3 und 4 KAG und Art. 6 Abs. 1 KKV beschränkt. Als qualifizierte Anleger gelten namentlich beaufsichtigte Finanzintermediäre
wie Banken, Effektenhändler (einschliesslich deren Kunden mit
schriftlichem Vermögensverwaltungsvertrag) und Fondsleitungen,
beaufsichtigte Versicherungseinrichtungen, öffentlichrechtliche Körperschaften und Vorsorgeeinrichtungen mit professioneller Tresorerie, Unternehmen mit professioneller Tresorerie sowie vermögende
Privatpersonen i.S.v. Art. 6 Abs. 1KKV.
Professionelle Tresorerie liegt vor, wenn das Unternehmen bzw. die
öffentlichrechtliche Körperschaft oder Vorsorgeeinrichtung mindestens eine fachlich ausgewiesene, im Finanzbereich erfahrene Person damit betraut, seine Finanzmittel dauernd zu bewirtschaften.
Die Anleger erwerben mit Vertragsabschluss und der Einzahlung in
bar (in Ausnahmefällen durch Sacheinlage, vgl. § 17 Ziff. 8 ff.) eine
Forderung gegen die Fondsleitung auf Beteiligung am Vermögen
und am Erfolg des Immobilienfonds. Die Forderung der Anleger ist
in Anteilen begründet.
Die Anleger sind nur zur Einzahlung des von ihnen gezeichneten
Anteils in den Immobilienfonds verpflichtet. Ihre persönliche Haftung
für Verbindlichkeiten des Immobilienfonds ist ausgeschlossen.
Die Anleger erhalten bei der Fondsleitung jederzeit die erforderlichen Auskünfte über die Grundlagen für die Berechnung des Nettoinventarwertes pro Anteil. Machen die Anleger ein Interesse an
näheren Angaben über einzelne Geschäfte der Fondsleitung wie die
Ausübung von Mitgliedschafts- und Gläubigerrechten geltend, so
erteilt ihnen die Fondsleitung auch darüber jederzeit Auskunft. Die
Anleger können beim Gericht am Sitz der Fondsleitung verlangen,
dass die Revisionsstelle oder eine andere sachverständige Person
den abklärungsbedürftigen Sachverhalt untersucht und ihnen darüber Bericht erstattet.
Die Anleger können den Fondsvertrag jeweils auf das Ende eines
Rechnungsjahres unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12
Monaten kündigen und die Auszahlung ihres Anteils am Immobilienfonds in bar verlangen.
Die Fondsleitung kann unter bestimmten Bedingungen die während
eines Rechnungsjahrs gekündigten Anteile nach Abschluss desselben vorzeitig zurückzahlen (vgl. § 17 Ziff. 2).
Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgen innerhalb von maximal zwei Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres.
Die Anleger sind verpflichtet, der Fondsleitung, der Depotbank und
ihren Beauftragten gegenüber auf Verlangen nachzuweisen, dass
sie die gesetzlichen oder fondsvertraglichen Voraussetzungen für
die Beteiligung am Immobilienfonds erfüllen bzw. nach wie vor erfüllen. Überdies sind sie verpflichtet, die Fondsleitung, die Depotbank
und deren Beauftragte umgehend zu informieren, sobald sie diese
Voraussetzungen nicht mehr erfüllen.
Die Anteile eines Anlegers müssen durch die Fondsleitung in Zusammenarbeit mit der Depotbank zum jeweiligen Rücknahmepreis
zwangsweise zurückgenommen werden, wenn:
a) dies zur Wahrung des Rufes des Finanzplatzes, namentlich zur
Bekämpfung der Geldwäscherei, erforderlich ist;
b) der Anleger die gesetzlichen oder vertraglichen Voraussetzungen zur Teilnahme an diesem Immobilienfonds nicht mehr erfüllt.
Zusätzlich können die Anteile eines Anlegers durch die Fondsleitung
in Zusammenarbeit mit der Depotbank zum jeweiligen Rücknahmepreis zwangsweise zurückgenommen werden, wenn:
a) die Beteiligung des Anlegers am Immobilienfonds geeignet ist,
die wirtschaftlichen Interessen der übrigen Anleger massgeblich
zu beeinträchtigen, insbesondere wenn die Beteiligung steuerliche Nachteile für den Immobilienfonds im In- oder Ausland zeitigen kann;
b) Anleger ihre Anteile in Verletzung von Bestimmungen eines auf
sie anwendbaren in- oder ausländischen Gesetzes, dieses
Fondsvertrags erworben haben oder halten;
c) eine durch Split oder Fusion im Interesse der Anleger entstandene Anteilsfraktion im Gesamtbestand eines Anlegers liegt.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Die Rücknahme hat ohne weitere Kommissionen und Gebühren zu
erfolgen. Beabsichtigt die Fondsleitung, von diesem Recht Gebrauch zu machen, sind die Anleger mindestens einen Monat vor
der Rücknahme mittels einmaliger Publikation in den Publikationsorganen davon in Kenntnis zu setzen und die Aufsichtsbehörde und
die Revisionsstelle vorgängig zu informieren.
§6
1.
2.
3.
4.
5.
Anteile und Anteilsklassen
Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der Depotbank und Genehmigung der Aufsichtsbehörde jederzeit verschiedene Anteilsklassen schaffen, aufheben oder vereinigen. Alle Anteilsklassen berechtigen zur Beteiligung am ungeteilten Fondsvermögen, welches
seinerseits nicht segmentiert ist. Diese Beteiligung kann aufgrund
klassenspezifischer Kostenbelastungen oder Ausschüttungen oder
aufgrund klassenspezifischer Erträge unterschiedlich ausfallen und
die verschiedenen Anteilsklassen können deshalb einen unterschiedlichen Nettoinventarwert pro Anteil aufweisen. Für klassenspezifische Kostenbelastungen haftet das Vermögen des Immobilienfonds als Ganzes.
Die Schaffung, Aufhebung oder Vereinigung von Anteilsklassen
wird in den Publikationsorganen bekannt gemacht. Nur die Vereinigung gilt als Änderung des Fondsvertrages im Sinne von § 26.
Die verschiedenen Anteilsklassen können sich namentlich hinsichtlich Kostenstruktur, Referenzwährung, Währungsabsicherung, Ausschüttung oder Thesaurierung der Erträge, Mindestanlage sowie
Anlegerkreis unterscheiden.
Vergütungen und Kosten werden nur derjenigen Anteilsklasse belastet, der eine bestimmte Leistung zukommt. Vergütungen und
Kosten, die nicht eindeutig einer Anteilsklasse zugeordnet werden
können, werden den einzelnen Anteilsklassen im Verhältnis zum
Fondsvermögen belastet.
Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt.
Der Anleger ist nicht berechtigt, die Aushändigung eines Anteilscheines zu verlangen.
Die Anteile werden ausschliesslich buchmässig auf den Namen der
Anlegers geführt und sind zwingend bei der Credit Suisse, Schweiz,
einzubuchen und zu verwahren. Nur mit vorgängiger ausdrücklicher
Zustimmung sowohl der Fondsleitung als auch der Depotbank können die Anteile bei einer anderen Bank der Credit Suisse Group AG
innerhalb der Schweiz eingebucht und gehalten werden. Es besteht
kein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung. Für Anteile, die nicht
bei der Depotbank eingebucht und gehalten werden, müssen die
die Anteile verwahrenden Banken dieser schriftlich bestätigen, dass
ihre Kunden als qualifizierte Anleger im Sinne von § 5 Ziff. 1 qualifizieren und diesbezügliche Änderungen mitgeteilt werden.
III.
Richtlinien der Anlagepolitik
A
§7
1.
Anlagegrundsätze
Einhaltung der Anlagevorschriften
Bei der Auswahl der einzelnen Anlagen und zur Umsetzung der Anlagepolitik gemäss § 8 beachtet die Fondsleitung im Sinne einer
ausgewogenen Risikoverteilung die nachfolgend aufgeführten
Grundsätze und prozentualen Beschränkungen. Diese beziehen sich
auf das Fondsvermögen zu Verkehrswerten und sind ständig einzuhalten.
Dieser Immobilienfonds muss die Anlagebeschränkungen fünf Jahre nach Ablauf der Zeichnungsfrist (Lancierung) erfüllen.
Werden die Beschränkungen durch Marktveränderungen überschritten, so müssen die Anlagen unter Wahrung der Interessen der
Anleger innerhalb einer angemessenen Frist auf das zulässige Mass
zurückgeführt werden.
2.
§8
1.
2.
Anlagepolitik
Die Fondsleitung investiert das Vermögen dieses Immobilienfonds in
nachhaltige Immobilienwerte und Immobilienprojekte in der ganzen
Schweiz. Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property hält
Immobilien in direktem Grundbesitz. Die Grundstücke werden im
Grundbuch auf den Namen der Fondsleitung eingetragen, unter
Anmerkung der Zugehörigkeit zum Immobilienfonds.
Als Anlagen dieses Immobilienfonds sind zugelassen:
a) Grundstücke einschliesslich Zugehör
Als Grundstücke gelten:
– Wohnbauten
43
–
–
–
–
3.
4.
5..
§9
1.
2.
3.
4.
5.
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Bauten mit gemischter Nutzung
Stockwerkeigentum
Bauland (inkl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten),
das erschlossen sowie für eine umgehende Überbauung
geeignet ist.
– Unbebaute Grundstücke, welche in der Bauzone eingezont
und erschlossen sind, die mittels Entwicklungsprojekten
der Überbauung zugeführt werden
– Baurechtsgrundstücke;
Gewöhnliches Miteigentum an Grundstücken ist zulässig,
sofern die Fondsleitung einen beherrschenden Einfluss
ausüben kann, d.h. wenn sie über die Mehrheit der Miteigentumsanteile und Stimmen verfügt.
b) Anteile an andern schweizerischen Immobilienfonds sowie Immobilieninvestmentgesellschaften mit Sitz in der Schweiz und
Immobilienzertifikate. Die Anteile oder Aktien müssen an einer
Schweizer Börse kotiert sein.
c) Schuldbriefe oder andere vertragliche Grundpfandrechte.
Die Fondsleitung darf für Rechnung des Fonds Bauten erstellen
lassen. Sie darf in diesem Fall für die Zeit der Vorbereitung, des
Baus oder der Gebäudesanierung der Ertragsrechnung des Immobilienfonds für Bauland und angefangene Bauten einen Bauzins zum
marktüblichen Satz gutschreiben, sofern dadurch die Kosten den
geschätzten Verkehrswert nicht übersteigen.
Die Fondsleitung investiert vorwiegend in nachhaltige Neubauprojekte, Bauten und Umbauten. Die Nachhaltigkeit wird bewertet
nach den Kriterien (i) Energieeffizienz und Energieträger, (ii) verwendete Materialien, (iii) Nutzungsflexibilität und (iv) vorhandene öffentliche und private Infrastruktur.
Die Fondsleitung darf unter Vorbehalt von § 19 Ziff. 6 Anteile an
Zielfonds erwerben, die unmittelbar oder mittelbar von ihr selbst oder von einer Gesellschaft verwaltet werden, mit der sie durch gemeinsame Verwaltung oder Beherrschung oder durch eine direkte
oder indirekte Beteiligung von mehr als 10% des Kapitals oder der
Stimmen verbunden ist.
Sicherstellung der Verbindlichkeiten und kurzfristig
verfügbare Mittel
Die Fondsleitung muss zur Sicherstellung der Verbindlichkeiten einen angemessenen Teil des Fondsvermögens in kurzfristigen festverzinslichen Effekten oder in kurzfristig verfügbaren Mitteln halten.
Sie darf diese Effekten und Mittel in der Rechnungseinheit des Immobilienfonds sowie in anderen Währungen, auf welche die Verbindlichkeiten lauten, halten.
Als Verbindlichkeiten gelten Verpflichtungen aus dem Geschäftsgang sowie sämtliche Verpflichtungen aus gekündigten Anteilen.
Als kurzfristige festverzinsliche Effekten gelten Forderungsrechte
mit einer Laufzeit oder Restlaufzeit bis zu 12 Monaten.
Als kurzfristig verfügbare Mittel gelten Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht und Zeit mit Laufzeiten bis zu 12 Monaten sowie
fest zugesagte Kreditlimiten einer Bank bis zu höchstens 10% des
Nettofondsvermögens. Die Kreditlimiten sind der Höchstgrenze der
zulässigen Verpfändung nach § 14 Ziff. 2 anzurechnen.
Zur Sicherstellung von bevorstehenden Bauvorhaben können festverzinsliche Effekten mit einer Laufzeit oder einer Restlaufzeit von
bis zu 24 Monaten gehalten werden.
B
Anlagetechniken und -instrumente
§ 10 Effektenleihe
Die Fondsleitung tätigt keine Effektenleihe-Geschäfte.
§ 11 Pensionsgeschäfte
Die Fondsleitung tätigt keine Pensionsgeschäfte.
§ 12 Derivate
Die Fondsleitung setzt keine Derivate ein.
§ 13 Aufnahme und Gewährung von Krediten
Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds keine Kredite
gewähren, mit Ausnahme von Schuldbriefen oder anderen vertraglichen
Grundpfandrechten.
44
§ 14 Belastung der Grundstücke
1.
Die Fondsleitung darf Grundstücke verpfänden und die Pfandrechte
zur Sicherung übereignen.
2.
Die Belastung aller Grundstücke darf jedoch im Durchschnitt 50%
des Verkehrswertes nicht übersteigen.
§15 Risikoverteilung und deren Beschränkungen
1.
Die Anlagen sind nach Objekten, deren Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage zu verteilen.
2.
Die Anlagen sind auf mindestens fünf Grundstücke zu verteilen.
Siedlungen, die nach den gleichen baulichen Grundsätzen erstellt
worden sind, sowie aneinander grenzende Parzellen gelten als ein
einziges Grundstück.
3.
Der Verkehrswert eines Grundstücks darf nicht mehr als 40% des
Fondsvermögens betragen.
4.
Im Weiteren beachtet die Fondsleitung bei der Verfolgung der Anlagepolitik gemäss § 8 folgende Anlagebeschränkungen bezogen auf
das Fondsvermögen:
a) Unbebaute Grundstücke mit Entwicklungsprojekten bis 10 %
b) Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene
Bauten bis 100%
c) Baurechtsgrundstücke bis höchstens 20%
d) Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte bis
höchstens 10%
e) Anteile an anderen Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften bis höchstens 25%
f) Neubauprojekte, Bauten und Umbauten welche die Voraussetzung von § 8 Ziff. 4 nicht erfüllen bis höchstens 25%
g) Die Anlagen nach Buchstaben a, b und c vorstehend zusammen bis 100%
IV.
Berechnung des Nettoinventarwertes, Ausgabe
und Rücknahme von Anteilen, Einzahlungen in
Anlagen statt in bar, Schätzungsexperten
§ 16 Berechnung des Nettoinventarwertes und Beizug von
Schätzungsexperten
1.
Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird zum Verkehrswert
auf Ende des Rechnungsjahres sowie bei jeder Ausgabe von Anteilen in Schweizerfranken berechnet.
2.
Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres
sowie bei der Ausgabe von Anteilen den Verkehrswert der zum Immobilienfonds gehörenden Grundstücke durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauftragt die Fondsleitung mit
Genehmigung der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche
Personen als unabhängige Schätzungsexperten (siehe Anhang).
Die Besichtigung der Grundstücke durch die Schätzungsexperten
ist mindestens alle drei Jahre zu wiederholen.
3.
An einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum
offen stehenden Markt gehandelte Anlagen sind mit den am
Hauptmarkt bezahlten aktuellen Kursen zu bewerten. Andere Anlagen oder Anlagen, für die keine aktuellen Kurse verfügbar sind, sind
mit dem Preis zu bewerten, der bei sorgfältigem Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Die Fondsleitung
wendet in diesem Fall zur Ermittlung des Verkehrswertes angemessene und in der Praxis anerkannte Bewertungsmodelle und -grundsätze an.
4.
Offene kollektive Kapitalanlagen werden mit ihrem Rücknahmepreis
bzw. Nettoinventarwert bewertet. Werden sie regelmässig an einer
Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt, so kann die Fondsleitung diese gemäss
Ziff. 3 bewerten.
5.
Der Wert von kurzfristigen festverzinslichen Effekten, welche nicht
an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum
offen stehenden Markt gehandelt werden, wird wie folgt bestimmt:
Der Bewertungspreis solcher Anlagen wird, ausgehend vom Nettoerwerbspreis, unter Konstanthaltung der daraus berechneten Anlagerendite, sukzessiv dem Rückzahlungspreis angeglichen. Bei wesentlichen Änderungen der Marktbedingungen wird die Bewertungsgrundlage der einzelnen Anlagen der neuen Marktrendite
angepasst. Dabei wird bei fehlendem aktuellem Marktpreis in der
Regel auf die Bewertung von Geldmarktinstrumenten mit gleichen
Merkmalen (Qualität und Sitz des Emittenten, Ausgabewährung,
Laufzeit) abgestellt.
6.
7.
8.
9.
Post- und Bankguthaben werden mit ihrem Forderungsbetrag plus
aufgelaufene Zinsen bewertet. Bei wesentlichen Änderungen der
Marktbedingungen oder der Bonität wird die Bewertungsgrundlage
für Bankguthaben auf Zeit den neuen Verhältnissen angepasst.
Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile.
Die Bewertungen der Liegenschaften für den Fonds erfolgen nach
der Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in der Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die
Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d.h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und
Risiken.
Die Bewertung unbebauter Grundstücke oder angefangener Bauten
erfolgt nach dem Prinzip der effektiv entstandenen Kosten. Diese
Bewertung wird jährlich einer Werthaltigkeitsüberprüfung unterzogen.
§ 17 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen, Handel sowie Einzahlungen in Anlagen statt in bar
1.
Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich, doch darf sie nur
tranchenweise erfolgen. Die Fondsleitung bietet neue Anteile zuerst
den bisherigen Anlegern an.
2.
Die Rücknahme von Anteilen erfolgt in Übereinstimmung mit § 5
Ziff. 5. Die Fondsleitung kann die während eines Rechnungsjahres
gekündigten Anteile nach Abschluss desselben vorzeitig zurückzahlen, wenn:
a) der Anleger dies bei der Kündigung schriftlich verlangt;
b) sämtliche Anleger, die eine vorzeitige Rückzahlung gewünscht
haben, befriedigt werden können.
Ferner stellt die Fondsleitung einen regelmässigen ausserbörslichen
Handel der Immobilienfondsanteile über die Credit Suisse, Zürich,
sicher.
3.
Der Ausgabe- und Rücknahmepreis der Anteile basiert auf dem am
Bewertungstag gemäss § 16 berechneten Nettoinventarwert je Anteil. Bei der Ausgabe werden zum Nettoinventarwert der Anteile die
Nebenkosten (Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren,
marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus der Anlage des einbezahlten Betrages
erwachsen, zugeschlagen. Bei der Rücknahme werden vom Nettoinventarwert der Anteile die Nebenkosten, die dem Immobilienfonds
im Durchschnitt aus dem Verkauf eines dem gekündigten Anteil
entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen, abgezogen. Bei der
Ausgabe von Anteilen wird der jeweils angewandte Satz im Emissionsprospekt und bei der Rücknahme von Anteilen in der entsprechenden Abrechnung ausgewiesen. Ausserdem kann bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen zum Nettoinventarwert eine
Ausgabekommission gemäss § 18 zugeschlagen resp. eine Rücknahmekommission gemäss § 18 vom Nettoinventarwert abgezogen
werden. Ausgabe- und Rücknahmepreis werden auf einen Franken
gerundet.
4.
Die Fondsleitung kann die Ausgabe der Anteile jederzeit einstellen
sowie Anträge auf Zeichnung oder Umtausch von Anteilen zurückweisen.
5.
Die Fondsleitung kann im Interesse der Gesamtheit der Anleger die
Rückzahlung der Anteile vorübergehend und ausnahmsweise aufschieben, wenn:
a) ein Markt, welcher Grundlage für die Bewertung eines wesentlichen Teils des Fondsvermögens bildet, geschlossen ist oder
wenn der Handel an einem solchen Markt beschränkt oder
ausgesetzt ist;
b) ein politischer, wirtschaftlicher, militärischer, monetärer oder
anderer Notfall vorliegt;
c) wegen Beschränkungen des Devisenverkehrs oder Beschränkungen sonstiger Übertragungen von Vermögenswerten Geschäfte für den Immobilienfonds undurchführbar werden;
d) zahlreiche Anteile gekündigt werden und dadurch die Interessen der übrigen Anleger wesentlich beeinträchtigt werden können.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
V.
Die Fondsleitung teilt den Entscheid über den Aufschub unverzüglich der Revisionsstelle, der Aufsichtsbehörde sowie in angemessener Weise den Anlegern mit.
Solange die Rückzahlung der Anteile aus den unter Ziff. 5 Bst. a)
bis c) genannten Gründen aufgeschoben ist, findet keine Ausgabe
von Anteilen statt.
Die Fondsleitung kann einem Anleger auf dessen Gesuch hin ausnahmsweise gestatten, anstelle einer Geldleistung Anlagen in Form
einer Sacheinlage in den Immobilienfonds einzubringen. Die Fondsleitung entscheidet allein und genehmigt ein solches Geschäft nur,
sofern es vollständig mit dem Fondsvertrag sowie der aktuellen Anlagepolitik des Immobilienfonds vereinbar ist und die Interessen der
übrigen Anleger dadurch in keiner Weise beeinträchtigt werden.
Wenn durch die Einzahlung in Anlagen statt in bar zusätzliche Kosten entstehen, sind diese durch den Anleger zu tragen.
Jede Einbringung von Anlagen in Form einer Sacheinlage ist durch
zwei unabhängigen Schätzungsexperten zu überprüfen (vgl. § 16
Ziff. 2).
Die Fondsleitung erstellt einen Bericht, in dem die eingelieferten
Anlagen einzeln aufgeführt werden, und aus dem sich deren Verkehrswert zum Übertragungsstichtag einerseits, die Anzahl der als
Gegenleistung übertragenen Anteile andererseits, nebst einem allfälligen Spitzenausgleich in bar, ergibt.
Die Depotbank überprüft in jedem Einzelfall die Einhaltung der
Treuepflicht und der sonstigen obgenannten Bedingungen sowie
die zeitgleiche Bewertung der einzuliefernden Anlagen und der entsprechenden Fondsanteile. Sie meldet allfällige Vorbehalte oder
Beanstandungen sogleich der Revisionsstelle. Im Jahresbericht sind
sämtliche einschlägigen Transaktionen zu erwähnen.
Vergütungen und Nebenkosten
§ 18 Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger
1.
Bei der Ausgabe von Anteilen kann den Anlegern eine Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, der Depotbank und/oder
von Vertriebsträgern im In- und Ausland von zusammen höchstens
5,0% des Nettoinventarwertes der neuemittierten Anteile belastet
werden. Der zurzeit massgebliche Höchstsatz ist aus dem Anhang
ersichtlich.
2.
Bei der Rücknahme von Anteilen kann den Anlegern eine Rücknahmekommission zugunsten der Fondsleitung, der Depotbank
und/oder von Vertriebsträgern im In- und Ausland von zusammen
höchstens 5,0% des Nettoinventarwerts belastet werden. Der zurzeit massgebliche Höchstsatz ist aus dem Anhang ersichtlich.
3.
Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen erhebt die Fondsleitung zudem zugunsten des Fondsvermögens die Nebenkosten, die
dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus der Anlage des einbezahlten Betrages bzw. aus dem Verkauf eines dem gekündigten
Anteil entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen (vgl. § 17
Ziff. 3).
§ 19 Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens
1.
Für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und
den Vertrieb des Immobilienfonds stellt die Fondsleitung zulasten
des Immobilienfonds eine Kommission von jährlich maximal 1% des
Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres in Rechnung (Verwaltungskommission).
Die Fondsleitung legt offen, wenn sie Rückvergütungen an Anleger
und/oder Vertriebsentschädigungen gewährt.
Der effektiv angewandte Satz der Verwaltungskommission ist jeweils aus dem Jahresbericht ersichtlich.
Nebst der obigen Verwaltungskommission hat die Fondsleitung Anspruch auf folgende Vergütungen:
a) Für die Bemühungen bei der Entwicklung von unbebauten
Grundstücken belastet die Fondsleitung dem Immobilienfonds
eine Entwicklungskommission von maximal 4,0% der Baukosten sowie die Baukommission (lit. b hiernach) von maximal
3,0%, Entwicklungs- und Baukommission dürfen zusammen
maximal 7% der Baukosten betragen.
Als Baukosten gelten dabei alle im Zusammenhang mit der Erstellung der Immobilie anfallenden Kosten mit Ausnahme der (i)
Erwerbs- und (ii) Erwerbsnebenkosten für das Grundstück.
45
2.
3.
4.
5.
6.
46
Die Fondsleitung belastet dem Immobilienfonds die Entwicklungskommission quartalsweise gemäss Baufortschritt.
b) Für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und Umbauten belastet die Fondsleitung dem Immobilienfonds eine Baukommission von maximal 3,0% der Baukosten. Die Belastung dieser Kommission erfolgt quartalsweise
gemäss Baufortschritt.
c) Für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken belastet die Fondsleitung dem Immobilienfonds eine Entschädigung von maximal 3,0% des Kauf- bzw. des Verkaufspreises, sofern damit nicht ein Dritter beauftragt wird.
d) Als Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften belastet die Fondsleitung dem Immobilienfonds maximal 5,0% der jährlichen Bruttomietzinseinnahmen.
Die effektiv angewandten Sätze der Entwicklungs- (lit. a), Bau(lit. b) und Liegenschafts-Verwaltungskommissionen (lit. d) sowie der Vermittlungsentschädigung (lit. c) sind jeweils aus dem
Jahresbericht ersichtlich.
Für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des
Zahlungsverkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in § 4
aufgeführten Aufgaben der Depotbank belastet die Depotbank dem
Immobilienfonds eine Kommission von jährlich bis zu 0,05% des
Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres (Depotbankkommission).
Der effektiv angewandte Satz der Depotbankkommission ist jeweils
aus dem Jahresbericht ersichtlich.
Für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger belastet die
Depotbank dem Immobilienfonds eine Kommission von maximal
0,5% des Bruttobetrages der Ausschüttung.
Fondsleitung und Depotbank haben ausserdem Anspruch auf Ersatz der folgenden Auslagen, die ihnen in Ausführung des Fondsvertrages entstanden sind:
– jährliche Gebühren der Aufsicht über den Immobilienfonds in
der Schweiz;
– Druck der Jahresberichte sowie allfälliger Halbjahresberichte;
– Preispublikationen und Veröffentlichungen von Mitteilungen an
die Anleger;
– Honorar der Revisionsstelle für die ordentlichen Revisionen;
– Honorar der unabhängigen Schätzungsexperten sowie allfälliger
weiterer Experten;
– Marktkonforme Kommissionen an Dritte beim Kauf und Verkauf von Grundstücken sowie für Erstvermietungen
– Marktkonforme Kommissionen für Erstvermietungen
– Anwalts- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Rechten und Forderungen, welche dem Immobilienfonds zustehen;
– Löhne, Sozialleistungen und öffentlich-rechtliche Abgaben für
die Hauswarte und Heizer;
– Gebühren, die im Zusammenhang mit einer allfälligen Kotierung
des Immobilienfonds im Inland anfallen;
– Kosten allfällig nötig werdender ausserordentlicher Dispositionen, die sie im Interesse der Anleger treffen.
Zusätzlich trägt der Immobilienfonds sämtliche aus der Verwaltung
des Fondsvermögens erwachsenden Nebenkosten für den An- und
Verkauf der Anlagen (Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, Abgaben, marktkonforme Courtagen usw.). Diese Kosten
werden direkt mit dem Einstands- bzw. Verkaufswert der betreffenden Anlagen verrechnet.
Erwirbt die Fondsleitung Anteile anderer kollektiver Kapitalanlagen,
die unmittelbar oder mittelbar von ihr selbst oder von einer Gesellschaft verwaltet werden, mit der sie durch gemeinsame Verwaltung
oder Beherrschung oder durch eine direkte oder indirekte Beteiligung von mehr als 10% des Kapitals oder der Stimmen verbunden
ist («verbundene Zielfonds»), so darf im Umfang von solchen Anlagen dem Fondsvermögen nur eine reduzierte Verwaltungskommission von maximal 0,25% pro Jahr belastet werden. Die Fondsleitung darf überdies allfällige Ausgabe- oder Rücknahmekommissionen der verbundenen Zielfonds nicht dem Immobilienfonds
belasten.
Legt die Fondsleitung in Anteile eines verbundenen Immobilienfonds gemäss obigem Absatz an, welcher eine tiefere effektive
(pauschale) Verwaltungskommission aufweist als die effektive Verwaltungskommission gemäss Ziff. 1, so darf die Fondsleitung anstelle der vorerwähnten reduzierten Verwaltungskommission auf
dem in diesen Zielfonds investierten Vermögen die Differenz zwischen der effektiven Verwaltungskommission des investierenden
Fonds einerseits und der effektiven (pauschalen) Verwaltungskommission des Zielfonds andererseits belasten.
VI.
Rechenschaftsablage und Revision
§ 20 Rechenschaftsablage
1.
Die Rechnungseinheit des Immobilienfonds ist der Schweizerfranken.
2.
Das Rechnungsjahr läuft jeweils vom 1. Januar bis zum 31. Dezember.
3.
Innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres
veröffentlicht die Fondsleitung einen revidierten Jahresbericht des
Immobilienfonds.
4.
Das Auskunftsrecht des Anlegers gemäss § 5 Ziff. 4 bleibt vorbehalten.
§ 21 Revision
Die Revisionsstelle prüft, ob die Fondsleitung und die Depotbank die Vorschriften des Fondsvertrages, des KAG und der Standesregeln der Swiss
Funds Association SFA eingehalten haben. Ein Kurzbericht der Revisionsstelle zur publizierten Jahresrechnung erscheint im Jahresbericht.
VII. Verwendung des Erfolges
§ 22
1.
Der Nettoertrag des Immobilienfonds wird jährlich spätestens innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres in
Schweizerfranken an die Anleger ausgeschüttet.
Die Fondsleitung kann zusätzlich Zwischenausschüttungen aus den
Erträgen vorsehen.
2.
Bis zu 30% des Nettoertrages können auf neue Rechnung vorgetragen werden.
3.
Realisierte Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Sachen und
Rechten können von der Fondsleitung ganz oder teilweise ausgeschüttet oder ganz oder teilweise zur Wiederanlage zurückbehalten
werden.
VIII. Publikationen des Immobilienfonds
§ 23
1.
Publikationsorgane des Immobilienfonds sind die im Anhang genannten Printmedien oder elektronischen Medien. Der Wechsel eines Publikationsorgans ist in den Publikationsorganen anzuzeigen.
2.
In den Publikationsorganen werden insbesondere Zusammenfassungen wesentlicher Änderungen des Fondsvertrages unter Hinweis auf die Stellen, bei denen die Änderungen im Wortlaut kostenlos bezogen werden können, der Wechsel der Fondsleitung
und/oder der Depotbank, die Schaffung, Aufhebung oder Vereinigung von Anteilsklassen sowie die Auflösung des Immobilienfonds
veröffentlicht. Änderungen, die von Gesetzes wegen erforderlich
sind, welche die Rechte der Anleger nicht berühren oder die ausschliesslich formeller Natur sind, können mit Zustimmung der Aufsichtsbehörde von der Publikationspflicht ausgenommen werden.
3.
Die Fondsleitung publiziert die Ausgabe- und Rücknahmepreise
bzw. den Nettoinventarwert mit dem Hinweis «exklusive Kommissionen» bei jeder Ausgabe und Rücknahme von Anteilen in den im
Anhang genannten Print- oder elektronischen Medien. Die Kurse
werden täglich publiziert. Zusätzlich publiziert die Fondsleitung die
Rücknahme- und Ausgabepreise innerhalb der ersten fünf Tage des
Monats im Internet.
4.
Der Fondsvertrag mit Anhang und die letzten Jahresberichte können bei der Fondsleitung, der Depotbank und bei allen Vertriebsträgern kostenlos bezogen werden.
IX.
Umstrukturierung und Auflösung
§ 24 Vereinigung
1.
Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der Depotbank Immobilienfonds vereinigen, indem sie auf den Zeitpunkt der Vereinigung die
Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des bzw. der zu übertragenden Immobilienfonds auf den übernehmenden Immobilienfonds überträgt. Die Anleger des übertragenden Immobilienfonds erhalten
Anteile am übernehmenden Immobilienfonds in entsprechender Höhe. Auf den Zeitpunkt der Vereinigung wird der übertragende Immobilienfonds ohne Liquidation aufgelöst und der Fondsvertrag des
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
übernehmenden Immobilienfonds gilt auch für den übertragenden
Immobilienfonds.
Immobilienfonds können nur vereinigt werden, sofern:
a) die entsprechenden Fondsverträge dies vorsehen;
b) sie von der gleichen Fondsleitung verwaltet werden;
c) die entsprechenden Fondsverträge bezüglich folgender Bestimmungen grundsätzlich übereinstimmen:
– die Anlagepolitik, die Risikoverteilung sowie die mit der Anlage verbundenen Risiken
– die Verwendung des Nettoertrages und der Kapitalgewinne
– die Art, die Höhe und die Berechnung aller Vergütungen,
die Ausgabe- und Rücknahmekommissionen sowie die
Nebenkosten für den An- und Verkauf von Anlagen (Courtagen, Gebühren, Abgaben), die dem Fondsvermögen oder
den Anlegern belastet werden dürfen
– die Rücknahmebedingungen
– die Laufzeit des Vertrages und die Voraussetzungen der
Auflösung;
d) am gleichen Tag die Vermögen der beteiligten Immobilienfonds
bewertet, das Umtauschverhältnis berechnet und die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten übernommen werden;
e) weder den Immobilienfonds noch den Anlegern daraus Kosten
erwachsen.
Wenn die Vereinigung voraussichtlich mehr als einen Tag in Anspruch nimmt, kann die Aufsichtsbehörde einen befristeten Aufschub der Rückzahlung der Anteile der beteiligten Immobilienfonds
bewilligen.
Die Fondsleitung legt mindestens einen Monat vor der geplanten
Veröffentlichung die beabsichtigten Änderungen des Fondsvertrages sowie die beabsichtigte Vereinigung zusammen mit dem Vereinigungsplan der Aufsichtsbehörde zur Überprüfung vor. Der Vereinigungsplan enthält Angaben zu den Gründen der Vereinigung, zur
Anlagepolitik der beteiligten Immobilienfonds und den allfälligen Unterschieden zwischen dem übernehmenden und dem übertragenden
Immobilienfonds, zur Berechnung des Umtauschverhältnisses, zu
allfälligen Unterschieden in den Vergütungen, zu allfälligen Steuerfolgen für die Immobilienfonds sowie die Stellungnahme der zuständigen Revisionsstelle gemäss KAG.
Die Fondsleitung publiziert die beabsichtigten Änderungen des
Fondsvertrages nach § 23 Ziff. 2 sowie die beabsichtigte Vereinigung und deren Zeitpunkt zusammen mit dem Vereinigungsplan
mindestens zwei Monate vor dem von ihr festgelegten Stichtag in
den Publikationsorganen der beteiligten Immobilienfonds. Dabei
weist sie die Anleger darauf hin, dass diese bei der Aufsichtsbehörde innert 30 Tagen seit der letzten Publikation Einwendungen gegen die beabsichtigten Änderungen des Fondsvertrages erheben
oder die Rückzahlung ihrer Anteile verlangen können.
Die Revisionsstelle überprüft unmittelbar die ordnungsgemässe
Durchführung der Vereinigung und äussert sich dazu in einem Bericht zuhanden der Fondsleitung und der Aufsichtsbehörde.
Die Fondsleitung meldet der Aufsichtsbehörde den Abschluss der
Vereinigung und publiziert den Vollzug der Vereinigung, die Bestätigung der Revisionsstelle zur ordnungsgemässen Durchführung sowie das Umtauschverhältnis ohne Verzug in den Publikationsorganen der beteiligten Immobilienfonds.
Die Fondsleitung erwähnt die Vereinigung im nächsten Jahresbericht des übernehmenden Immobilienfonds. Für den übertragenden
Immobilienfonds ist ein revidierter Abschlussbericht zu erstellen, falls
die Vereinigung nicht auf den ordentlichen Jahresabschluss fällt.
2.
3.
4.
5.
X.
Schätzwerte neu überprüft wurden. Sie äussert sich dazu in einem
Bericht zu Handen der Fondsleitung und der Aufsichtsbehörde.
Die Fondsleitung oder die Depotbank können die Auflösung des
Immobilienfonds durch Kündigung des Fondsvertrages mit einer
einmonatigen Kündigungsfrist herbeiführen.
Der Immobilienfonds kann durch Verfügung der Aufsichtsbehörde
aufgelöst werden, insbesondere wenn er spätestens ein Jahr nach
Ablauf der Zeichnungsfrist (Lancierung) oder einer längeren, durch
die Aufsichtsbehörde auf Antrag der Depotbank und der Fondsleitung erstreckten Frist nicht über ein Nettovermögen von mindestens 5 Millionen Schweizerfranken (oder Gegenwert) verfügt.
Die Fondsleitung gibt der Aufsichtsbehörde die Auflösung unverzüglich bekannt und veröffentlicht sie in den Publikationsorganen.
Nach erfolgter Kündigung des Fondsvertrages darf die Fondsleitung
die Aktiven des Immobilienfonds unverzüglich liquidieren. Hat die
Aufsichtsbehörde die Auflösung des Immobilienfonds verfügt, so
muss dieser unverzüglich liquidiert werden. Die Auszahlung des Liquidationserlöses an die Anleger ist der Depotbank übertragen.
Sollte die Liquidation längere Zeit beanspruchen, kann der Erlös in
Teilbeträgen ausbezahlt werden. Vor der Schlusszahlung muss die
Fondsleitung die Bewilligung der Aufsichtsbehörde einholen.
Änderung des Fondsvertrages
§ 26
Soll der vorliegende Fondsvertrag geändert werden oder besteht die Absicht, die Fondsleitung oder die Depotbank zu wechseln, so hat der Anleger die Möglichkeit, bei der Aufsichtsbehörde innert 30 Tagen seit der
letzten entsprechenden Publikation Einwendungen zu erheben. Bei einer
Änderung des Fondsvertrages können die Anleger überdies unter Beachtung der vertraglichen Frist die Auszahlung ihrer Anteile in bar verlangen.
Vorbehalten bleiben die Fälle gemäss § 23 Ziff. 2, welche mit Zustimmung der Aufsichtsbehörde von der Publikationspflicht ausgenommen
sind.
XI.
Anwendbares Recht und Gerichtsstand
§ 27
1.
Der Immobilienfonds untersteht schweizerischem Recht, insbesondere dem Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen vom
23. Juni 2006, der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen
vom 22. November 2006 sowie der Verordnung der EBK über die
kollektiven Kapitalanlagen vom 21. Dezember 2006.
Der Gerichtsstand ist der Sitz der Fondsleitung.
2.
Für die Auslegung des Fondsvertrages ist die deutsche Fassung
massgebend.
3.
Der vorliegende Fondsvertrag tritt am 26. November 2009 in Kraft.
4.
Der vorliegende Fondsvertrag ersetzt den Fondsvertrag vom
25. Februar 2009.
Bewilligung des Fondsvertrages durch die Eidgenössische Bankenkommission: 16. November 2009.
§ 25 Laufzeit des Immobilienfonds und Auflösung
1.
Der Immobilienfonds besteht auf unbestimmte Zeit. Die Fondsleitung sieht vor, den Immobilienfonds für qualifizierte Anleger innerhalb eines Zeithorizontes von fünf Jahren für das Publikum und mithin auch für nicht-qualifizierte Anleger zu öffnen. Dies bedingt eine
Fondsvertragsänderung, mit welcher sämtliche Ausnahmen im Sinne von § 1 Ziff. 4 rückgängig gemacht werden. Der Immobilienfonds muss zu diesem Zeitpunkt die gesetzlichen Risikoverteilungsvorschriften einhalten. Namentlich darf der Anteil von Bauland (inkl.
Abbruchobjekte) und angefangenen Bauten 30% des Fondsvermögens nicht übersteigen sowie Neubauprojekte müssen fertig entwickelt und baubewilligt sein. Die Revisionsstelle überprüft, ob die
neuen Fondsvertragsbestimmungen sowie die rechtlichen Bestimmungen für einen Publikumsfonds eingehalten sind und die
47
ANHANG
Ergänzende Angaben zum Fondsvertrag des
Credit Suisse Real Estate Fund Green Property
Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
für qualifizierte Anleger
1
Informationen über die Fondsleitung
1.1 Allgemeine Angaben zur Fondsleitung
Für die Fondsleitung zeichnet die Credit Suisse Asset Management Funds
AG verantwortlich. Seit ihrer Gründung im Jahre 1984 als Aktiengesellschaft ist die Fondsleitung mit Sitz in Zürich ausschliesslich im Fondsgeschäft tätig.
Die Höhe des gezeichneten Aktienkapitals der Fondsleitung beträgt seit
30. Juni 1994 CHF 7 Mio. Das Aktienkapital ist in Namenaktien eingeteilt
und zu 100% einbezahlt.
Die Credit Suisse Asset Management Funds AG ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Credit Suisse, Zürich.
Verwaltungsrat
– Heinz Hofmann, Präsident
– Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse, Zürich
– Bruno Bohlhalter, Mitglied
– Daniel Brupbacher, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse, Zürich
– Agnes Reicke, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse, Zürich
– Dr. Thomas Schmuckli, Mitglied, Director, Credit Suisse, Zürich
– Mario Seris, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse, Zürich
jekt- und Benutzersupport für das Fund Accounting, Risk Management
und Investment Guideline Monitoring.
Es besteht die Möglichkeit, der Credit Suisse AG, Zürich, weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die genaue Ausführung des Auftrags regelt ein zwischen der Fondsleitung und der Credit Suisse AG, Zürich, abgeschlossener Vertrag.
Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung
des Auftrages ist in separaten Verträgen geregelt.
2
3
Real Estate Ausschuss
– Heinz Hofmann, Verwaltungsratspräsident
– Mario Seris, Managing Director, Credit Suisse, Zürich
– Thomas Schmuckli, Director, Credit Suisse, Zürich
Geschäftsleitung
– Thomas Schärer, Geschäftsführer
– Petra Reinhard, stellvertretende Geschäftsführerin
– Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel
– Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management
– Holger Schmidt, Mitglied, Product Management
– Patrick Tschumper, Mitglied, COO
– Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management
– Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance
Die Fondsleitung verwaltet in der Schweiz per 31. Dezember 2007 insgesamt 120 kollektive Kapitalanlagen, wobei sich die Summe der verwalteten Vermögen am 31. Dezember 2007 auf CHF 58’791 Mio. belief.
Adresse:
Credit Suisse Asset Management Funds AG
Sihlcity – Kalandergasse 4
8070 Zürich
Internetseite:
www.credit-suisse.com
1.2 Beratung betreffend Anlageentscheide
Die Fondsleitung hat die Credit Suisse in Zürich beauftragt, sie als Anlageberaterin bei der Investition der Fondsaktiven zu unterstützen. Die Credit
Suisse ist ein weltweit tätiges Finanzdienstleistungsunternehmen, das
Kunden im Bereich Private & Retail Banking, Corporate & Investment
Banking sowie Asset Management berät. Sie zeichnet sich durch ihre
langjährige Erfahrung in den Bereichen institutionelle Vermögensverwaltung und Anlageberatung aus.
Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und der Credit Suisse abgeschlossener Vertrag.
1.3 Delegation weiterer Teilaufgaben
Die Fondsleitung hat der Credit Suisse AG, Zürich, verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration delegiert. Es handelt sich um Aufgaben in
den Bereichen Rechts- und Steuerberatung, Finanzwesen der Fondsleitung, Real Estate Portfolio Management und Administration, Facility Management, Personalwesen, Management Information System MIS, Pro-
48
Informationen über die Depotbank
Als Depotbank fungiert die Credit Suisse, Paradeplatz 8, 8001 Zürich. Die
Bank wurde im Jahre 1856 unter dem Namen Schweizerische Kreditanstalt in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft in Zürich gegründet. Die
Eigenmittel betrugen per 31. Dezember 2007 CHF 38’252 Mio. Die Credit Suisse ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Credit Suisse Group
AG, Zürich.
Die Credit Suisse ist eine im Asset Management, Investment Banking und
Private Banking international tätige Universalbank.
Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im In- und Ausland mit
der Aufbewahrung des Fondsvermögens beauftragen. Sie haftet dabei für
die gehörige Sorgfalt bei deren Wahl und Instruktion sowie bei der Überwachung der dauernden Einhaltung der Auswahlkriterien.
Die Dritt- und Sammelverwahrung bringt es mit sich, dass die Fondsleitung an den hinterlegten Wertpapieren nicht mehr das Allein-, sondern nur
noch das Miteigentum hat.
Informationen über Dritte
3.1 Zahlstelle
Zahlstelle in der Schweiz ist die Credit Suisse, Paradeplatz 8, 8001 Zürich, mit sämtlichen Geschäftsstellen in der Schweiz.
3.2 Vertriebsträger
Mit dem Vertrieb des Immobilienfonds sind folgende Institute beauftragt
worden: Credit Suisse, Paradeplatz 8, 8001 Zürich, mit sämtlichen Geschäftsstellen in der Schweiz.
Die Fondsleitung ist berechtigt, weitere Vertriebsträger im Sinne des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) vom 23. Juni 2006
mit dem Vertrieb des Immobilienfonds zu beauftragen.
3.3 Revisionsstelle
Als Revisionsstelle amtet die KPMG Klynveld Peat Marwick Goerdeler SA,
Zürich.
3.4 Schätzungsexperten und Nachhaltigkeit
Die Fondsleitung muss den Wert jedes Grundstücks, das sie erwerben
oder veräussern will, durch mindestens einen unabhängigen Schätzungsexperten schätzen lassen. Beim Kauf prüft der Experte zusätzlich die
Nachhaltigkeit des Objekts.
Die Fondsleitung lässt bei Bauvorhaben prüfen, ob diese nachhaltig und
die voraussichtlichen Kosten marktkonform und angemessen sind.
Nach Fertigstellung der Bauten lässt die Fondsleitung den Verkehrswert
schätzen und die Nachhaltigkeit bewerten.
Auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres sowie bei der Ausgabe von Anteilen lässt die Fondsleitung den Verkehrswert aller Grundstücke, die zum
Immobilienfonds gehören, durch die Experten überprüfen.
Die Kriterien für nachhaltige Bauprojekte und Bauten sowie der Prozess
zur Bewertung der Nachhaltigkeit wurden von einem unabhängigen Ingenieurbüro entwickelt.
Auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres sowie bei der Ausgabe von Anteilen lässt die Fondsleitung den Verkehrswert aller Grundstücke oder
Bauprojekte, die zum Immobilienfonds gehören, durch die Experten überprüfen. Anlässlich der Schätzung per Ende des Rechnungsjahres überprüft
der Experte ebenfalls die Nachhaltigkeit der Grundstücke und Bauprojekte.
Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde folgende
unabhängige Schätzungsexperten ernannt:
– André Mathis, eidg. dipl. Immobilien-Schätzer FA, Manager Ernst &
Young AG,
– Daniel Schneider, dipl. Bauingenieur HTL, Senior Consultant Ernst &
Young AG und
– Rolf F. Bach, dipl. Architekt FH, Senior Manager Ernst & Young AG
4
Weitere Informationen
4.1 Nützliche Hinweise
Valorennummer
10077844
ISIN-Nummer
CH0100778445
Kotierung
keine
Rechnungsjahr
1. Januar bis 31. Dezember
Rechnungseinheit
Schweizerfranken
Anteile
Inhabertitel; Stückelung: 1 Anteil
Die Anteile sind zwingend bei der Credit Suisse
Schweiz, einzubuchen und zu verwahren. Nur
mit vorgängiger ausdrücklicher Zustimmung sowohl der Fondsleitung als auch der Depotbank
können die Anteile bei einer anderen Bank der
Credit Suisse Group AG innerhalb der Schweiz
eingebucht und gehalten werden. Es besteht
kein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung.
Für Anteile, die nicht bei der Depotbank eingebucht und gehalten werden, müssen die die Anteile verwahrenden Banken dieser schriftlich bestätigen, dass ihre Kunden als qualifizierte Anleger im Sinne von § 5 des Fondsvertrags
qualifizieren und diesbezügliche Änderungen
mitgeteilt werden.
Verwendung der Erträge Ausschüttung der Erträge innerhalb von vier
Monaten seit Abschluss des Rechnungsjahres
4.2 Steuerliche Aspekte
Der Immobilienfonds besitzt in der Schweiz keine Rechtspersönlichkeit. Er
unterliegt grundsätzlich weder einer Ertrags- noch einer Kapitalsteuer. Eine Ausnahme bilden Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz. Die Erträge aus direktem Grundbesitz unterliegen gemäss dem Bundesgesetz über
die direkte Bundessteuer der Besteuerung beim Fonds selbst und sind dafür beim privaten Anteilinhaber steuerfrei; sie unterliegen nicht der Verrechnungssteuer. Die vom Fonds aus der Veräusserung von übrigen Vermögenswerten (z.B. kurzfristige, festverzinsliche Effekten) realisierten Kapitalgewinne sind verrechnungssteuerfrei, sofern sie mit separatem Coupon ausgeschüttet oder in der Abrechnung an den Anleger gesondert ausgewiesen werden.
Die im Immobilienfonds auf inländischen Erträgen abgezogene eidgenössische Verrechnungssteuer kann von der Fondsleitung für den Immobilienfonds vollumfänglich zurückgefordert werden.
Die effektiv angewandten Sätze sind jeweils aus dem Jahresjahresbericht
ersichtlich.
Die Fondsleitung kann aus dem Bestandteil Vertrieb der Verwaltungskommission an die folgenden institutionellen Anleger, welche bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise die Fondsanteile für Dritte halten, Rückvergütungen bezahlen:
–
Lebensversicherungsgesellschaften
–
Pensionskassen und andere Vorsorgeeinrichtungen
–
Anlagestiftungen
–
Schweizerische Fondsleitungen und -gesellschaften
–
Ausländische Fondsleitungen und -gesellschaften
–
Investmentgesellschaften
Sodann kann die Fondsleitung aus dem Bestandteil Vertrieb der Verwaltungskommission an die nachstehend bezeichneten Vertriebsträger und
-partner Vertriebsentschädigungen bezahlen:
–
bewilligte Vertriebsträger
–
Fondsleitungen, Banken, Effektenhändler, die Schweizerische Post
sowie Versicherungsgesellschaften
–
Vertriebspartner, die Fondsanteile ausschliesslich bei institutionellen
Anlegern mit professioneller Tresorerie platzieren
–
Vermögensverwalter
Gebührenteilungsvereinbarungen und geldwerte Vorteile
(«soft commissions»):
Die Fondsleitung hat keine Gebührenteilungsvereinbarungen abgeschlossen.
Die Fondsleitung hat keine Vereinbarungen bezüglich sogenannten «soft
commissions» abgeschlossen.
1,50%
4.4 Publikationen des Immobilienfonds
Weitere Informationen über den Immobilienfonds sind im jeweils letzten
Jahresbericht enthalten.
Der Fondsvertrag mit Anhang und der Jahresbericht können bei der
Fondsleitung, der Depotbank und allen Vertriebsträgern kostenlos bezogen werden.
Bei einer Fondsvertragsänderung, einem Wechsel der Fondsleitung oder
der Depotbank sowie der Auflösung des Immobilienfonds erfolgt die Veröffentlichung durch die Fondsleitung durch einmalige Publikation im
Schweizerischen Handelsamtsblatt sowie in der Neuen Zürcher Zeitung.
Die Fondsleitung publiziert die Ausgabe- und Rücknahmepreise beziehungsweise den Nettoinventarwert mit dem Hinweis «exklusive Kommissionen» bei jeder Ausgabe und Rücknahme von Anteilen in der Neuen Zürcher Zeitung. Die Kurse werden täglich publiziert. Zusätzlich publiziert die
Fondsleitung die Rücknahme- und Ausgabepreise innerhalb der ersten
fünf Tage des Monats im Internet.
Kursrelevante Veränderungen werden den Anlegern in den Publikationsorganen mitgeteilt.
Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens, die dem Fonds aus
der Anlage des einbezahlten Betrages bzw. dem Verkauf von Anlagen
erwachsen (§ 19 Ziff. 5 des Fondsvertrags):
Die Nebenkosten werden bei der tranchenweisen Ausgabe von Anteilen
im jeweiligen Emissionsprospekt aufgeführt. Bei der Rücknahme von Anteilen werden die Nebenkosten in der entsprechenden Abrechnung ausgewiesen.
4.5 Versicherung der Immobilien
Die sich im Eigentum dieses Immobilienfonds befindlichen Immobilien sind
grundsätzlich gegen Feuer- und Wasserschäden sowie Schäden infolge
haftpflichtrechtlich relevanter Ursachen versichert. Mietertragsausfälle als
Folgekosten von Feuer- und Wasserschäden sind in diesem Versicherungsschutz eingeschlossen. Nicht versichert sind jedoch Erdbebenschäden und deren Folgen.
Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens
(Auszug aus § 19 des Fondsvertrags):
Verwaltungskommission der Fondsleitung
0,50% p.a.
(des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres)
Diese wird verwendet für die Leitung, das Asset Management
und den Vertrieb des Immobilienfonds.
Kommission der Depotbank
0,03% p.a.
(des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres)
4.6 Verkaufsrestriktionen
Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen dieses Immobilienfonds im
Ausland kommen die dort geltenden Bestimmungen zur Anwendung.
Die Fondsleitung und die Depotbank können gegenüber natürlichen oder
juristischen Personen in bestimmten Ländern und Gebieten den Verkauf,
die Vermittlung oder Übertragung von Anteilen untersagen oder beschränken.
4.3 Vergütungen und Nebenkosten
Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger
(Auszug aus § 18 des Fondsvertrags):
Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, Depotbank
und/oder Vertriebsträgern im In- und Ausland
Rücknahmekommission zugunsten der Fondsleitung, Depotbank
und/oder Vertriebsträgern im In- und Ausland
1,50%
Zusätzlich können dem Immobilienfonds die weiteren in § 19 des Fondsvertrags aufgeführten Vergütungen und Nebenkosten in Rechnung gestellt
werden.
49

Emissionsprospekt Credit Suisse Real Estate Fund Green Property

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