Immobilieneigentum in Spanien

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Immobilieneigentum in Spanien
Vielen Deutschen mit Immobilienbesitz in Spanien schlug bereits vor einiger Zeit die
Information auf den Magen, dass spanische Behörden die Namen der Besitzer an das
deutsche Bundesamt für Finanzen übersandt haben. Gleiches ist auf drängen der
deutschen Finanzbehörden weiter zu erwarten.
Das Interesse des spanischen Finanzamt an der Übermittlung an das deutsche
Finanzamt ist einfach zu erklären. Spanische Behörden ärgert der massive
Steuerausfall aufgrund von gravierender Unterverbriefung des Immobilienbesitzes. Es
ist bekannt, dass bei nahezu jedem Immobilienkauf ein Teil des Kaufpreises nicht
beurkundet wird und den spanischen Steuerbehörden somit ein Teil der zumeist
7%igen Grunderwerbs- bzw. Mehrwertsteuer verloren geht. Den deutschen
Steuerbehörden geht es darum, an Informationen über Zahlung, Finanzierung und
Mieteinkünfte zu gelangen um Transfers von Schwarzgeld nachweisen zu können.
Decken also die deutschen Finanzbehörden eine Unterverbriefung oder nicht
angemeldete Mieteinnahmen auf, so profitiert das spanische Finanzamt von diesen
Ermittlungen und kann ohne großen Ermittlungsaufwand ebenfalls entsprechende
rechtliche Schritte einleiten.
In Deutschland ist jeder Euro, der hinterzogen wurde, ein Steuerstraftatbestand, in
Spanien beginnt die Steuerhinterziehung jedoch jenseits der 90.000 EUR Grenze. Es
wäre weiter eine Illusion zu glauben, dass in Spanien und der restlichen EU
Finanzdaten weiter einem Informationsschutz unterliegen würden.
Eine spanische Gesellschaft
Wer als Deutscher oder anderer EU-Bürger eine Immobilie bereits besitzt oder sich mit
der Absicht trägt, eine Immobilie zu erwerben, sollte in jedem Fall eine spanische
Gesellschaft (S.L.) gründen und das Eigentum in die Gesellschaft einbringen bzw. die
Immobilie über die Gesellschaft erwerben. Mit dieser Gesellschaft verhindern Sie den
Informationsfluss an Behörden wie Finanzamt udgl. Im spanischen Grundbuch ist
lediglich der Name der spanischen GmbH eingetragen, nicht aber der Halter der
Gesellschaftsanteile. Im Falle eines Weiterverkaufs der Immobilie braucht der
Eigentümer nur seine Gesellschaftsanteile an den neuen Interessenten zu verkaufen.
Die Kosten für die Übertragung der Gesellschaftsanteile betragen nur einen Bruchteil
der Beurkundungskosten, die bei einem Verkauf anfallen würden.
Das Einbringen einer Immobilie in eine „vermögesverwaltenden S.L.“ ist seit 2007
nicht mehr möglich.
Die Steuer aus Immobilien-Kauf -Verkauf
Seit dem 01.01.2007 beträgt der Steuersatz für Gewinne aus Immobilienverkäufen
einheitlich 18%. Die Unterteilung in Residenten und Nichtresidenten mit unterschiedlichen Besteuerungs-Sätzen wurde aufgehoben. Um die Unterverbriefung in den Griff
zu bekommen, müssen jedoch Nichtresidente bei einem Immobilienkauf
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zum Notartermin 3% aus der Differenz „Immobilienwert* zum Kaufpreis“ an den
spanischen Fiskus als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer abführen.
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*) Wert aus der Escritura (Grundbuch).
Die Unterverbriefung
Vermeiden Sie möglicht die eingangs beschriebene Unterverbriefung Ihrer Immobilie.
Von einigen Notaren wird dieses Vorgehen, den Kaufpreis steuermindernd in der
Kaufurkunde zu reduzieren, immer noch als Volkssport angesehen. Der Notar hat in
Spanien nur eine beurkundende Funktion, das heißt, er prüft nicht den Inhalt der
Urkunde auf Rechtmäßigkeit, sondern gibt der Niederschrift nur öffentlichen Glauben,
was kein gesetzeswidriges Verhalten darstellt. Der Notar wird natürlich von Ihnen sein
Honorar vom tatsächlichen Gegenstandswert einfordern.
Der spanische Fiskus hat weiter das Recht, eine Nach-Bewertung der Immobilie
durchzuführen. Wird eine Unterverbriefung festgestellt, so führt das zwar nicht zur
Nichtigkeit des Kaufvertrages. Der Fiskus wird bei Ihnen jedoch die Steuer nachfordern.
Ihre Erben danken es Ihnen
Der Vorteil bei einem Immobilienbesitz durch eine Gesellschaft kommt im Falle einer
Erbauseinandersetzung besonders zum tragen. Sind Sie persönlicher Eigentümer einer
Immobilie in Spanien, so hinterlassen Sie Ihren Erben ein Ungemach an
bürokratischen und rechtlichen Schwierigkeiten, das Erbe anzutreten, von den fälligen
Steuern ganz zu schweigen. Ihre Immobilie in Ihrer S.L. lebt ja mit Ihnen nicht ab, Sie
haben zu Lebzeiten bereits testamentarisch verfügt, wer Ihre Gesellschaftsanteile
erhalten soll. Gleiches gilt für Firmen-Immobilienbesitz in Deutschland, übertragen Sie
rechtzeitig Ihre Vermögenswerte an die spanische Gesellschaft.
Hypotheken und andere Finanzierungsarten
Haben Sie Ihre Immobilie zur Finanzierung mit einer Hypothek belastet, muss diese
bei einem Verkauf der Immobilie abgelöst werden. Ist Ihre Gesellschaft Eigentümer
der Immobilie, so ändert sich bei einem Verkauf - also Übertrag der Gesellschaftsanteile - nichts, denn es wird nicht bekannt, dass die Anteile veräußert wurden.
Beachten Sie weiter, dass Sie als Nichtresidente(r), etwa als Privatperson aus
Deutschland, bei der Finanzierung einer Immobilie der spanischen Bank eine Schufabzw. Kreditreform-Auskunft vorlegen müssen. Bei einer S.L. entfällt dies. Kontaktieren
Sie uns, wenn Sie für Ihre Immobilie eine Finanzierung suchen oder eine S.L. gründen
bzw. erwerben möchten. Unsere Büros in Palma, Zürich und Berlin stehen Ihnen
hierzu gerne zur Verfügung.
Immobilien Holding in der Schweiz
Bei großem Immobilienbesitz in Spanien ist es ratsam und von Vorteil, die Vermögenswerte der spanischen S.L. zusätzlich in eine Schweizer Holding einzubringen. Für
unsere Klienten steht wir hier persönlich und mit weiterem Infomaterial zur Verfügung.
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Spanien und das Bankgeheimnis
Das erzielen von Zinserträgen in Spanien sollte gut überlegt sein, denn in Spanien
existiert kein Bankgeheimnis. Spanische Banken haben regelmäßig Kontroll-Mitteilungen an die spanische Zentralbank weiterzuleiten. Durch das System der personenbezogenen Steuernummern (NIE,NIF,CIF) sind nahezu sämtliche Transaktionen,
natürlich auch die mit Ihrer Kreditkarte, sowie Kontostände und Zinseinkünfte dem
spanischen Finanzamt bekannt.
Für Mallorca Residenten bieten wir hier einen speziellen Vorort-Finanzservice auf
Anfrage und der gebührenden Sorgfalt (Due diligence).
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