Erwerb der spanischen Immobilie

Steuerberatungsgesellschaft Obermeyer GmbH
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Erwerb der spanischen Immobilie
Das Immobilienrecht in Spanien unterscheidet sich erheblich vom
deutschen Rechtssystem.
Zu unterscheiden sind der Erwerb durch eine natürliche Person, durch
eine Gesellschaft oder durch potentiellen Erben (Nießbrauch).
Privatvertrag, Kaufoption
Vor Abschluss eines Kaufvertrages besteht in Spanien die Möglichkeit
durch einen sog. Optionsvertrag sicherzustellen, dass die Immobilie
nicht an einen Dritten veräußert wird. Dies verschafft dem potentiellen
Käufer Zeit zum überlegen bzw. Prüfung der Immobilie.
Dafür zahlt der Optionsnehmer in der Regel 10% des für die Immobilie
geforderten Gesamtkaufpreises. Dieser Betrag geht verloren, wenn der
Kaufvertrag nicht zustande kommt. Kommt der Vertrag zustande, wird
der Optionsbetrag auf den Kaufpreis angerechnet.
Grundbucheintragung und Grundbuchauszug
In Spanien kann ein Vertrag über den Erwerb / Veräußerung einer
Immobilie wirksam formlos geschlossen werden.
Es ist jedoch ratsam, sämtliche Verträge schriftlich zu schließen und
den Eigentumserwerb in das Grundbuch eintragen zu lassen. Voraussetzung für die Eintragung ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages.
Der Eigentümer, der im Grundbuch eingetragen ist, ist offiziell der
Eigentümer der Immobilie.
Kaufvertragsinhalt, Kaufvertragsunterlagen
Im Kaufvertrag sollten Kaufpreis, die Zahlungsmodalität, der Ort, das
Datum, die Kostentragungspflicht (in Hinblick auf Notarkosten, Kommunalabgaben, Gebühren des Grundbuchamtes und Steuern), der
Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und etwa ergänzende Vereinbarungen aufgenommen werden.
Spätestens bei Vertragsabschluss sollte sichergestellt worden sein,
dass der Verkäufer als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch
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eingetragen ist. Der sicherste Weg dafür ist ein Zertifikat; etwas unsicherer ist ein Grundbuchauszug, da dies nur eine unverbindliche Auskunft des Grundbuchamtes ist.
Bei dem Grundbuchauszug in Form des Zertifikats handelt es sich um
eine amtliche Bestätigung, für deren Richtigkeit das Amt haftet.
Auf diese Weise kann man außerdem prüfen, ob die Immobilie mit
eingetragenen Rechten, wie etwa Wegerechte, Grunddienstbarkeiten etc. und Lasten (hypothekarischer oder steuerrechtlicher Natur)
belastet ist.
Auf jeden Fall sollte die Vorlage folgender Unterlagen von dem Verkäufer verlangt werden:
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bei ländlichen Grundstücken ein die Immobilie betreffender Katasterauszug,
der letzte Zahlungsbeleg der Grundsteuer,
eine Kopie der Bewohnbarkeitsbescheinigung,
eine Kopie der Stromanschlussbescheinigung,
die Vorlage entsprechender Beleg über die Begleichung der
Strom-, Gas- und Wasserrechnungen,
bei ländlichen Grundstücken die offiziellen Unterlagen des
Brunnens,
das Energieleistungszertifikat
Offizielle Berechnung der Wertzuwachssteuer der Gemeinde –
Plusvalia muncipal – für ihre mögliche Einbehaltung durch den Käufer.
Darüber hinaus sind natürlich noch verschiedene Besonderheiten zu
beachten:
Besonderheiten bei Eigentümergemeinschaften
Besonderheiten bei Kauf von ländlichen Grundstücken
Inhalt der „Escritura“
Formalien bei Nicht-Residenten
Zahlungsmittelnachweis
Kaufpreiseinbehalt durch die Käuferseite
Pflichten der Verkäuferseite
Kostentragungspflicht
Die dafür anfallenden Informationen erhalten Sie bei einer persönlichen Beratung.
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Funktion des Notars
Anders als in Deutschland beurkundet der spanische Notar oder Konsul
nur die von den Parteien abgegebenen Erklärungen.
Für den Inhalt übernimmt der Notar keine Haftung oder Garantie. Es
findet auch keine Beratung seitens des Notars statt.
Seine Unkenntnis dieser Situation verführt den deutschen Investor dazu zu glauben, dass eine ausreichende rechtliche Sicherheit besteht,
wenn er vor einem spanischen Notar unterzeichnet. Dies ist nicht der
Fall.
Abschließend will ich noch auf ein paar Risiken aufmerksam mach. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine abschließende Aufzählung.
Gegebenenfalls sollten eigene Fragen bei einer persönlichen Beratung
geklärt werden.
Anzahlung
Auf die Zahlung bei einem Optionsvertrag oder Kaufvertrag wird in der
Regel eine Anzahlung verlangt. Diese sollte aus Gründen der Sicherheit
dem sog. „despositario“ = Verwahrer) übergeben werden oder auf einem Bankkonto mit gemeinsamer Unterschrift des Verkäufers und des
Käufers hinterlegt werden.
Lediglich der Bauträge ist verpflichtet, die Rückzahlung der geleisteten
Anzahlung im Fall des Scheiterns des Vorhabens durch Bankbürgschaft
bzw. eine Versicherung abzusichern.
Gleichzeitig wurde die Stellung des Erwerbers durch Gesetz in verschiedener Hinsicht gestärkt:
So wurde z. B. die Haftung der verschiedenen Baubeteiligten für die
Schäden eingeführt, die aus Mängeln und Fehlern am Bau entstehen,
wobei je nach Art des Schadens drei verschiedene Haftungszeiträume
zu unterscheiden sind.
Alle an der Errichtung des Baus beteiligten Personen haften 10 Jahre
für strukturelle Schäden.
Alle am Bau beteiligten Firmen haften außerdem drei Jahre für Schäden, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen
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Nur der Bauunternehmer haftet 1 Jahr lang für Schäden infolge von
Mängeln oder Fehlern an Fertigstellungs- oder Ausbauelementen oder
für Schönheitsreparaturen.
Angabe eines niedrigeren Kaufpreise – Steuerdelikt
Es war in der Vergangenheit üblich, dass in der notariellen Kaufurkunde ein niedrigerer Kaufpreis verbrieft wurde als der tatsächlich gezahlte Preis. Dies hatte in erster Linie steuerliche Gründe. Der
Verkäufer zahlte geringere Wertzuwachssteuer. Der Käufer zahlte
eine geringere Vermögensübertragungssteuer und niedrigere Nebenkosten.
In der letzten Zeit ist diese Verfahrensweise aufgrund der Kontrollmaßnahmen, die die spanische Regierung eingeführt hat, fast vollständig aus dem Immobiliengeschäft verschwunden.
Es gibt mittlerweise verschieden Möglichkeiten mit denen das Finanzamt bei einer Unterverbriefung tätig werden kann. In der Regel werden
die Finanzämter einen selbst ermittelten Verkehrswert erst ansetzen,
wenn der verbriefte Kaufpreis unter dem doppelten des Katasterwertes
liegt, es empfiehlt sich, mindestens den doppelten Katasterwert
zu verbriefen.
Strafrechtliche Folgen sind nicht auszuschließen: Die Höhe der Geldstrafe bewegt sich zwischen 50% und 150% des hinterzogenen Steuerbetrages.
Gerichtsstandsvereinbarung und anzuwendendes Recht
Sie sollten eine Gerichtsstandsvereinbarung mit folgendem Inhalt
schließen:
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in schriftlicher Form oder mündlich mit schriftlicher Bestätigung,
in einer Form, welche den Gepflogenheit zwischen den Parteien
entspricht,
im internationalen Handel in einer Form, die einem Handelsbrauch entspricht, den die Parteien kannten oder hätten kennen
müssen und der den Parteien von Verträgen dieser Art in dem
betreffenden Geschäftszweig allgemein bekannt ist.
Das Grundbuch sagt nur einen Teil der Wahrheit
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Wenn man sich nur auf den aktuellen Grundbuchauszug verlässt kann
man ganz schnell verlassen sein. Selbstverständlich lässt sich durch
Einsichtnahme im Grundbuch feststellen, ob das Grundstück belastet
ist oder nicht.
Es gibt darüber hinaus weitere Lasten, die nicht im Grundbuch einzutragen sind, wie etwa:
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Beschränkung der Bebaubarkeit des Grundstücks (Moratorien auf
den Balearen),
Teilungsbeschränkungen für eine spätere Bebaubarkeit,
Beschränkungen hinsichtlich der Möglichkeit der Wohnungsaufteilung
Rückständige Steuerschulden des Voreigentümers,
mögliche Risiken aufgrund geplanter Landstraßen, Autobahnen
etc. und nachfolgender Enteignungsverfahren,
fällige Schulden aus Wohnungseigentum etc.,
fehlende Vertretungsbefugnis der Handelnden, ggf. ist die Vertretungsbefugnis widerrufen worden oder das Amt ist abgelaufen.
Bestehende Mietverhältnisse
Nachweispflichten hinsichtlich der Zahlung des Kaufpreises
Probleme des ehelichen Güterstandes bei der Eintragung im
Grundbuch
Der Güterstand einer Ehe spielt auch eine wesentliche Rolle beim Immobilienerwerb in Spanien. Folgende Probleme können auftreten:
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Fehlerhafte Eintragung im Grundbuch beim Kauf der Immobilie
durch Ehegatten
Der spanische rechtliche Güterstand ist der Güterstand der Gütergemeinschaft. Kauft ein Deutscher zusammen mit seiner Ehefrau eine Immobilie in Spanien, so gilt grundsätzlich auch für den
Kauf das deutsche Eherecht. Mangels einer anderen Wahl gilt der
gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das spanische Grundbuchamt nicht verpflichtet ist, das deutsche Recht zu
kennen bzw. anzuwenden. Aus diesen Gründen wird in vielen
Kaufverträgen, die von einem Ehegatten beurkundet werden, als
Eigentümer der Ehegatte in Gütergemeinschaft eingetragen. Daraus kann folgendes Problem entstehen:
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Bei einer späteren Veräußerung wird der Notar und das Grundbuchamt den Nachweis der Einwilligung des Ehepartners verlangen. Sollte in der Zwischenzeit der andere Ehepartner verstorben
oder eine Scheidung eingetreten sein, so ist das Problem minifest. Für den Fall des Todes des Ehegatten wäre dann die entsprechende Bestätigung der Erben beizubringen.

Fehlerhafte Eintragung im Grundbuch eines Kaufvertrages, der
von beiden Ehegatten beurkundet wurde.
Ähnliche Probleme, wie zuvor aufgezeigt, können auch dann entstehen, wenn der Kaufvertrag zeitgleich von beiden Ehegatten
beurkundet wird. In diesem Fall, sofern deutsches Recht Anwendung findet, würde für den Fall der Zugewinngemeinschaft jeder
Eigentümer hälftiges Miteigentum erwerben. Da aber die Eintragung im Grundbuch unter fälschlicher Anwendung spanischen
Rechts erfolgen kann, würde die Eintragung zugunsten einer
Grundstücksgemeinschaft erfolgen.
Grundsätzliche Überlegungen darüber, wer Käufer sein kann
Beim Erwerb einer Immobilie wird in der Regel davon ausgegangen,
dass derjenige, der den Kaufpreis finanziert auch Käufer der Immobilie
sein sollen. Bei späterer Betrachtungsweise der ertragssteuerlichen
oder erbschaftssteuerlichen Situation kann man zu der Überzeugung
gelangen, dass eine andere Vermögenszuordnung vorteilhafter gewesen wäre. Eine Korrektur ist dann nur mit zusätzlichen Kosten möglich.
Alternativen wären z. B.
Kauf durch potentielle Erben oder sogar deren Kinder
Bei Minderjährigen sind jedoch Besonderheiten zu beachten. Grundsätzlich ist natürlich zu beachten, dass eventuelle Wertsteigerungen
bei der Immobilie, wie sie in der Vergangenheit oft vorgekommen sind,
dann bei den Kindern oder Enkelkindern anfallen. Gestaltungen in diesem Bereich setzen voraus, dass die Familienverhältnisse so „geordnet“ sind, dass nicht davon auszugehen ist, dass es zwischen den Beteiligten zum Streit über die Immobilie kommen wird. Dabei ist auch
daran zu denken, dass Abkömmlinge auch vor versterben können. Eine
entsprechende Rückübertragung ist für diesen Fall immer in die Überlegungen mit einzubeziehen.
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Hinsichtlich der Zurverfügungstellung der finanziellen Mittel durch Darlehen und deren Rückführung müssen ebenfalls durchdacht werden.
Dies im Besonderen, wenn die Abkömmlinge noch Minderjährig sind.
Kauf durch eine Gesellschaft
Der Erwerb durch Kinder oder Enkel ist mit dem Nachteil verbunden,
dass diese – früher oder später – die vollständige Verfügungsmacht
über die Immobilie erlangen und deshalb Auseinandersetzungen über
die künftige Nutzung entstehen können. Probleme zwischen den Generationen sind nicht auszuschließen.
Vor diesem Hintergrund kann es sich anbieten, eine Gesellschaft zu errichten, die die Immobilie erwirbt. Hierin besteht ihr einziger Zweck, so
dass etwa aus Haftungsgründen oder dgl. Keine weiteren Nachteile für
das Immobilievermögen entstehen.
Hierbei kann grundsätzlich eine deutsche oder eine spanische Gesellschaft gewählt werden. Denkbar ist auch, weitere Familienangehörige
an dieser Gesellschaft zu beteiligen.
Nutzung einer deutschen Gesellschaft
Wird die Immobilie in eine inländische Kapitalgesellschaft eingebracht
oder ggfs. Gleich von ihr erworben, führt der Tod des inländischen Gesellschafters nicht zu einer Belastung mit ErbSt in Spanien. Ursächlich
hierfür ist – vorbehaltlich evtl. Sonderregelungen, die für reine Grundstücksverwaltungsgesellschaften bestehen -, dass kein erbschaftsteuerbarer Vorgang vorliegt.
Wird die Immobilie in eine ausländische Kapitalgesellschaft eingebracht, erfolgt allenfalls bei dieser eine Belastung mit lokaler ErbSt. In
der Regel wird jedoch auf den Eigentümer angestellt. Dies ist die Kapitalgesellschaft, die als solche nicht verstirbt. Insoweit wird nicht der
Übergang der Immobilie der Besteuerung unterworfen, sondern der
der Anteile an der Kapitalgesellschaft. Hiermit kann möglicherweise eine Berufung auf die Begünstigungen für Betriebsvermögen erfolgen.
Bei solchen Gestaltungsansätzen dürfen jedoch ertragssteuerliche
Fogen nicht übersehen werden.
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Hierbei kommen als mögliche Rechtsformen sowohl die GmbH als auch
die GmbH & Co. KG in Betracht. Bei der GmbH & Co. KG kommt es jedoch zu einer beschränkten Steuerpflicht in Spanien. Eine umfassende
Abschirmung gegen die lokale Besteuerung ist nicht gegeben. Darüber
hinaus sind derzeitig steuerrechtliche Probleme in Deutschland nicht
auszuschließen – es besteht zumindest eine gewisse Rechtsunsicherheit. Daher erweist sich die GmbH als vorzugswürdig.
Nutzung einer spanischen Gesellschaft
In Spanien bestand die Rechtsfigur der Immobiliengesellschaft
„Sociedad patrimonial“. Sie führte zu erheblichen Vorteilen, wenn
Immobilien hierüber gehalten wurden. Hierbei handelte es sich um eine herkömmliche spanische GmbH (SL), die sich dadurch auszeichnete,
dass sie kein aktives Gewerbe betrieb, sondern lediglich der Verwaltung eigenen Vermögens diente. Hiermit waren vergleichsweise niedrige Steuersätze verbunden. Diese Regelungen sind jedoch mit Wirkung
zum 01.01.2007 abgeschafft worden.
Unabhängig davon besteht die Möglichkeit, in Spanien eine übliche S.
L. zu errichten und von dieser die Immobilie halten oder gleich erwerben zu lassen. Diese Gesellschaft wird nach deutschem Verständnis als
Kapitalgesellschaft qualifiziert und verfügt über eine eigene Rechtsfähigkeit.
In diesem Zusammenhang sollte geprüft werden, ob die spanische S.
L. im Privatvermögen oder über eine inländische GmbH gehalten wird.
Bei einer Veräußerung können sich dadurch Vorteile verschafft werden.
Besteuerung beim Erwerb
Das Thema möchte ich nur stichpunktartig behandeln. Grundsätzlich
kommt es beim Erwerb einer Gebrauchtimmobilie Grunderwerbsteuer
an. Je nach Region, kann diese unterschiedlich sein. Auf den Baleraren
sind dies zwischen 8 – 10 % (abhängig vom Beurkundungswert). Dabei
ist der Verkehrswert (= Kaufpreis) Bemessungsgrundlage. Auf das
Problem der Unterverbriefung nehme ich gesondert Stellung.
Wird Eigentum an einer fertig gestellten Immobilie als Erstbezug übertragen, so ist diese Transaktion umsatzsteuerpflichtig. Der Steuersatz
richtet sich nach Art der Immobilie, die erworben wird.
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