Referenzvorgehensmodell zum Redevelopment von

Referenzvorgehensmodell zum Redevelopment von
Bürobestandsimmobilien
Von der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät
der Universität Leipzig
genehmigte
DISSERTATION
zur Erlangung des akademischen Grades
Doktor-Ingenieur
„Dr.-Ing.“
vorgelegt
von Dipl.-Ing. Thomas Harlfinger
geboren am 28.02.1978 in Osterburg
Gutachter:
Prof. Dipl.-Ing. Johannes Ringel
Prof. Dr.-Ing. Thomas Bohn
Prof. Dr.-Ing. Rainer Schach
Tag der Verleihung 25.11.2005
II
©
Januar 2006, Universität Leipzig, Institut für Stadtentwicklung und Bauwirtschaft
Thomas Harlfinger
Titelbild: RKW Architektur + Städtebau, Vodafone-Hochhaus, Düsseldorf
Herstellung und Verlag: Books on Demand GmbH, Norderstedt
ISBN: 3-8334-3750-2
Dieser Band einschließlich aller Teile ist urheberrechtlich geschützt. Vervielfältigung jeder Art,
Übersetzung oder Einspeicherung in elektronische Systeme sind ohne Zustimmung des
Herausgebers unzulässig.
Vorwort
I
Vorwort
Das aktuelle Baugeschehen wird beherrscht vom Präfix Re-: Reurbanisierung, Rekonstruktion,
1
Renovierung, Revitalisierung sowie Redevelopment. Grundlage ist die seit 1998 anhaltende
2
Verlagerung des inländischen Baugeschehens in den Gebäudebestand.
Insbesondere gesellschaftlich und politisch nimmt das Themengebiet des Bauens im Bestand
im Vergleich zum Neubau einen immer größeren Stellenwert ein. Neben gesellschaftlichen und
3
ökologischen, unterstützen immer mehr wirtschaftliche Gründe das Redevelopment der bestehenden Bausubstanz.
Darüber hinaus sehen sich viele Städte Deutschlands mittel- und langfristig aufgrund des demografischen Wandels und ökonomischer Veränderungen mit Schrumpfungsprozessen konfrontiert. In diesem Kontext ist neben dem Rückbau und der Wiedernutzung von Gebäuden „die
4
neue Nutzung nicht mehr bedarfsgerechter baulicher Anlagen“ eine bedeutende Aufgabe des
Stadtumbaus. „Damit ist auch das städtebauliche Leitbild der Zukunft signifikant durch die Be5
standspflege, das Bauen im Bestand und die Stabilisierung vorhandener Strukturen geprägt.“
Diese Entwicklung aufgreifend wenden sich Politik, Forschung, Investoren, Immobilienprojektentwickler und Bauunternehmen dem Themenbereich des Bauens im Bestand vermehrt zu.
Im Rahmen meiner Tätigkeit als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Stadtentwicklung
und Bauwirtschaft hatte ich die Möglichkeit, die Forschungstätigkeit zum Themenbereich des
Bauens im Bestand aktiv mitzugestalten. Die Forschungsaufträge
6
-
„Leitfaden für Nachhaltiges Bauen im Gebäudebestand“ sowie
-
„Rechtliche Rahmenbedingungen beim Bauen im Bestand in der Innenstadt“
7
stellten hierbei die inhaltlichen Schwerpunkte dar.
Des Weiteren konnte ich in zwei Arbeitskreisen des „Nachhaltigen Bauens im Gebäudebestand“
von Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung die aktuellen Forschungen im Bereich des
Bauens im Bestand an anderen Universitäten sowie in verschiedenen privatwirtschaftlichen
Instituten in Deutschland aufmerksam verfolgen und für diese Arbeit wichtige Neuerungen zeitnah berücksichtigen.
Neben der Forschung war es an der Universität Leipzig meine Aufgabe, die Lehre in den Bereichen Immobilienprojektentwicklung und Projektmanagement zu begleiten. Aus diesen Erfahrungen heraus entstand die Idee, mich im Rahmen meiner Dissertation mit der Projektentwicklung von Bürobestandsimmobilien auseinanderzusetzen.
1
Vgl. Zohlen: Redevelopment, 2003, S. 60.
Vgl. Braune: Bestandsinvestitionen, 2004, S. 1.
3
Redevelopment bezeichnet die Sanierung einer Immobilie verbunden mit der Möglichkeit diese entsprechend der alten oder durch eine neue Art erneut zu nutzen, siehe Definition unter 2.2.5.
4
Großmann: Stadtumbau, 2004, S. 1.
5
Ringel/Bohn/Harlfinger: Objektentwicklung von Bestandsimmobilien, 2004, S. 45.
6
Aufraggeber war das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung.
7
Auftraggeber waren die Allbau AG und die Altstadt-Baugesellschaft mbH & Co. KG.
2
II
Vorwort
Insbesondere die Potenziale der Entwicklung von Bestandsimmobilien bieten unter den aktuellen Marktbedingungen zwar sehr komplexe, aber zunehmend wirtschaftliche Handlungsalternativen sowohl im Wohn- als auch im Gewerbeimmobiliensegment. Viele – in der vorliegenden
Arbeit erläuterten – Gründe verdeutlichen in diesem Zusammenhang, dass der Umgang mit
dem Gebäudebestand ein zukünftig überproportional wachsendes Betätigungsfeld der Immobi8
lienwirtschaft sein wird.
Ich möchte an dieser Stelle all jenen danken, die mir durch fruchtbare Diskussionen und Anregungen bei der Verwirklichung dieser Arbeit geholfen haben.
Mein ausdrücklicher Dank gilt den Gutachtern dieser Arbeit Herrn Professor Johannes Ringel,
Herrn Professor Thomas Bohn, Herrn Professor Rainer Schach und dem Kommissionsvorsitzenden Herrn Professor Karl-Heinz Bruhnke sowie allen Kolleginnen und Kollegen am Institut
für Stadtentwicklung und Bauwirtschaft.
Darüber hinaus möchte ich herzlich meiner Familie danken, die mir stets Ansporn war und
durch deren stetige Unterstützung diese Arbeit ermöglicht wurde.
Thomas Harlfinger
Leipzig, 28. Juni 2005
8
Vgl. Ringel/Bohn/Harlfinger: Objektentwicklung von Bestandsimmobilien, 2004, S. 45.
Inhaltsverzeichnis
III
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis .....................................................................................III
Abbildungsverzeichnis ............................................................................ XI
Tabellenverzeichnis ................................................................................ XV
Formelverzeichnis................................................................................... XX
1. Einleitung...............................................................................................1
1.1. Problemstellung...................................................................................... 1
1.2. Zielsetzung .............................................................................................. 4
1.3. Theoretischer Bezugsrahmen und Abgrenzung ................................. 4
1.4. Methodik und Vorgehensweise der Untersuchung............................. 5
2. Stand der Wissenschaft und Technik .................................................9
2.1. Büroimmobilie......................................................................................... 9
2.1.1. Begriff „Immobilie“.................................................................................. 9
2.1.2. Definition und Grundlagen zur Büroimmobilie ................................... 10
2.1.3. Historische Entwicklung von Büroimmobilien ................................... 12
2.1.3.1. Entwicklung der Büroarbeit............................................................ 12
2.1.3.2. Typologisierung der Entwicklungsphasen von Büroimmobilien ..... 12
2.2. Definitionen und Grundlagen der Projektentwicklung ..................... 15
2.2.1.
2.2.2.
2.2.3.
2.2.4.
2.2.5.
2.2.6.
Projektentwicklung................................................................................ 15
Bauen im Bestand ................................................................................. 16
Instandhaltungsmanagement ............................................................... 17
Revitalisierung ....................................................................................... 18
Redevelopment ...................................................................................... 18
Wertschöpfung im Bestand .................................................................. 20
2.3. Modelltheorie ........................................................................................ 22
2.3.1. Definition und Grundlagen ................................................................... 22
2.3.2. Modelltypen............................................................................................ 23
2.3.3. Referenzvorgehensmodell.................................................................... 24
IV
Inhaltsverzeichnis
2.4. Nutzwertbestimmung in der Immobilienprojektentwicklung ........... 25
2.4.1. Definition und Aufgabe der Nutzwertbestimmung..............................25
2.4.2. Monetäre und nicht monetäre Nutzwerte.............................................25
2.4.3. Monetäre Nutzwertbestimmung............................................................26
2.4.4. Nicht monetäre Nutzwertbestimmung .................................................27
2.4.4.1. Nutzwertanalyse ............................................................................27
2.4.4.2. Kosten-Nutzen-Analyse (KNA) ......................................................31
2.4.4.3. Kostenwirksamkeitsanalyse (KWA) ...............................................32
2.4.5. Wirkungsebenen ....................................................................................32
2.5. Wissenschaftliche Anknüpfung .......................................................... 33
2.6. Fazit und weiteres Vorgehen............................................................... 35
3. Redevelopment im ökonomischen und soziodemografischen
Wandel................................................................................................. 37
3.1. Ökonomische Entwicklungen ............................................................. 37
3.1.1. Ökonomischer Strukturwandel/Strukturbruch ....................................37
3.1.2. Konjunkturelle Entwicklung..................................................................38
3.2. Soziodemografische Entwicklungen .................................................. 39
3.2.1. Migration.................................................................................................40
3.2.2. Sinkende Bevölkerung und Überalterung ...........................................41
3.3. Auswirkungen auf das Redevelopment von Büroimmobilien ......... 42
3.3.1. Büromarktentwicklung ..........................................................................42
3.3.1.1. Büroimmobilienmarkt .....................................................................42
3.3.1.2. Technische Entwicklungstrends.....................................................47
3.3.1.3. Dynamisierung der Arbeitswelten und neue Arbeitsphilosophien ..48
3.3.1.4. Büroimmobilie der Zukunft .............................................................50
3.3.2. Bauen im Bestand..................................................................................50
3.3.2.1. Aspekte der steigenden Bedeutung des Bauens im Bestand ........51
3.3.2.2. Potenzial für die Projektentwicklung ..............................................53
3.3.2.3. Handlungsauslöser eines Redevelopments...................................55
3.3.2.4. Besonderheiten des Bauens im Bestand.......................................57
3.4. Fazit und weiteres Vorgehen............................................................... 58
4. Strukturentwicklung eines Referenzvorgehensmodells................. 59
4.1. Zieldefinition ......................................................................................... 59
Inhaltsverzeichnis
V
4.1.1. Analyse des Anwendungsbereichs...................................................... 59
4.1.2. Strukturelle und inhaltliche Anforderungsanalyse............................. 59
4.1.3. Zielformulierung .................................................................................... 60
4.2. Modellierungstechniken/Methodenverbund ...................................... 61
4.2.1. Ermittlung der geeigneten Nutzwertbestimmungsmethode .............. 61
4.2.2. Strukturentwicklung der Nutzwertanalyse .......................................... 62
4.2.3. Bewertungssystem................................................................................ 63
4.2.3.1. Erfüllungsskala .............................................................................. 64
4.2.3.2. Quantifizierung der Erfüllungszahlen mit Hilfe von
Beurteilungshilfen .......................................................................... 65
4.2.3.3. Wertesynthese und Ergebnisbewertung........................................ 65
4.2.3.4. Umsetzungs- und Handlungsstrategien......................................... 67
4.2.4. Auswahl der Modellierungsmethoden ................................................. 67
4.3. Struktur des Referenzvorgehensmodells .......................................... 69
4.4. Vor- und Nachteile der Referenzvorgehensmodellstruktur.............. 69
4.5. Fazit und weitere Vorgehensweise ..................................................... 70
5. Entscheidungsrelevante Größen des Redevelopments..................71
5.1. Standort- und Markt.............................................................................. 72
5.1.1. Standortfaktoren.................................................................................... 72
5.1.1.1. Der Makrostandort......................................................................... 73
5.1.1.2. Der Mikrostandort .......................................................................... 74
5.1.1.3. Städteräumliche Verteilung von Büroimmobilien ........................... 74
5.1.1.4. Standort beim Redevelopment einer Bürobestandsimmobilie ....... 75
5.1.2. Marktfaktoren......................................................................................... 76
5.1.2.1. Marktanalysen für Büroimmobilien ................................................ 77
5.1.2.2. Marktspezifische Besonderheiten für das Redevelopment einer
Bürobestandsimmobilie ................................................................. 77
5.1.3. Bestandsaufnahme/Due Diligence ....................................................... 79
5.1.3.1. Quellen, Arten und Techniken der Bestandsaufnahme ................. 79
5.1.3.2. Bestandsaufnahme eines potenziellen Redevelopmentobjektes... 81
5.2. Rechtliche Rahmenbedingungen........................................................ 81
5.2.1. Baugenehmigung .................................................................................. 82
5.2.1.1. Bestandsschutz ............................................................................. 83
5.2.1.2. Nutzungsänderung ........................................................................ 85
VI
Inhaltsverzeichnis
5.2.2. Bauplanungsrecht beim Redevelopment ............................................86
5.2.2.1. Allgemeines Städtebaurecht ..........................................................87
5.2.2.2. Besonderes Städtebaurecht ..........................................................88
5.2.2.3. Altlasten .........................................................................................91
5.2.2.4. Eingriffe in den Bestandsschutz durch das Bauplanungsrecht ......91
5.2.3. Bauordnungsrecht beim Redevelopment ............................................92
5.2.3.1. Brandschutz...................................................................................92
5.2.3.2. Abstandsflächen ............................................................................96
5.2.3.3. Stellplätze ......................................................................................96
5.2.3.4. Baulasten.......................................................................................98
5.2.3.5. Eingriffe in den Bestandsschutz durch das Bauordnungsrecht......99
5.2.4. Baunebenrecht beim Redevelopment................................................100
5.2.4.1. Energieeinsparverordnung ..........................................................100
5.2.4.2. Schadstoffe..................................................................................103
5.2.4.3. Arbeitsschutzrecht .......................................................................104
5.2.4.4. Denkmalschutz ............................................................................104
5.2.4.5. Eingriffe in den Bestandsschutz durch das Baunebenrecht.........107
5.2.5. Resultierende Bewertungsmetrik .......................................................108
5.3. Objektzustand/Gebäudesubstanz..................................................... 108
5.3.1. Definitionen ..........................................................................................109
5.3.1.1. Technische Lebensdauer ............................................................109
5.3.1.2. Wirtschaftliche Nutzungsdauer ....................................................110
5.3.2. Erschließungszustand des Objektes .................................................112
5.3.3. Architektur............................................................................................113
5.3.3.1. Zielkriterien zur architektonischen Gestaltung .............................113
5.3.3.2. Umgangsmöglichkeiten mit Bestandsgebäuden ..........................114
5.3.4. Technische Gebäudeausrüstung und Fassade.................................115
5.3.4.1. Bedeutung der Gebäude- und Fassadentechnik .........................115
5.3.4.2. Klassifizierung des Bürogebäudebestandes ................................116
5.3.4.3. Zielkriterien eines Redevelopments zur Gebäude- und
Fassadentechnik..........................................................................117
5.3.4.4. Fassade .......................................................................................120
5.3.4.5. Elektro- und Medienversorgung...................................................123
5.3.4.6. Raumlufttechnische Anlagen .......................................................128
5.3.4.7. Wärmeanlagen ............................................................................131
5.3.5. Raumbildender Ausbau.......................................................................134
5.3.5.1. Fußbodenunterkonstruktionen .....................................................134
5.3.5.2. Nichttragende Trennwände .........................................................137
Inhaltsverzeichnis
VII
5.3.5.3. Unterdeckenkonstruktionen ......................................................... 139
5.3.6. Bauschäden ......................................................................................... 141
5.3.6.1. Definition und Ursachen .............................................................. 141
5.3.6.2. Prüfkriterien – Bauschadensschwerpunkte ................................. 141
5.3.7. Schadstoffbelastung ........................................................................... 142
5.3.7.1. Bedeutung und Handlungsnotwendigkeiten ................................ 142
5.3.7.2. Prüfkriterien – Schadstoffschwerpunkte ...................................... 143
5.3.8. Resultierende Bewertungsmetrik....................................................... 144
5.4. Gebäudestruktur und Nutzungsflexibilität....................................... 145
5.4.1. Aufbau der Gebäudestruktur.............................................................. 145
5.4.2. Bedeutung und Definition der Nutzungsflexibilität .......................... 145
5.4.2.1. Ebenen der Nutzungsflexibilität ................................................... 147
5.4.2.2. Wirtschaftlichkeit der Nutzungsflexibilität..................................... 149
5.4.3. Flexibilitätsbewertung von Bürobestandsimmobilien...................... 150
5.4.4. Flexibilisierungspotenzial von Bürobestandsimmobilien................ 152
5.4.4.1. Ableitung des Flexibilisierungspotenzials .................................... 152
5.4.4.2. Gewichtung der Elemente ........................................................... 153
5.4.4.3. Grundlage der Kategorisierung einzelner Elemente .................... 155
5.4.5. Elemente der Nutzungsflexibilität ...................................................... 155
5.4.5.1. Rohbau........................................................................................ 156
5.4.5.2. Gebäudehülle .............................................................................. 162
5.4.5.3. Ausbau ........................................................................................ 162
5.4.5.4. Gebäudetechnik .......................................................................... 163
5.4.5.5. Brandschutz ................................................................................ 163
5.4.6. Bewertung der Flexibilität und des Flexibilisierungspotenzials eines
Redevelopmentobjektes ..................................................................... 165
5.5. Vermietungssituation ......................................................................... 167
5.5.1. Leerstand ............................................................................................. 168
5.5.1.1. Leerstandsursachen und -arten................................................... 168
5.5.1.2. Relevanz für den Wertschöpfungsprozess .................................. 169
5.5.2. Mieteranalyse....................................................................................... 170
5.5.2.1. Existenter Mietcashflow............................................................... 171
5.5.2.2. Mieterbonität................................................................................ 173
5.5.2.3. Mietvertragsstrukturen – Qualität der Mietverträge...................... 174
5.5.2.4. Mietermix..................................................................................... 178
5.5.3. Mieterpflege bei Baumaßnahmen an Bürobestandsimmobilien...... 180
5.5.3.1. Vorgehensweise .......................................................................... 180
5.5.3.2. Umgang mit existenten Mietern ................................................... 181
VIII
Inhaltsverzeichnis
5.5.3.3. Abwägung der Alternativen..........................................................182
5.6. Facility Management .......................................................................... 183
5.6.1. Strategisches und operatives Facility Management.........................183
5.6.2. Nutzungskostencontrolling ................................................................184
5.6.3. Nutzungskostenanalyse bei Redevelopmentobjekten .....................185
5.6.3.1. Betriebskostenanalyse.................................................................185
5.6.3.2. Verwaltungskostenanalyse ..........................................................190
5.6.3.3. Flächenmanagement ...................................................................191
5.6.4. Wertschöpfung beim Redevelopment durch Facility Management.191
5.7. Finanzierung ....................................................................................... 193
5.7.1. Aktuelle Tendenzen .............................................................................193
5.7.1.1. Anforderungen an die Finanzierung durch Basel II......................193
5.7.1.2. Auswirkungen von Basel II auf Immobilienfinanzierungen...........194
5.7.2. Finanzierungsmethoden .....................................................................196
5.7.2.1. Finanzierungsmethoden bei Projektfinanzierungen .....................196
5.7.2.2. Eignung für die Projektfinanzierung eines Redevelopments........200
5.7.3. Geeignete Finanzierungsstrukturen für Redevelopments ...............203
5.7.3.1. Parameter der finanziellen Wertschöpfung ..................................203
5.7.3.2. Nutzung von Förderprogrammen.................................................208
5.7.4. Bewertung der Finanzierungsbedingungen beim Redevelopment .210
5.8. Fazit und weiteres Vorgehen............................................................. 210
6. Gewichtung entscheidungsrelevanter Größen des
Redevelopments............................................................................... 211
6.1. Auswertung der Befragung ............................................................... 211
6.1.1. Unternehmensdaten ............................................................................212
6.1.2. Entscheidungsrelevante Größen des Redevelopments ...................213
6.1.2.1. Standort und Markt ......................................................................213
6.1.2.2. Rechtliche Rahmenbedingungen.................................................213
6.1.2.3. Objektzustand und Gebäudesubstanz.........................................214
6.1.2.4. Gebäudestruktur/Nutzungsflexibilität ...........................................215
6.1.2.5. Vermietungssituation ...................................................................215
6.1.2.6. Finanzierung ................................................................................216
6.1.2.7. Facility Management....................................................................216
6.1.3. Chancen, Risiken und Kenngrößen des Redevelopments...............217
6.2. Gewichtung der Unternehmensantworten ....................................... 218
Inhaltsverzeichnis
IX
6.3. Herleitung der Gewichtungsfaktoren des Bewertungsmodells..... 219
6.3.1. Berechnung der Gewichtung der Teilbewertungsgrößen................ 220
6.3.2. Berechnung der Gewichtung der Bewertungsbereiche ................... 221
6.4. Ergebnisse .......................................................................................... 222
6.4.1. Beispielrechnung.................................................................................222
6.4.2. Gesamtübersicht der Ergebnisse ...................................................... 225
6.5. Praktische Anwendung der ermittelten Gewichtungswerte........... 226
6.6. Fazit und weiteres Vorgehen............................................................. 226
7. Referenzvorgehensmodell für das Redevelopment einer
Bürobestandsimmobilie ...................................................................227
7.1. Referenzmodulerstellung .................................................................. 227
7.1.1. Modul „Zielsystem des Redevelopments“ ........................................ 227
7.1.2. Modul „Identifikation und Analyse der entscheidungsrelevanten
Größen“ ................................................................................................ 230
7.1.3. Modul „Bewertung der entscheidungsrelevanten Größen“............. 231
7.1.4. Modul „Umsetzungsstrategien des Redevelopments“ .................... 234
7.1.4.1. Prioritätenliste des Redevelopments ........................................... 234
7.1.4.2. Konzeption sinnvoller Maßnahmepakete..................................... 236
7.1.4.3. Vermarktungsstrategien .............................................................. 237
7.2. Gesamtdarstellung des Referenzvorgehensmodells...................... 240
7.3. Fazit und weiteres Vorgehen............................................................. 241
8. Fallbeispiel zur Anwendung ............................................................243
8.1. Bewertung der entscheidungsrelevanten Größen .......................... 243
8.2. Umsetzungsstrategien ....................................................................... 248
8.3. Einschränkungen................................................................................ 249
8.4. Fazit und weiteres Vorgehen............................................................. 249
9. Zusammenfassung und Ausblick....................................................251
9.1. Zusammenfassung und Nutzen der Arbeit ...................................... 251
9.2. Ausblick und Ansätze für weitere Forschungsarbeiten ................. 254
X
Inhaltsverzeichnis
Anhang.................................................................................................... 257
Anhang 1:
Checkliste zur Bauschadensanalyse ............................... 258
Anhang 2:
Checkliste Schadstoffe ..................................................... 263
Anhang 3:
Nutzwertmatrix zur Bewertung der Flexibilität................ 267
Anhang 4:
Quellen zur Gewichtung der Elemente der
Nutzungsflexibilität ............................................................ 269
Anhang 5:
Herleitung der Gewichtung ............................................... 270
Anhang 6:
Kriterien zur Aufstellung des Flexibilisierungspotenzials
eines Bürobestandsgebäudes.......................................... 273
Anhang 7:
Redevelopment und Gebäudestruktur............................. 276
Anhang 8:
Fragebogen zum Redevelopment .................................... 277
Anhang 9:
Auswertung der Befragung............................................... 281
Anhang 10:
Daten zur Gewichtung ....................................................... 306
Anhang 11:
Kriterienkatalog.................................................................. 315
Anhang 12:
Kategorisierungen der entscheidungsrelevanten Größen
des Redevelopments ......................................................... 317
Literaturverzeichnis ............................................................................... 339
Quellenverzeichnis ................................................................................ 357
Thesen zur Dissertation ........................................................................ 365
Selbstständigkeitserklärung ................................................................. 369
Persönlicher und beruflicher Werdegang............................................ 371