Anlage 1, RP TÜ RaumordVertrag Endfassung 16-05

Raumordnerischer Vertrag
zur künftigen Entwicklung
der Fabrikverkaufsflächen in Metzingen
zw ischen
der Stadt Reutlingen,
vertreten durch Frau Oberbürgermeisterin Barbara Bosch,
der Universitätsstadt Tübingen,
vertreten durch Herrn Oberbürgermeister Boris Palmer,
der Stadt Metzingen,
vertreten durch Herrn Oberbürgermeister Dr. Ulrich Fiedler
der Hol y AG,
vertreten durch den Vorstandsvorsitzenden Wolfgang Bauer und
dem Regierungspräsidium Tübingen,
vertreten durch Herrn Regierungspräsident
- 31. Mai 2016 -
-2-
I. Vorbemerkung
Das Hugo-Boss-Outlet als „Keimzelle“ der Fabrikverkaufsangebote in Metzingen befindet sich derzeit mit einer Verkaufsfläche (VK) von 5.065 m² am alten Produktionsstandort der Firma Hugo Boss in der Kanalstraße. Es soll nun auf das ehemalige
Gaenslen & Völter-Areal (G+V-Areal) verlagert und auf insgesamt 8.000 m2 VK erweitert werden. Weitere 2.745 m² für einzelne kleinflächige Ladengeschäfte verteilt
auf fünf Kuben sollen dort gemeinsam mit dem Hugo-Boss-Outlet um einen neu gestalteten „Hugo-Boss-Platz“ gruppiert werden. Eigentümerin des G+V-Areals und
Vorhabenträgerin ist die Holy AG. In ihrem Eigentum stehen verschiedene innerstädtische Immobilien mit Fabrikverkaufsangeboten, die von ihr unter dem Namen Outletcity Metzingen gemanagt werden, sowie weitere Flächen, wie etwa der EnzianSeifenfabrik, die künftig als Einzelhandelsstandorte entwickelt werden sollen.
Für die Schaffung der oben genannten neuen Fabrikverkaufsflächen durch die Holy
AG auf dem G+V-Areal (insgesamt 10.745 m²) hat das Regierungspräsidium Tübingen ein Raumordnungsverfahren mit integrierter Zielabweichung durchgeführt und
diese unter der Voraussetzung der Beschränkung auf Fabrikverkaufswaren der Firma
Hugo Boss bzw. in den fünf Kuben auf Waren aus dem Luxus- und Premiumsegment
in den Sortimentsgruppen Bekleidung, Schuhe/Lederwaren, Sport mit Entscheidung
vom 20. Februar 2015 zugelassen. Gegen die Zielabweichungsentscheidung haben
die benachbarten Städte Reutlingen und Tübingen Klage beim Verwaltungsgereicht
Sigmaringen eingereicht. Die Verfahren sind dort unter den Aktenzeichen 6 K 860/15
und 6 K 859/15 anhängig.
Das Regierungspräsidium Tübingen regte in seiner Entscheidung an, in einem raumordnerischen Vertrag zwischen der Stadt Metzingen und den benachbarten Ober/Mittelzentren eine Wachstumsobergrenze für die Fabrikverkaufsangebote/Outlets
innerhalb der Metzinger Stadtmitte zu fixieren.
Zur Erfüllung der vorgenannten Anregung des Regierungspräsidiums Tübingen sowie zur Vermeidung eines langjährigen Rechtsstreits und zur Ermöglichung einer
zeitnahen Umsetzung des Vorhabens durch die Firmen Holy AG und HUGO BOSS
AG an ihrem Heimatstandort sind die Beteiligten bereit, durch diesen raumordnerischen Vertrag einen sachgerechten Interessenausgleich herbeizuführen. Voraussetzung hierfür ist die Schaffung einer größtmöglichen Transparenz bezüglich noch vorhandener Entwicklungsmöglichkeiten für weitere Fabrikverkäufe/FOCs, um damit
Befürchtungen der Nachbarstädte Reutlingen und Tübingen bezüglich eines stetigen
-3-
Wachstums der Fabrikverkaufsflächen in Metzingen und damit verbundener negativer Auswirkungen auf ihre Innenstädte auszuräumen.
Grundlage dieses Vertrages sind die Ziele der Raumordnung in den Plansätzen 3.3.7
des Landesentwicklungsplans (LEP) 2002, die Plansätze 2.4.3.1 und 2.4.3.2 des
Regionalplans Neckar-Alb sowie das interkommunale Abstimmungsgebot des § 2
Abs. 2 BauGB.
Ausgangpunkt für die Verständigung über die getroffenen Regelungen für den Altstandort des Hugo Boss Outlets hinaus ist daher der Blick auf alle diejenigen Bereiche innerhalb des durch den Regionalplan Neckar-Alb festgelegten zentralörtlichen
Versorgungskerns, die sich für die Ansiedlung weitere Fabrikverkäufe bzw. FOCs
eignen bzw. aufdrängen. Somit werden alle Bereiche der Metzinger Innenstadt (=
integrierte Lagen), in denen die Ansiedlung von innenstadtrelevanten Sortimenten
grundsätzlich möglich ist, in den Blick genommen und hierfür dezidierte Aussagen
getroffen. Eine dort erfolgende Steuerung bedingt aus Gründen unterschiedlicher
Strukturen und Eigentumsverhältnisse unterschiedliche Lösungsansätze, so dass ein
modulartiges Vorgehen gewählt wird. Durch die Kombination verschiedener zu den
einzelnen Bereichen passender Steuerungsmaßnahmen (z.B. Sortimentsbeschränkungen, VK-Obergrenzen, Beschränkung des Einzelhandels auf die Erdgeschosse
oder generelle Einzelhandelsausschlüsse) wird durch die Vereinbarung faktisch eine
raumordnerische Obergrenze für die Fabrikverkaufsflächen in Metzingen insgesamt
definiert. Die Verortung der jeweiligen Bereiche innerhalb des zentralörtlichen Versorgungskerns ist der beiliegenden Karte zu entnehmen, die ausdrücklich Vertragsbestandteil wird.
Konsens besteht darüber, dass für die Attraktivität der innerstädtischen Einkaufslagen der Nachbarstädte Reutlingen und Tübingen gerade den für Fabrikverkaufsangebote typischen Sortimentsgruppen Bekleidung, Schuhe/Lederwaren und Sport eine besondere Bedeutung zukommt. Zusätzliche Fabrikverkaufsflächen können nur
nach Maßgabe dieses Vertrags entstehen.
Die Einigung wird vom Wunsch eines guten nachbarschaftlichen Verhältnisses auf
der Basis von Verlässlichkeit und gegenseitigem Vertrauen getragen. Im Vordergrund steht die gemeinsame Verständigung auf klare Rahmenbedingungen für die
künftige Entwicklung der Fabrikverkaufsflächen in Metzingen. Die Vertragsparteien
sind sich einig, dass die Umsetzung der in dieser Vereinbarung genannten Ziele von
der Stadt Metzingen im Rahmen der Bauleitplanung zu erfolgen hat. Die bauleitpla-
-4-
nerischen Steuerungsmaßnahmen werden dabei so gewählt, dass sie die städtebauliche Konzeption der Stadt Metzingen zur Verzahnung der Fabrikverkaufslagen mit
den sonstigen innerstädtischen Nutzungen nachzeichnen.
Für die Städte Metzingen, Reutlingen und Tübingen gilt: Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB
sind die Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. Die Grundsätze der
Raumordnung sind bei der Abwägung durch den Gemeinderat zu berücksichtigen
(§ 4 Abs. 1 Satz 1 ROG). Außerdem hat der Gemeinderat das interkommunale Abwägungsgebot des § 2 Abs. 2 BauGB zu beachten, nach dem die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden aufeinander abzustimmen sind. Dabei können sich die Stadt
Reutlingen und die Universitätsstadt Tübingen wie auch die Stadt Metzingen auf die
ihnen durch Ziele der Raumordnung zugewiesenen Funktionen sowie auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen.
Die Zuständigkeit für die Bauleitplanung obliegt dem Metzinger Gemeinderat, der im
Rahmen eines bauleitplanerischen Abwägungsvorgangs seine Entscheidungen zu
treffen hat. Eine Vorwegnahme der Abwägungsentscheidung ist mit dieser Vereinbarung nicht verbunden. Unabhängig von Vorstehendem ist sich der Metzinger Gemeinderat der Bedeutung dieser Vereinbarung, mit der eine Steuerung und faktische
Wachstumsobergrenze für die Fabrikverkaufsangebote in Metzingen erfolgen soll,
bewusst. Vor dem Hintergrund der Zielrichtung dieser Vereinbarung und unter Maßgabe der Ziffer II wird er seine Abwägung vornehmen.
II. Regelungsbereiche
1. Altstandort des Hugo-Boss-Outlets in der Kanalstraße (blau)
Die Holy AG trägt als Eigentümerin dafür Sorge, dass das Hugo-Boss-Outlet am Altstandort in der Kanalstraße aufgegeben und auf das G+V-Areal verlagert wird. Nach
dessen Aufgabe und Umzug auf das G+V-Areal entfallen am Altstandort des HugoBoss-Verkaufs 2.885 m² VK. Insoweit verzichtet die Holy AG als Eigentümerin des
Gebäudes Kanalstraße 6 auf die dort vorhandenen Baurechte für 1.600 m² VK und
die Bestandgenehmigung für 1.285 m² VK. Die Verkaufsflächenreduzierung soll im
weiteren Verfahren zur 1. Änderung des Bebauungsplans Kanalstraße/Mühlstraße im
Sondergebiet Einkaufszentrum für das Gebäude Kanalstraße 6 mit einer Verkaufsflächenobergrenze von 3.780 m² festgesetzt werden.
-5-
Die sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplans, die auch weitere bereits vorhandene Fabrikverkaufsflächen umfassen, sollen für die Laufzeit des Vertrages unberührt bleiben. Damit können dort keine zusätzlichen Fabrikverkaufsflächen mehr entstehen
2. Nördlicher Bereich G+V-Areal (violett)
Die brachgefallene innerstädtische Gewerbefläche des G+V-Areals soll insgesamt
städtebaulich aufgewertet und mit neuen Nutzungen versehen werden. Damit soll ein
wichtiger Baustein zur Attraktivitätssteigerung der Metzinger Innenstadt insgesamt
geschaffen werden, indem städtebaulich und fußläufig eine Verknüpfung des bisher
abgeschotteten innerstädtischen Gewerbeareals mit den traditionellen Geschäftslagen in der Fußgängerzone hergestellt wird. Im nicht durch das aktuelle Raumordnungsverfahren erfassten Bereich des G+V-Areals sieht die Stadt Metzingen zur Verfolgung dieser städtebaulichen Konzeption folgende Gebietsfestsetzungen vor:
a) Sondergebiet Hotel (damit kein Einzelhandel möglich),
b) eingeschränktes Gewerbegebiet mit Einzelhandelsausschluss für den Firmenc)
d)
sitz der Holy AG,
Mischgebiet mit max. 800 m² VK und Sortimentsausschluss Bekleidung, Schuhe / Lederwaren, Sport sowie
Kerngebiet mit zwei räumlich getrennten Baufenstern für großflächigen Einzelhandel (auch Fabrikverkäufe) ohne Sortimentsbeschränkung bei einer max. VK
von 1.600 m².
3. Westlich Adlergarten (türkis)
Die durch den Bebauungsplan „Stuttgarter Straße / May-Eyth-Straße / Untere Rietstraße“ erfolgten Festsetzungen Sondergebiet Fachmarktzentrum (Raumordnungsverfahren 2005) und Einkaufszentrum (Kaufland) sollen für die Laufzeit des Vertrages unberührt bleiben. In diesem Bereich liegt der Schwerpunkt auf der Versorgung
der Metzinger Bevölkerung mit Waren des kurz- und mittelfristigen Bedarfs. Eine Ansiedlung von Fabrikverkäufen/FOCs ist damit dort nicht möglich.
4. Grünfläche Adlergarten (rosa)
Die durch den Bebauungsplan „Adlergarten“ ausgewiesene Grünfläche Adlergarten
mit Parkierung sollen für die Laufzeit des Vertrages unberührt bleiben. Eine Ansiedlung von Fabrikverkäufen/FOCs ist damit dort nicht möglich.
-6-
5. Westlich Stuttgarter Straße (grün)
Im Bereich „Westlich Stuttgarter Straße“ ist eine Mischung von Wohngebäuden, kleineren Handwerksbetrieben, Dienstleistungs- und vor allem entlang der Stuttgarter - /
Wilhelmstraße von Einzelhandelseinrichtungen vorhanden. Für diesen bisher unbeplanten Innenbereich sieht die Stadt Metzingen zur Verfolgung ihrer städtebaulichen
Ziele künftig die Ausweisung eines Mischgebiets (gegliedert nach MI 1 und MI 2) mit
folgenden Einzelhandelsbeschränkungen vor:
a) im MI 1: mit Einzelhandelsausschluss und
b) im MI 2 entlang der Stuttgarter Straße und Teilen der Wilhelmsstraße:
mit kleinflächigem Einzelhandel ausschließlich in den Erdgeschossen. Aufgrund
der vorhandenen Eigentumsverhältnisse ergibt sich ein Potential von 690 m²
VK, das über die Festsetzung von Baufenstern fixiert wird. Hiervon unberührt
bleibt ein im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorliegendes Baugesuch
für eine zweigeschossige VK von weiteren 650 m².
6. Fußgängerzone (rot)
In der klassischen Innenstadtlage/Fußgängerzone befindet sich wie in jeder typischen Innenstadt eines Mittelzentrums eine Aneinanderreihung verschiedener Ladengeschäfte und Einzelhandelsformen (inhabergeführter Einzelhandel, groß- und
kleinflächige „normale“ Einzelhandelsangebote, Fabrikverkäufe), die hier aus städtebaulichen Gründen ausdrücklich erwünscht ist. Ein Einzelhandelsausschluss ist in
dieser zentralen Lage im z.T. bauleitplanerisch festgesetzten bzw. faktischen Kerngebiet aus städtebaulichen Gründen nicht möglich und auch aus raumordnerischen
Gründen nicht gewollt. Weitere Hersteller-Direktverkaufszentren als besondere Form
des großflächigen Einzelhandels im Sinne von Plansatz 3.3.7 S. 3 LEP 2002 werden
nicht zugelassen.
7. Enzian-Seifenfabrik (braun)
Das in Sichtbeziehung zum Lindenplatz gelegene Areal der Enzian-Seifenfabrik befindet sich in zentraler und prominenter Lage bezogen auf die vorhandenen Fabrikverkaufsstandorte. Nach einer derzeit zeitlich noch nicht feststehenden Aufgabe der
gewerblichen Nutzung durch die Fa. Enzian-Seifen sieht die Stadt Metzingen zur
Verfolgung ihrer städtebaulichen Ziele für diesen Standort die Ausweisung eines
Mischgebiets mit kleinflächigem Einzelhandel ausschließlich in den Erdgeschossen
unter Ausschluss der Sortimente Bekleidung, Schuhe/Lederwaren und Sport und
Festsetzung einer VK -Obergrenze von 2.400 m² vor.
-7-
8. Bereich zwischen Fußgängerzone und Noyon-Allee (gelb)
In diesem überwiegend unbeplanten Innenbereich in der historischen Mitte Metzingens zwischen Martinskirche und Sieben-Keltern-Platz fügt sich großflächiger Einzelhandel an vielen Stellen nicht ein. Eine gesamthafte Überplanung ist aufgrund der
dispersen Nutzungs- und Gebäudestruktur nur schwer möglich. Die vorhandene
klassische innerstädtische Nutzungsmischung (öffentliche Einrichtungen, Wohnen,
Dienstleistung, Gewerbe, Handel) und die gewachsenen Versorgungsstrukturen (Bäcker, Metzger, Optiker, Foto, Buchhandlung, Schreibwaren etc.) vor allem rund um
den Bahnhof und die Schönbeinstraße sollen weiterhin das innerstädtische Angebot
für die Metzinger Bevölkerung prägen. Ergänzender, auf diese Zielgruppe ausgerichteter großflächiger Einzelhandel, etwa im Bereich Drogeriewaren / Elektro, soll möglich bleiben.
Eine Ausdehnung der Fabrikverkäufe/FOCs in diesen Kernbereich der historischen
Innenstadt hinein ist von der Stadt Metzingen aus städtebaulichen Gründen nicht erwünscht. Um ein Hineinwachsen dieser Einzelhandelsform in diesen Bereich zu verhindern, soll deshalb die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel mit den fabrikverkaufstypischen Sortimenten Bekleidung, Schuhe/Lederwaren, Sport ausgeschlossen werden.
Im Falle etwaiger zuwiderlaufender Vorhaben beabsichtigt die Stadt Metzingen zur
Verwirklichung ihrer städtebaulichen Ziele mit Aufstellungsbeschlüssen für punktuelle
Bebauungspläne mit entsprechender Einzelhandelsbeschränkung und Veränderungssperren zu reagieren.
9. Lindenplatz (orange)
Die durch den Bebauungsplan „Lindenplatz“ erfolgten Festsetzungen Verkehrsflächen / Verkehrsberuhigter Bereich sollen für die Laufzeit des Vertrages unberührt
bleiben. Eine Ansiedlung von weiteren Fabrikverkäufen ist damit dort nicht möglich.
10. Park- und Geschäftshaus Innenstadt (grau)
Die durch den Bebauungsplan „Park- und Geschäftshaus Innenstadt“ erfolgte Festsetzung Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel / Fabrikverkauf / Parkierung sollen
für die Laufzeit des Vertrages unberührt bleiben. Eine Ansiedlung von weiteren Fabrikverkäufen/FOCs ist damit dort nicht möglich.
-8-
III. Allgemeine Regelungen
1. Ausschluss von weiteren Herstellerdirektverkaufszentren
Die Stadt Metzingen verpflichtet sich unbeschadet der Regelung in Ziffer II 2 d), während der Laufzeit des raumordnerischen Vertrags keinen Antrag auf Zulassung einer
Zielabweichung von Ziffer 3.3.7 Satz 3 des LEP 2002 zu stellen.
2. Umsetzung
a) Die Stadt Metzingen wird für den Fall zuwiderlaufender Vorhaben in den Bereichen nach Ziffer II. 1, 2, 5, und 7 bis zur Anpassung / Aufstellung der dargestellten
bauleitplanerischen Festsetzungen Baugesuche nach § 15 BauGB zurückstellen
bzw. notwendige Veränderungssperren erlassen.
b) Die Fa. Holy AG ist mit den vorstehenden Regelungen einverstanden. Sie unterstützt auf der Grundlage dieses Vertrages veranlasste Planungen der Stadt Metzingen und verpflichtet sich, insoweit keine Einwendungen zu erheben. Sie verpflichtet
sich außerdem, nichts zu unternehmen, was dem Inhalt dieses Vertrages widerspricht.
c) Das Regierungspräsidium begleitet und überwacht die Umsetzung und Erfüllung
dieser Vereinbarung. Es wird im Konfliktfall die Vertragsparteien zur Vertragstreue
anhalten.
3. Monitoring
Die Stadt Metzingen legt ab Vertragsschluss dem Regierungspräsidium einen jährlichen Bericht über die Umsetzung und Erfüllung dieser Vereinbarung sowie die Entwicklung der Fabrikverkaufsflächen in Metzingen vor.
4. Laufzeit
Die Laufzeit dieser Vereinbarung beträgt 15 Jahre ab Vertragsschluss.
-9-
5. Bindungswirkung
Dieser Vertrag begründet keinen Anspruch auf Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen (§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB).
Unbeschadet von der in der Vorbemerkung beschriebenen Bindungswirkung sehen
die Vertragsparteien diese Vereinbarung als Maßnahme der Vertrauensbildung und
Transparenz und fühlen sich ausdrücklich an diese unbeschadet gegebenenfalls bestehender rechtlicher Bedenken im Hinblick auf die Wirksamkeit einzelner Bestandteile gebunden. Soweit Teile dieses Vertrages nicht umsetzbar sein sollten, verpflichtet sich die Stadt Metzingen eine Lösung zu erarbeiten, die dem ursprünglich gewünschten Ziel am Nächsten kommt.
Die Vertragsschließenden sind sich bewusst, dass es zur Umsetzung dieser Vereinbarung der überwiegend zeitnahen Aufstellung bzw. Änderung von Bebauungsplänen durch die Stadt Metzingen bedarf. Der Metzinger Gemeinderat wird nach ausdrücklicher Zustimmung zum Vertragsschluss den Inhalt dieser Vereinbarung im
Rahmen seiner zu treffenden bauleitplanerischen Abwägungsentscheidungen berücksichtigen.
6. Klagerücknahmen
Die Städte Reutlingen und Tübingen nehmen nach Abschluss dieses Vertrages ihre
Klagen vor dem Verwaltungsgericht Sigmaringen gegen die Zielabweichungsentscheidung des Regierungspräsidiums vom 20. Februar 2015, Az. 21-1/10/2437.5/
Metzingen, zurück. Jede der Parteien trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Die
Gerichtskosten tragen im Verfahren der Stadt Reutlingen je zu einem Drittel das Regierungspräsidium Tübingen, die Stadt Reutlingen und die Stadt Metzingen, im Verfahren der Universitätsstadt Tübingen je zu einem Drittel das Regierungspräsidium
Tübingen, die Universitätsstadt Tübingen und die Stadt Metzingen.
- 10 -
IV. Vertragsunterzeichnung
Stadt Metzingen, vertreten durch Herrn Oberbürgermeister Dr. Ulrich Fiedler
......................................................
Ort, Datum
...................................................
Unterschrift
Stadt Reutlingen, vertreten durch Frau Oberbürgermeisterin Barbara Bosch
....................................................
Ort, Datum
....................................................
Unterschrift
Universitätsstadt Tübingen, vertreten durch Herrn Oberbürgermeister Boris Palmer
....................................................
Ort, Datum
....................................................
Unterschrift
Firma Holy AG, vertreten durch den Vorstandsvorsitzenden, Herrn Wolfgang Bauer
....................................................
Ort, Datum
................................................
Unterschrift
Regierungspräsidium Tübingen, vertreten durch den Regierungspräsidenten
.....................................................
Ort, Datum
....................................................
Unterschrift
Anlage zum „Raumordnerischen Vertrag zur künftigen Entwicklung der Fabrikverkaufsflächen in Metzingen“ zu Ziffer II Regelungsbereiche