Mieterhöhung mit Mietspiegel: Checkliste und Muster

Akademische Arbeitsgemeinschaft
Bestell-Nummer: R 03047
Verlag
Stand: Juni 2009
Mieterhöhung mit Mietspiegel:
Checkliste und Muster
»Werde ich meine Mieterhöhung durchsetzen können?«, sollten Sie sich als Vermieter fragen, bevor Sie Ihre Mieterhöhungsforderung versenden. »Ist die verlangte »ortsübliche Vergleichsmiete«
nachvollziehbar und korrekt begründet?«, sollten Sie sich als Mieter fragen, wenn Sie mit einer
solchen Mieterhöhung konfrontiert sind. Das Grundlagenwissen hierzu finden Sie im »Rechtstipps«Beitrag 8 c/1. Die nachfolgende Checkliste soll Ihnen helfen, diese Fragen zu beantworten. Das
Muster erleichtert sowohl das Verfassen wie auch die Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens.
I. Checkliste
Q Ist der Datenbestand des Mietspiegels auf das Mietobjekt anwendbar?
Prüfen Sie immer, auf welchen Wohnungstyp sich die dem Mietspiegel zugrunde liegende Stichprobe bezieht. Dies können Sie in der Regel in den Erläuterungen des Mietspiegels nachlesen. Bezieht sich danach zum Beispiel die Stichprobe wie üblich nur auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, wäre eine auf diesen Mietspiegel gestützte Mieterhöhung unwirksam, wenn sie sich auf
ein Ein- oder Zweifamilienhaus bezieht (LG Berlin, Urteil v. 22. 2. 2002, GE 2002 S. 1197; LG
Hamburg, Urteil v. 12. 10. 2000, WM 2002 S. 698; LG Hagen, Urteil v. 3. 3. 1997, WM 1997 S. 331).
Q Was gilt, wenn der Mietspiegel einer anderen Gemeinde verwendet wird?
Nur wenn für die Gemeinde, in der die Wohnung liegt, kein Mietspiegel erstellt wurde, darf der
Mietspiegel einer anderen Gemeinde herangezogen werden. Dasselbe gilt für den Fall, dass der
örtliche Mietspiegel anders als der für die Nachbargemeinde für die hier betreffende Wohnung
keine Daten enthält. Die Nachbargemeinde muss aber »vergleichbar« sein, das heißt, die Gemeinden müssen in wesentlichen Faktoren übereinstimmen – wie zum Beispiel Größe der Gemeinde, Bevölkerungsstruktur, Infrastruktur, Versorgung im Schul- und Bildungsbereich, Lärmbelästigung, verkehrsmäßige Erschließung und Anbindung an Versorgungszentren.
Q Ist der Mietspiegel aktuell?
In den Mietspiegeln werden häufig bestimmte Laufzeiten vorgegeben. Stellen Sie anhand Ihres
Mietspiegels fest, dass die Laufzeit abgelaufen ist, wird dadurch die Mieterhöhung nicht unwirksam, sofern ein aktuellerer Mietspiegel nicht vorliegt (§ 558 a Abs. 4 Satz 2 BGB). Obwohl bei veralteten Mietspiegeln die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechen dürfte, ist ein Vermieter gleichwohl nicht berechtigt, allein wegen des Alters des
Mietspiegels Zu- und Abschläge vorzunehmen (so genannte »Stichtagsdifferenz«). Als Vermieter
haben Sie nur die Möglichkeit, entweder ein anderes Begründungsmittel (vor allem drei Vergleichswohnungen) zu benutzen oder zumindest den Oberwert der Mietspiegelspanne zu nehmen.
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Q Ist die konkrete Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel hinreichend begründet?
Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter seinem Mieterhöhungsverlangen den Mietspiegel bloß beifügt oder darauf Bezug nimmt. Vielmehr muss er verständlich darlegen, wie er zu der entsprechenden Eingruppierung kommt (LG Köln, Urteil v. 16. 2. 1994, WM 1994 S. 691). Die Mieterhöhung ist
unwirksam, wenn sich der Mieter diese Argumente erst selbst erarbeiten muss. Allerdings reicht es
aus, wenn der Vermieter das konkrete Mietspiegelfeld (z. B. »J 1«) genannt hat, ohne die dazugehörige Mietzinsspanne anzugeben (BGH, Urteil vom 12. 12. 2007, WM 2008 S. 88).
Q Enthält der Mietspiegel gerade für die Wohnung des Mieters ein Leerfeld?
Es kann vorkommen, dass Mietspiegel infolge unzureichenden Datenmaterials teilweise Leerfelder
aufweisen. Enthält der Mietspiegel für die konkrete Wohnung ein leeres Rasterfeld, so ist er als
Begründungsmittel nicht verwendbar. Deshalb ist es auch nicht zulässig, einen Mietwert durch
Interpolation, Extrapolation oder Analogieschluss zu ermitteln (AG Bonn, Urteil v. 4. 5. 1999, WM
1999 S. 465). In diesem Fall muss der Vermieter ein anderes Begründungsmittel (vgl. »Rechtstipps”«
Beitrag 8 c/1, Abschn. III) wählen.
Q Liegt der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspannen des Mietspiegels?
Enthält der Mietspiegel Spannen, genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne
liegt (§ 558 a Abs. 4 BGB). Wenn der Vermieter entgegen der tatsächlichen Wertigkeit der Wohnung die Obergrenze verlangt oder diese gar überschreitet, ist das Mieterhöhungsverlangen formal noch in Ordnung (BGH, Urteil v. 12. 11. 2003, WM 2004 S. 93). Der Mieter kann deshalb die
Mieterhöhung nicht als unwirksam zurückweisen, sondern kann lediglich die entsprechende Herabsetzung des Mietwertes verlangen.
Q Wurde die Wohnung in die richtige Lageklasse eingeordnet?
Gerade die Beurteilung der Wohnungslage ist zwischen den Mietvertragsparteien der häufigste
Streitpunkt. Dies liegt zum einen daran, dass die einzelnen Kriterien aufgrund unterschiedlicher Forderungen und Bedürfnisse stark unterschiedlich gewichtet werden. Was für eine Familie mit kleinen Kindern eine gute Wohnlage ist, kann für Senioren schlecht sein und umgekehrt. Zum anderen ist gerade die Lage einer Wohnung besonders mietpreisbildend. Während
in vielen Mietspiegeln die Eingruppierung in die anderen Klassen (z. B. Alters- oder Ausstattungsklasse) verhältnismäßig einfach und objektiv überprüfbar ist, ist dies bei der Wohnungslage häufig anders. Allein durch den Wechsel einer Lageklasse kann sich die Spanne, aus der
die Vergleichsmiete zu entnehmen ist, bis zu € 1,-/m2 verschieben.
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Die Mietspiegel sind bei der Einteilung von Lageklasse sehr unterschiedlich. Lesen Sie die Anleitung Ihres Mietspiegels deshalb sorgfältig durch. Es gibt Mietspiegel, die ganz starr jedem
Stadtteil oder jeder Straße eindeutig eine Lageklasse zuordnen. Hieran müssen Sie sich halten. Es gibt darüber hinaus Mietspiegel, die eine individuelle Bewertung verlangen, wobei
häufig Kriterien vorgegeben werden (z. B. Innenstadtnähe, Einkaufsmöglichkeiten, Grünanlagen). Maßgeblich sind die Vorgaben Ihres konkreten Mietspiegels.
Der nachfolgende Katalog soll Ihnen bei der Beurteilung der Lageklasse helfen. Gehen Sie am
besten wie folgt vor: Versehen Sie jedes Lagemerkmal mit einer Note, wobei Sie sinnvollerweise eine Notenskala verwenden sollten, die Ihrem Mietspiegel entspricht (hat der Mietspiegel vier Lageklassen, vergeben Sie die Noten 1 – 4. Dadurch wird die Eingruppierung in die
Lageklasse für beide Vertragsparteien nachvollziehbar und überprüfbar. Ermitteln Sie die Gesamtnotenzahl und teilen sie diese durch die Anzahl der vergebenen Noten. Dadurch erhalten
Sie den Wert, der zunächst eine Aussage über die Eingruppierung in eine Lageklasse erlaubt.
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Unter Umständen können Sie an dem entsprechenden Dezimalwert auch schon ablesen, ob die Benotung im oberen, mittleren oder unteren Bereich der Notenskala liegt. Das kann dann gegebenenfalls ein Anhaltspunkt dafür sein, aus welchem Bereich der Mietpreisspanne die konkrete Vergleichsmiete zu entnehmen ist. Der Maßstab für die Benotung muss aber auf jeden Fall objektiv
sein. Zum Beispiel kann für den einen Mieter ein fehlender U-Bahn-Anschluss bedeutungslos sein
und für den anderen von sehr großer Bedeutung. Objektiv ist ein solcher Anschluss aber immer vorteilhaft.
Lagemerkmal
Beurteilung
Lage:
im Stadtgebiet
im Stadtbezirk
Wohnberuhigung
Bebauung:
offene/geschlossene Bauweise
Bebauungsdichte
Wohnbeeinträchtigungen:
Straßenlärm
Bahn- oder Fluglärm
Industrielärm
sonstiger Lärm
Geruchs- und Staubemissionen
Verkehrsanbindung:
Auto
Bahn/Bus
U-Bahn
Radwege
Fußwege
Schulweg
Einkauf:
für den täglichen Einkauf
andere Dinge
Freizeiteinrichtungen:
Kinderspielplätze
Naherholungsgebiete
Sportplätze, Sporthallen
sonstige Einrichtungen:
medizinische Versorgung
Schulen
Kindergärten
öffentliche Einrichtungen
sonstige Lagevor- und -nachteile:
Summe der Noten:
Durchschnittsnote:
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Q Wurden zu den Werten des Mietspiegels Zuschläge hinzugerechnet?
Zuschläge sind in der Regel unzulässig. Sie dürfen zum Beispiel nicht verlangt werden, weil
der Mietspiegel schon älter ist oder weil besondere Ausstattungsmerkmale (z. B. Gartennutzung)
vorliegen, für die der Mietspiegel gerade keine Zuschläge vorsieht (AG Dortmund, Urteil v. 16. 2. 1999,
NZM 1999 S. 415).
Ausnahmsweise sind Zuschläge in folgenden Fällen erlaubt:
• Der Mietspiegel sieht solche Zuschläge vor: Prozentuale Zuschläge werden häufig für die
Größe der Wohnung gemacht, da bekanntlich die Miete für kleinere Wohnungen pro Quadratmeter höher ist als die für größere Wohnungen. Üblich sind auch Zuschläge für Isolierverglasung, das Vorhandensein eines Aufzuges, Balkons oder Gartens.
• Bei Inklusiv- und Teilinklusivmieten: Mietspiegel weisen fast ausschließlich eine Nettomiete,
also die Grundmiete, aus. Vorsichtshalber sollten Sie einen Blick in den Vorspann des Mietspiegels werfen. Wenn nach Ihrem Mietvertrag vom Mieter keinerlei Betriebskosten zusätzlich
zu zahlen sind (Warm-, Inklusiv- oder Bruttomiete) oder wenn er nur für einige der gesetzlichen Betriebskosten (Teilinklusivmiete) gesonderte Zahlungen erbringt, müssen diese Betriebskostenanteile zunächst aus der vom Mieter gezahlten Miete herausgerechnet werden, um eine
Vergleichbarkeit mit dem Mietspiegel herstellen zu können. Maßgeblich ist dabei der Betriebskostenanteil zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens (LG Rottweil, Urteil v.
3. 4. 1998, NZM 1998 S. 432).
Q Wenn ein »qualifizierter« Mietspiegel als Begründungsmittel verwendet wird
Bei der Anwendung eines qualifizierten Mietspiegels gibt es für das Erhöhungsverlangen keine
Besonderheiten. Lediglich im Prozess haben seine Werte eine größere Überzeugungskraft.
II. Muster
Absender
(alle Vermieter mit vollem Namen)
Datum
Einschreiben/Rückschein
Herrn/Frau
(alle Mieter mit vollem Namen)
Mieterhöhungsverlangen für die von Ihnen gemietete Wohnung
Sehr geehrte/r ...,
die Miete für Ihre Wohnung ist seit über einem Jahr unverändert. Um die Miete auf den ortsüblichen
Stand anzupassen, steht mir/uns nach §§ 558 ff. BGB ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu. Diesen Anspruch mache ich/machen wir hiermit geltend.
Der Mietpreis für Ihre ... m2 große Wohnung beträgt derzeit monatlich € ....../m2. Dies entspricht nicht
mehr der ortsüblichen Vergleichsmiete, die € ........ pro m2 ohne Nebenkosten beträgt. Zum Nachweis
hierfür beziehe ich mich/beziehen wir uns auf den (qualifizierten) Mietspiegel für nicht preisgebundene
Wohnungen in ... (Stand: ...). Eine Kopie hiervon habe ich/haben wir zu Ihrer Information beigefügt.
Die von Ihnen angemietete Wohnung ist in die Mietwerttabelle wie folgt einzugruppieren:
Es ist von der Baualtersklasse 1961 bis 1966 modernisiert auszugehen. Das Gebäude wurde 1962 errichtet und im Jahre 1980 umfassend renoviert. Es wurden damals die Bäder erneuert, die Heizungsanlage
wurde modernisiert und Isolierfenster wurden eingebaut. Außerdem wurde die Fassade mit einer modernen Wärmedämmung versehen und das Gebäude insgesamt dem Stand der Technik angepasst.
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Hinsichtlich der Ausstattungsklasse ist die Wohnung in die Kategorie II einzuordnen. Ihre Wohnung ist
ausgestattet mit Zentralheizung, Bad mit Wanne, WC, Isolierverglasung und Balkon.
Als weitere Ausstattungsmerkmale liegen bei Ihrer Wohnung vor:
– farbige Sanitäreinrichtung, Parkettfußboden, moderner Grundriss;
– die Wohnung liegt in der Lageklasse »gute Wohnlage«;
– es handelt sich um eine City-nahe Lage mit vorwiegend aufgelockerter Bebauung. Die Verkehrsanbindungen zu Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Einrichtungen sind gut, die Lärm-, Staub- und Geruchsbeeinträchtigungen gering.
Der vom Mietspiegel vorgesehene Rahmen für vergleichbare Wohnungen beträgt somit € ....... /m2 bis
€ ........ /m2. Der Mittelwert beträgt
€ ....../m2.
[Wenn eine Teilinklusivmiete gezahlt wird:] Außerdem war zu berücksichtigen, dass der Mietspiegel
der Gemeinde ............ (Stand: ............) nur die Grundmiete ohne Nebenkostenanteile für vergleichbare Wohnungen ausweist. Aus Ihrem Mietvertrag ergibt sich aber, dass Sie nur auf einige Nebenkosten Vorauszahlungen leisten. Die übrigen – nach der Betriebskostenverordnung grundsätzlich umlegbaren – Betriebskosten sind in der Miete enthalten. Um diesen in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteil ist nach der einschlägigen höchstrichterlichen Rechtsprechung der Wert des Mietspiegels wieder zu erhöhen, um eine Vergleichbarkeit der Werte herzustellen.
Folgende Betriebskosten fallen derzeit im Jahr im Haus an:
– Grundsteuer
– verbundene Gebäudeversicherung
– Straßenreinigung
– Müllabfuhr
€ ........
€ ........
€ ........
€ ........
insgesamt € ........ : ... m2 (Gesamtfläche des Hauses) =
€ ......../m2
Betriebskostenanteil für Ihre Wohnung: € ....... : 12 Monate =
€ ......../m2
die
ortsübliche
deshalb € ....... /m2 + € ....... /m2 =
Vergleichsmiete
€ ......../m2
beträgt
Ich bitte/Wir bitten Sie, einer Mieterhöhung von bisher € ........ auf € ........ab [Datum:] ........ zuzustimmen. Bitte lassen Sie mir/uns das beigefügte Doppel bis [Datum:] .......... zukommen.
Durch diese Mieterhöhung wird die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 % (bezogen auf die vor drei Jahren gezahlte Miete) nicht überschritten.
Der Vollständigkeit halber möchte ich/möchten wir darauf hinweisen, dass ich/wir nach Ablauf der
Frist innerhalb von drei Monaten Klage auf Zustimmung zu diesem Mieterhöhungsverlangen vor dem
Amtsgericht ... erheben kann/können. Ich hoffe/Wir hoffen aber, dass dies nicht erforderlich sein wird.
Mit freundlichen Grüßen
...................................................
(Unterschriften aller Vermieter)
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