Gutachten Lübbener Straße anonym

Dipl.-Geol. Björn Jansen
Von der Industrie- und Handelskammer zu Berlin
öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
für Mieten für Grundstücke und Gebäude
Monopolstraße 45, 12109 Berlin
Gutachten Nr. 372a/10
(2. Ausfertigung)
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung xy im
1. Obergeschoss links des Hauses
Lübbener Straße
in
10997 Berlin-Kreuzberg
Auftraggeber:
Zusammenfassendes Ergebnis:
Stichtag
3. Februar 2011
Wohnfläche in m²
72,30
Bruttokaltmiete in €/m²
4,26
Bruttokaltmiete in €
308,00
Ausgang: 17. Februar 2011
Telefon (030) 66 63 80 09
Telefax (030) 66 63 80 10
Wüstenrot Bank AG
Konto-Nr. 9 602 450 608
BLZ 604 200 00
E-Mail [email protected]
www.berlinermietdatenbank.de
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GLIEDERUNG
1.
ALLGEMEINES
1.1
1.2
1.3
Vorgang und Auftrag
Allgemeine Grundlagen
Vertragliche Grundlagen/Mietobjekt
2.
BESCHREIBUNG
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
Lage
Art
Beschaffenheit
Ausstattung
Mängel
3.
ERMITTLUNG DER ORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETE
3.1
3.2
3.3
3.4
3.4.1
3.4.2
Vorbemerkungen
Beurteilung der Wohnung mittels Multifaktorenanalyse
Gewichtung der Wohnwertmerkmale
Vergleichsobjekte
Vorbemerkungen
Wertung und Mietfeststellung
4.
MIETSPIEGELDISKUSSION
5.
ZUSAMMENFASSUNG
Anlage:
Anlage:
Anlage:
Anlage:
Anlage:
Anlage:
Vergleichsobjekte
Nutzwerte
Fotodokumentation
Grundriss
Lageplan - Daten von OpenStreetMap, CC-BY-SA 2.0
Stadtplan - Daten von OpenStreetMap, CC-BY-SA 2.0
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1.
ALLGEMEINES
1.1
Vorgang und Auftrag
Auftraggeber:
Aufgabenstellung:
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die
Wohnung xy, Lübbener Straße, 10997 Berlin,
Vorderhaus, 1. Obergeschoss links.
Objekt:
Lübbener Straße in 10997 Berlin-Kreuzberg
Stichtag:
3. Februar 2011
Ortsbesichtigung:
Donnerstag, den 3. Februar 2011, 15:30 Uhr
Teilnehmer:
Herr und Frau XY sowie der Unterzeichner als
Sachverständiger
Unterlagen:
Mietvertrag, Wohngeldabrechnung,
Vergleichsobjekte, Berliner Mietspiegel
Beim Ortstermin wurden Herr und Frau XY um Auskunft gebeten, ob Sachen in die
Wohnung eingebracht bzw. Ergänzungen und Verbesserungen vorgenommen worden
sind. Diese werden nachfolgend bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt.
Die in der Anlage beigefügten Fotos wurden am Tag der Ortsbesichtigung erstellt. Das
Ergebnis der örtlichen Bestandsaufnahme ist in den Beschreibungen zu diesem
Gutachten und in den Anlagen dokumentiert.
Die Wohnfläche wurde beim Ortsbesichtigungstermin vom Sachverständigen nicht neu
aufgemessen. Zugrunde gelegt wird die sich aus dem Mietvertrag ergebende
Wohnfläche von 72,30 m².
1.1
Allgemeine Grundlagen
Bei dem Mietobjekt handelt es sich um Wohnraum der keiner Mietpreisbindung unterliegt.
Der Mietpreisfindung ist somit der § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zugrunde
zu legen.
Demnach wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in
der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art,
Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder,
von Erhöhungen nach § 560 (Veränderungen von Betriebskosten) abgesehen, geändert
worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im
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worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im
Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Im Nachfolgenden werden die maßgeblichen Kriterien zur Bestimmung der ortsüblichen
Vergleichsmiete wie Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage kurz beschrieben.
Das Kriterium ART bezieht sich auf die Struktur des Hauses sowie auf den Wohnungstyp.
Zu unterscheiden sind somit z.B. Hochhäuser, kleine Mehrfamilienhäuser, Ein- und
Zweifamilienhäuser oder auch Souterrain- und Penthousewohnungen.
Unter der GRÖSSE ist die in m² messbare Wohnfläche des Wohnraumes zu verstehen,
wobei regelmäßig nur die zum Wohnen geeigneten Räume zu berücksichtigen sind.
Nach dem Grundsatz „Je kleiner desto teurer“ ergibt sich eine starke Abhängigkeit
zwischen der Wohnungsgröße und der "m²-"Miete. Dabei darf man nicht verkennen, dass
jeder Grundsatz auch seine Ausnahmen hat, so dass für bestimmte Wohnungen (z.B.
Wohnungen in Adressenlagen) diese Abhängigkeit nicht gilt.
Unter der AUSSTATTUNG werden die in der Wohnung eingebauten oder dem Mieter zur
Verfügung gestellten Teile wie z.B. sanitäre Einrichtungen, Heizungsart und Fußbodenbeläge verstanden. Vom Mieter wohnwertverbessernde eigene Aufwendungen sind
hierbei nicht zu berücksichtigen.
Unter der BESCHAFFENHEIT versteht man die architektonische Gestaltung der
Wohnung und des Gebäudes, Raumaufteilung, Bauweise, Erhaltungszustand, Aussicht
und ggf. Lage innerhalb des Hauses u.ä.
Beim Baujahr einer Wohnung handelt es sich nicht um ein (unmittelbares) gesetzliches
Wohnmerkmal, sondern um einen merkmalsübergreifenden Einflussfaktor, der jeweils
erst auch in den übrigen gesetzlichen Wohnwertmerkmalen (Art, Ausstattung und
Beschaffenheit) seine konkrete miethöhenrelevante Ausprägung erfahren kann und ggf.
erfährt.
Unter der LAGE wird die Zugehörigkeit zu einem bestimmten Ortsteil der Gemeinde unter
Berücksichtigung von Verkehrsanbindung, Infrastruktur und Umwelt erfasst.
Bei der nachfolgenden Beschreibung der o.a. Kriterien werden Merkmalsausprägungen,
die vom üblicherweise Vorgefundenen positiv oder negativ abweichen, herausgestellt.
Festzuhalten ist weiter, dass bei der Mietwertermittlung nicht jeder einzelne Nachteil wie
z.B. eine verwitterte Fassade, eine Gaststätte oder ein Gewerbebetrieb im Nahbereich,
eine ausgetretene Treppenstufe oder sonstige ähnliche Umstände, die eventuell nur
angedeutet, nicht speziell erwähnt oder nach Ansicht der Parteien zu wenig ausführlich
genannt werden, sofort zu einem entsprechenden Abschlag führen müssen.
Ebenso führen positive Umstände in der oben erwähnten Art nicht zwangsläufig sofort zu
einem entsprechenden Zuschlag.
Eine Wohnung muss im Ganzen gesehen und in Beziehung zu anderen Vergleichswohnungen gesetzt werden. Hierbei sind Wohnungen anzutreffen, die manche Mängel oder
Vorteile stärker, andere schwächer zeigen und trotzdem denselben Mietzins aufweisen.
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1.3
Vertragliche Grundlagen/Mietobjekt
Der Mietvertrag vom 8. Januar 1975 stand dem Unterzeichner zur Verfügung. Das
Mietverhältnis begann am 1. Januar 1975 und läuft auf unbestimmte Zeit.
Mietobjekt
Bei dem Mietobjekt handelt es sich um eine 3- Zimmerwohnung bestehend aus:
3 Zimmer, Küche und Flur.
Lt. Mietvertrag beträgt die Wohnungsgröße:
72,30 m²
Lt. Auftraggeber beträgt die derzeitige Bruttokaltmiete:
244,27 € bzw.
3,38 €/m²
Lt. Auftraggeber beträgt die derzeitige Nettokaltmiete:
155,51 € bzw.
2,15 €/m²
2.
BESCHREIBUNG
2.1
Lage
Objektadresse:
Lübbener Straße in 10997 Berlin-Kreuzberg
Baublock:
Wrangelstraße, Sorauer Straße, Görlitzer Straße und
Lübbener Straße
Straße:
Sackgasse, Asphaltbelag
Parkmöglichkeiten:
am Straßenrand
Fußweg:
vorhanden
Radweg:
nicht vorhanden
Straßenbeleuchtung:
vorhanden
Verkehrsaufkommen:
gering, da Sackgasse
umliegende Bebauung:
Wohn- und Geschäftshäuser in geschlossener
Bebauung (ohne Grenzabstand zu
Nachbargebäuden)
Beeinträchtigung durch
gewerbliche Nutzung oder
sonstige Nutzung:
beim Ortstermin konnten keine Beeinträchtigungen
festgestellt werden, auf Grund der Innenstadtlage
und der umliegenden Gewerbe wird aber von einem
erhöhten Immissionsniveau ausgegangen und in der
nachfolgenden Multifaktorenanalyse ein Punkt in
Abzug gebracht
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Einkaufsmöglichkeiten:
täglicher und mittelfristiger Bedarf in der Umgebung
(insbesondere Wrangelstraße und Skalitzer Straße),
< 500 m entfernt, langfristiger Bedarf z.B. an der
Frankfurter Allee, > 500 m entfernt
öffentlicher Personennahverkehr:
U-Bahnhof Schlesisches Tor, ca. 400 m entfernt,
Buslinien auf der Skalitzer Straße, ca 400 m entfernt
öffentliche Einrichtungen,
insbesondere Schulen (keine
Privatschulen):
z. B. 8. Integrierte Sekundarschule, ca. 300 m
entfernt, OSZ Handel, ca. 350 m entfernt,
Fichtelgebirge-Grundschule, ca. 850 m entfernt,
zahlreiche Kitas
öffentliche Grünzonen:
Görlitzer Park, ca. 200 m entfernt
Individualverkehr:
Skalitzer Straße, als Hauptverbindungsstraße, ca.
400 m entfernt
Lagequalität gemäß Mietspiegel:
gemäß Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel
als einfache Wohnlage einzustufen
2.2
Art
Gebäudeart:
Mehrfamilienhaus
Baujahr:
ca. 1880
Bauweise:
geschlossen (ohne seitlichen Grenzabstand zu
Nachbargebäuden)
Konstruktion:
konventionelle Mauerwerksbauweise, unterkellert
Geschosszahl:
6-geschossig (incl. Dachgeschoss)
Dach:
Mansarddach
Fassade:
Sockelzone, straßenseitig Stuckfassade,
Erdgeschoss farblich abgesetzt, hofseitig Glattputz,
Gesimsbänder, Fensterfaschen
technische Einrichtungen:
Klingel- und Gegensprechanlage, Kabelanschluss
Hauseingang/Treppenhaus:
Hauseingang und Treppenhaus mit
Anstrich/Tapezierung, Treppenhaus mit Holztreppe
und Holzgeländer
gewerbliche Nutzung:
keine
Außenanlagen:
befestigter und begrünter Hof, gestaltete
Müllstandsfläche und Fahrradständer
Parken:
keine Stellplätze vorhanden
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2.3
Beschaffenheit
Grundriss (siehe auch Anlage):
die Wohnung besteht aus 3 Zimmern, Küche und
Flur; die Zimmer und die Küche sind normal geschnitten; ein Zimmer ist ein gefangenes Zimmer,
insgesamt liegt ein leicht unterdurchschnittlicher
Grundriss vor
Ausrichtung der Räume:
2 Zimmer sind nach Nordwesten zur Straße und 1
Zimmer und die Küche sind nach Südosten zum Hof
ausgerichtet
Belichtung und Belüftung:
die Zimmer und die Küche sind normal belichtet, eine
Querlüftung ist möglich; insgesamt ist die Belichtung
und Belüftung durchschnittlich
Außensitzfläche:
keine Außensitzfläche
Negativ:
keine Außensitzfläche
Kellerraum:
zur Wohnung gehört ein Kellerraum
Instandhaltungszustand:
das Haus weist insgesamt einen normalen bis guten
Instandhaltungszustand auf (Treppenhäuser, Dach,
Hoffassaden, Klingel- und Gegensprechanlage
wurden 2000/2001 erneuert), lediglich Anstrichmängel sind zu verzeichnen
2.4
Ausstattung der Wohnung
Lage der Wohnung:
1. Obergeschoss links
Herstellung:
ca. 1880
Wohnfläche:
72,30 m²
Art der Räume:
3 Zimmer, Küche und Flur.
Negativ:
kein Bad vorhanden (Badeinbau durch Mieter)
Fußböden:
in allen Räumen Dielen
Wände:
Anstrich/Tapezierung
Decken:
Anstrich
Türen:
einfache Holztüren
Fenster:
Holzisolierglasfenster aus 1982
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Küchenausstattung:
keine Ausstattung, nur Kaltwasseranschluss
Elektroinstallation:
unzeitgemäß, zwei Großgeräte lassen sich nicht
gleichzeitig betreiben
Heizung:
Einzelöfen, Allesbrenner (Gasetagen-Heizung durch
Mieter)
Zusammenfassung:
die Wohnung weist insgesamt eine sehr einfache,
unzeitgemäße Ausstattung auf
2.5
Mängel
In diesem Gutachten finden nur Mängel Berücksichtigung, die substanzieller Art sind
(Kategorie I). Vorübergehende, leicht behebbare Mängel (Kategorie II) finden keine
Beachtung, da auch die Vergleichswohnungen als frei von dieser Art von Mängeln
zugrunde gelegt werden. Nicht bewertet werden auch die nicht unmittelbar überprüfbaren
Mängel (Kategorie III).
Bei der Beurteilung der Mängel bezieht der Unterzeichner sich insbesondere auf die
Ausführungen des Urteils des Oberlandesgerichtes Stuttgart (NJW 1981, 2365) in dem
darauf hingewiesen wird, dass behebbare Mängel keine Beachtung finden dürfen, da
damit auch die Bereitschaft des Vermieters, die Mängelbeseitigung unverzüglich in
Angriff zu nehmen, beeinträchtigt wird. Der Vermieter würde dann aus Kostengründen
erst vor einem neuen Erhöhungsverlangen wieder an die Mängelbeseitigung denken.
Das Rechtsinstitut der Minderung (§ 536 BGB) soll einen ständigen Anreiz für die
alsbaldige Herstellung des vertragsgemäßen mangelfreien Zustandes der Mietsache
schaffen.
Von dem Mieter genannte bzw. vom Unterzeichner festgestellte Mängel der
Kategorie I (dauerhafte, den Mietwert beeinflussende Mängel):
keine
Kategorie II (vorübergehende, behebbare Mängel):
- Treppenhaus stellenweise mit Anstrichmängeln
- Fenster mit Anstrichmängeln
Kategorie III (nicht unmittelbar überprüfbare Mängel):
keine
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3.
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
3.1
Vorbemerkungen
Die Gutachtenerstellung erfolgt anhand von Vergleichsobjekten, wobei es sich um
Wohnungen in vergleichbaren Gebäuden handelt. Bei der Auswahl der Vergleichsobjekte
wird auf die Vergleichbarkeit hinsichtlich der durch den Gesetzgeber vorgegebenen
Wohnwertmerkmalen (Lage, Art, Beschaffenheit, Ausstattung und Größe) besonders
Gewicht gelegt.
Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete werden das Bewertungsobjekt und die
Vergleichsobjekte einem einheitlichen bewertungstheoretischen Berechnungsmodell, der
Multifaktorenanalyse, unterzogen. Als Ergebnis hieraus resultiert für beide Größen ein
Nutzwert, der den Wohnwert der Objekte erfasst und somit eine theoretische
Vergleichbarkeit zwischen Vergleichsobjekten und Bewertungsobjekt ermöglicht.
3.2
Beurteilung der Wohnung mittels Multifaktorenanalyse
Bei der nachfolgend beschriebenen Vorgehensweise geht der Unterzeichner von der
Prämisse aus, dass Wohnwertverbesserungen zu höheren Mieten und Wohnwertverschlechterungen zu niedrigeren Mieten führen.
Mittels der anschließenden Bewertungstabelle werden die zur Ermittlung des
Wohnwertes angesetzten Einflussgrößen mit Hilfe eines Punktesystems definiert und
bewertet. Als Ergebnis hieraus resultiert ein Nutzwert als ein theoretischer Wertfaktor.
3.3
Gewichtung der Wohnwertmerkmale
Dröge gibt in seinem Standardwerk folgende Gewichtungen der Wohnwertmerkmale aus
seiner und der Sicht anderer Autoren an:
(Dröge: Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum, 3. Auflage 2005, S. 686 ff.)
Lage
Art
Größe
Beschaffenheit
Ausstattung
Dröge
25 %
5%
10 %
10 %
50 %
Auernhammer
25 %
10 %
10 %
25 %
30 %
Kleiber
15 %
5%
10 %
10 %
60 %
Das vom Unterzeichner entwickelte Punktesystem orientiert sich an dieser Gewichtung.
Nachfolgend wird das übergeordnete Merkmale Lage mit 29 %, das Merkmal Art mit 6 %,
das Merkmal Größe mit 10 %, das Merkmal Gebäudebewertung (Beschaffenheit sowie
Gebäudeausstattung) mit 21 % und das Merkmal Innenausstattung mit 34 % gewichtet.
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Lage (max. 29 Punkte)
Kriterien:
allgemeine Wohnlage
einfach
mittel
gut
Immissionen
Versorgungslage
öffentl. Nahverkehr
Schulen/Kita
Naherholung
Individualverkehr
0,00
5,00
10,00
5,00
3,00
4,00
3,00
2,00
2,00
29,00
29,00 Punkte
Art (max. 6 Punkte)
Kriterien:
Hochhaus
Mehrfamilienhaus
Stadtvilla
0,00
3,00
6,00
6,00
6,00 Punkte
Größe (max. 10 Punkte)
Kriterien:
bis ca. 40,00 m²
ca. 60,00 m²
ca. 80,00 m²
ca. 100,00 m²
ca. 120,00 m²
10,00
8,00
7,00
6,00
5,00
10,00
10,00 Punkte
Gebäudebewertung (max. 21 Punkte)
Kriterien:
Gebäudeerscheinung
Grundriss
Aussicht
Belichtung
Außensitzfläche
Kfz-Abstellplätze
Unterhaltungszustand
3,00
3,00
2,00
3,00
3,00
2,00
5,00
21,00
21,00 Punkte
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Innenausstattung (max. 34 Punkte)
Kriterien:
Küche
Bad
Heizung/Warmwasser
Fußböden
Fenster
Elektrik
8,00
8,00
8,00
4,00
4,00
2,00
34,00
34,00 Punkte
= 100,00 Punkte
Die maximal erreichbare Gesamtzahl beträgt somit 100,00 Punkte bzw. 100,00 %.
Interpolationen und Ergänzungen sind unter Beachtung des einschlägigen
Marktverhaltens je nach Einzelfall notwendig, um eine sachgerechte Nutzwertermittlung,
unter Berücksichtigung der Auswahl der Vergleichsobjekte, vorzunehmen.
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Multifaktorenanalyse
Lage (max. 29 Punkte)
Kriterium
Ausprägung
gut
mittel
Wohnlage
einfach
Anliegerstraße
innerörtliche
Verbindungsstraße
Hauptverkehrsstraße
Immissionen
Hauptverkehrsstraße
sowie weitere
Immissionen
täglicher bis langfristiger
Bedarf
Versorgungslage
täglicher bis mittelfristiger
(Läden in einer
Bedarf
Entfernung bis ca.
täglicher Bedarf
500 m)
täglicher Bedarf in einer
Entfernung > 500 m
U- oder S-Bahn in einer
Entfernung bis ca. 500 m
Anbindung an
Bus oder Straßenbahn in
öffentliche
einer Entfernung bis ca.
Verkehrsmittel
500 m
Bus oder Straßenbahn in
einer Entfernung > 500 m
Grund- und Oberschule
oder Kita und Grund- oder
Oberschule in einer
Entfernung bis 1,0 km
Grund- oder Oberschule
Schulen
oder Kita in einer
Entfernung bis 1,0 km
Grund- oder Oberschule
oder Kita in einer
Entfernung > 1,0 km
Grünzonen in einer
Entfernung < 500 m
Grünzonen in einer
Naherholung
Entfernung < 1,0 km
Grünzonen in einer Entfernung > 1,0 km
Autobahn in einer Entfernung bis ca. 2,0 km
Anbindung für den Verbindungsstraße in eiIndividualverkehr ner Entfernung bis 500 m
Verbindungsstraße in
einer Entfernung > 500 m
Punkte
10,00
5,00
0,00
5,00
3,00
Bewertung
0,00
0,00
0,00
Summe
4,00
1,00
0,00
0,00
0,00
3,00
0,00
2,00
2,00
1,00
0,00
0,00
0,00
4,00
4,00
2,00
0,00
0,00
0,00
3,00
3,00
1,50
0,00
2,00
2,00
1,00
0,00
0,00
2,00
0,00
1,00
1,00
0,00
0,00
16,00
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Art (max. 6 Punkte)
Kriterium
Ausprägung
Hochhaus
Mehrfamilienhaus
Art
Stadtvilla
Größe (max. 10 Punkte)
Kriterium
Ausprägung
ca. 40,00 m²
ca. 60,00 m²
Größe (ca.)
ca. 80,00 m²
ca. 100,00 m²
ca. 120,00 m²
Gebäudebewertung (max. 21 Punkte)
Kriterium
Ausprägung
repräsentative
Gestaltungsmerkmale
Gebäudenormaler Typenbau
erscheinung
besonders schlichte
Erscheinung
gut
durchschnittlich
Grundriss
nachteilig
gute Sichtstrecke, Blick
auf Gartenanlagen oder
städtebauliche
Attraktionen
Aussicht
durchschnittlich
mit Störeinflüssen,
eingeengtes Sichtfeld
gut, überwiegend
Südwestlagen
Belichtung und
durchschnittlich
Belüftung
unterdurchschnittlich,
keine Querlüftung möglich
groß und geräumig
durchschnittlich
Außensitzfläche
ohne
vorhanden (ohne Entgelt)
Kfz-Abstellplätze vorhanden (mit Entgelt)
nicht vorhanden
Punkte
0,00
3,00
6,00
Bewertung
0,00
3,00
Punkte
10,00
8,00
7,00
6,00
5,00
Bewertung
Punkte
Bewertung
3,00
1,50
0,00
3,00
1,50
0,00
Summe
3,00
Summe
7,50
0,00
7,50
Summe
2,00
0,00
1,00
2,00
1,00
1,00
0,00
0,00
3,00
1,50
1,50
0,00
0,00
3,00
1,50
0,00
2,00
1,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Seite 13 von 19
guter baulicher Zustand
mit besonderen Qualitätsmerkmalen (z.B. neue
Steigeleitungen, sanierte
Fassaden)
Unterhaltungszustand
durchschnittlich, ohne
besondere Qualitätsmerkmale
stark nachteilige
Bauunterhaltung
Ausstattung (max. 34 Punkte)
Kriterium
Ausprägung
zeitgemäße Einbauküche
und zusätzliche Elektrogeräte, Wand- und
Bodenfliesen
Küche
Herd und Spüle, Wandund Bodenfliesen
ohne Geräte, ohne Wandund Bodenfliesen
mehrere Bäder oder
Wannenbad und GästeWC, Wände und Boden
mit Fliesen oder Naturstein, besondere
Objektausstattung
Bad
älteres Bad mit Wandund Bodenfliesen
unzeitgemäße
Ausstattung, keine Wandund Bodenfliesen
Bad nicht vorhanden
Zentralheizung mit
Warmwasserversorgung
Heizung/Warmwasser
Ofenheizung, kein
Warmwasser
hochwertige Bodenbeläge
(z. B. abgezogenes
Parkett)
unbehandelte Dielen,
Fußböden
unbehandeltes Parkett,
gebrauchsfähiger
Teppichboden
ohne Bodenbelag, nur
Estrich
5,00
4,00
2,50
0,00
Punkte
9,50
Bewertung
Summe
8,00
4,00
0,00
0,00
8,00
4,00
0,00
-3,00
-3,00
8,00
0,00
0,00
4,00
0,00
2,00
2,00
0,00
Seite 14 von 19
Fenster
Elektroinstallation
alle Räume mit
zeitgemäßen
Isolierglasfenstern
Wohnräume mit
bauzeitüblichen Fenstern
überwiegend
Einfachfenster
zeitgemäße Elektrik,
uneingeschränkte
Nutzung aller Verbraucher
alte Unterverteilung,
mehrere Verbraucher
können gleichzeitig
betrieben werden
alte Unterverteilung,
mehrere Verbraucher
können nicht gleichzeitig
betrieben werden
4,00
3,00
2,00
0,00
2,00
0,00
1,00
0,00
0,00
Gesamtsumme der Merkmale = Nutzwert des Objektes
3.4
Vergleichsobjekte
3.4.1
Vorbemerkungen
2,00
38,00
Die vom Unterzeichner berücksichtigten Vergleichsmieten wurden im vorliegenden Fall
bei Berliner Hausverwaltungen recherchiert.
Neumieten (N) sind Mietpreise, welche zwischen Vermieter und Mieter erstmals
vereinbart werden. Das BGB spricht hier von vereinbarten Mieten.
Bestandsmieten (B) sind solche Mieten, welche bei bestehenden Mietverhältnissen
während der Vertragslaufzeit angepasst wurden. Das BGB spricht hier von geänderten
Mieten.
In der nachfolgenden Tabelle sind die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
ausgewählten Objekte dargestellt. Um die Repräsentativität des Datenmaterials zu
gewährleisten, wurde auf folgende Kriterien besonderen Wert gelegt:
•
•
•
•
•
•
vergleichbare Wohnlage
vergleichbare Art
vergleichbare Größe
vergleichbare Beschaffenheit
vergleichbare Ausstattung
vergleichbare Lage im Geschoss
Im Anhang des Gutachtens sind die Merkmale der Vergleichsobjekte und die Nutzwerte
für die einzelnen Wohnwertmerkmale aufgeführt.
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3.4.2
Wertung und Mietfeststellung
Die in Ansatz zu bringenden Ergebnisse der Mietenerhebung sind der folgenden Tabelle
zu entnehmen. Die aus sachverständiger Sicht wohnwertbeeinflussenden Merkmale
wurden durch die Ermittlung des Nutzwertes mittels Multifaktorenanalyse ausreichend
gewürdigt.
Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete werden der Nutzwert des Bewertungsobjektes und
der mittlere Nutzwert der Vergleichsobjekte mittels Dreisatz zueinander ins Verhältnis
gesetzt.
Tabelle 1: Recherchierte Mieten
lfd.
Straße
Wohnlage
Nr.
01 Brunnenstraße 115
einfach
02 Gleimstraße 36
einfach
03 Ravenéstraße 5
einfach
04 Goethestraße 30
einfach
05 Ravenéstraße 5
einfach
Ausstat- Wohntung
fläche
Ofenheizung 75,96
Ofenheizung 90,82
Ofenheizung 78,50
Ofenheizung 63,04
Ofenheizung 75,00
Nutzwert
42,00
32,00
44,00
41,50
42,00
Nettokaltmiete €/m²
3,01
4,50
2,88
3,10
2,56
Auswertung
min. Miete in €/m²
2,56
max. Miete in €/m²
4,50
Mittelwert Miete in €/m²
3,21
40,30
Mittelwert Nutzwert der Vergleichsobjekte
#BEZUG!
Somit errechnet sich unter Berücksichtigung des sich aus der Multifaktorenanalyse
ergebenden Nutzwertes in Höhe von 38 % folgende ortsübliche Miete:
(3,21 €/m² x 38,00 %) / 40,30 %
4.
=
3,03 €/m² nettokalt
Mietspiegeldiskussion
Für die hier zu bewertende Wohnung gibt es kein der Ausstattung entsprechendes
Mietspiegelfeld. Daher kann nur eine Einordnung in das Mietspiegelfeld G1 vorgenommen werden, das den Merkmalen des Bewertungsobjektes am Besten entspricht.
Dieses gibt die ortsüblichen Nettokaltmieten für die Wohnungen in der Baualtersklasse
bis 1918, in einfacher Wohnlage, in der Größenklasse 60 m² bis unter 90 m² und mit der
Ausstattung Sammelheizung oder Bad und WC in der Wohnung wieder.
Mietspiegelfeld G 1
Preisspanne:
Mittelwert:
1,82 - 4,38 €/m²
3,29 €/m²
Seite 16 von 19
Die vom Unterzeichner berücksichtigten Mieten in €/m² nettokalt weisen folgende
Preisspanne und folgenden Mittelwert aus.
Preisspanne:
Mittelwert:
2,56 - 4,50 €/m²
3,21 €/m²
Die berücksichtigten Mieten weisen eine ähnliche Spanne wie die des Mietspiegelfeldes
G 1 auf und die Mittelwerte sind fast identisch. Es somit davon auszugehen, dass sie die
ortsübliche Mieten zutreffend repräsentieren.
Die Mietspiegelfelder sind allerdings nur Grobraster, die auch durch die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung nur eingeschränkt verfeinert werden, da diese nicht
zwischen Alt- und Neubauten differenziert.
So würde z. B. im vorliegenden Fall das Merkmal Ofenheizung nicht nur durch das
Mietspiegelfeld berücksichtigt werden, sondern noch einmal durch das wohnwertmindernde Merkmal "Badezimmer nicht beheizbar oder mit Holz-/Kohleheizung". Hier
würde somit ein Merkmal zweimal berücksichtigt werden, obwohl dieses im entsprechenden Teilmarkt den Standard darstellt. Der Mieter würde somit besser und der Vermieter
schlechter gestellt werden als gerechtfertigt.
Den umgekehrten Fall gibt es allerdings auch. So wird die bei einem Neubau zu
erwartende moderne Isolierverglasung als wohnwerterhöhendes Merkmal eingestuft. In
diesem Fall würde der Mieter schlechter und der Vermieter besser gestellt werden.
Im konkreten Einzelfall ist das Sachverständigengutachten folglich dem Mietspiegel
überlegen, da die Merkmale des Bewertungsobjektes sehr individuell erfasst werden
können.
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5.
Zusammenfassung
Die Ermittlung der ortsüblichen Miete erfolgte in zwei Schritten. Im ersten Schritt werden
repräsentative Vergleichsobjekten ausgewählt, die den durch den Gesetzgeber
vorgegebenen Wohnwertmerkmalen (Lage, Art, Beschaffenheit, Ausstattung und Größe)
des Bewertungsobjektes weitgehend entsprechen.
Im zweiten Schritt werden das Bewertungsobjekt und die Vergleichsobjekte einem
einheitlichen bewertungstheoretischen Berechnungsmodell, der Multifaktorenanalyse,
unterzogen. Als Ergebnis hieraus resultiert für beide Größen ein Nutzwert, der eine
theoretische Vergleichbarkeit zwischen Vergleichsobjekten und Bewertungsobjekt
ermöglicht.
Der Vorteil der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels einzelner
Vergleichsmieten gegenüber dem Mietspiegel liegt in der bekannten Qualität und
Aktualität der Stichprobe. So wird die Vergleichsmietenauswahl bewusst auf
qualitätsähnliche Objekte in vergleichbaren Lagen beschränkt.
Des Weiteren können durch die Multifaktorenanalyse die Merkmale des Bewertungsobjektes sehr individuell erfasst werden.
Um möglichst genau für den hier anstehenden konkreten Einzelfall die ortsübliche
Vergleichsmiete zu ermitteln, wird daher der individuellen Ermittlung anhand von
Vergleichsobjekten und einer Multifaktorenanalyse der Vorrang vor den Mietspiegelwerten eingeräumt.
Der Umstand des fehlenden Bades wurde in der Multifaktorenanalyse auf der Seite 14
des Gutachtens mit einem zusätzlichen Abschlag von 3 Punkten berücksichtigt. Die
Differenz zu einem Bad mit einer älteren Ausstattung beträgt somit 7 Punkte bzw.
umgerechnet 0,55 €/m².
Der Mietspiegel 2009 weist für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) ohne
Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung einen Abschlag von 0,33
€/m²/Monat gegenüber Wohnungen mit Sammelheizung oder Bad, mit WC in der
Wohnung aus.
Der Abschlag von 0,55 €/m² liegt deutlich höher. Allerdings geht der Mietspiegel davon
aus, dass die Wohnungen zumindest über ein Innen-WC verfügen, welches hier nicht
vorliegt.
Auch im Vergleich zu den Abschlägen des Berliner Mietspiegels sieht der Unterzeichner
den vorgenommenen Abschlag als angemessen an.
Bei der auf der Seite 16 des Gutachtens ermittelten Vergleichsmiete handelt es sich um
eine Nettokaltmiete. Im vorliegenden Fall ist aber eine Bruttokaltmiete vereinbart. Daher
sind noch die konkreten Betriebskosten aufzuschlagen. Lt. Hausverwaltung betragen
diese 88,76 € bzw. 1,23 €/m². Somit ergibt sich eine Bruttoakaltmiete von:
3,03 €/m²
+
1,23 €/m²
=
4,26 €/m²
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Nach den vorhergehenden Untersuchungen ergibt sich für die Wohnung XY im 1.
Obergeschoss links des Hauses Lübbener Straße in 10997 Berlin-Kreuzberg folgende
ortsübliche Vergleichsmiete:
Stichtag
3. Februar 2011
Wohnfläche in m²
72,30
Bruttokaltmiete in €/m²
4,26
Bruttokaltmiete in €
308,00
Bei der ausgewiesenen Miete handelt es sich um eine Bruttokaltmiete, d.h. die
Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind enthalten.
Berlin, den 17. Februar 2011
Dipl.-Geol. Björn Jansen
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