Immobilienverkauf: So bleibt Ihr Verkaufsgewinn steuerfrei

Immobilienverkauf: So bleibt Ihr
Verkaufsgewinn steuerfrei
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Immobilien sind aktuell gefragter denn je. Das liegt nicht zuletzt auch an dem
derzeitigen Niedrigzins, der das Finanzieren eines Eigenheims günstig macht. Manch
einer ergreift deswegen die Gelegenheit beim Schopfe und verkauft sein eigenes oder
das gerade geerbte Haus oder Wohnung und streicht dafür satte Gewinne ein.
Aber aufgepasst: Nicht immer ist der Verkaufsgewinn am Ende steuerfrei! Lesen
Sie hier, worauf es beim Verkauf ankommt, damit Sie vor dem Finanzamt keine böse
Überraschung mit der Spekulationssteuer erleben.
Autor: Judith Engst
Worum geht es?
• Spekulationsfrist
• Private Veräußerungsgewinne
• Immobilienverkauf
Spekulationsfrist: Nach 10 bleibt Ihr Verkaufsgewinn meist steuerfrei
Je länger Sie Ihre Immobilie behalten, umso höher ist Ihre Chance, den Verkaufsgewinn
hinterher steuerfrei behalten zu dürfen. Das A und O der Steuerfreiheit ist nämlich eine
möglichst lange - mindestens 10 Jahre! - Haltedauer.
Stand die Immobilie zehn Jahre oder noch länger in Ihrem Eigentum, dann ist es egal, wie
hoch Ihr Gewinn beim Verkauf ist: Sie dürfen ihn steuerfrei einstreichen.
Denn in diesem Fall liegt kein steuerpflichtiger „privater Veräußerungsgewinn“ mehr vor, wie
es im Fachjargon heißt.
Wer vorzeitig verkauft, muss mit maximal 42 Prozent Steuern
rechnen
Zehn Jahre läuft die reguläre Spekulationsfrist bei Immobilien: Wer vor Ablauf der 10-JahresFrist seine Immobilie verkauft, der muss das zahlen, was landläufig „Spekulationssteuer“
heißt: Die Gewinne werden dann dem persönlichen Einkommensteuersatz unterworfen, und
der kann sich auf bis zu 42 Prozent belaufen.
Eigenheimnutzer können früher steuerfrei verkaufen
Verkaufen Sie eine Immobilie, die Sie vorher selbst bewohnt haben, müssen Sie keine
zehn Jahre warten, bis ein steuerfreier Verkauf möglich ist. Das Einkommensteuergesetz
regelt: Wer im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren das Objekt
selbst bewohnt hat, kann sie ebenfalls steuerfrei verkaufen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).
Dabei zählt immer das Kalenderjahr. Verkaufen Sie also am 1. Januar Ihre Immobilie, dann
beläuft sich die Frist auf zwei Jahre und einen Tag. Verkaufen Sie dagegen erst am 31.
Dezember, dann haben Sie eine Frist von knapp 3 Jahren.
Beispiel Verkauf im Sommer 2016
Angenommen, Sie haben im August 2016 eine Immobilie verkauft. Sofern Sie die Immobilie
bis zum Verkauf im Jahr 2016 und zudem in den Jahren 2015 und 2014 vom 1. Januar
bis zum 31. Dezember ununterbrochen selbst bewohnt haben, bleibt Ihr Verkaufsgewinn
steuerfrei.
Spekulationssteuer: Was für vermietete Immobilien gilt
Was aber gilt, wenn Sie Ihre Immobilie vor dem Verkauf nicht selbst bewohnt, sondern
stattdessen beispielsweise vermietet hatten?
Hier greift dann die zehnjährige Spekulationsfrist. Das heißt: Die Immobilie muss vorher volle
zehn Jahre in Ihrem Eigentum gestanden haben, damit Sie den Gewinn nicht versteuern
müssen. Hier zählt allerdings nicht das Kalenderjahr, sondern der exakte Zeitraum, in dem
Ihnen die Immobilie gehörte.
Geerbte Immobilie verkaufen: Wann Sie den Gewinn versteuern
müssen
Was gilt, wenn Sie eine geerbte Immobilie wieder verkaufen: Müssen Sie damit als Erbe
ebenfalls zehn Jahre warten, bis Sie die steuerfrei verkaufen können? Zum Glück nicht!
Denn für die Spekulationssteuer kommt es nicht auf den Zeitpunkt an, zu dem die Immobilie
auf Sie als Erben überschrieben wurde, sondern die Zeit vor dem Tod des Erblassers zählt
mit. Erben Sie also beispielsweise das Haus Ihrer Mutter, in dem sie zuvor bereits über 20
Jahre gewohnt hat, müssen Sie sich um die Spekulationssteuer keine Sorgen machen!
Hat der Erblasser das Haus bereits mindestens 10 Jahre vor dem Erbfall gekauft und wollen
Sie als Erbe es nun verkaufen, stand es damit für mindestens zehn Jahre im Eigentum des
Erblassers oder Erben. Damit ist dann auch hier der Gewinn steuerfrei.
meineimmobilie.de-Tipp
Vorsicht, Falle!
Sofort verkaufen oder lieber doch erst vermieten? Angenommen, Sie sind Eigentümer einer
Immobilie, die Ihnen noch nicht allzu lange gehört. Aus irgendwelchen Gründen ist diese
Immobilie aber nicht mehr für Sie geeignet, etwa weil Sie Nachwuchs bekommen oder weil
Sie eine Stelle in einer anderen Stadt angenommen haben. Oder weil eine Behinderung die
Nutzung der Immobilie erschwert.
Falls Sie überlegen, „Lieber gleich verkaufen oder doch lieber erst vermieten?“,
bedenken Sie Folgendes: Durch eine zwischenzeitliche Vermietung verlängert sich Ihre
Spekulationsfrist von maximal 3 Jahren (bei Eigennutzung) auf dann volle zehn Jahre (bei
Fremdnutzung).
Eine Vermietung vor dem Verkauf ist also dann ungünstig, falls Sie das Haus in absehbarer
Zeit noch vor Ablauf der besagten zehn Jahre doch noch verkaufen wollen. Steuerlich
gesehen wäre es besser für Sie, Sie würden das Haus gleich verkaufen, denn so bleibt
der Gewinn steuerfrei, sobald die erheblich kürzere Selbstnutzer-Frist von 3 Jahren
abgelaufen ist.