Büromarktbericht Stuttgart 1. Quartal 2011

Research Stuttgart
Büromarktbericht Stuttgart – 1. Quartal 2011
Office Market Report Stuttgart – 1st Quarter 2011
Stuttgarter Büromarkt zeigt sich erneut stabil
Durchschnittsmiete sinkt
Der Stuttgarter Büromarkt beweist einmal mehr
IT-Unternehmen traten in den ersten drei Monaten
Die Spitzenmiete bleibt nach dem ersten Jahres-
auf 11,50 €/m² gesunken ist. Der Leerstand beträgt nach
seine Konstanz. Mit ca. 34.000 m² bewegte sich die
besonders beratende Berufszweige wie Anwälte,
viertel mit 18,00 €/m² auf dem Stand des vierten
dem ersten Quartal 2011 ca. 451.000 m². Bei einem
Vermietungsleistung nach dem ersten Quartal 2011
Ingenieure oder Architekten als Mieter hervor. Die
Quartals 2010. Einen Rückgang musste hingegen die
Gesamtflächenbestand von ca. 7.400.000 m² bedeutet
auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Aufgrund der
meiste Nachfrage gab es im Flächensegment zwischen
Durchschnittsmiete hinnehmen, die von 12,00 €/m²
dies eine Leerstandsquote von 6,1 %.
ungebrochenen Nachfrage und der im Markt vor-
200 m² und 500 m². Spektakuläre Großanmietungen
handenen Gesuche kann für das Gesamtjahr ein
wie im vierten Quartal 2010 blieben zum Jahresanfang
Flächenumsatz zwischen 190.000 m² und 200.000 m²
noch aus. Mit ca. 6.000 m² wurde der größte Abschluss
prognostiziert werden. Neben Telekommunikations- und
des ersten Quartals von der Telekom für ein Callcenter
getätigt. Begehrteste Bürolagen der Landeshauptstadt
By the end of the first quarter of the year, the prime
By the end of the first quarter of 2011, vacancy stood
sind weiterhin die City und der Cityrand. Die immer
rent remained at €18.00 per sqm, corresponding to the
at approx. 451,000 sqm. Based on a total supply of
weiter voranschreitende Verknappung an Flächen
figure which was registered at the end of the fourth
office space of approx. 7,400,000 sqm, this equates to a
27,50 €
ab 2.000 m² bleibt jedoch gerade im Innenstadtbereich
quarter of 2010. The average rent, however, reduced
vacancy rate of 6.1%.
25,00 €
einer der gravierenden Probleme, die es zukünftig
from €12.00 per sqm to €11.50 per sqm.
Vermietungsleistung, Leerstand und Höchstmieten 2008– 1. Quartal 2011
Take-up, vacancy and top rents 2008 – 1st Quarter 2011
500.000 m2
470.000
453.000
450.000 m2
435.000
451.000
400.000 m2
350.000 m2
22,50 €
18,50
17,50
300.000 m2
250.000 m2
200.000 m2
190.000
165.000
17,50
18,00
zu lösen gilt.
15,00 €
12,50 €
150.000 m2
10,00 €
100.000 m2
34.000
50.000 m2
0 m2
20,00 €
17,50 €
182.000
2008
2009
Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer)
office take-up (incl. owner-occupiers)
2010
2011
1. Quartal /1st Quarter
Leerstand
Spitzenmiete
vacancy
top rent
7,50 €
5,00 €
0,00 €
Stuttgart’s office
market proving to be
stable once again
groups. Most demand was registered in the
200 sqm - 500 sqm size category. Similar to the
Stuttgart’s office market has once again proven its
fourth quarter of 2010, there were no spectacular
stability. At approx. 34,000 sqm, the take-up figure at
major lettings at the beginning of the year. At approx.
the end of the first quarter of 2011 was at the same
6,000 sqm, the largest letting of the first quarter was
level compared to the same period last year. Consistent
undertaken by Deutsche Telekom for a call centre.
demand and space enquiries in the market would
The most popular office locations in the state capital
suggest a total take-up of between 190,000 sqm and
remained the City and City-Periphery submarkets.
200,000 sqm for the whole of the year. In the first three
However, the increasing shortage of space from
months, advisory professions, such as lawyers, engineers
2,000 sqm, particularly in the city centre, is proving to
and architects, together with telecommunication and
be one of the most serious problems which must be
IT companies, emerged as the most active tenant
resolved in the future.
Research Stuttgart
Average rent falls
Ludwigsburg
Umland Nord
Mietpreiskarte
Overview Rents
B 27
B 10
A 81
Stammheim
Mühlhausen
Übersichtskarte: Ausgewählte Bürostandorte in Stuttgart
Angaben in ca. €/m2 Nettokaltmiete
Stand: April 2011
Waiblingen
Zuffenhausen
Münster
Weilimdorf
Bad Cannstatt
B 295
Feuerbach
B 14
Nord
Untertürkheim
Botnang
Umland West
Ost
West
Obertürkheim
Wangen
Umland Ost
B 10
Süd
Leonberg
B 14
Degerloch
Vaihingen
Möhringen
A8
Sillenbuch
Hedelfingen
Mitte
11,80 - 18,00
Stuttgart Nord
10,00 – 14,00
Stuttgart Süd
Stuttgart West
9,50 – 16,00
10,50 – 14,00
Stuttgart Ost
8,00 – 10,50
Stadtgebiet Nord
Stadtgebiet Süd
8,00 – 11,00
Stadtgebiet West
Stadtgebiet Ost
8,00 – 11,00
8,00 – 11,50
7,50 – 9,50
Esslingen
B 27
Birkach
A 81
Plieningen
Böblingen
A8
LeinfeldenEchterdingen
Umland Süd
© Stadtmessungsamt Stuttgart
Alle o. g. Preise verstehen sich nettokalt. Die angegebenen Werte sind Circa-Angaben.
SIM – Stuttgarter Innenentwicklungsmodell
Mittels SIM will die Landeshauptstadt den in Stuttgart
Gegenzug dazu hohen Grundstückspreise lassen
bestehenden Wohnungsmangel sowie die Verknap-
Stuttgart im Vergleich zu anderen Städten schon jetzt
pung an sozial gefördertem Wohnraum in den Griff
auf der Beliebtheitsskala der Investoren und Projekt-
bekommen. An sich ein guter Gedanke, da in Stuttgart
entwickler nach hinten rücken. Zwar gibt es auch in
preiswerte Miet- und Eigentumswohnungen fehlen.
anderen Großstädten Modelle, die den Wohnungsbau
Nachteilig wirkt sich jedoch aus, dass diese Förderung
fördern, doch in keiner anderen Stadt sind die Auflagen
hauptsächlich zu Lasten der Immobilienwirtschaft geht.
derart streng wie in Stuttgart. Dabei hatten die Verant-
In der Branche gibt es deshalb auch große Bedenken
wortlichen die Gelegenheit, sich an den positiven und
hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit des Modells.
negativen Erfahrungen jener Städte zu orientieren, die
Es ist zu befürchten, dass Projektentwickler und Inves-
ein ähnliches Modell bereits eingeführt haben. Metro-
toren massiv abgeschreckt werden. Dem Stuttgarter Bü-
polen wie München und Frankfurt machen es Stuttgart
romarkt würde diese Entwicklung nachhaltigen Schaden
vor, wie es laufen könnte. Dort werden die gesteckten
zufügen. Bereits heute ist die Nachfrage nach modernen
Ziele dank vorhandener Flexibilität und einem respekt-
und insbesondere großen Flächen gering. Auch die
vollen Umgang mit der ansässigen Immobilienwirtschaft
Spitzenmiete von 18,00 €/m² und die im
erreicht.
SIM – Stuttgarter Innenentwicklungsmodell
By using SIM, the state authorities intend to gain
are already pushing Stuttgart to the lower end of the
control of the current housing shortage and particularly
popularity index for investors and project developers,
lack of social housing in Stuttgart. The idea is good,
compared to other major cities. Although there are
because there is a distinct lack of inexpensive rental
also models which subsidise housing construction in
and freehold apartments in Stuttgart. The disadvantage,
other major cities, no other city imposes such stringent
however, is that this subsidisation will essentially be
regulations as Stuttgart. Those responsible have already
at the expense of the property industry. This branch is
had the opportunity to examine the positive and
therefore showing great concern about the feasibility
negative experiences of those cities which have already
of the model. It is feared that project developers
introduced similar models. Major cities, such as Munich
and investors will be scared off, which would cause
and Frankfurt, are showing Stuttgart how it could be.
long-term damage to the development of Stuttgart’s
There, the set aims are being achieved thanks to the
office market. Demand for modern and, in particular,
flexibility being exercised and respectful dealings with
large-scale space is low at present. The prime rent of
the local property industry.
€18.00 per sqm and the comparatively high land prices
Angermann Real Estate Advisory AG
Angermann Investment Advisory AG
[email protected]
www.angermann-immo.de
Hamburg
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Stuttgart
Hannover
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20354 Hamburg
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Fax+49 (0)40-3 49 14-340
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