Neue Strukturen beim Bau- und

Neue Strukturen beim Bau- und Liegenschaftsbetrieb Nordrhein-Westfalen
Antrag der Fraktion der CDU
Drucksache 16/5488
16
Schriftliche Stellungnahme als Sachverständige
Petra Rinnenburger
Geschäftsführende Betriebsleiterin
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln
STELLUNGNAHME
16/1933
A07
Die Fraktion der CDU des Landtags Nordrhein-Westfalen stellt den Antrag einer
grundsätzlichen Umstrukturierung des Bau- und Liegenschaftsbetriebes NordrheinWestfalen (BLB NRW) zur AöR; mit einer gleichzeitigen Änderung der Strukturen und
Zusammensetzungen des Verwaltungsrates in einen parlamentarischen Beirat und
der Gründung eines Aufsichtsrats mit immobilienwirtschaftlichem Fachwissen.
Der BLB NRW wurde zum 01.01.2001 gegründet durch eine Umwandlung der
damaligen staatlichen Bauverwaltung Nordrhein-Westfalen in ein teilrechtsfähiges
Sondervermögen des Landes. Der BLB NRW sollte Grundstücke und
grundstücksgleiche Rechte für Zwecke des Landes nach kaufmännischen
Grundsätzen erworben, bewirtschaften, entwickeln und verwerten.
Gleichzeitig sollten durch Übertragung des Eigentums an den BLB NRW die
Verwaltungen für Ihre Kernaufgaben entlastet werden und die Kompetenzen im
Bereich Bauen/ Immobilien gebündelt werden (Mieter-Vermieter-Verhältnis).
Grundsätzliches zum Sachverhalt:
Die seinerzeitige Entscheidung Kompetenzen in einem Bereich zu bündeln ist nicht
nur aus betriebswirtschaftlicher Sicht ausgesprochen sinnvoll; sie stellte an dieser
Stelle auch eine konsequente Weiterverfolgung der Synergien dar, die bereits mit der
Zusammenlegung der Finanzbauverwaltung und der Staatshochbauverwaltung
Nordrhein-Westfalen begonnen wurde. Der Overhead in den Verwaltungen bzw.
später dem BLB NRW konnte deutlich minimiert werden. Durch Zusammenlegung
der Ämter bzw. der Niederlassungen konnte auch eine Optimierung der
Flächenbereitstellungen (im eigenen Hause) erfolgen.
Gleichzeitig war eine deutliche Entlastung der Kernverwaltungen - auch im
personellen Bereich – ablesbar, da dezentral kein Personal zur Abwicklung von
Baumaßnahmen mehr erforderlich war.
Die
Ziele
-
-
der
Umorganisation
und
Zusammenlegung:
Synergieeffekte in der eigenen (Personal)Verwaltung
Straffung des „Gesamtapparates“ (Abbau der Anzahl der Niederlassungen)
Freie Kapazitäten der „Auftragsverwaltungen“ für deren Kerngeschäft
Bündelung der baufachlichen Kompetenzen in einem Bereich
Bessere Auslastungsplanung des Personals sowohl in Bezug auf die Qualität
als auch die -Quantität
Optimierung der Personalentwicklungsstrategien unter Berücksichtigung des
demographischen Faktors und einer generellen Optimierung des
Personaleinsatzes
Optimierung des Ressourcenmanagements/ Portfoliostrategien
wurden durch die Gründung und verschiedene Organisationsänderungen im
Folgenden stets thematisiert und bearbeitet.
Bereits in der ersten Umsetzung des BLB Gesetzes war der Verwaltungsrat als
Aufsichtsgremium (siehe auch Geschäftsordnung für den Verwaltungsrat)
vorgesehen.
Nach der Umstrukturierung (2001) wurden die ehemaligen Eigentümer der
Immobilien nun Mieter (des BLB NRW).
Sie waren in der Folge über ihre Ressortministerien im Verwaltungsrat beteiligt an
den Entscheidungen zu Immobilienoptimierungen des BLB NRW.
Dieser Rollen- und Kompetenzwechsel war nicht reibungslos durchsetzbar. Die
Kundendienststellen (Mieter) hatten vorwiegend die Umsetzung eigener Interessen,
manchmal auch die „Sicherung alter Rechte“ im Blick.
Der BLB NRW geriet dadurch häufig in das Spannungsfeld zwischen
Einzelinteressen und dem Gesamtinteresse einer echten Optimierung des
kompletten Immobilienbestandes.
Das Ziel der Optimierung des Bestandes ist auf Grund der Mieterstrukturen und des
sehr individuellen und heterogenen Immobilienportfolios einer Landesverwaltung nur
schwer konsequent zu verfolgen:
Wie ist die marktübliche Miete für eine JVA zu ermitteln?
Wie stellen sich die realen Kündigungsmöglichkeiten für eine JVA dar?
Das Beispiel zeigt, dass es zahlreiche Sonderbauten gibt, die nur schwerlich unter
Marktbedingungen vergleichbar sind.
Ebenso sind Entscheidungen, eine Immobilie nicht umzusetzen, weil sie
betriebswirtschaftlich nicht darstellbar ist (z.B. Polizeiwachen in strukturschwachen
Gebieten; Stichwort: Flächenauftrag) nicht frei im marktwirtschaftlichen Sinne zu
treffen.
Teilweise waren sie nur gegen deutlichen Widerstand und Protest umzusetzen oder
auch eben nicht, weil es für die Kernverwaltung Aufträge gibt, die nicht wirtschaftlich
darstellbar aber dennoch notwendig und unverzichtbar sind.
Bei der Umsetzung von Projekten, die im Markt vergleichbarer sind (z.B. der Bau des
Landesbetriebes Straßen in Gelsenkirchen als reiner Verwaltungsbau) konnte der
BLB NRW dahingegen seine Wettbewerbsfähigkeit darstellen.
Umwandlung in AöR:
Schwierigkeiten:
- eine Übertragung der Grundstücke in das Eigentum einer AöR ist steuerpflichtig
(Grunderwerbssteuer). Dies würde eine erhebliche Belastung der Eröffnungsbilanz
bedeuten
- das Portfolio einer Landesverwaltung enthält Maßnahmen, die sich nicht sofort
wirtschaftlichen abbilden lassen. Hier wird die tasächliche Umsetzungsmöglichkeit
zu Standortfragen und einer mögliche Flächenoptimierung entscheidend (Beispiel:
innerstädtische JVA, innerstädtisches Finanzamt)
- die Kundendienststelle bestimmt die Bauvorhaben, nicht die Assetstrategie. Aktuell
ist
flächendeckend
keine
aktive
Portfoliostrategie
möglich
(z.B.:
Verkaufsentscheidung zu unwirtschaftlichen Immobilien)
- die Gewinnung von Fachkräften ist bereits jetzt schwer bis unmöglich aufgrund des
erheblichen Fachkräftemangels; exakte Personalbedarfe/-planungen sind
erforderlich
- mit dem Bereich Bundesbau, der eine großes Bauauftragsvolumen in NRW
umsetzt, ist die grundsätzliche und tatsächliche Zusammenarbeit mit der OFD zu
klären (Rechtmäßigkeit, Personalisierung)
Vorteile:
- die Personalgewinnung kann sich - ohne verpflichtende Bindung an Tarife - besser
auf den Markt und neue Anforderungen (neue Personalprofile, geänderte
Abwicklung von Bauprojekten, Sicherstellen der eigenen Fachlichkeit) einstellen.
Bei drohendem Fachkräftemangel optimierter Einsatz von Ressourcen, durch die
freiere Gestaltung der Gehaltsstruktur und Verträgen
- die Geschäftsführung kann auf Grund eigener strategischer Entscheidungen z.B.
Standorte und Personalausstattung im BLB NRW bestimmen
- die Politik als parlamentarischer Beirat erhält die politische Beratungsfunktion um
ihre (bau-)politischen Ziele einzubringen
- der Aufsichtsrat mit immobilenwirtschaftlichem Sachverstand ist sinnvoll. Hier ist es
für einen Erfolg entscheidend, dass der immobilienwirtschaftliche Sachverstand
sich aus Kollegen/innen anderer Landesbetriebe und/ oder kommunaler
Eigenbetriebe zusammensetzt. Da die Schwierigkeiten der öffentlichen Immobilien
ähnlich gelagert und die Regularien identisch sind.
- Entscheidungen zwischen Geschäftsführung und Aufsichtsrat finden vor dem
gleichen Erfahrungshorizont statt.
- Immobilienentscheidungen sind „losgelöster“ von politischen Entscheidungen
möglich
Fazit:
Eine Umwandlung des BLB NRW in eine AöR - mit einem politischen Beirat und
einem Aufsichtsrat mit immobiienwirtschaftlichem Fachwissen - stellt eine
kontinuierliche Weiterentwicklung der Umstrukturierung des BLB NRW hin zu einem
kaufmännischen Full-Service- Dienstleister für den Landesbau dar.
Für einen Immobilienbesitzer in der Größe und wirtschaftlichen Bedeutung des
Landes
NRW,
halte
ich
es
für
unverzichtbar,
bauliches
und
immobilienwirtschaftliches Fachwissen für den eigenen Immobilienbestand
vorzuhalten.
Immobilien können sicher nicht mehr nur verwaltet werden; sie sind vielmehr
zielorientiert wirtschaftlich und strategisch zu betreiben und zu entwickeln. Dazu
benötigt der BLB NRW sowohl baulichen als auch betriebswirtschaftlichen
Sachverstand.
Die Wahrnehmung der Rechte des Eigentümers, Instandsetzungs- und
Modernisierungsentscheidungen, make-or -buy- Entscheidungen können optimiert
nur mit eigenem Sachverstand (und ohne Verkaufinteress eines Dienstleisters) für
die Landesverwaltung NRW wahrgenommen werden.
Daher ist es unverzichtbar diese Aufgaben in eigener Zuständigkeit des Landes zu
erhalten.
Die Geschäftsform AöR stellt die größtmögliche betriebswirtschaftliche Freiheit bei
gleichzeitig engst möglicher Bindung an die Verwaltung dar.