Bericht über die nachhaltige Entwicklung der bauverein AG

Transcription

bauverein AG Darmstadt
Corporate Social Responsibility Report 2013
MF
bauverein
AG
21Darmstadt
Corporate Social Responsibility –
Bericht über die nachhaltige Entwicklung
der bauverein AG
2013
Zukunft gemeinsam gestalten
Europa ist in den vergangenen zehn Jahren noch enger
zusammengewachsen. Herausforderungen sind damit
längst nicht mehr nur auf nationaler Ebene zu bewältigen,
sondern länderübergreifend. Das hat auch Auswirkungen
auf die Wohnungswirtschaft: Wohnungsunternehmen,
ganz gleich, ob sie nun in Schweden oder Spanien sitzen,
stehen vor den gleichen ökologischen, ökonomischen und
gesellschaftlichen Aufgaben. Von Klimaschutz über Quar
tierserneuerungen bis hin zu den Themen Energieein
sparungen, Fachkräftemangel oder seniorengerechtes
Wohnen – wer weiterhin erfolgreich am Markt agieren
möchte, muss schnell auf aktuelle Entwicklungen reagieren
und innovative Lösungen für dringliche Probleme finden.
Und wie ginge das besser als gemeinsam, im Verbund mit
anderen Wohnungsunternehmen?
Hier setzt das European Housing Network, kurz EURHO
NET, an. In dem 2006 gegründeten wohnungswirtschaft
lichen Netzwerk sind Unternehmen aus fünf Mitglieds
ländern organisiert, die gemeinsam neue Marktstrategien
entwickeln, in Fokusgruppen an bestimmten Fragestellun
gen und Schwerpunktthemen arbeiten und an Forschungs
projekten teilnehmen. Ihr erklärtes Ziel ist es, gemeinsame
Standards und Benchmarks zu entwickeln, durch steten
Austausch voneinander zu lernen und neue Erkenntnisse
zu gewinnen, von denen die gesamte Wohnungswirtschaft
profitiert. Darüber hinaus lassen sich im Verbund Projekte
realisieren, die zu stemmen einzelne Unternehmen nicht
in der Lage wären. So profitiert die Gemeinschaft auch
von EU-Fördergeldern, die in einzelne Projekte wie zum
Beispiel AFTER (s. S. 36 u. S. 38) fließen. Großer Vorteil
des Netzwerkes ist, dass alle Mitglieder die gleichen Pro
dukte und Dienstleistungen anbieten, ohne Wettbewerber
zu sein!
Frankreich
e Foyer Remois (Reims)
L
FSM (Melun)
HABITAT 62/59-Picardie s.a.
(Coquelles)
DELPHIS (Paris)
Dynacité
(Bourg-en-Bresse Cedex)
Italien
ATC Torino (Turin)
ALER Brescia
IACP Bari
IPES Bolzano (Bozen)
ARTE Genova (Genua)
Ater Treviso
CSR bei EURHONET
Nachhaltigkeit ist seit der Gründung von EURHO
NET innerhalb des Netzwerkes ein zentrales Thema.
Schon früh wurde deshalb eine eigene Arbeitsgruppe
zum Thema „Corporate Social Responsibility“ ein
gerichtet. Erster Schritt war die Entwicklung eines
einheitlichen, länderübergreifenden Reporting-
Systems mit dem Ziel, verbindliche Standards für
alle EURHONET-Mitglieder zu entwickeln und so
die Vergleichbarkeit der Daten zu verbessern.
2007 war es dann so weit: Man einigte sich auf 68
verbindliche Indikatoren zur Bestimmung verant
wortlichen Handelns (EURHO-GR). Erstes deutsches
Unternehmen, das auf Basis dieser Kennzahlen einen
Corporate-Social-Responsibility-Report herausgab,
war die bauverein AG. Seitdem dokumentiert das
Unternehmen jährlich sein Engagement in Sachen
Nachhaltigkeit – mit Erfolg: 2012 kam die bauverein
AG beim Nachhaltigkeitspreis „Deutschlands Beste“
unter die Top Ten der „nachhaltig wirtschaftenden
Unternehmen in Deutschland“.
EURHONET widmet sich einer Vielzahl von Themen, zu
den wichtigsten zählen „Corporate Social Responsibility“
(CSR), „Social Integration“, „Ageing of the Population“,
„Energy Savings“ und „Human Resources“. Für jedes
dieser Themen gibt es eine eigene Arbeitsgruppe.
Schweden
rebroBostäder AB (Örebro)
Ö
AB Helsingborgshem
(Helsingborg)
AB Familjebostäder
(Stockholm)
AB Gavlegårdarna (Gävle)
Bostadsbolaget (Göteborg)
AB Hyresbostäder (Norrköping)
AB Stångåstaden (Linköping)
VätterHem (Jönköping)
Bostads AB Mimer (Västerås)
Uppsalahem AB (Uppsala)
Großbritannien
Bolton at Home (Bolton)
Deutschland
bauverein AG (Darmstadt)
GBG Mannheim
GWG München
DOGEWO 21 (Dortmund)
GEWOBA (Bremen)
ProPotsdam GmbH
BGW Bielefeld
VOLKSWOHNUNG GmbH
(Karlsruhe)
EURHONET in Zahlen:
Das Netzwerk umfasst 30
Mitglieder aus fünf Mit
gliedsländern: Frankreich,
Schweden, Deutschland,
Großbritannien und Italien
(s. Tabelle links). Deutschland ist mit insgesamt
acht Wohnungsunternehmen vertreten, darunter
die bauverein AG, die zu den EURHONET-Grün
dungsmitgliedern zählt. Jedes Mitgliedsunter
nehmen hat auch öffentlich geförderte Wohnungen
im Portfolio. Zusammengenommen kommen die
EURHONET-Mitglieder auf einen Bestand von rd.
700.000 Wohnungen.
Schweden
Gävle
Uppsala
Stockholm
Västerås
Örebro
Norrköping
Linköping
Jönköping
Göteborg
Helsingborg
Großbritannien
Bolton
Bremen
Bielefeld
Potsdam
Deutschland
Dortmund
Coquelles
Darmstadt
Mannheim
Karlsruhe
Reims
Paris
Melun
München
Frankreich
Bolzano
Bourg-en-Bresse Cedex
Treviso
Turin
Genua
Brescia
Italien
Bari
22
23
bauverein AG
Allgemeine Kennzahlen
Wohnungsbestand
Gesamtbestand
Anzahl Wohnungen
1-Zimmer-Wohnung
2-Zimmer-Wohnung
3-Zimmer-Wohnung
4-Zimmer-Wohnung
5-Zimmer-Wohnung
Einfamilien-Häuser
Ø 2012
39 m²
55 m²
72 m²
90 m²
109 m²
113 m²
2012
17.225
47.714 m²
423.533 m²
460.489 m²
157.121 m²
14.013 m²
5.584 m²
Ø 2011
39 m²
55 m²
72 m²
90 m²
109 m²
112 m²
2011
17.425
47.906 m²
429.761 m²
465.936 m²
157.409 m²
14.212 m²
6.158 m²
1.100.283 m²
64 m²
1.108.453 m²
64 m²
1.121.381 m²
64 m²
Davon frei finanziert
Anzahl Wohnungen
1-Zimmer-Wohnung
2-Zimmer-Wohnung
3-Zimmer-Wohnung
4-Zimmer-Wohnung
5-Zimmer-Wohnung
Einfamilien-Häuser
2013
10.015
29.094 m²
243.564 m²
269.580 m²
76.095 m²
8.419 m²
4.854 m²
Ø 2013
Ø 2012
37 m²
55 m²
70 m²
92 m²
115 m²
112 m²
2011
10.049
29.376 m²
250.359 m²
264.234 m²
71.956 m²
7.900 m²
6.158 m²
Ø 2011
37 m²
55 m²
70 m²
92 m²
115 m²
113 m²
2012
9.904
28.902 m²
244.462 m²
265.959 m²
74.757 m²
7.701m²
5.584 m²
SUMME
631.606 m²
63 m²
627.365 m²
63 m²
629.983 m²
63 m²
Davon gefördert
Anzahl Wohnungen
1-Zimmer-Wohnung
2-Zimmer-Wohnung
3-Zimmer-Wohnung
4-Zimmer-Wohnung
5-Zimmer-Wohnung
2013
7.082
18.709 m²
176.754 m²
187.181 m²
80.639 m²
5.395 m²
Ø 2013
Ø 2012
42 m²
56 m²
74 m²
88 m²
102 m²
2011
7.376
18.530 m²
179.402 m²
201.701 m²
85.452 m²
6.312m²
Ø 2011
43m²
56 m²
74 m²
88 m²
100 m²
2012
7.271
18.811 m²
179.072 m²
194.530 m²
82.363 m²
6.312 m²
SUMME
468.678 m²
66 m²
481.089 m²
66 m²
491.398 m²
67 m²
SUMME
2013
17.097
47.802 m²
420.319 m²
456.761 m²
156.734 m²
13.813 m²
4.854 m²
Ø 2013
39 m²
55 m²
72 m²
90 m²
108 m²
114 m²
37 m²
55 m²
70 m²
93 m²
115 m²
114 m²
42 m²
56 m²
74 m²
88 m²
102 m²
Ziel: Die bauverein AG versteht sich als Bestandshalterin. Insgesamt soll das Wohnungsangebot gleich bleiben bei gleichzeitiger
Verbesserung des Bestands. Ausnahmen bilden Erweiterungen durch Ankauf städtischer Wohnungen und Konversionsflächen.
24
25
Frei finanziert
Miete bis zu 2,00 EUR/m²
Miete zwischen 2,01 EUR/m² und 4,00 EUR/m²
Miete ab 10,01 EUR/m²
2013
1.158 m²
13.217 m²
270.037 m²
280.071 m²
59.945 m²
7.178 m²
%
0,2 %
2,1 %
42,8 %
44,3 %
9,5 %
1,1 %
2012
7.637 m²
10.883 m²
276.415 m²
273.096 m²
52.910 m²
6.424 m²
%
1,2 %
1,7 %
44,1 %
43,6 %
8,4 %
1,0 %
2011
5.954 m²
28.749 m²
279.536 m²
260.134 m²
50.014 m²
5.597 m²
%
1,0 %
4,6 %
44,5 %
41,0 %
8,0 %
0,9 %
SUMME
631.606 m²
100,0 %
627.365 m²
100,0 %
629.983 m²
100,0 %
Gefördert
Miete bis zu 2,00 EUR/m²
2013
0 m²
12.307 m²
407.147 m²
44.275 m²
4.948 m²
%
0,0 %
2,6 %
86,9 %
9,4 %
1,1 %
2012
0 m²
20.128 m²
416.773 m²
38.264 m²
5.923 m²
%
0,0 %
4,2 %
86,6 %
8,0 %
1,2 %
2011
0 m²
22.636 m²
424.923 m²
36.977 m²
6.862 m²
%
0,0 %
4,6 %
86,5 %
7,5 %
1,4 %
SUMME
468.677 m²
100,0 %
481.089 m²
100,0 %
491.398 m²
100,0 %
Ziel: Die bauverein AG wird ihre Mieten weiterhin nur moderat steigern.
Jahresumsatz
2013
131.632
Umsatz in TEUR
2012
125.311
2011
119.668
Ziel: Der jeweils erzielte Jahresumsatz entspricht den Vorgaben der langfristigen Unternehmensbewertung.
Anzahl der Mitarbeiter
In Vollzeitäquivalenten im Jahresdurchschnitt
In Köpfen im Jahresdurchschnitt
2013
172,2 (9,0)*
190 (9,3)*
2012
178,1 (5,8)*
200,3 (6,0)*
2011
176,6 (4,5)*
198,3 (4,8)*
* Anzahl der „Elternzeitler“ in Klammern
Ziel: Die Anzahl der Beschäftigten wird in den nächsten Jahren leicht steigen.
Mieter, die älter als 65 sind
Anteil in %
2013
///
2012
///
2011
///
Anmerkung: Die Daten liegen der bauverein AG nicht vollständig vor.
Zeichenerklärung: /// Daten liegen nicht vor
Miethöhen
1.
Förderung der lokalen
sozialen Ausgewogenheit
Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten
2014 feiert die bauverein AG ihr 150-jähriges Bestehen.
Ein Anlass, der sich gut eignet, um Bilanz zu ziehen. Denn
tatsächlich ist das 1864 als „Bauverein für Arbeiter
wohnungen“ gegründete Unternehmen in den vergange
nen 15 Jahrzehnten seinem Gründungsmotto stets treu
geblieben: bezahlbaren Wohnraum für breite Bevölke
rungsschichten zur Verfügung zu stellen. Eine Aufgabe,
mit der das kommunale Unternehmen die Stadt Darm
stadt unterstützt und, insbesondere in Zeiten steigender
Bevölkerungszahlen, einen wichtigen Beitrag zur Wohn
raumsicherung /-versorgung leistet – 1864 wie auch 2014!
42,6 % des von der bauverein AG angebotenen Wohnraums
entfallen aktuell auf den geförderten Bereich. Von 5.496
Wohnungen mit Mietpreisbindung, an denen die Stadt
Darmstadt 2013 die Belegungsrechte hielt, gehörten 3.863
der bauverein AG. Das Unternehmen ist damit wichtigster
Partner der Stadt bei der Versorgung mit Sozialwohnungen.
Darüber hinaus bietet man ein breites Angebot an niedrig
preisigen, weit unter den ortsüblichen Durchschnittsmie
ten liegenden Wohnungen. Allein 26.682 m² aus dem Port
folio des Unternehmens werden zu Preisen zwischen 2,00
und 4,00 EUR angeboten, 677.184 m² zu Preisen zwischen
4,01 und 6,00 EUR und weitere 324.346 m² zu Preisen
zwischen 6,01 und 8,00 EUR.
Jahr für Jahr fallen hunderte Wohnungen aus der Bele
gungsbindung. Liegt die Zahl der Wohnungen mit Miet
preisbindung aktuell in Darmstadt noch bei 5.496, so
wird sich der sozial geförderte Bestand bis 2025 um
1.401 Wohnungen – 1.044 bauverein-Wohnungen sowie
357 Wohnungen in Objekten anderer Anbieter – reduzie
ren. Eine Entwicklung, die umso problematischer ist, als
die Zahl derer, die sich aus eigener Kraft am Markt nicht
mehr mit Wohnraum versorgen können und die Trans
ferleistungen beziehen, stetig steigt. In Darmstadt sind
aktuell 2.200 Familien auf der Warteliste des Wohnungs
amtes für eine Sozialwohnung registriert. Vermittelt wer
den können aber nur rd. 400 pro Jahr.
Die bauverein AG schloss daher 2013 eine Kooperation
mit der Stadt Darmstadt ab, in der sich das Unternehmen
freiwillig verpflichtete, pro Jahr rd. 100 neue geförderte
Wohnungen zu schaffen. Ein Vorhaben, in das bis 2020
rd. 40 Mio. EUR investiert werden sollen.
Erste Ergebnisse aus der Kooperation für geförderten
Wohnraum
Zu den ersten Projekten, die im Rahmen dieser Kooperati
on entstanden, zählten ein 19 Sozialwohnungen umfassen
der Neubau in der Rüdesheimer Straße 98 sowie das noch
im Bau befindliche Vorhaben in der Elisabeth-SchumacherStraße (s. S. 14). Bis Herbst 2014 sollen hier 41 barriere
freie geförderte Wohnungen entstehen. Für das bereits für
2013 avisierte Projekt in der Blütenallee (s. S. 15) wird nun
2014 der Grundstein gelegt. Geplant sind 88 barrierefreie
Sozialwohnungen sowie eine Kinderkrippe mit 30 Plätzen.
Bezüglich der Wiederinbindungnahme weiterer Wohnun
gen befindet sich die bauverein AG noch in Verhandlungen
mit der Stadt Darmstadt.
Preiswerten Wohnraum erhalten
Energetische Sanierungen können einen wichtigen Beitrag
leisten, wenn es darum geht, die Klimaschutzziele der Bun
desregierung zu erreichen. Gleichzeitig tragen sie allerdings
häufig dazu bei, dass sich Wohnraum verteuert. Die bauver
ein AG entschloss sich daher, die aus den 50er Jahren stam
menden Gebäude in der Eberstädter „Fritz-Dächert-Sied
lung“ nicht, wie etwa in der „Postsiedlung“ oder in der
„Holzhofhallee“ / „Schepp Allee“, aufwändig modernisieren
und energetisch sanieren zu lassen, sondern sie lediglich
behutsam zu modernisieren und an die Bedürfnisse der heu
tigen Bewohner anzupassen. Durch den Verzicht auf energe
tische Maßnahmen konnten die vergleichsweise niedrigen
Mieten erhalten, die Wohnqualität jedoch verbessert wer
den. Trotzdem gilt: Um die Klimaschutzziele der Regierung
sowie deutliche Einsparungen bei den Heizkosten zu errei
chen, sind grundsätzlich Sanierungen, wie sie in anderen
Quartiersumwandlungen realisiert wurden, unerlässlich.
Integration und Identifikation fördern, Wohnqualität
verbessern
Für viele Menschen ist ihre Wohnung der Ort, an dem sie
sich zuhause fühlen. Tatsächlich aber ist es nicht die Woh
nung allein, die darüber entscheidet, ob jemand gern dort
wohnt, wo er wohnt, oder nicht. Ein mindestens ebenso
wichtiger Faktor sind Lage und Infrastruktur, noch mehr
aber die Wohnqualität. Viele Projekte, die die bauverein
AG in den vergangenen Jahren initiiert hat, sind daher
darauf ausgerichtet, das Wohnumfeld der Mieter zu ver
bessern – auch und vor allem in Quartieren, in denen sich
das Zusammenleben aufgrund der kulturellen Vielfalt
vielleicht manchmal etwas schwieriger gestaltet. Das
Engagement der bauverein AG ist dabei vielfältig.
In Eberstadt-Süd stellte das Unternehmen 2013 Räum
lichkeiten für einen Deutsch-Kurs des „Internationalen
Bundes“ mit integrierter Kinderbetreuung zur Verfügung.
I n der „Fritz-Dächert-Siedlung“ wurde nur geringfügig
modernisiert, um preisgünstigen Wohnraum zu erhalten.
Im Rahmen des Integrationskurses konnten Frauen ver
schiedener Nationalitäten, die ansonsten keine Möglich
keit gehabt hätten, regelmäßig an einem Sprachkurs teil
zunehmen, gemeinsam lernen, während ihr Nachwuchs
betreut wurde. Der Kurs wurde Anfang 2014 erfolgreich
abgeschlossen; die Teilnehmerinnen waren danach in der
Lage, sich in ihrem Wohnumfeld zu verständigen. Ein
Folgekurs ist geplant.
In der Rüsselsheimer „Böllensee-Siedlung“ ist die bauver
ein AG zwar nur eine von mehreren Vermietern. Sie zeigt
dort aber regelmäßig Präsenz. So beteiligte sich das
Unternehmen 2013 an dem traditionellen „Böllenseefest“.
Auch in anderen Quartieren lud die bauverein AG 2013
zu Mieterfesten, so etwa in der zuvor modernisierten
„Fritz-Dächert-Siedlung“. Das Thema Information stand
Entwicklung des Wohnungsangebotes
Anzahl Wohnungen
Gesamtbestand
davon frei finanziert
davon öffentlich gefördert
davon senioren- und
behindertengeeignet
davon für Studenten
0
2.000
2013
4.000
2012
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
18.000
2011
Die Grafik zeigt die Entwicklung des Wohnungsangebotes der bauverein AG. In den vergangenen Jahren stieg insbesondere die Zahl der senioren- und behindertengeeigneten Wohnungen.
26
27
dagegen bei einem öffentlichen Rundgang durch die „Post
siedlung“ im Vordergrund. Hier konnten sich Mieter,
Eigentümer und Interessierte im Oktober 2013 ausführ
lich über bereits abgeschlossene und noch anstehende
Maßnahmen des Quartiersumbaus informieren; Architek
ten, Projekt- und Bauleiter standen den Gästen Rede und
Antwort. Ein Angebot, das sehr gut angenommen wurde!
Wer sein Wohnumfeld schätzt und sich damit identifiziert,
geht erfahrungsgemäß pfleglicher mit seiner Umwelt um.
Die Identifikation der Bewohner mit ihrem Wohnumfeld
zu steigern und das möglichst von klein auf, stellt daher
einen wichtigen Beitrag zur Vermeidung von Vandalismus
dar. Die bauverein AG setzt auf Einbindung der Mieter,
und das in vielen Bereichen. So können Mieter nicht nur
in Rücksprache mit dem Mietmanagement zur Verschöne
rung von Hausfluren und Gemeinschaftsflächen beitragen
oder erhalten Zuschüsse für Mietergärten. Sie werden
auch zunehmend in Abstimmungsprozesse eingebunden,
dann etwa, wenn es etwa um die Fassadengestaltung geht.
Ein spannendes Projekt unterstützte das Unternehmen
zudem 2013 mit dem Schulgarten der Kranichsteiner
Erich-Kästner-Schule. Hier begleitete die bauverein AG
gemeinsam mit der Naturschutzorganisation BUND eine
Schulklasse bei der Einrichtung eines Schülergartens. Bei
dem von dem Unternehmen gesponserten Projekt lernten
die Schüler nicht nur viel über die Natur. Sie übten sich
auch in der Teamarbeit und erlebten, wie viel Spaß es
machen kann, gemeinsam etwas in ihrem Wohnumfeld zu
bewegen. Ein Ziel, das auch durch ein Kunstprojekt mit
dem Eberstädter „Kinderhaus Paradies“ erreicht wurde.
Hier gestalteten Kinder im Alter von sechs bis zwölf Jahren
im Herbst 2013 unter Anleitung einer Künstlerin Wände
einer Mülleinhausung. Kunstprojekte mit Kindern aus
Stadtteilen, in denen die bauverein AG vertreten ist, setzt
das Unternehmen schon seit vielen Jahren um. Auch 2014
sind solche Aktionen geplant, darunter auch ein Kreativ
projekt im Tierpark Vivarium und die Verschönerung
eines Spielplatzareals in Eberstadt-Süd.
Einen weiteren Beitrag leistete das Unternehmen, indem
es sich 2013 an der vom BDJK organisierten Veranstaltung
„72 Stunden – uns schickt der Himmel“ beteiligte. Ziel war
es, sich sozial zu engagieren und mit vereinten Kräften
dort anzupacken, wo es Not tut. Die bauverein AG unter
stützte die Veranstaltung nicht nur mit einem Betrag von
800 EUR, sondern stellte auch Material und Manpower für
eines der 72-Stunden-Projekte in Darmstadt zur Verfügung:
die Sanierung und Umgestaltung eines Jugendtreffs in eine
Kreativ-Werkstätte für die Kita St. Georg in DarmstadtEberstadt. Die erfahrenen Mitarbeiter aus der Werkstatt
der bauverein AG standen den jungen Erwachsenen dabei
mit Rat und Tat zur Seite.
ie bauverein AG arbeitet kontinuierlich daran, das Wohnumfeld ihrer Mieterinnen und Mieter zu verbessern und
D
unterstützt aus diesem Grund auch immer wieder Kunst-, Schul- und gemeinnützige Projekte sowie Mieterfeste. Die
Mieter können sich ebenfalls einbringen, zum Beispiel bei der Anlage und Pflege von Mietergärten.
28
29
Wixhausen
Kranichstein
Stadtteil gesamt bauverein AG
Einwohner
Gebäude
Wohnungen
Spielplätze
6.009 (2,6 je ha)
1.354
2.846
7
///
4
58
2*
Einwohner
Gebäude
Wohnungen
Spielplätze
11.683 (17,8 je ha)
1.196
4.786
5
///
72
679
7*
Arheilgen
Einwohner
Gebäude
Wohnungen
Spielplätze
17.203 (15,3 je ha)
3.976
7.844
18
///
59
529
6*
Wixhausen
Darmstadt-Nord
Einwohner
Gebäude
Wohnungen
Spielplätze
30.159 (24,5 je ha)
3.061
16.819
20
Arheilgen
///
321
3.253
5*
Kranichstein
Darmstadt-Nord
Darmstadt-Ost
DarmstadtMitte
Darmstadt-West
Bessungen
Darmstadt-Ost
Eberstadt
Darmstadt-West
Einwohner
Gebäude
Wohnungen
Spielplätze
17.091 (11,3 je ha)
2.868
8.695
9
///
236
1.618
6*
Eberstadt
Einwohner
Gebäude
Wohnungen
Spielplätze
19.417 (83,3 je ha)
1.544
11.150
7
///
173
1.294
10*
Bessungen
Einwohner
Gebäude
Wohnungen
Spielplätze
///
159
1.331
6*
Darmstadt-Mitte
Einwohner
Gebäude
Wohnungen
Spielplätze
14.077 (4,9 je ha)
2.053
8.137
8
22.850 (12,6 je ha)
4.528
11.074
21
///
158
1.917
12*
Einwohner
Gebäude
Wohnungen
Spielplätze
13.455 (24,3 je ha)
2.239
7.703
8
///
42
397
6*
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt (Broschüren „Statistischer Überblick, Darmstadt 2014“ und „Spielplätze in
Darmstadt“) und bauverein AG.
Zeichenerklärung: /// Daten liegen nicht vor; * Spielplätze der Stadt sind öffentlich. Spielplätze der bauverein AG gehören zum Grundstück.
Quartiersstruktur der bauverein AG in Darmstadt 2013
„Aktionsplan Eberstadt-Süd“
Zu den Gebieten, in denen sich die bauverein AG schwer
punktmäßig engagiert, zählt auch Eberstadt-Süd. 2010
wurde ein Aktionsplan mit umfangreichen Maßnahmen
zur Verbesserung der Wohnqualität aufgelegt, 2014 folgt
bereits die dritte Auflage. Zu den Ergebnissen des Aktions
plans zählen beispielsweise die Einrichtung einer Fahr
radwerkstatt in Kooperation mit dem Werkhof e. V., die
Neugestaltung zahlreicher Eingangsbereiche und Haus
flure von Liegenschaften, die Einrichtung einer bauver
ein-Servicestelle in der Kirchtanne, die Einrichtung von
Räumen für das Sozialmanagement des Unternehmens
und die örtliche Polizei, die Großmodernisierung „In der
Kirchtanne 6“ mit Schaffung von 84 geförderten Wohnun
gen, von denen 36 seniorengerecht umgerüstet wurden,
und der Umbau des Kirnberger Platzes.
Die
Umgestaltung des Kirnberger Platzes stellte einen
zentralen Punkt des „Aktionsplans Eberstadt-Süd“ dar.
42 Jahre im Dienst der Mieter: der Mieterbeirat
In vielen Wohnungsunternehmen wurde der Mieterbeirat
längst abgeschafft. Nicht so bei der bauverein AG. Hier
setzte man sich stets für den Erhalt der seit 1972 beste
henden Mietervertretung ein. Aus diesem Grund regte die
bauverein AG auch eine Nachwahl in Eberstadt-Süd an.
Dieser Bezirk war 2,5 Jahre nicht im Mieterbeirat ver
treten, da der Stadtteil bei der Wahl 2010 keine eigenen
Kandidaten aufgestellt hatte. 2013 endlich gelang es, wieder
Mieter für dieses Amt beziehungsweise für eine Kandidatur
zu begeistern. Das Ergebnis: Drei Mieterbeiräte setzen
sich seitdem für die Belange der Eberstädter Mieter ein.
Insgesamt elf Mieterbeiräte kümmern sich um die Belange
der Mieter. Gegründet wurde die Institution 1972.
Für ein harmonisches Miteinander
Für ein harmonisches Zusammenleben braucht es ver
bindliche Regeln. Denn die Erfahrung zeigt: Themen wie
Müllentsorgung, Lärm oder auch die Hausreinigung haben
ein großes Konfliktpotenzial. Zwar erhält jeder Mieter mit
seinem Mietvertrag auch eine Hausordnung. Um die wich
tigsten Mieterrechte und -pflichten darüber hinaus ver
ständlich darzustellen, entschloss sich die bauverein AG
2013 jedoch zur Auflage eines „Mieterleitfadens“, der
2014 erscheint. Der Mieterleitfaden ist Bestandteil eines
ebenfalls 2013 erstmals aufgelegten Mieterordners, der
neuen Mietern zusammen mit ihrem Vertrag und den
Hausschlüsseln überreicht wird und der den Informations
fluss und die Kommunikation weiter verbessern soll.
Für ein harmonisches
„Miteinander“
Ohne Regeln kein harmonisches Zusammenleben: Der
„Mieterleitfaden“ informiert über Rechte und Pflichten.
Lärm ist einer der häufigsten Gründe für Mieterstreitig
keiten. 2012 richtete die bauverein AG daher in Koopera
tion mit der Neuen Wohnraumhilfe gGmbH ein soge
nanntes „Lärmtelefon“ ein und gab ihren Mietern damit
auch außerhalb der Öffnungszeiten des Unternehmens
einen Ansprechpartner für Lärm betreffende Beschwer
den. Das zunächst auf bestimmte Gebiete von Darmstadt
beschränkte Lärmtelefon wurde aufgrund des großen
Erfolgs nach der einjährigen Pilotphase verlängert und
auf andere Stadtteile ausgeweitet. Aktuell sind mehr
als 10.000 Haushalte angebunden.
30
31
150 Jahre im Dienst der Mieter – das Jubiläumsjahr
Zu den Highlights des Jubiläumsjahres zählt auch ein
Film über Eberstadt-Süd, der zeigt, wie bunt, heterogen
und lebenswert dieser Stadtteil im Süden von Darmstadt
ist. Für den Dreh verpflichtete die bauverein AG einen
renommierten Darmstädter Filmemacher; Protagonisten
sind Mieter, Mitarbeiter der bauverein AG und Stadtteil
bewohner. Der Film wurde im März im „Circus Waldoni“
in Eberstadt-Süd uraufgeführt; eingeladen waren auch
die Mieter, die zahlreich erschienen. Der Film wird auch
im Rahmen des Eberstädter Sommerfestes gezeigt und
ist im Youtube-Kanal des Unternehmens eingestellt
(www.youtube.com/user/bauvereinAG).
Wenn ein Unternehmen auf eine so lange Tradition
zurückblicken kann wie die bauverein AG Darmstadt,
dann muss das natürlich entsprechend gefeiert werden.
150 Jahre alt wird das 1864 gegründete Unternehmen
2014 – ein Jubiläum, an dem natürlich auch die Mieter
teilhaben sollen. Neben zahlreichen Jubiläumspubli
kationen wie einer Unternehmenschronik und einem
Architektur- und Kunstführer veranstaltet die bauverein
AG zahlreiche öffentliche Events und lädt ihre Mieter zu
einem bunten Sommerfest in den Tierpark „Vivarium“
sowie zu einem Mieter-Fußball-Turnier beim SV Darm
stadt 98 ein.
www.bauvereinag.de
2014 feiert die 1864 als „Bauverein für Arbeiterwohnungen“
gegründete bauverein AG ihr 150-jähriges Jubiläum mit
zahlreichen Veranstaltungen und Publikationen.
„Man kann damit richtig sparen“
Erika Reitz ist eine von vielen Mieterinnen und
Mietern, die bei dem europäischen Projekt „BECA“
mitgemacht haben. Dieses unterstützte Mieter beim
Energiesparen und half ihnen, einen besseren Überblick über ihr Nutzungsverhalten zu bekommen.
Was hat Sie bewogen, bei dem Pilotprojekt mitzumachen?
Ich war neugierig. Schon seit vielen Jahren schreibe ich
mir die Verbrauchswerte für Heizung und Warmwasser
selber auf. BECA gab mir nun die Möglichkeit, zu schau
en, ob diese Werte stimmen und wo ich damit bezüglich
des Verbrauches liege. Ich fand das so spannend, dass
ich tatsächlich im Schnitt alle zwei Tage in das Mieter
portal reingeschaut habe. Gut gefallen hat mir, dass ich
fast tagesaktuell meine jeweiligen Verbrauchswerte
ablesen kann und so immer sehe, wann ich zu viel ver
brauche. So kann ich rechtzeitig gegensteuern.
Was haben Sie durch BECA gelernt?
Das System zeigt einem, in welchem Verbrauchsbe
reich man sich gerade befindet und es trägt dazu bei,
dass man sich mehr mit
dem eigenen Verbrauch
befasst. Bei mir hat das
dazu geführt, dass ich an
wärmeren Tagen öfters
die Heizung herunter
gedreht habe. Man ent
wickelt also nach und
nach ein besseres Gespür
dafür, wenn man gerade
„zum Fenster hinaus feuert“. Ein praktisches Instru
ment, mit dessen Hilfe ich meinen jährlichen Ver
brauch tatsächlich um einiges verringern konnte.
Würden Sie BECA weiterempfehlen?
Auf jeden Fall! Ich würde das System jedem ans Herz
legen, der nicht weiß, wie seine Abrechnung zustande
kommt, denn hier ist alles sehr transparent und gut
nachvollziehbar dargestellt. Wenn ich sehe, ich bin
aktuell im roten Bereich, dann ist klar: Ich verschwen
de gerade Energie. Mit Hilfe von BECA lassen sich die
Energiekosten effizient senken und der Nutzer hat
obendrein eine hervorragende Kontrollmöglichkeit.
Entwicklung des Mietangebots
Anzahl Wohnungen gesamt
Veränderung Wohnungen in %
Fläche in m²
Veränderung Fläche in %
31.12.2013
17.097
- 0,75 %
1.100.283 m²
- 0,74 %
31.12.2012
17.225
- 1,15 %
1.108.453 m²
- 1,15 %
31.12.2011
17.425
- 0,75 %
1.121.381 m²
- 0,77 %
Anteil an senioren- und behindertengeeigneten Wohnungen am Gesamtbestand
Anteil in %
Anzahl
2013
12,32 %
2.108
2012
6,01 %
1.035
2011
5,94 %
1.035
2013
1,37 %
2012
1,16 %
2011
1,02 %
2013
+ 14,91 %
+ 0,48  EUR/m²
2012
+ 9,06 %
+ 0,27  EUR/m²
2011
+ 5,38 %
+ 0,15  EUR/m²
Ziel: Der Anteil der senioren- und behindertengeeigneten Wohnungen soll bis 2030 bei 20 % liegen.
Mietentwicklung
Mietsteigerung
Gesamtbestand frei finanziert
Ziel: Die bauverein AG wird ihre Mieten weiterhin nur moderat steigern.
Entwicklung der umlagefähigen Nebenkosten
Entwicklung der Nebenkosten im Vergleich zum Vorjahr
Gesamtbestand in %
Gesamtbestand in EUR/m²
Ziel: Die bauverein AG optimiert kontinuierlich die Nebenkosten, um die hohen Steigerungen, insbesondere im Energiebereich, für die
Mieter erträglicher zu gestalten.
Hinweis: Es besteht bei einem großen Teil ein direktes Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Versorger, welches hier nicht berücksichtigt
werden kann.
Mieterwechsel
Anzahl interner Umzüge gesamt
Anzahl Mieterwechsel gesamt
Davon intern in %
Anzahl interner Umzüge gefördert
Anzahl Mieterwechsel gefördert
Davon intern in %
Anzahl interner Umzüge frei finanziert
Anzahl Mieterwechsel frei finanziert
Davon intern in %
Fluktuation gesamt in %
Davon intern in %
2013
2012
///
179
2011
198
1.714
1.745
1.605
///
10,26 %
12,33 %
///
556
63
736
79
706
///
8,56 %
11,19 %
///
1.158
116
1.009
119
899
///
11,50 %
13,24 %
10,02 %
9,6 %
9,9 %
///
1,1 %
1,22 %
Anmerkung: Durch Umstellungen im ERP-System können die internen Umzüge seit 2013 nicht mehr ermittelt werden.
32
33
Anzahl 01.01. bis 31.12.
Räumungsklagen
Räumungen
Differenz
2013
90
45
45
2012
119
56
63
2011
314
115
199
31.12.2013
96
0,56 %
6.875 m²
0,62 %
31.12.2012
94
0,55 %
6.643 m²
0,60 %
31.12.2011
127
0,73 %
7.050 m²
0,60 %
2012
31,40 %
31,99 %
40,08 %
2011
36,34 %
32,80 %
40,05 %
Ziel: Die Zahl der Räumungen soll bis 2018 nicht steigen.
Immobilienverkäufe
Anzahl Wohnungen
Wohnungen im Verhältnis zur Gesamtsumme in %
Fläche
Fläche im Verhältnis zur Gesamtfläche in %
Ziel: Die bauverein AG wird bis 2018 mindestens 40 Wohnungen / Jahr verkaufen.
Anteil der umlagefähigen Nebenkosten an der Warmmiete
2013
33,26 %
34,21 %
43,16 %
In % für den Gesamtbestand
In % für den frei finanzierten Bestand
In % für den geförderten Bestand
Ziel: Die bauverein AG optimiert kontinuierlich die Nebenkosten, um die hohen Steigerungen, insbesondere im Energiebereich, für die
Mieter erträglicher zu gestalten.
Hinweis: Es besteht bei einem großen Teil ein direktes Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Versorger, welches hier nicht berücksichtigt
werden kann.
Investitionen in Stadterneuerungen oder in soziale Brennpunkte
01.01. bis 31.12.
Umsatz
Investitionen
2013
131.632 TEUR
1.528 TEUR
1,16 %
2012
///
///
///
2011
///
///
///
Ziel: Investitionen in Stadt- und Quartierserneuerungen dienen der Verbesserung des Wohnumfeldes.
Ausgaben für soziale Unterstützung
Externe Dritte
Spenden
2013
225,6 TEUR
20,6 TEUR
2012
218,4 TEUR
34,4 TEUR
2011
177,8 TEUR
40,3 TEUR
SUMME
Anzahl Wohnungen
EUR / Wohnung
Externe Dritte EUR / Wohnung
Spenden EUR / Wohnung
246,2 TEUR
17.097
14,4 EUR
13,2 EUR
1,2 EUR
252,8 TEUR
17.225
14,7 EUR
12,7 EUR
2,0 EUR
218,1 TEUR
17.425
12,5 EUR
10,2 EUR
2,3 EUR
Ziel: Die Aufwendungen für externe Dritte (Mietschuldnerprävention, Lärmtelefon, Betreuung schwieriger Mieter, Patenkonzept für ältere
Mieter) werden bis 2018 nur leicht steigen.
Vermeidung von Räumungen
Förderung des sozialen Zusammenhalts
Maßnahme
Bund-Länder-Programm
„Soziale Stadt“
Müllsammelaktionen
(Stadtteile mit
Entwicklungsbedarf)
Mieterfeste
Beteiligung an gemeinnützigen
Projekten
SOPHIA Hessen GmbH
(Soziale Personenbetreuung –
Hilfen im Alltag)
Maßnahmen für Senioren
Mieterworkshops / -infoveranstaltungen
Serviceangebot in Eberstadt-Süd
Mieterbeirat
Lärmtelefon
Angebot an Gemeinschaftsräumen
zur individuellen Nutzung
Kinderspielplätze
Demenzforum
Umsetzung im Jahr 2013
Bis zum Auslaufen des Programms „Soziale Stadt“ im Jahr 2013
nahm die bauverein AG regelmäßig an Gremien und Arbeits
gruppen in Eberstadt-Süd und Kranichstein teil und unterstützte
unterschiedliche Soziale-Stadt-Veranstaltungen.
Die bauverein AG beteiligt sich seit vielen Jahren an Müllsammel
aktionen, so z. B. in Eberstadt-Süd.
Veranstaltung eines Mieterfestes in der Fritz-Dächert-Siedlung,
um den Abschluss der Modernisierungsarbeiten zu feiern.
rUnterstützung eines Deutschkurses für Frauen mit integrierter
Kinderbetreuung.
Ziele / Ergebnisse
Förderung des nachbarschaft
lichen Zusammenhalts,
Steigerung der Identifikation
mit dem Quartier
Steigerung der Identifikation mit
dem Quartier, Sensibilisierung
bzgl. des Umgangs mit Müll
Förderung des nachbarschaft
lichen Miteinanders, Kontakt
pflege zwischen Vermieter und
Mieterschaft
rIntegration von Frauen mit
Kleinkindern
rUnterstützung der Werkstatt Süd, einer Einrichtung des
Werkhofes Darmstadt e.V. In der Werkstatt werden Jugendliche
aus dem Quartier Eberstadt-Süd eingesetzt, um Vandalismus
schäden zu beseitigen. Zudem bietet die Werkstatt Fahrrad
reparaturen und kleinere Dienstleistungen an.
rIdentifikation mit dem
Quartier, Qualifikation
arbeitsloser Jugendlicher
rUnterstützung eines Waschsalons und Kinder-Secondhand
shops im Rahmen des Projektes „BAFF-Frauen-Kooperation
gGmbH“.
Der demografische Wandel wirkt sich auch auf die Wohnungs
wirtschaft aus. Die bauverein AG erhöht deshalb den Anteil
seniorengerechter und barrierefreier Wohnungen und bietet
dem immer größer werdenden Anteil älterer Mieter mit Hilfe des
modular aufgebauten Dienstleistungsangebotes von SOPHIA die
Möglichkeit, im Alter in der gewohnten Umgebung wohnen zu
bleiben.
In der Seniorenwohnanlage „Schwarzer Weg“ bietet die
bauverein AG regelmäßig Kaffeenachmittage sowie Senioren
gymnastik an. Zudem wird eine Weihnachtsfeier veranstaltet.
Die bauverein AG veranstaltet regelmäßig Workshops und
Infoveranstaltungen.
rBeschäftigung und Qualifika
tion langzeitarbeitsloser Frauen
Die bauverein bietet hier eine Servicestelle, eine Wohnberatung
und ein Sozialmanagement. Auch ein Hausmeister-Stützpunkt
sowie ein eigenes Vermietungsbüro sind vor Ort.
Bei einer von der bauverein AG initiierten Nachwahl wurden
drei neue Mieterbeiräte für den Bezirk „Süd“ gewählt. Diese
sind in vier Arbeitsgruppen aktiv.
Seit 2011 bietet die bauverein AG ein „Lärmtelefon“ an. Hier
können Mieter außerhalb der Geschäftszeiten Lärmbelästigungen
melden. Das Telefon, eine Kooperation mit der Neuen Wohnraum
hilfe gGmbH, ist täglich von 20:00 bis 24:00 Uhr erreichbar. Ein
aus zwei Mitarbeitern bestehendes Team nimmt Lärmmeldungen
auf und führt vor Ort Gespräche mit Lärmverursachern.
Die bauverein AG bietet Gruppen und Organisationen in vielen
Quartieren Gemeinschaftsräume an.
Die Spielplätze der bauverein AG werden regelmäßig von einem
„Spielplatzbeauftragten“ kontrolliert.
Das Demenzforum Darmstadt erhält Räume zu verbilligten
Mieten.
Projekt „Gemeinsam im
Quartier“ in Rüsselsheim
Vermietung von Räumlichkeiten
für die Kinderbetreuung
Kunstprojekte mit Kindern und
Jugendlichen
Bei dem Projekt „Gemeinsam im Quartier“ kooperieren Wohnungs
wirtschaft, ev. Kirchengemeinde und die Stadt Rüsselsheim.
Die bauverein AG vermietet diverse Räumlichkeiten an
Kinderbetreuungsinstitutionen.
Seit 2012 organisiert die bauverein AG regelmäßig Kunst- und
Kreativprojekte mit Kindern und Jugendlichen.
Krimilesung „Blutgeld“ in
Darmstadt-Eberstadt
2013 lud die bauverein AG zu einer Krimi-Lesung in EberstadtSüd ein.
Hinauszögern des Umzugs in
eine Betreuungseinrichtung
Steigerung von Mieterzufrieden
heit und Kundenbindung
Verbesserung des Informations
austauschs, Verbesserung der
Mieterpartizipation, Steigerung
der Mieterzufriedenheit
Präsenz im Quartier, Steigerung
der Mieterzufriedenheit
Ausbau der Mietervertretung im
Quartier Eberstadt-Süd
Erweiterung des Serviceange
botes, Senkung des Anteils
lärmbedingter Beschwerden
Verbesserung des nachbar
schaftlichen Zusammenhalts
Verbesserung des Wohnumfeldes
von Kindern
Unterstützung einer Institution,
die im Zuge des demografischen
Wandels an Bedeutung gewinnen
wird
Verbesserung des nachbar
schaftlichen Zusammenhalts
Verbesserung des Wohnumfeldes
Verbesserung des Wohnumfeldes,
Steigerung der Identifikation mit
dem Wohnumfeld
Beitrag zum kulturellen Angebot
im Quartier
Umweltschutz
2.
Herausforderung Klimaschutz
Energetische Sanierungen stellen einen wichtigen Baustein
zur Erreichung der Klimaschutzziele der Bundesregierung
dar, tragen sie doch ganz erheblich zu einer Reduktion von
CO2-Emissionen und Energiekosten bei. Ein Gewinn für
Umwelt und Mieter, denn Heizkosten machen den Löwen
anteil der Wohnnebenkosten aus und tragen dazu bei, dass
sich die Warmmieten in den vergangenen Jahren erheblich
verteuert haben. Die bauverein AG investiert daher schon
lange in energetische Sanierungen und ist bestrebt, die
Qualität ihres Gebäudebestandes kontinuierlich zu ver
bessern. Parallel dazu engagiert sich das Unternehmen im
Passivhausbau und beteiligt sich an mehreren europä
ischen Energiesparprojekten.
2014 wird das seit 2012 im Bau befindliche Passivhaus
„greenageone“ an die Eigentümer übergeben. Die bauverein
AG ist damit der erste Teilnehmer des parallel in Schweden
und Frankreich umgesetzten BuildTog-Projektes („building
together“), der seine Version dieses europäischen Passiv
hauses vollendet. Bei dem Projekt ging es darum, den
ursprünglichen Entwurf eines französischen Architekten an
die klimatischen und länderspezifischen Gegebenheiten
anzupassen. Ziel ist es, die Kosten für den Passivhausbau
durch die Entwicklung eines Prototyps weiter zu reduzie
ren. Der bauverein AG ist das gelungen: Sie lag bei den
Baukosten nur 3 % über den Ausgaben für ein entsprechend
der Energieeinsparverordnung (EnEV) errichtetes Gebäu
de. Wie groß das Interesse ist, zeigt sich, wenn die bauver
ein AG – zum Beispiel im Rahmen der jährlichen „Passiv
haustage“ – zu einer Besichtigung von „greenageone“
einlädt: So konnte man im Herbst 2013 mehr als 50 Inter
essierte zu einem Baustellenbesuch begrüßen.
Zu den energetischen Großprojekten, die 2013 realisiert
wurden, zählt auch der Quartiersumbau in der „Postsied
lung“. Hier ist die bauverein AG dabei, eine in den 50er
Jahren entstandene Siedlung zu erneuern und Gebäude
mit schlechter energetischer Qualität zu verbessern. Vor
bild ist die „Holzhofallee“ / „Schepp Allee“, wo das Unter
nehmen ähnlich vorging und trotz annährender Verdop
pelung der Wohnfläche eine beeindruckende Reduktion
der CO2- und Energieverbrauchswerte erreichte (CO2Ersparnis = 35 %; Reduktion des Primärenergiebedarfes
um 72 %). In der „Postsiedlung“ strebt die bauverein AG
eine ähnliche Bilanz an: 2016, nach Beendigung des
Umbaus, wird der CO2-Ausstoß 77 % unter dem heutigen
liegen; der Primärenergiebedarf soll nur noch 22 % des
ursprünglichen Bedarfes betragen (- 78 %). Mit Projekten
wie diesen gelingt es der bauverein AG, die energetische
Qualität von alten Bestandsgebäuden erheblich zu ver
bessern. Eine Investition, die sich auch in den Portemon
naies der Mieter bemerkbar macht, die nun deutlich
geringere Heizkosten zahlen.
In der „Holzhofallee“ wurden Energieverbrauch und CO2Ausstoß durch den Quartiersumbau drastisch reduziert.
34
35
Apropos Heizkosten: Dass sich die Mieter dafür interes
sieren, wie sie ihre Energiekosten reduzieren können,
zeigt die große Nachfrage nach der Ratgeber-Broschüre
„Richtig heizen und lüften“, die bereits dreimal neu auf
gelegt werden musste. Der gleichnamige, im bauvereinYoutube-Kanal eingestellte Ratgeber-Film (www.youtube.
com/user/bauvereinAG) verzeichnete 2013 ebenfalls
erstaunliche Klick-Raten.
Forschen & Lehren
Die bauverein AG arbeitet ständig daran, Energieein
sparpotenziale zu nutzen. Als innovativer Immobilien
dienstleister beteiligte sich das Unternehmen daher an
drei europäischen Energiesparprojekten – teilweise als
einziger Vertreter aus der deutschen Wohnungswirt
schaft. Während es bei dem 2011 gestarteten „Balanced
European Conservation Approach“, kurz BECA, darum
ging, drei Jahre lang zu erforschen, inwieweit sich das
Verhalten der Nutzer ändert, wenn sie Einblick in ihre
aktuellen Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser
erhalten, stand bei BuildTog die Frage nach einer Redu
zierbarkeit der Baukosten für Passivhäuser im Vorder
grund. AFTER wiederrum untersucht, ob die durch
Sanierungsmaßnahmen avisierten Einsparungen im
energetischen Bereich tatsächlich realisiert wurden
und ob es weiteres Optimierungspotenzial im minimal
investiven Bereich gibt. So wird aktuell am Beispiel des
Passivhauses WohnArt3 erforscht, welches Energiespar
potenzial diese energiesparende Gebäudeform bietet.
Dazu wird die nächtliche Warmwasserversorgung unter
die Lupe genommen (s. Kasten). Beide Projekte konn
ten nach drei Jahren Laufzeit erfolgreich abgeschlossen
werden; im Rahmen beider Projekte war die bauverein
AG Gastgeberin von länderübergreifenden Experten
konferenzen.
„Es gibt immer noch etwas zu verbessern“
Bei dem EU-Projekt AFTER geht es darum, heraus
zufinden, inwieweit sich mit gering investiven Maßnahmen weitere Energie-Einsparungen im Gebäudebestand erzielen lassen. Iris Behr vom „Institut
Wohnen und Umwelt“, Darmstadt, verrät, warum es
sich lohnt, auch kleine Einsparpotenziale unter die
Lupe zu nehmen und wie viel sich dabei noch herausholen lässt.
Einen wichtigen Anteil hat bei AFTER das Nutzerverhalten. Warum ist es so wichtig, die Nutzer weiter zu
sensibilisieren und welche Einsparpotenziale sehen
Sie dort?
Häufig sind größere technisch und finanziell aufwändi
gere Modernisierungsmaßnahmen bereits durchgeführt
worden, so dass – neben der Energiespartechnik – nun
die Nutzerinnen und Nutzer mit ihrem konkreten Ver
halten gefragt sind: Einsparpotenziale gibt es bei der
Raumwärme, beim (Warm-)Wasserverbrauch und im
Umgang mit Elektrogeräten. Diese warmen Betriebs
kosten, oft schon als „2. Miete“ bezeichnet, bieten
noch viel Sparpotenzial, welches unmittelbar den
Nutzerinnen und Nutzern zugutekommt.
AFTER scheut sich auch nicht davor, in einem Passivhaus nach weiteren Möglichkeiten für Energie-Einsparungen zu suchen. Gibt es hier überhaupt noch
Potenzial?
Im Passivhaus gibt es hinsichtlich der Raumwärme nur
noch geringe Einsparpotenziale. Soweit es die Nutze
rinnen und Nutzerbetrifft, haben sie Einfluss durch
den richtigen Umgang mit
Lüftung und Verschattung
sowie bei der Entschei
dung, welche Raumtem
peratur gewünscht ist.
Interessant sind die Ener
gieverbräuche für die
Wassererwärmung. Diese
machen etwa die Hälfte
des gesamten Energie
verbrauchs im Passivhaus aus und wurden deshalb im
EU-Projekt AFTER in Angriff genommen.
Wohnkomfort ist für die meisten von uns selbstverständlich. Dabei lassen sich insbesondere mit kleinen
Abstrichen beim Komfort (größere) Einsparungen
realisieren. Stichwort: Sofortige Verfügbarkeit von
Warmwasser in der Nacht. Müssen wir in Zukunft
auch mal verzichten lernen?
Vielen Bewohnerinnen und Bewohnern sind die Zusam
menhänge zwischen bestimmten Komfortansprüchen
und Energieverbrauch nicht bewusst. So kann selbst im
Passivhaus der Heizenergiebedarf um bis zu 15 % gesenkt
werden, wenn die Raumtemperatur um 1 °C abgesenkt
wird. Auch der Verzicht auf ständige sofortige Verfügbar
keit von Warmwasser durch zeitweises Abschalten der
Zirkulation kann einiges an Ersparnis bringen. Hier
kann durch gute und regelmäßige Information bereits
eine Verhaltensänderung bewirkt werden. Auch sollten
die Kosten des Komforts sehr transparent sein. Es liegt
dann bei der Verbraucherin oder dem Verbraucher,
welchen Komfort zu zahlen sie bzw. er bereit ist.
36
37
Ebenfalls in den Bereich Forschen fällt das Projekt „Schul
garten“. Hier sponserte die bauverein AG die Anlage eines
Schulgartens in der Kranichsteiner Erich-Kästner-Schule,
Kooperationspartner war die Naturschutzorganisation
BUND, die den Schülern das notwendige Know-how ver
mittelte und sie tatkräftig unterstützte. Der Nutzgarten
wird seitdem für den Schulunterricht genutzt und liefert
einen wichtigen Beitrag, um den Kindern die einheimische
Flora näherzubringen.
Nachhaltigkeit beginnt im Kleinen
Klima- und Umweltschutz besteht aus vielen Bausteinen,
und auch die kleineren können einen wertvollen Beitrag
zur Verbesserung der Nachhaltigkeit leisten. So legt die
bauverein AG bei Printprodukten wie der Imagebroschüre
oder dem Geschäfts- / CSR-Bericht großen Wert darauf,
dass diese klimaneutral und auf FSC-zertifiziertem Papier
gedruckt sind. In der Kantine des Unternehmens lädt
zudem ein Bücherschrank dazu ein, ausgelesene Bücher
einzustellen statt sie wegzuschmeißen – Tauschen und
Verschenken statt Wegwerfen lautet hier das Motto.
Innovationen und Forschung haben bei der bauverein
AG einen hohen Stellenwert. Aus diesem Grund setzt
sich das Unternehmen auch dafür ein, nachfolgenden
Generationen die Bedeutung von Energiesparen und
Umwelt- bzw. Klimaschutz zu vermitteln und sponsert
schon seit Jahren das Darmstädter „Umweltdiplom“.
Darüber hinaus lud der Immobiliendienstleister 2013
erstmals im Rahmen der ebenfalls seit Jahren unter
stützten „Technikschule“ eine Projektgruppe der Fran
kensteinschule in Darmstadt-Eberstadt zu einem soge
nannten „Baustellenfrühstück“ auf dem Gelände von
„greenageone“ ein. Das Frühstück war Teil einer Projekt
woche zum Thema „Bauen“, bei der ein Ingenieur der
bauverein AG die Kinder über Grundlagen des Bauens
informierte. Ergänzt wurde die Projektwoche durch
praktische Übungen und einen Vor-Ort-Besuch auf der
Passivhaus-Baustelle.
Ob Baustellenfrühstück für Schulkinder, Pedelecs für
Dienstfahrten oder Stifte-Recycling-Box: Für die bauverein AG beginnt Nachhaltigkeit auch im Kleinen.
2013 erhöht, da sich die Räder zunehmender Beliebtheit
erfreuen. Auch sonst wird bei dem Immobiliendienstleis
ter auf den CO2-Fußabdruck geachtet: Bei Dienstwagen der
Handlungsbevollmächtigten gilt folgende Regel: Die CO2Emissionen dürfen maximal 120 g/km betragen.
Auch Lärm kann Umweltverschmutzung sein
Um Entsorgung geht es auch bei der ebenfalls in der Kan
tine aufgestellten Stiftebox. In ihr wird ausgedientes
Schreibgerät gesammelt und einem Recycling zugeführt.
Das Schöne daran: Für jeden entsorgten Stift gehen zwei
Cent an eine gemeinnützige Organisation, die frei ausge
wählt werden kann. Im Falle der bauverein AG entschloss
man sich, die „ersammelten“ Beträge an die gemeinnüt
zige bauVereint gGmbH zu spenden, die damit Projekte
wie ein regelmäßiges Seniorencafé im „Schwarzen Weg“
oder eine Weiterbildungsmaßnahme für Mitarbeiter der
SOPHIA Hessen GmbH, eines wohnbegleitenden Service
angebotes für Senioren, unterstützt.
Lärm ist der häufigste Grund für Mieterstreitigkeiten.
Dabei ist Lärm schwer zu definieren, denn was den einen
stört, wird von anderen noch nicht einmal wahrgenom
men. Um Mietern, die unter Lärmbelästigung leiden, auch
außerhalb der Öffnungszeiten der bauverein AG einen
Ansprechpartner zu bieten, richtete die bauverein AG
2011 in Kooperation mit der Neuen Wohnraumhilfe
gGmbH ein sogenanntes „Lärmtelefon“ ein. Dieses steht
Mietern an 363 Tagen im Jahr in der Zeit von 20 bis 24 Uhr
zur Verfügung. Um die Anliegen der Mieter kümmern sich
Lärmtelefonberater, die im Konfliktmanagement geschult
sind. Das zunächst auf ein Jahr pilotierte Projekt wurde
aufgrund des großen Erfolges 2012 weiter ausgebaut und
umfasst nun mehr als 10.000 Wohnungen im Stadtgebiet
von Darmstadt sowie in Pfungstadt und Griesheim.
Nicht immer ist es notwendig, für die Dienstfahrt auf einen
Dienst- oder Poolwagen zurückzugreifen. Insbesondere
für kurze Wege und Fahrten innerhalb von Darmstadt ste
hen Mitarbeitern der bauverein AG vier klimafreundliche
Pedelecs zur Verfügung. Die Zahl der Elektroräder wurde
2013 registrierten die Lärmtelefonberater 500 Vor-OrtEinsätze, verständigt wurden sie 750-mal – eine deutliche
Steigerung gegenüber dem Vorjahr, die zum Teil durch
die Erweiterung des Einsatzgebietes zu erklären ist, zum
Teil aber auch zeigt: Lärm ist ein wichtiges Thema.
Fünf weitere Projekte im Bereich „Umwelt“
Für mehr Biodiversität
In den Vorgärten der Wohnanlagen „Heinrichstraße
147 - 171“ ließ die bauverein AG im Frühjahr 2014
großflächig Anpflanzungen vornehmen. Sie ersetzten
die früheren, in die Jahre gekommenen Pflanzen, die
den Bewohnern keinen Sicht- und Lärmschutz mehr
boten. Die Auswahl der Pflanzen erfolgte in enger
Zusammenarbeit mit dem „Bund für Umwelt und
Naturschutz Deutschland“ (BUND). Ziel der Pflanz
aktion war es, die Biodiversität und Artenvielfalt zu
verbessern und Vögeln und Insekten auch mitten in
der Stadt ausreichend Lebensraum zu bieten. Insgesamt
investiert die bauverein AG rund 12.000 EUR in die
Anlagensanierung. Sie ist Teil des gemeinsam mit dem
BUND durchgeführten Rekultivierungsprogramms
„Grüne Stadt“, das den Lebensraum von Vögeln und
Insekten sichern soll.
bau geht. Da bei Passivhäusern kaum Heizenergie benö
tigt wird, suchte man nach anderen Energiesparmög
lichkeiten – und wurde bei der Wassererwärmung
fündig. Denn: Im Passivhaus entfallen 50 % der Heiz
energiekosten auf die Erwärmung von Wasser. Auf
der Suche nach Einsparpotenzialen wurde zunächst
eine Woche lang über 24 Stunden täglich die Warm
wasserentnahme gemessen. Dabei zeigte sich, dass
zwischen 20 Uhr und 5 Uhr die Verbräuche deutlich
absinken. Nach Rücksprache mit den Bewohnern
wurde daraufhin die Zirkulationspumpe zwischen
23 Uhr und 5 Uhr abgestellt. Wer in dieser Zeit war
mes Wasser benötigt, geht zwar nicht leer aus, er
muss aber etwas länger warten. Dem Abstellen der
Zirkulationspumpe war eine ausführliche Befragung
der Bewohner vorausgegangen. Gefragt wurde dabei
nach deren Bereitschaft, für Einsparungen hinsicht
lich des Energieverbrauches Komforteinbußen hinzu
nehmen.
Wertstofftonne statt Gelber Sack
bauverein AG komplett klimaneutral
Für ein Pilotprojekt mit dem Eigenbetrieb für kommu
nale Aufgaben und Dienstleistungen der Wissenschafts
stadt Darmstadt (EAD) stellte die bauverein AG 2013
ausgewählte Großwohnanlagen im Stadtgebiet zur Ver
fügung. Hier wurden erstmals sogenannte „Wertstoff
tonnen“, 1.100-Liter-Behälter für Leichtverpackungen
(LVP), aufgestellt. Sie lösen versuchsweise das Sammel
system der Gelben Säcke ab. 2015 wird die Wertstoff
tonne bundesweit Pflicht. Das bis Dezember 2013
befristete Projekt sollte dazu beitragen, das Wohnum
feld der Liegenschaften zu verbessern.
Umweltfreundlich dämmen
Für die Gebäudedämmung verwendet die bauverein
AG überwiegend einen auf Schaumpolystyrol basie
renden Schaumstoff, der trotz einer geringeren
Dämmstärke die gleiche Dämmwirkung wie konven
tionelle Dämmstoffe erreicht. Darüber hinaus muss
für die Herstellung des Dämmstoffes deutlich weniger
Energie aufgewendet werden als bei vergleichbaren
Produkten. Das Produkt ist zudem zu 100 % recycel
fähig.
AFTER oder die Suche nach Einsparpotenzial
Gemeinsam mit den Bewohnern des Passivhauses
WohnArt3 beteiligt sich die bauverein AG an AFTER,
einem Projekt im Rahmen des europäischen Pro
gramms „Intelligent Energy Europe“, in dem es um
geringinvestive Energiesparmaßnahmen im Wohnungs
Als eines der ersten Wohnbauunternehmen in
Deutschland stellte die bauverein AG 2013 ihren
Energiebezug komplett auf klimaneutrale Energien
um. Der bereits seit 2009 vorhandene Ökostromver
trag mit der ENTEGA wurde dazu um klimaneutrales
Erdgas erweitert. Beim klimaneutralen Erdgas wer
den alle CO2-Emissionen, die bei der Förderung, beim
Transport und bei der Nutzung entstehen, durch
Waldschutz- und Wiederaufforstungsprojekte kom
pensiert. Der Vertrag hat eine Laufzeit bis Ende 2015.
In diesem Zeitraum vermeidet die bauverein AG mit
Hilfe des Ökostroms insgesamt 6.400 Tonnen CO2;
durch klimaneutrales Erdgas noch einmal rund
20.000 Tonnen CO2. Der Immobiliendienstleister
setzt damit frühzeitig Empfehlungen des GdW –
Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobi
lienunternehmen um. Der Verband spricht sich im
Positionspapier „Strategie der Wohnungswirtschaft
zur Umsetzung der Energiewende“ vom November
2012 dafür aus, im Gebäudebestand zwar vordring
lich die Energieeffizienz zu verbessern und CO2-arme
Energie zu nutzen, aber auch die Kompensation von
CO2 im Blick zu haben. „Mit dieser Strategie wird
nicht nur deutlich mehr CO2 gemindert als bei reiner
Gebäudemodernisierung. Diese Minderung erfolgt
auch noch wesentlich früher. Frühzeitig vermiedene
Emissionen sind wertvoller für die Stabilisierung des
Klimas und die Einhaltung des 2 °C-Zieles als zu
späterem Zeitpunkt vermiedene Emissionen“, heißt
es in dem Papier.
38
39
Ges.-Best.
0 %
2013
Neubau
20 %
A: zwischen 30 und 49 kWh/m²/Jahr
B: zwischen 50 und 74 kWh/m²/Jahr
C: zwischen 75 und 99 kWh/m²/Jahr
D: zwischen 100 und 129 kWh/m²/Jahr
E: zwischen 130 und 159 kWh/m²/Jahr
F: zwischen 160 und 199 kWh/m²/Jahr
G: zwischen 200 und 249 kWh/m²/Jahr
H: zwischen 250 kWh/m²/Jahr und mehr
Durchschnittsverbrauch in kWh/m²/Jahr:
0 %
2 %
6 %
7 %
14 %
18 %
23 %
30 %
206
20 %
40 %
20 %
0 %
0 %
0 %
0 %
0 %
55
Durchschnittsverbrauch in kWh/m²/Jahr ohne Warmwasser:
175
51
Median-Verbrauch in kWh/m²/Jahr:
Median-Verbrauch in kWh/m²/Jahr ohne Warmwasser:
Gesamtverbrauch in kWh/Jahr:
209
58
182
56
237.200.000
Energieverbrauchsklassen
Endenergiebedarf (inkl. Warmwasser)
A+: zwischen 0 und 29 kWh/m²/Jahr
CO2-Emissionen (inkl. Warmwasser)
Zwischen 0 und 5 kg CO2/m2/Jahr
Zwischen 81 kg CO2/m2/Jahr und mehr
Durchschnittsemission in kg CO2/m2/Jahr:
Durchschnittsemission in kg CO2/m2/Jahr ohne Warmwasser:
Gesamtemission in kg CO2/Jahr:
2013
Neubau
14 %
29 %
57 %
0 %
0 %
0 %
0 %
Ges.-Best.
0 %
0 %
3 %
13 %
34 %
39 %
9 %
Hinweis: Durch Veränderung des Referenz
wertes ist eine Vergleichbarkeit der kWhWerte mit den Vorjahren nicht mehr gegeben.
53 39
2012
Neubau
14 %
29 %
57 %
0 %
0 %
0 %
0 %
Ges.-Best.
0 %
0 %
3 %
13 %
34 %
40 %
10 %
53
12
64.139.946
2011
Neubau
10 %
10 %
40 %
40 %
0 %
0 %
0 %
Ges.-Best.
0 %
0 %
3 %
12 %
32 %
43 %
10 %
54 39
12
///
40
13
///
Ziel: Verringerung des Durchschnittverbrauchs bis 2018 auf < 203 kWh/m2/Jahr.
Förderung erneuerbarer Energien
Anteil regenerativer Energien in %
2013
100 %
2012
100 %
2011
100 %
2013
67,63 t
457.537
1,48 t
2012
75,60 t
506.807
1,49 t
2011
86,20 t
568.023
1,52 t
Ziel: Anteil regenerativer Energien am Allgemeinstrom bleibt bei 100 %.
CO2-Emissionen der Firmenfahrzeuge
CO2-Emission
Fahrleistung in km
CO2-Emission in t/10.000 km
Ziel: Die bauverein AG wird bis 2018 die CO2-Emission in t/10.000 km auf 1,45 t senken.
Anteil der über dem vorgegebenen Standard neu gebauten und sanierten Wohnungen
Anteil in %
2013
0,92 %
2012
0,64 %
2011
0,97 %
Ziel: Die bauverein AG wird weiterhin nur wenige „Leuchtturm-Modernisierungen“ durchführen, sondern eher in der Breite agieren. Der
angegebene Wert wird daher weiterhin bei unter 1 % liegen.
Energieverbrauch und CO2-Emission
3.
Förderung langfristiger
ökonomischer Nachhaltigkeit
Reduzierung der Nebenkosten –
die Herausforderung wird immer größer
Während sich die Mieten in den letzten 20 Jahren laut
Immobilienverband Deutschland (IVD) inflationsbereinigt
sogar verringert haben, gewinnen die Nebenkosten eine
immer größere Bedeutung – mittlerweile wird sogar von
einer „zweiten Miete“ gesprochen. Die bauverein AG stellt
sich diesem Thema seit Jahren, um eine weitere Steigerung
der Nebenkosten bestmöglich zu vermeiden – bei gleich
zeitiger Erhöhung der Kundenorientierung. So wurde in
den letzten Jahren durch massive Kontrollen der Außen
it der örtlichen BUND-Gruppe arbeitet die bauverein
M
AG bei Begrünungsaktionen eng zusammen. Ziel ist es
zum Beispiel, die Biodiversität zu erhöhen.
anlagen sowie der Ausführung der Grünpflegearbeiten
eine deutliche Verbesserung vieler Liegenschaften erreicht.
Die Aufträge wurden nahezu vollständig neu verhandelt
und vergeben und damit einheitliche Standards geschaffen,
die zum einen besser kontrollierbar sind, zum anderen
auch für die Mieter eine höhere Qualität bedeuten.
Gleichzeitig werden ökologische Belange durch eine enge
Zusammenarbeit mit dem BUND Darmstadt e. V. berücksich
I n Kooperation mit dem EAD ließ die bauverein AG in ausgewählten Großwohnanlagen Wertstofftonnen aufstellen,
um deren Nutzung vor der offiziellen Einführung zu testen.
40
41
Bei der TV- und Rundfunkversorgung sind inzwischen
99,7 % aller Wohnungen über Unitymedia angeschlossen.
Insgesamt konnte durch den neuen Vertrag etwa eine
Mio. EUR für die Mieter jährlich gespart werden – ein
Erfolg, der sich sehen lassen kann! Bei der Strom- und
Gasversorgung wird sowohl der Ökologie als auch der
Ökonomie Genüge getan: Die Allgemeinstromlieferung
wurde bereits 2009 auf klimaneutralen Ökostrom umge
stellt, 2013 folgte die Gaslieferung. Eine Maßnahme, durch
die insgesamt über eine Mio. EUR brutto sowie über
26.000 Tonnen CO2 eingespart werden.
Müll ist ebenfalls von großer Bedeutung – und dabei geht
es nicht nur um die Kosten: Das zunächst im Landkreis
Darmstadt-Dieburg eingeführte Müllmanagementsystem
mit Müllschleusen trägt zu einer höheren Recyclingquote
bei und damit zu geringeren Kosten. Gleichzeitig ist der
jeweilige Müllplatz sauberer. Ein für viele mit Unbehagen
behaftetes Thema wird seit einiger Zeit ebenfalls deutlich
systematischer angegangen: Schädlingsbekämpfung wur
de früher nur punktuell betrieben, nun wurde eine plan
mäßige Überprüfung durchgeführt und entsprechende
Fachfirmen beauftragt.
Das Thema „Nebenkosten“ wird die bauverein AG –
wie alle Wohnungsunternehmen – auch in der Zukunft
intensiv beschäftigen und für einen fortwährenden Opti
mierungsbedarf sorgen. Durch die bereits ergriffenen
Maßnahmen und die schon geplanten Projekte sieht sich
die bauverein AG hier aber bestens gerüstet.
Regionale Wertschöpfung in der Instandhaltung
Ausgezeichnet gebaut: Auch 2013 erhielt die bauverein AG zahlreiche Preise
Auch 2013 wurde die bauverein AG wieder mit einer Reihe
von Preisen ausgezeichnet. Sie spiegeln die Anstrengun
gen der bauverein AG, bei Neubau und Modernisierung
nicht nur „08 /15“, sondern architektonisch ansprechend
und technisch innovativ zu bauen.
Im April 2013 konnte die bauverein AG die nur alle fünf
Jahre von der BDA-Gruppe Darmstadt vergebene JosephMaria-Olbrich-Plakette für die „Goethestraße 69 - 71“ in
Darmstadt entgegennehmen. Ausgezeichnet werden damit
die besten Bauten in Darmstadt und Umgebung. Der mar
kante Bau mit seinen charakteristischen kupferfarbenen
Klappläden ist bereits das zweite Gebäude, das den renom
mierten Architekturpreis erhält: Bereits 2003 war der
revitalisierte Neufert-Bau ausgezeichnet worden. Mit der
„Goethestraße 69-71“ bewiesen die Architekten Gordan
Dubokovic und Lothar Greulich, dass auch eine schwierige
Lage kein Hindernis für herausragende Architektur ist.
Das sah auch die Jury des „Best architecture“-Preises so –
und zeichnete das Gebäude im August in der Kategorie
„Wohnungsbau und Mehrfamilienhäuser“ aus.
Im September 2013 wurde das von Ernst-Friedrich Krieger
umgebaute Gebäude am Steubenplatz in Darmstadt mit
dem Bauherrenpreis 2013 in der Kategorie „Modernisie
rung“ ausgezeichnet. Die Juroren lobten, dass es bei dem
Umbau eines aus dem Jahr 1950 stammenden Verwaltungs
gebäudes in studentisches Wohnen „trotz problematischer
Vorgaben des ehemaligen Verwaltungsbaus gelungen“ sei,
„ansprechende studentische Wohnsituationen zu schaffen“.
Hervorgehoben wurde zudem, dass es sich bei dem Umbau
Investition Wohnungsneubau, Gewerbe
und kommunale Projekte
TEUR
TEUR
25.000
14.000
20.000
12.000
10.000
15.000
8.000
10.000
6.000
5.000
0
4.000
2.000
2013
Darmstadt
2012
Region
2011
Sonstige
0
2013
2012
Zugänge im AV: Wohnungsneubau
Zugänge im AV: kommunale Objekte
in Großteil der von der bauverein AG getätigten AufE
wendungen im Bereich Instandhaltung kommt Bau- und
Handwerksunternehmen aus der Region zugute.
Zugänge im AV: sonstige Objekte
2011
tigt – unter anderem wurden Flächen aufgeforstet und inner
städtische Flächen nach Empfehlungen des BUND begrünt:
eine Zusammenarbeit, von der alle Beteiligten profitieren!
um ein „außerordentlich kostengünstiges Projekt“
gehandelt habe und dass durch die flexiblen Grundrisse
„auch andere zukünftige Nutzungen der Appartements
denkbar“ seien. Weiterhin werteten es die Juroren posi
tiv, dass „die Außenhülle des Gebäudes auf unspektaku
läre und selbstverständliche Weise überarbeitet“ wurde,
„ohne ihr Erscheinungsbild und die Funktion als Torbau
an der stark befahrenen „Rheinstraße“ in Frage zu stel
len.“ Fazit der Jury: „ein wirklich nachhaltiges Projekt.“
Ein Film über das mit dem Bauherrenpreis ausgezeichnete
Projekt ist in YouTube zu finden (www.youtube.com/
user/bauvereinAG).
Im November 2013 erhielt dann auch noch das energe
tisch nach Passivhausstandard sanierte Gebäude in der
„Rheinstraße 65“ in Darmstadt eine Auszeichnung: den
„Green Building Award“. Mit diesem Preis werden seit
2011 „vorbildliche“ Gebäude ausgezeichnet, die „durch
Planung, Ausführung sowie ihre Nutzung überzeugen
und andere Gebäudeplanungen zur Nachhaltigkeit und
zum Klimaschutz inspirieren“. Das Projekt der bauver
ein AG erhielt dabei den „Sonderpreis für die Sanierung
eines Nichtwohngebäudes“. Das frühere Landratsamt,
heute Sitz des „Instituts Wohnen und Umwelt“, war
2011 als eines der ersten Bürogebäude bundesweit nach
Passivhaus-Standard saniert worden. Bislang wird eine
solche, recht aufwendige Sanierung eher bei Wohnge
bäuden praktiziert. Verantwortlich für die Umsetzung
war das Architekturbüro planungsgruppeDREI, Mühltal.
Gelobt wurde von den Experten nicht nur die Idee, ein
aus den 60er Jahren stammendes Gebäude nach Passiv
haus-Standard zu sanieren – für Bürogebäude in
Deutschland bislang eher unüblich –, sondern auch die
dadurch erzielten Energie- und CO2-Einsparungen
sowie der gelungene Versuch, die architektonischen,
zeittypischen Besonderheiten des Gebäudes trotz
gleichzeitiger Umwandlung in ein modernes Büroge
bäude zu erhalten.
Anerkennung für nachhaltiges Sanieren
2013 wurde das von dem Architekten Stefan Reuther
(planungsgruppeDREI, Mühltal) energetisch nach
Passivhaus-Standard sanierte Gebäude in der
„Rheinstraße 65“ mit dem renommierten „Green Building Award“ ausgezeichnet. Der Beweis, dass man
auch Bürogebäude nachhaltig sanieren kann.
Warum hatte das Projekt „Rheinstraße 65“ seinerzeit Vorbildcharakter?
Energetische Sanierungen mit sehr niedrigen Ver
brauchsstandards sind seit Jahren in aller Munde und
werden von der Politik auch mehr und mehr gefordert.
So wird zur Einhaltung von Reduktionszielen eine
Sanierungsrate von mindestens 2 % des Gebäude
bestandes gefordert. Man muss also den Bestand hoch
effizient und wirtschaftlich sanieren. Wir haben es
sogar mit der Einhaltung des Passivhaus-Standards im
Bestand versucht, und es ist mit der bauverein AG mit
wissenschaftlicher Betreuung durch das „Institut Woh
nen und Umwelt“ hervorragend gelungen. Bundesweit
gibt es nur wenige Beispiele, die so hohe Anforderun
gen erfüllen.
Macht es Ihrer Ansicht nach Sinn, auch Bürogebäude
energetisch nach Passivhaus-Standard zu sanieren?
Wenn ja, warum?
Man muss natürlich zunächst untersuchen, ob ein
Gebäude hinsichtlich Kubatur, Orientierung und
architektonischer Qualität gute Voraussetzungen für
eine erfolgreiche Sanierung mitbringt. Sind die Bedin
gungen – wie bei der
„Rheinstraße“ – gut, und
lassen sich auch zeitge
mäße Anforderungen an
Raumzuschnitt und Aus
stattung realisieren, gibt
es eigentlich keinen
Grund, nur auf niedrigem
energetischen Niveau zu
sanieren und erhöhte
Verbrauchskosten für den späteren Nutzer in Kauf zu
nehmen. Die Aufwendungen in den Bereichen „Brand
schutz“ und „elektrische Ausstattung“ etwa ließen
sich bei dem Gebäude in der Rheinstraße wesentlich
schlechter kalkulieren als die Mehrkosten für den
Passivhaus-Standard.
Warum ist eine Anerkennung in Form des „Green
Building Award“ so wichtig?
Mich hat diese überregionale und viel beachtete Aus
zeichnung besonders gefreut, weil sie ein positives
Feedback für gutes Bauen im Bestand gibt. Am Ende
haben bei dem Projekt nicht nur Kenndaten wie „Ener
gieverbrauch“ und „Kosten“ gestimmt. Es wurde auch
anerkannt, dass man in Sachen energetische Sanie
rung neue Wege beschritten hat! Die „Rheinstraße 65“
beweist, dass ein hohes energetisches Niveau nicht
zwangsläufig gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit
verstoßen muss. Das ist mir persönlich wichtiger als
Leuchtturmprojekte, die als Leistungsschau für ener
getisches Sanieren herhalten.
42
43
Preisgekrönte Architektur: 2013 wurden das Studentenwohnheim am Steubenplatz (o. r.), der Sitz des „Instituts Wohnen
und Umwelt“ in der „Rheinstraße“ (u. r.) sowie die „Goethestraße“ (u. l.) ausgezeichnet.
Werterhalt und Wertsteigerung
154
Baujahr 1900 - 1938
1.183
27 (2,28 %)
821
Wohnungsbau
der 1950er Jahre
5.988
155 (2,59 %)
439
Wohnungsbau
der 1960er Jahre
102 (2,60 %)
Wohnungsbau
der 1970er / 80er Jahre
52 (1,62 %)
3.930
319
3.214
250
Neubau 1991 - 2000
1.892
21 (1,11 %)
136
Neubau nach 2000
12 (1,35 %)
890
2.119
Gesamt
17.097
369 (2,16 %)
0
500
1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 5.500 6.000 17.000 17.500
Anzahl erfasste Gebäude
Anzahl erfasste Wohnungen
davon leerstehend
Ein sehr großer Anteil an Wohnungen innerhalb des Bestandes der bauverein AG stammt aus den 1950er Jahren.
Weitere Schwerpunkte liegen auf Bauten aus den 1960er und 1970er Jahren.
Jährliche Durchschnittsausgaben für Instandhaltung
2013
1.148,06
Durchschnitt pro Jahr und Wohnung in EUR
2012
1.033,51
2011
1.285,98
Ziel: Die bauvereinAG hält die Gebäude in einem gebrauchsfähigem Zustand. Geplante Instandhaltungen reduzieren den Aufwand in der
Kleininstandhaltung.
Jährliche Investitionen
2013
2012
2011
Invest. +
Großmod.
% des
Umsatzes
Invest. +
Großmod.
% des
Umsatzes
Invest. +
Großmod.
% des
Umsatzes
Neubau
Zukäufe
Modernisierung im Bestand
2.836,6 TEUR
2.796,6 TEUR
4.264,2 TEUR
2,38 %
2,34 %
3,58 %
6.817,5 TEUR
1.613,6 TEUR
8.431,1 TEUR
5,40 %
1,30 %
6,70 %
11.973,9 TEUR
963,3 TEUR
12.937,2 TEUR
10,00 %
0,80 %
10,80 %
Gesamt
9.897,4 TEUR
8,30 %
16.862,2 TEUR
13,40 %
25.874,4 TEUR
21,60 %
Leerstandsquote
Leerstand zum 31.12.
Nicht marktaktiv (technisch)
Marktaktiv / weniger als 3 Monate
Marktaktiv / mehr als 3 Monate
SUMME
2013
0,60 %
0,78 %
0,85 %
2012
0,84 %
0,59 %
0,56 %
2011
1,15 %
0,75 %
0,96 %
2,23 %
1,99 %
2,86 %
Ziel: Die bauverein AG wird den marktaktiven Leerstand auf dem Niveau von 2012 halten und den nicht marktaktiven bis 2017 auf unter
0,6 % senken.
Aufteilung des Unternehmensaufwands auf Stakeholder-Gruppen
Gehälter
Lieferanten und Dienstleister
Steuern
Zinsen und Kosten des Geldverkehrs
Ausschüttungen
SUMME
2013
2012
2011
TEUR
% des
Umsatzes
TEUR
% des
Umsatzes
TEUR
% des
Umsatzes
11.092 TEUR
89.218 TEUR
3.131 TEUR
8.862 TEUR
6.954 TEUR
9,30 %
74,80 %
2,63 %
7,43 %
5,82 %
10.711 TEUR
91.131 TEUR
2.998 TEUR
10.518 TEUR
0 TEUR
8,55 %
72,72 %
2,39 %
8,39 %
0,00 %
10.735 TEUR
100.345 TEUR
1.968 TEUR
10.311 TEUR
0 TEUR
8,97 %
83,85 %
1,64 %
8,62 %
0,00 %
119.258 TEUR
99,98 %
115.358 TEUR
92,05 %
123.359 TEUR
103,08 %
Ziel: Die bauverein AG wird auch bis 2018 einen Rückfluss von mindestens 90 % als Beitrag zur Wertschöpfung in der Region leisten.
4.
Verantwortungsvolle
Unternehmensführung
Erneute Stakeholder-Befragung
2011 befragte die bauverein AG ihre Stakeholder erstmals
bezüglich ihrer Erwartungen an das Unternehmen. Damals
geschah das in persönlichen Interviews, die von der TU
Darmstadt geführt wurden. Naturgemäß konnte in den
intensiven Gesprächen nur eine bestimmte Teilnehmer
zahl befragt werden. 2013 wurde die Befragung daher in
veränderter Form durchgeführt: Die Umfrage wurde
online abgewickelt, was es wiederum ermöglichte, eine
weitaus größere Anzahl von Stakeholdern zu befragen.
Auch konnte man die Befragung gegenüber 2011 um zwei
ganz wichtige Aspekte erweitern: um die Frage, inwieweit
die Erwartungen der Stakeholder zwischen der ersten und
der zweiten Umfrage bereits erfüllt wurden sowie um die
Frage, in welchen Bereichen die Stakeholder primären
Handlungsbedarf sehen.
Schon die erste Befragung stellte – nicht nur für die Woh
nungswirtschaft – eine Besonderheit dar. Entsprechend
groß war das Interesse von Presse und Öffentlichkeit, was
die Ergebnisse der zweiten Befragung anging. Und das
bereits vor deren Veröffentlichung! Während beim ersten
Mal das Thema „bezahlbarer Wohnraum“ ganz vorne auf
der Prioritätenliste stand, ergaben sich diesmal drei
Schwerpunktthemen.
fühlen sich vor allem die Vertreter der Eigentümerin
(Stadt Darmstadt) gut informiert und eingebunden; die
Erwartungen werden größtenteils erfüllt und Interessen
berücksichtigt.
Die bauverein AG wird nun die Ergebnisse zum Anlass
nehmen, ihre Strategieschwerpunkte auf Basis der Stake
holder-Erwartungen zu überprüfen. So wünschen sich die
Mieter beispielsweise, um Mietsteigerungen zu vermeiden,
eine energetische Sanierung auf niedrigem Niveau. Die
bauverein AG hingegen möchte mit Hilfe von Modernisie
rungen sowohl den energetischen Standard im Bestand
verbessern als auch das gesamte Gebäude aufwerten, um
den Bestand zukunftsfähig zu machen.
Erreichbarkeit der bauverein AG
Summe der Anrufer
7%
6%
18%
27%
75%
Als besonders wichtig sahen die Stakeholder das Thema
Kundenorientierung und Schnelligkeit bei der Bearbei
tung von Anfragen an. Erst danach wurde das Thema
„soziale / preiswerte Wohnraumversorgung“ genannt. Aber
auch die Nebenkosten und der Energieverbrauch standen
im Fokus. Eine eher geringe Bedeutung maßen die Stake
holder den Themen „Ausschüttung“ und „Gewinnerzie
lung“ bei – und dies quer durch alle Befragungsgruppen.
Erfreulich: Die Beziehung der bauverein AG zu ihren
Stakeholdern wird insgesamt eher positiv bewertet. So
6%
2013
Bediente Anrufe
24%
67%
2012
70%
2011
Unbediente Anrufe
Anrufe außerhalb der Sprechzeiten
013 konnten wieder deutlich mehr Anrufe als im Vorjahr
2
bedient und die Erreichbarkeit so weiter verbessert werden.
44
45
Beschwerdemanagement
Anzahl erfasster Beschwerden
2.500
2.250
2.000
1.750
1.500
1.250
1.000
750
500
250
2013
Anzahl erfasster Beschwerden
2012
4. Quartal
3. Quartal
2. Quartal
1. Quartal
4. Quartal
3. Quartal
2. Quartal
1. Quartal
4. Quartal
3. Quartal
2. Quartal
1. Quartal
0
2011
Anzahl erledigter Beschwerden
Die Grafik zeigt: 2013 ist die Gesamtzahl der Beschwerden gegenüber 2012 deutlich gesunken (-12 %). Dies bestätigt den
Erfolg der zahlreichen Maßnahmen zur Erhöhung der Mieterzufriedenheit.
Vom „Nice to have“ zum „Must“: Unternehmen, die auch in Zukunft erfolgreich sein wollen, müssen Nachhaltigkeitsstrategien
in ihrer Geschäftspolitik verankern – so ein klarer Tenor der wohnungswirtschaftlichen CSR-Konferenz in Potsdam.
CSR-Tagung in Potsdam
„CSR in der Wohnungswirtschaft“ war das große Thema
einer gemeinsamen Veranstaltung der deutschen EURHO
NET-Mitglieder und des Bundesverbandes deutscher Woh
nungs- und Immobilienunternehmen (GdW), die im Okto
ber vergangenen Jahres in Potsdam stattfand. Die bauverein
AG konnte an diesem Tag unter anderem den Präsidenten
von EURHONET, Dietmar Bock, sowie Axel Gedaschko,
Präsident des GdW, begrüßen. Während der von Christina
Haerle-Petit, Bereichsleiterin der bauverein AG, moderierte
Vormittag sich eher auf allgemeine Weise mit dem Thema
„Nachhaltigkeit“ beschäftigte, wurden am Nachmittag ver
schiedene theoretische Konzepte zu Berichterstattung und
Stakeholder-Befragung sowie ein Praxisbericht der bauver
ein AG – vorgestellt vom Vorstandsvorsitzenden Dr.-Ing.
Hans-Jürgen Braun – präsentiert. Die anschließende Exper
tenrunde diskutierte Vor- und Nachteile unterschiedlicher
46
47
2011 und 2013 ließ die bauverein AG als erstes
Unternehmen in Deutschland eine strukturierte und
wissenschaftlich begleitete Stakeholder-Befragung
durchführen. Aus den Ergebnissen soll ein Maßnahmenkataloge erarbeitet werden. Drei Fragen an Stephanie Heitel vom Kooperationspartner TU Darmstadt.
Warum wird es für Unternehmen immer wichtiger,
die Erwartungen ihrer Stakeholder zu kennen und
regelmäßig abzufragen?
Von Unternehmen wird zunehmend erwartet, dass sie
die Auswirkungen ihrer Tätigkeiten auf ihr Umfeld
berücksichtigen und sich an der Lösung gesellschaft
licher Herausforderungen beteiligen. Bei der Auswahl
von Aktivitäten ist entscheidend, dass die knappen
Ressourcen nutzenstiftend eingesetzt werden. Es pas
siert jedoch leicht, dass aus der unternehmensinternen
Sicht Maßnahmen initiiert werden, die gut gemeint
sind, aber nicht den wesentlichen aktuellen Bedürfnis
sen des Umfelds entsprechen. Für öffentliche Unter
nehmen ist eine Erhebung der Erwartungen besonders
relevant, da sie per se den Auftrag haben, einen gesell
schaftlichen Beitrag zu leisten und öffentliche Mittel
effizient einzusetzen. Zur nachhaltigen Unternehmens
führung gehört deshalb, die Stakeholder-Bedürfnisse
im Kerngeschäft explizit zu berücksichtigen.
Die Befragung schafft Transparenz bezüglich der
verschiedenen Stakeholder-Perspektiven und ermög
licht es, nachhaltigere Strategien zu entwickeln.
Gelingt es dem Unternehmen, Erwartungen besser zu
erfüllen, trägt das dazu bei, dass die Stakeholder
einen stärkeren Beitrag für das Unternehmen leisten,
so dass eine Win-win-Situation entsteht. Da sich Bedürf
nisse und Herausforderungen heutzutage schnell
ändern, sollten Erwartungen regelmäßig überprüft
werden, um Änderungen rechtzeitig zu erkennen.
Darüber hinaus erfolgt eine Rückmeldung an das
Unternehmen, wie bereits umgesetzte Maßnahmen
wahrgenommen werden.
Ansätze der Berichterstattung. Einig waren sich alle hinge
gen in einer Sache: Eine Dokumentation der unternehme
rischen Anstrengungen im Bereich Nachhaltigkeit / CSR ist
unerlässlich!
Erstmals eigene Imagebroschüre
Während der CSR-Bericht auf den von EURHONET erarbei
teten Indikatoren und Formaten aufbaut und damit inhalt
Was war die größte Herausforderung bei dieser
zweiten Befragung?
Im Gegensatz zu zielgrup
penspezifischen Befra
gungen lagen bei dem
innovativen Ansatz der
gleichzeitigen Befragung
mehrerer StakeholderGruppen kaum Erkenntnisse zum Aufbau solcher
Befragungen vor. Die bauverein AG hat sehr vielfältige
Tätigkeitsfelder und viele verschiedene Anspruchs
gruppen. In dieser Befragung sollten aber sämtliche
Gruppen eingebunden werden: Aufsichtsrat und Mit
arbeiter, Mieter, Wohnungskäufer und Geschäftspart
ner sowie Magistrat, Stadtverordnete, Behörden und
weitere Interessengruppen. Diese Aufzählung zeigt
bereits, dass hier unterschiedliche Interessen vorlie
gen können. Zudem haben die Stakeholder teilweise
sehr unterschiedliche Informationen und Kenntnisse.
Somit mussten im Fragebogen viele Themen abgefragt
und gleichzeitig so formuliert werden, dass sie für alle
Gruppen verständlich waren.
Was hat Sie persönlich am meisten überrascht?
Mich hat überrascht, wie unterschiedlich die verschie
denen Stakeholder-Gruppen die Erfüllung ihrer Erwar
tungen wahrnehmen. Während einige Gruppen mit
der Leistung des Unternehmens recht zufrieden sind,
lässt sich bei anderen ein Handlungsbedarf erkennen.
Dieses Ergebnis hatte ich in dieser Intensität nicht
erwartet. Das Ergebnis ist daher auch ein Indikator für
die unterschiedlichen Interessen und für daraus resul
tierende Zielkonflikte, die die nachhaltige Unterneh
mensführung öffentlicher Wohnungsunternehmen zur
Herausforderung machen. Die Befragungsergebnisse
bilden hier eine gute Grundlage, um die StakeholderZufriedenheit durch Information und Einbindung
sowie durch eine entsprechende Anpassung von Unter
nehmensstrategien weiter zu verbessern.
lich in quantitativer und qualitativer Weise ein echtes
Schwergewicht darstellt, gibt die 2013 aufgelegte Image
broschüre der bauverein AG einen hervorragenden Über
blick über die Geschäftsfelder, das Engagement und die
vielfältigen Leistungen der bauverein AG. Hier ist nachzule
sen, was das Unternehmen leistet – nicht nur für die Mieter,
sondern auch für die Stadt Darmstadt und die Region. Abge
rundet wird die Broschüre durch großformatige Bilder, Zah
len- und Fakten-Kästen sowie Zitate von Mitarbeitern.
Wissen, was die Stakeholder erwarten
Anteil von Frauen in Führungspositionen
Aufsichtsrat
Vorstand und 2. Führungsebene
Anteil Frauen in Führungsposition insgesamt
Anteil Frauen im Gesamtunternehmen
2013
46,7 %
22,2 %
30,4 %
47,9 %
2012
41,7 %
22,2 %
34,8 %
47,9 %
2011
46,7 %
22,2 %
38,1 %
47,9 %
2013
///
///
2012
92,00 %
1,26 %
2011
84,00 %
2,26 %
Ziel: Die bauverein AG hält das hohe Niveau auf dem Stand von 2012.
Mieterzufriedenheit
Mieterzufriedenheit
Anteil befragter Mieter im Verhältnis zur Gesamtmieterschaft
Ziel: Die bauverein AG setzt ihre Bemühungen zur Serviceoptimierung fort und hält ein Zufriedenheitsniveau von über 90 %.
Mitarbeiterzufriedenheit
Anteil zufriedener Mitarbeiter
2013
87 %
2010
92 %
2008
68 %
Ziel: Der Anteil der zufriedenen Mitarbeiter bleibt in den nächsten fünf Jahren mindestens auf dem Niveau von 2010.
Kooperationen mit lokalen Organisationen
Kooperationen
(exemplarisch)
2012
rWerkhof Darmstadt e. V.
rBUND
rProjekt BAFF
rNeue Wohnraumhilfe gGmbH
r„Gemeinsam im Quartier“ Böllensee
siedlung (Kooperation Neue Wohnraum
hilfe gGmbH, Nassauische Heimstätte,
gewobau Rüsselsheim, kath. und. ev.
Kirchengemeinden, Stadt Rüsselsheim)
rWissenschaftsstadt Darmstadt
rInternationaler Bund Darmstadt
rAG bauverein
rStadtviertelrunde Eberstadt
rStadtteilrunde Kranichstein
rGutenbergschule
rKinderhaus Paradies
rErich-Kästner-Schule
rkath. Kirchengem. Eberstadt
rCaritas Diakonie
2011
Werkhof Darmstadt e.V.
rBUND
rTheaterlabor
rProjekt BAFF
rNeue Wohnraumhilfe gGmbH
r„Gemeinsam im Quartier“ Böllensee
siedlung (Kooperation Neue Wohnraum
hilfe gGmbH, Nassauische Heimstätte,
gewobau Rüsselsheim, kath. und. ev.
Kirchengemeinden, Stadt Rüsselsheim)
rWissenschaftsstadt Darmstadt
rInternationaler Bund Darmstadt
rAG bauverein
rStadtteilrunde Eberstadt
rStadtteilrunde Kranichstein
2010
///
Ziel: Die bauverein AG wird die Beteiligung ihrer Mieter weiter optimieren und Kooperationen nach Bedarf eingehen.
Verantwortungsbewusste
Personalführung
5.
Gesundheit im Fokus
Die bauverein AG weist seit Jahren einen steigenden
Krankenstand auf. Dies hat zum einen mit dem steigenden
Alter der Beschäftigten zu tun. Zum anderen schlagen sich
hier Langzeiterkrankungen mit größtenteils psychischer
Ursache nieder. Auch andere Erkrankungen wurden von
den Mitarbeitern immer wieder auf den hohen Stresspegel
zurückgeführt. Grund genug für die bauverein AG, zunächst
punktuell intensive Schulungen zum Thema Stressbewäl
tigung durchzuführen – mit enormen Erfolg: Der Kranken
stand in dem betreuten Team ging mittlerweile fast um die
Hälfte zurück!
Dieses Ergebnis führte dazu, dass das Angebot auf das
ganze Unternehmen ausgeweitet wurde. So bietet seit
Ende 2012 eine externe Psychologin regelmäßige Ent
spannungstrainings, Mediationsgespräche bei internen
Konflikten, aber auch Beratungen bei akuten Problemen –
sei es privat oder beruflich – an. Die Nachfrage nach anfäng
licher Zurückhaltung ist konstant hoch, und auch hier ist
die Wirkung messbar: Entgegen dem bundesweiten Trend
Viele Mitarbeiter nutzen mittlerweile das Beratungs
angebot einer externen Psychologin.
sank der Krankenstand 2013 leicht gegenüber dem Vor
jahr. Zu einem weiteren Rückgang sollen auch folgende
Maßnahmen führen: So werden in der Hauptverwaltung
die über 30 Jahre alten Fenster, die zu tropischen Tempe
raturen im Sommer und zu kühlen Winden im Winter
führten, ausgetauscht, um so das Risiko von Erkältungs
erkrankungen zu verringern. Zum anderen wird im
gewerblichen Bereich für alle Mitarbeiter ein wöchent
liches Training zur Stärkung der Muskulatur angeboten.
Ziel ist es, „Verschleißerscheinungen“ vorzubeugen. Die
Hausmeister sind mit großer Begeisterung dabei, manche
kommen sogar im Urlaub zum Training! Die Wirksamkeit
der Maßnahme wird regelmäßig überprüft.
Daneben gibt es weiterhin zweimal im Jahr sogenannte
Gesundheitstage, bei denen die bauverein-Mitarbeiter
eine Vielzahl von Schnupperkursen, Angeboten zur Früh
erkennung und Untersuchungen – von der Blutdruckmes
sung über Ernährungs-Workshops bis zum Fitnesstraining
– wahrnehmen können.
itness, Entspannung und Gesundheit – um diese drei
F
Themen dreht sich alles beim jährlichen Gesundheitstag.
48
49
Aus- und Weiterbildung auf neuen Wegen
Auszubildende von heute sind die Mitarbeiter von morgen.
Das klingt zwar banal, in dieser kurzen Aussage spiegelt
sich jedoch die Bedeutung einer qualifizierten und fun
dierten Ausbildung wider. Der demografische Wandel
schlägt sich in der Zahl der Bewerber für Ausbildungs
plätze inzwischen mehr als deutlich nieder – die Zahlen
sanken in den letzten drei Jahren um mehr als die Hälfte!
Umso wichtiger ist es, die Anstrengungen in der Aus
bildung zu intensivieren und attraktive Angebote zu
schaffen. So schloss sich die bauverein AG dem AzubiAustausch der GESOBAU in Berlin an. Für die beste Aus
zubildende bedeutete das: Sie durfte für zwei Wochen
Berliner Großstadtluft schnuppern und die Abläufe und
Strukturen eines anderen Wohnungsunternehmens ken
nenlernen. Diese gelungene Mischung aus hohem Unter
haltungswert und jeder Menge neuem Wissen kam sehr
gut an und ist Ansporn für die anderen Auszubildenden,
sich für das nächste Mal zu qualifizieren.
Man kann eine Menge durch Zuschauen lernen. Am bes
ten aber lernt man aus eigenen Erfahrungen, vielleicht
auch aus eigenen Fehlern. Dies gilt natürlich auch in der
Immobilienwirtschaft. So wurde im vergangenen Jahr das
„Azubi-Projekt“ ins Leben gerufen: Alle Auszubildenden –
auch aus der EDV – bewirtschaften gemeinsam 106 Wohn
einheiten, sowohl im frei finanzierten als auch im geför
derten Bereich, und kümmern sich um alle Belange der
Mieter, beauftragen Reparaturen, beantworten Fragen von
potenziellen Neumietern, führen Besichtigungstermine
durch und, und, und ... Erfahrene Vermieter stehen den
Youngstern dabei mit Rat und Tat zur Seite.
Alle Beteiligten sind mit großem Engagement dabei und
die Vorteile vielfältig: Zunächst einmal sind die Auszubil
denden vom ersten Tag an hervorragend miteinander ver
netzt, die „alten Hasen“ weisen die Neuen ein und lernen
so, Verantwortung zu übernehmen. Darüber hinaus wird
das Vermietungsgeschäft durch „Learning by Doing“ von
der Pike auf gelernt. Wichtig ist auch die gute Teamarbeit,
denn wenn die einen in der Schule sind, muss der Rest
deren Arbeit mit übernehmen. Genaue Absprachen,
Dokumentationen und Übergaben sind daher selbstver
ständlich – Fähigkeiten, die im späteren Berufsleben von
Vorteil sind! Auch die Mieter sind sehr zufrieden mit den
„Jungvermietern“, die sich mit viel Begeisterung um
„ihre“ Kunden bemühen.
Weiterbildung untergliedert nach Art der Weiterbildung
Stunden
3.000
2.750
2.500
2.250
2.000
1.750
1.500
1.250
1.000
750
500
250
2013
Fachbezogene Weiterbildung
2012
Service / Kundenorientierung
Interne
Weiterbildung
Sonstige externe
Weiterbildung
Berufsbegleitendes
Studium u. Ä.
Interne
Weiterbildung
Sonstige externe
Weiterbildung
Berufsbegleitendes
Studium u. Ä.
Interne
Weiterbildung
Sonstige externe
Weiterbildung
Berufsbegleitendes
Studium u. Ä.
0
2011
EDV
Führungskräfteentwicklung
Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen haben bei der bauverein AG einen hohen Stellenwert. 2013 konnten die Weiterbildungsstunden nochmals gesteigert werden.
eiterbildung hat im Unternehmen einen hohen StellenW
wert. Die Zahl der Maßnahmen steigt daher seit Jahren.
eim „Azubi-Projekt“ lernen die Nachwuchs-Vermieter
B
den Umgang mit Kunden am praktischen Beispiel.
Möglichst früh Praxiserfahrungen sammeln
Die bauverein AG bildet seit vielen Jahren in den
Bereichen Immobilienkaufleute, Kaufleute für Dialogmarketing und IT-Informatikkaufleute aus – und
übernimmt den Nachwuchs in der Regel auch. Damit
die Auszubildenden möglichst gut für den Einstieg ins
Berufsleben vorbereitet sind, haben angehende Immobilienkaufleute die Möglichkeit, sich als Junior-Vermieter im Rahmen eines Projektes selbstständig um
die Vermietung einiger Wohneinheiten zu kümmern.
Drei Fragen an Claudia Felsch, die ihre Ausbildung
zur Immobilienkauffrau 2014 erfolgreich abschloss.
Die Auszubildenden lernen praxisnah, was es heißt,
als Vermieter zu arbeiten. Sie engagieren sich aber
traditionell auch in einem Filmprojekt („Jahresrückblick“) – zusätzliche Arbeit oder die Möglichkeit,
unmittelbar Erfahrungen zu sammeln?
Besonders neuen Azubis bietet der Film „Jahresrück
blick“ eine sehr gute Möglichkeit, das Unternehmen
besser kennenzulernen und einen Einblick in das ver
gangene Jahr zu bekommen. Azubis sammeln Erfah
rungen in der Teamarbeit sowie Informationen über
das soziale Engagement der bauverein AG, derzeitige
Bauprojekte und sportliche Veranstaltungen für Mit
arbeiter.
Natürlich bringt das Azubi-Projekt Arbeit mit sich,
jedoch standen uns die Mitarbeiter jederzeit mit Rat
und Tat zur Seite und spielten auch mal eine kleine
Rolle in unserem Film. Für Azubis ist es außerdem eine
gute Möglichkeit, Erfahrungen in der Teamarbeit zu
sammeln.
Sie selbst hatten die Möglichkeit, an einem Austauschprogramm teilzunehmen und bei einem Wohnungsunternehmen in Berlin zu hospitieren. Welche
Erfahrungen haben Sie
dabei gemacht?
Der Austausch mit Berlin
hat mir sehr viel Freude
bereitet und mir die Mög
lichkeit geboten, einen
Einblick in die Arbeitsab
läufe und den Wohnungs
bestand eines anderen
Wohnungsunternehmens zu bekommen. Obwohl die
Unternehmen sich sehr ähnlich waren, war es doch
sehr spannend, die kleinen Unterschiede im Woh
nungsbestand, im Baustil sowie in der Verwaltung der
Wohnungen kennenzulernen. Ich würde jederzeit wie
der an einem solchen Austausch teilnehmen.
Was hat Ihnen an Ihrer Ausbildung besonders
gefallen und wovon haben Sie besonders profitiert?
Die Ausbildung als Immobilienkauffrau ist sehr
abwechslungsreich, da sie nicht nur aus Büroarbeit
besteht, sondern auch aus Außendienst. Auch hat mir
der Kontakt zu Mietern, Interessenten und Dienstleis
tern sehr viel Spaß gemacht.
Besonders profitiert habe ich in meiner Ausbildung
davon, dass ich jeden Bereich des Unternehmens
kennenlernen durfte und somit einen umfangreichen
Einblick in die Arbeitsabläufe eines Wohnungsunter
nehmens bekommen habe. Ebenso konnte ich durch
das eigenständige Verwalten von Wohnungen und
Stellplätzen im Rahmen der Junior-Vermietung eigene
Erfahrungen sammeln und bereits sehr selbstständig
arbeiten. Trotzdem galt auch hier: Wenn wir einen Rat
brauchten, stand uns immer ein erfahrener Vermieter
zur Seite.
50
51
013 erstmals online: die Mitarbei2
terbefragung der bauverein AG.
levere Ideen zahlen sich aus: Dank eines Verbesserungsvorschlags für RepaC
raturmaßnahmen können hohe Einsparungen erzielt werden.
Dritte Mitarbeiterbefragung abgeschlossen
Nach 2008 und 2010 wurde 2013 zum dritten Mal eine
Mitarbeiterbefragung durchgeführt. Sie wurde begleitet
von einem externen Dienstleister. Die Befragung erfolgte
erstmals online, was jedoch – trotz hoher Smartphoneund Internet-Verbreitung – zu rückläufigen Beteiligungs
zahlen führte. Auch die Zufriedenheit sank insgesamt
leicht auf einen dennoch zufriedenstellenden Wert. Dafür
zeigten sich die positiven Auswirkungen verschiedener, in
der Vergangenheit eingeleiteter Maßnahmen: So wurde
die Ende 2011 in einer neuen Betriebsvereinbarung vor
genommene Flexibilisierung der Arbeitszeiten und der
Nutzungsmöglichkeiten von Gleittagen sehr positiv aufge
nommen. Auch die vielfältigen Sozialleistungen, die die
bauverein AG bietet, die Kolleginnen und Kollegen im
direkten Arbeitsumfeld, das oben beschriebene Gesund
heitsmanagement sowie auch die eigene Tätigkeit / Aufgabe
wurden mit guten Noten bewertet.
Weniger zufrieden waren die Mitarbeiterinnen und Mitar
beiter mit den Themen „Abläufe und Strukturen“ sowie
„Information und Kommunikation“. Ein auf den ersten
Blick erstaunliches Ergebnis, da seit 2009 mit einem neu
geschaffenen Qualitätsmanagement alle wesentlichen
Abläufe erfasst, regelmäßig überprüft und im Intranet in
einem eigens geschaffenen Organisationshandbuch ver
öffentlicht werden. Auch die Unternehmenskommunika
tion hat die Anzahl der internen Mitteilungen deutlich
erhöht und ist bemüht, aktuelle Themen stets sehr zeit
nah zu kommunizieren. Die Resultate der Mitarbeiterbe
fragung wurden zunächst insgesamt, danach bereichs
weise mit den jeweils spezifischen Werten präsentiert und
diskutiert. Dabei stellte sich heraus, dass die unterneh
mensseitig zur Verfügung gestellten Informationen als
völlig ausreichend bewertet wurden, die Information zwi
schen den verschiedenen Bereichen aber als eher unbe
friedigend. Ähnliches galt für die Abläufe. 2014 wird daher
ein internes, bereichsübergreifendes Projekt gestartet, das
in beiden Themenfeldern zu Verbesserungen führen soll.
Die Kritik der Mitarbeiter wird sehr ernst genommen und
Lösungsmöglichkeiten intensiv analysiert.
Betriebliches Vorschlagswesen
Das betriebliche Vorschlagswesen bietet Unternehmen die
Möglichkeit, ungenutztes Potenzial ihrer Mitarbeiter zu
mobilisieren, indem diese Vorschläge zur Verbesserung
von Abläufen, Einsparmöglichkeiten etc. einreichen kön
nen. Für die Beschäftigten wiederum lohnt sich ein ange
nommener Vorschlag finanziell, denn anteilig zur Einspar
summe wird eine Prämie ausgezahlt. Und nicht nur das:
Bei der bauverein AG wird ein angenommener Vorschlag
sogar dann prämiert, wenn er keine Einsparungen erzielt.
So gibt es einen festen Betrag für Ideen zur Optimierung
des Umweltschutzes, der Sicherheit oder der Abläufe.
2013 wurden insgesamt 25 Vorschläge eingereicht, einer
davon war besonders erfolgreich: Sebastian Kuhn aus der
Werkstatt der bauverein AG hatte eine Idee, wie sich die
mitunter lange Reparaturzeit für defekte Fenstergetriebe
und Eckumlenkungen in Fenstern deutlich verkürzen
ließe: Statt wie bisher vor Ort den Schaden zu besichtigen
und beim Hersteller Ersatzteile anzufordern, die in der
Regel nicht sofort lieferbar sind, haben die Mitarbeiter
nun von Anfang an Universalgetriebe dabei und können so
in 80 % der Fälle (das entspricht über 2.000 Aufträgen!)
den Schaden sofort beheben. Mit diesem Vorschlag wur
den nicht nur Einsparungen im sechsstelligen Bereich
erzielt, auch die Mieterzufriedenheit konnte deutlich
erhöht werden, da nun direkt und ohne lange Wartezeiten
gehandelt werden kann. Auch Sebastian Kuhn hat von
seiner Idee profitiert: Er konnte sich über eine beträcht
liche Prämie freuen!
52
53
Anzahl aktiver Mitarbeiter in Köpfen (inklusive Vorstand, Azubis und Praktikanten)
Unbefristet Vollzeit
Unbefristet Teilzeit
Befristet
Auszubildende
SUMME
Anzahl Zeitarbeiter*
2013
190
76,8 %
14,9 %
4,2 %
4,1 %
2012
200
73,6 %
18,5 %
3,4 %
4,5 %
2011
198
75,8 %
18,2 %
2,5 %
3,5 %
100,0 %
2
100,0 %
2
100,0 %
5
* Zeitarbeiter gelten nicht als Mitarbeiter und werden daher gesondert ausgewiesen.
Ziel: Der Anteil der unbefristet Beschäftigten sinkt nicht unter 90 %. Die Überbrückung von krankheitsbedingten Ausfällen oder aufgrund
von Elternzeit wird weiterhin über Zeitarbeit und befristete Verträge abgedeckt.
Besondere Arbeitsverhältnisse
Anzahl aktiver Mitarbeiter in Köpfen (inklusive Vorstand, Azubis und Praktikanten)
Schwerbehinderte
Arbeitnehmer über 55
Praktikanten
Auszubildende
Langzeitarbeitslose
Berufsvorbereitendes Jahr
Umschulung
2013
190
8,24 %
19,83 %
4,21 %
4,42 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
2012
200
7,80 %
18,90 %
5,50 %
4,00 %
0,00 %
0,00 %
1,50 %
2011
198
11,80 %
22,50 %
6,50 %
5,30 %
0,00 %
0,00 %
2,40 %
Ziel: Die bauverein AG wird weiterhin ihrer sozialen Verantwortung gerecht werden und Umschulungs- und Praktikantenplätze anbieten.
Auch der Anteil Schwerbehinderter wird sich in den nächsten Jahren auf dem gleichen Niveau bewegen. Die Anzahl der Auszubildenden
soll weiterhin bei mindestens 8 verbleiben.
Weiterbildung
Art der Schulung
Externe Schulungen
Interne Schulungen
Stunden
EUR je Vollzeitäquivalent
Stunden je Vollzeitäquivalent
Stunden
Schulung
Stunden
2013
4.403 h
582,76
25,57 h
324 h
1,88 h
2012
4.934 h
409,12
27,70 h
147 h
0,83 h
2011
3.748 h
571,97
21,68 h
304 h
1,73 h
2013
4.726 h
27,45 h
2012
5.081 h
28,53 h
2011
4.052 h
23,44 h
Externe Schulungen = inkl. Arbeitssicherheit, Ersthelfer, Brandschutz und ohne Schulungen der Azubis.
Ziel: Die bauverein AG investiert weiterhin in die Qualifikation ihrer Beschäftigten. Dabei wird verstärkt auch auf internes Potenzial zur
Schulung von Kollegen gesetzt. Die Stunden je Vollzeitäquivalent / Jahr sollen bis 2018 das Niveau von 2012 um mindestens 5 % übersteigen.
Zielerreichung 2013: nicht erreicht
Verteilung des Personals nach Vertragstyp
Aufgliederung der Mitarbeiter nach Tarifgruppe, Geschlecht und Alter
< 25
> 25 - 35
> 35 - 45
> 45 - 55
> 55
2013
Gesamt
< 25
> 25 - 35
Tarifgruppe AT
Frauen
Männer
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
75,00 %
25,00 %
25,00 %
58,33 %
0,00 %
16,67 %
100 %
100 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
Tarifgruppe 6
Frauen
Männer
0,00 %
0,00 %
0,00 %
50,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
50,00 %
0,00 %
0,00 %
0 %
100 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
Tarifgruppe 5
Frauen
Männer
0,00 %
0,00 %
0,00 %
10,00 %
71,43 %
50,00 %
28,57 %
40,00 %
0,00 %
0,00 %
100 %
100 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
17,06 %
Tarifgruppe 4
Frauen
Männer
0,00 %
0,00 %
31,82 %
15,00 %
45,45 %
40,00 %
22,73 %
25,00 %
0,00 %
20,00 %
100 %
100 %
0,00 %
0,00 %
35,50 %
14,50 %
Tarifgruppe 3
Frauen
Männer
8,11 %
0,00 %
21,62 %
57,14 %
27,03 %
28,57 %
18,92 %
7,14 %
24,32 %
7,14 %
100 %
100 %
7,42 %
0,00 %
15,07 %
34,09 %
Tarifgruppe 2
Frauen
Männer
11,11 %
0,00 %
11,11 %
33,33 %
11,11 %
33,33 %
66,67 %
0,00 %
0,00 %
33,33 %
100 %
100 %
0,00 %
0,00 %
16,78 %
20,00 %
Tarifgruppe Auszubildende
Frauen
Männer
100 %
100 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
100 %
100 %
100 %
100 %
0,00 %
0,00 %
Lohngruppe 4
Frauen
Männer
0,00 %
0,00 %
0,00 %
7,69 %
0,00 %
7,69 %
0,00 %
69,23 %
0,00 %
15,38 %
0 %
100 %
///
///
///
///
Lohngruppe 3
Frauen
Männer
0,00 %
12,50 %
0,00 %
37,50 %
0,00 %
12,50 %
0,00 %
25,00 %
0,00 %
12,50 %
0 %
100 %
///
///
///
///
Lohngruppe 2
Frauen
Männer
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
33,33 %
0,00 %
33,33 %
0,00 %
33,33 %
0 %
100 %
///
///
///
///
Anmerkung: 2012 und 2011 waren Lohn- und Gehaltsgruppen zusammengefasst. 2013 wurde nun ein vollständiger Ausweis vorgenommen,
eine Anpassung der Vorjahre erfolgt nicht.
> 35 - 45
> 45 - 55
> 55
2012
Gesamt
< 25
> 25 - 35
> 35 - 45
> 45 - 55
> 55
2011
Gesamt
67,92 %
9,09 %
32,08 %
54,55 %
0,00 %
36,36 %
100 %
100 %
0,00 %
0,00 %
10,00 %
0,00 %
60,00 %
19,35 %
30,00 %
41,94 %
0,00 %
38,71 %
100 %
100 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
42,86 %
100 %
57,14 %
100 %
100 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
100 %
100 %
100 %
100 %
57,14 %
35,29 %
28,57 %
40,59 %
14,29 %
7,06 %
100 %
100 %
0,00 %
0,00 %
25,32 %
20,23 %
34,18 %
34,68 %
25,32 %
34,68 %
15,19 %
10,40 %
100 %
100 %
41,60 %
25,32 %
13,74 %
37,01 %
9,16 %
23,16 %
100 %
100 %
0,00 %
0,00 %
42,96 %
15,02 %
32,96 %
26,18 %
15,19 %
38,20 %
8,89 %
20,60 %
100 %
100 %
25,11 %
24,03 %
18,34 %
14,61 %
34,06 %
27,27 %
100 %
100 %
2,61 %
0,00 %
15,43 %
41,38 %
28,26 %
12,41 %
30,22 %
21,38 %
23,48 %
24,83 %
100 %
100 %
30,77 %
20,00 %
52,45 %
20,00 %
0,00 %
40,00 %
100 %
100 %
0,00 %
0,00 %
9,03 %
20,00 %
48,61 %
40,00 %
42,36 %
0,00 %
0,00 %
40,00 %
100 %
100 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
100 %
100 %
100 %
100 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
0,00 %
100 %
100 %
///
///
///
///
///
///
///
///
///
///
///
///
///
///
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54
55
Löhne, Gehälter
2013
9,30 %
25,00 %
75,00 %
2012
9,90 %
28,65 %
71,35 %
2011
7,39 %
24,39 %
75,61 %
Tarifgruppe 6
Frauen
Männer
1,16 %
0,00 %
100,00 %
1,02 %
63,16 %
36,84 %
1,08 %
50,00 %
50,00 %
Tarifgruppe 5
Frauen
Männer
9,88 %
41,18 %
58,82 %
13,60 %
33,07 %
66,93 %
11,35 %
31,35 %
68,65 %
Tarifgruppe 4
Frauen
Männer
24,42 %
52,38 %
47,62 %
27,68 %
50,68 %
49,32 %
33,15 %
36,68 %
63,32 %
Tarifgruppe 3
Frauen
Männer
29,65 %
72,55 %
27,45 %
33,73 %
72,70 %
27,30 %
33,78 %
61,33 %
38,67 %
Tarifgruppe 2
Frauen
Männer
6,98 %
75,00 %
25,00 %
8,94 %
85,63 %
14,37 %
9,19 %
70,59 %
29,41 %
Tarifgruppe Auszubildende
Frauen
Männer
4,65 %
75,00 %
25,00 %
5,14 %
75,00 %
25,00 %
4,05 %
83,33 %
16,67 %
Lohngruppe 4
Frauen
Männer
7,56 %
0,00 %
100,00 %
27,68 %
50,68 %
49,32 %
33,15 %
36,68 %
63,32 %
Lohngruppe 3
Frauen
Männer
4,65 %
0,00 %
100,00 %
33,73 %
72,70 %
27,30 %
33,78 %
61,33 %
38,67 %
Lohngruppe 2
Frauen
Männer
1,74 %
0,00 %
100,00 %
8,94 %
85,63 %
14,37 %
9,19 %
70,59 %
29,41 %
100,00 %
100,00 %
100,00 %
Tarifgruppe AT
Frauen
Männer
Gesamt
Anmerkung: Männliche und weibliche Mitarbeiter der bauverein AG werden gemäß Tarifvertrag gleich vergütet.
Fehlzeiten
Abwesenheitstage pro Jahr
Sollarbeitstage pro Jahr
Abwesenheitsquote
2013
2.617
38.871
6,73 %
2012
2.894
41.147
7,03 %
2011
2.375
41.347
5,74 %
2012
19,5 %
2011
19,8 %
Ziel: Der Krankenstand soll bis 2018 auf 6,0 % gesenkt werden.
Hinweis: Die Berechnung ist nicht vergleichbar mit Statistiken von Krankenkassen.
Teilzeitarbeit
Teilzeitquote
2013
15,9 %
Ziel: Der Anteil der Teilzeitbeschäftigten verbleibt bis 2018 mindestens auf dem Niveau von 2012.
Anmerkung: Für die niedrigere Quote 2013 ist die Überführung von Teilzeitarbeitsverhältnissen in Vollzeitarbeitsverhältnisse bzw. der
Wechsel von Teilzeitmitarbeitern zu Tochterunternehmen verantwortlich.

Bericht über die nachhaltige Entwicklung der bauverein AG

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