Expertise der Hypo

Mai 2007
Immobilienmarktübersicht
WOHNEN
POTSDAM
WOHNIMMOBILIENMARKT POTSDAM
WOHNLAGEN
© HVB
sehr gute Lage
gute Lage
mittlere Lage
einfache Lage
Gewerbe/Industrie
Umlandgemeinde
Sonderfläche
Grünfläche
Autobahn
Hauptverkehrsstraße
Eisenbahnlinie
Stadtgrenze
Gewässer
Expertise GmbH
B 273
Bornstedter
Feld
B2
Havel
Nauener
Vorstadt
Bornim
B1
Bornstedt
Berliner
Vorstadt
BerlinWannsee
Jäger
Vorstadt
Eiche
Sanssouci
Innenstadt
Brandenburger
Vorstadt
Babelsberg
A 115
Hermannswerder
Teltower
Vorstadt
Schlaatz
B1
Templiner See
Am Stern
B2
Drewitz
Waldstadt
Kirchsteigfeld
DIE MIETEN UND PREISE AUF EINEN BLICK
Lage
sehr gut
gut
mittel
einfach
7 – 11
6,50 – 8
5 – 7,50
4,25 – 5,25
h/m2 Wfl. zzgl. NK
➔
Trend
➔
Mietpreise (Neuvermietung)1
➔
2 000 – 2 700
1 500 – 2 300
➔
h/m2 Wfl.
2 200 – 3 200
➔
Trend
➔
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 2
➔
1 400 – 2 100
1 000 – 1 800
geringes Angebot
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 3
2 200 – 2 800
geringes Angebot
➔
bezugsfrei – h/m2 Wfl.
➔
Einfamilienhäuser 4
(in Tsd. h)
ab 340
250 – 340
200 – 300
geringes Angebot
Doppelhaushälften 5
(in Tsd. h)
geringes Angebot
220 – 270
190 – 220
geringes Angebot
Reihenhäuser 6
(in Tsd. h)
geringes Angebot
180 – 240
150 – 200
geringes Angebot
Bauland 7
(in h/m2)
220 – 310
180 – 240
100 – 180
➔
Trend
Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre)
90 – 120
© HVB
Expertise GmbH
Stand: April 2007
Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und
damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der
Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen.
1
Neubau bis 10 Jahre und sanierter Altbau mit ca. 70 m2 Wohnfläche
2
Neubau mit ca. 70 m2 Wohnfläche
3
Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 70 m2 Wohnfläche
4
mit ca. 140 m2 Wohnfläche
5
mit ca. 125 m2 Wohnfläche
6
mit ca. 115 m2 Wohnfläche
7
durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke bei einer GFZ von 0,4 bis 0,7
DIE MARKTÜBERSICHT
RAHMENBEDINGUNGEN
– Die brandenburgische Landeshauptstadt stößt
unmittelbar an die Süd-West-Grenze Berlins.
Potsdam erstreckt sich hier beiderseits der seenartig erweiterten Havel.
– Neben der Landesregierung bestimmen vor
allem die Medienbranche und Hightech-Unternehmen (Biotechnologie, Information und
Kommunikation) die Wirtschaftsstruktur Potsdams. Auf Grund der zahlreichen historischen
Gebäude und der zum UNESCO-Weltkulturerbe
zählenden Park- und Schlossanlagen (Sanssouci,
Neuer Garten u. a.) übt die Stadt zudem eine
hohe Anziehungskraft auf in- und ausländische
Touristen aus.
– Nach Einwohnerverlusten in den 90er-Jahren
steigt die Zahl seither wieder. Prognosen rechnen mit einem deutlichen Wachstum bis 2020.
– Angesichts der für Bestandsobjekte anziehenden
Nachfrage ist auch die rückläufige Bodenpreisentwicklung weitgehend gestoppt.
MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN
– Wachsender Beliebtheit erfreuen sich Eigentumswohnungen, so dass die Umsatzzahlen
steigen und die Preise anziehen. Vor allem das
Interesse der Eigennutzer wächst deutlich.
– Dabei gewinnen Wiederverkäufe an Bedeutung.
Während sich nachfragegerechte Objekte in den
besseren Lagen mittlerweile wachsenden Interesses erfreuen, gestaltet sich die Vermarktung
in den weniger gefragten Lagen und für einfachere Objekte anhaltend schwierig.
– Den Angebotsschwerpunkt setzen entsprechend
der vorherrschenden baulichen Substanz weiterhin Erstverkäufe in sanierten und umgewandelten Mehrfamilienhäusern (Denkmal-AFA).
MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
MARKT FÜR EIGENHEIME
– Besonders gefragt ist das ältere freistehende
Haus. In den sehr guten und guten Lagen kann
die Nachfrage schon seit einigen Jahren nicht
mehr gedeckt werden, da kaum noch Objekte
angeboten werden. Auch in den mittleren Lagen
übersteigt die Nachfrage das knappe Angebot.
– Die lokale Bevölkerung sucht vorzugsweise Objekte im Preissegment bis 200 000 h, so dass
angesichts der hohen Bodenpreise der Markt für
neue Eigenheime weniger schwungvoll verläuft.
– Bauland steht mit einem max. Potenzial von rd.
10 000 Wohnungen in ausreichendem Maße zur
Verfügung. Flächen für etwa 3000 Wohnungen
sind sofort bebaubar (überwiegend Eigenheime).
PERSPEKTIVEN
– Angesichts der insgesamt positiven Rahmenbedingungen wird die Konsolidierung des
Marktes weiter fortschreiten, was sich in steigenden Preisen und Mieten ausdrücken wird.
– In den sehr guten Lagen wird diese Entwicklung
besonders rapide verlaufen, so dass sich das
Preisniveau hier langfristig an das in vergleichbaren Lagen von Berlin annähern dürfte.
Annette Kremer / Dirk Bittner
Einwohnerstand (11/ 2006)
Arbeitslosenquote (04 / 2007)
(Stadt; alle zivilen Erwerbspersonen)
Kaufkraftkennziffer
(2006; Bundesdurchschnitt = 100)
Fertig gestellte Wohnungen
in neuen Wohngebäuden (2006)
2007
Trend
148 787
➔
– Potsdam hat sich mit seinem historischen Zentrum und den traditionellen Villenlagen in einigen Vorstädten als hochwertiger Wohnstandort
an der Peripherie von Berlin etabliert. Angesichts des bereits sehr hohen Preisniveaus bedienen die bevorzugten Lagen vorwiegend die
Nachfrage der finanzstarken Interessenten aus
Berlin und Westdeutschland. Das Angebot an
entsprechenden Objekten ist mittlerweile knapp.
– Die Immobiliennachfrage ist auch in vielen anderen Teilmärkten rege, bei einer häufig positiven Preistendenz. Die Neubauproduktion
erreichte hingegen im Jahr 2006 einen historischen Tiefstand.
– Der Leerstand ist angesichts der fortschreitenden Sanierung und der Einwohnerzuwächse
noch mal gesunken, so dass sich der Mietwohnungsmarkt stabil präsentiert. Die Mieten ziehen in den bevorzugten Lagen wieder etwas an.
– Mietwohnungen im gemäßigten Preisniveau
werden knapp (v. a. mit 1 bis 2 Zimmern). Die
Leerstände in den Siedlungen des komplexen
Wohnungsbaus sind bereits sehr gering.
10,7 %
➔
95,52
➔
KENNZEICHEN DES WOHNUNGSMARKTES
316
➔
Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit
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Stand: 05 / 2007
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