Immobilienmarkt Dresden

WOHNIMMOBILIENMARKTÜBERSICHT
DRESDEN
MAI 2008
WOHNIMMOBILIENMARKT DRESDEN*:
DIE MIETEN UND PREISE AUF EINEN BLICK
A 13
A4
Wilschdorf
Hellerau
RADEBEUL
Klotzsche
B 97
Dresdner Heide
B 170
Elb
e
B6
Trachau
Trachenberge
Cossebaude
Oberwartha
Kaditz
Pieschen
Mickter
Cotta
Elbe
Weißer Hirsch
Neustadt
Übigau
Friedrichstadt
A4
Leutewitz
Blasewitz
B6
Loschwitz
Bühlau
Johannstadt
Striesen
Altstadt
A 17
Großer
Garten
Löbtau
Gruna
Tolkewitz
Dölzschen
Räcknitz
Plauen
B 173
Reick
Kaitz
Coschütz
Laubegast
Strehlen
Leuben
Leubnitz
Pillnitz
Meußlitz
Nickern
Prohlis
e
Elb
A 17
©
B 172
B 170
HVB Expertise GmbH
sehr gute Lage
mittlere Lage
Gewerbe / Industrie
Grünfläche
Autobahn
gute Lage
einfache Lage
Umlandgemeinde
Gewässer
Hauptverkehrsstraße
Stadtgrenze
Eisenbahnlinie
Lage
Mietpreise (Neuvermietung)1
€ / m2 Wfl. zzgl. NK
sehr gut
gut
mittel
einfach
6,50 – 8,00
5,50 – 7,00
4,50 – 6,00
3,50 – 5,00
2.100 – 2.800
1.600 – 2.300
1.200 – 1.700
kein Angebot
1.600 – 2.100
800 – 2.000
500 – 1.500
250 – 370
230 – 290
kein Angebot
200 – 330
200 – 300
190 – 240
160 – 225
140 – 220
180 – 230
180 – 220
135 – 180
90 – 150
Trend
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1
€ / m2 Wfl.
Trend
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2
bezugsfrei – € / m2 Wfl.
350 – 600
Trend
Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre)
Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €)
Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €)
Reihenhäuser 5 (in Tsd. €)
Bauland 6 (in € / m2)
Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich
einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität
und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind
auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von
einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und
Ausstattung ausgegangen.
Stand: April 2008 ©HVB Expertise GmbH
* Ein Marktbericht der HVB Expertise GmbH
1
2
3
4
5
6
150 – 190
150 – 190
kein Angebot
70 – 100
Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m2 Wohnfläche
Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m2 Wohnfläche
mit ca. 140 m2 Wohnfläche
mit ca. 125 m2 Wohnfläche
mit ca. 115 m2 Wohnfläche
durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene,
baureife Wohnbaugrundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7
DIE MARKTÜBERSICHT
Rahmenbedingungen
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Die Landeshauptstadt Sachsens hat als Kunst- und
Kulturstadt weltweite Bedeutung. In wirtschaftlicher
Hinsicht vollzieht sich seit nunmehr einem Jahrzehnt
ein Wandel hin zu einer technikorientierten Wirtschaftsstruktur mit Schwerpunkt in den Bereichen Mikro-,
Nano-, Bio- und Informationstechnologie. Die Bedeutung als Bildungs- und Forschungsstandort wird darüber
hinaus durch die breitgefächerte Hochschullandschaft
sowie den ansässigen Fraunhofer- und Max-PlanckInstituten unterstrichen.
Entsprechend der positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen liegt die Arbeitslosenquote unter dem
Landesdurchschnitt (13,6 %).
Seit fünf Jahren verzeichnet Dresden einen kontinuierlichen Einwohnerzuwachs (+ 5 %).
Markt für Eigentumswohnungen
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Infolge des Überhangs an Geschosswohnungen ist
die Bautätigkeit gering, wobei der Um- und Ausbau
denkmalgeschützter Objekte dominiert. Dabei stehen
innenstadtnahe, meist überdurchschnittliche Lagen zur
Schaffung altengerechten und hochwertigen Wohnraums im Fokus.
Markt für Mietwohnungen
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Aufgrund des großen Angebots liegt ein Mietermarkt zu
moderaten Mieten vor. Dies trifft speziell auf kleine Wohnungen zu, während sich bei größeren Einheiten sowie
in besseren Lagen eine Verknappung abzeichnet.
Durch Rück- und Umbau reduziert sich preisgünstiger
Wohnraum, wobei dieser wegen steigender Nebenkosten von einkommensschwachen Haushalten vermehrt
nachgefragt wird.
Kennzeichen des Wohnungsmarktes
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Zu den exklusivsten und sehr guten Wohnlagen zählen allen voran die südexponierten Elbuferhänge sowie
die Stadtteile Loschwitz, Blasewitz, Striesen und Teile
Plauens und Gruna. Einfache Lagen sind von Gebäuden industrieller Bauweise geprägt bzw. liegen nahe
der Hauptverkehrsachsen. Der Um- und Rückbau von
Objekten konzentriert sich auf diese Gebiete.
Die Leerstandsquote beträgt aktuell rd. 12 %, wobei die
Hälfte der leeren Wohnungen als nicht mehr marktgerecht einzustufen ist. Davon besonders betroffen sind
die Stadtteile Friedrichstadt, Pieschen und Prohlis.
Die seit Jahren variierenden Fertigstellungszahlen
erreichen mit 522 Wohnungen in 2007 ein Minimum
und liegen deutlich unter dem Fünfjahresmittel von rd.
610 Wohneinheiten. Zwei Drittel des Volumens entfallen
dabei auf Eigenheime. Der Neubau in den Stadtrandlagen schwächt sich dabei zugunsten innerstädtischer
Standorte zur Stärkung der Kernstadt ab.
Die Wirtschaftskraft, die kulturelle Attraktivität, der hohe
Grünflächenanteil (62 %) und die Sanierungsaktivitäten
haben eine steigende Attraktivität zur Folge. Die positive Einwohnerentwicklung und der Abbau des Wohnraumüberhangs sind u. a. Belege dafür.
Markt für Eigenheime
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Verteilt über das ganze Stadtgebiet, liegt ein umfangreiches Baulandangebot für die gefragten Eigenheime
vor. Der Neubau konzentriert sich derzeit auf die Stadtteile Klotzsche, Mockritz, Lockwitz / Nickern sowie
Gönnsdorf.
Baugrund in mittlerer bzw. guter Wohnlage kostet im
Schnitt 120 bzw. 145 € / m2. Seit fünf Jahren sind die
Preise nahezu unverändert.
Perspektiven
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Das begrenzte Angebot in den gehobenen Lagen lässt
wegen der steigenden Nachfrage Miet- und Preissteigerungen erwarten. Die Entwicklung des übrigen Markts
ist als stabil einzuschätzen.
2008
Einwohnerstand (12 / 2007)
Arbeitslosenquote (04 / 2008)
(Stadt; alle zivilen Erwerbspersonen)
Trend
508.351
11,8 %
Kaufkraftkennziffer
(Bundesdurchschnitt = 100)
91,7
Fertiggestellte Wohnungen
in neuen Wohngebäuden (2007)
522
Quellen: Statistisches Landesamt,
GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit
■
Die Große Kreisstadt Radebeul (33.203 Einwohner)
grenzt an das westliche Stadtgebiet an. Sie gilt als eine
bevorzugte Wohnlage mit teilweise exklusiver Villenbebauung im unmittelbaren Umfeld von Dresden. Aktuell beschränkt sich der knappe Baugrund auf kleine
Gebiete („Paulswegberg“, „Weidenweg“) von bis zu 30
Wohneinheiten. Das 17 ha große und zu einem Drittel
bebaute Areal „Waldstraße“ steht wegen der Vergabe an
einen neuen Entwickler dem Markt für ungewisse Zeit
nicht zur Verfügung.
Tobias Rust / Olaf Steitz
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Stand 05 / 08