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Bau- und Baustoffmaschinen Ägypten Konjunkturbericht Bauindustrie Dezember 2012 Der Bericht wurde von der gtai mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt – der VDMA übernimmt für Inhalt und Richtigkeit keine Haftung. www.gtai.de Marktbericht Bauwirtschaft - Ägypten Kairo (gtai) – Die gegenwärtige komplexe politische Situation sollte nicht über das langfristig interessante Potenzial der Bauwirtschaft in Ägypten hinwegtäuschen. Dies betrifft im Grunde alle Sektoren des Hoch- und Tiefbaus. Komplexe Fragestellungen, die aus den Eigenheiten und Notwendigkeiten des Landes erwachsen, sind auf vielen Ebenen und für viele Disziplinen eine Herausforderung. Der Ausbau der sozialen Infrastruktur ist ein Muss. Internationale Finanzierungen halten das Projektgeschehen in Bewegung. Knappe Budgets erfordern eine verstärkte Kooperation mit dem Privatsektor. 1. Gesamtwirtschaftliches Umfeld und Strukturdaten zum Bausektor Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts Ägypten sieht sich nach wie vor einem politischen Hin und Her mit immer wieder völlig unerwarteten Wendungen ausgesetzt. Dies erschwert die Bildung notwendigen Vertrauens in die neuen politischen Eliten im Lande. Es gilt, die wachsende gesellschaftliche Polarisierung zu überwinden, Kompromisse zu finden und zu akzeptieren sowie insgesamt wieder positiv für die Zukunft zu arbeiten. Nachdem Präsident Mursi überraschend eine große Machtfülle auf sich vereinigt hatte, folgte nicht weniger unerwartet die schnelle Wende hin zu einem neuen Verfassungsentwurf, über den kurzfristig am 15. Dezember in einem Referendum entschieden werden soll. Nach der – wahrscheinlichen – Zustimmung blieben in der Folge 60 Tage bis zur Wahl eines neuen Parlaments. Im März 2013 könnte dann die politische Transitionsphase weitgehend zu einem Abschluss gebracht sein. Prognosen über das Land am Nil abzugeben, bedarf in diesen Zeiten einigen Mutes. Und da das politische Geschehen noch so stark dominiert, trifft dies auch auf die wirtschaftlichen Erwartungen zu. Es bedurfte des IWF, dass die Regierung im Zuge der Verhandlungen über eine Bereitschaftskreditvereinbarung ein halbwegs grundlegendes wirtschaftliches und soziales Programm 2012 bis 2014 in den Ring warf. Die reduzierten Zielsetzungen nähern sich einer realistischeren Sichtweise an. Das Wachstum des BIP soll 2012/13 bei real 3,5% liegen mit Beschleunigung auf 4,5% im Folgejahr. Als langfristiges Wachstum werden 7% in 10 Jahren angepeilt. Damit soll eine nachhaltige Reduktion der Erwerbslosigkeit möglich werden. Im 1.Quartal des laufenden Fiskaljahres 2012/13 lag die Quote nur marginal reduziert bei 12,5%. Etwas ernüchternd verlief die gesamtwirtschaftliche Entwicklung bei einem Wachstum im Jahresvergleich von 2,6 nach 3,3% im Quartal davor. Positiv zeigten sich Bauwirtschaft, Industrie und Tourismus, während Suezkanal und Rohstoffindustrie schwächer tendierten. Die Rückführung von Defizit und Verschuldung erfordert finanzpolitische Reformen. Auf der Ausgabenseite steht die Subventionspraxis für Energie auf dem Prüfstand. Erste kleinere Einschnitte sind erfolgt. Einnahmenseitig geht es um die Erhöhung des Steueraufkommens durch Steuerreformen. Das Haushaltsdefizit soll von 11% im Fiskaljahr 2011/12 über 10,4 im laufenden auf 8,5% des BIP im Folgejahr reduziert 2 werden. Der angestrebte Inflationsabbau impliziert im Grunde einen weitgehend stabilen Außenwert des ägypt £. Die Auslandsunterstützung kann nur kurzfristig die Probleme bei Devisen und Zahlungsbilanz überdecken. Langfristig bedarf das Land massiver in- und ausländischer Investitionen. Hierzu sind weitere Schritte zur Verbesserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Attraktivität für Investoren erforderlich. Ein anhaltendes und integratives Wachstum gilt als unverzichtbar für eine erfolgreiche Bewältigung des anstehenden Transformationsprozesses. Allgemeine Wirtschaftsdaten *) Kennziffer 2011/12 2012/13 Bevölkerung (Mio.) 82,3 84,0 BIP (Mrd. US$) 257 280 BIP pro Kopf (US$) 3.126 3.330 BIP (Mrd. Euro) 192 224 BIP pro Kopf (Euro) 2.330 2.660 BIP-Wachstum (real, %) 2,2 3,5 Inflation (Konsumgüterpreise, %) 8,6 10,7 Arbeitslosigkeit (%) 12,7 13,5 1 US$ = ägypt£ 5,995 6,4 1 Euro = ägypt£ 8,043 8,0 *) Fiskaljahr (Juli bis Juni) Quellen: Ministry of Finance, IWF, RBS (Exchange Rate Forecast US$/Euro, Nov. 2012: 2012/2013: 1 Euro = 1,25 US$), Ministry of Planning, eigene Berechnungen Kaufkraft-/Einkommensentwicklung Ägyptens reales BIP pro Kopf ist in den letzten beiden Fiskaljahren (2011/12: -0,1%; 2010/11: -0,6%) gesunken. In Kaufkraftparitäten KKP (Purchasing Power Parity PPP) kommt auf Dollarbasis ein Faktor von rund 2,1 zur Anwendung. Dies entsprach 2011/12 etwa 6.560 PPP-Dollar. Erheblich sind die Einkommensunterschiede generell und zwischen Stadt und Land. Eine große informelle Wirtschaft von etwa 40% kommt hinzu. Das Statistikamt CAPMAS definiert 2010/11 gut 25% der Ägypter als arm mit Monatsausgaben von unter 44 US$. Etwa 15% der Bevölkerung können als gut situiert bis reich gelten. In 2011 lagen die Arbeitslöhne offiziell bei 534 ägypt£ in der Woche. Lohnerhöhungen von 10 bis 15% konnten in der Umbruchphase vielfach durchgesetzt werden. Investitionen Die nicht enden wollende politische Volatilität erschwert die für eine Rückkehr der in- und ausländischen Investoren notwendige Wiederherstellung von Vertrauen. Öffentliche und private Projekte, die im Zuge der Umwälzungen gestoppt oder verlangsamt worden sind, kommen nur schwer in Gang. Neue gewichtige Vorhaben sind eher noch rar, auch wenn ein steigendes ausländisches Interesse, so besonders aus China, Korea und der Türkei, durchaus zu konstatieren ist. Ägypten ist vor allem an arbeitsintensiven Industrieinvestitionen interessiert, steht dabei aber bereits unter Kostendruck durch asiatische Billiganbieter. Dieser wird durch die prinzipiell zu begrüßende Abschaffung von Energiesubventionen nicht geringer, während ein modifiziertes Subventionssystem für Exporte zu erwarten ist. 3 Die Investitionen sollen im Fiskaljahr 2011/12 um real 0,7% gestiegen sein nach Rückgang um 5,6% zuvor. Schwer zu erklärende erhebliche Bestandsveränderungen schaffen ein noch günstigeres Bild. Die Investitionsquote ist innerhalb von fünf Jahren von 22,4% (2007/08) auf zuletzt 16,7% gesunken. Noch ungünstiger sieht es für die Relation Auslandsinvestitionen zum BIP aus. Die Quote schrumpfte im Beobachtungszeitraum von 8,1 auf 0,8%. Der IWF erwartet einen sukzessiven Anstieg der Investitionsquote von 17,4 (2013) auf 22,7% (2017). Eine Tendenz zur Stabilisierung zeigten die Direktinvestitionen aus dem Ausland (netto). Nach 2,2 Mrd. US$ erreichten sie im Fiskaljahr 2011/12 immerhin 2,1 Mrd. US$. Verantwortlich hierfür waren die Neuansiedlungs- (Greenfield-) Investitionen, die sich auf 2,1 Mrd. nach 2,2 Mrd. US$ stellten. Potenzielle Investoren und Unternehmen, die nach Ägypten exportieren wollen, sollten bei ihrer Entscheidung über den Markteintritt das Stärken-Schwächen-Profil des Standorts und die damit verbundenen Chancen und Risiken (SWOT-Analyse) berücksichtigen: Strengths (Stärken) Weaknesses (Schwächen) Dynamische junge Gesellschaft. Inflation. Großer Binnenmarkt. (Jugend-) Arbeitslosigkeit. Strategisch gute geografische Lage zu attraktiven Märkten der Region. Unzureichendes (Aus-) Bildungssystem. Günstige Arbeitskräfte. Starkes soziales Gefälle zwischen arm und reich, Stadt und Land. Relativ gute Infrastruktur. Starkes Bevölkerungswachstum. Opportunities (Chancen) Threats (Risiken) Ausbau moderner Infrastruktur. Akzeptanz der neuen Verhältnisse. Herausbildung einer kaufkräftigen Mittelschicht. Öffentliche Sicherheit und Ordnung. Mobilisierung des Bevölkerungspotenzials. Gesellschaftliche Kohärenz. Erhöhung der internationalen Wettbewerbsfähigkeit. Schleppende Reformprozesse. Steigerung von Produktivität, Effizienz und Wertschöpfung. Zu langsame Verbesserung der Lebensbedingungen und Stärkung radikaler Elemente. Konsum Der starke private Verbrauch hat in den letzten zwei Jahren der politischen Umwälzungen das Wachstum der ägyptischen Wirtschaft gerettet. Die realen Zuwächse lagen in den Fiskaljahren (Juli bis Juni) 2011/12 (2010/11) bei real 5,9 (+5,5)%. Auch der öffentliche Verbrauch legte um 3,1 (3,8)% zu. Der Anteil der privaten Konsumausgaben (inländische Verwendung) am BIP stellte sich auf 76,7 nach 74,0%. Eine vergleichsweise hohe Arbeitslosigkeit und von der Regierung reduzierte gesamtwirtschaftliche Erwartungen für das laufende Fiskaljahr 2012/13 lassen keine großen Sprünge zu. Das Konsumklima hatte sich mit der Wahl von Staatspräsident Mursi schrittweise verbessert, die Bereitschaft, dauerhafte Konsumgüter zu kaufen erhöht. Die Bewahrung des gesellschaftlichen 4 Zusammenhalts durch die neuen Machteliten wird für das Verbrauchvertrauen vorerst entscheidend bleiben. Die Konsumtrends sollten sich grundlegend fortsetzen. Dies impliziert die Attraktivität von Einkaufs-Erlebniszentren sowie das wachsende Interesse am Online-Shopping. Die Jugend bleibt zum Großteil westlich konsumorientiert und folgt den unverdächtigen Mustern der Golfstaaten. Die klassischen kleinen Einzelhändler kommen unter Kosten- und Preisdruck. Sharia-konforme Produkte von Halal-Nahrungsmitteln über Halal-Tourismus bis hin zu islamischen Finanzierungen dürften schrittweise expandieren. Für die großen ausländischen Marken bleiben die Shopping Malls von Bedeutung. Das Franchising stößt bei in- und ausländischen Unternehmen auf ein wachsendes Interesse. Strukturdaten zur Bauwirtschaft Ausgewählte Indikatoren (nominal, in Mio. ägypt£, sofern nicht anders angegeben; Änderung in %)*) Baugewerbe .Wertschöpfung ..öffentlich ..privat .Anteil am BIP (%) .Produktionswert ..% vom Gesamt .implementierte Investitionen ..privat ..% vom Gesamt Real Estate .Wertschöpfung ..privat .Anteil am BIP (%) .Produktionswert .implementierte Investitionen Wohnungsbau (städtisch, 1.000 Einheiten) .privat Baugenehmigungen (Anzahl) .Wohnungsbau ..privat .Nicht-Wohnungsbau ..privat Wohnungsbauinvestitionen .öffentlicher Sektor 2010/11 2011/12 Änderung 60.070 7.168 52.902 4,6 137.875 6,7 5.763 4.800 2.5 67.382 7.883 59.499 4,6 154.214 6,6 1.701 890 0,7 +12,2 +10,0 +12,5 34.066 32.614 2,6 34.398 32.294 184,4 114,1 65.595 61.915 60.369 3.680 3.097 13.350 5.931 38.035 36.411 2,6 38.810 39.362 +11,7 +11,6 +11,9 -70,5 -81,5 +12,8 +21,9 *) Datensituation intransparent und widersprüchlich; Fiskaljahr (Juli bis Juni) Quellen: Ministry of Finance, CBE Central Bank of Egypt, Nationales Statistikamt CAPMAS 2. Hochbau Marktlage und Marktentwicklung Der ägyptische Immobiliensektor und speziell in der Metropole Kairo stand zuletzt vor einer Wiederbelebung. Die Verfestigung dieses Trends hängt von den weiteren politischen Entwicklungen mit ihren Implikationen für die Wirtschaft ab. Die Stimmung von Investoren und Verbrauchern hob sich bis November 2012 langsam aber sicher mit positiver Rückwirkung auf die einzelnen Immobiliensegmente. Eine schnelle Rückkehr zur vorrevolutionären Dynamik und den daraus gefolgten Erwartungen steht allerdings vorerst nicht an. Die Verbesserung der sozialen Infrastruktur haben Präsident und Regierung 5 versprochen. Dies betrifft vor allem das Gesundheitswesen und den Bildungsbereich. Davon sollte die Bauwirtschaft, so durch PPPs, profitieren können. Der private Wohnungsbau verlangsamte sich 2011 wegen politischer Umwälzungen und rechtlicher Probleme einiger Immobilienentwickler im Zusammenhang mit Grundstückskäufen noch unter dem alten Regime. Langsam gewinnt die Immobilie ihre Reputation als sichere Anlage für internationales und inländisches Investment zurück. Immobilienentwickler im gehobenen und Luxussegment, vor dem Umbruch wachstums- und ertragsstarke Firmen, haben mit den Veränderungen deutlich Federn lassen müssen. Die Nachfrage sank, die Preise gingen zurück, Projekte kamen zum Stillstand oder wurden deutlich langsamer abgewickelt. Ein wieder steigendes Verbrauchervertrauen spiegelt sich zuletzt in einem Anstieg der Nachfrage nach hoch- und höherwertigen Wohneinheiten in der Metropole Kairo wider. Das Jahr 2012 sah die begrenzte Fortsetzung der meist langfristig angelegten Projekte. Etwa 30.000 neue Einheiten sind für 2013 zu erwarten, so dass sich der betreffende Bestand von 75.000 Einheiten (2012) auf 103.000 (2013) erhöht und weiter auf 127.000 im Folgejahr. Allerdings sind hierbei zeitliche Verzögerungen nicht auszuschließen. Seit Ende 2010 hat sich der Bestand um über 40% erhöht, so dass der Markt deutlich wettbewerbsintensiver geworden ist. Derzeit gibt es eine gewisse Verlagerung der Nachfrage von Häusern zu Wohnungen mit entsprechenden Preiseffekten. In New Cairo (6th of October) lag laut Jones Lang LaSalle (JLL) der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen bei 1.198 (990) US$/qm, für Häuser bei 1.609 (1.190) US$/qm. Der Trend der Mittel- und Oberschicht zur Ansiedlung in den neuen Außenstädten, die sich rapide entwickeln, setzt sich fort, so ins östlich vom Nil gelegene New Cairo mit Katameya und in das jenseits der Pyramiden im Westen befindliche 6th of October City. Die abgeschirmten Wohnanlagen passen sich in die großen Umgehungs- und Zubringerstraßen ein, die für relativ schnelle Wege sorgen. Als Geschäftsmodell der Entwickler überwiegt der Verkauf von Wohneinheiten vor Fertigstellung oder Baubeginn, häufig in Form eines prozentualen Pauschbetrags und nachfolgenden zinslosen Raten als Vorauszahlungen nach einem standardisierten Zahlungsplan. Nur bei größeren Abweichungen kommen Zinsen ins Spiel. Der Entwickler finanziert weitgehend ohne Bankensystem. Seltener ist der Verkauf von fertig gestellten Wohneinheiten. Genutzt werden die Immobilien meist zu eigenen Wohnzwecken oder zur Überlassung an zahlungskräftige (ausländische) Mieter. Ägypten weist ein nachhaltiges Bevölkerungswachstum von gut 2% auf. Die Einwohnerzahl wächst um 1,5 Mio. bis nahe 2 Mio. jährlich. Das ist zugleich die größte Triebfeder der Wohnungsnachfrage. Das Wachstum für den Wohnungsmarkt wird für die kommenden Jahre auf 4 bis 5% veranschlagt. Die Zahl der Heiraten zeigt wieder nach oben, 2011 sollen es rund 900.000 gewesen sein – die offizielle Zahl wird angezweifelt und für ein Drittel zu hoch gehalten -, und damit auch der Wunsch nach Gründung eines eigenständigen Haushalts. Der Markt ist und bleibt erheblich, wobei der Trend in Richtung erschwinglichen Wohnraums für die Mittelschicht geht. Dies wird von Branchenkennern als das Segment der kommenden Jahre angesehen, denn es ist groß und weist Nachhol-, laufenden und künftigen Bedarf auf. Dem Bereich widmen sich Entwickler wie Heliopolis Company for Housing and Development (HELI), Madinat Nasr for Housing and Development (MNHD) und Talaat Moustafa Group (TMGH), die auch in weiteren Teilmärkten aktiv sind. Preise (unter 2.000 bis über 3.000 ägypt£/qm) und Größen (etwa 100 bis deutlich über 200 qm) variieren auch im mittleren Segment deutlich. 6 Als begleitende Entwicklungen gelten unter anderem die Reduzierung der Wohnungsgrößen – möglichst ohne Abstriche bei der Qualität-, eine diversifizierte Gestaltung, ferner die stärkere Herausbildung eines Marktes für Hypothekendarlehen und die Konsolidierung der Branche der Immobilienentwickler. So steht eine gewisse Marktbereinigung zu erwarten. Größere und bisher im Luxussegment aktive Entwickler könnten sich in weitere Segmente durch Übernahmen oder Fusionen einkaufen. Auch die Zusammenarbeit zwischen Entwickler und Bauunternehmen in Form von projektbezogenen Joint Ventures könnte eine Perspektive haben. Für die Armen bleibt bisher im Grunde nur der Ausweg des informellen Bauens und Wohnens – etwa 11 Mio. bis 15 Mio. Bewohner leben in informellen Siedlungen -, auch wenn Anstrengungen unternommen werden, hier Abhilfe zu schaffen, so in der Wiederbelebung eines staatlichen Projekts zur Schaffung von 1 Mio. Wohneinheiten in 22 Städten über fünf Jahre, das angesichts fehlender in- und ausländischer Finanzierung nicht vorangekommen war. Eine Verbesserung problematischer Wohngebiete wird seit Jahren auch mit ausländischer Hilfe unternommen. Hierbei geht es um die Verbesserung grundlegender Infrastrukturen wie Wasser, Strom und Abwasser. Das Thema Immobilien für Bezieher niedriger Einkommen betrifft mit rund 17 Mio. Haushalten mehr als vier von fünf ägyptischen Haushalten. Die Schätzungen weichen stark voneinander ab, jedoch ist die Rede von bis zu 1,5 Mio. fehlenden erschwinglichen Wohneinheiten. Die jährliche Wohnungsnachfrage liegt an der Untergrenze bei 0,6 Mio. Einheiten, davon über die Hälfte in ländlichen Gebieten. Der Staat spielt eine entscheidende Rolle im sozialen Wohnungsbau, kommt aber an privaten in- und ausländischen Firmen und Geldgebern nicht vorbei, zumal Haushaltsengpässe seinen (Finanzierungs- und Handlungs-) Spielraum begrenzen. Öffentlich-private Partnerschaften zwischen Staat und Entwicklern sollen den informellen Sektor eindämmen helfen. So widmet sich der Schaffung von Wohnraum für niedrige Einkommensbezieher mit Anreizen durch die Regierung unter anderem eine Tochterfirma des Bauriesen Orascom Construction Industries (OCI), Orascom Housing Communities (OHC). Das Ziel für das nationale Wohnungsbauprojekt hat das Wohnungsbauministerium für das alte, seit 2005 laufende Vorhaben jüngst von 500.000 auf 600.000 Einheiten angehoben. Die Kosten werden auf 35 Mrd. ägypt£ erhöht von 25 Mrd. ägypt£ zuvor. Es sollen 486.000 Einheiten fertig gestellt und 90% an die Begünstigten übergeben worden sein. Die restlichen 14.000 Einheiten sollen bis Jahresende komplett sein. Die zusätzlichen 100.000 Einheiten sind für das 1.Halbjahr 2013 vorgesehen. Der 2004 ins Leben gerufene GSF Egyptian Guarantee and Subsidy Fund widmet sich der Erschwinglichkeit von Wohnraum für untere Einkommensbezieher. Angekündigt ist auch die Erschließung von Wohngebieten an der Nordküste. Eine Projektliste des Wohnungsbauministeriums soll vorbereitet werden mit Implementierung durch PPPs. Ferner befindet sich ein Plan in Ausarbeitung zur Errichtung von 66 neuen Städten. Urbanisierung gilt als eine der großen Aufgaben, die die neue Regierung zu bewältigen hat. In der Diskussion befindet sich auch die Vergabe von Grundstücken an Investoren mit begrenztem Nutzungsrecht, um voll entwickelte Gemeinden in neuen Städten zu etablieren. Neue Entwicklungszentren sollen geschaffen werden, unter anderem in der Region Suezkanal und Nordküste. Informelle Immobilien und Wohnbauten umfassen im Regelfall Baukonstruktionen, die illegal auf landwirtschaftlicher Fläche oder Wüstenland gebaut sind. Sie haben vom 7 Grundsatz her zunächst nichts mit der Qualität von Gebäuden und deren Umgebung zu tun. “Informell“ können sie auch durch Verstöße gegen das Gesetz im Gefolge von Veräußerung, Vererbung oder illegaler Veränderung der Bausubstanz werden. Schätzungen zufolge verfügen wahrscheinlich nur 10% der Immobilien über einen gültigen Rechtstitel, 90% gelten als informell. Damit fehlen der großen Mehrzahl der Immobilien die gesetzlichen Rechte, noch können sie zur Absicherung von Krediten eingesetzt werden. Ein großes Problem, das in die Formlosigkeit geradezu drängt, ist das zeitraubende und hochkomplizierte Verfahren der Registrierung von Immobilien. Um die Währungsreserven zu stärken, hatte die New Urban Communities Authority im März 2012 ein Programm aufgelegt, das im Ausland arbeitende und lebende Ägypter zu Grundstückskäufen in Ägypten animieren sollte. Das Ziel waren 8.000 Grundstücke in Satellitenstädten um Kairo herum zu Preisen zwischen 150 und 675 US$/qm. Deviseneinnahmen von 3,5 Mrd. US$ erhoffte sich die damalige Interimsregierung. Das Programm lief aber wohl eher schleppend, denn die Anreize wurden bis Herbst bereits mehrfach modifiziert und erhöht. Die ägyptische Housing and Development Bank (HDB) plant ein Wohnungsbauprojekt für mittlere Einkommensbezieher in der südlich Kairo gelegenen Stadt Helwan. Dort sollen 2.000 Wohneinheiten für etwa 1 Mrd. ägypt£ entstehen. Ein EIB-Darlehen über 45 Mio. Euro ist für die Entwicklung städtischer Gemeinden durch den Social Development Fund (SFD) vorgesehen. Ein Projekt des Vorgängerregimes zur Entwicklung der 1.000 ärmsten Dörfer des Landes soll wieder aufgegriffen werden. Dieses zielt auf die Verbesserung der Infrastruktur, von Gesundheitsdiensten und Bildungsangebot ab. Die erste Phase soll 151 Dörfer umfassen und 1,05 Mrd. ägypt£ über einen Zeitraum von drei Jahren kosten. Nach dem jüngsten Kabinettsbeschluss vom 4.12.2012 wird die Implementierung des Gesetzes zur Immobilienbesteuerung von 2008 mit Modifikationen auf Juli 2013 verschoben. Das aus dem Jahr 1954 stammende Gesetz bleibt in Kraft, die für Steuerzwecke zugrunde gelegten Einheitswerte liegen weit unter den Marktpreisen. Erstklassiger neuer Büroraum ist in den letzten Jahren fast durchweg in den Satellitenstädten der Metropole Kairo entstanden. Dort können alle Vorteile von Platz und Umgebung genutzt werden. Nach Untersuchungen von JLL scheint die Abwärtsspirale für die Mietpreise weitgehend den Tiefpunkt erreicht zu haben. Ohne bedeutende Fertigstellungen blieb der Bestand an Büroraum in Großraum Kairo im 3. Quartal 2012 unverändert bei rund 744.000 qm. Der Großteil entfällt auf die jüngeren Stadtausweitungen New Cairo im Osten und 6th of October im Westen. Zentralkairo verfügt nur über zwei bedeutendere sogenannte Grade A Baulichkeiten, die am Ostufer des Nil gelegenen Nile City Towers (108.000 qm) und City Stars (65.000 qm) im Stadtteil Nasr City. Rund 46.000 qm Büroraum sollen bis Ende des Jahres hinzukommen, vor allem aus den Vorhaben “Capital Business Park“ und “Cairo Festival City“. Angesichts eines gedrängten Stadtzentrums wird die in den nächsten Jahren zu erwartende Expansion von Büroraum in den neuen städtischen Siedlungen erfolgen, zumal dort auch weitere Wohnungsbauprojekte zum Abschluss kommen. Ende 2013 (2014) erwartet JLL einen Bestand von 940.000 (990.000) qm. Die derzeitige Nachfrage nach Grade A Büroraum entfällt vor allem auf den Öl- und Gassektor, gefolgt von Banking und Informations- und Kommunikationstechnik. Bereits während des politischen Umbruchs kam es zu Standortverlegungen der Firmenverwaltungen in die Außenbezirke, ein Trend, der sich fortsetzen dürfte. Der Druck auf die Mieten nimmt in Zentralkairo (40 US$/qm) im Ver8 gleich zu den Außenbezirken (18 bis 25 US$/qm) damit weiter zu. Zur Kostensenkung geraten jetzt auch Grade B Räumlichkeiten verstärkt in den Fokus. Der Markt für Einzelhandelsfläche in Kairo hat sich 2012 deutlich günstiger entwickelt als im Jahr davor. Die Unternehmen verbuchten steigende Umsatzzahlen und das Einkaufsverhalten normalisierte sich. Die Metropole hat derzeit mit gerade 760.000 qm ein Unterangebot an organisierten Retailmalls. Qualitätsfläche ist zwar knapp, aber der politische Umbruch hat auf die Preise gedrückt. Ein steigendes Interesse nationaler und internationaler Brands ist mit weiterer Konsolidierung zu erwarten. Der Anteil von großen Einkaufszentren (über 30.000 qm) an der gesamten Einzelhandelsfläche wird gemäß JLL künftig wachsen. Etwa 57% des Gesamtbestandes entfallen auf diesen Typus. Zwei überregionale Einkaufszentren (City Stars mit 150.000 qm und Mall of Arabia mit 180.000 qm) werden durch fünf regionale (30.000 bis 90.000 qm) derzeit ergänzt. Größere Einzelhandelsprojekte mit Abschluss im laufenden Jahr betreffen Emerald Mall in New Cairo, Dolphin Mall in 6th of October City und Zayed Dome. Trotz zu erwartender Verzögerungen bei einer Vielzahl von Vorhaben steht ein deutlicher Angebotsanstieg von Einkaufszentren in den Jahren 2013 und 2014 an. Die Bruttovermietungsfläche (GLA gross leasable area) soll (in 1.000 qm) von 879 (2012) über 1.287 auf 1.468 (2014) steigen. Hierzu zählt Cairo Festival City mit “Cairo Gate“ als Joint Venture (JV) von Al-Futtaim Group und Emaar Misr für 5 Mrd. ägypt£. In der 1.Phase entsteht eine Mall von 120.000 GLA mit Anchorstore unter anderem IKEA. Almaza City Centre in Heliopolis sieht ein Einkaufszentrum von 66.000 qm in drei Phasen vor, deren erste von 20.000 qm in 2013 fertig gestellt sein soll. Majid Al-Futtaim setzt seine Expansionspläne in Greater Cairo fort. Den Bauauftrag für das Einkaufs- und Freizeitzentrum “Mall of Egypt“ in 6th of October City hat das JV Orascom OCI/Besix erhalten. Auf einer Fläche von 163.000 qm sollen u.a. rund 380 Geschäfte, Multiplexkino und Indoor Skipark untergebracht werden. Baubeginn ist für Ende 2012 mit Abschluss Mitte 2015 vorgesehen. Das Emaar Square Projekt innerhalb des Mischnutzungsvorhabens Uptown Cairo realisiert 250.000 qm mit großer offener Mall für 3 Mrd. ägypt£. Carrefour Egypt, ein JV zwischen der französischen Einzelhandelskette Carrefour und der in Dubai ansässigen Majid Al Futtaim, hat Pläne bekanntgegeben, 7 Mrd. ägypt£ über die kommenden fünf Jahre im Land zu investieren. Zwölf Hypermärkte und 40 Supermärkte sollen entstehen. Auch die neuen Machteliten wollen die Industrialisierung des Landes vorantreiben. Hierzu werden große Industrieflächen erschlossen und an interessierte Industrie- und Gewerbebetriebe verkauft oder verpachtet. Relativ erfolgreiche Beispiele finden sich in 6th of October und 10th of Ramadan, die zudem komplette städtische Strukturen entwickelt haben. Zugleich ist die Entstehung von Gewerbegebieten ein Instrument zur Dezentralisierung und Regionalentwicklung, und kommt auch für bestehende Städte infrage. Auch in den nächsten Jahren ist mit einem erheblichen Projektvolumen in dem Bereich zu rechnen. Zudem ziehen diese Industriezonen vielfältige Dienstleister an. Industriebau bleibt eine Daueraufgabe. Bis zu 5 Mio. qm an neuem Land sollen für Industrieinvestitionen verfügbar gemacht werden, aufgeteilt in neun Industriegebieten (zonen) in den Städten Sadat, Nubariya, Beni Suef, Kafr al-Dawar, Sohag, New Salheya, North Gulf of Suez, Borg al-Arab und Assiut. Es wird erwogen, 20 statt bisher 10% des Landes kleinen Industrien zur Verfügung zu stellen. Als PPP-Projekt soll der Ausbau des Cairo Contact Centers Park im südlichen Stadtteil Maadi vorangetrieben werden, der für die wachsende Callcenter- und IT-Outsourcing Industrie vorgesehen ist. 9 Ägyptens Touristiksektor spürt langsam Aufwind. Er gehörte zu den besonders stark von den Umbrüchen betroffenen Wirtschaftsbereichen. Die Rückkehr der Reisenden sollte über kurz oder lang auch die Zurückhaltung bei den Investitionen überwinden helfen. Für das Jahr 2012 geht das Tourismusministerium von immerhin 11 Mio. Auslandstouristen aus, die gut 9 Mrd. US$ an Devisen bringen sollen. Die Ziele für die kommenden Jahre sind ehrgeizig. In 2020 soll sich die Zahl der Reisenden zum Boomjahr 2010 auf 30 Mio. verdoppeln bei Devisenerlösen von etwa 25 Mrd. US$. Dies erfordert einen massiven Ausbau der touristischen Kapazitäten. Ägypten verfügte im November 2011 über rund 178.000 Zimmer. Bis November 2016 sollen weitere 220.000 Zimmer hinzukommen. Die Bautätigkeit im Touristikbereich erscheint derzeit noch stark reduziert. Dies gilt sowohl für große inländische Entwickler wie auch für ausländische, die meist aus der Golfregion stammen. Nur wenige neue Projekte sind in der Planung zuletzt fortgeschritten. Eine Reihe von Vorhaben wurde angesichts der politischen Umwälzungen und den damit verbundenen Einbrüchen der Touristenzahlen auf Eis gelegt und harrt nun der Wiederaufnahme. Etwa 20 größere Projekte, meist in einer Größenordnung von 100 Mio. bis 200 Mio. US$ sind betroffen. Hierbei geht es um Hotels, Ferienanlagen, Golfplätze etc. Der Investitionsstau sollte sich in den kommenden Jahren abbauen und Anlass für weitere neue Vorhaben geben. Großprojekte an der Mittelmeerküste hat Katar angekündigt. Gefordert ist auch der Ausbau der touristischen Infrastruktur. Die Auktionierung von 28 Mio. qm Land für Zwecke der touristischen Entwicklung Ägyptens plant das Tourismusministerium in den kommenden 14 Monaten. Dies kann sowohl im Zuge des Verkaufs wie auch der Verpachtung erfolgen. Zu den im Angebot befindlichen Standorten gehören unter anderem Ain Sokhna und Marsa Alam am Roten Meer. Im 3. Quartal 2012 sind keine neuen Hotelräume in Greater Cairo auf den Markt gekommen. Das Angebot blieb bei 27.000 Zimmern in 159 Einrichtungen. Weitere 29 Hotels mit knapp 8.000 Zimmern befinden sich derzeit mit erteilter Baugenehmigung in der Bauphase. Der Bau von Großkliniken in den großen Städten durch die öffentliche Hand war ein Merkmal früherer Gesundheitspolitik. Die neuen politischen Eliten haben eine Verbesserung der sozialen Infrastruktur versprochen. Dies bedeutet auch eine bessere Gesundheitsversorgung in dezentraler Sicht. Zwar erscheint der Gesundheitsetat um rund 15% erhöht, ohne Investitionen des privaten Sektors wird dies jedoch nicht gelingen. Im Fokus stehen dabei Privatkliniken und die ländliche Gesundheitsversorgung. Aber auch die städtischen Armengebiete bedürfen des Augenmerks. Hier wird die Rolle des Staates ungebrochen bleiben. Die Nachfrage nach verbesserten und mehr Gesundheitsleistungen erfordert eine Ausweitung und Qualitätsanhebung der Gesundheitsinfrastruktur. Auch wenn es moderne Einrichtungen gibt, ihnen stehen viele Kliniken gegenüber, die einer auch baulichen Instandsetzung dringend bedürfen. Die PPP-Einheit im Finanzministerium setzt bei ihrem kurz- und mittelfristigen Programm einen Schwerpunkt auf das Gesundheitswesen und vor allem auf Spezialkliniken. Nach erfolgreichem PPP-Neustart mit Projektvergaben 2012 für Kliniken der Universität von Alexandria stehen fünf weitere auf dem Programm. Hierzu zählen eine Fachklinik der Suezkanal-Universität, die Sanierung der Akademie für Thorax-Chirurgie der Kairoer AinShams Universität, ebenfalls dort der Aufbau eines Kinderkrankenhauses, die Errichtung einer Fachklinik für Neurochirurgie und Verkehrsunfälle in Katameya (New 10 Cairo) und einer neuen Universitätsklinik in Zagazig in der Deltaregion. Der private Gesundheitssektor hat sich als zweites Standbein etabliert und ist ein bedeutender Investor. Der Ausbau von Schulen und Universitäten ist aufgrund der Demographie eine Daueraufgabe. Größere Schulen in ländlichen Regionen, eine generelle Verbesserung der Lerninfrastruktur sowie neue Schulen und Universitäten als Nachholbedarf und für die neuen Städte sind bedeutende Herausforderungen. Nach negativen Erfahrungen setzen öffentliche Bauausschreibungen und PPP-Projekte heute auf kleinere Losgrößen von etwa zehn Einheiten. Mit der Entstehung von Städten wächst auch der Bedarf an dort ansässigen Universitäten. Ein derartiges Vorhaben, geplant als PPP-Projekt, ist die “Italian University of Egypt“ in Obour City, das sich vom Industriestandort im nordöstlichen Großraum Kairos zur Wohnstadt weiter entwickelt hat. In Ismailia ist ein “Technology Valley“ mit Technologie-Uni und Wissenschaftsstadt in Kooperation mit internationalen Universität geplant. Die American University in Cairo (AUC) hat den Sprung von Downtown Cairo/Tahrir-Platz nach Katameya vollzogen. Es ist ein lang gehegter Plan diverser Regierungen, auch Ministerien und weitere Behörden in die Vorstädte zu verschieben, um das Verkehrschaos in den alten Zentren zu reduzieren. Wie viel Wohnraum fehlt, ist höchst umstritten, wie viel Leerstand existiert, ebenfalls. Über 2 Mio. Einheiten leerstehenden Wohnraums vermuten Experten, bedingt durch die Mietgesetzgebung. Etwa 5 Mio. bis 6 Mio. Einheiten sollen gebaut, aber nie verkauft, vermietet oder genutzt worden sein. Ägypten kämpft mit der Erweiterung des Angebots in Form von Neubauten. Dabei ist das Potenzial für Maßnahmen der Modernisierung und Sanierung durchaus vorhanden. Jedoch kann sich dies aufgrund veralteter gesetzlicher Regelungen nicht entfalten. Dies liegt an alten Vermietungsgesetzen, die den Mietwert einfroren und die Vererbung des Mietvertrages durch die Generationen ermöglichten. 2002 wurde dies auf ein Familienmitglied beschränkt. Dies führt dazu, dass Wohnraum noch heute zu lächerlichen Mieten vermietet bleiben muss. Für Vermieter fehlt damit nicht nur der Anreiz, sondern meist auch das Geld, irgendetwas in Richtung Wohnraumoder Gebäudeerhaltung zu tun. Dies führt zu einer permanenten Verschlechterung der Bausubstanz. Etwa 2,6 Mio. Wohnungseinheiten fallen unter das Mietgesetz von 1977. Wer immer als Vermieter es schafft, lässt seinen Wohnraum lieber leer stehen als ihn zu vermieten. Etwa 7,5 Mio. Wohneinheiten sollen in Ägypten leer stehen. Sobald das Gesetz geändert wird, dürfte der Sanierungsbedarf erheblich steigen. Die Immobilienfinanzierung läuft im Regelfall über die Entwicklungsunternehmen. Die Kunden können sich angesichts des schwächeren Marktes über geringere Vorauszahlungen in einer Größenordnung von 10% und längere Ratenfristen bis hin zu 15 Jahren freuen mit Verzinsungen um 7% p.a. herum. Der Markt für Hypothekendarlehen steht dagegen immer noch am Anfang. Nur jeder zehnte Ägypter hat überhaupt ein Bankkonto und damit Beziehungen zu einer Bank. Es gibt kaum Kredit- und Marktinformationen. Gerade jeder Zehnte ist bei einer privaten Kreditauskunftei registriert, jeder Vierzigste im öffentlichen Register. Weitere Entwicklungshemmnisse sind begrenzter Zugang und Angebot langfristiger Finanzierungen, die geringe Zahl registrierter Immobilien angesichts eines extrem sperrigen Registrierungsverfahrens und die inadäquate Verwertung von Finanzsicherheiten. Sofern Entwickler als Financiers in die Gewährung von Darlehen gegenüber ihren Kunden involviert sind, ist der in Ansatz gebrachte Zins deutlich niedriger als der auf dem Markt für Hypothekendarlehen. Nach Angaben der Egyptian Financial Supervisory Authority (EFSA) belief sich der Markt im Monatsvergleich Ende September 2012 auf 3,6 Mrd. ägypt£ (+28,7%). Das sind klar 11 weniger als 0,5% des BIP. Die Zahl der Darlehensnehmer lag bei 32.207 (+29,5%), die durchschnittliche Darlehenshöhe stabil bei rund 112.000 ägypt£. Die durchschnittliche Laufzeit betrug 16,7 Jahre, der Durchschnittszins 12,2% und damit nur marginal zum Vorjahr reduziert. Die Darlehenssumme zum Wert der Immobilie (loan-to-value, LTV) stand bei durchschnittlich 43% nach 45,6% im Jahr davor. Hypothekenfinanzierung ist durch Gesetz Nr. 140/2001 geregelt. Die Aufsicht hat EFSA. Geplante gesetzliche Änderungen sollen den Markt attraktiver machen. Marktchancen für deutsche Produkte und Dienstleistungen Deutsche Architektur- und Planungsbüros sowie Consultants sind durchaus im Markt aktiv und erfolgreich. Ein gewisser Traditionsvorteil besteht für britische Firmen, die besonders im Consulting stark sind. Im Rahmen der deutschen und europäischen Entwicklungszusammenarbeit gibt es ein Heer von Beratern, die sich einzelnen Segmenten widmen und in konkreten Bedarfsfällen als Ansprechpartner fungieren können. Angesichts der Transformationsphase des Landes erfolgt derzeit eine Neuaufstellung. Die Zusammenarbeit mit den im Umbruch befindlichen staatlichen Trägern ist erst noch zu testen. Die großen Bauunternehmen setzen wegen Versagens externer Einrichtungen auf firmeninterne Ausund Weiterbildung. Deutsches Handwerk dürfte, abgesehen von administrativen Schwierigkeiten, allein schon aus preislicher Sicht kaum Interesse haben. Im Wohnungsbau für mittlere Einkommensschichten ist mehr Wettbewerb beim Design angesagt, da Raumverschwendung und fehlende Raffinesse nicht untypisch sind. Landschaftsplanung spielt eine wichtige Rolle bei Wohn- und Ferienanlagen, leidet aber noch unter der Schwäche des Basismarktes. Energieeffizienz rückt auf der Agenda immer weiter nach oben. Akute Engpässe in der Stromversorgung sind eine Ausprägung des Problems. Über kurz oder lang nicht ausreichende inländische Öl- und Gasproduktion und Haushaltsengpässe, die die fortgesetzte Subventionierung von Energie nicht zulassen, erfordern neue und tragfähige Lösungen. Nach einer Studie der African Development Bank ist das Land am Nil in vielfältiger Weise noch zurück. Es gibt keine Gesetze, Regelungen oder Politiken noch Institutionen, die das Thema fördern würden, von einzelnen Initiativen abgesehen. Verlässliche Informationen und Daten zum Energieverbrauch nach Teilsektoren, Schlüsselindustrien, Ausrüstungen und Geräten sind nicht vorhanden. Es gibt keine verbindlichen Standards zur Treibstoffeffizienz, zur Energieeffizienz in der Bauordnung, kein Benchmarking für Industrien und nur einige wenige Effizienzstandards für Geräte. Auch die finanziellen und Humankapitalressourcen zur Entwicklung und Realisierung entsprechender Programme und Projekte sind beschränkt. Ägypten steht noch am Anfang, bewegt sich aber. Der Blick geht deshalb verstärkt in Richtung Energieeffizienz auch in der Bauwirtschaft. Hiervon sind vor allem Neubauten betroffen, hauptsächlich der gehobenen bis Luxuskategorie, sei es in Wohnanlagen, bei Büro- und Geschäftsbauten oder im Touristiksektor (Hotels, Ferienanlagen). Energieeffizientes und umweltbewusstes Bauen gilt zusehends als grundlegend und immer weniger als Luxus. Sofern der Grundsatz zur Anwendung kommt, steht die Qualität nicht hinter internationalen Standards zurück. Hierfür sorgen ausländische Anbieter, die umfassende und meist auch integrierte Lösungen im Sinne von Smart Building-Konzepten anbieten. Die Haushalte sind der mit Abstand größte Stromverbraucher und zugleich mit dem höchsten Einsparpotenzial. Die Energieeffizienz bei Bau und Geräten kann zwischen 20 und 80% erhöht werden durch bessere Isolierung und Standards. Die verstärkte Installa12 tion von Pre-paid Stromzählern in einigen Wohngebieten soll zu einem bewussteren Umgang mit Energie führen und zugleich die unterentwickelte Zahlungsmoral stärken. Die politische und öffentliche Diskussion rund um die Themen Subventionsabbau bei Energie und Schaffung neuer gesetzlicher Rahmenbedingungen ist im Gange. Um den Einsatz Erneuerbarer Energien beim Haushaltsverbrauch zu fördern, solle die Regierung, den Einsatz von Solar-Wassererhitzern (SWH Solar Water Heaters) fordern, die Haushalte über Subventionen anreizen und Einspeisetarife einführen. Im Wohnungsbausektor könnten die Anfangskosten auf die Immobilienentwickler überwälzt werden gegen spürbare Anreize in den neuen Wohngebieten außerhalb Kairos. Erste Gemeinden starten damit, Solar-Wassererhitzer an die Erteilung von Baugenehmigungen für Wohnungseinheiten zu koppeln. Dabei werden die Banken öffentlich aufgefordert, umweltfreundliche Projekte dieser Art zu unterstützen. PV-Systeme für individuelle Anwender sind ohne Subvention zu teuer. Die Politik hat keine Standards für die Energieeffizienz von Gebäuden gesetzt, und die laufenden Anreize und Finanzierungsmöglichkeiten sind unzureichend für Hauseigentümer und Geschäftseigner, derartige Maßnahmen durchzuführen. Günstiger sieht es im Touristiksektor aus. SWH für das Heizen von Pools, für Wäschereien und sonstigen Wasserheizungsbedarf nehmen in Hotels Fahrt auf. Dies gilt auch für smarte Beleuchtungssysteme. Die Unabhängigkeit bei Energie und mögliche CO2-Neutralität von Ferienanlagen oder ganzen Ferienstädten, wie für Sharm El-Sheikh angepeilt, dürfte für künftige Planungen ein Thema sein. Das gilt zumindest theoretisch auch für die städtebaulichen Planungen der Zukunft. Effiziente Beleuchtungssysteme im öffentlichen Raum und in öffentlichen Gebäuden stellt ein weiteres Feld zur Verbesserung dar. Solarsysteme werden allgemein genutzt in der Telekommunikation und zunehmend in der Stromversorgung von abgelegenen Gemeinden, für die eine Netzanbindung unökonomisch wäre. Umbau und Nachrüstung bestehender Gebäude und Bau neuer zur Senkung des Energieverbrauchs und der Luftverschmutzung sind wichtig, da die urbane Migration wächst und neue private Häuser um Kairo herum entstehen. Grünes Bauen: Ägypten verfügt über exzellente Zutaten wie Sonne, Wind, Sand und billige Arbeitskräfte. Herausforderung bildet die Entwicklung von hochqualitativem, wenig umweltbelastendem Wohnen. Nachhaltige Architektur und Stadtentwicklung/-planung gehört zu den interessanten Arbeitssegmenten. Es sind ganzheitliche Ansätze für Wüstenumgebungen mit neuen Gemeinden, alternativen Energieprojekten und umweltfreundlicher Landwirtschaft zu entwickeln. Der Wüstenbau erfordert neue Materialien und Formen von Energie, die adäquat unter Wüstenbedingungen funktionieren. Bauen beinhaltet auch Umweltprobleme bei Energie und Wasser. Ressourcenintensives Bauen wird ein Problem. Die anstehende Abschaffung von Kraftstoff- und Energiesubventionen sowie Wasserknappheit fordern neue Lösungen. Verstärkt Ausschau ist zu halten nach Materialien, die lokal verfügbar sind und für Bauzwecke und Entwicklung neuer Lösungen infrage kommen, z.B. Papyrus. 13 Projekte Vorhaben Elmarakby Steel – Giza Steel Rolling Mill Egypt Holding Co. for Metallurgical Industries Marassi Beach Resort Nile Corniche Towers, Cairo Mall of Egypt Investitionssumme (Mio. US$) 200 334 1.740 1.000 770 Cairo Gate Mall 830 Projektstand/abschluss Ausführung Studie Durchführung/Dez. 2013 Durchführung/April 2014 Durchführung/Juni 2015 Durchführung/Okt. 2015 Durchführung/Okt. 2013 Durchführung/Jan.2016 Cairo Festival City/Mischnutzung Alexandria Hospital 9.000 Grand Heights (Wohnungsbau) Cairo Expo City 1.000 Upton Cairo (Mischnutzung) Sohaj Residential Development 4.000 300 Durchführung/März 2015 Design Football Stadium 350 Studie 1.050 300 Durchführung/Juni 2014 Design Anmerkung Eigenprojekt; Fertigstellung 10/2015 Ausschreibung Mitte 2013 Emaar Misr for Development Qatari Diar Real Estate Company Majid al-Futtaim Group of Companies (MAF) Emaar Misr for Development Al-Futtaim Group Alexandria University – Main EPC u.a. mit Siemens Kuwadico Gen. Org. of Intl. Exhibitions and Fairs Emaar Misr Upper Egypt Red Sea for Investment Development Al Ahly Sports Club 3. Tiefbau/Infrastrukturbau Marktlage und Marktentwicklung Das Bevölkerungswachstum lässt bis zu 160 Mio. Einwohner in 2050 erwarten und damit eine Verdopplung etwa der gegenwärtigen Zahl. Etwa 1,5 Mio. bis 2 Mio. Einwohner kommen jährlich hinzu, die zu versorgen sind. Die Bevölkerungsdichte in Kairo liegt bei über 30.000 Einwohnern je qkm, in manchen Wohngegenden sogar ein Vielfaches darüber. Das Problem ist grundlegend: Verstärkte Nutzung landwirtschaftlicher Nutzfläche für Wohn- und Städtebau ist kaum möglich, selbst wenn die Kompaktheit informeller 14 Siedlung zum generellen Muster erhoben würde. Ein Ausufern und Ausfransen in Form von Satellitenstädten an den Rändern geschieht seit Jahren, jedoch mit vielfältigen Problemen. Die Expansion und Neugründung von Städten in Wüstengebieten stellt besondere infrastrukturelle Anforderungen und ist teuer, der Erfolg bei den humanen Abnehmern alles andere als garantiert. Drei Mega-Projekte, die bereits unter dem Vorgängerregime angedacht waren, sollen über die kommenden Jahre und Jahrzehnte Wirklichkeit werden. Das erste Vorhaben betrifft East Port Said (u.a. Hafenausbau, neue Stadt, neues und größtes Industriegebiet Ägyptens, internationales Logistikzentrum, Gewinnung landwirtschaftlicher Fläche, weiterer Suezkanaltunnel, Elektrozug über den Suezkanal), das zweite die Upper Egypt – Red Sea Road Sohag-Safaga (Wohnstadt, Industriegebiete, 3 Dry Ports, Meerwasserentsalzungsanlage), das dritte die sog. Special Economic Zones North West Suez Canal (Errichtung einer Sonderwirtschaftszone mit Betrieb durch Private). Katar hat Investitionen von 8 Mrd. US$ am Nordende des Kanals über die nächsten fünf Jahre angekündigt (Gaskraftwerke, Eisen und Stahl). Der Verkehrssektor hat wie andere Bereiche in der Transitionsphase gelitten. Die Spielräume für Verbesserungen der Verkehrsinfrastruktur sind auch in langfristiger Betrachtung beachtlich. Dies liegt im Interesse sowohl des Binnen- wie des Außenhandels. Bedeutende Verkehrsinfrastrukturvorhaben wie Cairo International Airport, Regionalflughäfen in Luxor und Borg El Arab sowie Hafenausbauten wurden in der Vergangenheit bereits über PPPs realisiert. Auch die neue politische Führung scheint auf diesem Weg fortschreiten zu wollen, selbst wenn die Zeiten sehr viel schwieriger geworden sind. Öffentlicher Nahverkehr, besonders in Kairo, die Eisenbahn und die Wasserwege gehören zu den bedeutenden Bereichen. Die Modernisierung der Eisenbahn erfordert angesichts jahrzehntelanger Vernachlässigung erhebliche und anhaltende Investitionen. Bedarf besteht von der Planung bis hin zur Lieferung eines breiten Spektrums von Ausrüstungen für den Schienenverkehr. Eine erste Phase der Modernisierung von Signalsystemen und Gleisbau hat mit Weltbankhilfe begonnen. Neue Signalsysteme sind für das Gesamtnetz erforderlich. Eine Hochgeschwindigkeits-Zugverbindung zwischen Kairo und Alexandria befindet sich in der Ausarbeitung. Dies soll den Auftakt bilden für Schnellverbindungen der Gouvernorate Alexandria, Kairo, Luxor, Aswan und Rotes Meer. Im Entwurfsstadium steht ein HighSpeed Zug, der Port Said und Suez mit Kairo verbindet. Die Anbindung des Sudan über eine 300 km lange Strecke von Aswan aus ist angedacht. Für die Bahnverbindung über 16 km von der Industriestadt 10th of Ramadan nach Belbeis City erste Mittel in den Haushalt eingestellt. Ein PPP-Vorhaben betrifft den Bau einer Eisenbahnverbindung für Passagiere und Frachten von der Kairoer Vorstadt Ain Shams nach 10th of Ramadan über 72 km mit 17 Stationen. Im Vorschlagsstadium befindet sich eine Verbindung zwischen Qena und dem Hafen von Safaga, die den geplanten Ausbau des Hafens unterstützen würde. Alle Eisenbahnstrecken sollen innerhalb der nächsten fünf Jahre modernisiert werden. Für Kairo steht der weitere Ausbau der Metro an. Die dritte Phase der Cairo Metro Line 3 wird vor allem durch die EIB finanziert mit Kofinanzierung durch die französische Entwicklungsagentur AfD. Eine weitere Metrolinie 4 erhält ein Anschub-Darlehen durch die japanische JICA. Schwebebahnen mit Verbindung zu touristischen Sehenswürdigkeiten sind neuerdings auch angedacht. Der weitere Ausbau der bestehenden Häfen ist zum einen unter dem Aspekt des Transitverkehrs, insbesondere von Containern, und den immer größer werdenden Schiffen er15 forderlich. Im Fokus steht deshalb der weitere Ausbau von East Port Port Said. Rund 90% des ägyptischen Außenhandels werden über die 15 Häfen des Landes abgewickelt. Hierbei kommt dem Hafen von Alexandria mit über der Hälfte an der Abwicklung des Außenhandels eine besondere Bedeutung zu. 800 Mio. ägypt£ sind für die Konsolidierung und Vertiefung der Docks am Hafen von Damietta vorgesehen, um die neuen Jumbo-CargoSchiffe aufnehmen zu können. Investitionen von 1,2 Mrd. bis 1,5 Mrd. ägypt£ sind für Bau und Ausrüstung von Dock Nr. 100 an Alexandrias Container Terminal geplant. Ausgebaut werden soll der Westhafen Dekheila der Mittelmeermetropole, der für die besonders großen Schiffe der Zukunft geeignet erscheint. Die Red Sea Ports Authority forciert Entwicklung und Ausbau des Hafens von Al-Adabia/Suez für 130 Mio. US$ durch eine moderne Cargo-Handling-Station. Die erste Projektphase ist auf 18 Monate veranschlagt. Insgesamt sollen etwa 2 Mrd. ägypt£ über drei Phasen investiert werden. DP World plant Investitionen von 700 Mio. US$ für Phase 2 des Sokhna Container Terminal-Vorhabens (Handling dann von 1,1 Mio. Standard-Containern gegenüber derzeit 600.000). Der Bergbau-Hafen von Safaga soll über ein PPP-Projekt ausgebaut werden. Intermodale Anbindungen von den bedeutenden Häfen über die Schiene zu den Produktions- und Verbrauchszentren des Landes dürften über kurz oder lang in den konkreten Fokus rücken und die Attraktivität des Landes als Verkehrs- und Logistikschnittstelle deutlich erhöhen. Der Transport auf dem Wasserweg gilt, wenn schon nicht als Alternative, so doch als kostengünstige und umweltfreundliche Ergänzung und Entlastung des überforderten Straßennetzes. Illegale Überladungen und Treibstoffsubventionen geben dem Lkw-Transport vorerst noch erhebliche Wettbewerbsvorteile. Die Weiterentwicklung scheint auch nach der politischen Wende eine gewisse Bedeutung zu behalten, wenn man das PPPProgramm zugrunde legt, das den Bau von drei Binnenhäfen vorsieht. Als Pilotstandorte sind die oberägyptischen Städte Qena, Sohag und Assiut vorgeschlagen. Ägyptens Straßen können den wachsenden Verkehr immer weniger bewältigen. Sie werden kaum instand gehalten und sind hochgradig unfallträchtig. Für den Güterverkehr, der zudem von Kraftstoffsubventionen bislang profitiert, ist die Straße mit einem Anteil von rund 95% nahezu alternativlos. Die Schiene dient vor allem dem Personenverkehr. Ein Ausbau zur Erhöhung der Warenkapazitäten ist kostspielig. Nicht einmal ein Drittel des Schienennetzes ist zweigleisig. Der Nil als Transportweg steht weitgehend am Anfang, auch wenn durchaus Anstrengungen zu seiner Aufwertung unternommen werden. Die politischen Umwälzungen haben dazu geführt, dass seit Anfang 2011 im Grunde weder Neuvorhaben noch Instandsetzungsaktivitäten stattgefunden haben mit entsprechender Verschlechterung der ohnehin nicht günstigen Ausgangssituation. Eine Reihe von Straßenbauvorhaben steht an, so eine weiträumige regionale Umgehungsstraße um Kairo herum, ferner die Autobahn Shubra – Banha (PPP-Projekt) und die Straßenachse Rod El Farag. Weiter in der Diskussion befindet sich das 3 Mrd. US$ sog. Causeway-Projekt mit Saudi Arabien. Es soll über 32 km von Ras Nassrani (Sharm ElSheikh) über Tiran Strait bis Ras Hamid bei Tabuk im Norden Saudi Arabiens führen. Im Bereich Flughäfen schreitet die Modernisierung und Erweiterung von Terminal 2 des Cairo International Airport CAI durch die türkische Limak Construction voran. Orascom Construction Industries (OCI) hat kürzlich den Zuschlag für den Bau eines neuen Flugplatzes in Hurghada International Airport erhalten. Hurghada ist eines der bedeutendsten Touristenzentren des Landes am Roten Meer. Das Auftragsvolumen beläuft sich nach Unternehmensangaben auf rund 87 Mio. US$. Die Zeitdauer des Vorhabens ist auf 26 Monate veranschlagt. Auftraggeber ist die Egyptian Airports Company (EAC). Zum Pro16 jekt gehören der Bau eines kompletten Flugplatzes mit einer 4 km langen Start- und Landebahn, einer 4 km langen Rollbahn, Verbindungsrollwege, Flugplatzbeleuchtung, Stromversorgung und Regenwasserentsorgungssystemen. In Ras Sidr soll der Bau eines Flughafens unter dem BOT-System für 100 Mio. US$ erfolgen. Bevölkerungswachstum, expandierende Landwirtschaft und Nahrungsmittelproduktion sowie fortgesetzte Industrialisierung stellen steigende Anforderungen an die (Siedlungs-) Wasserwirtschaft. Größere Vorhaben stützen sich auf internationale Finanzierungen. Die politischen Umwälzungen und Haushaltsengpässe führen teilweise zu Projektverzögerungen. Eine stärkere Einbindung des Privatsektors in Form von PPPs ist gewünscht. Zu den bereits ausgeschriebenen Vorhaben gehört die Kläranlage Abu Rawash in Giza mit biologischer Reinigung, für die jetzt eine Angebotsanfrage vorgesehen ist. Erweitert werden ferner die Kläranlagen von Gabal Asfar und Alexandria. Das Abwassernetz in Alexandrias Ameriya Distrikt wird derzeit überholt. Kläranlagen werden auch für die Dampfkraftwerke in Ain El Sokhna und Suez gebaut. Ein Bewässerungsnetz für Oberflächenwasser im Westen des Nildeltas plant das Ministerium für Wasserressourcen und Bewässerung (MWRI) auf einem Gebiet von 80 qkm nördlich von Kairo. Meerwasserentsalzungsanlagen sind in Hurghada und den Nordsinai vorgesehen. Die Entsalzungseinheit der Suez Thermal Power Plant für 20 Mio. US$ befindet sich im Bietungsverfahren. Trotz Verbesserung in den letzten Jahren bleibt der Aktionsbedarf im Wassersektor hoch. Die Wassernutzung ist von niedriger Effizienz geprägt. Von einem Preis für Wasser und einer Erfassung des Verbrauchs kann kaum gesprochen werden. Die Leckageverluste sind mit geschätzten 50% hoch. Die durchschnittliche Wasserqualität ist eher mäßig. Die fortschreitende Urbanisierung macht Investitionen in Wasserreclinganlagen und eine stärkere Wiederverwendung von Wasser notwendig. Wasserwiederaufbereitungs- und Entsalzungsanlagen, die Erneuerbare Energien (EE) nutzen, haben Zukunft, vor allem mit Blick auf die Küstenorte und Ferienanlagen. Die Modernisierung und Überholung der Bewässerungssysteme bildet ein weiteres Aktionsfeld. Kleinere Abwasserbehandlungsanlagen sind für Dörfer und ländliche Gebiete, aber auch für die Industrie von Interesse. Schwächen bei Sanitärversorgung und Kanalisationsleitungen gibt es besonders auf dem Land. Abfall, sei es aus Haushalten, aus Landwirtschaft, Industrie oder Gefahrenmüll stellt eine Herausforderung dar. Geeignete und organisierte Mülldeponien sind notwendig, um die unkontrollierte Entsorgung einzudämmen. Die Wüstenlage bietet ausreichend Raum und minimiert Widerstände in der Bevölkerung. Eine aktive Deponieentgasung sollte künftig Standard werden. Im Großraum Kairo gibt es bisher nur ein Vorhaben dieser Art in der 15th of May City. Müllverbrennungsanlagen haben aufgrund hoher Kosten und ausreichender konventioneller Deponiemöglichkeiten kaum Zukunft. Die Umweltinitiative Recycling/Umwandlung von Abfall in Energie soll als PPP-Projekt in Phase 1 mit etwa sieben Standorten beginnen. Die Ausschreibungen laufen über die betreffenden Gouvernorate und sollen Anfang 2013 starten. Landesweit wird der Bedarf auf 50 bis 60 Anlagen dieser Art veranschlagt. Insgesamt geht es um ein Projektvolumen von 2 Mrd. US$. Ägypten hat ein ernsthaftes Energieproblem. Die Kraftwerkskapazitäten reichen nicht mehr aus, um der Nachfrage nach Haushaltsstrom zu entsprechen. Bereits 2012 und sicher auch 2013 werden im Sommer in geplanter Weise Stromabschaltungen erfolgen. Die Situation hat sich in den letzten beiden Jahren insofern verschärft, als keine neuen Projekte mehr in Angriff genommen wurden und nur eine Fortführung gestarteter Vorhaben erfolgte. Dies hat allerdings Aktivitäten zur Instandhaltung und Steigerung der Effizienz 17 begünstigt, die forciert durchgeführt wurden. Es baut sich ein Stau auf, den es notwendig abzuarbeiten gilt durch neue Kraftwerksprojekte. Immerhin sollen den Planungen zufolge die Kapazitäten von derzeit knapp 29.000 MW in den kommenden 15 Jahren verdoppelt werden. In den nächsten fünf Jahren sollen neue Kraftwerke mit einer Kapazität von 12.400 MW für etwa 13 Mrd. US$ entstehen. Die Haushalte sind der größte Stromverbraucher mit etwa 70%. Permanentes Licht, dauerbeschäftigte tropfende Klimaanlagen, laufende Unterhaltungselektronik und aus Kostengründen meist nicht besonders energieeffiziente Hausgeräte gehören zu den Übeltätern. Präsident Mursi hat kürzlich eine Rahmenvereinbarung gebilligt, die zwischen der damaligen ägyptischen Regierung und den europäischen Partnern über einen Kredit von 530 Mio. Euro zur Unterstützung des ägyptischen Stromnetzes unterzeichnet worden war. Die Gesamtinvestition in das Stromnetz erreicht 762 Mio. Euro, von denen Ägypten 232 Mio. Euro beisteuert. Geldgeber sind die Europäische Investitionsbank EIB (260 Mio. Euro), die französische Agentur für Entwicklungszusammenarbeit AFD (50 Mio. Euro), die KfW (50 Mio. Euro) sowie die Weltbank (150 Mio. Euro). Die Europäische Kommission gewährt einen Zuschuss für technische Hilfe über 20 Mio. Euro. Angekündigt hat im Dezember die japanische JICA Pläne für ein Darlehen über 300 Mio. US$ als Beitrag für ein neues Stromnetz. Weitere 100 Mio. US$ sollen in nachhaltige Energieprojekte fließen, so in die Entwicklung von Niederspannungs-Solartechnik. Die New and Renewable Energy Authority (NREA) plant eine Ausschreibung für zwei Solarkraftwerke von je 20 MW in Aswan und Hurghada. Die Windenergie wird eher schleppend ausgebaut. Sie spielt aber die entscheidende Rolle bei der Erreichung des 20%-Zieles für EE in 2020. Dann soll eine Windkapazität von 7,2 GW zur Verfügung stehen, die 12% der Stromerzeugungskapazität erreicht. Suez Cement Co. baut derzeit für 400 Mio. US$ eine Windfarm in Gabal Al Zeit. Weitere Projekte betreffen zwei Gulf of Suez Windfarmen der Egyptian Electricity Transmission Co. EETC mit insgesamt 500 MW. Die New and Renewable Energy Authority (NREA) realisiert derzeit eine 200 MW-Windfarm für 550 Mio. US$ im Gulf of Zeit. Die neue Regierung hält am 20%-Ziel fest. Es erscheint jedoch fraglich, ob dies noch zu schaffen ist. Das Land verfügt über nahezu perfekte Voraussetzungen für den Einsatz von Wind und Sonne – Wasserkraft wird mit dem Aswan-Staudamm traditionell genutzt -, aber ein fehlendes Energiegesetz, das Anreize für den Privatsektor schafft, gehört zu den Hinterlassenschaften des Vorgängerregimes. Die noch ungelöste Grundsatzfrage der künftigen Subventionierung fossiler Energie erschwert gleichermaßen die Verankerung der Energieeffizienz wie die Wettbewerbsfähigkeit von EE. Die Zefta Stauanlage in Damietta soll überholt werden. Das MWRI hat die erforderlichen Studien erstellen lassen mit geplanter Ausschreibung in 2013. Das Vorhaben kostet 50 Mio. US$. Eine Verbindung mit dem Stromnetz Saudi Arabiens soll 2015 geschafft sein, gedacht vor allem zum Stromaustausch in Zeiten der Spitzenbelastung, die zwischen beiden Ländern unterschiedlich ist. Das Monopol für Erzeugung, Übertragung und Verteilung von Strom hat die Egyptian Electricity Holding Company (EEHC). Eine Lockerung im Bereich der privaten Erzeugung und Einspeisung bahnt sich allerdings an. Die unter dem Vorgängerregime vorangeschrittenen Pläne für Atomkraftwerke bleiben eine Option. Allerdings hat der politische Umbruch bisher noch nicht zu einer konsequenten Weiterverfolgung dieser Idee geführt. 18 Ägypten ist zunehmend bemüht, seine geographischen Vorteile als internationale und regionale Drehscheibe für Telekommunikation zu nutzen. So sind weitere Unterseekabel in Richtung China und Zypern geplant. Für Afrika wäre Ägypten gerne ein Gateway nach Europa. Zugleich soll die eigene Infrastruktur verbessert werden, um der wachsenden Nachfrage nach Telecom-Diensten und neuen Technologien wie 4G gerecht werden zu können. Die neue große Herausforderung heißt Breitband-Internet, insbesondere auch in seiner mobilen Variante. Der Errichtung einer Hochgeschwindigkeitsinfrastruktur widmet sich der Ende 2011 veröffentlichte E-Misr Broadband Plan. Aufgrund der politischen Übergangsphase ist 2012 hinsichtlich seiner Realisierung nicht viel passiert. Dies soll sich 2013 ändern. Dann sollen die Umsetzungsoptionen mit Blick auf die erforderliche Infrastruktur und deren Finanzierung sowie Durchführung und Betrieb stehen und die Investitionsphase beginnen. Insgesamt wird mit Ausgaben von etwa 4 Mrd. US$ gerechnet. Die Mobilfunkanbieter setzen verstärkt auf Investitionen in die Datenübertragung. Die im Regierungsfokus stehende und expandierende Outsourcing- und Offshoring-Industrie bedarf solider und wachsender internationaler Konnektivität. Dies gilt auch für die Mobiltelefonanbieter, die an der Erbringung internationale Telecom-Dienste interessiert sind. Marktchancen für deutsche Unternehmen Die Konzeption umfassender Stadtentwicklungskonzepte, die Hoch- und Tiefbau, nachhaltige Energieversorgung und Umweltschutz gleichermaßen beinhalten, gehört zu den großen künftigen Herausforderungen. Dies betrifft sowohl die Bewältigung der bestehenden Probleme, wie sie sich vor allem in der Metropole Kairo herausgebildet haben, als auch die Planung neuer Städte und Regionen, sei es in der Wüste oder in Erweiterung bestehender Lebensräume durch Satellitenstädte. Die Untersuchung und Umsetzung von wirtschaftlichen, sozialen und institutionellen Fragestellungen bildet eine Langzeitaufgabe. Gefördert werden grundlegende Studien meist durch internationale Geldgeber, aber auch in Form der bilateralen Zusammenarbeit. Häufig werden nur Teilaspekte beleuchtet. Kairo wartet auf ein neues umfassendes Entwicklungskonzept, das sich schlüssig mit der Zukunft der Metropole auseinandersetzt. Ägypten will industrie- und bevölkerungspolitische mit regionalpolitischen Konzepten verbinden. Beispiele sind die Pläne zur Entwicklung Oberägyptens und der Region um den Suezkanal. Dies erfordert erhebliche raumplanerische Kompetenz. Machbarkeitsstudien für Projekte, auch für PPPs, sind ein weiterer Sektor mit Nachfrage. Dies wird verstärkt auch für die Durchführung von Umweltverträglichkeitsuntersuchungen und das Verfassen entsprechender Studien gelten. Mit der Involvierung internationaler Geldgeber in Projekte gehören diese zusehends zum Standardrepertoire. Die geplanten Mega-Projekte eröffnen Chancen in einer Vielzahl von Subsektoren. Verkehrsplanung für die Schiene und die Metropole Kairo ist akut. Tunnel- und Brückenprojekte stehen an. Der Bereich Wasser, in dem Deutschland traditionell gut aufgestellt ist, wird auch künftig vielfältige Chancen eröffnen, von der Planung und Realisierung von Klär- und Wasserwerken, Themen der Verbesserung der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung in der Deltaregion und in Oberägypten, Untersuchungen zur Nutzung von Unterwasservorkommen, Planung neuer Bewässerungsnetze bis hin zur landwirtschaftlichen Bewässerung mit Ertragsoptimierung und Themen der Wassereffizienz. Der geplante Aufbau großer Logistikzentren, von intermodalen Verkehrsnetzen und die Modernisierung und Erweiterung der Eisenbahn eröffnen vielfältige Beteiligungsmöglichkeiten von der Planung bis zur physischen Realisierung. Vergleichbares gilt für die Bereiche Energie und Telekommunikation. 19 Projekte Vorhaben MOF – Rod El Farag Highway Investitionssum me (Mio. US$) 1.000 Projektstand Anmerkung Präqualifikati on-Shortlist Egypt Ministry of Housing, Ministry of Finance Ministry of Transport Cairo Airport Co. – Limak Investment Egyptian National Railways – World Bank GOPP - Weltbank Ministry of Transport National Authority for Tunnels (NAT) NAT Port Said Port Authority EEHC Egyptian Electricity Holding Co. EEHC Construction Authority for Potable Water Wastewater CAPW Min. of Housing MHUUD MHUUD Min. of Water Resources Irrigation Ministry of Electricity Energy MEE EETC Eg. Electr. Transmission Co. Nile Container Ports 100 Design Revamp of Cairo Airport: Terminal 2 National Railways Restructuring Project Package 1.1 + 1.2 Heliopolis – New Cairo Tram High Speed Railway 400 205+330 Durchführun g/April 2015 Bietung 500 16.400 Design Studie Cairo Metro Network (Linie 3 Phase 3) Cairo Metro Network (Line 4) East Port Said Expansion 1.000 2.600 5.400 Präqualifikati on Studie Design Dairut IPP (Kraftwerk) 1.500 Bietung Damanhour Steam Power Plant Gabal Asfar WWTP Expansion 300 328 Studie Bietung Hurghada Sea Water Desalination Plant Waste-to-Energy Projects Assiut Barrage Hydropower Plant Egyptian CSP (3.500 MW) 150 Studie 2.000 542 Studie Durchführun g/Okt. 2017 Studie 2.000 Gulf of Suez Windfarm 150 20 Präqualifikati on 4. Branchenüberblick und Geschäftspraxis Branchenstruktur und Wettbewerbssituation Generell lässt sich sagen, dass ausländische Firmen wegen ihres besonderen Know-how zum Zuge kommen, sofern dies in einem Projekt gefragt ist, das heißt sie übernehmen regelmäßig ergänzende, kaum konkurrierende Aktivitäten. Ausländische Firmen treten deshalb auch seltener als Hauptauftragnehmer auf mit Ausnahme der Eisenbahn. Das breite Spektrum und der langfristig wachsende Markt lohnen einen näheren Blick auf nahezu alle Baubereiche, auch wenn die Zeiten noch schwierig sind. Internationale und bilaterale Finanzierungen sowie PPP sollten weiterhin für Bewegung sorgen. Die mit dem politischen Umbruch verschärfte Situation hat zu einem härteren Wettbewerb geführt, dem viele kleine Subunternehmer zum Opfer gefallen sind. So soll sich die Zahl der Branchenunternehmen von 40.000 auf 18.000 verringert haben. Wer es bis jetzt geschafft hat, hat gute Chancen für die kommenden Jahre. Vor 2011, als noch gute zweistellige Wachstumsraten an der Tagesordnung waren, erwies sich der Kuchen als groß genug, der Wettbewerb war nur schwach ausgeprägt. Deutsche wie ausländische Firmen sind im Markt aktiv, wenn auch nicht sehr viele. Im Anlagenbau (etwa Düngemittel, Petrochemie) ist die Bedeutung größer. Im Regelfall sind Generalunternehmen meist Firmen aus Ägypten, teilweise aus der Golfregion. Als Subunternehmer für anspruchsvolle Spezialsegmente (z.B. Brücken, Tunnel, Staudämme) kommen ausländische Firmen zum Zuge. Das Feld für Kooperationen ist dann durchaus breit. Neben den klassischen Kooperationspartnern aus Europa und den USA treten zusehends asiatische Unternehmen in den Markt. Auch die Bildung von ägyptisch-ausländischen Joint Ventures für die Bewerbung bei Großprojekten mit stark technischen Anforderungen ist nicht ungewöhnlich. Dies gilt verstärkt bei Vorhaben, die in öffentlich-privater Partnerschaft realisiert werden sollen. Ein mögliches Feld der Zusammenarbeit bildet der afrikanische Markt. Die Verbindung, gerade auch bei Bauvorhaben, zwischen Ägypten und dem Sudan ist eng. In Libyen positionieren sich die Ägypter für den Wiederaufbau. Große ägyptische Baufirmen weiten ihr Engagement in den Nilanrainerstaaten aus. Baufirmen (Auswahl): 1. Naser General Contracting: http://www.ngcc-allam.com.eg/ 2. Orascom Construction Industries: http://www.orascomci.com/ 3. Arabian Construction Company: http://www.accwll.com/ 4. Hassan Allam Construction: http://www.allamsons.com/Construction/ 5. Industrial Construction Engineering Co. SIAC: http://www.ic-e.net/ 6. Alexandria Construction Co.: http://www.acctalaatmoustafa.com/index.asp 7. Dar for Trading Construction: http://www.detac.com.eg/ 8. The Arab Contractors ( Osman Ahmed Osman): http://www.arabcont.com/english/default.aspx 9. Limak Yatirim Investment: http://www.limakyatirim.com/limak_investments.aspx 10. El Naser Construction Company: http://www.el-nasrhousing.com/site/index.php 11. Tec Engineering & Contracting: http://www.tecgroups.com/ 12. Engineer General Contracting Company (EGCO):http://www.egcoegypt.com/ 13. Degla Group Memaar El Morshedy Architecture :http://www.deglagroup.com/main.php 21 Immobilienentwickler (Auswahl): 1. Talaat Moustafa Group Holding (TMG): http://new.talaatmoustafa.com/ 2. Palm Hills Development ( PHD): http://www.palmhillsdevelopments.com/ 3. Sixth of October for Development and Investment Company (Sodic): http://www.sodic.com/ 4. Heliopolis Housing Company: www.heliopoliscompany.com/ 5. Egyptian Resort Company : http://www.erc-egypt.com/ 6. ARTOC Group for Investment & Development: http://www.artoc.com/ Geschäftspraxis Ägyptens große Baufirmen verfügen über genügend nationale und internationale Erfahrung, auch in der Realisierung von Großprojekten. Die Einbindung internationaler Firmen schafft neben der Einbindung zusätzlicher Expertise auch die Chance auf Bildung multinationaler Konsortien mit Zugang zu privatem Auslandskapital wie auch zu Entwicklungsbanken und Hilfsorganisationen. Internationale bilaterale Finanzierung über Entwicklungsdarlehen oder Zuschüsse bildet durchaus eine nicht zu unterschätzende Erleichterung/Türöffner für Firmen, die aus dem “Geberland“ stammen, sei es als Baubeteiligte oder als Lieferanten von Maschinen, Ausrüstungen etc. Sieht man sich die Projekte an, so lässt sich feststellen, dass bei größeren Vorhaben zwei Haupt-EPC Contractors durchaus üblich sind. Dies gilt auch für PMC. Bei Consultants sind mehr als einer fast die Regel. Im Wohnungsbau können als Main EPC genannt werden (Auswahl): Nasr General Contracting, Orascom Construction Industries OCI, Arabian Construction Company (Cairo Financial Centre), Arabtec Construction LLC, Hassan Allam Construction, Industrial Construction Engineering Co. SIAC, Alexandria Construction Company, Dar for Trading Construction, Tameer Masr Group, Turner Constructions. Die Entwickler aus der Golfregion bringen meist einen Teil ihrer gewohnten Kooperationspartner mit ins Geschäft. Unter den Main PMC fallen die Namen der britischen Hill International, ferner Engineering Consultants Group (bei sehr vielen Projekten querbeet involviert) und EHAF Consulting Engineers besonders auf. Unter den Consultants sind neben ägyptischen Firmen wie Shehab Mazhar Architects, Associated Consulting Engineers ACE auch zahlreiche ausländische, vor allem britische Firmen, vertreten. Namen sind hier unter anderem Arup, Zaha Hadid Architects (Stone Park), Buro Happold (Grand Egyptian Museum), Wilkinson Eyre Architects, Parsons Brinckerhoff und WATG. Im Infrastrukturbau sind Nasr General Contracting, The Arab Contractors, OCI, Arabian Construction Company und Hassan Allam zu nennen. Unter den ausländischen Firmen sind es die türkische Limak Investment für den Kairoer Flughafen T2, Systra (PMC für die Metro Kairo), Prointec (PMC für den Flughafen von Sharm El-Sheikh). Im Bereich Eisenbahn konkurrieren durchweg die bekannten ausländischen Anbieter. Als Consultants tauchen Namen wie Hamza Associates, Italferr, Arup, HTM Consulting Co., Engineering Consultants Group und Mott Mac Donald Ltd. auf. Im Bereich der Shopping Malls sind EPC beispielsweise Arabtec Construction, Egyptians for Housing Development Co., SIAC und das JV OCI/Besix. Als PMC sind es Amer Group, Damac Properties, Turner Construction (für Emaar Misr) und Davis Langdon. Als Consultant ist es erneut die Engineering Consultants Group. Das gilt auch für den Bürobau, in dem ansonsten als EPC vor allem OCI, SIAC und Dar for Trading Construction, als PMC Hill International und ACE 22 Consultants zu finden sind. Bedeutende Immobilienentwickler sind Palm Hills Development, SODIC Sixth of October for Development and Investment, Talaat Moustafa Group Holding/TMG, ferner Egyptian Real Estate Group, El Kahera for Housing and Development, Heliopolis Housing, im Tourismussektor ERC Egyptian Resorts Company. Unter den ausländischen Entwicklern seien beispielhaft Emaar Misr (VAE) und Qatari Diar (Katar) genannt. Ausländische Unternehmen dürfen nur 10% ausländische Arbeitskräfte einsetzen, der Rest müssen Ägypter sein. Dies ist mit Blick auf die Branche und die Lohnkosten gerade von theoretischer Bedeutung, da regelmäßig nur Management, Aufsicht, Technik und Maschinen aus dem Ausland kommen. Bisweilen kann es zur Verhängung von Schutzzöllen kommen, wie jetzt für Stahl. Dies betrifft meist nur große, für die Wirtschaft bedeutende Branchen. Für ausländische Interessenten relevante Ausschreibungen werden nach international üblichen Mustern durchgeführt. Tender für Projekte, die durch internationale Geldgeber finanziert werden, sind unverdächtig. Beim Bau selbst kann es zu gewissen Vorteilnahmen kommen. Im privaten Sektor gibt es durchaus langjährig erprobte Beziehungen, so zwischen Immobilienentwickler und Hauptauftragnehmern oder Consultants. Auch eingespielte Lieferketten und Subunternehmen sind normal. Das Ausschreibungswesen ist problematisch. Zentrale Informationen oder (Internet-) Plattformen gibt es (noch) nicht. Ministerien, Gouvernorate, öffentliche Dienststellen und Unternehmen schreiben meist unkoordiniert und für ausländische Interessenten spät aus. Entsprechende Ankündigungen erfolgen meist in ägyptischen Zeitungen auf Arabisch, insbesondere im Bereich der Untervergaben. Große Tender werden auch in der Zeitung Al Ahram auf Arabisch und Englisch veröffentlicht. Kontaktadressen Bezeichnung Ministerien, Institutionen, Behörden .Ministry of Housing & Urban Communities .Housing & Building National Research Center . New Urban Communities Authority .The Egyptian Green Building Council . PPP Central Unit – Ministry of pppcentralunit.mof.gov.eg Nationale Branchenverbände .Egyptian Federation for Construction & Building Contractors .Egyptian Engineers Syndicate .Buildings Materials Industries Internetadresse www.moh.gov.eg www.hbrc.edu.eg www.urban-comm.gov.eg www.egypt-gbc.gov.eg www.pppcentralunit.mof.gov.eg www.tasheed.org/english/eng_home.aspx www.eea.org.eg/ http://www.fei.org.eg/chambers_info.asp?id=7 23 Anmerkung Fachmessen .Inter Clima-Tech www.agd-exhibitions.net .Interbuild www.agd-exhibitions.net .Cairo Build Egypt www.agd-exhibitions.net 23.5.25.5.2013 – CICC Cairo 20.6.24.6.2013 – CICC – Cairo November 2013 (noch ohne genaues Datum) – CICC Cairo 5. Baustoffe und Zulieferprodukte Ägypten ist in den meisten Segmenten gut selbst versorgt und hat in- und ausländische Unternehmen vor Ort zur Hand. Der Endproduktbereich gilt als preislich und qualitativ solide. Das Land verfügt zudem über günstige Rohstoffe. Anspruchsvollere, i.d.R. technische Lösungen (Know-how, Ausrüstungen) werden aus dem Ausland bezogen. Die Nachfrage nach innovativen Bauprodukten wie grüne Baumaterialien sollte wachsen, angetrieben durch den sukzessiven Abbau von Energiesubventionen. Bisher weisen viele baubezogene Produktbereiche nur geringe Einfuhrzahlen auf. Eine künftige Mengenkonjunktur und Innovationen könnten dies ändern. Bei den Einfuhren handelt es sich heute meist um Größenordnungen (im Zweijahresdurchschnitt) bis 20 Mio. US$. Anstrichfarben (rund 40 Mio. US$), Feuerfestmaterialien (70 Mio. US$), Kupferrohre (75 Mio. US$), Schlösser (30 Mio. US$) und vorgefertigte Gebäude (30 Mio. US$) bilden schon eine Ausnahme. Dampfkessel (50 Mio. US$) und das weiter wachsende Segment der Klimageräte (120 Mio. US$) kommen aus dem Bereich HVAC hinzu. Die Importe von Maschinen, Apparaten und Geräten für Erd- oder Steinbrucharbeiten, den Bergbau oder Tiefbohrungen, Hochund Tiefbau (SITC 723) ging 2011 um 40% auf 189 Mio. US$ zurück. Gefragt sind Neuausrüstungen, aber gute Gebrauchtmaschinen zeigen eine steigende Tendenz. Ägypten verfügt über eine starke und expandierende Baustoffindustrie, vor allem in den Segmenten Stahl, Zement, Keramik und Glas. Diese Bereiche expandieren zudem in Erwartung einer anhaltenden Baukonjunktur und mit Blick auf mögliche Exportaktivitäten. Niedrige Energie- und Arbeitskosten haben diese Bereiche bisher begünstigt. Angesichts der Erhöhung der Energiepreise verschlechtert sich die Kostensituation. Zement ist auch international wettbewerbsfähig und wird in jüngster Zeit erfolgreich nach Libyen exportiert. In den nächsten fünf Jahren soll der inländische Zementverbrauch erheblich um bis zu 75% steigen, sofern die Bauwirtschaft ihren Erwartungskatalog an Projekten umsetzen kann. Der Ausbau der Produktionskapazitäten soll deshalb vorangetrieben werden. Sieben Zementlizenzen zu je 1,5 Mio. t sollen im Auktionsverfahren versteigert werden. Die gesamten erwarteten Investitionen werden auf rund 14 Mrd. ägypt£ geschätzt. Der Verbrauch lag nach Zentralbankangaben im Fiskaljahr 2010/11 (Juli bis Juni) bei 43,9 Mio. t unverändert zum Vorjahr. 24 Differenziert ist die Situation bei Baustahl. Hier können die ägyptischen Hersteller z.B. in Libyen nicht gegen die türkische Konkurrenz punkten. Auch auf dem Inlandsmarkt scheinen türkische und algerische Erzeugnisse preislich zu kompetitiv. Der angegebene Preisunterschied zwischen Importen (3.370 ägypt£/t) und Inlandsherstellung (4.350 ägypt£/t) ist erheblich. Das Industrieministerium hat Ende November 2012 Pläne angekündigt, Schutzzölle auf importierten Baustahl von 6,8% bzw. mindestens 299 ägypt£/t für etwa sieben Monate einführen zu wollen. Als Ursache für die hohen Stahlpreise wird die langjährige marktbeherrschende Stellung einiger Hersteller angeführt. Derzeit gibt es allerdings Pläne für den Ausbau der Produktionskapazitäten, die mehr Wettbewerb erwarten lassen Die Herstellung von Betonstahl betrug 2011 knapp 6,2 Mio. t bei Verkäufen von 6,0 Mio. t. Im Jahr 2010 waren es fast 6,6 Mio. t bzw. 6,2 Mio. t. In den ersten acht Monaten 2012 legten Erzeugung (+23% auf knapp 4,8 Mio. t) und Absatz (+12,8% auf über 4,2 Mio. t) deutlich zu. Damit wurde nicht nur der durch den politischen Umbruch eingetretene Rückgang wettgemacht, sondern sogar ein leichter Zuwachs im Vergleich zu den starken ersten acht Monaten 2010 realisiert. Die Produktion von Armierungseisen betrug 2010/11 knapp 5,7 Mio. t nach gut 5,6 Mio. t im Fiskaljahr zuvor. Der geplante Ausbau der Windenergie erforderte große Mengen von Stahl für die lokal gefertigten Windtürme. Auch die für das Land bedeutende Keramikindustrie investiert. Der Hersteller von Sanitärkeramik, Kacheln und Fliesen, Lecico Egypt S.A.E., einer der führenden Hersteller von Sanitärwaren in Exportqualität im Mittleren Osten und einer der größten Hersteller von Fliesen und Kacheln in Ägypten und im Libanon, erweitert seine Kapazität durch eine zweite Produktionslinie für jährlich 6,4 Mio. qm Kacheln und Fliesen auf dem Firmengelände in Borg El-Arab (Alexandria). Die Investition beläuft sich auf 7,5 Mio. US$. Damit steigt die Betriebskapazität auf 12,8 Mio. qm für rotscherbige Kacheln und Fliesen. Die Gesamtkapazität der Gruppe erhöht sich auf 37,4 Mio. qm jährlich. Die Produktionsanlage in Borg El-Arab hat Platz für eine dritte Expansionsphase von gleichfalls 6,4 Mio. qm rotscherbigen Kacheln und Fliesen bzw. von 4 Mio. qm glasiertem Feinsteinzeug im Jahr. Hierüber ist allerdings eine Entscheidung noch anhängig. Lecico profitierte von Produktionsunterbrechungen seines Hauptkonkurrenten, Cleopatra Ceramics, der jetzt wieder zur Normalität zurückkehren soll. Billige ausländische Anbieter aus China, Indien, der Türkei und der Golfregion machen der Branche Druck. Bauholz wird weitgehend aus Skandinavien eingeführt. Bauchemie stammt meist aus dem Inland. Der Farbenverbrauch ist mit etwa 2,5 kg/Kopf vergleichsweise niedrig und sollte noch deutlich expandieren. Dämm- und Isolierstoffe, feuerfeste Materialien und Isoliermaterialien für Böden, Wände und Decken zur Energieeinsparung haben gute Perspektiven. Wettbewerber kommen hier aus den USA, Italien, China und der Türkei. Ein gewisser Bedarf besteht bei besonders hochentwickelten Erzeugnissen. Sanitärprodukte und Rohre aller Art sind im Inland verfügbar. Die Nachfrage nach Rohren ist hoch. Sie reicht von Bewässerungsrohren für die Landwirtschaft, Wasser- und Abwasserrohre für neue Wohn- und Industriegebiete bis hin zu Röhren für Stadtgas und zum Transport von den Öl- und Gasfeldern. Etwa 4,5 Mio. Haushalte sind an das Gasnetz angeschlossen. EGAS will die Zahl der Haushalte mit leitungsgebundener Gasversorgung bis 2015 auf 5,5 Mio. ausweiten. Mittel- bis langfristig soll der Ausbau des Gasverteilungsnetzes den Bedarf an Butangasflaschen, das als Kochgas in den meisten Haushalten zum Einsatz kommt und teuer importiert wird, reduzieren. Türen und Fenster sind in der teureren 25 Variante traditionell aus Aluminium, in der preiswerten aus Holz. Kunststoff ist auf dem Vormarsch angesichts steigender Inlandsproduktion zu kompetitiven Preisen. Aufgrund des hohen Bedarfs an erschwinglichem Wohnraum und der zeitlichen Anforderungen ist der Einsatz modularer Baukastensysteme oder vorgefertigter Gebäudeteile eine mögliche Alternative zum herkömmlichen Bau. Entsprechende Investitionen wären zu prüfen einschließlich späterer Expansion in den weiteren afrikanischen Raum. Auch Schulen und Kindergärten könnten eine Nachfrage entfalten. Heizungs-, Klima- und Lüftungstechnik Im Wohngebäudebereich sind Versorgungseinrichtungen dezentral. Aufgrund des Klimas weist der Baubestand meist keine Heizungssysteme auf. Reine Raumkühlung, auch mit Wärmefunktion, ist der Regelfall, der Hersteller Carrier der traditionell absolute Marktführer mit etwa 80%. Ölradiatoren für die wenigen kühlen Tage sind verbreitet. Raumklimageräte und -einrichtungen finden zusehends im gehobenen Neubausektor Verwendung. Warmwasserboiler aus inländischer Herstellung sind die Regel. HVAC bildet mit etwa 50% die Hauptquelle des Energieverbrauchs von Haushalten und Gewerbe, bedingt hauptsächlich durch schlechte Gebäudeisolation und wenig energieeffiziente Geräte. Gemeint sind hier die rund 5 Mio. Klimageräte. Ziel bildet die Reduzierung des Energieverbrauchs durch HVAC-Geräte. Größeres Potenzial bieten Neubauten im Vergleich zu Altbauten, bei denen die Kostenproblematik eine gewichtige Rolle spielt. Anfang Dezember 2012 hat das Kabinett den Antrag des Ministry of Electricity genehmigt, die Strompreise zu erhöhen. Wie der zuständige Minister Mahmoud Balbaa erklärte, seien die Preise für die privaten Haushalte seit 2008 nicht erhöht worden. Die Preiserhöhung auf 0,35 ägypt£ je Kilowatt soll nur für Haushalte mit hohem Verbrauch gelten. Sie sollen künftig den gleichen Preis wie energieintensive Industrien zahlen, die ebenfalls nicht mehr subventioniert werden. Die Preise sollen noch in der ersten Dezemberwoche erhöht werden. Das Ministerium soll Liquiditätsprobleme haben, da 80% der Kunden ihre Stromrechnungen nicht bezahlen. Das Ministerium soll Strom mit 12 Mrd. ägypt£ jährlich subventionieren. Während die Kosten bei 0,35 ägypt£ liegen, beträgt der durchschnittliche Verkaufspreis gerade 0,125 ägypt£ pro Kilowatt. Energieversorgungsstruktur: Unternehmen, die abhängig sind von Gas oder Öl kaufen von der ÄGYPT£C (Egyptian General Petroleum Corporation) oder EGAS (Egyptian Natural Gas Holding Company), die beide zum Erdölministerium gehören. Für Schwerindustrien wie Stahl, Zement, Keramik, wurden die Preise von 3 auf 4 US$ je mmBtu (million British thermal units) in 2012 angehoben. Neuen Schwerindustrien wird im Zuge der Lizenzerteilung keine Versorgungsgarantie gegeben. Vielmehr müssen die Unternehmen ihren Energieversorgungsplan vorlegen. Ansonsten ist die zum Ministerium für Elektrizität und Energie gehörende Egyptian Electricity Holding Company (EEHC) für die Erzeugung, Übertragung und Verteilung von Strom zuständig. Sie verfügt ihrerseits über sechs Produktionsgesellschaften als Kraftwerksbetreiber, ein Unternehmen zur Übertragung sowie neun zur Verteilung. 26 Hausautomatisierungstechnik und Gebäudesicherheit Die Chance auf den Einsatz umfassender Smart-Building-Lösungen bieten moderne Bauvorhaben. In gehobenen bis Luxus-Wohn- und Ferienanlagen, neuen Büro- und Hotelbauten sowie Mischnutzungsprojekten kommen komplexe Lösungen zum Einsatz, die gleichsam als Nebeneffekt Energieeffizienz mit sich bringen, aber vor allem den modernen Gebäudeanforderungen gerecht werden sollen. Hierzu zählen Systeme, die voll automatisierte Beleuchtung und Abdunkelung, Visualisierung, Überwachung und Steuerung bis hin zur Betriebskontrolle von Versorgungsnetzen, wie z.B. die Funktion von Motorpumpen, beinhalten. Bei neu entstehenden Gebäuden, so Büros, Shopping Malls, Hauptquartiere großer Unternehmen oder Hotels, sind von Beginn an intelligente Lösungen integriert, die sowohl einzelne Räume oder abgetrennte Areale oder die übergreifende Gebäudekontrolle betreffen (Ventilation und Klima, z.T. Heizung - HVAC, Beleuchtung, Sonnenschutz, sonstige Gebäudetechniken inkl. Sprinkleranlagen). Die in den letzten Jahren realisierten Bauten, die durchweg den Privatsektor betreffen, haben für das Entstehen eines Marktes gesorgt, der künftig sukzessive und deutlich expandieren sollte. In diesem Segment sind ausländische Anbieter, die moderne Konzepte zur Planung und Durchführung anzubieten haben, weiter gefragt. Die Produkte, z.B. elektronische Zugangssysteme etwa für Hotels und Büros stammen in der billigeren Variante aus Asien, in der teureren aus Europa. Größere Sprinkleranlagen für Büros, Shopping Malls und Museen stammen nicht selten aus Deutschland. Der Staat als Auftraggeber sollte in Zukunft interessanter werden. Die langjährigen Pläne zur Auslagerung von Ministerien und Verwaltungen in die neuen Außenstädte werden in den nächsten Jahren umgesetzt werden müssen. Bei der wachsenden Zahl von PPPs, z.B. im Krankenhaussektor, sind es die privaten Firmen, die für die Realisierung der technischen Lösungen relevant sind. Hier dürften im Zuge des Neubaus verstärkt intelligente Systeme gefragt sein. Umfassendere Nachrüstungen im alten Gebäudebestand sind i.d.R. zu teuer. Oft sind die noch älteren Systeme nicht funktionstüchtig, da Wartung ein generelles Problem ist. Nachholbedarf beim Einsatz fortgeschrittener Sicherheitstechnik besteht zudem im Zuge von Hafen- und Flughafenmodernisierungen sowie in weiteren sicherheitssensiblen Bereichen. 27