Droit de préemption en matière immobilière

Droit de l’immobilier -­‐ Le droit de préemption en matière immobilière M2/DN Le droit de préemption en matière immobilière C’est le truc le plus grave à louper. I Le preneur à bail rural
C’est surement le texte le plus ancien dans notre droit positif actuel. Cela date de 1945. Les agriculteurs ont été très vite identifiés comme des gens à protéger d’où l’instauration d’un droit de préemption à leur profit. Le droit de préemption est le signe d’un interventionnisme des pouvoirs publics. Cela n’existe pas vraiment dans les autres pays. §1 Titulaire du droit
C’est le preneur d’un bail rural. Il faut se méfier en matière rural car il peut y avoir un bail sans écrit. Le droit de préemption étant d’ordre public, toute convention contraire est interdite. On ne peut pas demander au preneur de renoncer de manière anticipée à son droit. Il y a des conditions : -­‐ Il faut exercer la profession agricole depuis au moins 3 ans. -­‐ Il faut exploiter le fond agricole (l’agriculteur lui-­‐même ou sa famille). -­‐ Il faut que le preneur ne soit pas déjà propriétaire d’une parcelle supérieure à 3 SMI (surface minimum d’installation). La SMI est fixé par préfet et dans chaque département. En général, c’est autour de 25 hectares. -­‐ Le preneur doit avoir l’intention d’exercer une activité agricole sur les terres qu’il préempte Le droit du preneur est personnel. Il ne peut pas être cédé. Si ce dernier est en liquidation, le mandataire liquidateur ne peut pas se substituer. Toutefois, il existe une exception. Les descendants, conjoint, partenaire de PACS peuvent être subrogés. §2 Les opérations concernées
Ce sont les aliénations à titre onéreux. La loi exclut cependant : -­‐ Les expropriations ou cession pour cause d’utilité publique. -­‐ Les apports en société -­‐ L’échange est exclu alors même que c’est un acte à titre onéreux. ème
-­‐ Les ventes entre parents ou allier jusqu’au 3 degré §3 Les biens concernés
Ce sont les terres qui sont loués en vertu du bail. Il faut donc que le preneur justifie d’un bail en cours que celui-­‐ci soit écrit ou non. §4 Procédure
C’est le notaire ou le propriétaire qui notifie le projet de cession au preneur soit par lettre RAR soit par huissier. A chaque fois, cela vaut offre de vente. Le preneur reçoit la notification, il a 2 mois pour réfléchir et éventuellement accepter. L’acceptation par le preneur se fait auprès du propriétaire. La Cour de Cassation a ainsi jugé qu’une réponse donnée au notaire ne vaut pas acceptation de l’offre. Dans ces deux mois, il a 3 solutions : -­‐ Accepter et cela vaut vente -­‐ Refuser de manière express ou tacite à défaut de réponse dans les deux mois -­‐ Accepter mais pas au prix fixé. Dans ce cas, il faut qu’il saisisse le tribunal paritaire des baux ruraux. Tous les droits de préemption qui existe en matière immobilière se ressemblent. C’est dangereux car cela à l’air de se ressemble mais ce n’est pas la même chose. Il y a toujours une différence. Le droit de préemption du preneur s’efface devant celui : -­‐ de l’Etat, des collectivités publiques et des établissements publics -­‐ des coïndivisaires Il prime en revanche celui de la SAFER. 1
Droit de l’immobilier -­‐ Le droit de préemption en matière immobilière M2/DN II La SAFER
§1 Titulaire du droit
Société d’aménagement foncier d’établissement rural. Le rôle de la SAFER est de mettre en œuvre les structures, aider les agriculteurs à exercer leur métier. En lui conférant des droits de préemption, cela permet à la SAFER de contrôler qui est propriétaire et de savoir comment elles sont exploitées. Le problème est que les SAFER n’ont pas d’argent. Elles préemptent donc assez peu ou alors quand elles le font c’est qu’elles ont déjà un acquéreur. Malgré tout, le droit existe et il faut le purger. C’est encore des délais. Il est fréquent que le droit de préemption de la SAFER soit en concours avec un autre. Cela peut être en concours avec le coindivisaire, avec le preneur du bail, avec d’autres collectivités publiques. ème
Le droit de préemption de la SAFER vient toujours en 2 rang. Il faut purger le droit de préemption du premier avant de s’adresser à la SAFER. En général, on notifie les deux en même temps en précisant à la SAFER qu’il y a en a un qui prime. §2 Opération concernée
Aliénation à titre onéreux à l’exception : -­‐ des ventes entre coindivisaire, -­‐ d’une vente à un agriculteur qui souhaite cultiver la terre ème
-­‐ des ventes entre parents et allier jusqu’au 4 degré. §3 Biens concernés
Ce sont les biens à usage agricole. Parmi les terrains à usage agricole certains sont exclus du droit de préemption : -­‐ Ceux inférieur à 2 SMI -­‐ Les jardins d’agrément §4 Procédure
Notification à faire. Même quand le droit de préemption ne s’exerce pas, il faut quand même déclarer préalablement à la vente à la SAFER car elle fait un contrôle a priori. Choix entre l’exploit d’huissier et la lettre RAR. Le délai de réponse est de deux mois. Elle a les mêmes choix que le preneur. Si elle conteste le prix, ce sera par contre le TGI qui sera compétent. La SAFER doit envoyer sa réponse au notaire ou à la personne en charge du dossier. En pratique, les SAFER n’ont pas d’argent et donc elle ne préempte pas. Cependant, le délai de 2 mois est long. Les SAFER ont pour politique de ne jamais répondre. On ne peut donc pas faire accélérer le dossier sauf si on paye les frais de dossier. III Les co-indivisaire
Art 815-­‐14 C.Civ : cela vise les cessions de droit indivis aux personnes étrangères à l’indivision. §1 Titulaire du droit
Les autre co indivisaires. En cas d’indivision d’un droit de propriété démembré, des personnes juridiquement étrangères à l’indivision vont bénéficier d’un droit de préemption subsidiaire. Ainsi, l’usufruitier et le nu-­‐propriétaire dispose d’un droit de propriété subsidiaire et doivent être informés de la cession. Ce droit de préemption est dit subsidiaire car l’usufruitier ne peut acheter une nue propriété que si aucun nue propriétaire ne décide d’acheter et inversement. §2 Les opérations concernées
Cession à titre onéreux à l’exception des échanges. Pour y échapper, il suffit de faire rentrer notre acquéreur dans l’indivision en lui donnant 1%. Après, c’est un co indivisaire comme les autres, il peut donc acheter sans problème. C’est malin mais c’est de l’abus de droit. En effet, le droit de préemption de l’indivisaire vise à éviter qu’un étranger rentre dans l’indivision. Une cession entre deux coïndivisaires n’ouvre donc pas de droit de préemption au profit des autres membres de l’indivision. 2
Droit de l’immobilier -­‐ Le droit de préemption en matière immobilière M2/DN Sont donc exclus car à titre gratuit les donations car l’absence de prix et le caractère gratuit rendent dificiles la préemption. §3 Biens concernés
Bien en indivision. Le droit de préemption s’applique quelque soit l’origine de l’indivision (succesion, divorce, contentieux). §4 Procédure
Notifier les conditions de la cession à chacun des coindivisaires. La notification doit reprendre les conditions de la cession. Les coindivisaires n’ont pas 2 mois pour répondre mais un mois. Ensuite, ils sont deux mois pour signer l’acte de vente. Attention, c’est obligatoirement l’acte d’huissier. Dans tous les droits de préemption, on peut faire par lettre RAR ou par exploit d’huissier. C’est la seule exception où il faut un acte extra judiciaire. IV DPU – ZAD
DPU = Droit de préemption urbain. ZAD = Zone d’aménagement différé §1 Titulaire du droit
Pour un DPU, c’est en général la mairie. Pour la ZAD c’est en général la préfecture. Elle peut cependant déléguer son droit de préemption à une SEM aménageur de la zone. §2 Opérations concernées
Il n’y a pas d’exception. Toutes les aliénations sont a priori concernées. Il y a donc les ventes, les échanges et les apports en société. §3 Biens concernés
Immeuble, partie d’immeuble, part de société d’attribution. Les meubles sont exclus. C’est le PLU qui décide s’il y a DPU simple ou DPU renforcé. A Paris, tout est en DPU simple. Il y a des communes où il n’y a aucun DPU. Le principe en DPU est qu’il y a un droit de préemption d’une mairie. Cependant, pour les DPU simple, il y a beaucoup d’exceptions (A Paris, ne sont pas concernés par le DPU les vente d’immeuble en copropriété depuis plus de 10 ans). Pour le DPU renforcé, il y a peu d’exceptions. La mairie de Paris n’a pas préempté pendant longtemps. Depuis Delanoë, les procédures de DPU ont reprises pour faire du logement social. §4 Procédure
En ZAD, il faut se demander qui est titulaire du droit. En DPU, il faut se demander si c’est simple ou renforcé. Notification en 4 exemplaires d’une DIA sur modèle cerfa. Le délai de réponse est de 2 mois. On fait la notification par lettre RAR. On peut aussi faire dépôt avec récépissé. La maire a 3 choix : -­‐ Acceptation -­‐ Refus : les mairies répondent contrairement au SAFER -­‐ Intéressé mais pas à ce prix : il faut alors saisir le juge de l’expropriation pour fixer le prix. V Le locataire
§1 Le congé pour vendre (loi de 1989 art 15)
On donne congé pour vendre car un appartement vide vaut plus cher qu’un appartement occupé. Le fait de notifier un congé pour vendre lui ouvre un droit de préemption. A. Opérations concernées
Il faut que ce soit un locataire titulaire d’un bail d’habitation ou mixte. L’opération concernée est la vente. L’apport en société n’est pas prévu. Il y a une exception visant les opérations familiales : vente entre les membres d’une même ème
famille jusqu’au 4 degré. 3
Droit de l’immobilier -­‐ Le droit de préemption en matière immobilière M2/DN B. Titulaire du droit
C’est naturellement le locataire c'est-­‐à-­‐dire celui qui a signé le bail mais aussi son conjoint marié (art 1751 C.Civ). Les co pacsé ne sont pas cotitulaires du bail. C. Procédure
Lettre RAR ou huissier par le propriétaire ou son mandataire. C’est à la fois un congé et une offre de vente. Le délai de préavis à respecter est de 6 mois. Attention, on ne peut pas donner congé avant la fin du bail. Il faut envoyer la lettre 6 mois avant la fin du bail. Si ce n’est pas fait, on est reparti pour 3 ans. Il faut reprendre les 5 premiers alinéas de l’article 15-­‐2 de la loi de 1989. La durée de l’offre est de 2 mois. Le délai de 2 mois correspond au 2 premiers mois du délai de préavis. Donc même si on donne congé 7 mois avant, le délai commencera à courir un mois après l’envoi du congé. Autre élément : il n’est pas possible de se rétracter. Réponse du locataire : soit il est d’accord, soit il n’est pas intéressé soit il ne répond pas. Si on a notifié au locataire à un prix et qu’on vend finalement à un prix inférieur, le locataire dispose d’un droit de substitution. Le droit de substitution est de un mois. §2 Droit de préemption de la loi de 1975 (art 10)
A. Opérations concernées
ère
Ce qui est visé est la 1 vente après division de l’immeuble. Cela ouvre un droit de préemption au locataire. Sont ème
exclus les ventes entre parents jusqu’au 4 degré. Les opérations concernées sont : la vente et uniquement la vente. ère
ère
Attention à la notion de 1 vente : la vente peut intervenir très longtemps après la 1 division de l’immeuble. Exception : vente du bâtiment entier. B. Titulaire du droit
C’est le locataire quelque soit le régime du bail (1989, 1948…). Ont également le droit au droit de préemption les occupants de bonne foi (ceux qui n’ont pas de bail et qui payent un loyer). Les époux sont aussi concernés. Il faut que le locataire soit occupant. Cela ne fonctionne pas pour les pieds à terre ou résidence secondaire. C. Procédure
Reproduire les 5 premiers alinéas de l’article 10 de la loi de 1975. Délai de 2 mois du locataire pour répondre. Les réponses possibles sont : oui non ou pas de réponse. Envoi par lettre RAR ou exploit d’huissier. Attention, ce n’est pas un congé. Le locataire qui ne veut pas acheter n’est pas tenu de quitter les lieux. Ce droit est plus technique. On le voit moins en pratique. §3 La vente en bloc (loi de 75, art 10-1)
C’est dans la loi de 1975 mais cela a été rajouté par une loi de 2006. A. Opérations concernées
C’est une vente en bloc donc ce sont les ventes qui portent sur un immeuble entier. Il faut que ce soit un immeuble qui comporte plus de 10 logements. Exceptions : ème
-­‐ vente jusqu’au parent du 4 degré -­‐ Engagement de l’acquéreur de prolonger les baux en place de 6 ans après son acquisition. B. Titulaire du droit
Ce sont les locataires. 4
Droit de l’immobilier -­‐ Le droit de préemption en matière immobilière M2/DN C. Procédure
Cette disposition se combine avec des accords collectifs. Il y a d’abord une information préalable. Avant même d’acheter l’immeuble entier, il faut faire une réunion avec tous les locataires pour leur expliquer ce que l’acquéreur va faire. Cette réunion doit être effectuée 3 mois avant. Dès ce stade, il faut faire un règlement de copropriété. Si ce n’est pas fait, il est impossible de purger le droit de préemption de tous les locataires. Il faut aussi le diagnostic complet de l’immeuble. Il faut ensuite envoyer une lettre RAR ou un exploit d’huissier au locataire. Le locataire a 4 mois pour répondre. Si un locataire préempte, il faut mettre en œuvre une copropriété effective avant même l’acquisition. Parallèlement à cela, il y a un droit au relogement pour certains locataires, pour les locataires infirme ou ayant plus de 70 ans. Pour tous les locataires qui ne préemptent pas, ils ont droit à une prorogation du bail pour ceux qui sont là depuis plus de 65 ans à raison de 1 mois par année d’ancienneté. Ce droit de préemption ne se substitue pas aux autres. Dans ce type de dossier, il faut purger des droits de préemption successifs. C’est une véritable usine à gaz. Depuis la parution de la loi, il n’y a plus de vente à la découpe. VI Le droit de préemption commerciale
C’est un droit de préemption tout récent car il date de la loi Dutreil du 2 aout 2005. L’idée était au départ d’instaurer un droit de préemption pour les communes sur toute cession de fonds de commerce ou de droit au bail commercial. Cela parait étonnant car la mairie alors deviendrait commerçante. Législation aux articles L214-­‐1 et suivants. Pour qu’il s’exerce, la mairie doit créer une zone, un périmètre de protection du commerce. La loi LME du 4 août 2008 a amendé les textes pour étendre ce droit au terrain destiné à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1000 m². §1 Titulaire du droit
C’est la commune qui a créé le périmètre. §2 Opération concernée
Toutes les opérations à titres onéreux. §3Biens concernés
Fonds de commerce (commerçant ou artisanal), baux commerciaux, terrains commerciaux bâtis ou non bâtis (Il faut que l’acquéreur ait l’intention de créer un commerce de plus de 300 m² dans les 5 ans de son acquisition). La sanction en cas de non respect est la nullité. 5