loi aurillac : droit de preemption du locataire

UNION DES SYNDICATS DE L’IMMOBILIER
LOI AURILLAC : DROIT DE PREEMPTION DU
LOCATAIRE
VENTE EN BLOC D’UN IMMEUBLE DE PLUS DE 10 LOGEMENTS – DROIT DE
PREEMPTION DU LOCATAIRE
La loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des
locataires en cas de vente d’un immeuble crée un nouveau droit de préemption au profit du
locataire dans le cas de la vente «dans sa totalité et en une seule fois» d’un immeuble
à usage d’habitation ou mixte de plus de 10 logements.
Toutes les dispositions visées par cette loi sont entrées en vigueur au 15 juin 2006.
.
GESTION LOCATIVE
¾ Le nouveau droit de préemption ne s’applique pas
Lorsque :
1- La vente porte sur un immeuble entier comportant 10 logements ou moins.
2- L’acquéreur en bloc s’engage à proroger les baux d’habitation en cours à la date de la conclusion
de la vente pour permettre à chaque locataire de disposer du logement qu’il occupe pour une durée
de six ans à compter de la signature de l’acte authentique.
3- La vente intervient entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré.
4- La commune exerce l’un de ses droits de préemption.
¾ 2. Le nouveau droit de préemption s’applique
Dès lors que :
L’acquéreur en bloc ne prend pas l’engagement de proroger les baux d’habitation en cours à la date
de conclusion de la vente.
[email protected] - 60 rue Saint Lazare - 75009 PARIS - www.unis-immo.com
Syndicat professionnel immatriculé à la Préfecture de Paris sous le n° 20589
¾ La procédure
Le bailleur doit notifier par lettre RAR à chaque locataire le prix et les conditions de la vente dans sa
totalité et en une seule fois, ainsi que le prix et les conditions de la vente pour le local qu’il occupe.
La notification vaut offre de vente.
L’exigence de notification est prescrite à peine de nullité de la vente en bloc.
La notification comporte le projet de règlement de copropriété et des informations sur l’état de
l’immeuble : diagnostic technique à la charge du bailleur sur l’état de la solidité du clos et du couvert,
l’état des conduites et canalisations collectives et des équipements communs et de sécurité.
L’architecte ou le contrôleur doit être indépendant à l’égard du propriétaire ou de son mandataire.
L’offre est valable 4 mois à compter de sa réception.
À compter de la date d’envoi de sa réponse, le locataire dispose de 2 mois pour réaliser la vente (4
mois s’il recourt à un prêt).
Si au moins un des locataires a fait jouer son droit de préemption, l’immeuble est mis en copropriété.
Dans ce cas, le bailleur peut-être amené à vendre à un tiers les autres lots occupés non préemptés à
des conditions ou à un prix plus avantageux. Dans ce cas, le notaire doit notifier ces nouvelles
conditions et le prix au(x) locataire(s) si le bailleur n’y a pas procédé préalablement. Il s’agit d’un droit
de préemption subsidiaire au profit du locataire dans le cadre de la vente du solde des lots non
ème
alinéa nouveau L 75).
préemptés (art. 10-1 I A 5
Cette nouvelle notification vaut offre de vente. Cette offre est valable un mois à compter de sa
réception.
Attention, les dispositions du nouvel article 10-1 I A devront être reproduites dans chaque notification
à peine de nullité de la vente.
Notons que ces nouvelles dispositions relatives au droit de préemption (art. 10-1-I nouveau) sont
applicables aux cessions de la totalité des parts ou actions de sociétés portant attribution, en propriété
ou en jouissance à temps complet, de chacun des logements d’un immeuble de plus de 10 logements.
¾ Autres dispositions
Î Une incitation fiscale en faveur des acquéreurs sous conditions :
Les articles 1584 bis et 1594 F nouveaux du CGI permettent à la commune ou au département de
réduire la taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la publicité foncière dès lors que l’acte
d’acquisition engage l’acquéreur à affecter le logement occupé à la location pendant une
période minimale de six ans à compter de la date d’acquisition.
Le bénéficiaire de cette incitation fiscale pourra être tant un acquéreur personne physique qu’un
acquéreur personne morale.
Il s’agit de toute acquisition effectuée dans le cadre des ventes par lots déclenchant le droit de
préemption après première division (art 10 L 75), le droit de préemption en cas de congé pour vente
(art 15 L 89) ou le droit de préemption en cas de vente en bloc (art 10-1 nouveau L75).
Î Création d’un droit de préemption subsidiaire au profit du locataire dans le cadre de la vente du
solde des lots non préemptés et vendu à un tiers dans des conditions plus avantageuses (10-1 I A 5
ème alinéa nouveau L 75) (voir § I. 3).
Î La commune du lieu de situation de l’immeuble bénéficie d’un droit de préemption pour assurer
le maintien dans les lieux des locataires à l’occasion de toute vente en bloc d’un immeuble
d’habitation (ou mixte) de plus de 10 logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à
proroger les contrats de bail en cours pour une durée de 6 ans à compter de son acquisition (art. 10-1
I B nouveau L 75 et art. 210-2 nouveau du code de l’urbanisme).
Î Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de
prorogation par l’acquéreur des contrats de bail en cours (art. 15 II alinéa 9 nouveau L 89).
[email protected] - 60 rue Saint Lazare - 75009 PARIS - www.unis-immo.com
Syndicat professionnel immatriculé à la Préfecture de Paris sous le n° 20589
Î Un droit d’opposition à l’extension d’un accord collectif (à tous les logements du secteur locatif
concerné) à la majorité de l’ensemble des organisations représentatives des bailleurs et de
locataires et non plus à la majorité de l’une ou l’autre catégorie (art. 41 ter dernier alinéa L
23/12/1986 modifié).
Î La sanction d’un éventuel non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour
vente d’un accord collectif conclu en application de l’article 41 ter et rendu obligatoire est la nullité
du congé pour vente (Art.15 II alinéa 8 L 89 complété).
Î Toujours dans le cadre de la vente en bloc, l’article 11-1 de la loi de 1989 prévoit quand un congé
pour vente de l’article 15 est délivré par un bailleur des secteurs II ou III de l’article 41 ter (L 86),le bail
peut être sans condition reconduit pour une durée inférieure à celle prévue à l’article 10 de la loi de
1989.
A ces dispositions de l’article 11-1 de la loi de 1989, la loi du 13 juin 2006 ajoute un droit de
reconduction de plein droit du bail au profit du locataire qui s’est vu délivrer un congé pour
vendre en application de la loi de 1989 lorsque ce congé intervient moins de deux ans avant le
terme du bail, de telle sorte qu’il puisse rester dans les lieux au moins pendant deux ans à compter
de la notification du congé pour vente (Art. 11-1 modifié).
[email protected] - 60 rue Saint Lazare - 75009 PARIS - www.unis-immo.com
Syndicat professionnel immatriculé à la Préfecture de Paris sous le n° 20589