Diaporama Démembrement de propriété : aspects juridiques et fiscaux

DÉMEMBREMENT DE
PROPRIÉTÉ
Aspects juridiques et fiscaux
-1-
5 juillet 2013
ASPECTS
JURIDIQUES
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Aspects juridiques : les principes
• La propriété est l’addition de deux droits
o Le droit de disposer du bien (abusus)
o Le droit de jouir du bien qui se décompose
•
•
Du droit d’user du bien (usus)
Du droit d’en percevoir les revenus (fructus)
• Le droit de propriété peut faire l’objet d’un
démembrement
o L’usufruitier dispose du droit d’usage et des
fruits
o Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer
du bien
-3-
T3
Aspects juridiques : les principes
• Caractères de l’usufruit
o Droit réel attaché à la personne
• Droit réel qu’il peut céder mais il ne peut pas vendre le bien sur
lequel porte le démembrement
– Sauf quasi-usufruit (art. 587 Code civil) lorsque l’usufruit porte sur un
bien consomptible (somme d’argent)
» L’usufruitier peut s’en servir mais à charge pour lui de rendre à
la fin de l’usufruit soit des choses de même quantité et qualité
soit la valeur estimée à la date de la restitution
» Le nu-propriétaire dispose d’un droit de créance
• Usufruit sur bien meuble : droit réel mobilier
• Usufruit sur bien immobilier : droit réel immobilier
• Attention le démembrement de propriété n’est pas une indivision
-4-
T4
Aspects juridiques : les principes
• Autonomie de l’usufruit
o Totale indépendance entre usufruitier et nupropriétaire
o Exercice séparé de leur droit respectif
•
•
•
•
Chacun peut le céder à une autre personne
Le propriétaire ne peut nuire aux droits de l’usufruitier
Les droits respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire
s’exercent donc dans le respect des droits de chacun
Comme en matière d’indivision, le bien démembré peut faire
l’objet d’un partage ou d’une licitation en présence de plusieurs
usufruitiers ou nus-propriétaires
-5-
T5
Aspects juridiques : les principes
•
Le quasi-usufruit
o Usufruit sur des biens consomptibles c’est-à-dire destinés à
disparaître dès leur premier usage (ex. argent)
• L’usufruitier peut s’en servir et les vendre mais à charge pour lui
de rendre à la fin de l’usufruit soit des choses de même quantité
et qualité soit la valeur estimée à la date de la restitution
• Le nu-propriétaire dispose d’un droit de créance
• Position du nu-propriétaire affaiblie car usufruitier a tous les
pouvoirs d’administration et de gestion
– Convention entre les parties opportune
» Usufruitier fourni une caution
» Modalités de remploi des sommes
o Possibilité d’établir un quasi-usufruit sur des biens non
consomptibles par nature (ex. valeurs mobilières)
• Quasi usufruit conventionnel par opposition au quasi-usufruit légal
-6-
T6
DÉMEMBREMENT ET DROIT DES
SOCIÉTÉS
-7-
Démembrement et droit des sociétés
• Qualité d’associé
o Doctrine refuse la qualité d’associé à
l’usufruitier
• Pas apporteur donc pas associé
• Conséquences juridiques importantes
– Cette qualification permet de déterminer les droits et
obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire au sein de
la société lorsque la loi et les statuts sont muets
o Deux courants s’affrontent
• Majoritaire : qualité d’associé appartient au nupropriétaire
• Usufruitier a également la qualité d’apporteur et peut
donc revendiquer la qualité d’associé
– Thèse forte dans le cas où l’usufruit est postérieur à
l’apport en société (donation avec réserve d’usufruit)
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T8
Démembrement et droit des sociétés
• Exercice du droit de vote
o Droit de vote dans les SA : article L 225-110
du Code de commerce
• Dans les AGO : usufruitier
• Dans les AGE : nu-propriétaire
• Répartition conventionnelle différente
– Jurisprudence fait une distinction entre le droit de
vote et le droit de participer
» Nu-propriétaire ne peut pas être privé de son
droit de participer (Cass. 2e civ. 13 juillet
2006, n° 1252 FS-PB Roquelaure c/Rebsomen)
» Attribution intégrale du droit de vote à
l’usufruitier ou au nu-propriétaire est contraire
à l’esprit des textes
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T9
Démembrement et droit des sociétés
• Droit de vote dans SARL, SAS, SNC
o Pas de disposition particulière dans Code de
commerce c’est l’article 1844 du Code civil
qui gére cette difficulté
• Seul l’usufruitier vote pour l’affectation des
bénéfices
o Dispositions contraires dans les statuts pour
étendre ou restreindre leurs droits respectifs
- 10 -
T 10
Démembrement et droit des sociétés
•
Démembrement et droit aux bénéfices
o Nature juridique des dividendes
• Jurisprudence : fruits civils
• Fruits appartiennent à l’usufruitier
– Cass. Com 31 mars 2009
» « Les bénéfices réalisés par une société ne participent de la
nature des fruits que lors de leur attribution sous forme de
dividendes…qu’avant cette attribution, l’usufruitier des parts
sociales n’a pas de droit sur les bénéfices »
» « Les sommes portées en réserve constituent un accroissement
de l’actif social revenant au nu-propriétaire. La distribution
ultérieure des bénéfices mis en réserve ne saurait remettre en
cause le principe de leur transmutation en capital. En cas de
distribution des réserves, les sommes distribuées reviennent au
nu-propriétaire »
- 11 -
T 11
Démembrement et droit des sociétés
• Démembrement et droit aux bénéfices
o Droit aux réserves
• Sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés :
2 écoles
– Les réserves font partie du dividende par simple décision
de l’assemblée : usufruitier
– Qualification de produits : nu-propriétaire
– Afin d’éviter les conflits : répartition conventionnelle dans
les statuts
• Sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés
Doctrine administrative
– Bénéfices courants : usufruitier
– Profits exceptionnels : nu-propriétaire
– Sauf répartition différente dans les statuts
- 12 -
T 12
APPORTS
DE DROITS DÉMEMBRÉS
- 13 -
Apports de droits démembrés
• Transmettre la nue-propriété et l’usufruit
d’un bien à une société
o Art. 595, al. 1 et 621 du Code civil : usufruitier
et nu-propriétaire dispose l’un sans l’autre des
droits réels dont ils sont titulaires sauf
convention contraire
o Objectifs divers
• Schémas d’optimisation de reconstitution de la pleine
propriété des biens au sein de la société, transmission
de biens vers une société avec exercice des pouvoirs
de gestion
• Possibilité de reporter le démembrement sur les droits
sociaux de la société bénéficiaire des apports
– pas de subrogation réelle mais conventionnelle
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T 14
Apports de droits démembrés
• Apport isolé de l’usufruit
o Usufruit naît au moment de l’apport par un
apporteur pleinement propriétaire
o Usufruit préexistant du fait d’une donation
ou succession
• L’usufruitier peut le transmettre par voie
d’apport à une société mais ne peut excéder 30
ans
- 15 -
T 15
Apports de droits démembrés
• Apport isolé de la nue-propriété : faisabilité d’un tel
apport à une société
o Société seule nue-propriétaire et n’en percevrait pas les fruits
• Article 1832 du Code civil : la société est instituée par ou deux
plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à
une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de
partager des bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourra en
résulter
o Lecture libérale de l’article 1832 du Code civil
• Pas nécessaire de réaliser un bénéfice immédiatement ;
l’extinction de l’usufruit profitera nécessairement à la société
nue-propriétaire. De plus, cette dernière pourra profiter des plusvalues pouvant résulter de la valorisation ultérieure du bien
démembré
- 16 -
T 16
Apport de la nue-propriété à une SCI
suivi de la donation des parts
• Montage
o Apport de la nue-propriété d’un immeuble à une SCI
o Donation concomitante des parts en pleine propriété
• Intérêt du montage avant le 1-1-2004
o Contourner l’application de l’article 762 obligatoire pour les
seules transmissions à titre onéreux
• Apports purs et simples à une société non soumise à
l’IS : seul le droit fixe est exigible (article 810 bis)
• Évaluation économique des actifs apportés
• Lors de la donation partage de la pleine propriété, les droits de
mutation sont calculés sur la valeur correspondant à la valeur
économique de la nue-propriété
o Si donation directe : barème article 762 s’applique
• Valeur de l’usufruit minoré
• Valeur de la nue-propriété majorée
- 17 -
T 17
Apport de la nue-propriété à une SCI
suivi de la donation des parts
• Intérêt du montage après le 1-1-2004
o Revalorisation du barème de l’usufruit
o Extension à toutes les mutations à titre gratuit et à titre onéreux
• En cas d’apport pure et simple du bien à la SCI
– Art. 669 devrait s’appliquer car les mutations à titre onéreux sont visées
– Cependant, apport pur et simple à une société non IS, seul le droit fixe est
applicable: pas de conséquence
– L’apport va continuer à être valorisé en retenant la valeur économique de la
nue-propriété
• En cas d’un apport à titre onéreux
– Droits de mutations calculés sur la base de l’article 669
– La valeur de la rémunération du bien apporté reste la valeur économique
– Donation ultérieure de la pleine propriété des titres reçus en échange, la valeur
retenue pour la calcul des droits d’enregistrement correspond indirectement à
la valeur économique de la nue-propriété de l’immeuble
- 18 -
T 18
Apport de la nue-propriété à une SCI
suivi de la donation des parts
Donation directe de la nue-propriété
Apport de la nue-propriété avant la donation
Donateur âgé de 63 ans
Immeuble d’une valeur de
Valeur de la NP (art. 669)
550 000 x 60%
½ de la NP par enfant
Détermination des droits par
enfant
Base imposable
Abattement
Droits liquidés sur
Donateur âgé de 63 ans
Immeuble d’une valeur de
Valeur économique de la NP (40%)
½ de la NP par enfant
Droits dus
Montant total pour les deux
900 000
540 000
270 000
270 000
100 000
170 000
Détermination des droits par enfant
Base imposable
Abattement
Droits liquidés sur
900 000
360 000
180 000
180 000
100 000
80 000
Droits dus
14 194
32 194
Montant total pour les deux
64 388
28 388
Gain net par rapport à la 1ère stratégie est de 64 388 – 28 388 soit 36 000€
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T 19
Apport-donation de la nue-propriété
•
Définition de l’abus de droit
o Rappelons qu’il existe une nouvelle définition de l’abus de
droit issue de la loi de finances rectificative pour 2008 afin
d’intégrer la notion jurisprudentielle de la fraude à la loi
o Nouvel article L.64 du LPF:
• « Afin d'en restituer le véritable caractère, l'administration est en
droit d'écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes
constitutifs d'un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère
fictif, soit que, recherchant le bénéfice d'une application littérale
des textes ou de décisions à l'encontre des objectifs poursuivis par
leurs auteurs, ils n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que
celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l'intéressé, si
ces actes n'avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement
supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles (…) »
- 20 -
T 20
Apport-donation de la nue-propriété
• Nouvelle définition de l’abus de droit
o L’administration peut écarter, comme ne lui
étant pas opposables, les actes constitutifs
d’un abus de droit :
• Soit que ces actes ont caractère fictif
• Soit, que recherchant le bénéfice d’une
application littérale des textes ou des décisions à
l’encontre d’objectifs poursuivis par leurs
auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun
motif autre que celui d’éluder ou d’atténuer les
charges fiscales que l’intéressé aurait
normalement supportées si ces actes n’avaient
pas été passés ou réalisés, eu égard à sa
situation ou à ses activités professionnelles (cas
de la fraude à la loi)
- 21 -
T 21
Apport-donation de la nue-propriété
Position cour
de cassation
Arrêt
Tabourdeau
Cass.com.
16/11/2004
n°02-17.147
Arrêt Botherel
Cass. Com.
3/10/2006 n°0414.272
Abus de droit
Pas d’abus de droit
Rejet de l’argument civil qui consistait à
faire valoir que la structure éviterait dans
l’hypothèse d’un prédécès du donataire, une
indivision successorale à laquelle les
indivisaires auraient pu mettre fin
En effet, l’usufruitier ne peut être menacé
dans la jouissance de ses prérogatives grâce à
l’article 815-5 du Code civil
Points communs
Recherche de l’intérêt
patrimonial lié aux objectifs
civils
- 22 -
Reconnaît clairement l’intérêt des différents
objectifs civils :
l’opération permettait aux donateurs tous les
deux gérants de la société de disposer d’une
minorité de blocage, de transmettre à leurs
enfants une partie des biens dont ils
conservaient les revenus
la transmission des parts permettait un
partage équitable entre les descendants
les inconvénients de l’indivision étaient
évités : les difficultés inhérentes à un partage
entre 3 lots équivalents de biens de nature
différente et d’entité distincte se trouvaient
évitées
T 22
Apport-donation de la nue-propriété
Position cour
de cassation
Arrêt Saunier
Cass. Com.
15 mai 2007,
n° 06-14.262
Abus de droit
Pas d’abus de droit
 Aucun acte de gestion relatif à l’achat ou à
la vente de valeurs mobilières n’a été effectué
entre la constitution de la société et l’acte de
donation-partage
 Absence d’autonomie financière de la
société
 Absence d’apports réels des enfants
 Absence d’affectio societatis (les enfants
avaient indiqué que leur mère entendait garder
les revenus des obligations apportées à la
société ainsi que la maîtrise de son patrimoine
sans avoir à demander leur accord pour
d’éventuels arbitrages)
Arrêt
Cass.com.
26/3/2008,
n°06-21.944
- 23 -
Inflexion de l’arrêt Botherel?
Dans l’arrêt Botherel les juges s’attachent à
reconnaître que les objectifs civils étaient pertinents et
étaient de nature à écarter l’exclusivité du but fiscal
Dans l’arrêt Saunier l’accent est mis sur la réalité
juridique et économique du montage
Au plan économique, la société n’a pas eu de réelle
existence économique entre sa constitution et la
donation
Au plan juridique, le dessaisissement total des enfants
au profit de leur mère des revenus et de leur
participation au capital est peu significative
Se fonde sur l’intérêt économique du
démembrement
L’apporteur de la NP disposait de tous les
pouvoirs dans la SCI pour sa vie durant (contrôle
de la SCI, des immeubles, possibilité de les
céder)
Et sur la volonté des coassociés de préserver
les intérêts familiaux des aléas de l’indivision
(assurer après décès la cohésion du patrimoine
familial en mutualisant entre ses enfants les
aléas locatifs et les écarts de rentabilité
susceptibles d’apparaitre entre les immeubles,
procédure d’agrément de nouveaux associés, et
T 23
Apport-donation de la nue-propriété
• Où en est-on?
o Cependant la Cour de cassation (Cass. Com. 13 janvier 2009, n°
07-20.097, De Wurstemberger) a retenu l’abus de droit sur le
fondement de la fictivité de la société…
• Elle n’avait pour objet ni la recherche de profits, ni la réalisation
d’économies
• Son actif était constitué que de la seule nue-propriété de
l’immeuble
• Le montant de l’apport en numéraire était insuffisant pour lui
permettre de fonctionner réellement
o Comment expliquer ce « revirement »?
• Dans les décisions de 2008 la Cour de cassation mentionne
expressément que l’administration n’évoquait pas la fictivité de la
société
• Dans cette dernière affaire, elle retient la fictivité sans évoquer
l’intérêt patrimonial bien que soulevé par le requérant
– La rédaction imprécise des statuts quant à la finalité de l’opération a
surement pesé sur l’issue de la décision
- 24 -
T 24
Apport-donation de la nue-propriété
• Précautions à prendre
o Doter la société de moyens propres grâce à des
apports réalisés par des enfants
o Véritable vie économique et juridique de la
société
•
•
•
Réalisation d’investissements différents
Respecter la tenue d’assemblée générale
–
Se prononçant dans un PV sur le fonctionnement de la
société en fonction du rapport de gestion présenté par le
gérant
Eviter la concomitance dans l’enchaînement des
opérations
–
Attendre un ou plusieurs exercices comptables
- 25 -
T 25
ASPECTS
FISCAUX DU
DÉMEMBREMENT
- 26 -
ASPECTS
FISCAUX DU
DÉMEMBREMENT
Méthodes d’évaluation de
l’usufruit et de la nue-propriété
- 27 -
Méthodes d’évaluation de l’usufruit
• Deux méthodes au champ d’intervention
propre
o La méthode économique
• Méthode d’actualisation des flux futurs du bien
cédé en fonction de l’espérance de vie de
l’usufruitier
• Méthode retenue dans les relations contractuelles
entre les parties
o La méthode fiscale : barème de l’article 669
du CGI
• Barème forfaitaire qui s’applique à la pleine
propriété
- 28 -
T 28
Méthodes d’évaluation de l’usufruit
• La méthode fiscale : article 669 CGI
o Domaines d’application impératifs
• Droit d’enregistrement et taxe de publicité foncière
– Obligatoire pour déterminer l’assiette des droits de
mutations pour les toutes les transmissions à titre gratuit
et à titre onéreux
• En matière d’ISF chaque fois que l’imposition est
séparée en application de l’article 885 G
• En matière de plus-values immobilières pour
déterminer le prix de revient du droit cédé lorsque
que le bien a été détenu en pleine propriété (article
74 SE annexe II du CGI)
o Au-delà cette méthode ne s’impose pas sauf à la
retenir à titre pratique
- 29 -
T 29
Barème fiscal : article 669
Âge de
l'usufruitier
Nouveau
barème
Jusqu'à 20 ans
De 21 à 30 ans
De 31 à 40 ans
De 41 à 50 ans
De 51 à 60 ans
De 61 à 70 ans
De 71 à 80 ans
De 81 à 90 ans
À partir de 91 ans
Valeur de
l'usufruit
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
- 30 -
Valeur de la
nue-propriété
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
T 30
ASPECTS
FISCAUX DU
DÉMEMBREMENT
Revenus fonciers
- 31 -
Démembrement et revenus fonciers
• Du point de vue juridique
o L’usufruitier
• Jouit des revenus
• Il est tenu aux dépenses d’entretien
o Le nu-propriétaire
• Ne perçoit pas de revenus
• Il est tenu aux dépenses de grosses réparations
– Article 606 du Code civil : Les grosses réparations sont celles des gros
murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures
entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture
aussi en entier
» Celles relatives à la structure de l’immeuble, à sa solidité
générale et les réparations d’entretien utiles au maintien
permanent en bon état de l’immeuble
– Article 605 : sauf si elles résultent du défaut d’entretien ou de
réparation de l’usufruitier
- 32 -
Démembrement et revenus fonciers
• Freins au démembrement
o Régime du micro-foncier ne s’applique pas
•
Pour le contribuable propriétaire d’un immeuble
détenu en nue-propriété pour les années au titre
desquelles il a pu imputer des déficits fonciers issus
de grosses réparations sur son revenu global
o Les régimes « Borloo », « Scellier » ou « Duflot »
•
Ne s’appliquent pas aux immeubles ou parts de
société dont le droit de propriété est démembré
–
•
Tolérance : si démembrement résulte d’un décès de l’un
des conjoints soumis à imposition commune, le conjoint
peut demander la reprise à son profit dans les mêmes
conditions
Exception pour « Borloo » ancien : dans ce cas c’est
l’usufruitier qui peut seul bénéficier de l’avantage
fiscal
- 33 -
T 33
Démembrement et revenus fonciers
• Du point de vue fiscal
o L'immeuble est donné en location
• L’usufruitier perçoit les revenus fonciers
– Il peut déduire les charge y afférente et bénéficier des crédits
d’impôts au titre de l’habitation
• Le nu-propriétaire n’a pas à déclarer les revenus correspondant
– Il peut cependant déduire les charges qu’il supporte de ses autres
revenus fonciers ou constater un déficit reportable sur le revenu
global dans la limite de 10 700 €
– Un régime dérogatoire existe en faveur des dépenses de grosses
réparations
» Démembrement de propriété résultant d’une succession ou
d’une donation entre vifs sans charge ni condition, consentie
entre parents jusqu’au quatrième degré inclusivement
» Il prendre en compte ces dépenses pour la détermination de ses
revenus fonciers dans les conditions de droit commun (déficit
imputable uniquement sur le revenu global dans la limite de 10
700 €) soit opter pour la déduction de ces charges sur le revenu
global dans la limite de 25 000 € par an
- 34 -
Démembrement et revenus fonciers
• Du point de vue fiscal
o L'immeuble n’est pas loué (occupation à titre
gratuit)
• Usufruitier exonéré au titre des revenus fonciers et bénéficie de
l’exonération d’impôt au titre de la jouissance gratuite de
l’immeuble (article 15-II du CGI)
• Usufruitier ne peut déduire aucune charge foncière
• Nu-propriétaire
– Même situation que si le logement était loué pour les dépenses de
grosses réparation
– Si le logement constitue son habitation principale
» Il peut éventuellement bénéficier des crédits d’impôt
- 35 -
Démembrement et revenus fonciers
• Imputation des déficits
o Intérêts d’emprunts contractés par l’usufruitier des parts de
sociétés
• Les intérêts des emprunts effectivement versés par l’usufruitier de
parts d’une société détenant un immeuble loué, destinés à
financer l’acquisition de l’usufruit de ces parts, sont déductibles
de la quote-part du bénéfice foncier de la société imposable au
nom de l’usufruitier
• La circonstance que la société constate un déficit foncier, qui
revient de droit au nu-propriétaire en l’absence de convention
contraire, n’a pas pour effet de priver l’usufruitier du droit de
déduire ces intérêts
– Le déficit qui en résulte est imputable sur les revenus fonciers qu’il
retire d’autres immeubles au cours de la même année ou des dix
années suivantes
- 36 -
T 36
Démembrement et revenus fonciers
• Imputation des déficits
o Intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts
• Les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nupropriétaire de parts d’une société détenant un immeuble loué,
pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne
sont pas déductibles, dès lors que ces dépenses ne peuvent être
considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la
conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné
en location.
o Intérêts versés par le nu-propriétaire destinés à financer des
travaux
• Les intérêts des emprunts effectivement versés par les nuspropriétaires d'immeubles loués, et destinés à financer les
dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration de ces
immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le
cas échéant, de leurs autres propriétés
- 37 -
T 37
Démembrement et revenus fonciers
• Démembrement sur des parts sociales
o Immeuble loué appartient à une société de personnes (article 8
du Code général des impôts)
• Usufruitier imposable au titre des bénéfices courants
• Nu-propriétaire imposable au titre des résultats exceptionnels
o Imputation des déficits
• Principe : reviennent de droit au nu-propriétaire (en sa qualité
d’associé)
• Position contestée
o Répartition conventionnelle des résultats
• Conclue et enregistrée avant la clôture de l’exercice
• Doit respecter les dispositions impératives des articles 582 à 599
du Code civil
- 38 -
T 38
Démembrement et revenus fonciers
• Donation temporaire d’usufruit
o Intérêt : transférer aux enfants un immeuble de rapport
• Revenus fonciers imposés entre leurs mains
• Optimisation charge d’ISF
– Principe : usufruitier imposé sur la valeur du bien en toute propriété
– Donation de l’usufruit à des enfants majeurs : diminuer la base
taxable du patrimoine des parents
o Risques: abus de droit
• Risque de fictivité évité dès lors que les parents ne se
réapproprient pas les revenus transférés
– Démontrer l’intention libérale
• Volonté des parents de responsabiliser des enfants
• S’inspirer des précautions édictées par l’administration dans une
instruction spécifique aux donations temporaires d’usufruit aux
organismes d’intérêt général (BOI-PAT-ISF-30-20-20)
- 39 -
T 39
ASPECTS
FISCAUX DU
DÉMEMBREMENT
Droits d’enregistrement
- 40 -
Démembrement et droit d’enregistrement
• Détermination de l’assiette des droits
o Usufruit viager
• Jusqu’à la loi de finance pour 2004, la valeur
imposable dépendait de la nature de la
transmission
– Transmission à titre gratuit : article 762
– Transmission à titre onéreux : article 762 ne
s’imposait pas
– Absence de recours obligatoire a donné lieu à
certaines stratégies d’interposition d’opération à titre
onéreux
o Usufruit à durée fixe
• 23% par période de 10 ans sans fraction et sans
égard à l’âge de l’usufruitier
- 41 -
T 41
Démembrement et droit d’enregistrement
• Calcul des droits d’enregistrement
o Droits déterminés en fonction de la nature de
l’opération
• Transmission à titre onéreux : tarifs dépendent de la
nature des biens cédés
• Transmission à titre gratuit : tarifs identiques quelle
que soit la nature des biens transmis
• Abattement et réductions s’appliquent en fonction de
la qualité des parties et la nature de la transmission
réalisée entre vifs ou par décès
o Transmission à titre gratuit de parts ou actions
• Abattement de 75% sur le montant de l’entreprise
transmise sous certaines conditions (Pacte Dutreil)
- 42 -
T 42
Démembrement et droit d’enregistrement
• Les réductions de droits d’enregistrement
o Article 790 du CGI
• Pour les seules donation en pleine propriété
• Par un donateur de moins de 70 ans
• Les parts ou actions doivent remplir les conditions
du pacte Dutreil
- 43 -
T 43
Démembrement et droit d’enregistrement
• Liquidation des droits d’enregistrement
o Paiement différé et fractionné en cas de transmission
d’entreprise par décès ou donation
• Différé de paiement pendant 5 ans
• À l’expiration de ce délai fractionnement pendant 10 ans à raison
d’un 1/20 tous les mois assorti d’un intérêt exigible
o Paiement différé en cas de dévolution de la nue-propriété
• Différé réservé aux seuls droits afférents à la nue-propriété
• Différé jusqu’à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la
date de la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ou de la cession
totale ou partielle de cette dernière
• Intérêt de retard sauf dispense si droits calculés sur la valeur
imposable de la pleine propriété des biens recueillis en nuepropriété
- 44 -
T 44
ASPECTS
FISCAUX DU
DÉMEMBREMENT
Démembrement et plus-values
Principes généraux
- 45 -
Démembrement et plus-values – Principes généraux
• Principes généraux de taxation des plus-values sur biens démembrés
o
Pas de régime spécifique
o
Application du régime d’imposition des plus-values correspondant au
bien sur lequel porte le démembrement
•
•
o
Démembrement sur un bien immobilier détenu par des particuliers :
régime des plus-values immobilières privées
Démembrement sur des parts ou actions de sociétés détenues par des
particuliers : régime des plus-values immobilières privées
Aménagement des différents régimes d’imposition pour tenir compte
de la spécificité du démembrement
•
•
Exemple : Détermination du prix de revient en cas d’acquisition isolée de
l’usufruit ou de la nue-propriété, etc,
Exemple : Ventilation de la plus-value imposable entre usufruitier et nupropriétaire
- 46 -
T 46
Démembrement et plus-values – Principes généraux
• Cas particulier de la cession d’usufruit temporaire
o
o
Régime instauré par 3ème loi de finances pour 2012 pour les cessions
intervenues à compter du 14 novembre 2012
Champs d’application
•
•
•
•
o
Mutations à titre onéreux : cession, apport en société…
Usufruit à durée fixe ( ≠ usufruit viager)
Cédant relevant de l’impôt sur le revenu (personne physique ou société
translucide)
Uniquement la première cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire
sur un même bien
Modalités d’imposition
•
Le produit de cession est imposé comme un revenu dans la catégorie à
laquelle les revenus procurés par le bien démembré se rattachent
–
–
•
Exemple : le produit de la cession d’un usufruit temporaire portant sur un immeuble loué
nu sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers
En cas d’impossibilité de déterminer le revenu de rattachement, la loi pose certaines
présomptions
L’assiette est constituée par le produit de cession et non la plus-value
- 47 -
T 47
ASPECTS
FISCAUX DU
DÉMEMBREMENT
Plus-values immobilières
- 48 -
Démembrement et plus-values immobilières
• Principes de taxation des plus-values
o
Articles 150 U et suivants s’appliquent en cas de cession de droits
démembrés portant sur un immeuble et sur un bien immobilier ayant
fait l’objet d’un démembrement
•
Exonération de la résidence principale
–
–
•
Cession porte sur l’usufruit ou sur la nue-propriété d’un immeuble détenu jusque là en
pleine propriété
» Exonération applicable au cédant
Cession porte sur un immeuble dont la propriété est démembrée
» Logement constitue la résidence principale du seul usufruitier: seule la quotepart de l’usufruitier bénéficie de l’exonération
» Logement constitue la résidence principale de l’usufruitier et du nupropriétaire: plus-value bénéficie de l’exonération
» Jouissance des locaux répartie entre les deux, l’exonération est limitée à la
fraction des droits correspondant aux locaux effectivement utilisés par leur
titulaire à titre de résidence principale
Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €
–
En cas de cession d'un bien dont le droit de propriété est démembré, le seuil de 15 000 €
s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété (150 U, 6° modifié
par loi de finances pour 2010)
- 49 -
T 49
Démembrement et plus-values immobilières
• Principes de taxation des plus-values
o
Abattement applicable sur la plus-value pour les immeubles
détenus depuis plus de cinq ans
•
•
•
o
•
2 % au-delà de la cinquième année de détention
4 % au-delà de la dix-septième année de détention
8 % au-delà de la vingt-quatrième année de détention
–
Exonération totale pour les immeubles détenus depuis plus de trente ans
Taxe sur certaines plus-values immobilières
Pour les cessions intervenues depuis le 1/1/2013 générant une plus-value
imposable supérieure à 50 000 €
- 50 -
T 50
Démembrement et plus-values immobilières
Cession d’un immeuble après réunion de la pleine propriété
Prix de vente
Prix de vente du bien
Usufruit acquis à
titre onéreux
Usufruit acquis à
titre gratuit
 Lorsque la nue-propriété a été
acquise à titre onéreux, seule
la valeur de cette dernière est
à retenir, l’usufruit étant nul
 Lorsque la nue-propriété a été
acquise à titre gratuit, on
retient la valeur de la pleine
propriété lors de la mutation à
titre gratuit (donation ou
succession à l’origine du
démembrement)
Lorsque la nuepropriété a été
acquise à titre
onéreux, le prix
d’acquisition est
égal à la somme des
prix d’acquisition de
la nue-propriété et
de l’usufruit
Lorsque la nuepropriété a été
acquise par
donation, le prix
d’acquisition est
égal à la somme de
la valeur retenue
pour le calcul des
droits lors de
donation de la nuepropriété et le prix
d’acquisition de
l’usufruit
Depuis la date d’acquisition de la
nue-propriété
Depuis la date d’acquisition de la première
des deux acquisitions
Usufruit reçu par extinction
Prix de
revient
Durée de
détention
- 51 -
T 51
Démembrement et plus-values immobilières
Cession de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un immeuble
Prix de vente
Valeur respective des droits démembrés avec possibilité de
ventilation selon le barème de l’article 669 du CGI
Prix de revient
 Prix d’achat de chacun des droits ou valeur vénale retenue pour le
calcul des droits de mutation à titre gratuit. Toutefois, lorsque la
cession porte sur un usufruit acquis par voie d’extinction, et sous
réserve que la nue-propriété ait été acquise à titre onéreux, le
prix d’acquisition est nul. La plus-value imposable est égale au
prix de cession du droit aliéné
 Lorsque le démembrement a pour origine une succession
intervenue avant le 1er janvier 2004, le prix d’acquisition est
déterminée par application de l’article 669 du Code général des
impôts
Durée de détention
Durée de détention depuis la date d’acquisition du droit cédé
- 52 -
T 52
Démembrement et plus-values immobilières
Cession d’un droit portant sur un immeuble acquis en pleine propriété
Prix de vente
Valeur respective du droit avec possibilité de ventilation selon le
barème de l’article 669 du CGI
 Fraction du prix d’acquisition de la pleine propriété afférente à ce
droit
Prix de revient
Durée de détention
 Cette fraction est appréciée, au jour de la cession, en appliquant
le barème institué par l’article 669 du Code général des impôts
(article 74 SE de l’annexe II du Code général des impôts)
Durée de détention depuis la date d’acquisition de la pleine
propriété
- 53 -
T 53
ASPECTS
FISCAUX DU
DÉMEMBREMENT
Plus-values sur valeurs mobilières
- 54 -
Démembrement et plus-values sur valeurs mobilières
• Principes régissant les plus-values
mobilières
o Articles 150 0-A et suivants
• Plus-values soumises à l’IR au barème progressif
augmenté des prélèvements sociaux de 15,5%
o Ces dispositions s’appliquent aux gains nets
retirés des cessions à titre onéreux
• De valeurs mobilières, de droits sociaux, de titres
• De droits portant sur ces valeurs, droits ou titres
(droits d’usufruit ou de nue-propriété)
- 55 -
T 55
Démembrement et plus-values sur valeurs mobilières
• Détermination du prix de revient en cas de cession de titres
démembrés
o 3 hypothèses font l’objet de commentaires de l’administration (BOIRPPM-PVBMI-20-10-20-60 n°60)
• cession conjointe avec répartition du prix ou cession isolée de la nuepropriété ou de l’usufruit
– La plus-value est égale pour chacun des droits à la différence entre son prix de
cession et d’acquisition
• Cession en pleine propriété de titres dont la propriété est démembrée sans
répartition du prix
– Le redevable est le nu-propriétaire en cas de remploi ou l’usufruitier en cas de
quasi-usufruit. La valeur d’acquisition est déterminée de façon différente selon
que le nu-propriétaire ou l’usufruitier a disposé ou non de la pleine propriété
des titres avant le démembrement
• Cession de la pleine propriété de titres après réunion de l’usufruit à la
nue-propriété
– Le redevable est le cédant et le prix d’acquisition est déterminé différemment
selon que l’usufruit a été acquis par extinction ou dans le cadre d’une
transmission réalisée à titre gratuit ou à titre onéreux
- 56 -
T 56
Démembrement et plus-values sur valeurs mobilières
• Exonération des plus-values de cession de
valeurs mobilières
o Régime général: article 150-0 D du CGI
• Institution d’un abattement pour durée de
détention
– 20 % si droits détenus entre deux et quatre ans
– 30 % si droits détenus entre quatre et six ans
– 40 % si droits détenus depuis plus de six ans
• Exonération ne concernant que l’impôt sur le
revenu et non les prélèvements sociaux de 15,5%
• Régime spécifique pour les dirigeants de PME
partant à la retraite
- 57 -
T 57
Démembrement et plus-values sur valeurs mobilières
Situations concernées
Cession isolée de droits démembrés ou
cession conjointe de droits démembrés
avec répartition du prix de cession
Cession en pleine propriété de titres
démembrés sans répartition du prix de
cession
Cession de la pleine propriété de titres
après réunion de l’usufruit et de la nuepropriété (acquisition successive de
l’usufruit et de la nue-propriété ou
inversement)
Point de départ du délai de détention
Le 1er janvier de l’année d’acquisition du droit
démembré
Le 1er janvier de l’année d’acquisition par le cédant
(redevable de l’impôt sur la plus-value) de son droit
démembré :
soit le 1er janvier de l’année d’acquisition
de l’usufruit lorsque le cédant est le quasi-usufruitier ;
soit le 1er janvier de l’année d’acquisition
de la nue-propriété lorsque le cédant est le nupropriétaire
Le 1er janvier de l’année de la première des deux
acquisitions par le cédant des droits démembrés, que
l’acquisition soit à titre onéreux, à titre gratuit ou par
voie d’extinction naturelle
- 58 -
T 58
Démembrement et plus-values sur valeurs mobilières
• Cas particulier d’un démembrement sur un portefeuille
de valeurs mobilières
o Universalité de biens : usufruitier dispose des titres, à charge
pour lui d’en conserver la substance
• Ne peut consommer le produit de la cession
• Ne peut le réinvestir en dehors du portefeuille
• Nu-propriétaire seul imposable sur la plus-value réalisée par
l’usufruitier
– Imposition de l’usufruitier sur option expresse et irrévocable auprès
de l’établissement teneur de compte
– Option possible que pour les titres dont le démembrement résulte
d’une succession
– Option formulée conjointement (transfert de la charge n’est pas
constitutif d’une libéralité)
– Plus-value déterminée selon les règles de la cession en pleine
propriété sans répartition du prix de vente
- 59 -
T 59
ASPECTS
FISCAUX DU
DÉMEMBREMENT
ISF
- 60 -
Démembrement de propriété et ISF
•
Démembrement de propriété et ISF
o Principe
• Usufruitier taxé sur la pleine propriété des biens
o Exception au principe de taxation sur la pleine propriété de
l’usufruitier
• Partage d’imposition entre l’usufruitier et le nu propriétaire en
cas de démembrement résultant des dispositions légales relatives
aux droits du conjoint ou en cas de vente de la nue-propriété sous
réserve de certaines conditions
• Démembrement suite à donation ou legs au profit de l’Etat ou
certaines collectivités
• Situation des dirigeants retraités qui peuvent être imposés sur la
valeur de l’usufruit uniquement sans que la nue propriété soit
taxable entre les mains de son titulaire
- 61 -
T 61
Démembrement de propriété et ISF
• Partage d’imposition usufruit/nue propriété
o Répartition de la valeur du bien conformément
au nouveau barème de l’article 669 du CGI à
condition, pour l’usufruit que le droit ne soit ni
vendu, ni cédé à titre gratuit
• Usufruit légal du conjoint survivant
– Démembrement résultant des articles 767, 1094 ou 1098
du Code civil
• Apport de la nue propriété d’un bien à une société
• Démembrement résultant d’une donation ou d’un legs
fait à l’Etat, aux départements, aux communes ou
syndicats de communes et à leurs établissements
publics (art.885 G du CGI)
- 62 -
T 62
Démembrement de propriété et ISF
•
Détermination du patrimoine taxable
o L’assiette de l’ISF est constituée par la valeur nette de
l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables du foyer
fiscal (article 885 E du CGI)
o Ces éléments doivent être évalués à leur valeur vénale au 1er
janvier de l’année d’imposition
o Les biens grevés d’usufruit sont compris dans le patrimoine de
l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété (article 885 G
du CGI)
• Certains cas de partage d’imposition limitativement énumérés
• Aucun abattement ne peut être pratiqué au titre du
démembrement (BOI-PAT-ISF-30-20-20 n°1)
• Sauf cas particulier, le nu-propriétaire ne supporte aucune
imposition au titre de l’ISF sur ce bien et ne porte donc pas les
droits dont il est titulaire dans sa déclaration
- 63 -
T 63
Démembrement de propriété et ISF
• Déduction du passif
o Les dettes grevant le patrimoine au 1er janvier de l’année
d’imposition peuvent être déduites dans les mêmes conditions
qu’en matière de droits de succession (article 885 D du CGI)
• Les dettes doivent exister au 1er janvier de l’année d’imposition et être à
la charge personnelle du contribuable
• Les usufruitiers et les nus-propriétaires ne peuvent déduire que les dettes
qui leur sont personnelles
o La cour de cassation (Cass. Com. 31 mars 2009, Theillier) a
considéré que la nue-propriété d’un bien ne constitue pas un
bien exonéré au regard de l’ISF
• Ainsi le nu-propriétaire peut déduire de son patrimoine taxable à l’ISF les
dettes qu’il a contractées pour l’acquisition de cette nue-propriété
• Dès lors un nu-propriétaire peut déduire de son capital un emprunt
contracté pour acquérir ses droits et financer des travaux
o Art 885 G quater du CGI (LF 2013):
• limite la déduction des dettes aux seules dettes se rapportant à des biens
imposables dans le patrimoine des redevables
- 64 -
T 64
Démembrement de propriété et ISF
• Exonération des biens grevés d’un usufruit au titre des
biens professionnels
o Les biens compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur
valeur en pleine propriété au titre de l’article 885 G sont
considérés comme biens professionnels si l’usufruitier les
utilise dans le cadre de son activité professionnelle
o Situation des dirigeants retraités (art 885 O quinquies du CGI)
• Donation en nue-propriété par le chef d’entreprise partant à la
retraite d’actions ou parts sociales
• Ce dispositif permet à l’usufruitier des parts ou actions de n’être
taxé que pour la valeur de son droit d’usufruit déterminée en
application du barème de l’article 669 du CGI
- 65 -
T 65
Démembrement de propriété et ISF
• Exonération des biens grevés d’un
usufruit au titre des biens privés
o Engagement collectif de conservation
• Article 885 I bis du CGI
o Engagement individuel de conservation
• Article 885 I quater du CGI
- 66 -
T 66
Démembrement de propriété et ISF
2 ans
4 ans
5 ans
• Engagement collectif de conservation des titres
• Engagement individuel de conservation des titres
• Exercice des fonctions de dirigeant par un signataire de
l’engagement collectif
L'engagement de conservation doit être souscrit conjointement par l'usufruitier
et par le nu-propriétaire des titres.
En cas de réunion de l'usufruit à la nue-propriété, le point de départ de
l'engagement de conservation restera constitué, pour le titulaire de la pleine
propriété ainsi reconstituée, par la date de souscription de l'engagement initial.
- 67 -
T 67
Démembrement de propriété et ISF
• Titres détenus par les mandataires sociaux et salariés
o Exonération de 75% de la valeur des titres détenus par les
salariés et mandataires sociaux (article 885 I quater)
• Le propriétaire des titres exerce son activité principale dans la
société émettrice
• Comme salarié ou mandataire social
• Ou y exerce son activité principale lorsque la société émettrice
est une société de personnes soumises à l’IR
• Condition appréciée au 1er janvier de l’année au titre de laquelle
il demande à bénéficier de l’exonération partielle
o Les parts ou actions restent la propriété du redevable pendant
au moins 6 ans
• Point de départ du délai décompté à partir du premier fait
générateur au titre duquel l’exonération est demandée
- 68 -
T 68
Démembrement de propriété et ISF
•
Transmission d’usufruit temporaire comme parade à l’ISF
o Constitution de sociétés d’usufruit
• L’objectif étant de n’être taxé, au titre de l’ISF, que sur la valeur des parts
remises en rémunération de l’apport de cet usufruit
• Depuis le 14/11/2012, l’apport en société d’un usufruit temporaire est
soumis au régime spécifique des cession d’usufruit à durée fixe
o Donation temporaire d’usufruit
• RM Beaulieu du 14 juillet 2003
– Si la valeur d’un bien dont l’usufruit fait l’objet d’une donation temporaire
n’entre plus dans l’assiette de l’ISF du donateur pendant la période de
dessaisissement, dans le cas où cette transmission s’avèrerait fictive ou aurait
pour but exclusif d’éluder l’ISF, notamment dans l’hypothèse d’une transmission
au profit des descendants du donateur, elle mettra en oeuvre l’article L 64 du
LPF
• Absence d’abus de droit si (BOI-PAT-ISF-30-20-20 n°200)
– Donation par acte notarié
– Au profit d’une fondation ou association reconnue d’utilité publique ou
autorisée à recevoir des dons ou legs ou d’un établissement supérieur ou
artistique
– Durée minimale de trois ans
– Actifs contribuant à la réalisation de l’objet de l’organisme
– Droits de l’usufruitier préservés
- 69 -
T 69
Démembrement de propriété et ISF
•
Exemple – Données du problème
o M. X marié a deux enfants (22 & 23 ans) poursuivant leurs études
supérieures, il dispose d’un patrimoine constitué de :
•
•
•
•
•
Résidence principale
Autres biens immobiliers
Portefeuilles titres
Liquidités
Patrimoine ISF
300 000 €
800 000 €
200 000 €
200 000 €
1 500 000 €
o M. X dispose par ailleurs de loyers nets de 50 000 € imposables au taux
de l’impôt sur le revenu de 45% et contributions sociales de 15,5 %,
soit une cotisation globale de 30 250 €
- 70 -
T 70
Démembrement de propriété et ISF
•
Exemple – Opération envisagée
o Donation d’usufruit temporaire aux enfants
• Donation d’usufruit pour une période de dix ans par chacun des parents portant sur
des biens immobiliers, procurant à chacun des deux enfants un revenu mensuel net
de 1 500 €
• Les biens donnés sont évalués en PP à 600 000 €
o Coût en matière de droits de donation
• La valeur de l’usufruit temporaire est égale à 23 % de la valeur du bien en toute
propriété pour chaque période de 10 ans :
600 000 x 23 % = 138 000 €
o Droit dus
• Fraction revenant à chacun des enfants 138 000 € / 2 =
• Abattement
• Base imposable
• Droits dus
69 000 €
- 100 000 €
0€
0€
- 71 -
T 71
Démembrement de propriété et ISF
•
Exemple – Suite
o Gain en matière d’ISF
• Base nette imposable
o
– Patrimoine totale avant donation
– Valeur en pleine propriété des biens donnés
– Patrimoine taxable
ISF dü
• L’économie d’ISF annuelle réalisée est donc de
– (1 300 000 € - 800 000 €) x 0,5%
– (1 500 000 € - 1 300 000 €) x 0,7%
ISF économisé
o Gain en matière d’IR et de prélèvements sociaux
– Revenu foncier attribués aux enfants : 1 500 € x 2 x 12 =
– Economie d’impôts : 36 000 € x (45% + 15,5%) =
o Gain sur 10 ans
– Gain ISF
– Gain IR & prélèvements sociaux
Total
1 500 000 €
600 000 €
900 000 €
0€
2 500 €
1 400 €
3 900 €
36 000 €
21 780 €
39 000 €
217 800 €
256 800 €
- 72 -
T 72
MISE EN
ŒUVRE DU
DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
- 73 -
Donation avant cession
• La donation démembrée préalable à la
cession
o Substitution à l’impôt afférent à la plus-value
par l’application des droits de mutation
• Mutation à titre gratuit des titres qui ne constitue pas
un fait générateur d’un gain net taxable au regard de
l’article 150 0-A (seule une mutation ATO entraîne
taxation)
– Seuls les droits de mutations seront dus
o Le cédant retient comme prix de revient pour le
calcul de la plus-value la valeur exprimée dans
l’acte de donation
• La plus-value de cession a donc été gommée par la
donation
- 74 -
T 74
Donation avant cession
• Limites de cette stratégie
o Valorisation des biens transmis doit être juste
• Article L 17 du LPF : remise en cause par
l’administration de l’évaluation retenue pour la base
de calcul des droits d’enregistrement si elle ne
correspond pas à la réalité
o Procédure de répression de l’abus de droit
• Avis du CCRAD favorables que lorsque la donation
intervenait alors que la cession était réputée parfaite
• Intention libérale des donateurs ne doit pas être
fictive notamment parce qu’ils récupèrent le produit
de la cession après donation sous une forme
quelconque
- 75 -
T 75
MISE EN
ŒUVRE DU
DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
Stratégie de gestion de
l’immobilier d’entreprise
- 76 -
Stratégies de gestion
de l’immobilier d’entreprise
• Stratégie d’optimisation classique
o Constitution d’une SCI propriétaire de l’immobilier
• Passation d’un bail pour la location des locaux à la société d’exploitation
• SCI perçoit les loyers qui lui permettront éventuellement de financer
l’acquisition du bien
• Ces mêmes loyers procurent éventuellement des revenus fonciers pour le
chef d’entreprise associé de la SCI
• D’autres solutions peuvent être envisagées
o Cession par la SCI de l’usufruit temporaire de l’immeuble à la société
d’exploitation
•
•
•
•
Avantage : remontée de trésorerie dans la SCI
Depuis 14/11/2012, gain de cession de la SCI imposé comme revenu
SCI ne déclare plus de revenus fonciers
Société d’exploitation dispose d’un usufruit temporaire qu’elle inscrit à
l’actif et amorti sur la durée de l’usufruit
o Variante : cession de l’usufruit temporaire des parts de la SCI à la
société d’exploitation
- 77 -
T 77
Cession de l’usufruit temporaire de l’immeuble
• Cession par la SCI de l’usufruit temporaire
de l’immeuble à la société d’exploitation
o Du côté de la SCI
• Droits de mutation : 23% de la pleine propriété par
période de 10 ans (art. 669-II)
• Détermination de la valeur de l’usufruit transmis et
donc de la trésorerie que va récupérer la SCI :
évaluation économique
• Produit de cession taxable au niveau de la SCI (IR) et
associés personnes physiques
– Depuis 14/11/2012 : application du régime spécifique des
cession temporaires d’usufruit, Produit de cession imposé
comme RF au barème progressif
- 78 -
T 78
Cession de l’usufruit temporaire de l’immeuble
• Du côté de la société d’exploitation
o Inscription à l’actif de l’entreprise de l’usufruit
• Jurisprudence : CE 11-8-1996
• Trois éléments :
– Élément doit être source régulière de profits : utilisation de l’immeuble aux fins
de l’exploitation, perception de loyers
– Doté d’une pérennité suffisante : 10 ans
– Susceptible d’être cédé : usufruit peut être cédé librement
o Déduction des frais d’acquisition (honoraires, droits de mutation, etc)
o Amortissement de l’usufruit
• Jurisprudence : TA Poitiers 21-11-1996
– Immobilisation de l’usufruit de titres de participation, amortissable sur 10 ans
et fiscalement déductible
o Situation à la fin de l’usufruit
• VNC nulle : la disparition de l’usufruit sera constatée en comptabilité par
le solde du compte d’immobilisation incorporelle et du compte
d’amortissement correspondant
- 79 -
T 79
Cession de l’usufruit temporaire de l’immeuble
• Risque d’abus de droit écarté
o le choix du démembrement de propriété n’est pas constitutif
en tant que tel d’un abus de droit
o le risque existe quant à la substance de la société civile nuepropriétaire
• Attention à son fonctionnement normal, elle doit disposer de
revenus pour faire face notamment à ses obligations en tant que
nu-propriétaire (dépenses de grosses réparations)
o Des impôts ont été acquittés
• Droit de mutation et plus-value sur la cession de l’usufruit
temporaire
• La société titulaire du droit d’usufruit n’élude pas non plus
l’impôt. Elle substitue seulement une charge par une autre
– Elle réduit son bénéfice imposable des amortissements à la place des
loyers versés
- 80 -
T 80
Cession de l’usufruit temporaire de l’immeuble
• Risque d’abus bien social
o Il se caractérise par un usage des biens (ou du crédit) de la société
contraire à l’intérêt social dans le but de satisfaire un intérêt
personnel du dirigeant ou pour favoriser une autre société dans
laquelle il est directement ou indirectement intéressé (art. L. 242-6
du Code de commerce)
o Réponse ministérielle 5 mai 2009
• Les conditions dans lesquelles intervient l’opération sont conformes à la
réalité économique
– L'évaluation des droits démembrés est importante et doit être affinée au plus
juste pour correspondre à cette réalité économique. Cette évaluation doit donc
être faite économiquement avec la méthode du cash flow actualisé. En tout
état de cause, il faudra veiller à ce que l’usufruit ne soit pas surévalué car il
profiterait au nu-propriétaire qui n’est autre que l’associé de la SCI et de la
société d’exploitation
– La durée de l’usufruit doit permettre à la société d’exploitation d’y trouver un
avantage par rapport à la méthode classique du bail, et notamment concernant
la diminution de ses charges dans la mesure où l’amortissement du droit
d’usufruit peut être moins important que celle du loyer et que l’amortissement
n’est pas une charge encaissable, sa trésorerie sera donc plus importante pour
le même résultat
- 81 -
T 81
Démembrement sur les parts de la SCI
• Cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire de
parts d’une SCI à une société d’exploitation
o Variante du premier schéma
• sous la forme d’une démembrement par la cession de l’usufruit
temporaire des parts de la SCI qui détient le bien en pleine
propriété à la société d’exploitation
- 82 -
T 82
Démembrement sur les parts de la SCI
• Intérêt de ce montage
o Pour la SCI
• Profiter des avantages de l’impôt sur les sociétés tout en évitant l’option
pendant toute la durée de l’usufruit
– Elle va déduire de son résultat les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt
sans limitation, ainsi que l’ensemble des charges foncières et enfin le déficit de
la SCI pourra s’imputer sur le résultat de la société d’exploitation
• Au terme de l’usufruit de retrouver le bénéfice de l’impôt sur le revenu
– Plus-values immobilières des particuliers en cas de cession
o Pour la société d’exploitation
• Améliorer son résultat et sa trésorerie car elle va percevoir les résultats
distribués de la SCI
• Une bonne garantie de maintien dans les lieux
– Les statuts doivent prévoir que l’usufruitier, outre son droit de vote pour
l’affectation des bénéfices, votera également pour toutes les résolutions
relatives aux relations locatives de l’immeuble qui reste la propriété de la SCI
- 83 -
Démembrement sur les parts de la SCI
• Intérêt de ce montage
o Pour le dirigeant
• Ne pas être imposé sur les revenus fonciers pendant la durée de
l’usufruit et éventuellement de l’ISF
• Il redeviendra plein propriétaire des parts de la SCI, et ce sans
imposition complémentaire, à la fin de l’usufruit
– Parfaire sa retraite en percevant les revenus fonciers
– En cas de vente des parts de la SCI ou de l’immeuble par la SCI, il
bénéficiera du régime favorable des plus-values immobilières des
particuliers permettant d’exonérer les plus-values de cession en cas
de détention de plus de trente ans (vingt-deux ans ?)
• Ce montage peut également être un outil de transmission aux
enfants, dans la mesure où il pourrait transmettre la nuepropriété des parts de la SCI en exonération de droits de donation
dans la limite de l’abattement en ligne directe (100 000 €)
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Démembrement sur les parts de la SCI
• Imposition du résultat de la SCI selon les règles de
l’impôt sur les sociétés
o Société d’exploitation amortit l’usufruit portant sur les titres
de la SCI sur sa durée
o Du fait de la translucidité de la SCI , elle comprend dans son
bénéfice imposable , le résultat de la SCI déterminé selon les
règles propres à l’IS qui est le régime de la société exploitante
• Amortissement du droit réel d’usufruit par la société
d’exploitation sur les parts de la SCI et amortissement de
l’immeuble détenu en pleine propriété dans la SCI selon les règles
BIC/IS
• Certains auteurs estiment que l’amortissement est pratiqué par
deux personnes juridiques distinctes et qu’il n’y a pas double
déduction
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Stratégies de gestion de l’immobilier d’entreprise
• Imposition de l’usufruitier et du nu-propriétaire
o Définition des pouvoirs respectifs de l’usufruitier et du nupropriétaire quant au droit de vote et droit aux bénéfices
• Les droits de vote
– le nu-propriétaire vote à toutes les assemblées sauf celles concernant
l’affectation des résultats
– Toutefois, les parties peuvent prévoir, dans les statuts, une
répartition conventionnelle différente
» Octroyer à l’usufruitier le droit de vote sur toutes les décisions
concernant les conditions locatives du bien qui reste la propriété
de la SCI
» Attention à ne pas mettre systématiquement tous les résultats
en réserve et de ne pas procéder à des distributions car cela ne
correspondrait plus aux attributs du démembrement et pourrait
conforter l’administration dans sa recherche du caractère fictif
de la SCI
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Démembrement sur les parts de la SCI
• Imposition de l’usufruitier et du nu-propriétaire
o Droit aux bénéfices
• Bénéfices courants de l'exploitation : usufruitier
• Profits exceptionnels : nu-propriétaire
– Déduction de la quote-part des déficits réalisés par la société correspondant à
ses droits
• Répartition conventionnelle différente
– C’est donc la société d’exploitation usufruitière qui va voter l’affectation du
résultat en distribution et qui captera le résultat courant de la SCI distribué
sous forme de dividendes
– Certains auteurs préconisent de distribuer le résultat à hauteur de la trésorerie
disponible ou de prévoir statutairement une distribution de résultats aux
associés qu’à hauteur des liquidités existantes, le surplus étant affecté au
report à nouveau
– En tout état de cause la mise en réserve systématique est à proscrire car cela
reviendrait à priver l’usufruitier de sa prérogative essentielle de bénéficier du
résultat courant et par là de dénuer de tout intérêt économique le montage
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Démembrement sur les parts de la SCI
• Risques d’abus de droit
o L’administration ne s’est pas encore prononcée sur ce schéma
aujourd’hui couramment utilisé
• Précautions à prendre
o Démontrer l’intérêt pour la société d’exploitation
• Augmenter sa capacité d’autofinancement, notamment parce que
l’amortissement n’est pas une charge encaissable
• La société d’exploitation titulaire du droit d’usufruit sur les parts
lui permet de disposer de l’immeuble dans de meilleures
conditions pendant toute la durée de l’usufruit, telle que la
garantie de maintien dans les lieux (surtout si les statuts prévoient
que l’usufruitiers vote à toutes les résolutions sur les conditions
locatives)
• dans l’hypothèse où elle n’aurait plus l’utilisation du bien
immobilier pour son exploitation, la société d’exploitation pourrait
céder le droit réel d’usufruit sans l’accord du nu-propriétaire
- 88 -
Démembrement sur les parts de la SCI
• Risques d’abus de droit
o Meilleure gestion du patrimoine privé
• La cession de l’usufruit temporaire des parts de la SCI
permet à l’associé nu-propriétaire de récupérer du
numéraire qui peut être placé sur des supports qui
pourront constituer un complément de revenu lors de
sa retraite
• A la fin de l’usufruit, la pleine propriété des parts est
reconstituée au sein de la SCI. Dans l’hypothèse où
l’immeuble continue à être donné en location,
l’associé personne physique percevra les loyers
complétant ainsi ses revenus de retraités
• Ces loyers s’ajouteront le cas échéant à ceux issus des
contrats de capitalisation sur lesquels avaient été
placés les fonds issus de la cession de l’usufruit
temporaire
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Pour anticiper et optimiser les incidences fiscales en présence
d’un démembrement de propriété
S’agissant avant tout d’un dispositif régi par des règles civiles
auxquelles les techniques fiscales doivent s’adapter, tout en
conservant une certaine indépendance, le démembrement de
propriété doit être utilisé avec précautions.
Présenté sous forme de fiches, cet ouvrage intègre les
connaissances fondamentales actualisées des règles juridiques
et fiscales d’un démembrement de propriété.
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Démembrement de propriété :
aspects juridiques et fiscaux
Collection : Mémentos d’experts
7ème édition – mai 2013
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