Investir dans l`immobilier en toute sérénité

Investir dans l’immobilier
en toute sérénité
www.perlpatrimoine.com
Sommaire
Perl, qui sommes-nous ?
Avantages de l’investissement en nue-propriété
Profil des investisseurs
Programmes en commercialisation
Qui sommes-nous ?
Le pionnier et le leader reconnu
• De l’investissement en nue-propriété et de l’usufruit locatif
• Une double expertise de la promotion immobilière et de l’ingénierie
financière
Un opérateur immobilier indépendant en forte croissance
• 100 M€ de CA en 2009 – 70 M€ en 2008
• 1 000 lots sur les 12 prochains mois
• Intervenant sur les secteurs « prime »
Les produits PERL sont exclusivement distribués auprès
des experts en gestion de patrimoine
Références
Standing et pérennité
Le Liberty - Le Perreux (94)
Le Patio – Paris Xii°
Xii°
Marjorin Square – Levallois (92)
Villa Dombasle – Paris XV°
XV°
Le Patio – Paris Xii°
Xii°
Le Plaza – Châtillon 92
Le Prieuré
Prieuré – Issy les Moulineaux 92
Notre cœur de métier
Pleine propriété
Nue-propriété
Démembrement temporaire :
15 à 17 ans
Usufruit
Bailleur institutionnel
Investisseurs privés
Reconstitution de la pleine propriété
sans frais ni formalité
© PERL
Pleine propriété
Plafonds PLS
Catégorie ménage
Paris + communes I.D.F.hors Paris
limitrophes
Autres
régions
1 : une personne seule
28.343 €
28.343 €
24.642 €
2 : deux personnes ne comportant aucune personne
à charge à l’exclusion des (jeunes ménages*)
42.359 €
42.359 €
32.907 €
3 : trois personnes ou une personne seule avec une
personne à charge ou (jeune ménage*) sans
personne à charge
55.530 €
50.921 €
39.573 €
4 : quatre personnes ou une personne seule avec
deux personnes à charge
66.299 €
60.992 €
47.772 €
5 : cinq personnes ou une personne seule avec trois
personnes à charge
78.881 €
72.203 €
56.200 €
6 : six personnes ou une personne seule avec
quatre personnes à charge**
88.763 €
81.250 €
63.336 €
personne suppl.
+ 9.889 €
+ 9.053 €
+ 7.066€
Références PERL
Hôtel d’
d’Anjou du Marais – Paris iii°
iii°
Hôtel d’
d’Anjou du Marais – Paris iii°
iii°
© PERL
« Le Champ Royal»
Royal» Versailles (78)
« Le Champ Royal » Versailles (78)
Les avantages de la nue-propriété
Construire un patrimoine
à l’épreuve du temps
1. Privilégier
la haute qualité patrimoniale
La sécurité patrimoniale est assurée par :
• Secteur prime et qualité des adresses
• Architecture et prestations
• Normes environnementales
2. Des conditions d’acquisition uniques
Percevoir les loyers dès l’achat
Le nu-propriétaire perçoit immédiatement
(prix réduit de 40%) 15 ans de loyers défiscalisés
Hypothèse : durée 15 ans
•
•
•
•
•
Taux d’occupation : 100%
Rendement locatif brut : 3,90 %
Charges 21% (gestion, entretien, travaux, assurances, taxe foncière)
Loyers et charges : taux d’inflation de 1,5%
Taux d’actualisation de 4%
2. Des conditions d’acquisition uniques
Maximiser la capacité d’investissement
Le prix des biens réduit de 40% à 50% par rapport à leur valeur en
pleine propriété constitue un levier fort d’investissement
Sans rien sacrifier à la qualité, à montant d’investissement égal,
l’investissement en nue-propriété rend abordable
• Des quartiers plus cotés,
• Des appartements plus grands,
• Larges terrasses, belles expositions, jardins privatifs
3. Gagner l’épreuve du temps
la valorisation du patrimoine à terme
Le gain net constaté résulte de la récupération gratuite et automatique de l’usufruit à
laquelle s’ajoute la revalorisation du bien immobilier sur toute la période
3. Gagner l’épreuve du temps
la3.valorisation
patrimoine
à terme
Une VERITABLEdu
valorisation
patrimoniale
Valeur future de la pleine propriété * 125
Valorisation économique
Valeur de la pleine propriété 100
Valorisation mécanique
Valeur de la
nue-propriété 60
Valeur
Valeur de l’usufruit 40
0
Années
5
10
15
Taux d’inflation : 1,5% (€ courant)
Revalorisation du bien : 0% l’an (€ constant).
© PERL
* Hypothèses
4. Optimiser sa fiscalité
Un investissement défiscalisé
Pas d’impôt sur le revenu
Pas de prélèvements sociaux - Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LDF 2004
Ne rentre pas dans la base taxable ISF - Art 885 CGI
La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier- Art 1384 A al 1 CGI / Art 104
LDF 2004
Exonération de plus-values en fin de démembrement – Art 1133 CGI
4. Optimiser la fiscalité existante
Revenus fonciers et ISF
Défiscalisation des revenus fonciers existants
pour un investissement réalisé à crédit.
Art. 31,I,1°,d CGI (depuis décembre 2008 / LDFR 2008)
Réduction de l’ISF du montant de la nue-propriété
conversion d’un patrimoine imposable à l’ISF en patrimoine non imposable
la dette contractée pour financer la nue propriété vient en déduction du
patrimoine taxable. Arrêt Cass.com. 31.03.2009 (ISF / art. 769 et 885G CGI)
Hors plafonnement global des niches fiscales
5. La sérénité
d’un investissement sans risque locatif
Aucun risque locatif, aucun souci de gestion
Tous les loyers indexés ayant déjà été « versés » à l’acquisition
Toutes les démarches liées aux biens sont effectuées par l’usufruitier
Aucune charge ni dépense imprévue
Toutes les charges, impôts, taxes et risques locatifs sont supportés par l’usufruitier
Les petites et grosses réparations sont supportées par l’usufruitier (Articles 605 et 606
C Civ)
Une restitution des biens après remise en état
5. La sérénité
d’un investissement sans risque locatif
Un climat de totale sécurité conféré par l’usufruitier
Spécialiste de la gestion locative : ESH, Offices publics municipaux et
départementaux
Mission de Service Public
Meilleurs gages de pérennité, solvabilité
6. Rester libre
aucune durée minimale de détention
Pendant la durée de l’usufruit,
le nu-propriétaire peut revendre son
bien à tout moment.
Aucune perte des avantages fiscaux
acquis.
Un marché secondaire organisé par
PERL.
6. Rester libre
Une sortie sécurisée
L’investisseur PERL devient propriétaire : 3 stratégies
Vendre
Reprendre
pour occuper
Louer
La Loi « Engagement National pour le Logement » du 13 juillet 2006 définit les modalités applicables
lors de l’échéance de l’usufruit entre le locataire, le nu propriétaire et l’usufruitier.
Article 42 Alinéa 253-1 à 253-8 loi ENL
Rester libre
Une sortie sécurisé par une loi d’ordre public
Art 42 loi ENL du 13 juillet 2006
Les baux consentis par l’usufruitier aux locataires sont automatiquement échus au jour
de l’extinction de l’usufruit
Les nus-propriétaires sont autorisés, 6 mois avant l’extinction de l’usufruit, à donner
congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes l’appartement. Ils peuvent
également poursuivre la location en proposant un bail Loi 89 au locataire en place.
Au cas où un locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux serait
contraint de quitter l’appartement, l’usufruitier a l’obligation de lui proposer une
solution de relogement comparable au sein de son parc.
Privilégier une haute qualité patrimoniale
Maximiser sa capacité d’investissement
Profiter d’une totale liberté
Cultiver la sérénité
Optimiser sa fiscalité
Profil des investisseurs
Etude-clients acquéreurs PERL
Etude clients
profil investisseur
35 / 60 ans
Revenu foyer professionnel est supérieur à 50 000 €
Propriétaire de sa Résidence Principale
Patrimoine mobilier ou assurance vie supérieur à 20 000 €
Etude client
motivation de l’investisseur
citations - 2 choix possibles
41%
21%
13%
7%
8%
6%
2%
Aucune fiscalité La rentabilité de L'absence d'aléa Le prix d'achat
pendant la
l'investissement
locatif
du bien
durée
Les qualités
immobilières
Un
investissement
citoyen
1%
NSP
Autre
Etudes A2S pour PERL, 2009
Objectifs des investisseurs
Préparation retraite
Epargne de précaution
Disposer à terme d’un
complément de revenus
Diversification patrimoniale
Transmission patrimoniale
Optimisation fiscale
Protection familiale
Réaliser un investissement
immobilier optimisé
Valorisation du patrimoine
Expatriés
Etude clients
profil investisseur
Revenus fonciers
1- Profil sans revenu foncier (16%)
Recherchant la sécurité locative, une
valorisation certaine sur un secteur
prime.
26%
28%
20%
9%
9%
+ de 100 K€
NSP
7%
- de 10 K€
de 10 à 20 K€
de 20 à 50 K€
de 50 à 100 K€
2- Profil avec revenu foncier (84%)
Recherchant un produit sécurisé permettant de réduire l’IR via un financement in
fine et de ne pas créer de nouveau RF.
Pour 75% d’entre eux les RF sont compris entre 5 000€ et 50 000€ par an.
3- Profil avec revenus fonciers et ISF (55%)
Recherchant la diversification du patrimoine tout en diminuant leur ISF.
Etudes A2S pour PERL, 2009
Optimisation fiscale
défiscalisation des revenus
fonciers et de l’ISF
Cas pratique
Optimisation fiscale
Fiscalité de l’investisseur
IR : 40%
ISF : 0,55%
ISF annuel : 1 155 €
IR sur revenus fonciers : 5 200 €
Patrimoine ISF et revenus fonciers
Patrimoine taxable ISF : 1 M€
Revenus fonciers : 10 000€
Assurance vie : 115 000€
Acquisition d’un 4 pièces au Perreux sur
Marne de 80m²
d’une valeur de 376 700 €
Prix d’acquisition réduit à 56% de sa valeur
Aucun risque ni aléa locatif
Confort de gestion
Aucun frais ni aucune charge Aucune fiscalité
Aucune durée minimum de détention
Effort d’épargne de 342€/mois pendant 17 ans, et 115 000€
d’économie d’impôt - TRI : 6,9% (avec AV) 11,9% (hors AV)
* Crédit remboursé par la capitalisation du contrat d’assurance vie : Financement par prêt in
fine de 18 ans au taux de 5%, adossement assurance-vie à 50% valorisé à 3,80% / an
Cas pratique
Optimisation fiscale
Valeur estimée du patrimoine à terme : 499 900€ *
Prix d’achat NP : 210 937€ - Valeur PP : 376 673€
*Taux d’inflation estimé : 1,5% /an
*Taux de valorisation immobilière estimé: 0% / an
Crédit In Fine sur 17 ans + délais de construction
Taux de 5%
Assurance vie de 115 000€, capitalisée au taux de 3,80%
Effort d’épargne mensuel (économie d’impôt et mensualité assurance vie
inclus) : 342€
Economie sur l’IR : 93 394€
Economie sur l’ISF : 22 043€
Gain net de l’investissement : 201 655€
TRI assurance vie inclus : 6,2%
Cas pratique
Optimisation fiscale
Programmes en commercialisation
Juillet 2010
Programmes
Nantes - 44
Le Perreux-sur- Marne - 94
Bordeaux - 33
Lagny-sur-Marne - 77
Capbreton - 40
Anglet - 64
Antibes - 06
Cannes - 06
Le-Perreux-sur-Marne (94)
Confidence
A partir de 108 920€
Démembrement : 17 ans
Soit 56% du prix de la pleine propriété
Réalisation : Bouwfounds Marignan Immobilier
Livraison : 4T2012
Usufruitier : LOGIREP
À 400m du RER A, à 200m des bords de Marne
Démarche HQE, label NF
Le-Perreux-sur-Marne (94)
Confidence
« Elégance et sérénité à 15
minutes de Paris »
Lagny sur Marne – Marne la Vallée (77)
Le Sisley
A partir de 110 000 €
Démembrement : 15 ans
Soit 60% du prix de la pleine propriété
Réalisation : Nexity Féréal
Livraison : 4T2012
Usufruitier : Picardie Habitat - CILOVA
A 25 minutes de Paris, un site très résidentiel au
cœur de Marne-la-Vallée
Lagny sur Marne – Marne la Vallée (77)
Le Sisley
Un dense réseau de transport
pour un bassin d’emploi dynamique
A 5mn du centre-ville au
Patrimoine historique
classé
Les bords de Marne
Capbreton – Hossegor (40 Landes)
Les jardins de Cyane
A partir de 82 000€
Démembrement : 15 ans
Soit 60% du prix de la pleine propriété
Entre Océan et Pinèdes
Réalisation : Sagec Atlantique
Livraison : 2T2012
Usufruitier : Habitat Landes Océanes
Capbreton – Hossegor (40 Landes)
Les jardins de Cyane
Antibes – Alpes Maritimes (06)
Résidence OLIVEA
A partir de 86 000 €
Démembrement : 15 ans
Soit 60% du prix de la pleine propriété
Réalisation : CERCIB Construction
Livraison : 4T2012
Usufruitier : Azur Provence Habitat
A 5 min du Port Vauban et du centre historique et commerçant
Antibes – Alpes Maritimes (06)
Résidence OLIVEA
Cannes – Alpes Maritimes (06)
Cristal Palm
A partir de 114 000 €
Démembrement : 15 ans
Soit 60% du prix de la pleine propriété
Réalisation : Nexity
Livraison : 3T2012
Usufruitier : Office public de l’Habitat Cannes et
Rive Droite du Var
Une réalisation de prestige
de l’architecte J-M. Wilmotte.
Cannes – Alpes Maritimes (06)
Cristal Palm
A Ranguin, pôle d’avenir et d’excellence
cannois, à 15 mn de la Croisette
Bordeaux – Gironde (33)
Hôtel de Lussy
Lancement juillet 2010
A partir de 74 000 €
Démembrement : 15 ans
Soit 60% du prix de la pleine propriété
A Caudéran, face à l’Hôtel de Lussy
Réalisation :Bouygues Immobilier
Livraison : 4T2012
Usufruitier : Mésolia Habitat
Bordeaux – Gironde (33)
Hôtel de Lussy
Lancement juillet 2010
Anglet – Pyrénées Atlantiques (64)
Le Chistera
Lancement juillet 2010
A partir de : A venir
Démembrement : 15 ans
Soit 60% du prix de la pleine propriété
Limitrophe de Biarritz,
proche du centre-ville et
des plages
Réalisation : Icade
Livraison : 4T2013
Usufruitier : Office 64
Nantes – Loire Atlantique (44)
Villa Italique
Lancement juillet 2010
A partir de : à venir
Démembrement : à venir
Soit % du prix de la pleine propriété
Réalisation : Bouygues Immobilier
Livraison : 4T2012
Au cœur d’un quartier résidentiel prisé de Nantes
Nantes – Loire Atlantique (44)
Villa Italique
Lancement juillet 2010
Se libérer des contraintes de
l’investissement immobilier
www.perl.fr