revision simplifiee du plan local d`urbanisme - Ville Bras

Transcription

REVISION SIMPLIFIEE
DU PLAN LOCAL D’URBANISME
Projet de multiplexe cinématographique
et de centre commercial
Dossier d’examen conjoint par les personnes publiques
Mai 2013 (v.4)
Révision simplifiée du PLU de Bras Panon (v.4) – mai 2013
SOMMAIRE
Préambule .................................................................................................................................. 4
Partie 1 : Etat initial du site ........................................................................................................ 8
Partie 2 : Présentation du projet .............................................................................................. 14
Partie 3 : Caractère d'intérêt général du projet ....................................................................... 24
Partie 4 : Modification du projet d’aménagement et de developpement durable ................. 29
Partie 5 : Modifications apportées aux zonage et règlement du PLU ..................................... 33
Partie 6 : Effets sur l’environnement et compensation pour l’agriculture .............................. 66
2
Projet de cinéma et de centre commercial
Maître d’ouvrage de la révision simplifiée du PLU : Ville de Bras Panon
Adresse : Hôtel de Ville - 89, Route Nationale n°2 - 97412 BRAS PANON
Décision pouvant être adoptée à l’issue de l’enquête publique : approbation du dossier par
délibération du conseil municipal.
Autres autorisations auxquelles est soumis le projet faisant l’objet de la révision
simplifiée :
•
•
•
3
Autorisation au titre de la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC)
Dossier de déclaration des ICPE
Permis de construire
Le dossier de révision simplifiée est soumis à enquête publique au titre des articles L.123-13 et R.12321-1 (rédaction valable au moment de la prescription) du code de l’urbanisme dans les formes et
conditions prévues au code de l’environnement dans ses articles L.123-1 à L.123-19 et R.123-7 à
R123-23.
PREAMBULE
4
Nature et objet de la procédure engagée
L’objet de la présente révision simplifiée du plan local d’urbanisme de Bras Panon est de permettre la
réalisation d’un projet présentant un caractère d’intérêt général pour la commune, ses habitants et
plus globalement pour l’Est de la Réunion. Il s’agit d’accueillir un complexe cinématographique et un
centre commercial.
Le site envisagé aujourd’hui pour accueillir ce projet est classé en zone agricole (zone A) au plan local
d’urbanisme, interdisant ainsi l’implantation de constructions à destination autre qu’agricole.
Une évolution réglementaire est donc souhaitable pour permettre la réalisation de ce projet.
Contexte réglementaire
La commune de Bras Panon a approuvé son plan local d’urbanisme par délibération du conseil
municipal en date du 21 février 2007. La commune a lancé la révision générale de ce PLU par
délibération en date du 21 septembre 2011.
Depuis 2007, plusieurs évolutions du PLU ont été menées :
5
•
•
•
•
Modification de la zone AUD de Bellevue en 2010
Modification simplifiée pour la RHI de Paniandy le 11/08/2010
Révision simplifiée pour la ZAE de Paniandy le 11/08/2010
Modification de la zone AUst du Verger Créole le 23/03/2011
En application de l’article L.123-13 du code de l’urbanisme (dans sa rédaction valable au moment de
la délibération du 20 juin 2012), lorsque la révision a pour seul objet la réalisation d’une construction
ou d’une opération, à caractère public ou privé, présentant un intérêt général, notamment pour la
commune ou toute autre collectivité (…), elle peut, à l’initiative du Maire, être effectuée selon une
procédure simplifiée.
Article L123-13 du code de l’urbanisme
Modifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 19 (V)
(Dans sa rédaction valable au moment de la DCM prescrivant la révision simplifiée)
Le plan local d'urbanisme est modifié ou révisé par délibération de l'organe délibérant de
l'établissement public de coopération intercommunale ou, dans le cas prévu par le deuxième alinéa
de l'article L. 123-6, du conseil municipal après enquête publique réalisée conformément au chapitre
III du titre II du livre Ier du code de l'environnement.
La procédure de modification est utilisée à condition que la modification envisagée :
a) Ne porte pas atteinte à l'économie générale du projet d'aménagement et de développement
durables mentionné à l'article L. 123-1-3 ;
b) Ne réduise pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou
une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des
milieux naturels ;
c) Ne comporte pas de graves risques de nuisance.
Le projet de modification est notifié, avant l'ouverture de l'enquête publique réalisée conformément
au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement, au préfet, au président du conseil
régional, au président du conseil général et, le cas échéant, au président de l'établissement public
prévu à l'article L. 122-4, ainsi qu'aux organismes mentionnés à l'article L. 121-4.
Toutefois, lorsque la modification a uniquement pour objet la rectification d'une erreur matérielle ou
porte uniquement sur des éléments mineurs dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat, à
l'exclusion de modifications sur la destination des sols, elle peut, à l'initiative du maire ou du
président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent, être effectuée selon
une procédure simplifiée. La modification simplifiée est adoptée par le conseil municipal ou par
l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent par
délibération motivée, après que le projet de modification et l'exposé de ses motifs ont été portés à la
connaissance du public, en vue de lui permettre de formuler des observations, pendant un délai d'un
mois préalablement à la convocation de l'assemblée délibérante.
Dans les autres cas que ceux visés aux a, b et c, le plan local d'urbanisme peut faire l'objet d'une
révision selon les modalités définies aux articles L. 123-6 à L. 123-12.
Lorsque la révision a pour seul objet la réalisation d'une construction ou d'une opération, à caractère
public ou privé, présentant un intérêt général notamment pour la commune ou toute autre
collectivité, elle peut, à l'initiative du président de l'établissement public de coopération
intercommunale ou, dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l'article L. 123-6, du maire, être
effectuée selon une procédure simplifiée. La révision simplifiée donne lieu à un examen conjoint des
personnes publiques associées mentionnées à l'article L. 123-9. Le dossier de l'enquête publique
réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement est complété
par une notice présentant la construction ou l'opération d'intérêt général. Les dispositions du
présent alinéa sont également applicables à un projet d'extension des zones constructibles qui ne
porte pas atteinte à l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durable et
ne comporte pas de graves risques de nuisance.
Entre la mise en révision d'un plan local d'urbanisme et l'approbation de cette révision, il peut être
décidé une ou plusieurs révisions simplifiées et une ou plusieurs modifications.
Les procédures nécessaires à une ou plusieurs révisions simplifiées et à une ou plusieurs
modifications peuvent être menées conjointement.
Il convient de rappeler qu’une délibération du Conseil Municipal, en date du 20 juin 2012 définie les
objectifs et les modalités de concertation publique telle que prévue à l’article L.300-2 du code de
l’urbanisme. Il s’agit :
•
•
d’une mise à disposition d’un registre destiné à recueillir les observations,
d’une présentation par affichage en mairie des éléments techniques,
Le bilan provisoire de cette concertation n’apporte aucun élément susceptible de remettre en cause
le projet.
6
Le présent dossier devra faire l’objet d’un examen conjoint par les personnes publiques associées. Le
procès-verbal de l’examen sera joint au dossier d’enquête publique.
Le présent dossier constitue un complément au rapport de présentation, au PADD, aux documents
graphiques et au règlement du PLU en vigueur auxquels il se substitue pour les terrains concernés.
Historique du dossier
Un premier projet de centre commercial avait déjà été élaboré, il y a quelques années, à Bras Panon,
sur une zone AUste dédiée aux activités économiques située à proximité de l’échangeur dit de
Paniandy. Le projet nécessitait une modification du PLU afin d’ouvrir les droit à construire. Les
services de l’Etat avaient, à l’époque, émis un avis défavorable arguant de problèmes d’accès et de
desserte importants et d’un emplacement du projet et de la zone AUste en discontinuité vis-à-vis de
l’espace urbain de Bras Panon.
Localisation
7
Le nouveau projet intègre, en plus d’un centre commercial, un complexe cinématographique et
s’inscrit en continuité du centre-ville de Bras Panon.
PARTIE 1
8
ETAT INITIAL DU SITE
Un site agricole
Le site d’une superficie de 6,2 hectares est intégralement mis en culture (canne à sucre).
9
Vues sur le site et depuis le site
10
Desserte par le ré seau de voirie
11
Le site de projet est directement accessible par la voirie correspondant au tracé de l’ancien CFR. Ce
dernier est connecté à la RN 2002, à l’échangeur de Libéria et à la rue des Limites.
Le site apparait aisément accessible depuis les deux échangeurs de la RN2 desservant Bras Panon.
La RN 2002 a par ailleurs été retenue pour accueillir le futur TCSP de l’Est (maîtrise d’œuvre en cours)
et accueillera une station au droit du site avec un pôle d’échanges.
Occupation du sol aux alentours du site
12
Le site de projet est situé en continuité du centre-ville de Bras Panon qui concentre commerces et
équipements publics.
Vues diverses
13
Voie correspondant au tracé de l’ancien CFR permettant d’accéder au site
L’espace bâti proche du site
PARTIE 2
PRESENTATION DU PROJET
14
Une ré flexion urbaine à long terme
Un programme et des projets à intégrer
Le projet de centre commercial et de complexe cinématographique portant uniquement sur 6,2
hectares environ s’inscrit dans une vision plus large et à long terme de l’évolution de la ville de
Bras Panon. En effet, la commune envisage une extension importante de son centre-ville en
direction de l’Ouest.
Différents projets sont en cours de programmation sur un espace global d’environ 25 ha. Il s’agit
plus particulièrement :
15
•
•
•
•
•
•
•
•
•
D’un programme de logements (350 à 900 logements)
D’un parc des expositions (transfert du champ de foire actuel)
D’un lycée privé d’une capacité de 1 000 élèves
D’équipements sportifs (gymnase et stade)
D’un centre départemental de secours
D’équipements commerciaux complémentaires
D’un pôle d’échanges du futur TCSP Est
D’une maison du développement durable
(…)
Plus largement, la réflexion intègre aussi :
•
•
•
•
le plan d’aménagement de la ZAC Carreau Jardin (500 logements) en assurant la continuité
de la noue paysagère (parc linéaire)
l’itinéraire de bouclage de Bras Panon
le renouvellement urbain sur le champ de foire actuel
un lien historique et culturel avec le domaine de l’Union
Principes d’organisation à long terme
16
Image urbaine indicative
Il est proposé de créer un espace public faisant la liaison entre le centre-ville et le champ de foire
actuel devant être réaménagé à l’Est, et le futur parc des expositions à l’Ouest. Le centre commercial
et le cinéma se situent au cœur de cet axe.
17
Un projet global de court terme
Plan masse du projet portant sur les 6,2 hectares concernés par la
révision simplifiée
Il s’agit réellement d’un projet global puisque le complexe cinématographique, l’hypermarché et sa
galerie forment un ensemble architectural commun structuré par une « rue commerçante abritée »
organisant les accès.
Multiplex
Hypermarché
18
Le multiplex cinématographique
Le complexe cinématographique a fait l’objet d’une étude de dimensionnement évaluant sa capacité
à 5 salles pouvant accueillir 1 000 fauteuils. Il devrait s’organiser sur deux niveaux. Environ 300 places
de stationnement seront réalisées pour ses besoins.
Le centre commercial
L’hypermarché et sa galerie ont fait l’objet d’une étude de dimensionnement évaluant à :
•
•
•
3 500 m² la surface de vente de l’hypermarché
1 900 m² la surface des boutiques
2 000 m² la surface du food court
Au total près de 10 000 m² de surface de plancher sera créée à court terme (hors cinéma) ainsi que
600 places de stationnement.
19
Source : Marraud Architecture
20
21
Ré amé nagement de l’é changeur de
Libé ria
Ordres de grandeur des trafics supplémentaires potentiellement
générés.
(Hypothèse haute / sur une heure de pointe / hors événementiel / UVP)
Trafics générés tous sens
confondus
Type d'équipement ou fonction
Court terme
(0-5 ans)
HPS
HP samedi apm
Lycée privé 1 000 élèves
300
0
Hypermarché 3 500-4 000 m² de vente / 7 000 m² de SP
Galeries commerciales et moyennes surfaces spécialisées 5 000
m² de vente / 10 000 m² SP + food court 2 500 m²
(1,5 millions visiteurs annuels pour l'ensemble de la zone
commerciale)
931
1 238
Cinéma 5 salles, 1 000 fauteuils
333
333
Centre de secours SDIS
10
10
152
30
30
50
50
50
Extension commeciale ultérieure 5 000 m² de vente / 10 000
m² SP (50% de visiteurs en +)
466
619
100 logements dans le projet urbain (domicile-travail)
22
4
2 293
2 335
500 logements ZAC Carreau Jardin (domicile travail)
200 logements dans projet urbain (domicile travail)
Moyen terme Stade + gymnase (liés au lycée + quartier)
(5-10 ans) Parc des expositions (jusqu'à 20 000 visiteurs/jour pour la
foire de Bras Panon : événementiel exceptionnel non pris en
compte).Prise en compte d'une fonction minimale journalière.
Long terme
(10-15 ans)
La répartition des trafics se fait sur les deux échangeurs et en direction du centre-ville et du reste de
la commune.
22
Reconfiguration de l’échangeur de Libéria
La Région Réunion (DRR) étudie actuellement la reconfiguration de l’échangeur de Libéria, afin
d’intégrer les éléments constitutifs de l’ensemble du projet urbain de Bras Panon à court, moyen et
long termes.
23
PARTIE 3
CARACTERE D’INTERET GENERAL
DU PROJET
24
Des é quipements né cessaires pour Bras
Panon et plus globalement pour l’Est de
la Ré union
Insuffisance des équipements culturels commerciaux dans l’Est
Il n’existe plus d’offre cinématographique dans l’Est de la Réunion depuis la fermeture du cinéma de
Saint-Benoît. Le pôle Saint-Denis/Sainte-Marie est le plus proche aujourd’hui mais reste très éloigné
des communes excentrées (Sainte-Rose, La Plaine des Palmistes et Salazie).
La création d’un complexe cinématographique dans l’Est permettra d’apporter une animation
culturelle de journée et de soirée faisant, pour cette dernière, défaut dans l’Est aujourd’hui.
La réalisation du projet permet ainsi d’améliorer sensiblement l’offre culturelle de l’Est. Implanté
au cœur de l’Est, cet équipement apportera une meilleure équité spatiale et sociale au bénéfice de
la population.
25
Insuffisance de l’armature commerciale de Bras Panon et de l’Est
Bras Panon est une commune sous-équipée s’agissant du commerce à dominante alimentaire.
L’absence de moyenne ou grande surface à dominante alimentaire entraine une forte évasion
commerciale au profit des villes de Saint-André, de Saint-Benoît et de Sainte-Suzanne très bien
équipées.
Ville
Saint-André
Saint-Benoît
Sainte-Suzanne
Bras Panon
Nb d’enseignes > 400 m²
5
7
2
1
Source : CCIR données au 31/11/2011
Surface de vente
9 920 m²
10 743 m²
6 440 m²
475 m²
Seule une enseigne est aujourd’hui présente sur la commune offrant 475 m² de surface de vente. Un
supermarché est en cours de création dans un bâtiment préexistant au sein d’une zone activité de
Bras Panon. S’agissant du même groupe, cette activité sera ensuite transférée sur le site du projet.
Secteur
Réunion
Micro-région Est
Bras Panon
Ile de France
Densité commerciale GSA> 400 m² pour 1000 habitants
217 m²
202 m²
41 m²
269 m²
Source CCIR données au 31/11/2011 (GSA : Grande surface à dominante alimentaire)
Avec ses 11 700 habitants en 2009, la commune de Bras Panon a un besoin théorique de l’ordre de
2000 m² minimum en matière de GSA de plus de 400 m.² En prenant en compte l’importante
croissance démographique (+1,9%/an de 1999 à 2009), la population et les besoins peuvent être
estimés à :
Estimation de population pour Bras Panon
Population 2009
11 700 hab.
Population 2013
12 600 hab.
Population 2015
13 100 hab.
Population 2020
14 400 hab.
Besoin minimum en GSA >400 m²
2 050 m²
2 260 m²
2 370 m²
2 650 m²
Le dimensionnement de l’hypermarché à 3 500 m² de surface de vente tient compte de ces
estimations et prend en compte la population des communes voisines, notamment celle de Salazie
qui entre dans sa zone de chalandise et ne possède aujourd’hui aucune véritable surface
commerciale.
Ce projet présente deux autres avantages contribuant à l’intérêt général :
•
•
La limitation des déplacements motorisés des panonnais pour le motif domicile-achats,
Le renforcement de la concurrence dans le paysage de la grande distribution de la microrégion Est contribuant à freiner l’augmentation des prix dans un contexte général de
morosité économique et de chômage.
26
La cré ation d’emplois
Le projet présenté contribuera à la dynamique du marché de l’emploi :
•
•
•
Le complexe cinématographique doit permettre la création de 15 emplois directs.
L’hypermarché à dominante alimentaire permet la création d’environ 150 emplois directs.
La galerie commerciale et l’espace restauration permettent de créer 100 emplois directs.
Les emplois indirects (livraisons, gardiennage, entretiens…) sont estimés à environ 25 emplois, hors
emplois liés aux travaux).
Au total, ce projet de court terme permet de créer environ 290 emplois directs et indirects dans un
contexte de taux de chômage très élevé (35,6% dans l’Est - RGP 2009) et en forte augmentation.
La valorisation des producteurs et des
artisans de l’Est
Le projet d’hypermarché s’inscrit pleinement dans un rôle de moteur du développement
économique local en favorisant les circuits courts d’approvisionnement s’agissant des produits
alimentaires et non alimentaires. Les trois principes suivants sont au cœur du projet et constituent le
socle de la démarche :
•
•
•
27
Soutien au tissu économique local par la mise en place d’un cadre contractuel sécurisé avec
les producteurs et artisans de l’Est assurant des débouchés pour leurs produits (conditions
commerciales et engagements de volumes).
Information et sensibilisation des consommateurs sur les aspects de ce partenariat par le
biais d’outils de promotion et de communication valorisant les producteurs de l’Est.
Suivi et évolution de la démarche selon les éléments contextuels liés à l’agriculture,
l’alimentation, la nutrition, les modes de distribution, l’environnement (difficultés, besoins,
évolution normatives…).
Un projet de court terme s’inscrivant
dans une ré flexion à long terme sur
l’é volution urbaine de Bras Panon
Le projet de centre commercial et de complexe cinématographique s’inscrit dans une vision plus
large et à long terme de l’évolution de la ville de Bras Panon. En effet, la commune envisage une
extension importante de son centre-ville en direction de l’Ouest.
Différents projets sont en cours de programmation sur un espace global d’environ 25 ha. Il s’agit plus
particulièrement :
•
•
•
•
•
•
•
•
•
D’un programme de logements (350 à 500 logements)
D’un parc des expositions
D’un lycée privé d’une capacité de 1 000 élèves
D’équipements sportifs (gymnase et stade)
D’un centre départemental de secours
D’équipements commerciaux complémentaires
D’une maison du développement durable
D’un pôle d’échanges
(…)
La traduction de ce projet plus global aura lieu à l’occasion de la révision du plan local d’urbanisme
(procédure en cours devant aboutir en 2015).
28
PARTIE 4
29
MODIFICATION DU PROJET
D’AMENAGEMENT ET DE
DEVELOPPEMENT DURABLE
Modification des orientations du PADD
Conformément au code de l’urbanisme et plus particulièrement à ses articles L.123-13 et R123-21-1
dans leur rédaction valable à la date de délibération prescrivant la révision simplifiée (20 juin 2012), il
a été nécessaire de procéder à un débat au conseil municipal portant sur l’évolution du Projet
d’Aménagement et de Développement Durable (PADD).
En effet, sans remettre en cause l’économie générale de ce document, il est proposé de compléter
les orientations concernant le commerce et les équipements à vocation régionale.
Le débat a eu lieu lors de la séance du 27 mars 2012.
30
Page 3 du PADD, modification proposée des orientations sur le thème « Bras-Panon, ville
dynamique »
Rédaction initiale

Concevoir un équipement au rayonnement régional
Il s’agit de réaliser une structure polyvalente pouvant accueillir des manifestations locales
et d’envergure régionale, notamment la Foire Agricole de Bras-Panon. Son
fonctionnement en serait amélioré et sa dimension renforcée.

Encourager l’accueil de services et de commerces de proximité
Il s’agit de favoriser l’implantation de services, de commerces de proximité ou de petites
galeries commerçantes sur les deux principales polarités : Centre-Ville et Rivière des
Roches, afin de répondre aux besoins des nouveaux habitants.
31
Nouvelle rédaction proposée :

Concevoir un équipement au rayonnement régional
Il s’agit de réaliser une structure polyvalente pouvant accueillir des manifestations locales
et d’envergure régionale, notamment la Foire Agricole de Bras-Panon. Son
fonctionnement en serait amélioré et sa dimension renforcée. L’installation d’un
complexe cinématographique serait complémentaire dans la structuration d’une offre
culturelle à destination de l’ensemble de la population de l’Est.

Encourager l’accueil de services, d’un hypermarché et de commerces de proximité
Il s’agit de favoriser l’implantation de services, d’un hypermarché en continuité du
centre-ville et de commerces de proximité ou de petites galeries commerçantes sur les
deux principales polarités : Centre-Ville et Rivière des Roches, afin de répondre aux
besoins des nouveaux habitants.
Modification d’un sché ma de synthè se du PADD
32
Il est proposé d’ajouter la localisation du futur hypermarché (sigle GSA).
PARTIE 5
MODIFICATIONS APPORTEES
AUX ZONAGE ET REGLEMENT DU PLU
33
Evolution du zonage du PLU
Le terrain d’assiette du projet, d’une superficie d’environ 6,2 ha, est aujourd’hui classé en zone
agricole (A) au PLU de Bras Panon.
La commune de Bras Panon ayant consommé tout le potentiel d’extension urbaine offert par le SCoT
de l’Est faisant référence au 1er SAR de 1995, il n’est plus possible d’étendre le périmètre des zones à
urbaniser.
C’est pourquoi, il est proposé de procéder en deux temps :
1/ Reclassement en zone agricole de secteurs classés aujourd’hui en zone à urbaniser : il s’agit de
deux secteurs distincts :
34
•
La zone AUste dite de l’échangeur de Paniandy, d’une superficie de 3,35 ha, secteur sur
lequel un premier projet d’hypermarché avait été étudié avant d’être abandonné suite aux
objections des services de l’Etat.
•
La zone AUe1 en bord de RD 48 dans la zone d’activité économique de Paniandy d’une
superficie de 2,85 ha. Non aménagé, ce secteur pour partie cultivé n’a pas vocation à
accueillir des activités à court ou moyen terme.
Ce sont ainsi, 6,2 ha de zone à urbaniser du PLU actuellement en vigueur qui sont reclassés en zone
agricole (A) pour les besoins du projet (principe de compensation).
2/ Dans un second temps, le bénéfice de surface obtenu par ce reclassement de 6,2 ha permet
d’étende le périmètre des zones à urbaniser à proximité du centre-ville. Il est ainsi proposé de
reclasser le terrain d’assiette du projet en zone à urbaniser de type AUa dont le règlement est adapté
au projet présenté.
Le bilan des superficies est ainsi équilibré.
Remarque : l’espace à planter défini par le PLU en 2007 en bordure de zones AUst et Ua est réduit
pour permettre l’implantation du projet.
Légende des plans de zonage
35
Extrait de la planche A du PLU de Bras Panon en vigueur sur le secteur de
l’échangeur de Paniandy (Echelle 1/5000)
36
Extrait de la planche A du PLU de Bras Panon modifié sur le secteur de
l’échangeur de Paniandy (Echelle 1/5000)
Extrait de la planche A du PLU de Bras Panon en vigueur sur le secteur de la ZAE de Paniandy
37
Extrait de la planche A du PLU de Bras Panon modifié sur le secteur de la ZAE de Paniandy
38
Extrait de la planche A du PLU de Bras Panon en vigueur sur le secteur centre-ville (Echelle 1/5000)
39
Extrait de la planche A du PLU de Bras Panon modifié sur le secteur centre-ville (Echelle 1/5000)
40
41
Evolution du rè glement é crit
Il est créé un secteur AUa dont le règlement renvoie pour ses articles 1 à 9, 11, 12, 14 et 15 au
règlement de la zone Ua correspondante.
Les articles 10, 11 et 13 relatifs à la hauteur des constructions (art.10), à l’aspect extérieur des
constructions (art. 11) et aux espaces libres (art.13) ont été adaptés au projet.
Ainsi, pour les besoins du projet :
•
•
•
•
•
•
La hauteur maximale autorisée est portée à 18 mètres (hauteur absolue),
Les toitures-terrasses intégrales sont autorisées,
La hauteur maximale des clôtures grillagées des espaces de livraison, de dépôt et de réserve
est fixée à 3 mètres,
La perméabilité minimale de l’unité foncière est réglementée à 20%,
Les espaces plantés occuperont au moins 15% de l’unité foncière,
Les espaces de stationnement seront plantés selon le principe d’un arbre de haute de tige
pour 4 places (100m²).
Les parties modifiées ou ajoutées sont inscrites en rouge, gras et soulignées de tirets.
42
Conformément aux évolutions réglementaires récentes, les mots « surface hors œuvre nette ou
SHON » sont remplacés par « surface de plancher ».
ZONE AU
CARACTERE DE LA ZONE
Cette zone couvre des espaces non ou peu urbanisés, et pas ou mal équipés qui doivent
répondre aux besoins en terrains nécessaires à l'urbanisation à court et moyen terme. Elle est
destinée à recevoir une extension de l'agglomération et doit être protégée contre une
urbanisation diffuse qui compromettrait son aménagement. L’agriculture devra être
maintenue jusqu’au démarrage des travaux nécessaires à l’urbanisation.
Pour être recevables, les opérations devront respecter un seuil opérationnel (taille de
l’assiette foncière de départ, densité minimale en termes de logements ou d’équivalents
logements). II pourra y être appliqué un Programme d'Aménagement d'Ensemble (PAE) au
sens de l'article L. 332-9 du Code de l'Urbanisme.
Tout projet d'ensemble devra être présenté pour avis à la Commission d'Urbanisme de la
commune préalablement au dépôt du permis de construire,
Le sigle inscrit au document graphique après les lettres AU indique le corps de règles de la
zone urbaine prévue.
Elle comporte :
43
-
un secteur AUa situé en continuité immédiate du centre-ville et devant en assurer
l’extension en termes de commerces et d’équipements ;
-
un secteur AUb correspondant ainsi aux règles d’urbanisme de la zone Ub ;
-
un secteur AUd correspondant ainsi aux règles d’urbanisme de la zone Ud
-
un secteur AUe correspondant ainsi aux règles d’urbanisme de la zone Ue ; il
comprend :
-
-
Le sous-secteur AUe1 sur lequel les bâtiments devront respecter un recul de
20 m par rapport au fond de parcelle et au droit de la rupture de pente. Cette
zone devra rester naturelle et faire l’objet d’un projet de paysagement. Le
stationnement et l’accès de véhicules motorisés ou le stockage de matériaux
y sont interdits.
Le sous-secteur AUe2 sur lequel seules les constructions à usage
d’équipements, de bureaux, ou de petites productions à vocation artisanale
seront autorisées afin de garantir l’affectation de ce secteur situé entre la
zone d’activité et le quartier d’habitation.
-
un secteur AUf correspondant ainsi aux règles d’urbanisme de la zone Uf ;
-
un secteur AUt réservé aux activités touristiques sur la Rivière des Roches.
Il existe :
-
un secteur AUd3 sur le quartier de Bellevue pour lequel les règles d'urbanisme
diffèrent légèrement des autres secteurs AUd (dépassement de la hauteur autorisée).
-
un secteur AUb1 à l'Est du centre-ville, sur lequel les règles d'urbanisme diffèrent des
autres secteurs AUb en termes de densité (COS) et hauteurs autorisées.
Deux secteurs AUe, situés le long de la RN 2, sont concernés par la loi Barnier. Leur
urbanisation future nécessitera une étude relative à l’article L 111-1-4 du Code de
l’Urbanisme, ainsi qu’une modification du présent Plan Local d'Urbanisme
Certaines parties de la zone AU sont concernées par l’aléa inondation défini dans le Plan de
Prévention des Risques d’Inondation (PPRi) approuvé par arrêté préfectoral le 23 février
2004 et enregistré sous le numéro : 0412. Ces parties de zones, soumises à prescription, sont
délimitées sur le plan de zonage du Plan Local d'Urbanisme et comprennent des spécificités
dans le règlement du PPRi consultable en mairie. Il existe deux types de zones : les zones
d’aléa fort dites « zone rouges », très exposées, où toute construction est généralement
interdite ou, dans certains cas, limitée à des extensions-surélévations sous certaines
conditions et les zones d’aléa moyen, dites « zones bleues », moyennement exposées où des
prescriptions sont applicables.
44
SECTION 1 – NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL
Prévention des Risques d’Inondation (PPRi) approuvé par arrêté préfectoral le 23 février 2004
et enregistré sous le numéro : 0412. Ces parties de zones, soumises à prescription, sont
ARTICLE AU 1 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Pour chacun des secteurs AUa, AUb, AUd, AUe, AUf, il faut se rapporter au règlement de la
zone U correspondante.
Pour le secteur AUt :
1 - Les installations classées pour la protection de l'environnement sauf celles visées à
l'article AU 2.
2 - L'implantation et l'extension des bâtiments et installations à usage agricole.
3 - Les divers modes d'utilisation du sol prévus à l'article R.442-2 paragraphe C du Code de
l'Urbanisme (cf. annexes).
4 - Les lotissements industriels.
5 - Les constructions isolées à usage d'habitation, de commerce, de bureaux, de services,
sauf celles fixées à l'article AU 2 alinéa 3 et celles autorisées au préalable par une opération
d’ensemble, un lotissement ou un groupe d’habitation.
ARTICLE AU 2 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITION
Pour le secteur AUa, il faut se rapporter au règlement de la zone U correspondante.
Les constructions sont autorisées sous réserve de respecter une densité minimale de 30
logements, ou équivalents logements, à usage d’habitation, de commerces ou de services
par opération et par hectare.
Sont soumis à condition, dans le cadre d’opérations d’ensemble, de lotissements ou de
groupe d’habitations :
1 - Les installations classées susceptibles d'être admises en zones urbaines, à l'exception de
la zone AUe dans laquelle toutes les installations classées sont admises à condition que
soient mises en œuvre toutes dispositions utiles pour les rendre compatibles avec le milieu
environnant en particulier qu'elles respectent les servitudes de protection de la nappe
phréatique, et qu'elles n'apportent pas de nuisances incompatibles avec les zones
d'habitations avoisinantes.
2 - Les constructions touristiques ou de loisirs sans hébergement permanent ainsi que les
locaux d'habitation du personnel indispensable au fonctionnement et au gardiennage des
installations en AUt.
3 - Toute disposition devra être prise pour que les structures susceptibles d'être exposées
aux flots puissent résister aux pressions pouvant survenir. Le niveau inférieur du premier
plancher habitable de la construction devra être protégé de l’eau par un surhaussement 0,50
mètre à défaut de connaissance de la côte de référence.
Remarques :
45
-
les constructions de toute nature doivent faire partie des opérations d’ensemble
définies plus haut et être réalisées en conformité avec les dossiers de ces opérations ;
tous les équipements d'infrastructure indispensables à la réalisation de l'opération
qu'ils soient intérieurs ou extérieurs à celle-ci, sont à la charge du lotisseur ;
les terrains nécessaires aux équipements publics peuvent être exigés dans les limites
et conditions fixées par le Code de l'Urbanisme ;
le programme et l'organisation de toute opération doivent être élaborés en accord
avec la commune.
SECTION 2 – CONDITION DE L’OCCUPATION DU SOL
46
ARTICLE AU 3 - ACCES ET VOIRIE
Accès
1 - Tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire ne produise une
servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en
application de l'article 682 du Code Civil.
2 - Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès sur celles qui
présenteraient une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.
3 - Toute opération doit prendre le minimum d'accès sur les voies publiques.
4 - Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre
gêne à la circulation publique. Les caractéristiques des accès devront permettre de satisfaire
aux exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie et la protection civile.
Voirie
1 - Les voies publiques ou privées doivent avoir des caractéristiques adaptées à l'approche
du matériel de lutte contre l'incendie, notamment une largeur minimale de 3,5 mètres.
2 - Les voies publiques ou privées de plus de 50 mètres de long se terminant en impasse
doivent être aménagées avec des aires de retournement de telle sorte que les véhicules de
lutte contre l'incendie puissent faire demi-tour.
3 - Pour être constructibles, les unités foncières desservies uniquement par des chemins
piétonniers, doivent être à une distance maximum de 60 mètres (mesurée le long du
cheminement) d'une voie carrossable.
ARTICLE AU 4 - DESSERTE PAR LES RESEAUX
Eau potable
47
Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau public
d'alimentation en eau potable.
Assainissement
Eaux usées
Toute construction ou installation nouvelle doit comporter un dispositif d'assainissement
conforme à la réglementation en vigueur (arrêté du 6 mai 1996, fixant les prescriptions
techniques relatives aux systèmes d'assainissement non collectifs).
II devra être raccordé, ou prévu d'être raccordé, à un réseau public. En l'absence de celui-ci
ou en cas d’impossibilité technique, un système d'assainissement autonome pourra être mis
en place après analyse et accord de la commune.
En tout en état de cause, dans les zones délimitées en assainissement non collectif, la
superficie des parcelles devra être suffisante pour permettre l'implantation d'un dispositif
conforme aux exigences sanitaires de l'arrêté du 6 mai 1996.
L'évacuation des eaux usées provenant des installations classées autorisées pour la
protection de l’environnement est soumise à la réglementation en vigueur.
Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent être tels qu'ils garantissent l'écoulement
normal vers l'exutoire ou le réseau les collectant et sont à la charge exclusive du
propriétaire. Chaque opération d'aménagement doit prendre les dispositions nécessaires
adaptées au traitement de ses eaux pluviales avant rejet dans le milieu et en fonction de la
sensibilité de ce milieu.
II est interdit de canaliser les eaux sur le terrain voisin.
Electricité et télécommunication
Toute construction ou installation nouvelle devra être préférentiellement raccordée en
souterrain depuis le domaine public. Le raccordement souterrain est obligatoire quand le
réseau public est lui-même enterré.
ARTICLE AU 5 - CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
48
Pour le secteur AUt, il n’est pas fixé de règle particulière.
ARTICLE AU 6 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES PUBLIQUES
1 - Les constructions doivent s’implanter à 4 mètres au moins de l’emprise des voies et
emprises publiques.
2 - Les saillies, par rapport au nu des façades, des balcons et des toitures, sur le domaine
public, sont autorisées au-dessus de 3,50 mètres sur un débord maximal de 0,80 mètres. En
dessous de 3,50 mètres, tous les ouvrages annexes tels les emmarchements sont interdits
avec une tolérance pour les descentes d'eaux pluviales et autres aménagements de façades,
appliquée sur une profondeur de 0,20 mètres par rapport au nu des façades.
3 - Des dégagements de visibilité à l'intersection de toutes les voies ouvertes à la circulation
automobile doivent être prévus de sorte que tout point des clôtures et de constructions
nouvelles soit implanté à l'extérieur d'un polygone reliant les 2 points pris sur les axes des
voies à une distance de l'intersection de ces axes égale à la largeur de l'emprise actuelle ou
projetée de la voie considérée augmentée de 4 mètres.
ARTICLE AU 7 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
Implantation par rapport aux limites aboutissant sur les voies publiques, privées et les
cheminements piétons
1 - Les constructions doivent respecter par rapport aux limites séparatives de l’unité foncière
un recul minimum de 4 mètres.
2 - Les constructions à usage de dépendances, contiguës ou pas au corps principal, peuvent
être édifiées en limite d’unité foncière.
Implantation par rapport aux limites de fond de propriété
49
Pour le secteur AUe1 :
1 - Par rapport aux limites de fond de propriété, les constructions doivent respecter une
marge de recul de 20 mètres.
1 - Par rapport aux limites de fond de propriété, les constructions principales doivent
respecter une distance minimale de 4 mètres.
2 - Les dépendances peuvent être édifiées en limite de fond de propriété.
ARTICLE AU 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
50
1 - Deux constructions principales non contiguës, implantées sur une même unité foncière,
doivent être distantes d'au moins 6 mètres. Aucun point des deux bâtiments ne doit
déborder dans la marge d'isolement ainsi déterminée.
2 - Les constructions à usage de dépendances non contiguës aux constructions principales
doivent être distantes d'au moins 3 mètres de celles-ci.
ARTICLE AU 9 - EMPRISE AU SOL
L'emprise au sol des constructions (dépendances comprises) ne doit pas excéder 40 % de la
superficie de l'unité foncière.
ARTICLE AU 10 - HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
Pour chacun des secteurs AUb, AUd, AUe, AUf, il faut se rapporter au règlement de la zone U
correspondante.
Pour le secteur AUa :
La hauteur absolue (hors équipements techniques) des constructions ne doit pas excéder
18 mètres dans un plan parallèle au sol naturel.
Pour le secteur AUd3 : la hauteur des constructions peut-être majorée de 2m (soit R+2 au
total) pour les opérations de collectifs de plus de 10 logements.
Pour le secteur AUb1 : la hauteur des constructions est limitée à 6m à l'égout du toit (R+1) et
9m au faîtage, même dans le cas d'une opération de plus de 10 logements.
1 - La hauteur des constructions principales ne doit pas excéder 7 mètres à l'égout du toit
(R+1) et 10 mètres au faîtage, et ce, dans un plan parallèle au sol naturel (hors comble).
2 - En cas de bâtiment développant une façade dans le sens de la pente, celui-ci sera divisé
en sections n'excédant pas 15 mètres de longueur (la hauteur se mesurant au milieu de
chaque section).
3 - Pour les dépendances, la hauteur est limitée à 3,50 mètres.
ARTICLE AU 11 - ASPECT EXTERIEUR – ARCHITECTURE – CLOTURE
Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation
de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur destination, leur
architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à
modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants,
aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives
monumentales. (Art. R.111-21 du Code de l'Urbanisme).
Toute construction doit s'intégrer dans l'espace qui l'environne. Cet espace est conditionné
par le climat, la topographie, la végétation existante, les constructions voisines, la forme de la
parcelle. Ces cinq conditions principales influent sur l'implantation de la construction, son
orientation, le choix des matériaux et des couleurs.
51
Le choix du lieu d'implantation et la disposition sur le terrain, se feront de façon à privilégier
une bonne insertion paysagère en fonction de la topographie. Les travaux de terrassement
seront limités au strict nécessaire. Ils ne pourront être entrepris avant la délivrance du
permis. Les remblais sont interdits sauf dans le cas de réalisation de voie d'accès.
Sont interdits
-
-
-
les pastiches d'architectures régionales étrangères à la Réunion ;
les partis architecturaux inadaptés sur les terrains en pente, se traduisant par des
constructions sur pilotis ou des mouvements de terre importants détruisant le site ou
la végétation ;
la conception de façades présentant des disparités manifestes entre elles ainsi que
les rythmes de façade horizontaux et les grandes surfaces vitrées ;
les imitations artificielles de matériaux naturels, les tôles nervurées, les enduits
autres que ceux lissés, les bois vernis ;
l’implantation en façade ou toiture, visible depuis l'espace public, les climatiseurs,
chauffe-eau solaire, antennes paraboliques ainsi que la réalisation de « chiens
assis » ;
les toitures-terrasses ;
la couleur blanche pour les toitures.
Est recommandé d’employer
52
-
-
-
les toitures à 4 pans sur les volumes principaux des constructions isolées : les pentes
seront comprises entre 45° et 50°(15° à 45° pour les volumes secondaires) ;
les matériaux de couverture suivants :
- tôle peinte ou à peindre, ondulée ou plane ;
- bois (bardeaux ou clin) peint.
les tôles seront soit laissées à leur état brut ou leur couleur sera choisi parmi la
gamme des rouges rouilles, gris clairs, ou sable ;
une composition générale de façade basée sur la symétrie ; le volume du projet fera
ressortir au moins un volume principal ; le faîtage principal sera parallèle à la voie
principale bordant la parcelle ;
les matériaux de constructions « naturels » ;
le bois en façade principale, (sur la voie principale). Les menuiseries en bois devront
être peintes ou traitées « naturel » mais non vernies.
Clôtures
-
les clôtures sur voies et les murs de soutènements sont soumis à déclaration de
travaux ;
les clôtures sur rue (obligatoires dans le cas d'implantation en retrait) doivent
respecter !a symétrie de la construction, être obligatoirement végétalisées et
permettre la transparence hydraulique (continuité des écoulements pluviaux) et
être constituées par :
o soit une haie vive, arbustive ;
-
o soit un mur bahut en maçonnerie (coordonnée avec celle de la construction),
de 0,20 mètre d'épaisseur minimum et de 0,60 mètre de hauteur maximum,
surmontés d'une grille en métal d'une hauteur maximale de 1,20 mètres. Ne
seront pas admis les grilles réalisées en fer à béton.
les portillons et portails seront en métal coordonnés au motif de la grille s'il y a lieu ; les
couleurs et matériaux des clôtures devront être en harmonie avec la construction ;
les murs de soutènement ne devront pas excéder une hauteur de 3 mètres
maximum, et leur réalisation pourra être renouvelée tous les 3,5 mètres minimum si
besoin est. La partie supérieure sur sa totalité et le pied du mur devront être
végétalisés ou en tous cas perméables ;
L =3,5 mètres minimum
ARTICLE AU 12 - STATIONNEMENT
La marge de recul de 20 mètres par rapport aux limites de fond de propriété est interdite au
stationnement.
1 - Pour les constructions à usage d'habitation nécessaire au gardiennage des installations :
1,5 place de stationnement par logement arrondi à l'entier supérieur pour l'ensemble de
l'opération.
2 - Pour les hôtels et restaurants :
1 place de stationnement pour 3 chambres ; 1 place de stationnement pour 20 m² de salle
de restaurant.
La plus contraignante de ces deux normes sera seule appliquée en cas d'hôtel restaurant.
53
3 - Pour les salles de spectacles et de réunion :
1 place de stationnement pour une capacité d’accueil de 10 personnes.
Pour toute opération, une aire pour le stationnement des bicyclettes, vélomoteurs et
motocyclettes doit être réalisée.
En cas d'impossibilité architecturale ou technique d'aménagement sur le terrain de
l'opération, du nombre d'emplacements nécessaires au stationnement, le constructeur est
autorisé à aménager sur un autre terrain situé à moins de 100 mètres du premier les
surfaces de stationnement qui lui font défaut à condition qu'il apporte la preuve qu'il
réalise ou fait réaliser les dites places.
Le stationnement induit par les opérations doit se faire en dehors des voies publiques.
La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle à
laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables.
ARTICLE AU 13 - ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS – ESPACES BOISES CLASSES
54
Pour chacun des secteurs AUb, AUd, AUe, AUf, il faut se rapporter au règlement de la zone U
correspondante.
Pour le secteur AUa :
Il est obligatoire que
-
toutes les surfaces libres de constructions soient plantées sur un minimum de 15
% de la superficie de l'unité foncière ;
les aires de stationnement soient plantées à raison d’un arbre à haute tige au
moins pour 100 m² de terrain affecté à cet usage.
Perméabilité
-
20 % au moins de la surface de la parcelle doivent être perméables ; le sol des
aires de stationnement sera donc, si nécessaire, traité, de façon à le rester.
La marge de recul de 20 mètres par rapport aux limites de fond de propriété fait l’objet de
prescriptions particulières (plantations obligatoires, perméabilité totale) afin de ne pas fragiliser le
talus existant.
Il est obligatoire de réaliser un fond paysager de qualité le long de la RD48.
-
les plantations existantes soient maintenues ou remplacées par des plantations
équivalentes.
toutes les surfaces libres de constructions soient plantées sur un minimum de 30 %
de la superficie de l'unité foncière ;
les aires de stationnement soient plantées à raison de deux arbres à haute tige au
moins pour 100 m² de terrain affecté à cet usage.
Perméabilité
-
50 % au moins de la surface de la parcelle doivent être perméables ; le sol des aires
de stationnement sera donc, si nécessaire, traité, de façon à le rester.
SECTION 3 – POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE AU 14 - COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL
Pour le secteur AUb1 :
Le coefficient d'occupation du sol est fixé à 0,5.
Le coefficient d'occupation du sol est fixé à 0,3.
ARTICLE AU 15 - DEPASSEMENT DU COS
Le dépassement du COS fixé à l’article AUt 14 n’est pas autorisé.
55
ZONE Ua
CARACTERE DE LA ZONE
Cette zone de densité moyenne se caractérise par un tissu urbain continu aéré qui couvre le
centre aggloméré de Bras-Panon, de part et d'autre de la RN 2 à l'entrée Ouest. De plus, cette
zone regroupe les principaux équipements publics, les commerces et les services, de part et
d'autre du carrefour avec la rue des Limites. La zone Ua a une vocation de centralité qui est
renforcée en termes d'occupation du sol (densité, hauteur, implantation) et où un effort de
densification et de structuration doit être recherché.
Certaines parties de la zone Ua sont concernées par l’aléa inondation défini dans le Plan de
dans le règlement du PPRi consultable en mairie.
Il existe deux types de zones :
56
- les zones d’aléa fort dites « zone rouges », très exposées, où toute construction est
généralement interdite ou, dans certains cas, limitée à des extensions-surélévations sous
certaines conditions ;
- les zones d’aléa moyen, dites « zones bleues », moyennement exposées où des prescriptions
sont applicables.
SECTION 1 – NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL
ARTICLE Ua 1 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
1 - Les installations classées pour la protection de l'environnement, sauf celles visées à
l'article Ua 2.
2 - Les terrains de camping ou de caravaning.
3 - L'implantation et l'extension des bâtiments et installations à usage agricole.
4 - Les divers modes d'utilisation du sol prévus à l'article R.442-2 paragraphe C du Code de
l'Urbanisme (cf. annexes).
5 - Les dépôts de véhicules et de ferrailles, les décharges.
6 - Le stationnement de caravanes ou maisons mobiles, habitées ou non.
7 - La création ou l'extension de carrières.
8 - Les entrepôts et les commerces dont la surface de réserve excède la surface de vente.
9 - Tous travaux, remblais, constructions, installations et activités, de quelque nature qu'ils
soient faisant significativement obstacle à l'écoulement des eaux ou restreignant le champ
d'inondation.
10 - Les lotissements industriels.
ARTICLE Ua 2 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS
1 - Les installations classées soumises à déclaration préalable sous réserve de faire partie de
la liste des installations classées de la DRIRE susceptibles d’être admises en zone urbaine.
2 - Les modifications des installations classées existantes, soumises à autorisation ou à
déclaration, à condition qu'elles s'accompagnent de la mise en œuvre des dispositions
nécessaires pour éviter une aggravation des nuisances et du danger actuel.
3 - Toute disposition devra être prise pour que les structures susceptibles d'être exposées
aux flots puissent résister aux pressions pouvant survenir. Le niveau inférieur du premier
plancher habitable de la construction devra être protégé de l’eau par un surhaussement de
0,50 mètre à défaut de connaissance de la côte de référence.
SECTION 2 – CONDITION DE L’OCCUPATION DU SOL
57
ARTICLE Ua 3 - ACCES ET VOIRIE
Accès
1 - Tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire ne produise une
servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en
application de l'article 682 du Code Civil.
2 - Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès sur celles qui
présenteraient une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.
3 - Toute opération doit prendre le minimum d'accès sur les voies publiques.
58
4 - Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre
gêne à la circulation publique. Les caractéristiques des accès devront permettre de satisfaire
aux exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie et la protection civile.
Voirie
1 - Les voies privées doivent avoir des caractéristiques adaptées à l'approche du matériel de
lutte contre l'incendie, notamment une largeur minimale de 3,5 mètres.
2 - Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies privées doivent être
adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir.
3 - Les voies publiques ou privées de plus de 50 mètres de long se terminant en impasse
doivent être aménagées avec des aires de retournement de telle sorte que les véhicules de
lutte contre l'incendie puissent faire demi-tour.
4 - Pour être constructibles, les unités foncières desservies uniquement par des voies et
chemins non carrossables, doivent être à une distance maximum de 60 mètres (mesurée le
long du cheminement) d'une voie carrossable.
ARTICLE Ua 4 - DESSERTE PAR LES RESEAUX
Eau potable
Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau public
d'alimentation en eau potable.
Assainissement
Eaux usées
Toute construction ou installation nouvelle doit comporter un dispositif d'assainissement
conforme à la réglementation en vigueur (arrêté du 6 mai 1996, fixant les prescriptions
techniques relatives aux systèmes d'assainissement non collectifs).
II devra être raccordé, ou prévu d'être raccordé, à un réseau public. En l'absence de celui-ci
ou en cas d’impossibilité technique, un système d'assainissement autonome pourra être mis
en place après analyse et accord de la commune.
En tout en état de cause, dans les zones délimitées en assainissement non collectif, la
superficie des parcelles devra être suffisante pour permettre l'implantation d'un dispositif
conforme aux exigences sanitaires de l'arrêté du 6 mai 1996.
L'évacuation des eaux usées provenant des installations classées autorisées est soumise à la
réglementation en vigueur.
Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent être tels qu'ils garantissent l'écoulement
normal vers l'exutoire ou le réseau les collectant et sont à la charge exclusive du
propriétaire. Chaque opération d'aménagement doit prendre les dispositions nécessaires
adaptées au traitement de ses eaux pluviales avant rejet dans le milieu et en fonction de la
sensibilité de ce milieu.
II est interdit de canaliser les eaux sur le terrain voisin.
Electricité et télécommunication
Toute construction ou installation nouvelle devra être préférentiellement raccordée en
souterrain depuis le domaine public. Le raccordement souterrain est obligatoire quand le
réseau public est lui-même enterré.
ARTICLE Ua 5 - CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
Il n’est pas fixé de règle particulière. En l’absence d’un réseau public d’assainissement ou en
cas d’impossibilité technique de se raccorder à celui-ci, les terrains inférieurs à 400 m² sont
inconstructibles.
59
ARTICLE Ua 6 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES PUBLIQUES
1 - Les constructions doivent respecter un recul minimum de 2 mètres par rapport à
l’emprise des voies.
2 - Les saillies, par rapport au nu des façades, des balcons et des toitures, sur le domaine
public, sont autorisées au-dessus de 3,50 mètres sur un débord maximal de 0,80 mètres. En
dessous de 3,50 mètres, tous les ouvrages annexes tels les emmarchements sont interdits
avec une tolérance pour les descentes d'eaux pluviales et autres aménagements de façades,
appliquée sur une profondeur de 0,20 mètres par rapport au nu des façades.
3 - Des dégagements de visibilité à l'intersection de toutes les voies ouvertes à la circulation
automobile doivent être prévus de sorte que tout point des clôtures et de constructions
nouvelles soit implanté à l'extérieur d'un polygone reliant les 2 points pris sur les axes des
voies à une distance de l'intersection de ces axes égale à la largeur de l'emprise actuelle ou
projetée de la voie considérée augmentée de 4 mètres.
60
ARTICLE Ua 7 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
Implantation par rapport aux limites aboutissant sur les voies publiques, privées et les
cheminements piétons
La continuité bâtie par mitoyenneté est souhaitée ; en conséquence les constructions
peuvent joindre les deux limites séparatives aboutissant aux voies. Dans le cas contraire elles
devront respecter une marge d'isolement de 3 mètres.
Implantation par rapport aux limites de fond de propriété
1 - Par rapport aux limites de fond de propriété, les constructions principales doivent
respecter une distance minimale de 3 mètres.
2 - Les constructions à usage de dépendances, contiguës ou pas au corps principal, peuvent
être édifiées en limite d’unité foncière.
Exception
1 - Les règles relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
ne sont pas applicables aux ouvrages techniques de distribution d'énergie électrique
(transformateurs...).
2 - Les règles relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
ne sont pas applicables dans le cas de projet d’amélioration de l’habitat existant pour les
parcelles inférieures à 400 m².
ARTICLE Ua 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES
SUR UNE MEME PROPRIETE
1 - Deux constructions principales non contiguës, implantées sur une même unité foncière,
doivent être distantes d'au moins 6 mètres. Aucun point hormis les toitures des deux
bâtiments, ne doit déborder dans la marge d'isolement ainsi déterminée.
2 - Les constructions à usage de dépendances non contiguës aux constructions principales
devront être distantes d'au moins 3 mètres de celles-ci.
ARTICLE Ua 9 - EMPRISE AU SOL
1 - L'emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 70 % de la superficie de l'unité
foncière, dépendances comprises, et 75 % pour les terrains de superficie inférieure ou égale à
150 m² raccordées au réseau d’eau usée.
2 - L'emprise au sol des dépendances ne doit pas excéder 10% de la superficie de l'unité
foncière.
61
ARTICLE Ua 10 - HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
1 - La hauteur des constructions principales ne doit pas excéder 10 mètres à l'égout du toit
(R+2) et 13 mètres au faîtage, et ce, dans un plan parallèle au sol naturel (hors comble).
2 - En limite séparative la hauteur H doit être inférieure ou égale à h+1 (h étant la hauteur de
la construction voisine implantée en limite, avec h < ou = R+1 maximum).
62
3 - La hauteur des dépendances est limitée â 3,50 mètres de hauteur absolue.
ARTICLE Ua 11 - ASPECT EXTERIEUR – ARCHITECTURE – CLOTURE
Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation
de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur destination, leur
architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à
modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants,
aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives
monumentales. (Art. R.111-21 du Code de l'Urbanisme).
Toute construction doit s'intégrer dans l'espace qui l'environne. Cet espace est conditionné
par le climat, la topographie, la végétation existante, les constructions voisines, la forme de la
parcelle. Ces cinq conditions principales influent sur l'implantation de la construction, son
orientation, le choix des matériaux et des couleurs.
Sont interdits
-
les pastiches d'architectures régionales étrangères à la Réunion ;
-
-
-
les partis architecturaux inadaptés sur les terrains en pente, se traduisant par des
constructions sur pilotis ou des mouvements de terre importants détruisant le site ou
la végétation ;
la conception de façades présentant des disparités manifestes entre elles ;
les imitations artificielles de matériaux naturels ;
les toitures-terrasses sur plus de 40 % de la toiture, à l’exception des bâtiments à
destination de commerce et des équipements d’intérêt collectif pour lesquels les
toitures-terrasses sont autorisées sur 100% de la toiture ;
la couleur blanche pour les toitures.
Est recommandé d’employer
-
-
les toitures à 4 pans sur les volumes principaux (avec un minimum de 60 % de pente),
et éventuellement pour les volumes annexes les toitures en appentis à une pente ;
une composition générale de façade basée sur la symétrie ;
les matériaux de couverture suivants :
o tôle peinte ou à peindre ;
o bois (bardeaux ou clin) ;
des couleurs d'enduits et de peintures dans les tons harmonieux.
Clôtures
-
-
-
les clôtures sur voies et les murs de soutènements sont soumis à déclaration de
travaux ;
en limite de l’espace public, les clôtures seront obligatoirement constituées d’un mur
bahut surmontés d’une clôture ajourée (grille, haie végétale…) d’une hauteur
uniforme de 1,60 mètres (le haut de la clôture restant parallèle à la chaussée ou au
terrain naturel) et avec une épaisseur de mur de 0,20 mètre minimum et une hauteur
de mur bahut de 0.60 mètre ;
les murs pleins sont interdits en limite de l'espace public. En limite séparative, les
murs pleins sont autorisés et ne devront pas dépasser une hauteur de 1,80 mètres
maximum et la transparence hydraulique doit être assurée à la base dudit mur ;
les balustres sont interdits.
en limite de l’espace public, les clôtures des espaces de livraison, de dépôt et de
reserve des terains attenants aux bâtiments à destination de commerce peuvent
être constituées de grillage plastifié et sont limitées à 3,00 mètres de hauteur. Elles
devront être doublées d’une haie végétale plantée entre l’espace public et la
clôture.
ARTICLE Ua 12 - STATIONNEMENT
Afin d'assurer, en dehors des voies publiques, le stationnement des véhicules automobiles
ou des deux-roues correspondant aux besoins des constructions et installations, il est
exigé :
63
1 - Pour les constructions à usage d'habitation :
1,5 places de stationnement par logement arrondi à l'entier supérieur pour l'ensemble de
l'opération. Dans le cas d'opération d'habitat groupé, la norme 1,5 est ramenée à 1,25.
2 - Pour les constructions à usage de bureaux (y compris les bâtiments publics) :
1 place pour 50 m² de surface de plancher de l'établissement.
3 - Pour les établissements commerciaux :
a) commerces courants :
-
pour une surface de plancher inférieure à 60 m² : pas de place exigée ;
pour une surface de plancher comprise entre 60 m² et 500 m² : 1 place exigée par
60 m² de surface de plancher ;
pour une surface de plancher supérieure à 500 m² : 2 places exigées par 60 m² de
surface de plancher.
b) hôtels et restaurants :
1 place de stationnement pour 3 chambres ;
1 place de stationnement pour 20 m² de salle de restaurant.
64
c) salles de spectacles et de réunions :
1 place de stationnement pour une capacité d'accueil de 10 personnes.
4 - Pour les établissements hospitaliers et cliniques :
40 places de stationnement pour 100 lits.
5 - Pour les établissements d'enseignement :
a) premier et second degré :
1,5 place par classe, arrondi à l’entier supérieur pour l’ensemble de
l’opération.
b) établissements d'enseignement ou centre de formation :
25 places de stationnement pour 100 personnes.
6 - Pour le stationnement des deux roues :
1 m² pour 100 m² de surface de plancher inférieure.
7 - Le stationnement doit s'effectuer hors de la voie publique avec séparation effective de
cette dernière (bordures trottoirs, haies vives, talus). Au-dessus de 2 places de
stationnement, l'accès direct est interdit.
En cas d'impossibilité architecturale ou technique d'aménagement sur le terrain de
l'opération, du nombre d'emplacements nécessaires au stationnement, le constructeur est
autorisé à aménager sur un autre terrain situé à moins de 100 mètres du premier, les
surfaces de stationnement qui lui font défaut à condition qu'il apporte la preuve qu'il
réalise ou fait réaliser les dites places. II peut être également tenu quitte de ses obligations
lorsqu'il est fait application de l'article L.421-3 du Code de l'Urbanisme. La règle applicable
aux constructions ou établissements non prévus est celle à laquelle ces établissements
sont le plus directement assimilables.
ARTICLE Ua 13 - ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS – ESPACES BOISES CLASSES
-
les plantations existantes soient maintenues ou remplacées par des plantations
équivalentes ;
toutes les surfaces libres de constructions soient plantées sur un minimum de 20 %
de la superficie de l'unité foncière ;
les aires de stationnement soient plantées à raison d'un arbre à haute tige au moins
pour 50 m² de terrain affecté à cet usage.
Perméabilité
-
30 % au moins de la surface de la parcelle doivent être perméables ; le sol des aires
de stationnement sera donc, si nécessaire, traité, de façon à le rester.
SECTION 3 – POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE Ua 14 - COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL
Il n’est pas fixé de règle particulière.
ARTICLE Ua 15 - DEPASSEMENT DU COS
Il n’est pas fixé de règle particulière.
65
PARTIE 6
EFFETS SUR L’ENVIRONNEMENT
ET COMPENSATION
66
POUR L’AGRICULTURE
Compensation agricole
L’agriculture panonnaise ne se trouve que très peu affectée par ce projet dans la mesure où :
•
Les terres reclassées en zone à urbaniser (6,2 ha) sont identifiées comme possédant un
potentiel « moyen » (note de 3 sur 5) par le référentiel des potentialités agricoles (DAAFCPC). (Cf. carte des potentialités agricoles)
•
Les terres reclassées en zone agricole (6,2 ha) sont identifiées comme possédant un potentiel
très élevé (note de 5 sur 5) par le référentiel des potentialités agricoles (DAAF-CPC). Par
contre, seuls 4,7 hectares apparaissent réellement exploitables pour l’agriculture. (Cf.
extraits de photographies aériennes)
•
La société civile « Foncière de l’Union » propriétaire des terrains du projet s’est engagée dans
un partenariat avec la SAFER pour compenser les pertes agricoles de court terme et de long
terme (projet global) en ouvrant à l’agriculture au minimum 30 ha de terrain encore
inexploités sur la commune de Bras Panon.
67
Potentialités agricoles des terrains concernés
68
Extrait de photographies aériennes présentant les terrains reclassés en
zone agricole.
69
L’ensemble des 3,35 ha reclassés en zone agricole apparaît exploitable pour l’agriculture.
70
1,35 ha sur les 2,85 reclassés en zone agricole apparaissent exploitables pour l’agriculture.
Effet sur l’environnement et raisons
pour lesquelles le projet a é té retenu du
point de vue de l’environnement
A l’échelle du PLU, la nature de la révision simplifiée n’induit pas d’effet majeur sur
l’environnement puisque la compensation entre zones vouées à être bâties et zones vouées à
rester agricole est avérée.
A ce stade d’étude, l’état initial du site et les visites de terrain n’ont pas relevé la présence d’essence
floristique d’intérêt majeur ou protégée ni d’une faune particulière.
Paysage
Le projet consiste à implanter à court terme un complexe cinématographique et un centre
commercial en continuité du centre-ville. Le paysage agricole d’aujourd’hui laissera place à un
paysage urbain structuré comprenant espaces publics et espaces commerciaux. Le projet
architectural est conçu de façon à favoriser une transition paysagère entre les vastes espaces
agricoles à l’Ouest et le centre urbain de Bras Panon à l’Est.
Le projet s’insère dans un projet plus large à long terme qui comprend notamment la création d’un
parc linaire sous la forme d’une noue paysagère. Cette noue paysagère qui est une véritable colonne
vertébrale du projet de long terme a été intégrée à la phase d’étude et a guidé la conception du
projet de centre commercial et de cinéma, et plus particulièrement la localisation et la prégnance des
espaces publics à créer.
Pré-esquisse des bâtiments (image : Marraud Architecture)
71
Eaux pluviales
Une gestion durable des eaux pluviales sera assurée en permettant le rejet de l’excédent dans la
noue paysagère dédiée à cet effet qui sera réalisée à proximité immédiate du projet.
Eaux usées
Le projet sera raccordé au réseau d’assainissement collectif connecté à la STEP de Bras Panon qui
dispose de la capacité suffisante.
Déplacements
Le projet fait une large place aux déplacements piétons et modes doux en général, à travers les
connexions qu’il propose en direction du centre-ville. L’aménagement d’espaces publics est ainsi
prévu :
•
•
à court terme s’agissant du projet de cinéma et de centre commercial
à moyen et long termes s’agissant du projet global.
La nature du projet et sa localisation en continuité immédiate du centre-ville favorisent la limitation
des déplacements motorisés des panonnais pour le motif domicile-achats. Certes, des déplacements
motorisés auront lieu, mais ceux-ci seront plus souvent intra-communaux, alors qu’aujourd’hui ils
sont essentiellement intercommunaux.
72

revision simplifiee du plan local d`urbanisme - Ville Bras

Transcription

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