CONTRAT DE JOUISSANCE D`IMMEUBLE A TEMPS

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MINISTERE DE LA JUSTICE
SERVICE DES AFFAIRES EUROPEENNES ET SOUS-DIRECTION DE LA STATISTIQUE, DES ETUDES ET DE LA
INTERNATIONALES
DOCUMENTATION
PARIS
CONTRAT DE JOUISSANCE
D’IMMEUBLE A TEMPS PARTAGE
Royaume-Uni
Novembre 2007
Zhuang HAN
JURISCOPE
2
SOMMAIRE
I. Etat des lieux des vacances à temps partagé au Royaume-Uni .......................................... 4
II. Montages juridiques des vacances à temps partagé au R-U .............................................. 8
III.
Fonctionnement des vacances à temps partagé ........................................................ 10
A. Gestion......................................................................................................................... 11
B. Echange ....................................................................................................................... 11
C. Revente ........................................................................................................................ 12
IV. Cadre juridique.............................................................................................................. 14
A. Loi de 1992.................................................................................................................. 14
B. Directive européenne du 26 octobre 1994 ................................................................... 15
C. Modification en cours de la directive communautaire ................................................ 17
ANNEXES ........................................................................................................................... 20
Annexe 1. Timeshare Act 1992 (c. 35) 1992 c. 35........................................................... 20
Annexe 2. The Timeshare Regulations 1997 ................................................................... 27
Téléport 2 – avenue René Cassin – BP 90194
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3
CONTRAT DE JOUISSANCE D’IMMEUBLE A TEMPS PARTAGE (TIMESHARE
ACCOMMODATION CONTRACT)
Royaume-Uni
Il sera plus judicieux de traduire le Timeshare accommodation contract par « contrat
de vacances à temps partagé » puisque c’est le terme couramment utilisé dans les documents
de l’Union Européenne et aussi parce que ce dernier correspond plus à la réalité
d’aujourd’hui. Il s’agit d’un contrat de longue durée (plusieurs années ou décennies) par
lequel le consommateur acquiert, moyennant paiement d’une somme correspondante, la
jouissance (pendant une ou plusieurs semaines) d'un produit touristique.
Les vacances à temps partagé sont utilisées par des individus comme une manière
d'obtenir la jouissance d’un bien sans avoir à en acheter la propriété.
Chaque année,
l’acheteur de vacances à temps partagé a le droit d’occuper pendant une ou plusieurs semaines
un appartement ou un produit similaire (voir infra) qui se situe dans un lieu touristique. Il
peut non seulement exercer personnellement ce droit, mais il peut aussi le revendre ou
l’échanger avec d'autres acquéreurs de vacances à temps partagé. Le concept moderne de
vacances à temps partagé apporte aux vacanciers une combinaison unique de continuité et de
choix : continuité, dans la mesure où les vacanciers peuvent acheter des droits sur leur lieu de
vacances favori pour l'avenir ; choix parce que ces droits peuvent être échangés contre
d'autres lieux de vacances de haute qualité n'importe où dans le monde, par l'intermédiaire de
bourses d'échange internationales ou grâce à l’apparition de clubs de temps partagé reposant
sur un système de points et qui offrent une grande flexibilité. Ce système permet aux
personnes à revenus modérés d’accéder à la jouissance d’un bien qu'ils ne pourraient pas se
permettre d'acheter.
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4
La jouissance à temps partagé vit le jour en France dans les années 1960.
Un
entrepreneur Paul Doumier, patron de la Société des Grands Travaux de Marseille, développa
ce concept pour promouvoir une station de ski dans les Alpes.
Au Royaume-Uni, les
vacances à temps partagé apparurent en 1976 et connurent un rapide développement. De nos
jours, le Royaume-Uni est le plus grand marché des vacances à temps partagé.
Les
professionnels ont imaginé une grande variété de produits et diverses structures juridiques
pour les mettre en oeuvre. C’est également au Royaume-Uni que les consommateurs sont les
plus nombreux à être confrontés aux problèmes liés à ce nouveau mode de tourisme. Dans
cette étude, nous essaierons d’examiner dans un premier temps les montages juridiques
pratiqués au Royaume-Uni, le fonctionnement du système ainsi que les relations entre
professionnels et consommateurs au sein de la structure. Dans un deuxième temps, il s’agit
d’étudier le système au regard de la directive communautaire 94/47/CE relative à la
jouissance partagée, plus particulièrement les transpositions de la directive dans le droit
britannique mais aussi les limites de cette directive face aux derniers développements des
vacances à temps partagé.
I. Etat des lieux des vacances à temps partagé au Royaume-Uni
Les dernières statistiques montrent que les vacances à temps partagé deviennent
aujourd’hui un secteur important du tourisme en Europe. Selon les chiffres fournis par
l’Organisation des vacances à temps partagé en Europe (Organisation for Timeshare in
Europe pour l’année 2006)1, il existait en Europe 1 500 sites de vacances à temps partagé pour
un parc total de 85 000 maisons/appartements et 70 millions de lits/nuits par an. Environ 1,45
million de familles possédaient 2,5 millions de semaines/équivalents de vacances à temps
partagé. 80 000 familles achètent un droit d’utilisation d’immeuble à temps partagé chaque
année. Chaque année, plus de 7 millions de touristes séjournent sur un site de vacances à
temps partagé pour une dépense hebdomadaire moyenne de 1 500 euros par semaine et par
famille. La formule génère un chiffre d’affaires annuel supérieur à 10 milliards d’Euros et a
1
Organisation for Timeshare in Europe, TIMESHARE IN 2006 - Working for a well-functioning timeshare
market Buxelles, juillet 2006.
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5
créé plus 200 000 emplois. Selon les prévisions, le secteur devrait enregistrer une croissance
deux fois plus rapide que celle de l’ensemble du secteur des voyages et du tourisme au cours
des dix prochaines années2.
Aux deux bouts de la chaîne des vacances à temps partagé, on trouve le Royaume-Uni,
premier pays consommateur, et l’Espagne, premier lieu de destination des touristes. Toujours
selon les chiffres de l’Organisation des vacances à temps partagé en Europe, près d’un tiers
des 1,4 millions de familles européennes possédant des droits d’utilisation à temps partagé
sont des habitants du Royaume-Uni (voir Figure 1).
Figure 1
L’Espagne possède plus d’un tiers des lieux de vacances à temps partagé, dont plus
d’un tiers situées dans les Îles Canaries. Elle est suivie par l’Italie, le Portugal, le RoyaumeUni et la France. Ces cinq pays possèdent ensemble 75,3% de tous les centres de vacances en
Europe (voir Figure 2).
2
Organisation for Timeshare in Europe, http://www.oteinfo.com/index.php?option=com_content&task=view&id=43&Itemid=32, version 2007.
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6
Figure 2
Un centre de vacances en temps partagé de taille moyenne pouvant accueillir une
cinquantaine de logements, le nombre de petites villégiatures est considérable : 35,3% de
l’ensemble des villégiatures européennes comportent entre 1 et 24 logements.
La plupart des propriétaires achètent une semaine de vacances en temps partagé (50%
à 75%). Les autres, soit 20% à 35% des propriétaires, achètent deux semaines chacun. La
ventilation entre les différentes catégories d’âges varie considérablement suivant le pays. Au
Royaume-Uni, en France et en Suède, au moins la moitié du nombre total de propriétaires de
vacances en temps partagé ont plus de 50 ans sans charge d’enfants.
Au Royaume-Uni, les vacances à temps partagé ont connu une augmentation constante
ces dernières années. Le nombre des propriétaires a pratiquement doublé depuis 1993 (voir
Tableau 1).
Années Nombre des propriétaires
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7
1993
275,000
1994
298.000
1995
312,000
1996
330,000
1997
344,000
1998
365,000
1999
380,000
2000
390,000
2001
405,000
2006
500,000
Tableau 13
La plupart des usagers de timeshare britanniques possèdent leurs vacances à temps
partagé à l’étranger. Selon l’Association des consommateurs des vacances à temps partagé
(Timeshare Consumers Association)4, seul un propriétaire sur quatre possède un droit
d’utilisation au Royaume-Uni ; tous les autres ont des vacances à temps partagé en Espagne,
au Portugal et,
de manière moindre, en Italie, en France, en Australie, etc.
Chaque
propriétaire dispose en moyenne de 1,3 semaines de vacances par an. Les sites de vacances à
temps partagé basés au Royaume-uni sont peu nombreux (131 au total dont 81 en Angleterre,
27 en Ecosse, 12 au Pays de Galle, 9 en Irlande du nord et 2 sur l’Ile du Man) et souvent de
taille modeste (entre 2 et 150 appartements/unités pour une moyenne de 30 unités)
3
Selon les chiffres de la Timeshare Consumers Association (http://www.timeshare.org.uk/facts.html) et de
l’Organisation for Timeshare in Europe (http://www.oteinfo.com/dmdocuments/Press%20Releases/2006/Industry%20must%20change%20June%2006.pdf )
4
Selon les chiffres de la Timeshare Consumers Association (http://www.timeshare.org.uk/facts.html).
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8
II. Montages juridiques des vacances à temps partagé au Royaume-Uni
Les vacances à temps partagé sont en général conçues et mises en place par le
promoteur du projet. Ce dernier acquiert le terrain et se charge de la construction du site. Il
prend les décisions qui déterminent les caractéristiques de la résidence et la façon dont celleci sera organisée. Une fois la résidence construite, sa gestion peut être assurée par un syndicat
des propriétaires, une société de gestion spécialisée ou encore par le promoteur lui-même.
Outre le financement de son propre projet, le promoteur met souvent en place un système de
crédit pour l'acquéreur.
La commercialisation de la résidence nécessite des technique de marketing différentes
des ventes classiques d’immeubles en raison de la nature du projet de vacances à temps
partagé : chaque unité (appartement) doit être vendue cinquante deux fois (une fois pour
chaque semaine) pour qu’elle soit occupée toute l’année. L’argument classique consiste à
persuader les consommateurs que les vacances à temps partagé leur permettent des vacances
sur un site de haut standing pour un prix relativement peu élevé. Il n’en reste pas moins que
le concept de vacances à temps partagé est difficile à comprendre pour la plupart des
consommateurs. La nécessité de fournir une information complète implique des techniques
de marketing spéciales et le promoteur a souvent recours aux services des campagnes
spécialisées dans ce domaine.
Au Royaume-Uni, les faillites dans le secteur des vacances à temps partagé dans les
premières années de son développement ont rendu les consommateurs sceptiques sur ce type
de tourisme. Afin de les rassurer, les professionnels ont conçu et mis en place le système de
Club Trustee qui a connu un grand succès pour devenir le principal montage des vacances à
temps partagé5. Il s’agit d’impliquer dans les relations entre le promoteur et les acheteurs un
tiers extérieur, le trustee, qui a pour rôle principal de sécuriser les droits des acheteurs. Dans
ce rapport triangulaire le promoteur transfère le titre de propriété de la résidence (bâtiments,
terrains et accessoires) au trustee qui les détient au profit de l’ensemble des membres du club.
Ces derniers reçoivent un certificat d'adhésion au club en échange du paiement prévu par le
contrat. Le certificat d’adhésion donne le droit d'occuper un appartement de la résidence
5
http://www.insolvency.gov.uk/freedomofinformation/technical/casehelpmanual/Timeshares/timeshares.html
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9
pendant une période de l’année. Les paiements des membres du club sont d’abord bloqués
par le trustee sur un compte spécial ; ils ne seront versés au promoteur que contre la remise du
titre. Les droits légitimes des acheteurs sont ainsi mieux protégés (notamment des poursuites
des créanciers du promoteur en cas de faillite). Le trustee remplit la triple fonction de gardien
du titre de propriété, de contrôleur-régulateur des opérations de commercialisation et de
séquestre du prix des ventes.
Au plan juridique, le système de Club Trustee permet d’éviter l’appropriation du site
par les acheteurs des vacances à temps partagé ainsi que les formalités qui peuvent être très
lourdes et donne à l’acheteur, à travers des aménagements contractuels, la possibilité de
disposer plus facilement de son droit : échange ou revente.
En effet, le tourisme étant une activité essentiellement saisonnière, un système qui
enferme l’utilisation de l’appartement dans une période fixe de l’année ne convient pas
toujours à l’acheteur ni au professionnel qui aura beaucoup plus de difficultés pour
commercialiser les semaines de la basse saison que celles de la haute saison. La possibilité
d'échanger est l’une des points forts du système de vacances à temps partagés et elle est
présente dans la plupart des statuts de clubs.
Pour vendre chacune des 52 semaines, les professionnels varient leurs offres, en
proposant par exemple, des formules « flottantes » dans lesquelles la période de vacances de
l’acheteur n’est pas fixée. L’acheteur choisira la période qui lui convient sur un créneau de
plusieurs semaines. Théoriquement, ce système offre plus de possibilités à l’acheteur. Dans
la pratique toutefois, on constate que seules les personnes qui réservent tôt auront leurs vœux
satisfaits. La promesse du professionnel est rarement respectée par lui pour la plupart des
consommateurs. Dans ce cas, la formule « flottante » peut s’avérer plus désavantageuse que
la formule « fixe » pour ceux qui doivent impérativement avoir des semaines en haute saison
parce qu'ils ont des enfants scolarisés, par exemple. La promesse du professionnel est
rarement tenue et c’est au noyau de la plupart des plaintes des consommateurs.
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10
Le « Club de sites multiples » (Multi-resort club) est une autre formule qui prétend
donner plus de choix aux consommateurs quant aux lieux de leurs vacances. Le membre de
ce type de club a accès à plusieurs résidences différentes pour y passer les semaines à quoi il a
droit, mais il n’a pas la garantie d’obtenir l’appartement de son choix dans la résidence
indiquée à la saison voulue. Par conséquent, seuls ceux qui auront réservé le plus tôt pourront
passer des vacances dans les conditions souhaitées.
Le « Club de points » (Points club) est une solution préconisée par les professionnels
pour remédier aux lacunes des formules ci-dessus. Les consommateurs achètent des points et
non une semaine en temps partagé classique. Il s’agit en fait d’un capital matérialisé sous
forme de points ou d'unités donnant droit à des semaines de séjour dans les différents hôtels
ou résidences d'une même chaîne, selon des modalités propres à chaque promoteur, la saison,
la durée, la destination et le niveau des prestations déterminant le nombre de points ou
d'unités consommés. Ces points peuvent être échangés pour un séjour différent chaque année
quant à la période, la longueur du séjour et la résidence.
Du point de vue du consommateur, ce système permet d’avoir une grande liberté de
choix. Le promoteur tire également parti de cette souplesse et peut, par exemple, conserver sa
clientèle existante et intégrer au système plusieurs résidences situées en divers lieux6.
III.
Fonctionnement des vacances à temps partagé
A la différence des séjours touristiques classiques, les vacances à temps partagé
couvrent sur période relativement longue, car les projets sont souvent prévus pour durer
plusieurs décennies. Dès lors, se pose nécessairement la question de la gestion des lieux de
vacances à tems partagé et de la manière dont les consommateurs disposent de leurs droits
(échange et revente).
6
Organisation for Timeshare in Europe, http://www.oteinfo.com/index.php?option=com_content&task=view&id=44&Itemid=33&lang=fr
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11
A. Gestion
Une fois la résidence construite, sa gestion peut être assurée par un syndicat des
propriétaires, une société de gestion spécialisée ou encore par le promoteur lui-même. Le
contrat de gestion de la résidence inclut les dispositions nécessaires au fonctionnement
harmonieux de la résidence pour ses membres. Il définit la façon dont le budget sera établi et
approuvé et le type de relation qu’entretiendront un éventuel conseil syndical et la société de
gestion.
Lors que les vacances à temps partagé sont organisées au sein d’un club, les statuts du
club déterminent les droits et obligations des membres et fixent les modalités de participation
des acheteurs à la gestion de la résidence en fonction des droits de vote attachés au statut de
membre du Club. En l’absence de règlementation relative au fonctionnement du club, il n'y a
aucune garantie permettant d’assurer un véritable fonctionnement démocratique du club.
Dans certains cas, les membres ont le véritable contrôle de la gestion du club tandis que dans
d'autres, les membres ont des droits très limités pour exprimer leurs opinions sur la gestion de
leur villégiature.
Quelle que soit la formule choisie, les acheteurs de vacances à temps partagé doivent
faire face à des frais qui couvrent habituellement le nettoyage et l'entretien, les frais de
service, l'assurance, les taxes, le fonctionnement des installations communes (telles que courts
de tennis ou piscines) ainsi qu’un fonds d'amortissement permettant d'assurer les gros travaux
de réfection des peintures ou de remise à neuf. Selon l’Association de consommateurs des
vacances à temps partagé (Timeshare Consumers Association), les frais annuels (taxes
comprises) pour une unité de vacances d’une semaine sont entre £200-£400. Les clubs de
vacances exigent des cotisations annuelles qui s’élèvent à £250 en moyenne7.
B. Echange
7
Cité par Susan Marks, Citizen’s Advice, dans « Paradise Lost »
http://www.citizensadvice.org.uk/paradiselost.pdf, version novembre 2003.
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12
Les échanges représentent plus de 10% du marché britannique des vacances à temps
partagé8.
Les organismes de gestion travaillent en étroite collaboration avec les sociétés
d'échange afin que le potentiel de la résidence soit utilisé efficacement et que ses membres
disposent d'une flexibilité maximale lorsqu'ils choisissent leurs vacances, que ce soit dans leur
résidence ou ailleurs. Le contrat de vacances à temps partagé prévoit souvent la compagnie
d'échange qu’il faut choisir mais très souvent les échanges se font par l’intermédiaire des
sociétés spécialisées qui constituent des bourses d’échange. Les bourses d'échange jouent le
rôle de centrale de réservation entre les consommateurs. Elles offrent aux propriétaires de
droits de vacances en temps partagé la possibilité d'échanger leur appartement contre un autre,
une autre période, un autre lieu ou les deux - en ayant la garantie de bénéficier d’un autre
séjour.
Le marché d’échanges est mondialisé. Les compagnies d'échange opèrent sur tous les
continents et génèrent des chiffres d’affaire très importants. Par exemple, une compagnie
ayant 3 000 sites de timeshare affiliés traite plus d'un million d'échanges chaque année9. Les
deux bourses d'échange les plus connues sont Resort Condominiums International (RCI) et
Interval International. Presque toutes les résidences de vacances à temps partagé choisissent
de s'affilier à l'une de ces deux sociétés. En règle générale, l'acheteur d'un produit en temps
partagé dans une résidence affiliée est automatiquement inscrit auprès de la bourse au moment
de l'achat. La bourse d'échange devient alors une sorte de banque de vacances en temps
partagé. Si le consommateur décide de ne pas utiliser la semaine achetée, il peut la déposer
dans la bourse d'échange, et obtenir ensuite des semaines équivalentes - à d'autres périodes
et/ou dans d'autres résidences – déposées par d'autres membres.
Les compagnies d'échange prélèvent des frais annuels, plus les frais pour effectuer
l'échange.
C. Revente
8
9
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13
Les propriétaires de vacances en temps partagé ont le droit de vendre leurs semaines.
Certaines résidences possèdent leur propre programme de revente.
Une autre solution
consiste pour le vendeur à s'inscrire auprès d'une agence de revente spécialisée moyennant
paiement des frais d’inscription qui, selon les professionnels, sont destinés à couvrir les coûts
de promotion des vacances à revendre. En Europe en 2006, 23% des opérations de vacances à
temps partagé étaient des reventes10.
On constate une grande différence entre le prix de la première acquisition d’un droit
d’utilisation des vacances à temps partagé et le prix de revente de ce même droit. Selon un
spécialiste des reventes de vacances à temps partagé – « Timeshare Resales Worldwide »11,
pour un droit d’utilisation ordinaire (95% des timeshare vendables), le prix de revente
maximum représente 20-50% du prix de vente du promoteur. Les vacances de haut de
gammes (Marriott, Hilton, Four Seasons) peuvent avoir des prix meilleurs mais toujours
inférieur au prix de vente initial (50-80% du prix d’achat). Les destinations peu fréquentées
ne trouvent carrément pas d’acheteurs.
Si le consommateur souhaite effectivement revendre son droit, l’intermédiaire peut
demander une commission (sous la forme d’un pourcentage ou d’un forfait pouvant aller
de 500 à 3 000 euros). Beaucoup de consommateurs rapportent qu’une fois cette commission
versée l’intermédiaire disparaît ou ne parvient pas à conclure la vente. Dans un cas comme
dans l’autre, ils n’ont aucun moyen de récupérer leur argent12.
Pour toutes ces raisons la revente de vacances à temps partagé devient très difficile et
le handicap majeur. L’Association de consommateurs de vacances à temps partagé estime que
chaque année, 50% des propriétaires au Royaume-Uni des vacances à temps partagé
souhaitent céder leurs droits mais seul 2% d’entre eux ont réellement contracté une revente13.
10
Organisation for Timeshare in Europe, “TIMESHARE IN 2006 - Working for a well-functioning timeshare
market” Buxelles, juillet 2006.
11
http://www.alltimeshare.com/prices.html
12
Communiqué de la Commission européenne du 7 juin 2007, Comm. CE, communiqué IP/07/775, 7 juin 2007.
13
http://www.insolvency.gov.uk/freedomofinformation/technical/techmanvol1/Ch2536/Chapter31/part3/part7/part_7.htm, version mai 2007.
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14
IV. Cadre juridique
Les vacances à temps partagé a fait l’objet d’une première loi du 16 mars 1992 qui
sera modifiée en 1997 afin d’intégrer les exigences de la directive européenne de 1994.
A. Loi de 1992
Au Royaume-Uni, les vacances à temps partagé apparurent en 1976. Vers la fin des
années 1980, les consommateurs britanniques représentaient plus de la moitié des usagers
européens des vacances à temps partagé. Ils furent également les plus nombreux à être
confrontés aux problèmes liés à ce nouveau mode de tourisme. Avertis par les plaintes des
consommateurs, les pouvoirs publics demandèrent en 1989 à l’Association de consommateurs
de vacances à temps partagé de faire une étude sur ce marché au regard de la législation
existante.
L’Association rendit en juin 1990 un rapport détaillé dans lequel elle dénonçait l’usage
de courriers et de prospectus mensongers, des techniques de vente agressives cherchant à
obtenir par tous moyens l’accord du consommateur et des déclarations partielles, trompeuses
et fallacieuses des vendeurs.
L’Association préconisait que les consommateurs soient protégés en disposant des
informations détaillées et complètes avant de signer le contrat, y compris l’intégralité des prix
et des coûts. Selon elle, les consommateurs devaient en outre se voir reconnaître le droit de se
désister et d’annuler les crédits utilisés pour acheter les vacances à temps partagé et avoir une
garantie complète pour les sommes versées, y compris les dépôts de garantie, les frais
d’administration, les frais de revente ,etc.
En outre, l’Association estimait qu’il fallait également prendre des mesures pour luter
contre les déclarations mensongères.
Le 16 mars 1992, le Parlement britannique adopta la loi relative aux vacances à temps
partagé (Timeshare act 1992). Celle-ci s'applique à l'achat de droits aux vacances à temps
partagé impliquant des logements ou des caravanes commercialisés au Royaume-Uni qui,
situés au Royaume-Uni ou à l’étranger, sont utilisés ou destinés à être utilisés intégralement
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15
ou partiellement à des fins de loisirs par des personnes jouissant de ces droits pendant une
période de l’année, à condition que la durée du contrat soit de trois ans au moins.
Le législateur britannique n’avait pas souhaité réagir sur la nature et le régime
juridique des vacances à temps partagé. Toutefois, on note que le droit d’utilisation à temps
partiel d’immeuble ne peut pas être inscrit dans le Registre de la Propriété, ni enregistré
comme une location immobilière14.
L’accent de la loi fut donc mis avant tout sur l’information du consommateur. Elle
prévit par exemple que l’information détaillée devait être incluse dans le contrat sans toutefois
exiger que l’information précontractuelle soit fournie aux éventuels acheteurs. La loi imposa
un délai de réflexion de 14 jours au cours duquel le consommateur pouvait se rétracter. La loi
interdit les paiements de dépôts de garantie.
La question des déclarations mensongères et des promesses de primes ne furent pas
abordées par la loi, pas plus les aspects liés à l’encadrement des démarchages commerciaux
agressifs et à l’amélioration des pratiques commerciales.
Enfin, la loi de 1992 ne s’applique pas aux produits dérivés tels que les bateaux, ni aux
échanges et reventes de vacances à temps partagés.
B. Directive européenne du 26 octobre 1994
La grande variété des montages juridiques pratiqués dans les pays de l’Union
Européenne et le caractère de plus en plus transnational des opérations ont révélé un besoin de
« sécurisation » et de protection du consommateur. Ceci explique l’adoption le 26 octobre
1994 de la directive 94/47/CE par le Parlement européen et le Conseil de lÚnion européenne
concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur
lácquisition dún droit à temps partiel de biens immobiliers.
La Directive 94/47/CE s’applique aux « contrats portant directement ou indirectement
sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel d'un ou de plusieurs biens
immobiliers». Plus précisément tout contrat ou groupe de contrats conclu pour au moins trois
années, par lequel un droit réel ou tout autre droit portant sur l'utilisation d'un ou de plusieurs
14
http://ec.europa.eu/consumers/cons_int/safe_shop/timeshare/time02_fr.pdf
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16
biens immobiliers pendant une période déterminée ou déterminable de l'année non inférieure à
une semaine est créé ou fait l'objet d'un transfert ou d'un engagement de transfert (Article 2 de
la Directive 94/47/CE).
Vraisemblablement inspirée par la loi britannique de 1992, la Directive n’a pas pris
partie sur la nature juridique des vacances à temps partagé et s’est contentée de ne viser que
« les dispositions concernant les transactions contractuelles dans leurs aspects relatifs à : 1)
l'information sur les éléments constitutifs du contrat et aux modalités de la transmission de
cette information ; 2) aux procédures et modalités de résiliation et de rétractation ». Elle a
précisé que « il appartient aux États membres de déterminer la nature juridique des droits qui
font l'objet des contrats visés » (Article 1 de la Directive 94/47/CE).
Aux termes de la Directive, les professionnels doivent fournir certaines informations
(par exemple une description du bien) aux acheteurs potentiels avant la conclusion du
contrat ; le contrat doit contenir des informations minimales (par exemple l’état d’achèvement
du bien) ; le prospectus et le contrat doivent être rédigés dans une langue familière au
consommateur ; les acheteurs doivent bénéficier d’un délai de réflexion de 10 jours pendant
lequel ils peuvent se rétracter ; tout versement d’argent est interdit pendant le délai de
réflexion. Lorsque le vendeur fournit à l’acheteur, directement ou indirectement, un contrat
de crédit destiné à l’acquisition du droit d’utilisation à temps partiel du bien immobilier
concerné, ce contrat doit être automatiquement résilié si l’acheteur exerce son droit de
rétractation durant la période de réflexion, etc.
Les Etats membres de l'UE ont dû transposer a directive avant avril 1997.
La
Directive a été intégrée dans le droit britannique par la « Réglementation relative à
l’utilisation d’immeuble à temps partagé » (« Timeshare Regulations 1997 ») entrée en
vigueur le 29 avril 1997. Elle est venue modifier le « Timeshare Act 1992 ».
Conformément à la Directive, la Réglementation de 1997 a renforcé l’information
précontractuelle du consommateur : le vendeur est en infraction s'il ne fournit pas à toute
personne agissant à titre non professionnel qui en fait la demande un document contenant des
informations sur la propriété. Ces informations doivent être intégrée dans le contrat d'achat et
ne peuvent être modifiées par la suite que dans des conditions limitées. Les publicités doivent
indiquer les document d'information disponibles et où l'obtenir.
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17
Les contrats doivent comprendre les indications minimales spécifiées dans la
Directive, y compris le prix et les coûts et charges récurrents. L'acheteur a droit à un contrat
rédigé dans la langue du pays où il réside ou dont il est ressortissant ainsi qu’à une traduction
du contrat dans la langue du pays où le bien est situé. Si les informations spécifiées n'ont pas
été fournies à l'acheteur, la période de rétractation de 14 jours peut être portée à trois mois et
dix jours.
La résiliation du contrat d’utilisation d’immeuble à temps partagé entraîne
automatiquement la résiliation de tout accord connexe, y compris le contrat de crédit.
C. Modification en cours de la directive communautaire
La Directive 94/47/CE n’a pas eu les effets escomptés.
Au Royaume-Uni, par
exemple, l’utilisation d’immeubles à temps partagé a continué à faire l’objet de nombre de
plaintes des consommateurs dans les années postérieures à 1994 (voir tableau ci-dessous).
Année
Nombre des plaintes
1995
3,900
1996
4,900
1997
4,900
1998
5,900
1999
5,800
2000
4,900
2001
6,200
Tableau 2 : Nombre des plaintes déposés auprès de l’Office du commerce équitable
britannique (Source : Timeshare Consumers Association)15
En outre, le marché des vacances à temps partagé a connu des bouleversements
majeurs depuis 1994. De nouveaux produits et de nouveaux contrats ne relevant pas de la
législation ont été élaborés par les professionnels, de sorte que les consommateurs ne
bénéficient pas des mêmes droits ou niveaux de protection. On peut citer les contrats qui
15
http://www.timeshare.org.uk/facts.html
tél : (33) 0/5.49.49.41.41 - fax : (33) 0/5.49.49.00.66
18
permettent au consommateur d'utiliser des hébergements autres que des immeubles (par
exemple des navires de croisière, des caravanes ou des bateaux fluviaux) ou ceux dont la
durée de validité est inférieure à trois ans. En outre, les problèmes liés à la revente et
l'échange ne sont toujours pas résolus16.
En 2007, la Commission européenne a entamé une procédure de révision de la
directive 94/47/CE. Les nouvelles propositions visent à combler les lacunes dans les règles
actuelles. Plus particulièrement, elles ont pour effet d'étendre le champ d'application de la
directive de 1994 à de nouveaux produits qui ont fait leur apparition depuis.
L’article 1 du projet de directive prévoit que la nouvelle directive « s’applique à la
protection des consommateurs en ce qui concerne certains aspects de la commercialisation et de la
vente de l'utilisation de biens à temps partagé et de produits de vacances à long terme. Elle
s’applique également à la revente de l'utilisation de biens à temps partagé et de produits de
vacances à long terme ainsi qu’à l’échange de l'utilisation de biens à temps partagé. »
Ainsi, la nouvelle directive s’appliquera aux « biens à temps partagé » et « produits de
vacances à long terme ». Le champ d'application des règles actuelles sera étendue aux :
•
biens mobiliers tels que péniches fluviales, caravanes ou navires de croisière ;
•
produits de vacances à long terme, les consommateurs qui achèteraient des produits de
vacances à long terme d’une durée supérieure à un an étant protégés par la directive
quel que soit le nom de ces produits ;
•
contrats de courte durée — les contrats d'une durée de moins de trois ans seront
désormais couverts.
La proposition de directive renforce les garanties en ce qui concerne les informations
qui doivent être portées à la connaissance du consommateur. Si la proposition de directive
n’exige la fourniture d'informations que si le consommateur le demande expressément, le
professionnel aura cependant l'obligation d'attirer l'attention du consommateur sur son droit de
rétractation. Le délai de rétractation sera étendu à 14 jours (contre 10 actuellement) au cours
16
Communiqué de la Commission européenne (Comm. CE, communiqué IP/07/775, 7 juin 2007).
tél : (33) 0/5.49.49.41.41 - fax : (33) 0/5.49.49.00.66
19
duquel toute forme de contrepartie qui pourrait être donnée par le consommateur au
professionnel est interdite.
La nouvelle directive a élargi l’application à la revente de multipropriétés et aux clubs
d'échange. Désormais, le professionnel sera également tenu de fournir au consommateur dans
la langue de celui-ci les informations précontractuelles précises et fidèles ; le consommateur
qui souhaite revendre son droit disposera d’une période de réflexion et le versement d’arrhes
sera interdit.
En définitive, la nouvelle directive n’apportera pas de changements fondamentaux aux
dispositions existantes, pas plus qu’elle n’encadrera davantage le régime juridique des
vacances à temps partagé. Pour ce qui concerne le Royaume-Uni, le système de trustee a
toute chance de continuer à opérer dans ses formules actuelles.
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ANNEXES
Annexe 1. Timeshare Act 1992 (c. 35) 1992 c. 35
An Act to provide for rights to cancel certain agreements about timeshare accommodation.
[16th March 1992]
Be it enacted by the Queen's most Excellent Majesty, by and with the advice and consent of
the Lords Spiritual and Temporal, and Commons, in this present Parliament assembled, and
by the authority of the same, as follows:—
Application of Act.
1.—(1) In this Act—
(a) "timeshare accommodation" means any living accommodation, in the United
Kingdom or elsewhere, used or intended to be used, wholly or partly, for leisure
purposes by a class of persons (referred to below in this section as "timeshare users" )
all of whom have rights to use, or participate in arrangements under which they may
use, that accommodation, or accommodation within a pool of accommodation to
which that accommodation belongs, for intermittent periods of short duration, and
(b) "timeshare rights" means rights by virtue of which a person becomes or will
become a timeshare user, being rights exercisable during a period of not less than three
years.
(2) For the purposes of subsection (1)(a) above—
(a) "accommodation" means accommodation in a building or in a caravan (as defined
in section 29(1) of the [1960 c. 62.] Caravan Sites and Control of Development Act
1960), and
(b) a period of not more than one month, or such other period as may be prescribed, is
a period of short duration.
(3) Subsection (1)(b) above does not apply to a person's rights—
(a) as the owner of any shares or securities,
(b) under a contract of employment (as defined in section 153 of the [1978 c. 44.]
Employment Protection (Consolidation) Act 1978) or a policy of insurance, or
(c) by virtue of his taking part in a collective investment scheme (as defined in section
75 of the [1986 c. 60.] Financial Services Act 1986),
or to such rights as may be prescribed.
(4) In this Act "timeshare agreement" means, subject to subsection (6) below, an agreement
under which timeshare rights are conferred or purport to be conferred on any person and in
this Act, in relation to a timeshare agreement—
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(a) references to the offeree are to the person on whom timeshare rights are conferred,
or purport to be conferred, and
(b) references to the offeror are to the other party to the agreement,
and, in relation to any time before the agreement is entered into, references in this Act to the
offeree or the offeror are to the persons who become the offeree and offeror when it is entered
into.
(5) In this Act "timeshare credit agreement" means, subject to subsection (6) below, an
agreement, not being a timeshare agreement—
(a) under which a person (referred to in this Act as the "creditor" ) provides or agrees
to provide credit for or in respect of a person who is the offeree under a timeshare
agreement, and
(b) when the credit agreement is entered into, the creditor knows or has reasonable
cause to believe that the whole or part of the credit is to be used for the purpose of
financing the offeree's entering into a timeshare agreement.
(6) An agreement is not a timeshare agreement or a timeshare credit agreement if, when
entered into, it may be cancelled by virtue of section 67 of the [1974 c. 39.] Consumer Credit
Act 1974.
(7) This Act applies to any timeshare agreement or timeshare credit agreement if—
(a) the agreement is to any extent governed by the law of the United Kingdom or of a
part of the United Kingdom, or
(b) when the agreement is entered into, one or both of the parties are in the United
Kingdom.
(8) In the application of this section to Northern Ireland—
(a) for the reference in subsection (2)(a) above to section 29(1) of the [1960 c. 62.]
Caravan Sites and Control of Development Act 1960 there is substituted a reference to
section 25(1) of the [1963. c. 17. (N.I.)] Caravans Act (Northern Ireland) 1963, and
(b) for the reference in subsection (3)(b) above to section 153 of the [1978 c. 44.]
Employment Protection (Consolidation) Act 1978 there is substituted a reference to
article 2(2) of the [S.I. 1976/1043 (N.I. 16)] Industrial Relations (Northern Ireland)
Order 1976.
Obligation to give notice of right to cancel timeshare agreement.
2.—(1) A person must not in the course of a business enter into a timeshare agreement to
which this Act applies as offeror unless the offeree has received, together with a document
setting out the terms of the agreement or the substance of those terms, notice of his right to
cancel the agreement.
(2) A notice under this section must state—
(a) that the offeree is entitled to give notice of cancellation of the agreement to the
offeror at any time on or before the date specified in the notice, being a day falling not
less than fourteen days after the day on which the agreement is entered into, and
(b) that if the offeree gives such a notice to the offeror on or before that date he will
have no further rights or obligations under the agreement, but will have the right to
recover any sums paid under or in contemplation of the agreement.
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(3) A person who contravenes this section is guilty of an offence and liable—
(a) on summary conviction, to a fine not exceeding the statutory maximum, and
(b) on conviction on indictment, to a fine.
Obligation to give notice of right to cancel timeshare credit agreement.
3.—(1) A person must not in the course of a business enter into a timeshare credit
agreement to which this Act applies as creditor unless the offeree has received, together with
a document setting out the terms of the agreement or the substance of those terms, notice of
his right to cancel the agreement.
(2) A notice under this section must state—
(a) that the offeree is entitled to give notice of cancellation of the agreement to the
creditor at any time on or before the date specified in the notice, being a day falling
not less than fourteen days after the day on which the agreement is entered into, and
(b) that, if the offeree gives such a notice to the creditor on or before that date, then—
(i) so far as the agreement relates to repayment of credit and payment of
interest, it shall have effect subject to section 7 of this Act, and
(ii) subject to sub-paragraph (i) above, the offeree will have no further rights
or obligations under the agreement.
Provisions supplementary to sections 2 and 3.
4.—(1) Sections 2 and 3 of this Act do not apply where, in entering into the agreement,
the offeree is acting in the course of a business.
(2) A notice under section 2 or 3 must be accompanied by a blank notice of cancellation
and any notice under section 2 or 3 of this Act or blank notice of cancellation must—
(a) be in such form as may be prescribed, and
(b) comply with such requirements (whether as to type, size, colour or disposition of
lettering, quality or colour of paper, or otherwise) as may be prescribed for securing
that the notice is prominent and easily legible.
(3) An agreement is not invalidated by reason of a contravention of section 2 or 3.
Right to cancel timeshare agreement.
5.—(1) Where a person—
(a) has entered, or proposes to enter, into a timeshare agreement to which this Act
applies as offeree, and
(b) has received the notice required under section 2 of this Act before entering into
the agreement,
the agreement may not be enforced against him on or before the date specified in the notice in
pursuance of subsection (2)(a) of that section and he may give notice of cancellation of the
agreement to the offeror at any time on or before that date.
(2) Subject to subsection (3) below, where a person who enters into a timeshare agreement
to which this Act applies as offeree has not received the notice required under section 2 of this
Act before entering into the agreement, the agreement may not be enforced against him and
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he may give notice of cancellation of the agreement to the offeror at any time.
(3) If in a case falling within subsection (2) above the offeree affirms the agreement at any
time after the expiry of the period of fourteen days beginning with the day on which the
agreement is entered into—
(a) subsection (2) above does not prevent the agreement being enforced against him,
and
(b) he may not at any subsequent time give notice of cancellation of the agreement to
the offeror.
(4) The offeree's giving, within the time allowed under this section, notice of cancellation
of the agreement to the offeror at a time when the agreement has been entered into shall have
the effect of cancelling the agreement.
(5) The offeree's giving notice of cancellation of the agreement to the offeror before the
agreement has been entered into shall have the effect of withdrawing any offer to enter into
the agreement.
(6) Where a timeshare agreement is cancelled under this section, then, subject to subsection
(9) below—
(a) the agreement shall cease to be enforceable, and
(b) subsection (8) below shall apply.
(7) Subsection (8) below shall also apply where giving a notice of cancellation has the
effect of withdrawing an offer to enter into a timeshare agreement.
(8) Where this subsection applies—
(a) any sum which the offeree has paid under or in contemplation of the agreement to
the offeror, or to any person who is the offeror's agent for the purpose of receiving that
sum, shall be recoverable from the offeror by the offeree and shall be due and payable
at the time the notice of cancellation is given, but
(b) no sum may be recovered by or on behalf of the offeror from the offeree in respect
of the agreement.
(9) Where a timeshare agreement includes provision for providing credit for or in respect of
the offeree, then, notwithstanding the giving of notice of cancellation under this section, so far
as the agreement relates to repayment of the credit and payment of interest—
(a) it shall continue to be enforceable, subject to section 7 of this Act, and
(b) the notice required under section 2 of this Act must also state that fact.
Right to cancel timeshare credit agreement.
6.—(1) Where a person—
(a) has entered into a timeshare credit agreement to which this Act applies as offeree,
and
(b) has received the notice required under section 3 of this Act before entering into
the agreement,
he may give notice of cancellation of the agreement to the creditor at any time on or before
the date specified in the notice in pursuance of subsection (2)(a) of that section.
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(2) Subject to subsection (3) below, where a person who enters into a timeshare credit
agreement to which this Act applies as offeree has not received the notice required under
section 3 of this Act before entering into the agreement, he may give notice of cancellation of
the agreement to the creditor at any time.
(3) If in a case falling within subsection (2) above the offeree affirms the agreement at any
time after the expiry of the period of fourteen days beginning with the day on which the
agreement is entered into, he may not at any subsequent time give notice of cancellation of the
agreement to the creditor.
(4) The offeree's giving, within the time allowed under this section, notice of cancellation
of the agreement to the creditor at a time when the agreement has been entered into shall have
the effect of cancelling the agreement.
(5) Where a timeshare credit agreement is cancelled under this section—
(a) the agreement shall continue in force, subject to section 7 of this Act, so far as it
relates to repayment of the credit and payment of interest, and
(b) subject to paragraph (a) above, the agreement shall cease to be enforceable.
Repayment of credit and interest.
7.—(1) This section applies following—
(a) the giving of notice of cancellation of a timeshare agreement in accordance with
section 5 of this Act in a case where subsection (9) of that section applies, or
(b) the giving of notice of cancellation of a timeshare credit agreement in accordance
with section 6 of this Act.
(2) If the offeree repays the whole or a portion of the credit—
(a) before the expiry of one month following the giving of the notice, or
(b) in the case of a credit repayable by instalments, before the date on which the first
instalment is due,
no interest shall be payable on the amount repaid.
(3) If the whole of a credit repayable by instalments is not repaid on or before the date
specified in subsection (2)(b) above, the offeree shall not be liable to repay any of the credit
except on receipt of a request in writing in such form as may be prescribed, signed by or on
behalf of the offeror or (as the case may be) creditor, stating the amounts of the remaining
instalments (recalculated by the offeror or creditor as nearly as may be in accordance with the
agreement and without extending the repayment period), but excluding any sum other than
principal and interest.
Defence of due diligence.
8.—(1) In proceedings against a person for an offence under section 2(3) of this Act it
shall be a defence for that person to show that he took all reasonable steps and exercised all
due diligence to avoid committing the offence.
(2) Where in proceedings against a person for such an offence the defence provided by
subsection (1) above involves an allegation that the commission of the offence was due—
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(a) to the act or default of another, or
(b) to reliance on information given by another,
that person shall not, without the leave of the court, be entitled to rely on the defence unless
he has served a notice under subsection (3) below on the person bringing the proceedings not
less than seven clear days before the hearing of the proceedings or, in Scotland, the diet of
trial.
(3) A notice under this subsection shall give such information identifying or assisting in the
identification of the person who committed the act or default or gave the information as is in
the possession of the person serving the notice at the time when he serves it.
Liability of persons other than principal offender.
9.—(1) Where the commission by a person of an offence under section 2(3) of this Act is
due to the act or default of some other person, that other person is guilty of the offence and
may be proceeded against and punished by virtue of this section whether or not proceedings
are taken against the first-mentioned person.
(2) Where a body corporate is guilty of an offence under section 2(3) of this Act (including
where it is so guilty by virtue of subsection (1) above) in respect of an act or default which is
shown to have been committed with the consent or connivance of, or to be attributable to
neglect on the part of, a director, manager, secretary or other similar officer of the body
corporate or a person who was purporting to act in such a capacity, he (as well as the body
corporate) is guilty of the offence and liable to be proceeded against and punished
accordingly.
(3) Where the affairs of a body corporate are managed by its members, subsection (2)
above applies in relation to the acts and defaults of a member in connection with his functions
of management as if he were a director of the body corporate.
(4) Where an offence under section 2(3) of this Act committed in Scotland by a Scottish
partnership is proved to have been committed with the consent or connivance of, or to be
attributable to neglect on the part of, a partner, he (as well as the partnership) is guilty of the
offence and liable to be proceeded against and punished accordingly.
Enforcement.
10.
effect.
The Schedule to this Act (which makes provision about enforcement) shall have
Prosecution time limit.
11.—(1) No proceedings for an offence under section 2(3) of this Act or paragraph 4(3)
or 5(1) of the Schedule to this Act shall be commenced after—
(a) the end of the period of three years beginning with the date of the commission of
the offence, or
(b) the end of the period of one year beginning with the date of the discovery of the
offence by the prosecutor,
whichever is the earlier.
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(2) For the purposes of this section a certificate signed by or on behalf of the prosecutor and
stating the date on which the offence was discovered by him shall be conclusive evidence of
that fact; and a certificate stating that matter and purporting to be so signed shall be treated as
so signed unless the contrary is proved.
(3) In relation to proceedings in Scotland, subsection (3) of section 331 of the [1975 c. 21.]
Criminal Procedure (Scotland) Act 1975 (date of commencement of proceedings) shall apply
for the purposes of this section as it applies for the purposes of that.
General provisions.
12.—(1) For the purposes of this Act, a notice of cancellation of an agreement is a notice
(however expressed) showing that the offeree wishes unconditionally to cancel the agreement,
whether or not it is in a prescribed form.
(2) The rights conferred and duties imposed by sections 2 to 7 of this Act are in addition to
any rights conferred or duties imposed by or under any other Act.
(3) For the purposes of this Act, if the offeree sends a notice by post in a properly addressed
and pre-paid letter the notice is to be treated as given at the time of posting.
(4) This Act shall have effect in relation to any timeshare agreement or timeshare credit
agreement notwithstanding any agreement or notice.
(5) For the purposes of the [1974 c. 39.] Consumer Credit Act 1974, a transaction done
under or for the purposes of a timeshare agreement is not, in relation to any regulated
agreement (within the meaning of that Act), a linked transaction.
(6) In this Act—
"credit" includes a cash loan and any other form of financial accommodation,
"notice" means notice in writing,
"order" means an order made by the Secretary of State, and
"prescribed" means prescribed by an order.
(7) An order under this Act may make different provision for different cases or
circumstances.
(8) Any power under this Act to make an order shall be exercisable by statutory instrument
and a statutory instrument containing an order under this Act (other than an order made for
the purposes of section 13(2) of this Act) shall be subject to annulment in pursuance of a
resolution of either House of Parliament.
Short title, etc.
13.—(1) This Act may be cited as the Timeshare Act 1992.
(2) This Act shall come into force on such day as may be prescribed.
(3) This Act extends to Northern Ireland.
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Annexe 2. The Timeshare Regulations 1997
Made
Laid before Parliament
Coming into force
24th March 1997
25th March 1997
29th April 1997
Whereas the Secretary of State is a Minister designated[1] for the purposes of section 2 of the
European Communities Act 1972[2] in relation to matters relating to consumer protection:
Now, therefore, the Secretary of State in exercise of the powers conferred on him by section
2(2) of that Act and of all other powers enabling him in that behalf hereby makes the
following Regulations: Citation and commencement
1 . These Regulations may be cited as the Timeshare Regulations 1997 and shall come into
force on 29th April 1997.
Application of the 1992 Act
2 . - (1) Section 1 (application of Act) of the Timeshare Act 1992[3] ("the 1992 Act") is
amended in accordance with paragraphs (2) to (8) below.
(2) In subsection (1)(a) (definition of "timeshare accommodation") for "intermittent periods
of short duration" there is substituted "a specified or ascertainable period of the year".
(3) In subsection (3) (rights excluded from subsection (1)(b)) (a) paragraph (a) (rights as the owner of shares or securities), and
(b) paragraph (c) (rights under a collective investment scheme) and the word "or"
immediately preceding it,
are omitted.
(4) After subsection (3) there is inserted " (3A) For the purposes of sections 1A to 1E, 2(2A) and (2B), 3(3), 5A, 5B and 6A
of this Act, subsection (1) above shall be construed as if in paragraph (b), after
"become" there were inserted ", on payment of a global price,"."
(5) For subsection (5) (definition of "timeshare credit agreement") there is substituted -
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" (5) In this Act "timeshare credit agreement" means an agreement, not being a
timeshare agreement, under which credit which fully or partly covers the price under a
timeshare agreement is granted (a) by the offeror, or
(b) by another person, under an arrangement between that person and the
offeror;
and a person who grants credit under a timeshare credit agreement is in this Act
referred to as "the creditor"."
(6) Subsection (6) (agreement cancellable under section 67 of the Consumer Credit Act
1974[4] is not a timeshare agreement or a timeshare credit agreement) shall cease to have
effect.
(7) After subsection (6) there is inserted " (6A) No timeshare agreement or timeshare credit agreement to which this Act
applies may be cancelled under section 67 of the Consumer Credit Act 1974."
(8) After subsection (7) there is inserted " (7A) This Act also applies to any timeshare agreement if (a) the relevant accommodation is situated in the United Kingdom, or
(b) when the agreement is entered into, the offeree is ordinarily resident in the
United Kingdom and the relevant accommodation is situated in another EEA
State.
(7B) For the purposes of subsection (7A) above, "the relevant accommodation"
means (a) the accommodation which is the subject of the agreement, or
(b) some or all of the accommodation in the pool of accommodation which is
the subject of the agreement,
as the case may be."
(9) In section 12(6) of the 1992 Act (definitions) after the definition of "credit" there is
inserted " "EEA State" means a State which is a Contracting Party to the Agreement on
the European Economic Area signed at Oporto on 2nd May 1992 as adjusted
by the Protocol signed at Brussels on 17th March 1993,".
tél : (33) 0/5.49.49.41.41 - fax : (33) 0/5.49.49.00.66
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Obligation to provide information
3 . - (1) After section 1 of the 1992 Act there is inserted " loc="side">Obligations to provide information.
1 A. - (1) A person who proposes in the course of a business to enter into a
timeshare agreement to which this Act applies as offeror (an "operator") must provide
any person who requests information on the proposed accommodation with a
document complying with subsection (2) below.
(2) The document shall provide (a) a general description of the proposed accommodation,
(b) information (which may be brief) on the matters referred to in paragraphs
(a) to (g), (i) and (l) of Schedule 1 to this Act, and
(c) information on how further information may be obtained.
(3) Where an operator (a) provides a person with a document containing information on the proposed
accommo dation, and
(b) subsequently enters as offeror into a timeshare agreement to which this Act
applies the subject of which is the proposed accommodation,
subsection (4) below applies.
(4) If the offeree under the agreement is an individual who (a) is not acting in the course of a business, and
(b) has received the document mentioned in subsection (3) above,
any information contained in that document which was, or would on request have
been, required to be provided under section (2)(b) above shall be deemed to be a term
of the agreement.
(5) If, in a case where subsection (4) above applies, a change in the information
contained in the document is communicated to the offeree in writing before the
timeshare agreement is entered into, the change shall be deemed for the purposes of
this Act always to have been incorporated in the information contained in the
document if (a) the change arises from circumstances beyond the offeror's control, or
tél : (33) 0/5.49.49.41.41 - fax : (33) 0/5.49.49.00.66
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(b) the offeror and the offeree expressly agree to the change before entering
into the timeshare agreement,
and the change is expressly mentioned in the timeshare agreement.
(6) A person who contravenes subsection (1) above is guilty of an offence and
liable (a) on summary conviction, to a fine not exceeding the statutory maximum,
and
(7) In this section "the proposed accommodation" means (a) the accommodation which is the subject of the proposed agreement, or
(b) the accommodation in the pool of accommodation which is the subject of
the proposed agreement,
as the case may be.
(8) This section only applies if (a) the accommodation which is the subject of the proposed agreement or
agreement is accommodation in a building, or
the subject of the proposed agreement or agreement is accommodation in a
building,
(2) The Schedule to the 1992 Act shall be numbered Schedule 2.
(3) Before that Schedule there is inserted the Schedule set out in the Schedule to these
Regulations.
Advertising of timeshare rights
4 . After section 1A of the 1992 Act there is inserted " loc="side">Advertising of timeshare rights.
1 B. - (1) No person shall advertise timeshare rights in the course of a business
unless the advertisement indicates the possibility of obtaining the document referred to
in section 1A(1) of this Act and where it may be obtained.
(2) A person who contravenes this section is guilty of an offence and liable -
tél : (33) 0/5.49.49.41.41 - fax : (33) 0/5.49.49.00.66
31
(a) on summary conviction, to a fine not exceeding the statutory maximum,
and
(3) In proceedings against a person for an offence under this section it shall be a
defence for that person to show that at the time when he advertised the timeshare
rights (a) he did not know and had no reasonable cause to suspect that he was
advertising timeshare rights, or
(b) he had reasonable cause to believe that the advertisement complied with the
requirements of subsection (1) above.
(4) This section only applies if (a) the timeshare accommodation concerned is, or appears from the
advertisement to be, accommodation in a building, or
(b) some or all of the accommodation in the pool of accommodation concerned
is, or appears from the advertisement to be, accommodation in a building,
Obligatory terms of timeshare agreement
5 . After section 1B of the 1992 Act there is inserted " loc="side">Obligatory terms of timeshare agreement.
1 C. - (1) A person must not in the course of a business enter into a timeshare
agreement to which this Act applies as offeror unless the agreement includes, as terms
set out in it, the information referred to in Schedule 1 to this Act.
(2) If and to the extent that any information set out in an agreement in accordance
with subsection (1) above is inconsistent with any term (the "deemed term") which is
deemed to be included in the agreement under section 1A(4) of this Act, the agreement
shall be treated for all purposes of this Act as if the deemed term, and not that
information, were set out and included in the agreement.
and
tél : (33) 0/5.49.49.41.41 - fax : (33) 0/5.49.49.00.66
32
(4) This section only applies if the offeree (a) is an individual, and
(b) is not acting in the course of a business.
(5) This section only applies if (a) the accommodation which is the subject of the agreement is
accommodation in a building, or
the subject of the agreement is accommodation in a building,
Form of agreement and language of brochure and agreement
6 . After section 1C of the 1992 Act there is inserted " loc="side">Form of agreement and language of brochure and agreement
1 D. - (1) A person must not in the course of a business enter into a timeshare
agreement to which this Act applies as offeror unless the agreement is in writing and
complies with subsections (3) to (5) below, so far as applicable.
(2) A person who is required to provide a document under subsection (1) of section
1A of this Act contravenes that subsection if he does not provide a document which
complies with subsections (3) and (4) below, so far as applicable.
(3) If the customer is resident in, or a national of, an EEA State, the agreement or
document (as the case may be) must be drawn up in a language which is (a) the language, or one of the languages, of the EEA State in which he is
resident, or
(b) the language, or one of the languages, of the EEA State of which he is a
national,
and is an official language of an EEA State.
(4) If, in a case falling within subsection (3) above, there are two or more languages
in which the agreement or document may be drawn up in compliance with that
subsection and the customer nominates one of those languages, the agreement or
document must be drawn up in the language he nominates.
(5) If the offeree is resident in the United Kingdom and the agreement would not,
apart from this subsection, be required to be drawn up in English, it must be drawn up
in English (in addition to any other language in which it is drawn up).
tél : (33) 0/5.49.49.41.41 - fax : (33) 0/5.49.49.00.66
33
and
(7) In this section "the customer" means (a) for the purposes of subsection (1) above, the offeree, and
(b) for the purposes of subsection (2) above, the person to whom the document
is required to be provided.
(8) Subsection (1) above only applies if the offeree (a) is an individual, and
(9) Subsection (1) above only applies if (a) the accommodation which is the subject of the agreement is
Translation of agreement
7 . After section 1D of the 1992 Act there is inserted " loc="side">Translation of agreement.
1 E. - (1) A person must not in the course of a business enter into a timeshare
agreement to which this Act applies as offeror unless he complies with subsection (2)
below.
(2) If the timeshare accommodation which is the subject of the agreement, or any of
the accommodation in the pool of accommodation which is the subject of the
agreement, is situated in an EEA State, the offeror must provide the offeree with a
certified translation of the agreement in the language, or one of the languages, of that
State.
(3) The language of the translation must be an official language of an EEA State.
tél : (33) 0/5.49.49.41.41 - fax : (33) 0/5.49.49.00.66
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(4) Subsection (1) above does not apply if the agreement is drawn up in a language
in which the translation is required or permitted to be made.
and
(6) In this section "certified translation" means a translation which is certified to be
accurate by a person authorised to make or verify translations for the purposes of court
proceedings.
(7) This section only applies if the offeree (a) is an individual, and
the subject of the agreement is accommodation in a building.
Obligation to give notice
8 . - (1) After section 2(2) of the 1992 Act there is inserted " (2A) A notice under this section must state (a) that if the offeree is an individual and gives a notice to the offeror as
mentioned in subsection (2)(b) above, the notice will have the effect of
cancelling any related timeshare credit agreement to which this Act applies,
and
(b) that "related timeshare credit agreement" means a timeshare credit
agreement under which credit which fully or partly covers the price under the
agreement is granted.
tél : (33) 0/5.49.49.41.41 - fax : (33) 0/5.49.49.00.66
35
(2B) A notice under this section must state that if the offeree is an individual he
may in exceptional circumstances have further rights to cancel the timeshare
agreement in addition to those mentioned in subsection (2) above."
(2) At the end of section 2 of the 1992 Act there is added " (4) Subsections (2A) and (2B) above only apply if (a) the accommodation which is the subject of the timeshare agreement is
the subject of the timeshare agreement is accommodation in a building,
(3) At the end of section 3 of the 1992 Act there is added " (3) A notice under this section must state that the agreement is a timeshare credit
agreement for the purposes of this Act."
Rights to cancel timeshare agreement
9 . - (1) At the end of section 5(3)(b) of the 1992 Act (offeree who affirms agreement
more than fourteen days after it is entered into may not subsequently give cancellation notice)
there is inserted "under subsection (2) above".
(2) In section 5(4) of the 1992 Act (notice of cancellation under section 5 has effect of
cancelling agreement) after "section" there is inserted "or section 5A of this Act".
(3) In section 5(5) of the 1992 Act (effect of giving notice of cancellation before agreement
entered into) after "cancellation of the agreement" there is inserted "under this section".
(4) In section 5(6) of the 1992 Act (effect of cancellation under section 5) after "this
section" there is inserted "or section 5A of this Act".
(5) In section 5(9) of the 1992 Act (enforceability after cancellation under section 5 of
timeshare agreement which includes credit provisions) after "this section" there is inserted "or
section 5A of this Act".
(6) After section 5 of the 1992 Act there is inserted " loc="side">Additional right to cancel timeshare agreement.
5 A. - (1) If a timeshare agreement to which this Act applies does not include, as
terms set out in it, the information referred to in paragraph (a), (b), (c), (d)(i), (d)(ii),
(h), (i), (k), (l) and (m) of Schedule 1 to this Act, the agreement may not be enforced
against the offeree before the end of the period of three months and ten days beginning
with the day on which the agreement was entered into, and the offeree may give notice
tél : (33) 0/5.49.49.41.41 - fax : (33) 0/5.49.49.00.66
36
of cancellation of the agreement to the offeror at any time during that period.
(2) If the information referred to in subsection (1) above is provided to the offeree
before the end of the period of three months beginning with the day on which the
agreement was entered into (a) the offeree may give notice of cancellation of the agreement to the offeror
at any time within the period of ten days beginning with the day on which the
information is received by the offeree, but
(b) the offeree may not at any subsequent time give notice of cancellation of
the agreement to the offeror under subsection (1) above.
(3) If the last day of the period referred to in subsection (1) above or the last day of
the period of ten days referred to in subsection (2) above is a public holiday, the period
concerned shall not end until the end of the first working day after the public holiday.
(4) The reference in subsection (1) above to a timeshare agreement to which this
Act applies includes a reference to a binding preliminary agreement.
(5) This section only applies of the offeree (a) is an individual, and
Advance payments
10 . After section 5A of the 1992 Act there is inserted " loc="side">Advance payments.
5 B. - (1) A person who enters, or proposes to enter, in the course of a business
into a timeshare agreement to which this Act applies as offeror must not (either in
person or through another person) request or accept from the offeree or proposed
offeree any advance payment before the end of the period during which notice of
cancellation of the agreement may be given under section 5 or 5A of this Act.
(2) A person who contravenes this section is guilty of an offence and liable -
tél : (33) 0/5.49.49.41.41 - fax : (33) 0/5.49.49.00.66
37
(a) on summary conviction, to a fine not exceeding the statutory maximum,
and
(3) Subsection (1) above only applies if the offeree or proposed offeree (a) is an individual, and
(4) Subsection (1) above only applies if (a) the accommodation which is the subject of the agreement or proposed
agreement is accommodation in a building, or
the subject of the agreement or proposed agreement is accommodation in a
building,
Cancellation of timeshare credit agreement
11 . - (1) For the sidenote to section 6 of the 1992 Act there is substituted "Right to cancel
timeshare credit agreement by giving notice."
(2) In section 6(5) of the 1992 Act (effect of cancellation of timeshare credit agreement
under section 6) after "this section" there is inserted "or section 6A of this Act".
(3) After section 6 of the 1992 Act there is inserted " loc="side">Automatic cancellation of timeshare credit agreement.
6 A. - (1) Where (a) a notice of cancellation of a timeshare agreement is given under section 5
or 5A of this Act, and
(b) the giving of the notice has the effect of cancelling the agreement,
the notice shall also have the effect of cancelling any related timeshare credit
agreement to which this Act applies.
(2) Where a timeshare credit agreement is cancelled as mentioned in subsection (1)
above, the offeror shall, if he is not the same person as the creditor under the related
timeshare credit agreement, forthwith on receipt of the notice inform the creditor that
the notice has been given.
tél : (33) 0/5.49.49.41.41 - fax : (33) 0/5.49.49.00.66
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(3) A timeshare credit agreement is related to a timeshare agreement for the
purposes of this section if credit under the timeshare credit agreement fully or partly
covers the price under the timeshare agreement.
(4) Subsection (1) above only applies if the offeree under the timeshare agreement
concerned is an individual.
(5) Subsection (1) above only applies if (a) the accommodation which is the subject of the timeshare agreement is
the subject of the timeshare agreement is accommodation in a building,
Civil proceedings
12 . After section 10 of the 1992 Act there is inserted " loc="side">Civil proceedings.
10 A. - (1) The obligation to comply with subsection (1) of section 1A of this Act
shall be a duty owed by the person who proposes to enter into a timeshare agreement
to any person whom he is required to provide with a document under that subsection
and a contravention of the obligation shall be actionable accordingly.
(2) The obligation to comply with section 1C(1), 1D(1), and 1E(1) of this Act shall
in each case be a duty owed by the person who enters into a timeshare agreement as
offeror to the offeree and a contravention of the obligation shall be actionable
accordingly.
(3) The obligation to comply with section 6A(2) of this Act shall be a duty owed by
the offeror under the timeshare agreement to the creditor under the related timeshare
credit agreement and a contravention of the obligation shall be actionable
accordingly."
Offences: supplementary provisions
13 . - (1) In section 8(1) of the 1992 Act (defence of due diligence) for "2(3)" there is
substituted "1A(6), 1B(2), 1C(3), 1D(6), 1E(5), 2(3) or 5B(2)".
(2) In section 9 of the 1992 Act (liability of persons other than principal offender), in
subsections (1), (2) and (4), for "2(3)" there is substituted "1A(6), 1B(2), 1C(3), 1D(6), 1E(5),
2(3) or 5B(2)".
(3) In section 11(1) of the 1992 Act (prosecution time limit) for "2(3)" there is substituted
"1A(6), 1B(2), 1C(3), 1D(6), 1E(5), 2(3) or 5B(2)".
tél : (33) 0/5.49.49.41.41 - fax : (33) 0/5.49.49.00.66
39
(4) In paragraph 3(1) (powers of officers of enforcement authority) of the Schedule to the
1992 Act (numbered Schedule 2 by regulation 3 above) for "section 2" there is substituted
"any of sections 1A to 2 or 5B".
(5) In section 130(1) of the Fair Trading Act 1973[5] (notice to Director General of Fair
Trading of intended prosecution by local weights and measures authority in England and
Wales) for "section 2 of the Timeshare Act 1992"[6] there is substituted "any of sections 1A
to 2 or 5B of the Timeshare Act 1992".
Consequential amendments
14 . - (1) In consequence of the above regulations, the 1992 Act is amended in accordance
with the following provisions of this regulation.
(2) In section 1(2) paragraph (b) and the word "and" immediately preceding it are omitted.
(3) In section 1(4) ", subject to subsection (6) below," is omitted.
(4) In section 7(1)(a) "or" is omitted.
(5) At the end of section 7(1) there is inserted
" or
(c) the cancellation of a timeshare credit agreement by virtue of section 6A of
this Act."
(6) In section 7(2)(a), after "notice" there is inserted "or the cancellation of the timeshare
credit agreement by virtue of section 6A of this Act (as the case may be)".
(7) In section 10 for "The Schedule" there is substituted "Schedule 2".
(8) In section 11(1) for "the Schedule" there is substituted "Schedule 2".
(9) In section 12(2) for "2" there is substituted "1A".
(10) Subsection (5) of section 12 shall cease to have effect.
John M. Taylor,
Parliamentary Under-Secretary of State for Corporate and Consumer Affairs, Department of
Trade and Industry
24th March 1997
tél : (33) 0/5.49.49.41.41 - fax : (33) 0/5.49.49.00.66

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