Chambre des Notaires de l`Aisne

LES SECTEURS NOTARIAUX
Aisne
Arrondissement
de Saint-Quentin
Arrondissement
de Vervins
Editorial
C’est devenu, au fil des ans, un rendez-vous incontournable. Chaque année, la Chambre
des notaires de l’Aisne communique sur les chiffres de l’Immobilier du Département.
Cette année, nous ne manquerons pas à cet usage.
Arrondissement
de Laon
Au niveau national, dans le marché de l’ancien, l’année 2011 a établi un nouveau
record. L’effet « réforme » de l’impôt sur les plus-values a embrasé le nombre des
ventes au cours du dernier trimestre 2011 et du mois de janvier 2012. Néanmoins les
prix observés, dans notre département, sont plus contrastés.
Arrondissement
de Soissons
Arrondissement
de Château-Thierry
Chiffres clés
Appartements
anciens
Maisons
anciennes
Terrains
à bâtir
1 292 €/m
2
124 200 €
38 600 €
France
2 509 €/m2
(hors IDF)
197 500 €
74 900 €
Aisne
Octobre 2012
Chambre des Notaires
de l’Aisne
26, rue Georges-Ermant BP 541
02000 LAON
Tél. 03.23.20.27.47 Fax: 03.23.20.38.25
www.cr-picardie.notaires.fr
[email protected]
Les années d’élection présidentielle se caractérisent toujours par une période pré-électorale attentiste. Cette année, ce critère a été exacerbé par la mise en application de
réformes qui ont largement nui au maintien de l’activité. Actuellement, les dernières
dispositions fiscales ont tendance à freiner l’investissement dans l’immobilier : les taxes
sur les terrains constructibles découragent l’investisseur, de même que l’augmentation
de l’impôt sur les plus-values immobilières devenue confiscatoire en dehors des cas
de cession de la résidence principale (c’est une conséquence directe du changement
de loi de l’impôt sur les plus-values, désormais, pour bénéficier d’une exonération
d’impôt sur les plus-values, il faut garder un bien pendant 30 ans. Les acheteurs sont
donc très hésitants à investir dans une résidence secondaire qu’ils ne sont pas sûrs de
garder aussi longtemps), la fin annoncée de la loi Scellier a mis un coup de frein à la
vente d’appartements neufs, la suppression du prêt à taux zéro a des incidences dans
le secteur de l’ancien. L’érosion du volume de vente est patente avec des disparités
importantes, suivant les secteurs géographiques et selon la nature des biens.
A cela, il a fallu ajouter un environnement économique morose, assombri par la multiplication des annonces de suppression massive d’emplois et par une politique très
restrictive des banques, dans l’accession au crédit immobilier. En effet, bien que les
taux d’intérêts connaissent un certain recul, imputable en partie à une diminution de
la durée des emprunts, la distribution du crédit à l’habitat connait une chute sensible
depuis le début 2012.
Pour autant, l’avenir n’est pas nécessairement sinistre : même si les temps qui s’annoncent laissent peu de place à l’euphorie, nous devons garder à l’esprit que la « pierre
» constitue une valeur de confiance et que le secteur immobilier peut être un moteur
principal de l’activité économique d’un pays. Avec l’aide de mesures fiscales encourageantes, il est probable que le marché ne connaitra pas d’effondrement en volume,
seulement une baisse raisonnable des prix. Ainsi si les taux d’intérêt se maintiennent,
malgré les incertitudes économiques nationales et internationales, nos clients, continueront, avec l’aide précieuse de leur notaire, d’investir dans la pierre.
Pour aider leurs concitoyens et les accompagner dans un choix immobilier difficile, les
nombreux notaires de l’Aisne, les accueillent dans leurs études réparties sur tout le territoire départemental et leurs apportent une aide précieuse dans leur prise de décision.
Me Bernard FERRAND
Président de la chambre des Notaires
de l’Aisne
AVEC LES CHIFFRES DE LA BASE IMMOBILIÈRE PERVAL
Les références immobilières du notariat
www.immobilier.notaires.fr
le site de l’immobilier des Notaires de France
La base immobilière PERVAL, riche de près de 11 millions de références, est alimentée par le notariat français et contient les références de mutations immobilières de tous les types de biens, immeubles, maisons,
appartements, terrains, locaux d’activité, biens agricoles et viticoles, sur tout le territoire (DOM compris).
C’est un outil pour :
• l’évaluation de tous types de biens par comparaison ;
• la communication aux médias et organismes publics de données statistiques ;
• la publication avec l’INSEE d’indices officiels de l’immobilier pour les maisons et appartements.
© PERVAL 2012 - TOUS DROITS RÉSERVÉS - COURTES CITATIONS AUTORISÉES SOUS RÉSERVE DE MENTIONNER LA SOURCE : NOTAIRES DE FRANCE - PERVAL
1
Octobre 2012
Contexte national
France (hors IdF) : évolution annuelle
Appartements anciens : +3,7% sur 1 an
Maisons anciennes : +1,4% sur 1 an
Terrains à bâtir : +4,9% sur 1 an
Des hausses, mais modérées
A fin juin 2012, les prix ont augmenté sur tous les
marchés à l’échelle de la France (hors IdF) comparativement à il y a 1 an. Ces hausses ne sont toutefois
pas très prononcées. La plus importante intervient sur
le marché du foncier avec près de 5%. Dans le collectif ancien, elle atteint environ 4% tandis que dans
l’individuel, on pourrait presque parler de stabilité des
prix (-1%). Au niveau de la région Picarde, les évolutions, quoique légèrement inférieures, sont similaires
et respectent la même hiérarchie. Dans l’Aisne, alors
que les prix sont restés stables dans l’individuel et
le foncier, une chute est observée dans le collectif.
Evolution annuelle des prix à fin juin 2012
Appartements anciens
6%
4%
2%
0%
-2%
4,9%
3,7%
1,4%
France (hors IdF)
25%
20%
15%
22%
-8,9%
20%
14% 14%
9%
7%
5%
0%
studios
2 pièces
3 pièces
4 pièces
Appartements anciens
Aisne
Arrondissement de
Arrondissement de
Laon
Arrondissement de
Saint-Quentin
Arrondissement de
Soissons
2
Château-Thierry
Laon
Saint-Quentin
Soissons
5 pièces
et plus
prix/m2
1 292 €
1 451 €
1 120 €
1 197 €
1 139 €
1 165 €
1 655 €
1 649 €
Aisne : Chiffres clés
Prix du m² : 1 292 €
Evol. 1 an : -8,9%
Evolution annuelle du prix au m² à fin juin
20%
FRANCE (HORS IDF)
AISNE
15%
10%
5%
0%
-5%
06/2005 06/2006 06/2007 06/2008 06/2009 06/2010 06/2011 06/2012
-10%
27%
10%
-1,3%
-8%
-15%
07/2011-06/2012
30% 30%
-0,7%
-10%
Répartition des ventes par nombre de pièces à fin juin
28%
Aisne
Picardie
-6%
Alors que depuis 2006 l’évolution des prix dans l’Aisne
est relativement proche de celle observée pour l’ensemble de la France (hors IdF), elles se distinguent
nettement cette dernière année. Les prix ont progressé
pour la province et sont en recul dans l’Aisne. Mais
cette baisse résulte plus d’un effet de structure que
d’une véritable baisse des prix. En effet, la part des
30%
0,3%
-4%
Baisse de la part des 2 pièces
35%
Terrains à bâtir
3,7%
2,8%
Appartements anciens
07/2010-06/2011
Maisons anciennes
ventes de 2 pièces a chuté de 6 points cette année
au profit des 4 pièces. Or le prix moyen du m² pour
un appartement de 4 pièces est estimé à 1 365 €
contre 1 506 € pour un 2 pièces, d’où la baisse du
prix moyen au niveau départemental. La préfecture
est une des rares communes du département où les
prix ont augmenté sur l’année, +6% et 1 200 € le
m². La commune de Soissons est la plus onéreuse, le
prix moyen de vente dépasse le seuil des 100 000 €.
évol./1 an
-8,9%
-18,2%
-11,9%
5,7%
-2,7%
-1,6%
1,1%
2,5%
prix de vente
surface
les plus vendus
82 400 €
86 900 €
79 000 €
71 100 €
73 200 €
76 100 €
101 000 €
103 800 €
64 m²
60 m²
70 m²
59 m²
64 m²
65 m²
61 m²
63 m²
3 pièces
2 pièces
3 pièces
3 pièces
3 pièces
3 pièces
3 pièces
4 pièces
30%
36%
32%
42%
31%
31%
36%
37%
Aisne
Maisons anciennes
Marché contrasté
Prix de vente et évolution annuelle par secteur
A l’instar de ce qui est constaté pour l’ensemble de la
région, les prix dans l’individuel ancien sont stables dans
l’Aisne à fin juin 2012 comparativement à il y a 1 an. Ils
diffèrent toutefois selon les secteurs passant presque
du simple au double (83 100 € pour l’arrondissement
de Vervins et 160 900 € dans celui de Soissons). Bien
que modérées, les évolutions ne sont pas beaucoup plus
homogènes, comprises entre -7% et +6%. Que ce soit
en termes de prix ou d’évolutions, l’hétérogénéité se
Communes
ARRONDISSEMENT
DE VERVINS
83 100 €
ARRONDISSEMENT
DE SAINT-QUENTIN
109 300 €
ARRONDISSEMENT DE LAON
118 200 €
ARRONDISSEMENT
DE SOISSONS
160 900 €
prix de vente évol./1 an
Villers-Côtterets
Château-Thierry
Soissons
Sinceny
Chauny
Laon
Saint-Quentin
Le centre
Rémicourt
Faubourg Saint-Martin
Faubourg Saint-Jean
Faubourg
Tergnier
Guise
188
183
177
110
109
108
106
152
110
94
93
83
96
72
600
200
000
800
000
600
600
700
600
500
800
400
700
600
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
6,7%
2,8%
3,3%
ns*
5,1%
-7,1%
7,5%
-3,7%
-0,6%
9,1%
10,0%
-2,0%
-8,7%
ns*
ns* : non significatif
Disparités entre les secteurs
Les prix sur le marché du foncier dans le département
de l’Aisne sont stables à fin juin 2012. Cette stabilité
départementale cache des disparités par secteur, les
évolutions variant de -15% à +10%. Les terrains
vendus sont majoritairement situés hors lotissement (76% du marché), et se vendent en moyenne
à 36 800 € contre 44 400 € pour un terrain en lot.
Aisne
Arrdt de
Arrdt de
Arrdt de
Arrdt de
Arrdt de
prix de vente évol./1 an
Château-Thierry
Soissons
Laon
Saint-Quentin
Vervins
38 600 €
53 500 €
45 900 €
38 300 €
34 200 €
19 400 €
0,3%
6,2%
-0,7%
9,9%
-15,4%
-2,9%
Evolution
annuelle
ARRONDISSEMENT
DE CHATEAU-THIERRY
156 900 €
Supérieure à +5%
De +1% à +5%
De -1% à +1%
De -5% à -1%
Inférieure à -5%
retrouve également à l’échelle des communes et des
quartiers. La typologie des biens vendus est similaire
à celle de l’année dernière, les maisons de 6 pièces et
plus sont les plus représentées avec 28% de part de
marché. Cette part varie par secteur, de 18% dans l’arrondissement de Vervins à 35% dans celui de Soissons.
Terrains à bâtir
Secteurs
Aisne : Chiffres clés
Prix de vente : 124 200 €
Evolution sur 1 an : -1,3%
Surface de terrain : 1 103 m²
Aisne : Chiffres clés
Prix de vente : 38 600 €
Evolution sur 1 an : +0,3%
Surface de terrain : 1 050 m²
Répartition des ventes et prix moyen par surface de terrain
45%
41 200 €
40%
35%
39 600 €
30%
25%
20%
40%
15% 29 600 €
36 500 €
28%
10%
43 200 €
14%
12%
5%
5%
0%
Moins de
600 m²
600 à
900 m²
900 à
1 500 m²
1 500 à
2 500 m²
2 500 à
5 000 m²
La surface moyenne est estimée à 1 050 m². Les
terrains avec une superficie comprise entre 600 et
900 m² représentent 40% des transactions du départ e m e n t e t s ’ a c q u i è r e n t e n m oye n n e à 4 1 2 0 0 € .
3
Aisne
Octobre 2012
Les acteurs
du marché immobilier
Age des acquéreurs
Origine des acquéreurs
Répartition des acquéreurs par tranche d’âge et type de bien
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2%
7%
14%
9%
13%
14%
4%
10%
17%
22%
15%
40%
24%
32%
26%
23%
29%
Appartements
anciens
Maisons
anciennes
Terrains
à bâtir
Moins de 30 ans
50 - 59 ans
30 - 39 ans
60 - 69 ans
40 - 49 ans
70 ans et plus
La répartition des acquéreurs selon l’âge n’a pas véritablement évolué cette année dans l’Aisne tous types
de biens confondus. Les acquéreurs de 30 à 39 ans
sont les plus représentés et cumulent 33% du marché. Leur part s’est réduite de 1,5 points au profit
des acquéreurs de moins de 30 ans (24% du marché).
Ces derniers sont à l’origine de 29% des transactions
dans le foncier, contre 23% dans l’individuel ancien.
Similairement, la part des 30-39 ans regroupe 40%
du marché du foncier et 24% du marché des appartements anciens. A l’inverse, les acquéreurs de 60 ans et
plus interviennent dans plus de 20% des transactions
du collectif contre à peine 4% des terrains à bâtir.
L’origine géographique des acquéreurs du département
est à fin juin 2012 proche de celle observée 1 an plus
tôt. Les modifications concernent principalement les
acquéreurs locaux (résidant déjà dans le département
au jour de la vente). Leur part a gagné 2 points et
atteint 77% (tous types de biens confondus). La part
des acquéreurs issus du reste de la région picarde (3%)
est relativement stable tandis que celle des franciliens
(10%) augmente d’1 point. Enfin, la part des acquéreurs
originaires du reste de la France (9%) est en recul de
2 points. Cette répartition varie légèrement selon les
types de biens mais il n’en est aucun pour lequel la
présence des acquéreurs étrangers soit significative.
Origine géographique
part
de marché
Appartements anciens
Département Aisne
78%
Région (hors dép. 02)
8%
Ile de France
10%
Reste France
4%
Maisons anciennes
Département Aisne
77%
Région (hors dép. 02)
3%
Ile de France
11%
Reste France
8%
Terrains à bâtir
Département Aisne
81%
Région (hors dép. 02)
1%
Ile de France
7%
Reste France
11%
prix
de vente
85
72
68
73
400
900
800
700
€
€
€
€
119
125
146
139
500
600
800
400
€
€
€
€
36 700 €
46 000 €
48 300 €
Duree de détention
Durée de détention par type de bien
Appartements anciens
4
11 ans et 7 mois
06/2012
12 ans
9 ans et 1 mois
8 ans et 11 mois
06/2002
Maisons anciennes
Alors que la durée moyenne de détention des appartements anciens est comparable à celle constatée il y
a 10 ans, celle relevée pour les maisons anciennes est
légèrement plus courte. Estimée à 11 ans et 7 mois,
c’est seulement 1 mois de plus que celle observée
sur l’ensemble de la France (hors IdF). Dans le collectif, la durée est de 9 ans et 1 mois à l’échelle du
département, soit 1 année de moins par rapport à la
province. Les durées de détention évoluent davantage
selon l’âge du vendeur. Elle est en moyenne supérieure à 15 ans (quel que soit le type de bien) pour
un vendeur de 60 ans et plus tandis qu’elle évolue
autour de 5 ans pour un vendeur de moins de 40 ans.
Qu’importe l’âge du vendeur, les durées observées
sont plus longues dans l’individuel que pour le collectif.
Toutes les analyses contenues dans cette lettre d’information ont été réalisées sur la base des informations communiquées par les Notaires de l’Aisne.
Tous les prix de ventes s’entendent hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier. Les données correspondent à la période du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012.