Rapport 2006 - Site de l`ADIL 53

Transcription

RAPPORT D’ACTIVITE
2006
Assemblée Générale
6 juillet 2007
Le mot du Président
« Crise paradoxale : nombreux sont ceux, parmi les acteurs du logement, qui caractérisent ainsi la
situation en 2006. Cette formule présente l’avantage de résoudre la contradiction apparente entre
les difficultés croissantes rencontrées par certains pour se loger et le très haut niveau de l’activité
de construction. » Ainsi démarrait le rapport moral 2006 de l’ANIL.
Le terme de « crise » semble disproportionné pour évoquer l’état du logement en Mayenne, où l’on
n’observe pas une concentration importante de difficultés particulières, mais où l’ADIL reste aux
premières loges pour constater l’augmentation du poids des dépenses de logement dans le budget
des ménages et témoigner de l’importance de cette préoccupation pour les familles.
La construction reste très dynamique. La région des Pays de Loire est une terre d’accession ! Elle
décroche la première performance de France pour la production de prêt à 0% par habitant, durant
la décennie 1995-2005. L’ouverture du dispositif aux opérations en ancien sans travaux, a
également connu un franc succès en Mayenne, sans pour autant réduire le niveau des
constructions de maisons individuelles (plus de 700 opérations par an, en 2005 et 2006, relèvent
de l’accession sociale).
Mais les plans de financement ne laissent plus beaucoup de marge. Pour faire face à
l’augmentation des coûts immobiliers, les ménages ont dû accepter d’accroître leur endettement en
montant et en durée : En 2006, plus de la moitié des études financières réalisées par l’ADIL
intègrent un prêt principal d’une durée comprise entre 25 et 30 ans et l’endettement atteint 5
années de revenus dans les projets PTZ (3,6 années en 1997).
Les nouvelles modalités d’accession, introduites par les dernières réformes du plan de cohésion
sociale - dont la loi ENL du 13 juillet 2006, portant Engagement National pour le Logement – et
déclinant le concept des « Maisons à 100 000 euros », sont autant de nouveaux montages
juridiques, financiers et fiscaux qui renouvellent les besoins d’information des familles.
En Mayenne, les opérateurs locaux se sont tournés vers des programmes de location-accession
avec accès au PSLA (Prêt Social Location Accession). De son côté, la Communauté d’Agglomération
de Laval, ayant pris la compétence de délégation des aides à la pierre au 1er janvier 2006, a choisi
de bonifier ce dispositif, dans un souci de maîtrise des charges du foncier et du bâti et en ciblant
des accédants aux revenus plus modestes.
Cette intervention de la collectivité locale, en dehors de ses domaines traditionnels d’action – le
locatif social et l’amélioration – illustre les avancées de la décentralisation et le nouveau rôle que
les collectivités envisagent jouer, de façon plus directe, dans la politique du logement.
Elles savent aussi pouvoir compter sur les ADIL pour leur offrir une vision objective des attentes
des particuliers en la matière, des difficultés qu’ils rencontrent pour les satisfaire et du
fonctionnement de l’ensemble du marché. Le développement en 2006, du partenariat entre
l’observatoire de Laval Agglo et l’ADIL de la Mayenne illustre cette évolution.
Malgré tout, l’accès ou le maintien de tous les ménages dans un logement décent, reste un objectif
à atteindre, y compris en Mayenne. Dans sa mission d’information sur les rapports locatifs, L’ADIL
enregistre de nombreuses questions relatives aux révisions et augmentations de loyer (également
dans le secteur Hlm cette année), aux récupérations toujours plus difficiles des dépôts de garantie
et aux impayés de charges et de loyers pour quelques 200 interrogations.
Une étude, commandée par les services de la DDE, fait état de 1 000 logements indignes dans le
département, indistinctement occupés par des propriétaires ou des locataires. Les partenaires
locaux1, sous la maîtrise d’ouvrage du Conseil Général, n’ont pas tardé à mettre en place un
dispositif de lutte contre cet habitat indigne, afin de repérer et de traiter les situations les plus
graves ou de réorienter les autres cas vers les solutions de droit commun.
La signature, ce jour, de la convention partenariale entre le Crédit Immobilier de la Mayenne et
l’ADIL, s’inscrit dans le renforcement de ces actions visant à faciliter la réhabilitation des logements
indécents ou indignes occupés par des ménages modestes.
Dans le cadre de ses missions sociales, le Crédit Immobilier de la Mayenne, mobilisant une partie
de ses résultats financiers, accordera des prêts immobiliers à des familles aux revenus plafonnés
afin de leur permettre d’améliorer leur cadre d’habitat. Il souhaite s’appuyer sur les compétences
de l’ADIL, dans le domaine des plans de financement et des aspects juridiques des opérations
immobilières.
Les activités de l’ADIL continuent donc à se diversifier, sous la poussée des productions des
dernières législatures et par les demandes émergentes des partenaires à les aider à suivre
l’actualité ou à leur apporter le savoir faire du réseau et des juristes en matière d’expertise et
d’observation. Depuis 30 ans, l’ADIL 53 s’attache à répondre aux sollicitations du public et renforce
chaque année davantage ses liens de partenariat, qui lui assurent un développement en accord
avec les politiques locales.
Je remercie l’ensemble des membres pour leur soutien, leur constance et leur confiance en cette
structure originale par la gratuité et la qualité de ses services. Je forme le vœu qu’ils donnent
encore longtemps à l’ADIL, l’opportunité d’être à la fois toujours plus sollicitée et plus efficace.
Le Président
Marcel Rousseau
1
La MOUS « Habitat Indigne » est opérationnelle depuis 2005 et regroupe : le Conseil général, la DDE ; les
services de la DDASS, la CAF, et la MSA.
Habitat & Développement 53 en est l’opérateur.
Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne
Sommaire
L’ADIL : UN OUTIL AU SERVICE DU PUBLIC ET DES ACTEURS DE L’HABITAT.................................................. 3
L’ADIL de la Mayenne, membre du réseau ANIL/ADIL ..................................................................................................................... 3
Une initiative départementale, et un réseau national … en progression ................................................................................... 3
A l’ADIL, des spécialistes vous conseillent en toute indépendance….......................................................................................... 4
L’ADIL, c’est tout le domaine du logement…......................................................................................................................................... 4
Ce que l’ADIL 53 ne fait pas : ..................................................................................................................................................................... 4
La boîte à outils de l’ADIL… .......................................................................................................................................................................... 5
Les particuliers et les partenaires ont accès aux informations et analyses de l’ADIL… ...................................................... 6
Un service proche des usagers ................................................................................................................................................................... 7
Des actions locales et participations institutionnelles ....................................................................................................................... 7
Les partenaires de l’ADIL siégeant au Conseil d’Administration ................................................................................................... 8
L’ADIL 53 : DES SERVICES DE QUALITE EN EVOLUTION CONSTANTE, POUR UN SUCCES
QUANTITATIF CONFIRME… ................................................................................................................................................... 9
L’évolution des consultations durant la dernière décennie… .......................................................................................................... 9
Le « au face à face » privilégié…................................................................................................................................................................ 9
Modes de consultations et temps d’information… ............................................................................................................................. 10
Les permanences : un accompagnement juridique de proximité… ........................................................................................... 10
Une activité constante dans les permanences ADIL… ..................................................................................................................... 11
L’ADIL : au service de tous les Mayennais… ....................................................................................................................................... 12
L’ADIL ou l’information gratuite pour tous les publics…................................................................................................................. 13
A l’ADIL… on y va, on y retourne … et on y envoie ses amis !.................................................................................................... 14
LE CŒUR DE L’ACTIVITE DE L’ADIL : L’INFORMATION JURIDIQUE ET FINANCIERE GRATUITE............ 15
Une action essentiellement préventive…............................................................................................................................................... 15
L’ADIL ou le principe d’une information gratuite…............................................................................................................................ 15
L’ADIL : Que le logement, mais tout le domaine du logement… ................................................................................................ 16
Dédramatiser les rapports locatifs…. 3 584 informations et conseils ....................................................................................... 16
La constance des problématiques locatives… ..................................................................................................................................... 17
L’actualité locative reste dense en 2006… et début 2007… .......................................................................................................... 18
Les actions particulières liées à des problématiques locatives…. ............................................................................................... 19
Prévenir le surendettement … ................................................................................................................................................................... 20
Le succès du nouveau prêt à 0% en Mayenne…................................................................................................................................ 22
235 plans de financement et diagnostics financiers en 2006 ...................................................................................................... 23
Le constat de plans de financement de plus en plus serrés......................................................................................................... 24
Le conseil aux accédants : améliorer les outils pour en renforcer l’efficacité ....................................................................... 25
L’investissement locatif … .......................................................................................................................................................................... 26
L’ADIL : pour favoriser la réhabilitation du patrimoine .................................................................................................................. 27
Une action partenariale renforcée : La convention entre le Crédit Immobilier de la Mayenne et l’ADIL 53 ............ 28
Action partenariale renforcée : L’information sur les critères de logements décents: ...................................................... 29
Les autres informations… ............................................................................................................................................................................ 30
LES INFORMATIONS PRATIQUES ET LOCALES…........................................................................................................ 32
La diffusion des adresses de locations privées : …........................................................................................................................... 32
La diffusion des terrains à bâtir en Mayenne : … .............................................................................................................................. 33
LES OBSERVATIONS DE L’ADIL… ..................................................................................................................................... 34
Les tendances du marché locatif en Mayenne…. ............................................................................................................................... 34
L’accession aidée à la propriété…. ........................................................................................................................................................... 35
PARTICIPATIONS AUX TRAVAUX DU RESEAU & ACTIONS DE COMMUNICATION A RENFORCER…....... 35
VEILLE JURIDIQUE : LES PRINCIPAUX TEXTES PARUS EN 2006 ........................................................................ 36
1
2
L’ADIL : un outil au service du public et des
acteurs de l’habitat
L’ADIL de la Mayenne, membre du réseau ANIL/ADIL, est un organisme
agréé par l’ANIL et conventionné par le Ministère du Logement
L’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement, a ouvert ses portes en Mayenne en
1976. Juridiquement, son statut est celui d’une association de droit privé régie par la loi de 1901.
Autonome, possédant ses propres organes de décision (Bureau, Conseil d’Administration), elle est
également membre du réseau national des ADIL, agréée par l’ANIL et conventionnée par le
Ministère du Logement.
Sans être une fédération, les ADIL ont une démarche commune qui les identifie au réseau. Elles
obéissent nécessairement à des règles d’agrément en termes de neutralité, de qualité de conseil et
d’indépendance. La mission et les conditions de fonctionnement de l’ADIL sont prévues par le Code
de la Construction et de l’Habitation (Art L 366-1 issu de la Loi Solidarité et Renouvellement
Urbain, dite loi SRU du 13 décembre 2000).
La diversité des membres de l’ADIL garantit son indépendance. Le conseil délivré doit être neutre,
gratuit, compétent et couvrir tous les thèmes du logement.
Une initiative départementale, et un réseau national … en progression
Le réseau assure chaque année plus de un million de consultations et dessert les ¾ de la
population. L’évolution de la politique du logement dans le cadre notamment des délégations des
aides à la pierre, accentue les demandes départementales de créations de nouvelles ADIL…
3
A l’ADIL, des spécialistes vous conseillent en toute indépendance…
L'efficacité de l'ADIL repose sur la compétence et l'expérience de ses agents,
tous diplômés de haut niveau, et sur une implantation proche des besoins de la
population. Les conseillers juristes sont au minimum titulaires d'une maîtrise
en droit et bénéficient de l'appui permanent de l'ANIL pour parfaire leur
formation et actualiser leurs connaissances.
A Laval, et dans ses permanences décentralisées, l’ADIL 53 offre une
information gratuite, neutre et complète sur tous les problèmes d’ordre
juridique, financier ou fiscal ayant trait au logement.
Cette information, avant tout préventive, permet à l'usager de mieux connaître
ses droits et ses obligations, les solutions adaptées à son cas particulier et
l'état du marché du logement. Il est ainsi en mesure de faire un choix éclairé
en s’appropriant réellement le projet.
L’ADIL 53 est un spécialiste du logement. Ses compétences peuvent la
conduire à assurer des actions de formation au bénéfice de ses partenaires, à coordonner et
diffuser de façon claire et organisée des informations éparpillées et souvent complexes, à faire
connaître très vite les nouveaux textes et procédures.
Elle peut en outre être associée, à titre d'expert consultatif, à toute réflexion entrant dans son
domaine d'activité.
L’ADIL, c’est tout le domaine du logement…

Protection des occupants

Relations bailleur / locataires

Réglementation des professions immobilières

Contrats de construction et de vente

Relations de voisinage, urbanisme et réglementation de l’occupation
des sols

Règles de fonctionnement de la copropriété

Diagnostics financiers pour l’accession à la propriété

Fiscalité immobilière et simulations en vue d’un investissement locatif

Réductions et crédits d’impôts

Subventions et aides en faveur de l’habitat

Information sur l’offre de logement (niveaux de prix et de loyers, offre
de terrains, adresses de locations…)
Ce que l’ADIL 53 ne fait pas :
Elle ne remplit aucune fonction commerciale ou de négociation.
Elle ne remplit pas la mission de défense du consommateur. Si elle renseigne les particuliers sur
des points précis du droit du logement ou de l'urbanisme, elle reste en dehors de tout acte
contentieux ; son rôle s'arrête, en ce domaine, à orienter le public vers les organismes spécialisés,
tels que les associations de défense des locataires ou les syndicats de propriétaires, dont les
coordonnées sont mises à la disposition du public.
4
La boîte à outils de l’ADIL…
Pour délivrer un conseil de qualité, l’équipe de l’ADIL dispose de
moyens documentaires
importants et de logiciels professionnels. Les partenaires et
particuliers bénéficient également des sources d’information et
des analyses de l’ADIL et du réseau.

Les juristes appuient leur conseils sur:
Une documentation juridique actualisée et complète,

composée notamment des 24 dossiers de base ANIL, mis à jour
en fonction de l’actualité, de revues de presses hebdomadaires, et d’un
accès généralisé à la base LEXIS NEXIS
(Editions JurisClasseur) et aux Dictionnaires
Permanents
en
rapport
immobilière
(Editions
avec
l’activité
Législatives).
Les
codes et manuels spécialisés complètent la
base
documentaire
et
le
service
de
Questions-Réponses et de mise en commun
des expertises du réseau, géré par l’Anil.
Les logiciels de simulation du réseau :

Adilopti, pour la simulation financière des projets
d’accession à la propriété. Il permet notamment,
l’intégration des crédits en cours, le lissage des
droits
à
prêts,
l’optimisation
des
différents
crédits, la simulation des prêts à taux révisables
et des mensualités modulables, la détermination
du
taux
moyen
global,
le
calcul
des
frais
annexes, des assurances….
Simuloc, pour la simulation des investissements locatifs
et Adilconv pour le calcul de l’incidence financière, pour
le bailleur, du conventionnement sans travaux.
Adilog,
pour
le
calcul
des
aides
personnelles
(évaluation des APL/AL en location et en accession).
5
Les particuliers et les partenaires ont accès aux informations et
analyses de l’ADIL…

Chaque année, l’ADIL distribue entre 12 000 et 15 000 dépliants et
met
à
la
disposition
des
partenaires
l’ensemble
de
son
fonds
documentaire. L’ANIL assure l’édition ou la réédition de ces plaquettes en
fonction des évolutions législatives.
Ainsi, deux nouveaux dépliants, concernant les diagnostics obligatoires en
accession et en location, ont été récemment édités. Les séries existantes –
les rapports locatifs (9 dépliants), le parcours de l’accession (13
brochures) et la prévention des expulsions (4 documents) - ont été ou
seront prochainement réactualisées, pour tenir compte des dernières réformes (rappelées en fin de
document).
Des brochures coéditées avec les organismes professionnels,
partenaires de nos centres d’information, complètent les éditions
destinées au public.

L’ADIL de la Mayenne a choisi dès
1997 de mettre en ligne (www.adil.org/53)
le guide du logement et les informations
pratiques, en distinguant l’accès public de
l’accès partenaire.
Une New-Letter informe les partenaires de la production de
questions réponses traitant de sujets d’actualité.
La revue de l’ANIL – Habitat
Actualité - fait le point sur
les nouveautés législatives,
règlementaires et
jurisprudentielles du trimestre.
Des numéros spéciaux consacrés à
des problématiques particulières, sont directement téléchargeables par les
partenaires de l’ADIL 53, grâce à un accès codé.
6
Un service proche des usagers
Les particuliers peuvent mobiliser les services de l’ADIL 53, du lundi au vendredi, de diverses
façons et à leur convenance.

Un accueil téléphone, accessible
tous les jours de 9H00 à 12H00
et de 13H30 à 17H30

Un
service
de
conseil
personnalisé au siège à Laval,
sur rendez-vous, tous les jours.

Un
service
de
réponses
aux
questions posées par courrier et
par Email, dans les meilleurs
délais.
Des permanences régulières sont tous les mois assurées dans le département :

COUPTRAIN, 1er vendredi du mois, 15H15 -16H15

LASSAY LES CHATEAUX, 1er vendredi du mois, 13H30 - 14H45

LE HORPS, 1er vendredi du mois, 09H30 - 10H45

CHATEAU GONTIER, 2ème et 4ème jeudi du mois, 09H00 - 12H00 (Etude
personnalisée à l’accession sur RDV entre 11H00 et 12H00)

MAYENNE, 2ème et 4ème lundi du mois, 09H00 - 12H00 (Etude
personnalisée à l’accession sur RDV entre 11H00 et 12H00)

PRE EN PAIL, 2ème lundi du mois, 14H00 -15H30

AMBRIERES LES VALLEES, 2ème lundi du mois, 16H15 - 17H15

ERNEE, 3ème lundi du mois, 09H00 - 12H00 (Etude personnalisée à
l’accession, sur RDV, entre 11H00 et 12H00)

LANDIVY, 3ème lundi du mois, 14H15 - 15H30

MESLAY DU MAINE, 3ème vendredi du mois, 09H30 - 10H45

VILLAINE LA JUHEL, 4ème lundi du mois, 13H30 - 14H45

EVRON, 4ème lundi du mois, 15H15 - 16H15
Des actions locales et participations institutionnelles

Présence de l’ADIL dans la presse et à la radio

Participation institutionnelle et d’expertise

Actions de formation et d’information, interventions
7
Les partenaires de l’ADIL siégeant au Conseil d’Administration
Offreurs Publics

1er COLLEGE
ORGANISMES

C.I.L. de la Mayenne
Mr MEILHAC

Méduane Habitat
Mr HERISSON

Crédit Immobilier de la Mayenne
Mr MORTIER

Crédit Foncier de France
Mme BESNIER

Chambre d’Agriculture

Direction Départementale des Postes
Mr. BURGOS
Offreurs Privés
représentant les

Agents Immobiliers F.N.A.I.M.
Mr DALLA VERA
OFFREURS DE BIENS

Chambre des Notaires
Me DERRIEN
ET SERVICES

Chambre Départ. Géomètres Experts
Mr ELIZALDE
CONCOURANT AU

Fédération du Crédit Mutuel
Mr BLOTTIERE
LOGEMENT

Caisse Régionale de Crédit Agricole
Mr BERGUE

Caisse d’Epargne
Mr BOUGARD

C.A.P.E.B.
Mr BORDIER

Fédération B.T.P.53
Mr JUHEL

Cotisants “fichier locatif”
Mr PAILLARD

UDAF - Mme PASQUIER - Mme DORGERE - Mr THIRAULT

Fédération Départ. Familles Rurales
Mme BECHU

Union Féminine Civique et Sociale
Mme MALGRANGE
ORGANISMES

Association des Paralysés de France
Mme HUGAULT
représentant LES

Association des Conjoints Survivants
Mme CHESNEL

U.F.C.53
Mr HUET

2ème COLLEGE
CONSOMMATEURS ET
LES USAGERS
Pouvoirs Publics
Madame la Préfète

3ème COLLEGE
POUVOIRS PUBLICS
ET ORGANISMES
D’INTERET GENERAL

Représentant la D.D.E.
Mr RENOUX

Conseil Général
Mr ROUSSEAU

Représentant la D.S.53

Association des Maires
Mr BOUVET

A.D.E.M.E
Mr de St JORES

Mairie de Laval
Mme BRISARD

Laval Agglomération
Mr MORIN
Organismes à but non lucratif d’intérêt général

Caisse d’Allocations Familiales
Mme BAUDRY-BERCON

Mutualité Sociale Agricole
Mr GUYON

Service Conseil Logement 53
Mr PETIT

Habitat et Développement 53
Mr BERNIER

C.A.U.E.
Mr GUEDON
8
L’ADIL 53 : des services de qualité en évolution
constante, pour un succès quantitatif confirmé…
En 2006, l’ADIL a délivré 5 491 renseignements juridiques et distribué 1 087 listes d’adresses de
locations privées. Plus de 30 000 internautes ont visité le site www.adil.org/53 - près de 20 000
ont régulièrement consulté le module spécifique de centralisation et de diffusion des adresses
locatives et de terrains à bâtir en vente et en lotissement.
L’évolution des consultations durant la dernière décennie…
Le volume des conseils et informations
Evolution des consultations - ADIL 53
Période [1998-2006]
14 000
juridiques reste stable et élevé compte
12 000
tenu
10 000
6 417
5 994
de
la
composition
de
l’équipe
(environ 6 000 unités par an). Deux
5 551
8 000
5 170
4 002
Adresses de
location
2 375
1 884
1 424
6 000
1 087
Conseils
juridiques
4 000
5 735
5 886
5 905
5 767
5 978
6 235
1998
1999
2000
2001
2002
2003
5 821
5 366
5 491
2004
2005
2006
juristes
se
partagent
l’essentiel
de
l’activité de conseil, pour un équivalent
temps plein de 1,85 poste. En 2002,
l’ANIL
2 000
estimait
que
la
fréquentation
moyenne d’une ADIL s’établissait à 3 000
0
consultations par an et par conseiller. La
légère baisse des deux dernières années s’explique à la fois par des congés au sein de l’équipe, et
surtout par le basculement des informations simples vers la consultation Internet – comme pour la
diffusion de l’IRL, par exemple.
35 000
Le
graphique
ci-contre
illustre
la
progression des connexions enregistrées
depuis la dernière modernisation du site,
et montre la compensation qui s’opère,
notamment
consultations
en
ce
qui
d’adresses
concerne
de
les
locations
privées.
Evolution des connexions - ADIL 53
Site généraliste & module de diffusion des adresses locatives
100
95
30 000
25 000
74
30 189
70
27 150
64
60
20 000
23 491
18 211
40
18 505
Visites www.adil.org/53
50
19 663
15 000
90
80
82
17 260
30
10 000
8 791
5 000
Visites
www.locations.org/53
Nb visites/jour
20
10
0
0
2004
2005
2006
30/06/2007
Le « au face à face » privilégié…
L’ADIL n’a pas vocation à devenir un central téléphonique ; une information de qualité passe
nécessairement par la vérification des pièces versées au dossier et par la personnalisation du
conseil. Les missions prioritaires, nouvellement réaffirmées par le réseau, ciblent clairement le
renforcement des politiques locales devant contribuer à faciliter l’accès ou le maintien pour tous
dans un logement décent. L’ADIL doit pouvoir être en mesure de proposer à ses partenaires
institutionnels un appui technique, une expertise juridique au bénéfice des groupes opérationnels,
et participer aux réflexions portant sur la meilleure application possible des solutions de droit.
9
Modes de consultations et temps d’information…
Si 65% des renseignements sont délivrés immédiatement par téléphone, 30% de l’activité de
l’ADIL correspond à des entretiens individualisés, au siège à
Internet
3%
Courrier
2%
Les modes de consultations
ADIL 53 - [2004-2006]
Laval, ou dans les permanences, et dont la durée moyenne
est de 37 minutes. Ils représentent 60% du
Visite
30%
temps juridique total !
Téléphone
65%
Le téléphone n’absorbe, pour sa part, que
38% de ce temps juridique global, avec une
durée
moyenne
minutes,
qui
de
peut
conversation
doubler
de
lorsqu’il
10
s’agit
de
questions
contentieuses plus épineuses (problème d’impayés de loyers par exemple).
Le thème abordé n’est pas neutre : Les questions liées à l’accession à la propriété représentent
24% des informations délivrées par l’ADIL en 2006 (hors informations pratiques sur les adresses
de location), mais mobilisent 43% du temps juridique. Les rapports locatifs entrent pour 66% dans
l’activité de la structure, pour 46% de temps de consultation. Les deux grands domaines traités par
l’ADIL 53 sont donc à égalité de temps passé : la location et l’accession…
Les permanences : un accompagnement juridique de proximité…
Nombre de consultations
PERMANENCES
Château-Gontier
Mayenne
Ernée
Villaines-la-Juhel
Meslay-du-Maine
Evron
Landivy
Pré-en-Pail
Ambrières-les-Vallées
Le Horps
Lassay-les-Châteaux
Couptrain
Total
Année
2004
87
60
46
36
17
21
23
25
18
21
12
12
378
Une
2005
68
57
51
22
28
20
23
17
22
13
8
9
338
2006
64
82
40
24
18
17
11
14
15
9
13
10
317
Total
219
199
137
82
63
58
57
56
55
43
33
31
1033
conseillère
juriste
consacre
chaque mois 41 heures de travail
(trajet compris) à la tenue des douze
permanences
décentralisées.
Ces
permanences juridiques offrent un réel
service de proximité, au bénéfice des
particuliers, mais aussi des acteurs et
élus locaux, soucieux d’accompagner
leurs administrés dans les diverses démarches touchant au logement.
En 2006, l’ADIL 53 a délivré 317 informations en permanence.
La durée effective du conseil varie entre une heure
Couptrain
quinze et trois heures. Deux ou trois personnes sont
informées par heure de permanence.
Le Horps
En fonction des demandes, des créneaux sont réservés
2006
2005
Pré-en-Pail
pour des études personnalisées de projets d’accession
Landivy
à la propriété. Le juriste de l’ADIL réalise alors des
2004
simulations
Evron
Meslay-du-Maine
financières
systématiquement
Villaines-la-Juhel
cette
informatiques.
information
Il
complète
financière
–
exactement comme au siège à Laval - par une
Ernée
explication détaillée sur le contenu des contrats qui
Mayenne
seront signés au cours de l’opération.
Château-Gontier
0
20
40
60
80
100
10
Une activité constante dans les permanences ADIL…

46
%
des
informations
ont
été
données dans les permanences des deux
ADIL de la Mayenne
PERMANENCES
Château-Gontier
sous-préfectures, à Mayenne (26%) et à
Château-Gontier (20%). A Mayenne, on
note un retour à un volume d’information
à
des
facteurs
externes
(essentiellement des travaux en centre
Une
campagne
communication
orchestrée
par
a
le
de
été
Des totems et affiches ont
d’accueil

financières à l’amélioration de l’habitat,
seulement
1%
de
l’ensemble des consultations.
39
18
9
8
8
82
103
46
19
17
14
199
Rapports locatifs
Accession à la propriété
Financement d'une amélioration
Fiscalité
Autres
17
10
10
7
2
46
33
8
7
2
1
51
23
6
4
7
73
24
21
16
3
137
Rapports locatifs
Fiscalité
Autres
16
10
7
3
4
12
3
2
1
22
36
17
16
1
2
1
1
21
Rapports locatifs
Fiscalité
Autres
10
9
3
1
23
Total Pré-en-Pail
Rapports locatifs
Fiscalité
Autres
Rapports locatifs
44%
des informations sur les aides ANAH éventuellement
renforcées
par
les
Total Couptrain
Total
9
7
3
3
1
23
6
5
4
2
17
8
7
2
1
18
9
5
2
1
17
5
2
1
3
28
18
9
6
2
63
40
8
4
3
3
58
11
24
18
7
7
1
57
4
3
2
4
1
14
18
14
13
9
2
56
7
3
5
27
12
11
3
2
55
6
5
7
2
1
21
5
3
1
2
2
13
4
3
1
1
9
15
11
9
4
4
43
Rapports locatifs
Autres
Fiscalité
6
2
2
2
3
4
1
12
8
3
6
2
1
1
13
12
12
5
3
1
33
3
4
3
1
1
12
378
3
3
1
1
1
9
338
4
10
7
7
5
2
31
1 033
Rapports locatifs
Fiscalité
Autres
l’ADIL assure la continuité du conseil et
2
1
20
24
31
27
13
10
1
82
Rapports locatifs
Autres
Fiscalité
Total Lassay-les-Châteaux
Couptrain
10
4
3
15
2
11
5
3
5
1
18
Total Le Horps
Entre deux animations d’OPAH, ou d’OLAH,
8
6
7
3
1
25
11
8
4
3
2
28
40
10
5
3
3
1
22
Total Ambrières-les-Vallées
Le Horps
Accession à la
propriété
21%
9
3
3
2
Rapports locatifs
Autres
Fiscalité
Rapports locatifs
Fiscalité
Autres
Autres
4%
Financement d'une
amélioration
18%
31
15
2
6
3
57
Total Landivy
Pré-en-Pail
Thèmes permanences 2006
Fiscalité
13%
33
13
8
3
3
60
Total Evron
Landivy
représentent 18% des informations en
et
Rapports locatifs
Autres
Fiscalité
Total Meslay-du-Maine
Evron
Les questions relatives aux aides
permanence
114
63
21
16
5
219
Rapports locatifs
Fiscalité
Autres
des
permanences.
31
16
9
6
2
64
Total Villaines-la-Juhel
Meslay-du-Maine
les conseillères juristes aux
centres
Total
39
17
3
7
2
68
Total Ernée
Villaines-la-Juhel
réseau.
été réalisés, et proposés par
2006
44
30
9
3
1
87
Total Mayenne
Ernée
ville).

2005
Rapports locatifs
Fiscalité
Autres
Total Château-Gontier
Mayenne
normal, après deux années de régression,
liées
Année
2004
Thème de la consultation
15
3
3
10
317
collectivités - et/ou renvoie vers les opérateurs, chargés de l’instruction des dossiers. Le consultant
trouvant en sus l’information fiscale complémentaire…
11
L’ADIL : au service de tous les Mayennais…
La compétence départementale de

l’ADIL, se traduit par la diversité des
ADIL DE LA MAYENNE
Origine du consultant
Laval Agglo
communes
Autre département
Tous
d’origine
les
des
consultants.
territoires
mayennais
bénéficient de ce service d’information et
de
conseil,
en
proportion
de
leur
démographie.
CC du Pays de l'Ernée
CC du Pays de Château Gontier
Secteur des Coêvrons (3 CC)
La solidarité nationale, souhaitée

CC du Pays de Mayenne
par un réseau qui ne couvre pas encore
tous les départements, et financée par
l’Etat, soucieux d’offrir aux usagers un
égal accès au droit à l’information ; se
traduit en Mayenne par 10% de conseils
délivrés au profit d’habitants d’autres
départements.
Secteur de Craon (3 CC)
CC du Pays de Loiron
Secteur du Haut Maine et Pail (3 CC)
CC du Bocage mayennais
CC du Pays du Meslay-Grez
Indéterminé
Données
Nbre de conseils
% en colonne
Année
2004
3 942
52%
2005
3 476
52%
2006
3 139
48%
Total
10 557
50%
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
744
10%
522
7%
356
5%
555
8%
456
7%
342
5%
688
10%
518
8%
333
5%
1 987
9%
1 496
7%
1 031
5%
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
362
5%
323
4%
335
308
5%
350
5%
341
343
5%
312
5%
290
1 013
5%
985
5%
966
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
4%
290
4%
263
3%
205
5%
245
4%
210
3%
183
4%
240
4%
204
3%
236
5%
775
4%
677
3%
624
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
3%
218
3%
59
1%
3%
206
3%
68
1%
4%
181
3%
94
1%
3%
605
3%
221
1%
7 619
6 740
6 578
20 937
Total Nbre de conseils
Laval Agglo reste toutefois surreprésentée dans les consultations de l’ADIL ; ses résidents

entrant quasiment pour la moitié de l’activité de l’agence, alors qu’ils ne représentent que 37%
environ de la population du département. La concentration démographique et économique, un
marché immobilier plus dynamique, la présence du siège physique de l’ADIL… constituent autant
de
raisons logiques de prééminence de ce secteur dans nos statistiques.
Indéterminé
2%

Pour autant, les zones rurales ne sont pas délaissées : un
quart des consultations délivrées par l’ADIL concernent les
Espace à
dominante rurale
24%
habitants de ces communes.
L’INSEE utilise et définit différents découpages du territoire
Pôle urbain
54%
Commune multipolarisée
3%
métropolitain:

Commune périurbaine
17%

des
Consultations ADIL 53 5 000 emplois ou plus, et assurant une continuité
Année 2006
du bâti
Origine des consultants
Zonage INSEE
La couronne
L’espace à dominante rurale est l’ensemble
communes
n’appartenant
le pôle urbain représente une unité urbaine offrant
rurales
pas
à
ou
unités
l’espace
à
urbaine.
urbaines
dominante
périurbaine regroupe
l’ensemble des communes
de l’aire urbaine à l’exclusion
de son pôle urbain

Les communes attirées
par plusieurs aires urbaines,
sans
être
sous
l’influence
Carte des pôles urbains
majeure d’aucune d’entre elles, sont considérées comme
périurbaines. Ce sont les communes dites multipolarisées,
dont au moins 40% de la population résidente ayant un
emploi, travaille dans plusieurs aires urbaines.
Carte des aires urbaines
12
L’ADIL ou l’information gratuite pour tous les publics….

Les locataires du parc privé
constituent
presque
la
moitié
ADIL 53
Statut actuel
Locataire secteur privé
du
public renseigné par l’ADIL (RGP 99,
Propriétaire bailleur
les locataires représentent 24% des
Propriétaire occupant
personnes occupants une résidence
principale,
en
Mayenne).
Locataire HLM
21%
Occupant à titre gratuit
d’entre eux ont un projet d’accession
Professionnel immobilier
à la propriété, 20% envisagent un
changement
de
location
Travailleur social
privée,
Autres
tandis que 58% maintiennent leur
Collectivité locale
statut.

Association
L’ADIL 53 informe davantage
Données
Nbre de conseils
% en colonne
Année
2004
3 798
50%
2005
3 393
50%
2006
3 131
48%
Total
10 322
49%
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
1 400
18%
1 030
14%
394
1 370
20%
916
14%
321
1 472
22%
896
14%
321
4 242
20%
2 842
14%
1 036
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
5%
449
6%
185
2%
5%
260
4%
175
3%
5%
308
5%
174
3%
5%
1 017
5%
534
3%
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
88
1%
62
1%
121
66
1%
109
2%
66
106
2%
77
1%
51
260
1%
248
1%
238
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
2%
92
1%
7 619
100%
1%
64
1%
6 740
100%
1%
42
1%
6 578
100%
1%
198
1%
20 937
100%
Total % en colonne
les locataires hlm (5%) que les
autres agences du réseau. Cette particularité est liée aux informations relatives aux adresses
locatives: 48% des locataires hlm ont consulté l’ADIL dans le cadre d’une recherche de location
privée ; 26% d’entre eux ont toutefois interrogé la conseillère juriste pour une accession à la
propriété et 24% n’envisagent pas de nouveau projet.

Les consultations des propriétaires bailleurs augmentent régulièrement. Il ne s’agit pas de
bailleurs institutionnels, mais bel et bien de particuliers, qui souvent, gèrent ou envisagent
l’investissement d’un seul bien locatif. Il est vrai que les dernières législatures ont été assez
prolifiques quant aux réformes relatives au statut fiscal du bailleur et aux rapports locatifs (la
dernière loi ENL, le Robien recentré et Borloo neuf attestent de cette abondance, sans parler de la
complexité!). L’ADIL n’omettra pas de renseigner ces bailleurs, sur les aides nationales et locales,
liées à l’amélioration de l’habitat et pouvant favoriser la production de logements locatifs privés à
Typologie des ménages
consultant l'ADIL 53
Année 2006
loyer maîtrisé (conventionné, social ou très social).
Inconnu
9%
Famille
monoparentale
3%

Autres cas
2%
Alors que les personnes seules totalisent 11,9% des ménages
mayennais (RGP 99), leur proportion est de 30% dans les
Personne
seule
30%
consultants de l’ADIL. Ces célibataires représentent une
clientèle plus urbaine, jeune, locataires dans 60% des cas,
et ayant d’autres projets locatifs ou d’accession plus
souvent en instance que des couples déjà installés. Le rôle
Couple sans enfant
27%
préventif des missions de l’ADIL trouve ici largement à
s’exprimer…
Couple avec
enfant(s)
29%

Les
couples
sans
enfants
(24,4%
des
ménages
mayennais selon le RGP 99), entrent pour 27% dans les
consultants de l’ADIL. Locataires dans 41% des cas et propriétaires
occupants dans 37% ; ils sont plus présents dans les projets d’accession à la propriétés que les
couples avec enfants (CF. Etude ADIL 53 sur l’accession aidée à la propriété – Le prêt à 0% entre
1997 et 2005 – Aire urbaine de Laval).
13

Enfin les couples avec enfants (57% des ménages mayennais selon le RGP 99), ne
représentent que 29% des consultants de l’ADIL. Ils ne sont que 23% à avoir un statut de
propriétaire, pour 55% de locataires, dont 6% de locataires hlm.

Les familles monoparentales (5,1% des ménages mayennais selon
Age du consultant (informations 2006)
le RGP 99), représentent 3% des consultants de l’ADIL.

30 à 59 ans
Moins de 30 ans
60 ans ou plus
14%
29% des consultants de l’ADIL ont moins de 30 ans.
Surreprésentés dans les consultations de l’ADIL par rapport à la
pyramide des âges du département, ils consultent souvent pour un
projet locatif (information sur les baux, aides financières à la
57%
29%
location et adresses), même si on les retrouve également nombreux
dans les projets d’accession à la propriété.

L’ANIL a introduit en 2006, dans le logiciel statistique des ADIL, des indicateurs destinés à
suivre la présence d’une « clientèle », présentant soit des besoins spécifiques en matière de
logement – des consultants handicapés par exemple, dont 92 ont contacté l’ADIL en 2006 – soit
relevant de catégories sociales plus défavorisées et devant avoir, encore plus facilement accès, à
l’information.
On relèvera en 2006, la présence parmi les consultants de l’ADIL, de 5% de demandeurs d’emploi
(318 personnes) et de 2% de bénéficiaires de minima sociaux (156 personnes). On rappellera aussi
que 106 informations ont été délivrées directement à des travailleurs sociaux (66 en 2005), en
réponse à des problématiques touchant les mêmes catégories de personnes pouvant connaître des
difficultés. L’ADIL assure ici pleinement son rôle d’appui juridique, auprès de ce partenaire
essentiel, et l’encourage à poursuivre ses sollicitations, comme la convention signée avec le
Département le prévoit dans la définition des missions générales de l’ADIL.

Enfin, on signalera 7% de consultants relevant du régime MSA soit 430
ménages en 2006, contre 282 en 2005. Un bilan personnalisé de ces consultations
est adressé à la MSA, chaque année.
Connaissance de l'ADIL
Informations 2006
1%
4%
Ancien consultants
6%
A l’ADIL… on y va, on y retourne …
Bouche à oreille
7%
et on y envoie ses amis !
Partenaires
40%
Site internet
40% du public a déjà utilisé les services de
Publicité / médias
l’ADIL, soit pour un conseil juridique, soit
Annuaire
pour le fichier locatif, et 40% a été orienté
Autres
vers l’Agence, grâce au « bouche à oreille ».
Action spécifique (PST 53,
impayé...)
Ces
chiffres
traduisent
la
confiance
des
40%
ménages envers notre organisme, qui supplée
avantageusement
la
faiblesse
du
budget
de
communication
des
ADIL. Le site Internet devient également un bon vecteur de publicité : en 2006, 369 consultants
ont connu l’ADIL par ce moyen, alors qu’ils n’étaient que 242 en 2005.
14
Le cœur de l’activité de l’ADIL : L’information
juridique et financière gratuite
L’ADIL facilite l’accès au droit pour tous les ménages, sans distinction, ni restriction. Elle contribue
à résorber de nombreux contentieux locatifs, fait connaître les dispositifs d’accès ou de maintien à
un logement décent, sécurise les projets d’accession à la propriété, divulgue les nouvelles
modalités d’acquisition de son logement, explique les différents mécanismes de recours aux
garanties contenues dans les contrats, ou diffuse les nouvelles obligations en matière de sécurité et
de qualité de l’habitat. Elle renseigne sur la fiscalité immobilière, rappelle l’existence des aides au
logement et des subventions à l’amélioration de l’habitat. Elle informe sur les règles d’urbanisme,
les servitudes, ou la copropriété…
Une action essentiellement préventive…
ADIL 53 (infos juridiques hors études financières)
Procédure
Données
Pas de contentieux
Nbre de conseils
% en colonne
Procédure amiable
Nbre de conseils
% en colonne
Mode de la saisie des tribunaux
Nbre de conseils
% en colonne
Conduite de la procédure
Nbre de conseils
% en colonne
Voie d'exécution
Nbre de conseils
% en colonne
Autres
Nbre de conseils
% en colonne
Total % en colonne
Année
2004
4 839
91%
250
5%
139
3%
52
1%
26
0%
6
0%
5 312
100%
L’ADIL trouve sa pleine efficacité
2005
4 602
91%
266
5%
102
2%
43
1%
13
0%
7
0%
5 033
100%
2006
4 763
91%
311
6%
94
2%
38
1%
20
0%
7
0%
5 233
100%
en amont des procédures, en
donnant un conseil préventif et
en
permettant
la
résolution
amiable des conflits mineurs.
Elle
contribue
au
désengorgement
des
juridictions
proximité
de
(juges
et
tribunaux d’instance),
sans jamais entrer en concurrence avec les professionnels du droit (huissiers, avocats,
avoués…). Elle renvoie largement vers les dispositifs de conciliation (conciliateurs en
mairie, Commission Départementale de Conciliation, conciliateur fiscal…). Lorsque
l’accord amiable n’est plus possible, ou qu’une partie a déjà reçu un commandement ou une
assignation, elle explique les règles procédurales et vérifie les conditions d’obtention de l’aide
juridictionnelle – les situations contentieuses les plus fréquemment rencontrées, relèvent des
impayés de loyers, des obligations du bailleur de délivrer ou de maintenir un logement décent, en
bon état d’usage et de réparation, ou encore, des mises en œuvre des garanties liées à l’acte de
construire.
L’ADIL ou le principe d’une information gratuite…
Tous les services de l’ADIL, conseils personnalisés et pratiques, sur tous les thèmes juridiques,
fiscaux et financiers du logement, sont entièrement gratuits pour les particuliers et les partenaires
de l’Agence.
La
pluralité
des
membres
financeurs
de
l’ADIL,
garantit
cette
condition
essentielle
du
fonctionnement de l’ADIL et permet l’application concrète, sur le terrain, du principe général de
l’accès au droit, dans le respect de la neutralité et de l’indépendance des informations délivrées.
15
L’ADIL : Que le logement, mais tout le domaine du
logement…
L’ADIL n’informe que sur les questions liées au logement, mais tous les
aspects du droit immobilier relèvent de sa compétence.
Les thématiques sont variées et diverses, mais en pondérant le volume des
conseils donnés par le temps juridique consacré à l’information, on constate
que les deux grands domaines de l’activité de l’ADIL, concernent les rapports
locatifs (66% des consultations et 45% du temps juridique) et l’accession à la
propriété (24% des consultations mais 43% du temps juridique).
Infos juridiques hors adresses de locations
Année
Données
2004
Rapports locatifs
Nbre de conseils
3 420
% en colonne
61%
Nbre de conseils
1 522
% en colonne
27%
Fiscalité
Nbre de conseils
270
% en colonne
5%
Nbre de conseils
222
% en colonne
4%
Copropriété
Nbre de conseils
64
% en colonne
1%
Voisinage
Nbre de conseils
63
% en colonne
1%
Urbanisme
Nbre de conseils
71
% en colonne
1%
Conseil technique
Nbre de conseils
11
% en colonne
0%
5 643
Total % en colonne
100%
2005
3 364
63%
1 352
25%
240
5%
147
3%
68
1%
60
1%
49
1%
36
1%
5 316
100%
2006
3 584
66%
1 339
24%
274
5%
91
2%
68
1%
59
1%
42
1%
11
0%
5 468
100%
Total
10 368
63%
4 213
26%
784
5%
460
3%
200
1%
182
1%
162
1%
58
0%
16 427
100%
L’ADIL répond donc principalement
aux problématiques essentielles des
ménages quant à leur logement.
Dédramatiser les rapports locatifs…. 3 584 informations et conseils
La grande majorité des questions posées par les locataires et les bailleurs, concernent les locations
à usage d’habitation, ou mixte (professionnel et habitation), régies par la loi d’ordre public du 6
juillet 1989, dites locations de droit commun.
Le nouveau statut des baux meublés, instauré par la loi de programmation pour la cohésion sociale
du 18 janvier 2005, continue à générer de nouvelles demandes en 2006.
Les questionnements de locataires hlm sont
également plus nombreux en 2006, et portent
sur les possibilités de révision de loyer par le
bailleur social. Les améliorations du parc ontelles occasionné des augmentations de loyers ?
ADIL DE LA MAYENNE
Année
Locatif : Régime juridique Données
2004
Droit commun
Nbre de conseils
3 074
% en colonne
90%
Meublé / Saisonnier
Nbre de conseils
117
% en colonne
3%
Conventionné privé
Nbre de conseils
137
% en colonne
4%
HLM
Nbre de conseils
40
% en colonne
1%
Professionnel / Commercial
Nbre de conseils
20
% en colonne
1%
Autres
Nbre de conseils
24
% en colonne
1%
Loi de 48
Nbre de conseils
6
% en colonne
0%
Résidence communautaire
Nbre de conseils
2
% en colonne
0%
3 420
Total % en colonne
100%
2005
2 981
89%
140
4%
125
4%
50
1%
27
1%
35
1%
4
0%
2
0%
3 364
100%
2006
3 131
87%
148
4%
101
3%
97
3%
60
2%
41
1%
2
0%
4
0%
3 584
100%
16
Total
9 186
89%
405
4%
363
4%
187
2%
107
1%
100
1%
12
0%
8
0%
10 368
100%
La constance des problématiques locatives…
Hormis les congés du locataire et la rédaction du bail, les principales questions sont directement
liées à des enjeux financiers – les règles de révision de loyer, les difficultés de récupération du
dépôt de garantie, le paiement des charges et de loyers, les réparations à faire ou à obtenir de son
propriétaire….

ADIL DE LA MAYENNE
Locatif : question soulevée
Révision du loyer
L’ADIL rappelle l’existence et
Congé locataire
les modalités des aides disponibles
Rédaction du bail
(aides du 1%, Fonds de Solidarité
Dépôt de garantie
Logement,
Exécution des obligations du bailleur
orientation
vers
le
« Point Passerelle »…).
Charges
Impayé & expulsion

Dans le cadre d’un
partenariat Conseil Général / Etat /
Maison de l’Habitat, L’ADIL
informe, depuis 2004, les bailleurs
de logements conventionnés, de
l’arrivée prochaine du terme de
leur convention et des règles à
respecter dans l’hypothèse d’une
éventuelle dénonciation, et/ou
d’une augmentation de loyer de
leur locataire.
Etat des lieux
Congé propriétaire
Réparation
Autres
Exécution des obligations du locataire
Cautionnement
Augmentation du loyer
APL / AL
Fin de conventionnement
Travaux d'amélioration
Mandats

Les demandes concernant le
régime locatif et le droit de la
famille, progressent. Des réformes
importantes comme celle relative
Assurances
Droit de la famille
Fixation initiale du loyer
Total % en colonne
Données
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Année
2004
751
22%
460
13%
358
10%
305
9%
296
9%
227
7%
169
5%
144
4%
123
4%
132
4%
116
3%
81
2%
64
2%
72
2%
42
1%
0%
17
0%
15
0%
18
1%
14
0%
16
0%
3 420
100%
2005
710
21%
464
14%
306
9%
312
9%
237
7%
227
7%
196
6%
153
5%
158
5%
116
3%
61
2%
74
2%
71
2%
52
2%
33
1%
56
2%
40
1%
22
1%
33
1%
24
1%
19
1%
3 364
100%
2006
737
21%
477
13%
310
9%
307
9%
308
9%
316
9%
207
6%
136
4%
147
4%
110
3%
84
2%
87
2%
60
2%
69
2%
38
1%
50
1%
29
1%
39
1%
24
1%
32
1%
17
0%
3 584
100%
Total
2 198
21%
1 401
14%
974
9%
924
9%
841
8%
770
7%
572
6%
433
4%
428
4%
358
3%
261
3%
242
2%
195
2%
193
2%
113
1%
106
1%
86
1%
76
1%
75
1%
70
1%
52
1%
10 368
100%
au PACS, il y a quelques années, ou la réforme des successions et des libéralités du 23 juin 2006,
ont des répercussions sur la réglementation du logement.

On notera que les assurances ne soulèvent que peu de questions en 2006. Il n’y a pas eu
d’intempérie significative… Mais l’instauration de la Garantie des Risques Locatifs (GRL), par la
convention signée le 20 décembre 2006, entre l’Etat et l’Union d’Economie Sociale pour le
Logement (U.E.S.L.), visant à favoriser le développement de contrats d’assurance souscrits
volontairement par les bailleurs afin de garantir les risques d’impayés de loyers pour le plus grand
nombre de candidats locataires, pourrait faire changer ces statistiques dès 2007.
17
L’actualité locative reste dense en 2006… et début 2007…

La loi ENL du 13.7.06 portant engagement national pour le logement, est le
principal volet législatif du pacte national pour le logement. Il renforce le volet
logement du plan de cohésion sociale en dégageant les objectifs suivants :
Augmenter la production de terrains constructibles, encourager les maires à
construire, développer l’accession à la propriété et l’offre de logements en
location à loyer maîtrisé et décents et lutter contre l’habitat indigne et
faciliter le logement des personnes défavorisées.
Concernant l’accès au logement et les rapports locatifs, les principales mesures
intéressant les particuliers sont: la modification des conditions d’attribution de logements sociaux
(ENL art.70) ; les nouvelles clauses réputées non écrites dans les baux d’habitation (ENL art.84 /
loi 6.7.89 art.4), la possibilité de déroger par accord collectif à la liste des charges récupérables
pour certains travaux et de répercuter sur le locataire des travaux d’entretien et de dégagement de
l’ascenseur (ENL art.88 / loi 6.7.89 art.23).

Les diagnostics à fournir dans le cadre de la location de logement
Un dépliant nouvellement édité par le réseau fait le point sur les dernières règlementations
entrées, ou à entrer, en vigueur.

La Loi instituant le droit au logement opposable du 5 mars 2007, dite Loi
DALO, fera également l’objet d’interrogations diverses, durant les prochains
exercices. L’ANIL a d’ores et déjà mis en place des formations internes au
réseau, et travaillé sur la réalisation d’une présentation power-point, afin
que les ADIL puisse proposer aux partenaires des informations collectives
sur cette actualité.
Retrouvez en fin de document, la liste complète de l’actualité
législative et règlementaire 2006…
18
Les actions particulières liées à des problématiques locatives….

La prévention des impayés de loyer : L’ADIL poursuit l’action engagée en 2003, sur
l’amélioration de l’information et du conseil préventif, en matière d’impayés de loyers.
Au sein de notre structure, un juriste est plus particulièrement en charge, depuis 3 ans, de la
réception et du conseil juridique des ménages – locataires ou propriétaires bailleurs – consultant
l’ADIL pour de telles difficultés.
Un rendez-vous est systématiquement proposé dans la semaine.
La famille est informée sur le déroulement de la procédure et la saisie des dispositifs locaux. Le
juriste incite le ménage à mettre à jour ses demandes d’aides au logement et à se rapprocher des
services sociaux du département. Des contacts sont repris quand nécessaire.
Les demandes relatives aux impayés et expulsions augmentent régulièrement:
ADIL 53
Question soulevée
Impayé
Expulsion
Total % en colonne
Données
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Année
2004
148
88%
21
12%
169
100%
2005
180
92%
16
8%
196
100%
2006
177
86%
30
14%
207
100%
Total
505
88%
67
12%
572
100%
Le partenariat avec les services de la CAF trouve ici une illustration très concrète, puisqu’il n’est
pas rare que ces dossiers soient évoqués directement entre les opérationnels des deux organismes,
soit pour vérifier les droits aux aides, soit pour prendre en compte une situation générale de
surendettement, et dans tous les cas, pour favoriser un règlement amiable du litige et éviter une
résiliation de bail.
Une série de 4 dépliants est à la disposition du public et des partenaires.
19
Prévenir le surendettement en favorisant la sécurisation financière et
juridique des opérations d’accession…. 1 339 informations et conseils
901 renseignements juridiques…

La
construction
reste
dynamique
en
Mayenne (CF. les chiffres du PTZ plus
loin) ; les contrats de construction de
maison
d’entreprise
individuelle,
et
de
de
VEFA,
maîtrise
d’œuvre,
totalisent 60% des conventions signées
par les consultants de l’ADIL en 2006.
On relève
18
locations
accessions
en 2006
ADIL 53
Accession : nature du contrat
Promesse et compromis
CMI
Contrat d'entreprise
Contrat de maîtrise d'oeuvre
Contrat de vente
VEFA
Mandat de vente
Droit de la famille
Autres
Location-accession
SCI
Contrat de prêt
Données
Nbre de conseils
% en colonne
Année
2004
281
29%
2005
210
26%
2006
208
23%
Total
699
26%
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
227
24%
162
17%
111
193
24%
167
21%
82
221
25%
175
19%
102
641
24%
504
19%
295
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
12%
76
8%
50
5%
10%
67
8%
30
4%
11%
71
8%
46
5%
11%
214
8%
126
5%
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
18
2%
16
2%
8
22
3%
20
2%
20
28
3%
13
1%
17
68
3%
49
2%
45
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
1%
2%
0%
4
0%
0%
3
0%
2%
18
2%
2
0%
2%
18
1%
9
0%
Nbre de conseils
% en colonne
1
0%
954
100%
0%
814
100%
0%
901
100%
1
0%
2 669
100%
Total % en colonne
L’absence de progression significative entre 2004 et 2005, des contrats de vente et des
compromis, renforce le constat de l’an dernier, à savoir, que l’ADIL a peu vu les nouveaux
accédants de logements anciens sans travaux financés grâce au NPTZ (nouveau Prêt à 0%). Si les
ménages prennent le temps de s’informer pour des projets de construction ; les jeunes
célibataires, qui se lancent dans l’acquisition de petit logement (3 à 4 pièces en collectif ou
individuel) en ville, négocient rapidement leur transaction, sans passer par l’ADIL.
ADIL 53
Année
Accession : question jur. soulevée Données
2004
Exécution du contrat
Nbre de conseils
210
% en colonne
22%
Etude du contrat avant signature
Nbre de conseils
224
% en colonne
23%
Garanties
Nbre de conseils
168
% en colonne
18%
Forme de l'accession
Nbre de conseils
169
% en colonne
18%
Rémunération du professionnel
Nbre de conseils
49
% en colonne
5%
Résiliation du contrat
Nbre de conseils
33
% en colonne
3%
Autres
Nbre de conseils
30
% en colonne
3%
Assurances
Nbre de conseils
48
% en colonne
5%
Protection de l'emprunteur
Nbre de conseils
19
% en colonne
2%
Faillite d'un professionnel
Nbre de conseils
4
% en colonne
0%
Sous-traitance
Nbre de conseils
% en colonne
0%
954
Total % en colonne
100%
L’augmentation
2005
186
23%
208
26%
118
14%
125
15%
50
6%
32
4%
47
6%
33
4%
9
1%
4
0%
2
0%
814
100%
2006
202
22%
153
17%
201
22%
121
13%
71
8%
67
7%
54
6%
21
2%
6
1%
5
1%
0%
901
100%
Total
598
22%
585
22%
487
18%
415
16%
170
6%
132
5%
131
5%
102
4%
34
1%
13
0%
2
0%
2 669
100%
des
questions
soulevées par la mise en oeuvre des
garanties
(annale,
décennale)
alliée
biennale
aux
ou
problèmes
récurrents d’exécution du contrat ;
confirme le sentiment des juristes
de
l’ADIL,
recrudescence
au
sujet
d’une
des
incidents
de
réception et de livraison, dans les
opérations de constructions neuves.
20
Une actualité forte sur les diagnostics… et l’information des acquéreurs…
Un nouveau dépliant fait le point sur les « constats » ou « états » qui devront
être prochainement réunis dans un dossier de diagnostic technique et fournis
par le vendeur. Il s’agit: du constat de risque d’exposition au plomb, de l’état
mentionnant la présence ou
l’absence d’amiante, de l’état relatif
à la présence des termites,
de l’état de l’installation intérieure
de gaz, de l’état des risques
naturels
et
technologiques,
le
diagnostic de performance énergétique, de l’état des installations électrique (à
venir)… le tout étant complété, si le logement est situé dans un immeuble en
copropriété, par : le diagnostic technique (en cas d’immeuble de plus de 15
ans), le carnet d’entretien, la surface Carrez et le dossier d’intervention
ultérieure sur l’ouvrage.

203 informations ponctuelles sur les financements
En 2005, la production de prêts à 0% a doublé avec l’ouverture du dispositif
aux opérations d’achat de logement existant, sans condition de travaux ni
d’ancienneté du bâti. Les consultations relatives à ce type de financement
ont suivi la tendance.
ADIL 53
Financement d'une accession
Prêt à 0%
Renseignements généraux
Réaménagement / renégociation
Assurance des prêts
Subventions et prêts divers
PAS / PC
Prêt 1%
Surendettement
Prêt bancaire
Autres
APL / AL
Prêts Relais - Prêts Vente
Epargne logement
Droit de la famille
Garanties
Données
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Total % en colonne
Année
2004
54
23%
71
30%
13
5%
18
8%
7
3%
16
7%
15
6%
11
5%
8
3%
3
1%
8
3%
2
1%
7
3%
1
0%
3
1%
237
100%
2005
109
43%
46
18%
20
8%
7
3%
12
5%
6
2%
8
3%
7
3%
7
3%
9
4%
6
2%
5
2%
5
2%
5
2%
3
1%
255
100%
2006
74
36%
35
17%
13
6%
11
5%
16
8%
8
4%
4
2%
8
4%
7
3%
9
4%
4
2%
7
3%
0%
4
2%
3
1%
203
100%
Total
237
34%
152
22%
46
7%
36
5%
35
5%
30
4%
27
4%
26
4%
22
3%
21
3%
18
3%
14
2%
12
2%
10
1%
9
1%
695
100%
La conseillère juriste délivre ici, des
informations ponctuelles, en dehors
des études personnalisées, de plans
de
financement
financiers,
plus
ou
de
diagnostics
complètes
dans
la
simulation des crédits et l’évaluation
des coûts principaux et annexes du
projet.
Une première demande sur ce thème, conduit souvent à la prise d’un
rendez-vous
pour une étude financière…
21
Le succès du nouveau prêt à 0% en Mayenne…
Depuis 1995, la distribution des prêts à 0% s’est toujours maintenue à un niveau élevé, dans les
Régions de l’Ouest de la France, notamment des Pays de Loire. L’extension du dispositif aux
opérations en ancien sans travaux, tout en augmentant fortement la distribution des prêts à taux
zéro - En 2005, et pour la France, la production a progressé de 158% en effectif par rapport à
2004, et de 143% en montants prêtés - n’a fait que peu varier les proportions régionales et
départementales globales.
Evolution du nombre de PTZ distribués - période 1997-2006
En France, Pays de Loire, Mayenne, et aire urbaine de Laval.
France
Pays de Loire
% France
Département de la Maye
% Région
Aire urbaine de Laval
% Département

1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
31 703 144 902 121 448 110 349 125 657 109 932 101 801 101 323 100 168
3 003 12 165 10 345
9 694 11 545
9 995
9 437
9 768 10 325
9,5%
8,4%
8,5%
8,8%
9,2%
9,1%
9,3%
9,6%
10,3%
275
1 063
920
899
1 029
916
878
836
928
9,2%
8,7%
8,9%
9,3%
8,9%
9,2%
9,3%
8,6%
9,0%
339
317
363
357
326
313
284
309
0,0%
31,9%
34,5%
40,4%
34,7%
35,6%
35,6%
34,0%
33,3%
2004
2005
2006
79 311 202 030 237 926
8 436 18 671 20 261
10,6%
9,2%
8,5%
788
1 895
1 886
9,3%
10,1%
9,3%
276
650
35,0%
34,3%
Les Pays de Loire…1ère performance régionale de France
La région Pays de Loire concentre chaque année entre 9 et 10% de la
production des prêts à 0%, pour une population ne représentant que 5,6%
de l’ensemble de la population française.
Pour la totalité des prêts à 0% distribués sur la période 1995-2005 - soit
113 384 opérations pour les Pays de Loire – notre région arrivait en tête de
la production par habitant – soit 34 opérations pour 1 000 habitants. Le
département de la Mayenne, avec 35 opérations pour 1 000 habitants sur la
même décennie, confirme le succès que ce dispositif incitatif à l’accession
sociale a connu dans les régions de l’ouest – Bretagne et Pays de Loire.

Le niveau de production de prêts à 0% se maintient en 2006 : 1 886
opérations financées grâce au NPTZ confirmant, a priori, les particularités observées en 2005, à
savoir : une progression très importante de la part des achats en ancien sans travaux, y compris
en collectif, pour des opérations plus petites, moins onéreuses et recentrées sur les villes ; ainsi
que le maintien en volume – voire la légère augmentation - des constructions de maisons
individuelles aidées.
PTZ & NPTZ en Mayenne
Année de l'offre
Immeuble
Opération
1997
1998
collectif
Achat neuf
14
20
Achat ancien
3
2
Total collectif
17
22
individuel
Achat neuf
17
12
Achat ancien
281
281
Construction
611
592
Total individuel
909
885
Total
926
907

1999
25
2
27
21
299
687
1007
1034
2000
16
16
16
287
597
900
916
2001
12
2
14
16
254
595
865
879
2002
5
1
6
27
209
596
832
838
2003
7
8
15
39
204
673
916
931
2004
5
5
10
9
168
604
781
791
2005
3
121
124
27
1041
703
1771
1895
2006
7
109
116
16
1031
723
1770
1886
Les chiffres du premier trimestre 2007 (source SGFGAS) : 640 émissions de prêts à 0% en
Mayenne (389 en ancien et 251 en neuf)… soit une activité encore supérieure si elle se poursuit
toute l’année….
22
235 plans de financement et diagnostics financiers en 2006
Les conseillers juristes de l’ADIL reçoivent, sur simple demande, les ménages candidats à
l’accession, à Laval et dans les différentes permanences du département, et leur proposent une
étude complète et personnalisée de leur projet. Les entretiens durent environ 1H15 ; ils abordent
tous les aspects financiers et juridiques de l’achat, de la construction et/ou de l’amélioration
envisagés. Les familles ont la faculté de compléter cette première information détaillée, en faisant
ensuite régulièrement appel aux services de l’ADIL, au fur et à mesure de l’avancée des travaux.
ADIL 53
Teneur de la consultation
Accession questions juridiques
Accession - Etude personnalisée
Financement d'une accession
Total % en colonne
Données
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Année
2004
954
63%
331
22%
237
16%
1 522
100%
2005
814
60%
283
21%
255
19%
1 352
100%
2006
901
67%
235
18%
203
15%
1 339
100%
Total
2 669
63%
849
20%
695
16%
4 213
100%
Les consultations sont données soit sous la forme de diagnostics financiers (40%), soit sous celle
de plans de financements (60%). Deux simulations informatiques sont réalisées en moyenne par
étude, et dans 80% des cas il s’agit d’une première démarche pour les candidats à l’accession.

Le diagnostic financier permet aux particuliers de mesurer leur
capacité d’endettement, d’apprécier la faisabilité de leur projet et d’avoir
accès à une information juridique et pratique sur tous les aspects de
l’opération projetée, étayée par la documentation du réseau gratuitement
distribuée.

Le plan de financement s’articule autour du projet lui-même, de
l’évaluation de l’ensemble des coûts principaux et annexes qui s’y rattachent
et des possibilités de financement qui en découlent. Le consultant aura
également accès à une information juridique complémentaire sur la nature
du contrat utilisé ; l’examen de la convention étant souvent réalisé lors d’une
seconde entrevue, du moins pour les actes sous seings privés (contrats de
construction de maisons individuelles, contrats de maîtrise d’œuvre ou
contrats d’entreprise).
A cette occasion, l’ADIL informe les particuliers, non seulement sur les crédits immobiliers
distribués par les banques et les établissements spécialisés, mais aussi sur l’ensemble des prêts
disponibles auprès d’autres organismes, comme la CAF (prêts à l’amélioration de l’habitat), la MSA,
ou les produits des organismes relevant du 1% logement, ou encore sur les subventions accordées
par le département ou les collectivités locales.
L’ADIL n’ayant aucune action commerciale, les appréciations qu’elle formule à cette occasion sont
totalement neutres et uniquement fondées sur le taux d’effort finalement nécessaire pour mener le
projet à terme.
23
Le constat de plans de financement de plus en plus serrés.
Dans un contexte immobilier favorable, stimulé par des mesures incitatives comme le prêts à 0%,
ou la défiscalisation des intérêts d’emprunt à venir, le désir de devenir propriétaire reste vivace.
Pour autant, les prix immobiliers ont fortement progressé (+80% entre 2000 et 2005 pour les
acquisitions de maisons anciennes – source PERVAL), et même si les taux fixes sont historiquement
bas, les accédants ont désormais recours à des crédits immobiliers de longue durée (entre 20 et 25
ans, voire 30 ans) pour boucler leur budget.

En examinant l’évolution du plan de financement moyen (en euros courants) des
emprunteurs ayant bénéficié d’un prêt à 0%
pour réaliser une accession dans une commune
de l’aire urbaine de Laval, on constate, entre
1997 et 2005, la division par deux du montant
de l’apport personnel et le doublement de celui
80%
70%
48 701
55 883 60 161 63 680
68 120
60%
40%
En 2005, et pour ces même opérations, 52%
des accédants disposaient de moins de 1 000
d’apport
personnel,
contre
15%
80 416 84 791 91 631
85 293
Total Montant moyen
des autres prêts (€)
15 971
30%
16 122
15 871 16 319
15 830
20%
Total Montant moyen
du prêt ppal (€)
16 358 16 237
16 353 14 881
26 709
10%
17 509 17 067 18 578 17 645
16 685 17 400 16 306 13 905
0%
1997
seulement en 1997.

90%
50%
du prêt principal.
euros
Evolution du plan de financement - PTZ 1997-2005
100%
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Total Montant moyen
du PTZ (€)
Total Montant moyen
de l'apport (€)
2005
L’endettement des ménages progresse avec l’augmentation des coûts immobiliers. En
reprenant toutes les opérations financées avec le concours d’un prêt à 0% dans l’aire urbaine de
Laval, l’endettement des ménages atteint 4,9 années de revenus en 2005, et progresse de 35%
par rapport à 1997 (endettement de 3,6 années de revenus en 1997).
Etudes Financières ADIL
Durée du prêt principal
< 10 ans
[10-15 ans]
[15-20 ans]
[20-25 ans]
[25-30 ans]
Total
Année
2004
1%
10%
18%
35%
35%
100%

2005
3%
11%
16%
33%
37%
100%
2006
3%
6%
11%
26%
54%
100%
La durée des prêts immobiliers s’allonge : En
2006, plus de la moitié des études financières
réalisées à l’ADIL, intègrent un prêt principal d’une
durée comprise entre 25 et 30 ans.

L’assurance perte d’emploi n’est en outre que
très rarement souscrite ; son coût et ses modalités d’application restant plus dissuasifs
qu’incitatifs…

Pourtant les emprunteurs, en Mayenne, semblent encore contenir leur taux d’effort dans la
limite usuelle de 30% des revenus nets mensuels, mais au prix, semble t-il, de projets
qualitativement peu ambitieux, se réservant un maximum de travaux de finition, et/ou sacrifiant
les possibilités techniques nouvelles, et non encore règlementaires, de maîtrise des charges
énergétiques.

Enfin les nouvelles modalités d’accession – la location-accession avec accès
au PSLA , le concept des « Maisons à 100 000 euros », l’acquisition du foncier
différé, le mécanisme du PASS-FONCIER, les possibilités de prêt à taux zéro
majoré – sont autant de nouveaux montages juridiques, financiers et fiscaux, qui
renouvellent fortement les besoins d’information des familles.
24
Le conseil aux accédants : améliorer les outils pour en renforcer
l’efficacité

Un outil de simulation performant :
ADILOPTI en version 4.09, sur lequel les
conseillers juristes sont formés, et qui leur
permet depuis 2005, de modifier directement
le profil de remboursement des différents
prêts, à partir du module graphique de
financement du projet.
Il assure aussi :

L’intégration des crédits en cours
Le calcul des droits à prêts en épargne
logement,
Le lissage des mensualités,
L’optimisation des différents prêts,
Toutes les facettes des prêts à taux révisables,
La simulation des mensualités modulables,
La détermination du taux moyen global,
Le calcul des frais annexes, des assurances…
La détermination du niveau d’AL/APL.

Le recensement et la mise à jour
annuelle des aides locales à l’accession
à la propriété, sur le site Internet.
L’ANIL en profitant pour éditer le
Volume
I
des
aides
et
subventions départementales.

Un plan de relance du conseil à l’accession à la propriété…
Malgré la multiplication des sources de connaissances (revues
spécialisée, courtage Internet, circuits professionnels classiques)
l’action de l’ADIL – parce qu’elle se situe en dehors des marchés
concurrentiels - reste un des moyens les plus efficaces de lutter
contre le risque de surendettement immobilier des ménages. Face à
la diminution constante du nombre de consultations financières
réalisées dans les ADIL, une consultation nationale sera lancée
(juillet 2007) sur les risques de l’accession, suivie d’une campagne
d’information… avec support
25
L’investissement locatif : une valorisation du patrimoine, des
choix financiers, fiscaux, et une gestion locative… autant de
raisons de consulter l’ADIL en amont du projet…
Il existe un arsenal d’outils juridiques, fiscaux, sociaux et autres incitations ou
financements spécifiques instaurés par les pouvoirs publics ou les collectivités locales
pour orienter les investissements vers la pierre et favoriser l’émergence, dans le parc
privé, du secteur locatif intermédiaire. La complexité des dispositifs, leur caractère
parfois temporaire et/ou complexe impose de recourir à une structure d’information. En
ce sens, l’ADIL accompagne les réformes, prend le relais des pouvoirs publics dans la
diffusion des mesures d’incitations en faveur de l’investissement locatif.
Pour apprivoiser et rendre accessibles le régime du réel, le micro-foncier, les dispositifs

Robien recentrés ou Borloo neuf, les conseillers juristes de l’ADIL disposent d’un logiciel de
simulation d’investissement locatif – SIMULOC Version actuelle 3.08 – développé dans une visée
pédagogique afin de permettre à un futur investisseur d’équilibrer au mieux son opération.
Les indicateurs de l’ADIL à la

disposition des investisseurs et des
professionnels partenaires, pour une
meilleure connaissance des conditions
du marché locatif local. L’ADIL extrait
de la base d’annonces d’adresses de
locations (4 000 références annuelles)
dont
elle
assure
hebdomadaire ;
des
la
diffusion
moyennes
de
12,00
10,00
10,41
7,30
8,89
8,00
7,19
loyers et des indices de vacance… très utiles pour les études
6,75
7,56
6,00
4,00
5,88
personnalisée ci-dessus.
6,59
5,86
LOYERS MOYENS AU M²
Loyers de relocation
1er semestre 2006
Laval Agglo
Appartements
2,00
5,63
Maisons
0,00
Studio
1 pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
6 pièces
26

274 conseils et renseignements fiscaux en 2006
ADIL 53
Fiscalité
Avantages fiscaux en locatif
Grosses réparations / isolation / ravalement
Taxe d'habitation / taxe foncière
TVA
Plus-value immobilière
BIC
Revenus fonciers
Crédit d'impôt - habitation ppale - dévelopt durable
Autres
Crédit d'impôt - habitation ppale -aides aux personnes
Taxes d'urbanisme
Doit de bail / TADB
Intérêts d'emprunts
Droits d'enregistrement
Frais d'hypothèque
Données
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Total % en colonne
Année
2004
116
43%
47
17%
33
12%
25
9%
17
6%
12
4%
13
5%
2005
104
43%
44
18%
20
8%
19
8%
15
6%
12
5%
15
6%
0%
4
1%
0%
5
2%
0%
0%
2
1%
2
1%
2
1%
0%
2
1%
0%
1
0%
0%
270
100%
0%
0%
240
100%
2006
100
36%
6
2%
24
9%
32
12%
15
5%
21
8%
10
4%
33
12%
6
2%
14
5%
6
2%
1
0%
2
1%
3
1%
1
0%
274
100%
Total
320
41%
97
12%
77
10%
76
10%
47
6%
45
6%
38
5%
33
4%
15
2%
14
2%
8
1%
5
1%
4
1%
4
1%
1
0%
784
100%
On observe une poussée des demandes
concernant la TVA. La nouvelle définition
légale
des
travaux
concourant
à
la
production d’immeuble neuf dans le cas de
rénovations lourdes est ici abordée.
Les questions relatives aux crédits d’impôts
pour dépenses en faveur du développement
durable
et
des
économies
d’énergie,
concernant les dépenses d’équipement de
l’habitation
principale,
forment le dernier tiers des
informations
fiscales.
Le
consultant sera également réorienté vers le point information énergie, autre service
de la Maison de l’Habitat, assuré par Habitat et Développement.
L’ADIL : pour favoriser la réhabilitation du patrimoine

L’ ADIL fait connaître les outils qui facilitent l’amélioration de
l’habitat… Sans distribuer elle-même les aides de l’Etat ou des collectivités
locales, ni instruire les dossiers à la place des organismes de groupage ou
des opérateurs techniques, l’ADIL informe les particuliers sur les conditions
de recevabilité des subventions et prêts divers et autres incitations fiscales
tant nationales que départementales (aides des collectivités locales, OPAH, prêts du 1% logement,
subventions de l’ANAH pour les propriétaires occupants (PO) et bailleurs (PB), Compte Epargne
Logement, aides du Conseil Général, prêts divers….).

L’ADIL a mis à jour en septembre 2006 son catalogue des
aides locales.
En 2006, l’ADIL a délivré

91 informations sur l’existence des aides. Depuis la création
de l’accueil commun aux trois associations de la Maison de
l’Habitat, l’hôtesse pré instruit les dossiers de demandes de
subventions et donne les premières informations…. qui ne sont pas
comptabilisées dans les statistiques de l’ADIL…

418 conseils sur les travaux d’amélioration du bailleur et
réparations du logement

53 renseignements sur les crédits d’impôts ….
27
Une action partenariale renforcée : La convention entre le
Crédit Immobilier de la Mayenne et l’ADIL 53
Dans le Cadre du Développement de ses Missions Sociales, la Société Anonyme de
Crédit Immobilier de la Mayenne est amené à accorder des prêts immobiliers à des familles de
revenus modestes afin de leur permettre d’améliorer leur cadre d’habitat.
Pour cela, la Société Anonyme de Crédit Immobilier de la Mayenne a décidé de s’appuyer sur
l’expertise et les compétences de l’ADIL de la Mayenne dans le domaine des plans de financement
et des aspects juridiques des opérations immobilières.
Une convention matérialisant ce partenariat sera signée le 6 juillet 2007, à
l’issue de l’Assemblée Générale de l’ADIL de la Mayenne.
L’article 2 de cette convention prévoit :
« L’aide aux personnes en difficulté est une des missions affirmée comme
prioritaire par le réseau des ANIL / ADIL.
Le rôle de l’ADIL de la Mayenne, dans le cadre de l’action sociale que le
Crédit Immobilier de la Mayenne souhaite conduire dans le département,
consistera à:

engager une analyse juridique et financière des projets éligibles à l’action sociale du Crédit
Immobilier de la Mayenne, sur la base des éléments transmis par le Crédit Immobilier de la
Mayenne, suite au montage du dossier.
Cette étude personnalisée détaille l’opération envisagée et fournit une simulation chiffrée, sur la
base d’éléments transmis par le ménage demandeur concernant ses revenus, crédits en cours et
diverses prestations, et visant notamment à déterminer sa capacité financière par :
•
l’intégration de tous les financements et subventions mobilisables
•
l’évaluation de la mensualité globale y compris le coût de l’assurance et des frais de
dossier.
•
la production d’un tableau d’amortissement périodique (mensuel ou annuel).
•
le calcul du taux d’effort final et du restant à vivre.
Le plan de financement est complété par la vérification du statut juridique du bien immobilier, objet
des aides à la rénovation.

à transmettre cette analyse technique auprès du comité d’engagement du Crédit Immobilier
de la Mayenne dans le cadre de l’appréciation des dossiers.

à mettre à la disposition des partenaires signataires de la convention, en cas de besoins
exprimés, les compétences d’expertise juridique de l’ADIL de la Mayenne et du réseau
ANIL /
ADIL. »
28
Action
partenariale
renforcée :
L’information
sur
les
critères
de
logements décents:
Dans le cadre de sa mission générale d’information, l’ADIL reçoit
régulièrement des demandes, émanant de locataires du secteur privé
et relatives à l’état des logements. Ils souhaitent connaître la
réglementation applicable en cas de désordres d’importance variable.
La première consultation est souvent téléphonique. Le juriste tente d’évaluer la gravité des
désordres signalés et leur donne une première qualification juridique (réparations locatives – non
respect des normes de décence – risque d’insalubrité ou de péril).
S’il s’agit de dégradations commises par le preneur ou de réparations locatives, le juriste opère un
rappel des obligations du locataire d’entretien courant du logement et de restitution des lieux loués
sans pertes ni dégradations.
Si les déclarations du consultant vont plutôt dans le sens de désordres relevant de la responsabilité
du propriétaire bailleur, l’ADIL assure sa mission d’information générale sur le respect des normes
de décence, et peut renvoyer, dans les cas de suspicion de logements indignes, vers les dispositifs
locaux particuliers.
Le juriste rappelle les règles de la décence (Décret du 30 janvier 2002) et les obligations du
propriétaire, à savoir, d’une part, l’obligation de délivrer un logement décent et de le maintenir
dans un état conforme aux règles de décence durant toute la durée du bail et, d’autre part,
l’obligation d’entretenir les locaux en état de servir et d’effectuer toutes les
réparations autres que celles qui incombent au locataire (art. 6 de la loi du
6 juillet 1989).
Il explique les voies de recours amiable et contentieux, ouvertes au
demandeur.
Le conseil oral du juriste est systématiquement accompagné de l’envoi ou
de la remise gratuite des dépliants suivants : « Entretien, charges et
réparations » édité par le réseau, et
la brochure « qu’est-ce qu’un
logement décent ? » éditée par le Secrétariat d’Etat au Logement.
Dans les cas de graves indécences et en cas d’inaction du propriétaire
suite aux relances amiables et à la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de
réception ; l’ADIL 53 complète son action par une information des locataires sur les dispositifs
locaux, afin de les inciter à signaler les problèmes de logements indécents ou indignes.
Une MOUS « Habitat Indigne » est actuellement en cours sur le Département de la Mayenne. Elle
est pilotée par le groupe opérationnel du PDALPD (DDE, Conseil Général, DDASS, MSA, CAF, Laval
Agglomération), et a pour opérateur, HD 53.
L’information de l’ADIL sur ce dispositif particulier a pour objectif de faire connaître les possibilités
de signalement de logements indécents aux locataires qui consultent les juristes, en invoquant un
état particulièrement préoccupant de leur logement.
Cette information prend appui sur la grille de repérage des logements indécents, mise en place
dans le cadre de la MOUS, et rappelle les modalités des signalements possibles (auprès des
travailleurs sociaux du département, ou des organismes payeurs - lorsque le locataire perçoit
l’allocation logement – ou auprès du groupe opérationnel, en l’absence d’aide au logement).
29
Les autres informations…
Un peu de copropriété….

ADIL 53
Année
Copropriété
Réglement de copropriété
Régime de la copro - infos générales
Décision et exécution des travaux
Autres
Désignation, rôle et rémunération du syndic
Décompte des charges
La copropriété et les tiers
Assurance
Organisation de l'AG
Règles de majorité
Impayés de charges
Conseil syndical
Données
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
2004
7
11%
9
14%
13
20%
5
8%
6
9%
3
5%
2005
13
19%
12
18%
9
13%
8
12%
9
13%
8
12%
2006
12
18%
7
10%
6
9%
9
13%
7
10%
6
9%
Total
32
16%
28
14%
28
14%
22
11%
22
11%
17
9%
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
9
14%
3
5%
3
5%
4
6%
2
3%
0%
2
3%
2
3%
1
1%
1
1%
1
1%
2
3%
4
6%
5
7%
5
7%
3
4%
2
3%
2
3%
15
8%
10
5%
9
5%
8
4%
5
3%
4
2%
64
100%
68
100%
68
100%
200
100%
Total % en colonne

L’ADIL
connaît
année,
une
environ chaque
soixantaine
de
questionnements concernant les
règles
de
la
copropriété,
également amendées par la Loi
ENL du 13 juillet 2006.
Laval Agglo a travaillé début 2007, à la mise en place d’un observatoire des copropriétés en
difficulté. Associée aux travaux de réflexions, l’ADIL a fait trois propositions :
1) vérifier, dans le fichier d’adresses de locations, la présence de logements collectifs vacants
depuis plus de 6 mois.
2) Assurer une identification, dans le fichier d’adresses, des locations en copropriété, afin de
pouvoir suivre et comparer leurs loyers et délais moyens de vacance, dans les prochaines
années, par rapport à l’ensemble des biens offerts à la location, par les professionnels du
secteur privé.
3) D’organiser des informations collectives sur les règles fondamentales de la copropriété, à
l’attention des syndics bénévoles.
30

Un peu d’urbanisme….
ADIL 53
Urbanisme
Permis de construire / déclaration de travaux
Droit à construire
Autres
Lotissement, ZAC
Servitudes
Droit de préemption / expropriation
Données
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Total % en colonne
Année
2004
25
35%
25
35%
11
15%
5
7%
4
6%
1
1%
71
100%
2005
14
29%
16
33%
9
18%
6
12%
0%
4
8%
49
100%
2006
16
38%
14
33%
6
14%
3
7%
2
5%
1
2%
42
100%
Total
55
34%
55
34%
26
16%
14
9%
6
4%
6
4%
162
100%
La réforme du Code de l’Urbanisme entamée par l’ordonnance du 8 décembre 2005, qui regroupe
les autorisations et déclarations en trois catégories de permis (construire, démolir, aménager) et
une déclaration, se poursuit en 2006 et 2007, avec la parution des décrets d’application.

Quelques troubles du voisinage….
ADIL 53
Voisinage
Servitudes privées
Troubles de voisinage
Mitoyenneté
Autres
Total % en colonne
Données
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Année
2004
24
38%
21
33%
14
22%
4
6%
63
100%
2005
27
45%
16
27%
14
23%
3
5%
60
100%
2006
19
32%
21
36%
14
24%
5
8%
59
100%
Total
70
38%
58
32%
42
23%
12
7%
182
100%
L’ADIL renvoie souvent les problèmes de voisinage au conciliateur. La possibilité de joindre les
juristes par Email, permet aux internautes d’annexer quelques belles photos ou croquis, destinés à
étayer les questions sur les mitoyennetés et les servitudes !
31
Les informations pratiques et locales….
La diffusion des adresses de locations privées : Un
service apprécié des nouveaux arrivants et un atout
pour les territoires mayennais…
L’Adil
centralise
l’offre
locative
des
professionnels (agents immobiliers, notaires et
experts fonciers), et diffuse gratuitement ces
annonces, notamment via son site internet :
www.adil.org/53
Chaque annonce diffusée, reprend les
caractéristiques détaillées du bien mis en
location, et notamment:

Le nom et les coordonnées du professionnel
L'adresse du logement (commune et rue)
La nature du logement (appartement, maison,
type et surface habitable)
La date de location possible
Le montant du loyer et des charges
Le stationnement et le terrain (éventuels)
Le mode de chauffage, l'étage et l'existence
d'un ascenseur…
Chaque semestre, l'ADIL assure en moyenne la diffusion
de 2 180 annonces de locations pour l'ensemble du
département, régulièrement actualisées (une fois par
semaine ou par quinzaine).
Nbre d'annonces diffusées par l'ADIL 53
Année
1er semestre
2ème semestre
2003
2 133
1 985
2004
2 324
1 952
2005
2 434
2 017
2006
2 392
Laval Agglo : sont loués chaque année par l’intermédiaire des professionnels, environ:

2 000 appartements, essentiellement
localisés à Laval

600 à 700 maisons individuelles, mieux
réparties sur le territoire de L’agglomération.
En 2006, près l’ADIL a enregistré près de 20 000 connexions sur le module locatif, et 1 087
demandes de listes, à Laval, au siège, 17 rue Franche Comté, sans tenir compte des nombreuses
diffusions opérées par les partenaires (mairies, bureaux du logement, ou communautés de
communes…)
32
La diffusion des terrains à bâtir en Mayenne :
Un nouvel outil à la disposition du public et…
des partenaires… www.tab53.org
Le nouveau module Internet de présentation des terrains à
bâtir est aujourd’hui opérationnel.

Il permet de saisir et de diffuser les lotissements communaux et privés, en donnant les
détails de chaque lot commercialisable (surface et prix à la parcelle, liberté du choix du
constructeur, date d’actualisation).

Pour chaque lotissement,
des compléments d’informations
sont apportés, sur l’existence et
le taux de la taxe locale
d’équipement, le taux de la taxe
d’habitation, l’éventuelle
exonération de la taxe foncière
pendant deux ans, la présence
d’un raccordement au gaz et
l’existence de la taxe de
raccordement à l’égout et son
montant le cas échéant.

Le plan du lotissement sera
également mis en ligne.

De leur côté, les partenaires et les lotisseurs, auront prochainement un accès codé, à
différents indicateurs destinés à suivre en temps réel :
1) les
statistiques
lotissements
sur
les
(lotissements
ventes
de
entièrement
commercialisés entre deux dates à choisir,
et présentées par EPCI et par Commune).
2) les statistiques sur les flux de parcelles
(mouvement des parcelles mises en vente
et vendues), pour une période à choisir, et
triées par EPCI et par commune.
3) Les statistiques sur les lots vendus
(nombre de lots vendus entre deux dates à
choisir,
répartis
par
EPCI
et
par
commune).
33
Les observations de l’ADIL…
Les tendances du marché locatif en Mayenne….
Sur la base des enregistrements des offres de locations privées, l'ADIL propose aux professionnels
et aux partenaires, la production de certains indicateurs concernant les volumes de diffusion des
offres de locations, les niveaux de loyers et les délais de vacance observés.

L’ADIL communique ponctuellement les indicateurs chiffrés relatifs à tous les territoires de la
Mayenne, pour abonder par exemple des réflexions locales dans le cadre d’une élaboration de
charte territoriale (secteur de Craon), ou d’une évaluation de Programme Local de l’Habitat
(Habitat et Développement - Secteur de Loiron), ou d’une étude de faisabilité d’OPAH (Secteur
d’Ernée).

L’ADIL a également mis en ligne, plus
particulièrement à l’attention de Laval Agglo et
en
partenariat
fournisseurs
de
avec
les
professionnels
références,
une
série
d’indicateurs destinés à suivre l’évolution des
loyers de relocation sur ce territoire.

Des fiches, par nature et type de biens
offerts à la location, récapitulent depuis 2003,
les mouvements d’entrées et de sorties du
fichier,
les
niveaux
de
loyers
moyens,
fourchettes hautes, basses et prix au m² et les
délais de vacance réelle observés entre deux locations.
Une
synthèse
globale est téléchargeable en version PDF.

L’ANAH s’est également appuyée sur les observations de l’ADIL,
qui a fournit à sa demande, des indicateurs de loyers et
de
vacance
concernant
des
localisations
définies, et la comparaison avec les niveaux
théoriques
de
loyers
conventionnés
et
intermédiaires.
Cette
analyse
a
enrichi
la
réflexion
de
l’organisme et de partenaires institutionnels, qui
s’interrogeaient sur l’opportunité d’encourager,
ou
pas,
la
production
de
locatifs
à
loyers
intermédiaires en Mayenne.
34
L’accession aidée à la propriété…. La distribution des prêts
à 0% entre 1997 et 2005 - Aire urbaine de Laval
Cette étude a été conduite par l’ADIL 53, et présentée au cours d’une réunion de
l’observatoire de Laval Agglo, ainsi qu’à la Commission du Logement de la Communauté d’Agglo.
L’analyse reprend l’historique de la
production des prêts à 0% entre 1997
et
2005,
conséquences
et
s’attarde
de
sur
les
l’ouverture
du
dispositif aux opérations en ancien sans
conditions de travaux. Elle fait le point
sur la modification du profil
des accédants, dont une majeure partie
est plus jeune et réside plutôt en ville, se tournant davantage
vers des opérations moins chères, plus petites, en collectif et
en individuel, en ancien sans travaux, et ramenant l’accession
aidée dans les centres urbains.
Participations aux travaux du réseau & actions
de communication à renforcer….

L’ADIL de la Mayenne participe régulièrement aux travaux et commissions du réseau. Sophie
Pouymayou représente l’agence au conseil d’administration de l’ANIL. Elle est également membre
de la commission de répartition des fonds nationaux 1%, de la commission des affaires sociales et
du groupe de travail sur l’habitat indigne.

Les conseillers juristes suivent chaque année une ou deux formations internes proposées par
le réseau

Enfin, l’ADIL assure des interventions à la radio et communique ponctuellement dans la
presse. Afin de rendre cette communication plus systématique, une réflexion, menée dans le cadre
d’une action D.L.A (Dispositif Local d’Accompagnement), au niveau du G.I.E. « Maison de
l’Habitat » - et donc des trois associations qui le composent – a été dernièrement conduite par un
consultant en communication. Le rapport de mission final propose une panoplie de mesures (mise
en place d’un logo et d’une charte graphique, de plaquettes et dépliants, d’enseigne ; création d’un
plan de communication et développement d’une action de communication interne et externe, avec
l’instauration de relations régulières avec la presses….), qui ne pourront qu’améliorer l’image et la
notoriété des trois associations phares dans le domaine du logement en Mayenne.
35
Veille juridique : les principaux textes parus en
2006
Financement
Arrêté 19.01.06 - PTZ/ PAS simplification des formalités de demande de prêt:
Le demandeur d’un prêt à 0% ou d’un prêt PAS entre le 1.04 et le 31.12 d’une année N pourra fournir
uniquement l’avis d’imposition de l’année N-1 et non plus N-2.
Circulaire 20.2.06 - PSLA:
Modifie celle du 26.5.04 relative à la mise en œuvre du dispositif PSLA. La liste des pièces à fournir est
allégée.
Convention 4.7.06 - accès à l’assurance et emprunt ; risques aggravés:
La convention AREAS « Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé » remplace la convention
Belorgey de 19.9.01.
Elle est destinée à améliorer l’accès au crédit des personnes ayant (ou ayant eu) une maladie grave.
Décret et arrêté 18.7.06 - PLS / suppression de la quotité obligatoire d’apport personnel:
L’obligation pour l’emprunteur de contribuer au financement de l’opération par un apport personnel de
10% minimum du prix de revient prévisionnel est supprimée.
Convention Etat / UESL 22.5.06 - 1% logement, sécurisation des accédants, location-accession:
Modification du prêt SECURI-PASS (l’accès au prêt est désormais ouvert aux retraités depuis moins de 5
ans d’une entreprise assujettie ; la durée maximale du prêt est étendue à 15 ans ; l’aide peut couvrir
100% des mensualités nettes dans la limite de 850 € par mensualité pour une durée de 6 mois
renouvelable une fois). Les plafonds de ressources du PSLA sont substitués aux plafonds PAS.
Ordonnance 25.8.06 - réforme des SACI / accession sociale à la propriété:
L’ordonnance détermine l’objet des sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à
la propriété, définit les modalités d’organisation des SACI, comporte des dispositions relatives au
contrôle administratif des SACI et prévoit la participation des collectivités territoriales et des organismes
HLM à la gouvernance des SACI.
Décrets et arrêtés 23.12.06 - PTZ majoré à compter 1.1.07:
Relatif aux conditions d’obtention du prêt à 0% majoré pour les primo accédants. L’octroi du prêt est
subordonné à plusieurs conditions : il doit s’agir d’un logement neuf, le montant total des ressources de
l’emprunteur et des personnes destinées à occuper le logement ne doivent pas dépasser les plafonds
PLUS les aides locales ouvrant droit à la majoration du prêt à 0% doivent revêtir certaines
caractéristiques (être attribuée par une collectivité territoriale, prendre la forme d’une subvention, d’une
bonification ou d’une mise à disposition par bail). Le montant de la majoration est fixé par arrêté.
Convention Etat-UESL-CDC 20 décembre 2006 - accession sociale par portage foncier:
Pour favoriser l’acquisition dans le neuf de la première résidence principale, la convention entre l’Etat, le
1% logement et la Caisse des dépôts et consignations crée le dispositif du « portage foncier » qui
consiste à plafonner le coût de l’opération au seul coût de la construction en neutralisant le prix du
terrain. Cette convention conclue pour 4 ans à compter du 1.1.07 définit les modalités techniques du
portage foncier, les garanties offertes aux acquéreurs, les rôles et obligations des parties.
Décret 4.12.06 – PLS - prêt complémentaire :
Depuis le 7.12.06 un prêt complémentaire peut être accordé pour compléter le financement PLS par
l’établissement de crédit qui a délivré le PLS ou par un autre établissement.
Délibération 28.6.06 - CNIL - sanction pécuniaire :
La CNIL a désormais un pouvoir de contrôle a posteriori qui inclut la possibilité d’effectuer des contrôles
sur place et sur pièces et permet d’infliger des sanctions pécuniaires s’il a été constaté des
manquements graves aux obligations en matière de protection des données à caractère personnel.
36
Décret 6.12.06 + communiqué min. de l’économie 8.12.06 - prêt viager hypothécaire remboursement anticipé:
La possibilité d’un remboursement anticipé d’un prêt viager a été prévue par l’ordonnance du 23.3.06.
Ce décret donne les modalités selon lesquelles un prêt viager hypothécaire peut être remboursé par
anticipation.
Loi 21.12.06 - prêt jeune avenir:
Cette loi de financement de la sécurité sociale pour 2007 crée une aide au financement des dépenses
liées à l’accès à l’emploi des jeunes :
Ce prêt est réservé aux jeunes de 18 à 25 ans ou à partir de 16 ans s’ils sont apprentis. Les demandeurs
doivent être salariés peut importe le régime dont ils dépendent, la nature ou la durée du contrat de
travail. Les ressources du demandeur ou de sa famille ne doivent pas excéder un plafond fixé à 3000 €
pour une personne seule. Enfin le montant du prêt ne peut excéder 5000€ et est remboursable sur une
durée de 24 à 60 mois.
Fiscalité:
Instruction 2.2.06 BOI 4 F-1-06 - location meublée, BIC, prix raisonnable :
Les revenus issus de la location de logements meublés sont exonérés de l’impôt sur le revenu (catégorie
BIC) si :
- les pièces louées font partie de la résidence principale du bailleur,
- les pièces louées constituent la résidence principale du locataire
- le prix de la location est raisonnable. Désormais des plafonds de loyers seront révisés chaque année en
tenant compte de l’IRL.
Instruction 31.3.06 BOI 5 D-2-06 - location, mobilité professionnelle, déduction, revenus
fonciers:
L’instruction détaille le nouveau dispositif créé par la loi de finance du 31.12.06 qui permet une
déduction de 10 % des revenus bruts fonciers au profit de certains propriétaires. Il faut que ces
propriétaires soient obligés de mettre en location leur habitation principale pour prendre en location leur
nouvelle habitation, pour des raisons professionnelles.
Décret et arrêté 10.8.06 - investissement locatif en neuf-dispositif « Borloo neuf » et « Robien
recentré », plafonds de loyers et de ressources :
Selon l’option prise par l’investisseur (« Borloo neuf » ou « Robien ») des plafonds de loyers et de
ressources doivent être respectés. Le décret et l’arrêté fixent les plafonds applicables aux baux conclus
en 2006 et modifient le zonage du territoire.
Décret 10.8.06 – TVA - taux réduit - travaux de rénovation:
Décret relatif aux travaux de second œuvre. Pour que l’opération soit imposable au taux de 19.6 % il
faut que les 2/3 de l’ensemble des éléments de second œuvre déterminés par le décret soient remis à
neuf.
Décret 7.7.06 - logement des travailleurs saisonniers:
Sur la réduction d’impôt accordée aux exploitants de résidence de tourisme qui réservent 15% de
logements aux salariés saisonniers. Le décret apporte 3 précisions : engagement écrit et joint à la
déclaration de résultat de l’exploitant, les salariés éligibles sont ceux qui travaillent sur le territoire de la
commune où est située la résidence de tourisme ou dans les communes limitrophes.
Instruction 2.11.06 - investissement locatif en neuf / dispositifs « Borloo » et « Robien
recentré »:
Cette instruction de l’administration fiscale détaille les modalités de mise en œuvre des régimes « Robien
recentré » et « Borloo populaire ». Elle présente les conditions d’utilisation des avantages fiscaux dans le
cadre d’investissements réalisés directement par les bailleurs ou par l’intermédiaire de SCPI.
Instruction 8.12.06 - TVA à taux réduit :
Cette TVA s’applique aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien
portant sur des locaux à usage d’habitation principale ou secondaire achevés depuis plus de deux ans.
L’instruction fait la synthèse et précise les modalités d’application de la TVA réduite.
Instruction 2.10.06 - revenus fonciers, déduction forfaitaire, logements vacants:
Cette instruction précise les personnes et les logements concernés par cette nouvelle déduction
temporaire en faveur des logements vacants remis en location. Ainsi que les modalités d’application dans
le temps de la déduction spécifique et des conditions requises pour en bénéficier.
37
Réponse Min. JO AN 28.11.06 - location meublée, taxe professionnelle:
Une exonération de la taxe professionnelle est prévue en cas de locations de locaux d’habitation meublés
consécutives à l’exercice habituel d’une activité professionnelle. Le ministère de l’économie rappelle qui
est redevable de cette taxe et sous quelles conditions. En dehors des cas d’exonération prévus par
l’article 1459 CGI, le redevable de la taxe professionnelle est le propriétaire ou le locataire principal de
tels locaux, dont l’activité consiste à fournir une prestation d’hébergement à des preneurs, locataires ou
sous-locataires. N’est pas redevable le donneur à bail dont l’action se limite à fournir un logement garni
de meubles à un preneur.
Qualité de l’Habitat:
Décret 24.3.06 + arrêté 4.4.06 - nuisances sonores, cartes de bruit et plans de prévention du
bruit dans l’environnement:
Cette réglementation tend à évaluer et à prévenir les nuisances sonores résultant d’activités humaines
(trafic routier, aérien …) ou industrielles. Une carte de bruit et un plan de prévention du bruit sont
établis.
Décret 14.09.06 - diagnostic de performance énergétique et état de l’installation intérieure de
gaz:
Sur le champ d'application et le contenu du diagnostic de performance énergétique.
Décret 5.9.06 - diagnostics techniques, certification des professionnels, termites:
Précise les règles de compétences, organisation, et assurance qui s'appliqueront dès le 1.11.07 aux
professionnels établissant des diagnostics immobiliers et les sanctions applicables en cas de non respect
de ces règles. Ce décret pose le principe de la certification des compétences des professionnels pour
l'établissement des diagnostics.
Décret 17.5.06 + arrêté 1.8.06 - accessibilité des bâtiments d’habitation aux personnes
handicapées:
Sur la mise en œuvre des règles relatives à l'accessibilité des personnes handicapées au cadre bâti. Elles
concernent l'architecture et les aménagements propres à assurer l'accessibilité et l'obligation d'installer
un ascenseur dans les immeubles neufs et les bâtiments collectifs existants qui font l'objet de travaux
dont le montant est au moins égal à 80% de la valeur du bâtiment.
Circulaire 27.5.05, Moniteur du 9.6.06 - risques naturels et technologiques. Information des
acquéreurs et des locataires:
Cette circulaire apporte d'importantes précisions sur la mise en oeuvre de la loi du 30.7.03 relative à la
prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages ainsi que sur le
décret d'application du 15.2.05 sur l'information des acquéreurs et des locataires sur ces risques.
Décret 23.5.06 + arrêté 27.6.06 - termites et autres insectes xylophages:
Les bâtiments neuf doivent désormais être conçus de façon à résister à l'action des termites et autres
insectes xylophages. Doivent être utilisés des bois naturellement résistant aux insectes ou des bois et
matériaux dérivés dont la durabilité a été renforcée.
Loi 30.12.06 - loi sur l’eau et les milieux aquatiques:
Cette loi tend à moderniser le dispositif juridique de la gestion de l’eau pour atteindre en 2015 un bon
état écologique des eaux fixé par la directive cadre européenne sur l’eau (directive 2000/60 du
23.10.2000.
Décret 21.12.06 - dossier de diagnostic technique, durée de validité des documents:
Ce décret précise la durée de validité des documents par rapport à la date de la promesse de vente ou à
la date de l’acte authentique de vente :
. moins d’1 an pour le constat de risque d’exposition au plomb
. moins de 6 mois pour l’état du bâtiment relatif à la présence des termites
. moins de 3 ans pour l’état de l’installation intérieure de gaz
. moins de 10 ans pour le diagnostic de performance énergétique.
Arrêtés 15.9.06 - diagnostic de performance énergétique:
Deux arrêtés définissent le contenu du DPE et les méthodes de calcul utilisées par les diagnostiqueurs.
38
Arrêté 16.10.06 + arrêté 30.10.06 + arrêtés 21.11.06 - certification des diagnostiqueurs:
Ces arrêtés définissent les critères de certification des compétences des personnes réalisant les
diagnostics de performance énergétique, l’état relatif aux termites, le constat de risque d’exposition au
plomb et le diagnostic amiante et les critères d’accréditation des organismes de certification.
Droit Général:
Ordonnance 23.3.06 - réforme du régime des sûretés, mise en place de l’hypothèque
rechargeable et du prêt viager hypothécaire:
Réforme du régime des sûretés et des procédures d’exécution immobilière :
- assouplissement des formalités lors de la main levée de l’hypothèque et diminution du contrôle du
conservateur des hypothèques au moment de la main levée : Désormais le conservateur peut radier
l’inscription hypothécaire sur simple présentation d’un certificat attestant que le créancier a donné son
accord à la radiation et son contrôle se limite aux conditions de forme de l’acte.
- modification de la durée maximale de l’inscription des privilèges et hypothèques :
. Pour un prêt dont la durée de remboursement est déterminée, la durée maximale de l’inscription =
durée du prêt + 1 an (au lieu de 2). Cette durée ne peut dépasser 50 ans (au lieu de 35).
. Pour un prêt dont l’échéance est indéterminée la durée maximale passe de 10 à 50 ans.
- Consécration de la garantie autonome dans le code civil: l’ordonnance précise qu’elle ne peut ni
s’ajouter au dépôt de garantie, ni remplacer le cautionnement.
- Institution de l’hypothèque rechargeable : le débiteur qui a déjà constitué une hypothèque
conventionnelle peut la « réutiliser » pour garantir de nouveaux emprunts.
Mesures destinées à permettre la mise en place du prêt viager hypothécaire : aménagements
concernant les durées d’inscription, assouplissement des conditions de main levée, insertion dans le code
de la consommation de mesures visant à protéger l’emprunteur.
Loi 23.6.06 - réforme des successions et des libéralités:
Cette loi rénove la matière des successions et des donations entre vifs et, les testaments; elle modifie les
règles de gestion du régime de l'indivision. Le PACS est également réformé. Les partenaires sont
solidaires à l'égard des tiers des dettes contractées par l'un d'eux pour les besoins de la vie courante. En
cas de décès le partenaire survivant bénéficie d'une protection proche de celle du conjoint en ce qui
concerne ses droits sur le logement.
Ordonnance 21.4.06 + décret 27.7.06 - réforme de la procédure de saisie immobilière:
Le nouveau dispositif repose sur plusieurs axes:
. rapprocher la saisie immobilière des procédures civiles d'exécution plus simple
. renforcer le contrôle du juge et maintenir la représentation obligatoire de l'avocat
. responsabiliser le débiteur en l'autorisant à vendre son bien à l'amiable
. sécuriser la procédure en imposant des garanties de paiements aux acquéreurs
. accélérer la procédure en limitant les contestations dilatoires.
Collectivités Locales:
Comité interministériel des villes 9.3.06 - contrats urbains de cohésion sociale et priorités de
l’action de l’état dans les quartiers en difficulté:
Mesures non législatives instituant les CUCS (nouveau cadre contractuel entre l’Etat et les collectivités,
les CUCS se substituent aux contrats de ville) et déterminant les actions prioritaires de l’Etat sur les
quartiers en difficulté (parmi ces priorités figurent la rénovation de l’habitat et du cadre de vie des
quartiers).
Circulaire 3.8.06 min. de l’intérieur et du logement - aires d’accueil des gens du voyage
Cette circulaire a pour objet d'actualiser la circulaire du 5.7.01. Elle tente de recadrer les caractéristiques
techniques minimales des aires et les normes réglementaires qui leur sont applicables.
Circulaire 2 juin 2006 - fonds d’aide au relogement d’urgence:
Le fonds d'aide a été créé pour une durée de 5 ans de 2006 à 2010. Il est affecté aux communes qui
prennent en charge le relogement d'urgence de personnes occupant des locaux présentant un danger
pour leur sécurité ou leur santé ou la réalisation de travaux interdisant l'accès à des locaux.
39
Circulaire 24.5.06 min. de la cohésion sociale - élaboration des contrats urbains de cohésion
sociale:
Sur le cadre et le calendrier de mise en œuvre de la nouvelle contractualisation de la politique de la ville.
Le contrat urbain de cohésion sociale comporte un projet urbain de cohésion sociale, des programmes
d'actions pluriannuels déclinant ce projet sur des champs et quartiers prioritaires et faisant état des
engagements de chacun des partenaires, ainsi que des modalités de mise en œuvre, d'évaluation, de
suivi et d'adaptation du projet urbain et des programmes d'action.
Loyers :
Loi 13.6.06 - vente d’un immeuble de plus de 10 logements, droit de préemption et protection
des locataires:
Nouveau dispositif de préemption ouvert aux locataires, lors de la vente d'un immeuble de plus de 10
logements, en totalité et en une seule fois. Ce droit de préemption est subordonné au refus de
l'acquéreur potentiel de proroger les baux en cours. Deux hypothèses existent:
. le nouvel acquéreur ne souhaite pas proroger les baux en cours ce qui déclenche le droit de
préemption des locataires
. le nouvel acquéreur prend l'engagement de proroger les baux en cours pour une durée minimale de 6
ans, le droit de préemption ne jouera pas.
Loi 31.03.06 art.45 – discrimination, pratique du testing:
La loi pour l'égalité des chances légalise la pratique du testing qui consiste à interroger et enregistrer les
bailleurs suspectés de discrimination.
Loi 14.04.06 - location meublée, tourisme:
Cette loi poursuit la codification des textes relatifs au tourisme. Elle introduit une définition de la notion
de « chambres d'hôtes ».
Démunis - Insalubrité:
Circulaire 4.7.06 - résidences sociales:
Abrogation et remplacement de la circulaire du 19.4.95 relative à la création des résidences sociales.
Solution de logement meublé temporaire offerte à des ménages aux revenus limités, rencontrant des
difficultés d'accès à un logement durable, pour des raisons économiques ou sociales.
Convention Etat-UESL 20.12.06 - intervention 1% en faveur des populations en difficultés
particulières:
Nouvelle convention conclue pour une durée de 7 ans à compter du 1.1.07. Cette convention comporte
deux volets d’action : un plan pour le traitement des foyers de travailleurs migrants et un plan d’actions
« diversifiées en faveur des salariés ou des personnes en recherche d’emploi confrontés aux
transformations du rapport au travail, aux nouvelles exigences de mobilité, à des parcours d’emploi plus
chaotiques, et aux problèmes d’accès ou de maintien dans le logement qui peut en découler ».
Décret 8.11.06 - lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux et sécurité des équipements:
Ce décret précise les modalités de la nouvelle procédure contradictoire, applicable avant signature par le
maire d’un arrêté de péril imminent ou d’un arrêté relatif à la sécurité des équipements communs des
immeubles collectifs d’habitation. Il organise les modalités de substitution de la collectivité publique
lorsque les travaux prescrits en application d’un arrêté de salubrité, de péril ou d’un arrêté portant sur la
sécurité des équipements communs des immeubles collectifs d’habitation n’ont pas été exécutés dans un
immeuble en copropriété. Il précise le régime applicable aux arrêtés de péril ordinaire.
Urbanisme :
Décret 31.7.06 - permis de construire, recours contentieux, règles de caducité:
Dorénavant lorsqu'un permis de construire fait l'objet d'un recours en annulation devant la juridiction
administrative ou civile, le délai de validité du permis est suspendu jusqu'à notification de la décision
définitive.
Professionnels :
Décret 16.5.06 - garanties hypothécaires, baisse des frais de notaire :
La principale modification du décret consiste en une diminution des émoluments proportionnels perçus
par le notaire pour la rédaction de l'acte d'emprunt et de l'acte de main levée.
40
Copropriété :
Loi 1.8.06 art.30 - syndicat de copropriétaires, antennes collectives, télédiffusion, droits
d’auteur :
Désormais, le signal télédiffusé reçu au moyen d’une antenne collective et acheminé au sein d’un même
ensemble d’habitations est assimilé au signal télédiffusé d’origine, afin d’exonérer les copropriétés du
paiement de droits d’auteur et de droits voisins au titre de la représentation de programmes
audiovisuels.
Procédure :
Décret 23.12.06 - réforme de la saisie immobilière, adaptation:
Le délai dans lequel le dépôt au greffe du cahier des conditions de vente doit être effectué est porté de
3 à 5 jours. En cas de vente forcée, la preuve que la publicité sous forme de l’apposition d’un avis sur
l’immeuble saisi a bien été réalisée ne peut plus être faite par attestation de l’avocat mais par procès
verbal d’huissier de justice. Le délai de surenchère est ramené à 10 jours au lieu des 15 jours
initialement prévus.
Loi ENL du 13.7.06 portant engagement national pour le logement:
Principal volet législatif du pacte national pour le logement, il renforce le volet logement du plan de
cohésion sociale
Objectifs :
. Augmenter la production de terrains constructibles
. Encourager les maires à construire
. Développer l’accession à la propriété et l’offre de logements en location à loyer maîtrisé et décents
. Lutter contre l’habitat indigne et faciliter le logement des pers défavorisées
Principales mesures qui intéressent les particuliers :
. urbanisme, offre foncière : ratification de l’ordonnance du 8.12.05. Ce volet s’accompagne de mesures
fiscales tendant à inciter les communes à construire ou libérer des terrains constructibles (exemple,
majoration de la taxe foncière sur les propriétés non bâties ENL art.24 / CGI art.1396).
. accession sociale à la propriété : majoration du prêt à 0% pour l’acquisition d’un logement neuf (ENL
art.30 / CGI art.244 quater) ; taux de TVA réduit aux opérations d’accession sociale dans les quartiers de
rénovation urbaine (ENL art.28 / CGI art.278 sexies I.6) ; assouplissement des conditions de vente des
logements sociaux à leurs occupants et du bail à construction.
. investissement locatif et offre de logements : dans le neuf le dispositif Robien ne peut plus être
prorogé (« Robien recentré » ENL art.40 / CGI art.31 I I° h), création du « Borloo populaire » (ENL
art.40 / CGI art.31 I I° I), incitation à la location (avantages fiscaux pour limiter la vacance ENL art.46 /
CGI art.31 I I° I).
. accès au logement et rapports locatifs : modification des conditions d’attribution de logements
sociaux (ENL art.70) ; nouvelles clauses réputées non écrites dans les baux d’habitation (ENL art.84 / loi
6.7.89 art.4), possibilité de déroger par accord collectif à la liste des charges récupérables pour certains
travaux et de répercuter sur le locataire des travaux d’entretien et de dégagement de l’ascenseur (ENL
art.88 / loi 6.7.89 art.23).
. logement des personnes en difficulté : lutte contre les logements insalubres avec l’institution d’une
« déclaration de louer » (ENL art.48), création d’observatoires de l’habitat indigne, interdiction de
coupures d’énergie pendant la période hivernale pour les ménages en difficulté, avantages fiscaux pour
les structures d’hébergement temporaire et d’urgence (ENL art.73 / CGI art.257, 278 sexiès, 1384 D).
. copropriété : assouplissement des règles de majorité pour les travaux de sécurité dans l’immeuble (ENL
art.91 / loi 10.7.65 art.25), dispense pour les petites copropriétés de l’obligation d’une comptabilité en
partie double (ENL art.92, 94 / loi 10.7.65 art.14-3).
. vente d’immeuble : création du contrat de vente d’immeuble à rénover inspiré de la vente en l’état
futur d’achèvement (ENL art.80 / CCH L.111-6-2-1 à 4, L.262-1), substitution du délai de rétractation au
délai de réflexion sauf quand l’acte authentique n’est pas précédé d’un avant contrat (ENL art.96 / CCH
L.271-1).
. politiques locales de l’habitat : instauration et renforcement des documents cadres, élaboration d’un
plan départemental de l’habitat (ENL art.68).
. organismes de logement social : sur le statut des organismes de logement social et leurs activités ;
extension des compétences des organismes HLM (ENL art.55 / CCH L.421-1, L.422-2), simplification de
la procédure de démolition de logements sociaux (ENL art.59 / CCH L.353-15, L.442-6).
. mesures diverses : aménagements relatifs à la profession d’agent immobilier ou administrateurs de
biens, disposition sur la « qualité de l’habitat ».
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ADIL DE LA MAYENNE
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