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Issy-les-Moulineaux, le 25 juillet 2016
COMMUNIQUÉ DE PRESSE
ALLEMAGNE : BNP PARIBAS REAL ESTATE PUBLIE LES
CHIFFRES DU MARCHÉ DES BUREAUX ET DE
L’INVESTISSEMENT POUR LE 1er SEMESTRE 2016
Nouveau record pour le marché des bureaux : volume de transactions
proche de 1,76 million de m² sur les six premiers mois de 2016
Au 1er semestre 2016, sur les huit principaux marchés de bureaux allemands – Berlin, Cologne,
Düsseldorf, Essen, Francfort, Hambourg, Leipzig et Munich – le volume des transactions a frôlé
1,76 million de m², en augmentation de 13 % par rapport au très bon chiffre de l’année passée.
« Comme prévu, la tendance à la hausse du marché des bureaux visible en début d’année s’est
confirmée au 2e trimestre. S’établissant à 1,76 million de m², le volume des transactions a atteint un
niveau inédit pour un 1er semestre, effaçant le précédent record de 2008. Ce résultat représente une
hausse de 13 % par rapport au total de l’année précédente et de 18 % au regard de la moyenne sur
10 ans », souligne Marcus Zorn, Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate Allemagne.
Au classement des villes, Berlin arrive en tête, signant une performance record (405 000 m², +21 %).
Munich est, sans surprise, deuxième, avec 373 000 m² (+21,5 %). Il s’agit là du deuxième meilleur
résultat enregistré par la capitale bavaroise. Hambourg (233 000 m²) vient compléter ce trio de tête. Elle
est néanmoins la seule grande ville allemande à subir un léger recul des transactions (-9 %).
Sous l’effet combiné d’une activité de construction modeste et de niveaux de transactions supérieurs à
la moyenne des deux dernières années, le taux de vacance baisse nettement et durablement. À l’échelle
de l’ensemble des villes étudiées, il a reculé de 10 % sur les 12 derniers mois (6,01 millions de m²
vacants à l’heure actuelle). Il n’avait pas été aussi bas depuis 14 ans. L’offre disponible enregistre son
plus fort recul (-26 %) à Munich, tombant à 867 000 m².
Sur quatre des marchés de bureaux étudiés, les loyers prime ont augmenté au cours des 12 derniers
mois. À Berlin, porté par une demande exceptionnellement soutenue, le loyer prime progresse d’un peu
plus de 15 % (26,50 €/m²), des chiffres supérieurs étant même relevés dans certains cas particuliers. La
capitale allemande devient ainsi, avec Düsseldorf, la troisième ville la plus chère du pays.
Du point de vue économique, tous les signes laissent entrevoir une progression des marchés de
bureaux meilleure qu’en 2015. Au vu des données actuelles, il y a tout lieu de penser que le volume des
transactions franchira la barre des 3,3 millions de m², une performance qui n’a été réalisée que quatre
fois au cours des 20 dernières années. Le taux de vacance devrait continuer à diminuer légèrement
dans la plupart des villes.
Investissement proche de 18,4 milliards d’euros freiné par la pénurie d’offre,
nouvelle baisse du rendement
« Malgré la nette diminution en glissement annuel des montants investis, les marchés allemands de
l’investissement ont jusqu’ici affiché un grand dynamisme », indique Piotr Bienkowski, CEO de BNP
Paribas Real Estate Allemagne.
On dénombre plus de 800 transactions unitaires ayant enregistré 13,62 milliards d’euros
d’investissement, un décompte proche de celui de l’année passée. L’insuffisance de l’offre transparaît
surtout dans les performances du segment core des grandes transactions. En effet, on ne recense que
10 mega deals (transactions supérieures à 100 millions), elles étaient deux fois plus nombreuses au
1er semestre 2015.
Les investisseurs allemands sont à l’origine de près des deux tiers (65 %) de l’investissement total. Ce
solide résultat atteste de la confiance qu’ils placent dans leur marché domestique. Bien que la part des
investisseurs étrangers ait légèrement progressé par rapport au 1er trimestre pour atteindre 35 %, elle
reste inférieure au chiffre de l’an passé. Cette tendance reflète les performances plutôt modestes du
segment des portefeuilles sur lequel les investisseurs étrangers sont généralement très présents. Si la
part des acteurs étrangers représente un peu moins de 27 % de l’investissement sur le segment des
transactions unitaires, sur celui des portefeuilles, elle se monte à près de 58 %. Jusqu’à présent, la
contribution la plus forte, et de loin, provient des investisseurs européens (un peu plus de 3,94 milliards
d’euros). Les investisseurs nord-américains se classent deuxièmes avec environ 1,72 milliard d’euros.
Au 1er semestre, les acquéreurs asiatiques ont joué un rôle mineur, mais ils devraient être bien plus
actifs au cours des mois à venir.
Sur les six premiers mois de l’année, les bureaux se sont à nouveau taillés la part du lion (7,57 milliards
d’euros), avecplus de 41 % de l’investissement total. C’est néanmoins surtout sur ce segment de
marché que l’offre disponible est loin d’être suffisante pour répondre à la hausse constante de la
demande des acquéreurs. Cela se vérifie particulièrement dans les secteurs les plus prisés. Les
commerces, qui représentent environ 22 % de l’investissement, ont conservé leur rang et la deuxième
place obtenue au 1er trimestre. À l’origine de près de 12 % de l’investissement total, les transactions
hôtelières ont frôlé les 2,16 milliards d’euros, améliorant de 31 % leur précédent record de 2014.
« L’intérêt des investisseurs ne se dément pas et tend même à croître. La demande excède par
conséquent l’offre, ce qui a entraîné un nouveau recul du rendement prime au 2e trimestre. Cette
évolution a été particulièrement nette à Berlin, où le rendement initial net des bureaux est tombé à
3,70 %, soit seulement 10 pb de plus qu’à Munich (3,60 %) », souligne Sven Stricker, Head of
Investment chez BNP Paribas Real Estate Allemagne. En dépit de la hausse des prix, les rendements
relevés dans les grandes villes allemandes restent supérieurs à ceux de Londres ou Paris. Par ailleurs,
pour les investisseurs, les conditions de financement favorables et les faibles marges sur les emprunts
font que la rentabilité des capitaux propres demeure nettement plus intéressante en Allemagne que
dans les principaux pays européens concurrents.
A propos de BNP Paribas Real Estate
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Investment Management. Avec 3 800 collaborateurs, BNP Paribas Real Estate apporte à ses clients sa connaissance des marchés locaux
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