1 Les Rencontres BNP Paribas Real Estate : le
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1 Les Rencontres BNP Paribas Real Estate : le
Date : 30/09/2015 Nombre de pages : 2 Les Rencontres BNP Paribas Real Estate : le marché des bureaux en Régions -Le manque d’offre neuve pénalise le marché avec 533 000 m² placés au 1er semestre 2015-Retour des grandes transactions attendu pour le second semestreA l’occasion des Rencontres thématiques du 30 septembre 2015, BNP Paribas Real Estate analyse le marché des bureaux en Régions. La demande placée au premier semestre 2015 dans les 16 principales métropoles régionales étudiées* s’établit à 533 000 m², en recul de 13% par rapport au premier semestre 2014. Cinq villes progressent : Marseille (+23%), Montpellier (+15%), Bordeaux (+14%), Rennes (+65%) et Rouen (65%), alors que Toulouse (-6%) et Nantes (-8%) sont en léger recul et les neuf autres villes accusent une baisse plus marquée. Ce retrait s’explique notamment par le net recul (- 31 %) des transactions de grandes surfaces (de plus de 5 000 m²). La transaction la plus significative du premier semestre 2015 a été signée à Toulouse avec les 15 500 m² du Rectorat, alors qu’en 2014 trois transactions de plus de 15 000 m² étaient enregistrées. « Le segment des surfaces inférieures à 1 000 m², qui constitue le socle des marchés régionaux, soit environ 55% des volumes commercialisés, est resté stable. Toutefois, le second semestre devrait voir le retour des grandes transactions, à Lyon, dans le secteur de Gerland notamment, voire à Nantes ou à Toulouse. Nous anticipons un atterrissage autour de 1 200 000 de m² placés, en retrait d’environ 10% par rapport à 2014 », précise Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction France. L’offre à un an de bureaux en Régions est stable dans l’ensemble des 16 villes, avec deux tendances fortes. D’une part, le volume d’offre neuve est au plus bas depuis 2006 et atteint même un plancher historique de 23 % de l’offre globale. Quatre villes seulement offrent une proportion supérieure à cette moyenne : Lyon, Montpellier, Nantes et Rennes, tandis que la grande majorité d’entre elles enregistre un manque d’offre neuve, notamment à Lille et à Toulouse. D’autre part, l’offre de seconde main progresse inexorablement depuis 2011. Le principal frein à la consommation de l’offre de seconde main est la proportion élevée des locaux nécessitant des travaux de rénovation. Malgré le manque d’offre neuve, les bureaux neufs représentent 40% des transactions. Cette situation s’explique par l’importance des comptes propres et clé-en-main locatifs. A titre d’exemple, sur 11 transactions supérieures à 5 000 m² comptabilisées au premier semestre, 9 ont été réalisées en comptes propres ou clé-en-main locatifs. Toutefois, d’ambitieux programmes prennent place dans les villes régionales, avec notamment des projets de centre-ville bien ancrés comme Euroméditerranée ou Euronantes, ou des chantiers en démarrage comme Euratlantique à Bordeaux ou Eurorennes, ainsi que d’autres à plus long terme comme Toulouse Matabiau. Les loyers « top » sont stables ou progressent dans la majorité des villes tandis que les valeurs en seconde main sont sous tension, notamment dans les secteurs diffus. Sur les 15 dernières années, les villes de Régions enregistrent de solides croissances de leurs valeurs locatives, pour les six principales métropoles régionales. Cette croissance était de 17 % entre 2000 et 2008 et de 14 % entre 2009 et aujourd’hui, soit un niveau similaire malgré des circonstances de marché différentes. Mais il existe encore des marges de croissance pour les loyers régionaux en France. * Aix/Marseille, Bordeaux, Dijon, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nice/Sophia, Orléans, Rennes, Rouen, Strasbourg, Nantes et Toulouse. 1 « A l’heure où la compétition entre les métropoles régionales s’inscrit à l’échelle de l’Europe, les métropoles françaises présentent de sérieux atouts. Ainsi, en termes de volumes de bureaux commercialisés, la profondeur du premier marché régional français, Lyon, est à comparer à celles de Milan, Barcelone ou Amsterdam. Lille se positionne au niveau de Luxembourg et de Manchester ; Toulouse et Marseille ont une profondeur du marché équivalente à celle de Rome ou Lisbonne, alors que Nantes, Bordeaux et Rennes sont de taille à rivaliser avec certaines métropoles régionales britanniques et allemandes. En termes de loyers « prime », les métropoles françaises sont particulièrement compétitives par rapport à leurs voisines européennes », ajoute Guillaume Delattre, Vice-Président de BNP Paribas Real Estate Advisory France. L’investissement en bureaux en Régions est en retrait au premier semestre 2015, mais la fin de l’année devrait être très active. Ces résultats ont pour origine la faiblesse d’offres neuves en investissement, notamment pour les VEFA (ventes en état futur d’achèvement) à risque, c’est-àdire avec moins de 50 % des surfaces louées à l’acquisition. En effet, depuis 2013 elles sont minoritaires, le marché étant plus porté par des opérations quasiment louées voire même des cléen-main locatifs (louées à 100 % avant acquisition). Or, avant 2012, les opérations à risque représentaient une forte proportion des investissements. Cela montre la dichotomie forte entre les demandes locatives qui se positionnent sur les immeubles neufs et la prise de risque faible des investisseurs pour alimenter ce marché. Ces éléments impactent à la baisse les taux de rendement actuels et probablement à venir sur l’ensemble des régions. « A taille de marché de bureaux équivalente, les marchés de l’investissement des villes régionales françaises sont plus réduits que dans les pays voisins, en Allemagne, au Royaume-Uni, mais également en Italie. Les taux de rendement ‘prime’ constatés dans les capitales régionales françaises sont d’environ 100 points de base supérieurs à ceux des pays voisins », conclut Guillaume Delattre. A propos de BNP Paribas Real Estate BNP Paribas Real Estate, l’un des principaux prestataires de services immobiliers de dimension internationale, offre une gamme complète de services qui intègre l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier : Promotion, Transaction, Conseil, Expertise, Property Management et Investment Management. Avec 3 800 collaborateurs, BNP Paribas Real Estate apporte à ses clients sa connaissance des marchés locaux dans 37 pays (16 implantations directes et 21 via son réseau d’alliances qui représente, aujourd’hui, plus de 3 200 personnes) avec plus de 180 bureaux. BNP Paribas Real Estate est une société du Groupe BNP Paribas. Pour d’informations : www.realestate.bnpparibas.com Twitter : @BNPPRE Suivez-nous sur L’immobilier d’un monde qui change Contact presse : Valérie Jardat - Agence côtéjardat - Tél: +33 (0) 1 41 05 94 10 - Tél: +33 (0) 6 12 05 18 35 - [email protected] 2