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Rencontre LPA
Le volet immobilier de la loi
Pinel...
...entre Parlement et Sénat
Mardi 25 mars 2014
136 avenue des Champs-Elysées 75008 Paris - Tél. : +33 (0)1 53 93 30 00 – Fax : +33 (0)1 53 93 30 30 – www.lpalaw.com
LOI PINEL : LE CHOC DE COMPLEXIFICATION…
1. Le contexte :
- à la recherche du commerçant perdu
- le calendrier
2. Le projet (1) : les sujets qui fâchent
a. La durée du bail
b. Le plafonnement du déplafonnement
c. La réglementation des charges et des impôts
d. Des sanctions sans fin
3. Le projet (2) : les sujets qui lassent
a. Le droit de préférence du preneur
b. Le nouveau bail dérogatoire
c. La forme du congé
d. La saga de l’indice du coût de la construction
e. L’état des lieux et les travaux
f. Divers
4. Les autorisations d’urbanisme : ce qui change
5. Questions/Réponses
1. Le contexte :
→ A la recherche du commerçant perdu :
Un projet porté par le ministre du commerce et de l’artisanat, mais un
statut unique pour tous types de locataires et d’actifs.
→ Le calendrier :
-
2/3 avril : commission des affaires économiques du Sénat
16/17 avril : débat devant le Sénat
Puis, commission mixte paritaire
Enfin, avant ou après l’été « le décret charges »
2. Le projet (1) : les sujets qui
fâchent
 a. La durée du bail (article 1er A du projet)
 → un dispositif d’ordre public
 → le principe de la réforme : retour au bail 3/6/9
 → une exception possible pour :
• Les baux supérieurs à 9 ans
• Les baux de locaux monovalents
• Les baux à usage exclusif de bureaux
2. Le projet (1) : les sujets qui
fâchent
 b. Le plafonnement du déplafonnement (article 4 du projet)
Le principe du plafonnement est renforcé par une limitation du
déplafonnement, lorsque celui-ci est possible
→ L’augmentation est limitée à 10% du loyer de l’année précédente
→ En matière de loyer de renouvellement, seuls sont concernés les
déplafonnements liés aux modifications notables des locaux, de la
destination du bail, des charges et obligations contractuelles et des
facteurs locaux de commercialité.
2. Le projet (1) : les sujets qui
fâchent
→ En sont donc exclus, les déplafonnements liés à :
- une clause contractuelle
- une durée supérieure à 9 ans
- une tacite prolongation supérieure à 12 ans
- les régimes de loyers spécifiques : locaux monovalents,
bureaux, terrains nus, etc.
En matière de révision (révision triennale et révision tirée au
franchissement du seuil de 25% en raison de l’indexation), sont concernés
tous les baux et toutes les classes d’actifs
→ A noter : le dispositif concernant le renouvellement est supplétif, tandis
que le dispositif concernant les révisions est d’ordre public.
2. Le projet (1) : les sujets qui
fâchent
c. La réglementation des charges et des impôts (article 5 du projet et
nouvel article L145-40-2 du code de commerce)
→ Une obligation de transparence : obligation d’inventaire précis et limitatif
des catégories de charges et impôts et de la répartition bailleur/locataire
 - un état récapitulatif annuel
 - les impôts doivent correspondre strictement au local occupé par chaque
locataire
De surcroît :
→ Obligation forte d’information en matière de travaux
Mais surtout :
→ un décret fixera les charges et impôts qui ne pourront être imputés au
locataire et les modalités d’information des preneurs
→ Tout ce dispositif est d’ordre public.
2. Le projet (1) : les sujets qui
fâchent
d. Des sanctions sans fin
→ La sanction des dispositions contraires à l’ordre public ne sera plus la
nullité, mais la réputation non écrite.
→ Les demandes seront donc imprescriptibles
→ Le dispositif est d’ordre public
3. Le projet (2) : les sujets qui lassent
a. Le droit de préférence du preneur (nouvel article L145-46-1)
 - Porte sur le projet de vente d’un local à usage commercial ou artisanal.
En sont exclus les autres actifs tels que locaux industriels, hôtels, etc.
 - Le preneur a un mois pour accepter l’offre de vente ; puis deux mois
pour réaliser la vente, délai porté à quatre mois s’il recourt à un prêt.
- Si, dans ce délai, la vente n’est pas réalisée, l’acceptation est « sans
effet ».
→ Après purge du droit, si la vente est offerte à un prix plus avantageux, le
processus doit être réitéré.
→ Le droit de préférence ne concerne pas la vente d’un lot au sein d’un
ensemble commercial, faisant l’objet d’une cession globale.
→ En l’état, le dispositif n’est pas d’ordre public.
3. Le projet (2) : les sujets qui lassent
 b. Le nouveau bail dérogatoire
 → Allongement de la durée à trois ans
 → Interdiction des successions de baux dérogatoires
 → Gestion complexe de la fin du bail dérogatoire, avec risque fort de
conversion involontaire en bail statutaire
- demande de renouvellement à notifier dans un délai de 1 ou 2 mois
avant l’expiration du bail,
- à défaut de refus avant l’expiration du bail, bail statutaire,
- en l’absence de toute demande, le bail cesse de plein droit.
3. Le projet (2) : les sujets qui lassent
 c. La forme du congé (article L145-9)
 → Le congé pourra désormais être délivré par lettre recommandée avec
accusé réception « au libre choix de chacune des parties »
 → La question de l’ordre public est incertaine
3. Le projet (2) : les sujets qui lassent
 d. La saga de l’indice du coût de la construction
 → Toute référence à l’indice du coût de la construction est supprimée
dans les articles prévoyant un plafonnement du loyer renouvelé ou du
loyer révisé
 → L’ICC n’est pas supprimé pour autant
3. Le projet (2) : les sujets qui lassent
 e. L’état des lieux et les travaux (nouvel article L145-40-1)
 → L’état des lieux :
 - devient obligatoire « à chaque prise de possession par un locataire » et
lors de leur restitution
 - la prise de possession semble inclure la cession
 - le bailleur qui n’a pas fait diligence pour réaliser l’état des lieux ne peut
invoquer la présomption de bon état de l’article 1731 du code civil
3. Le projet (2) : les sujets qui lassent
 e. L’état des lieux et les travaux (nouvel article L145-40-1)
 → Les travaux :
 - le bail comporte un budget prévisionnel de travaux pendant la première
période triennale
 - une liste exhaustive des travaux des trois années passées
 - un budget (ou une liste) doit ensuite être fourni par le bailleur à chaque
échéance triennale
 → Ce dispositif est d’ordre public
3. Le projet (2) : les sujets qui lassent
 f. Divers
- La naissance de la convention d’occupation précaire
- Le rôle de la commission de conciliation
- Le droit de préemption des communes
 Autres :
• La sortie des héritiers
• La clarification de la situation des étrangers
• L’entrée de la scission
• Le souci du look
4. Urbanisme commercial : ce qui
change
 Une autorisation unique : le permis de construire
 Création d’un nouvel objectif et de nouveaux critères d’appréciation
 Nouvelle composition de la commission nationale d’aménagement
commercial
 Extension de la notion des « modifications substantielles »
 Suppression du délai d’un an pour toute nouvelle demande suite à un
refus de la CNAC
5. Questions/Réponses
Contacts
Hélène Cloëz, MRICS
Avocat associé
Email : [email protected]
Tél. : +33 (0)1 53 93 25 44
Marie-Odile Vaissié, MRICS
Avocat associé
Email : [email protected]
Tél. : +33 (0)1 53 93 30 03
Hanan Chaoui
Avocat
Email : [email protected]
Tél. : +33 (0)1 53 93 25 10
PARIS, France
136, avenue des Champs Elysées - 75008 Paris – France
Tél. : +33 (0)1 53 93 30 00 - Fax : +33 (0)1 53 93 30 30 – Email : [email protected]
ALGER, Algérie
Lotissement Bensmaia – Villa 16B – Parc Poirson - El Biar – Alger – Algérie
Tél. : +213 (21) 92 24 99 - Fax : +213 (21) 79 88 81– Email : [email protected]
CASABLANCA, Maroc
269 Boulevard Zerktouni - 2e étage, N°3 - 20 050 Casablanca – Maroc
Tél. : +212 (0)522 97 96 60 - Fax : +212 (0)522 94 19 18 – Email : [email protected]
FRANCFORT, Allemagne
Savignystr. 18, D-60325 Frankfurt am Main Francfort - Allemagne
Tél. : +49 (69) 87 00 00 4 – 40 - Fax : +49 (69) 87 00 00 4 – 89 - Email : [email protected]
GUANGZHOU, Chine
Suite 1610, Guangdong International Hotel Main Tower 339 Huanshi Dong Lu 510098 Guangzhou - Chine
Tél. : +86 20 2237 8609 - Fax : +86 20 2237 8619 – Email : [email protected]
HONG KONG, Chine
44/F, Cosco Tower, Unit 4405 183 Queen's Road Central - Hong Kong
Tél. : +852 2907 7882 - Fax : +852 2907 6682 – Email : [email protected]
MUNICH, Allemagne
Weißenburger Straße 10, D-81667 Munich - Allemagne
Tél. : +49 89 242 072 555 - Fax : +49 89 242 072 556 – Email : [email protected]
SHANGHAI, Chine
41/F, Hong Kong New World Tower, Unit 4102, 300 Middle Huai Hai Road - Lu Wan District Shanghai 200021- Chine
Tél. : +86 21 6135 9966 - Fax : +86 21 6135 9955 – Email : [email protected]
www.lpalaw.com
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