Acheter son logement HLM

D’INON
ADIL 46
LETTRE D’INFORMATION
Logements à Alvignac
Source : Lot Habitat
Novembre 2012 N°7
ACHETER SON LOGEMENT HLM
RÊVE OU REALITE ?
DOSSIER
Incitation du gouvernement, outil de la
politique patrimoniale des organismes
ou réponse à la demande de locataires... La vente HLM n’a pas connu
d’explosion.
Toutefois, des initiatives sur le Lot sont
enregistrées.
Conseils gratuits
SOMMAIRE
- Présentation
P.1
- Dossier
P.2 et 3
Logement HLM à vendre, de la
location à l’accession
- Infos Rapides
P.4
Les missions de l'Agence départementale d’information sur le logement du Lot :
Informations juridiques, fiscales et financières en matière de logement.
Conseils personnalisés par un juriste qui vous répond en toute neutralité et objectivité.
Diversité des domaines d'intervention : le droit locatif, la fiscalité immobilière (conventionnement Borloo…), l'accession à la propriété (diagnostics et plans de financement, calcul des droits de mutation…), les contrats (de construction,
marchés de travaux privés, les garanties..), l'amélioration de l'habitat (subventions ANAH…), étude des réaménagements
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et renégociations des emprunts immobiliers. L’ADIL est agréée par le Ministère du logement.
LOGEMENT HLM À VENDRE
DE LA LOCATION A L’ACCESSION
ENTRETIEN
Laurent MALIEN
Directeur général de Lot Habitat
Quelle est la politique foncière de
Lot Habitat ?
Lot Habitat est favorable à la vente à
ses locataires de leur logement HLM.
Le Conseil d’administration a pris
l’engagement dans le cadre de
convention d’utilité sociale de mettre
en vente 5 logements individuels par
an. Les appartements ne sont pas
concernés par ce dispositif.
Le locataire doit être locataire dans le
parc de Lot Habitat depuis au moins
5 ans et habiter le logement à acheter
depuis au moins deux ans.
Décidée par les organismes d’HLM,
la politique de vente du patrimoine est
une opportunité pour des locataires
qui souhaitent devenir propriétaires.
Mais les conditions de vente sont
strictement encadrées. Les locataires
bénéficient d’un dispositif de sécurisation qui apporte des garanties utiles.
La vente d’un logement HLM présente un double intérêt ; elle permet
au locataire qui le souhaite d’acquérir
le logement qu’il occupe dans des
conditions compatibles avec ses
moyens tout en restant dans les lieux,
mais elle permet également à l’organisme HLM de disposer de ressources
supplémentaires pour construire de
nouveaux logements et réhabiliter
plus vite son parc locatif.
Quels sont les objectifs de Lot Habitat ?
L’objectif principal poursuivit par
cette politique:
- permettre à une partie de nos locataires d’accéder à la propriété, grâce
à des prix de ventes accessibles (85
000 à 90 000 euros en moyenne ) et à
des frais de mutations réduits
(exonération par le Conseil général
des droits d’enregistrement).
Quelles méthodes et moyens ont été
mis en place ?
L’équipe de Lot Habitat accompagne
les locataires et veillent à ce que la
mensualité de prêt soit équivalente au
loyer antérieur.
Le montage des dossiers est complexe tant du point de vue administratif, juridique et fiscal.
Les maires sont associés à ce projet
au préalable.
Quels sont les résultats obtenus ?
La vente participe au parcours résidentiel des locataires qui n’accèderaient pas à du logement neuf.
Source Lot Habitat
Les politiques de vente de leur patrimoine varient selon les organismes
d’HLM en fonction de l’état de leur
parc, des besoins de logement sur leur
territoire d’intervention...
Une reconstitution du parc vendu
peut être demandée à l’opérateur par
l’Etat par la construction de nouveaux
logements.
En l’absence d’opposition motivée du
préfet dans un délai de 2 mois à
compter de la réception de la décision
d’aliéner, celle-ci devient exécutoire.
Tout locataire peut adresser à l’organisme propriétaire une demande d’acquisition de son logement mais l’organisme n’a pas l’obligation de vendre. La réponse motivée de l’organisme doit être adressée à l’intéressé
dans les 2 mois de sa demande.
QUELS LOGEMENTS ?
Les logements mis en vente doivent
avoir été construits ou acquis depuis
plus de 10 ans, sauf dérogation préfectorale accordée après consultation
de la commune d’implantation lorsque des circonstances économiques et
sociales le justifient. Les logements
doivent répondre à des normes minimales d’habitabilité et être en bon
état d’entretien.
QUI SONT LES BENEFICIAIRES ?
Deux cas de figures sont à distinguer.
Si le logement est occupé, il ne peut
être vendu qu’à son locataire.
LA MISE EN VENTE
L’initiative de la vente relève de la
seule responsabilité des organismes
HLM qui sont appelés à délibérer annuellement sur leur politique de vente.
La vente ne doit pas avoir pour effet
de réduire de manière excessive le
parc des logements sociaux locatifs
existant sur le territoire de la commune ou de l’agglomération concernée.
ADIL 46 : 64 BD Gambetta 46 000 CAHORS, tél : 05 65 35 25 41
Source Lot Habitat
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LOGEMENT HLM À VENDRE
DE LA LOCATION A L’ACCESSION
Toutefois, sur demande de ce dernier,
le logement peut être vendu à son
conjoint ou à ses ascendants et descendants sous conditions de ressources.
Si le logement est vacant, il doit être
proposé en priorité à l’ensemble des
locataires de l’organisme dans le département par voix de publicité. Cette
publicité mentionne la consistance du
bien et le prix proposé.
A défaut d’acquéreur prioritaire, le
logement peut être offert à toute autre
personne physique ou à une collectivité locale qui s’engage à mettre ce logement pendant au moins 15 ans à la disposition de personnes défavorisées.
QUELS TYPES DE PRÊTS ?
Le prêt à taux zéro (PTZ) est mobilisable par le locataire acheteur de son logement, à condition que le prix de
vente du bien soit strictement égal au
prix des Domaines, moins 35%.
Peuvent également entrer dans le plan
de financement, les prêts de plan épargne (PEL) et compte épargne (CEL).
Les prêts bancaires classiques complètent généralement le financement et
sont délivrés par les banques.
REVENTE OU LOCATION DU
LOGEMENT
L’acquéreur personne physique qui
souhaite revendre son logement dans
les 5 ans qui suivent l’acquisition est
tenu d’en informer l’organisme HLM
qui peut se porter acquéreur en priorité.
Source Polygone : Cahors
FIXATION DU
CONDITIONS
PRIX
ET
Le prix de vente est fixé par l’organisme propriétaire, après avis du maire
de la commune d’implantation du logement vendu. Si le maire n’a pas répondu dans les 2 mois, son avis est
réputé favorable.
Lorsque l’acquéreur est une personne
physique, le prix peut être inférieur ou
supérieur de 35% de l’évaluation faite
par le service des domaines, en prenant
pour base le prix d’un logement comparable libre de toute occupation.
Préalablement à la vente, l’organisme
HLM indique par écrit à l’acquéreur
personne physique le montant des
charges locatives et s’il y a lieu, les
charges de copropriétés des deux dernières années.
L’organisme d’HLM doit aussi récapituler les travaux réalisés les 5 dernières
années sur les parties communes. Il
doit aussi indiquer en tant que de besoin, les travaux d’amélioration des
parties communes et des éléments d’équipement commun qu’il serait souhaitable d’entreprendre.
Source Polygone : Boissières
ADIL 46 : 64 BD Gambetta 46 000 CAHORS, tél : 05 65 35 25 41
ENTRETIEN
Pascal LACOMBE
Directeur général de Polygone
Quelle est la politique foncière de
Polygone ?
Polygone est le plus jeune des organismes HLM du Lot, son agrément date du début des années
1980.
Dans un premier temps, nous
avons développé notre patrimoine.
Nous gérons à ce jour 4 200 logements dont 1 000 dans le Lot.
Depuis deux ans, nous avons décidé de mettre en œuvre la vente
HLM sur notre parc de logements
individuels.
Quels sont ses objectifs ?
Deux objectifs principaux :
- permettre à une partie de nos locataires d’accéder à la propriété
grâce à des prix de vente accessibles.
- travailler en collaboration avec
les communes sur leurs besoins et
favoriser la construction de nouveaux logement HLM (accueil de
familles ...)
Quelles méthodes et quels
moyens ont été mis en place ?
Un service a été organisé et une
personne responsable de l’activité
a été recrutée : elle assure la coordination sur toutes les agences.
Quelles sont les résultats pour
Polygone ?
En 2012, quatre logements sont à
ce jour vendus pour un total de 10.
Notre objectif pour les trois années
à venir est de 10 ventes de logements par an dans le Lot.
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INFOS RAPIDES
ACTIONS ET PUBLICATIONS
BREVES
SITE INTERNET DE L’ADIL DU LOT
INDICES :
Le dernier Indice de Référence
des Loyers (IRL) publié par l’INSEE est celui du 3ième Trimestre
2012, paru le 12.10.2012 . Il est de
123.55
La hausse par rapport à l’indice du
3ième Trimestre 2011 est, à titre
indicatif, de + 2.15 % .
L’ADIL possède son site internet que vous pouvez
retrouver à l’adresse suivante : www.adil46.org
Nouveauté : vous pouvez consulter sur le site un fichier d’offre de terrains à bâtir.
PARTENARIAT AVEC LA CAF
Depuis 2011, la Caf renforce
son action pour la décence des
logements dans le Lot. Pour
cela, elle a développé un partenariat avec l’ADIL du Lot
(Agence départementale d’information sur le logement).
Charges locatives et responsabilités du bailleur
Le bailleur doit procéder, en
principe, au moins une fois par
an à la régularisation des charges locatives réglées mensuellement par son locataire. Toutefois l’article 2224 du Code
civil lui permet de récupérer
les arriérés impayés jusqu’à 5
ans en arrière. La Cour de cassation vient d’estimer que la
réclamation d’une régularisation au titre des 5 années
écoulées peut engager la responsabilité du bailleur. En effet, elle constitue une faute si
elle se révèle déloyale et brutale. Source : Conseils des Notaires 06/2012
L’équipe de l’ADIL 46 est à
votre disposition à CAHORS,
64 BD Gambetta tous les
jours aux horaires suivants:
-Du Lundi au Jeudi de 8H
45 à 12 H et de 14 H à 17
H30 .
- Vendredi de 8H45 à 12 H
ACTUALITES
Cinq ans pour réclamer…
La Cour de cassation vient de rappeler que l’action
en restitution de sommes indûment versées au titre de
charges de copropriété est soumise à la prescription
de droit commun. Le copropriétaire qui estime avoir
payé à tort certaines dépenses ne dispose donc que de
5 ans pour solliciter leur remboursement. Passé ce
délai, il ne peut plus agir. Source : Conseils des Notaires
06/2012
L’ADIL est située :
64 Bd Gambetta,
46 000 CAHORS
05 65 35 25 41
[email protected]
Directeur de publication : Estelle Chinnici-Bousquet
Collaborateur : Didier BRU
- Samedi de 9 H à 11 H
PERMANENCES DE L’ADIL DANS LE DEPARTEMENT
BAGNAC SUR CELE
GOURDON
PUY-L’EVEQUE
BRETENOUX/BIARS SUR CERE
GRAMAT
CAJARC
LACAPELLE-MARIVAL
SAINT-CERE
CAZALS
4
MARTEL
SAINT-GERY
FIGEAC
SOUILLAC
SOUSCEYRAC