la conjoncture du marche locatif prive

Transcription

Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux
APAGL - BELVIA IMMOBILIER - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21
CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB
FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER
H&D (SIRES) - ICADE - ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF
NEXITY - ORALIA - PACT - PLURIENCE - SELOGER.COM - SERGIC - SOGEPROM
SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - GROUPE SNI - SNPI - UNIS - UNPI
Paris, le 9 septembre 2014
LA CONJONCTURE DU MARCHE LOCATIF PRIVE
Les loyers de marché à fin août 2014
Michel MOUILLART
Professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest, FRICS
-2-
Sommaire
1. Observer et connaître les marchés locatifs privés
2. L’activité du marché locatif privé
3. L’évolution des loyers de marché
4. Les loyers de marché dans les régions
5. Les loyers de marché dans les villes
6. L’effort d’amélioration et d’entretien
7. En conclusion
-3-
1. Observer et connaître les marchés locatifs privés
CLAMEUR communique, dans le cadre de son « Tableau de Bord » semestriel,
sur 1 340 villes, regroupements de communes et pays de plus de 10 000 habitants.
En fait, CLAMEUR qui observe aussi les territoires de moins de 10 000 habitants couvre
95.1 % du marché locatif privé et 92.8 % de la population résidente en métropole.
Taille du marché Coefficient de
locatif privé
représentativité
Ville
PARIS
MARSEILLE
LYON
TOULOUSE
NICE
NANTES
STRASBOURG
MONTPELLIER
BORDEAUX
LILLE
Plus de 75 000
20 à 25 000
20 à 25 000
Plus de 30 000
10 à 15 000
15 à 20 000
10 à 15 000
15 à 20 000
20 à 25 000
10 à 15 000
25 à 30 %
25 à 30 %
40 à 50 %
25 à 30 %
30 à 35 %
25 à 30 %
40 à 50 %
30 à 35 %
30 à 35 %
40 à 50 %
-4-
-5-
Afin d’élargir sa capacité d’observation du marché, CLAMEUR étend son
analyse et traite l’ensemble des villes, regroupements de communes et pays de
plus de 2 500 habitants, Métropole et DOM confondus.
Le « Recueil des loyers » classe ainsi 4 453 territoires,
et 1
en distinguant les loyers selon le type de logements (studio/1 pièce, 2 pièces, …) :
dont 2 905 villes (68.0 % des villes de plus de 2 500 habitants)
548 EPCI (67.6 % des EPCI de plus de 2 500 habitants), hors les doubles comptes.
Par exemple, dans un département tel celui des Doubs, CLAMEUR observe 23 villes et 22 EPCI.
-6-
2. L’activité du marché locatif privé
Le recul de la mobilité résidentielle se poursuit : la mobilité s’est établie à 25.9 % en 2014.
Depuis 2011, l’offre locative privée présentée chaque année sur le marché s’est contractée
de près de 120 000 unités. Et de 150 000 unités, recul de la construction locative privée comprise.
La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /août 2014/
Taux de mobilité (en %)
30,5
30
29,6
29,3
29,6
29,1
29,3
28,3
27,9
28,0
28
27,9
Moyenne
1998-2014
27,6
27,0
26,8
26
25,8
27,2
26,7
26,1
24
25,9
L’activité est accrochée à
un de ses points les plus
bas depuis 1998. Le marché
compose avec une
demande déprimée
(montée du chômage,
pouvoir d’achat en panne).
Il est inquiet, après les
annonces et des décisions
publiques qui depuis 2010
ont bouleversé les projets
des investisseurs et des
propriétaires bailleurs et
affecté le dynamisme des
marchés.
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
-7-
Recul de la mobilité résidentielle dans 13 régions.
Lent recul (de 1 à 2 %) : Aquitaine,
Centre, Haute Normandie, Ile de
France, Lorraine, Languedoc
Roussillon et Nord-Pas de Calais.
Recul rapide(de 3 à 8 %) : Alsace,
Bourgogne, Franche-Comté,
Limousin, Rhône-Alpes et
Picardie.
Relative stabilité : Midi Pyrénées
et PACA, voire Pays de la Loire.
Lente augmentation (de 1 à 2 %) :
Auvergne, Basse Normandie,
Bretagne, Champagne Ardenne et
Poitou-Charentes.
-8-
Dans la plupart des grandes villes, le recul de la mobilité est synonyme de blocage du
marché. La baisse ou la faible progression des loyers privés constatée ne peut de ce fait
suffire pour « rééquilibrer » les marchés.
La mobilité résidentielle des locataires parisiens d'après CLAMEUR /août 2014/
La mobilité résidentielle des locataires marseillais d'après CLAMEUR /août 2014/
34,8
22,8
23
22,5
30,7
30
29,2
29,0
30,0
30,0
28,8
25,9
26
Moyenne
1998-2014
23,8
22
20,0
20,9
18
18,6
19,1
19,4
22,4
22,0
22
21,8
21,8
21
21,1
20,8
20
20,0
Moyenne
1998-2014
19
19,3
18,8
18,7
16,7
18,0
34
18,3
18
19,2
18,7
18,0
17,4
14,8
14
17,1
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Sur Marseille, elle s’établit à 14.8 % depuis le
début 2014. Le marché est bloqué depuis 2007 :
avec une activité (en moyenne de 2007 à 2013) de
l’ordre de 35 % inférieure à son niveau de la fin
des années 90.
17,4
17
Sur Paris, elle s’établit à 11.3 % en 2014, en recul
de 11.4 % depuis 2009 (21.9 % depuis 2006-2008).
La situation de ce marché est particulièrement
tendue, compte tenu de la pression des demandes
qui s’y présentent.
-9-
3. L’évolution des loyers de marché
Sur un marché en dépression, les loyers de marché augmentent au rythme annuel de 0.7 %,
comme les prix à la consommation (INSEE) :
en 2013, les loyers de marché ont progressé de 0.6 %, pour une inflation de 0.9 %.
Taux de variation des loyers (en %)
La variation des loyers de marché d'après CLAMEUR /août 2014/
Depuis 2006, les loyers de
marché ont augmenté de 1.4 %
par an, donc moins que
l’inflation (+ 1.5 % par an).
6
Moyenne
1998-2006
4
4,0
Moyenne
1998-2014
2,7
2
Prix à la consommation
1998-2014
Le décrochage est remarquable :
de 1998 à 2006, la hausse était de
4.0 % par an, pour une inflation
moyenne à 1.8 % par an.
1,6
1,4
Moyenne
2007-2014
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
- 10 -
La faible progression des loyers observée depuis le début de 2014 tient au recul
des loyers des plus petits logements (- 0.6 % pour les « studios et 1 pièce ») et à la faible
augmentation des loyers des « 2 pièces » (+ 0.5 %).
L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /août 2014/)
Loyer mensuel de
726 € (12.7 €/m²) :
4,5
452 € pour les
studios et 1 pièce
(16.9 €/m² )
574 € pour les 2
pièces (12.9 €/m² )
705 € pour les 3
pièces (10.8 €/m²)
Variation des loyers en %
3,1
3,0
2,3
1,8
1,5
1,4
1,2
-0,5 -0,6
1,8
1,7
1,3
0,9
0,5
0,3
0,1
0,0
0,9
1,5
2,9
2,6
0,4
-0,5
-1,5
829 € pour les 4
pièces (9.8 €/m²)
-3,0
1 114 € pour les 5
pièces et plus
(9.7 €/m²)
Studios et 1 pièce
(22,6 % du marché)
Août 2011 (+ 0,9)
2 pièces
(32,3 % du marché)
Août 2012 (+ 1,2 %)
3 pièces
(26,2 % du marché)
4 pièces
(12,4 % du marché)
Août 2013 (+ 0,1 %)
5 pièces et plus
(6,5 % du marché)
Août 2014 (+ 0,7 %)
- 11 -
4. Les loyers de marché dans les régions
Les loyers de marché
baissent dans 10 régions.
Dans 4 régions, les loyers
stagnent ou progressent
moins vite que l’inflation :
Alsace, Aquitaine,
Bretagne et PoitouCharentes.
Ils augmentent plus vite
que l’inflation dans 7
régions (de 1 à 2 %) :
Auvergne, Franche
Comté, Ile de France,
Lorraine, PACA, Pays de
la Loire et Rhône-Alpes.
- 12 -
5. Les loyers de marché dans les villes
Sur un marché locatif privé en dépression,
les loyers baissent dans 37.5 % des villes de plus de 10 000 habitants.
Cette proportion est la plus forte depuis 2009, année durant laquelle l’indice général des
loyers de marché avait stagné.
L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /août 2014/)
77,9
Proportion des villes concernées
80
73,3
74,4
70,4
63,9 62,5
61,1
2008 (+ 1,6 %)
60
2009 (0,0 %)
2010 (+ 2,5 %)
38,9
40
2011 (+ 1,6 %)
36,1 37,5
26,7
2012 (+ 2,2 %)
29,6
22,1
25,6
2013 (+ 0,6 %)
Août 2014 (+ 0,7 %)
20
0
Loyers à la baisse
Loyers à la hausse
- 13 -
Les loyers baissent dans 20.0 % des villes (de plus de 146 000 habitants) : Dijon, Montpellier, Reims ou
Saint Etienne.
Ils progressent moins que l’inflation dans 45.0 % des villes : Bordeaux, Grenoble, Marseille, Nantes,
Paris, Rennes, Strasbourg, Toulon et Toulouse.
Ils augmentent au-delà de l’inflation dans 7 villes (35.0 % des villes). Dans 3 de ces villes, les
loyers progressent à un rythme juste un peu plus rapide que l’inflation : au Mans, à Lyon et à Nice.
Variation Variation°
Ville
2014
entre 2006 et
(en %)
2014 (en %)
ANGERS
10,4
3,0
0,6
LILLE
13,4
2,6
2,6
LE HAVRE
11,3
1,9
1,1
VILLEURBANNE
12,5
1,6
2,9
LE MANS
8,6
0,9
0,5
LYON
13,0
0,8
2,6
NICE
15,2
0,8
2,3
MARSEILLE
12,5
0,6
0,8
BORDEAUX
12,6
0,5
1,3
PARIS
24,7
0,4
2,3
° Moyenne France entière : + 1,4 % (2006-2014)
Loyer 2014
(en €/m²)
Ville
Loyer 2014
(en €/m²)
STRASBOURG
RENNES
TOULON
NANTES
GRENOBLE
TOULOUSE
REIMS
MONTPELLIER
DIJON
SAINT ETIENNE
12,5
11,9
11,1
11,8
12,1
11,7
10,8
13,6
11,0
7,6
Variation Variation°
2014
entre 2006 et
(en %)
2014 (en %)
0,4
1,5
0,2
0,9
0,2
1,8
0,1
1,6
0,1
0,3
0,0
1,2
-0,3
2,7
-0,4
1,2
-0,8
0,8
-4,7
1,3
- 14 -
- 15 -
- 16 -
6. L’effort d’amélioration et d’entretien
Sur un marché sans perspectives d’amélioration rapide, l’effort d’amélioration et d’entretien
fléchit : 18.7 % des logements reloués bénéficient de travaux avant leur remise en location
(parmi les plus bas niveaux depuis 1998). Le constat est inquiétant pour l’avenir (dégradation de la
qualité du parc, détérioration des conditions de logement, …).
L'effort d'amélioration et d'entretien d'après CLAMEUR /août 2014/
36
33,2
32,3
33,0
Part avec travaux (en %)
32
28
26,2
25,3
25,1
26,1
24,9
24
23,8
24,1
23,1
20
23,8
22,9
Moyenne
1998-2014
20,9
20,2
18,7
18,7
18,5
16
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
- 17 -
Le différentiel de loyer entre deux locataires dépend de la nature des travaux réalisés (outre
l’état du marché locatif, l’ancienneté du bien et le temps d’occupation du logement par le précédent locataire) :
 dans le cas de gros travaux (remise aux normes « techniques » du logement), le
différentiel de loyer sera de 13.1 % (en moyenne chaque année, + 10.4 % de 2010 à 2014) ;
 dans le cas de petits travaux courants (des coûts d’intervention moins importants, le
différentiel de loyer sera de 1.5 % (en moyenne chaque année, + 2.1 % de 2010 à 2014) ;
 si le logement est présenté à la location en l’état, le loyer du nouveau locataire sera de
2.5 % inférieur à celui du précédent locataire (en moyenne chaque année, - 5.2 % de 2010 à 2014).
Les loyers augmentent entre deux locataires lorsque le niveau des loyers pratiqués sur un
territoire est suffisant pour permettre aux propriétaires de réaliser les travaux.
Les loyers baissent entre deux locataires dans 48 départements : ils baissent même de plus
de 2.5 % dans 11 départements (Aveyron, Gers, Haute Vienne, Lot, Lozère, …).
Les loyers augmentent dans 47 départements : entre 0.5 et 1.0 %. Ils augmentent le plus
vite dans les départements franciliens (+ 8.1 % en Ile de France).
- 18 -
Depuis 2009, le recul de l’activité s'est accompagné d’un allongement des délais de remise
en location (+ 23.1 %). La montée de la vacance représente 1.8 semaine de recettes
perdues. Le niveau actuel de la vacance, plus de 8 semaines en moyenne, équivaut chaque
année à une perte de 4.0 % des loyers perçus. Alors que le maintien d’un effort d’amélioration à haut
niveau s’imposerait, les propriétaires bailleurs abandonnent leurs projets d’amélioration et d’entretien de leur
patrimoine, dans un environnement dégradé et incertain.
Vacance locative (base 100 en 1998)
La vacance locative d'après CLAMEUR /août 2014/
123,1
120
113,6
110
113,1
114,7
111,1
108,4
107,8
105,1
103,7
101,2
101,3
100
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
- 19 -
Depuis 2009, la montée de la vacance est rapide : sauf sur les marchés très déprimés
(Bourgogne, Franche Comté et Limousin).
- 20 -
7. En conclusion
Le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR distingue les logements dont
les loyers sont au dessus du loyer de référence majoré et ceux dont les loyers sont sous le
loyer de référence minoré. Par exemple, pour l’ensemble du marché locatif privé des 10 premières villes.
Les seuils de déclenchement dans les 10 premières villes : loyers de 2013
(Source : CLAMEUR /août 2014/)
En €/m²
28,2
30
Marseille
Toulouse
Nice
Nantes
Loyer médian de référence minoré
Strasbourg
15,0
8,8
13,7
8,0
9,0
8,1
7,6
7,6
Lyon
15,5
13,8
13,0
13,0
9,7
Paris
8,1
8,3
10
0
13,9
14,2
16,5
16,7
20
Montpellier
Bordeaux
Lille
Loyer médian de référence majoré
- 21 -
Le « rabotage » potentiel des loyers concerne de l’ordre de 20 % des marchés. La baisse
moyenne étant alors de 20 %, en moyenne pour ces 10 villes. Elle bénéficiera pleinement aux ménages aisés.
L'impact d'un encadrement des loyers de marché : loyers de 2013
20,3
19,6
19,4
15,1
17,2
14,6
15,2
16,7
17,6
19,8
20,1
22,1
22,7
20
19,8
20,8
20,8
20,7
23,1
30
20,9
28,6
En %
10
0
Paris
Marseille
Lyon
Toulouse
Nice
Part du marché concernée par l'encadrement
Nantes
Strasbourg
Montpellier
Bordeaux
Lille
Baisse moyenne des loyers concernés
- 22 -
Alors que pour les 10 % des logements aux loyers les plus bas, les loyers pourraient être
relevés. La hausse étant alors de 10 à 15 %, en moyenne pour ces 10 villes. Elle touchera les ménages modestes.
La part des loyers de marché sous la médiane minorée dans les 10 premières villes
En %
15
13,7
12,8
11,3
10,5
10,4
10
9,6
9,2
7,8
7,1
5,5
5
0
Paris
Marseille
Lyon
Toulouse
Nice
Nantes
Strasbourg
Montpellier
Bordeaux
Lille
Part du marché concernée par un relèvement éventuel des loyers
- 23 -
Avec les annonces du Premier Ministre du 29 août concernant la relance de la
construction, la mise en œuvre de l’encadrement a été restreinte à la seule ville de Paris.
L’encadrement pouvant être étendu à d’autres villes après examen des résultats de cette expérimentation.
D’autres villes se sont néanmoins portées candidates pour une mise en œuvre immédiate …
Ville
Taille de la
population
(en milliers)
Taille du marché
locatif privé
PARIS
LILLE
GRENOBLE
SAINT DENIS
ANNEMASSE
SEINE SAINT DENIS
2268
234
158
108
33
1518
Plus de 75 000
10 à 15 000
9 à 10 000
1 à 2 000
1 à 2 000
25 à 30 000
Ville
Taille de la
population
(en milliers)
Taille du marché
locatif privé
MARSEILLE
TOULOUSE
NICE
STRASBOURG
MONTPELLIER
BORDEAUX
859
449
347
276
261
243
20 à 25 000
Plus de 30 000
10 à 15 000
10 à 15 000
15 à 20 000
20 à 25 000
Taille du marché
Variation
Loyer de marché Variation du
locatif privé
annuelle de la
en 2014
loyer en 2014
pour 1000
mobilité entre
(en €/m²)
(en %)
habitants
2011 et 2014
33
63
61
25
36
18
-8,1
-1,1
3,5
-1,7
-2,8
-1,7
24,7
13,4
12,1
14,9
13,6
15,3
0,4
2,6
0,1
-4,8
1,7
1,4
Taille du marché
Variation
Loyer de marché Variation du
locatif privé
annuelle de la
en 2014
loyer en 2014
pour 1000
mobilité entre
(en €/m²)
(en %)
habitants
2011 et 2014
30
71
29
53
67
85
-1,7
-0,5
-0,6
-2,6
-3,0
-2,6
12,5
11,7
15,2
12,5
13,6
12,6
0,6
0,0
0,8
0,4
-0,4
0,5
Variation du
Coefficient de
loyer 2006-2014 représentativité
(en %)
CLAMEUR
2,3
2,6
0,3
1,2
2,5
1,6
25 à 30 %
40 à 50 %
30 à 35 %
De l'ordre de 20 %
Plus de 50 %
De l'ordre de 15 %
Variation du
Coefficient de
loyer 2006-2014 représentativité
(en %)
CLAMEUR
0,8
1,2
2,3
1,5
1,2
1,3
25 à 30 %
25 à 30 %
30 à 35 %
40 à 50 %
30 à 35 %
30 à 35 %
- 24 -
APAGL - BELVIA IMMOBILIER - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21
CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB
FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER
H&D (SIRES) - ICADE - ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF
NEXITY - ORALIA - PACT - PLURIENCE - SELOGER.COM - SERGIC - SOGEPROM
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Droit Immobilier (2) – baux commerciaux

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