Rapport de gestion 2013

2013
Rapport d’activité
2
Édito
Une dégradation continue du
contexte économique et financier
fort heureusement les départs ont également été moins
nombreux (1 452 en 2013 contre 1 519 en 2012) ; le taux
de rotation reste lui quasiment stable (17,1%).
La tendance nationale de 2012 se poursuit en 2013 (recul
de l’emploi à -0.6% - on dénombre 3 303 200 chômeurs au
31.12.2013), et les effets de la crise se font aussi ressentir à
l’échelle départementale. L’Indre a ainsi perdu 1000 emplois
en un an, et cela n’épargne pas nos clients.
Le nombre de logements vacants commerciaux est passé
de 475 à fin 2012 à 509 fin 2013.
Comme l’année passée, et comme presque tous les ans
depuis 1982, le département de l’Indre a également perdu
des habitants. Au 1er janvier 2013 on compte 230 175
habitants, soient 1001 de moins qu’au 1er janvier 2012.
Évidemment, tous ces paramètres impactent nos résultats.
Politiques nationales de l’habitat
et mutualisation des moyens.
L’année 2013 aura été marquée par la mise en place de divers
événements, et notamment le projet de loi ALUR qui
viendra modifier notre loi du 6 juillet 1989 régissant les
rapports entre bailleurs et locataires (entrée en vigueur en
2014).
2013 marque également la signature du pacte d’objectifs
et de moyens entre l’État et le Mouvement Hlm comprenant 20 mesures. Le but étant de mettre en œuvre un plan
d’investissement pour le logement entre 2013 et 2015,
et notamment la construction de 500 000 logements
par an dont 120 000 logements locatifs sociaux, la réhabilitation thermique de 500 000 logements par an dont
100 000 logements sociaux, le renforcement de l’accession
sociale sécurisée…
Cet engagement permet aussi la mobilisation des moyens
respectifs de l’État et des bailleurs.
L’État s’engage donc à réduire la TVA applicable aux
logements sociaux et aux travaux de rénovation à compter
du 1er janvier 2014. Le Mouvement Hlm quant à lui
s’engage à mutualiser ses moyens financiers pour accompagner l’effort d’investissement des organismes et faire
circuler les fonds disponibles ; pour scalis, cela représentera
534 K€ / an.
Ce pacte réaffirme l’engagement de l’État et des
organismes en faveur de la mission sociale du logement
Hlm en France.
Le marché de l’habitat indrien
toujours fragile…
Comme évoqué plus tôt, le département de l’Indre n’a pas
été épargné par les effets de la crise et le marché locatif est
toujours autant, sinon encore plus détendu.
Aussi, la perte du nombre d’habitants a entraîné une baisse
des attributions (1 322 en 2013 contre 1 440 en 2012) ;
Dans la lignée, et en toute logique, nous enregistrons un
nombre croissant de dossiers de surendettement et une
masse impayée de ces dossiers qui a augmenté de 28% en
2013, malgré une forte proportion de clients bénéficiaires
de l’allocation logement (53%).
Malgré tous ces éléments, scalis poursuit encore et
toujours les opérations de rénovation sur son parc en
dépensant 11 millions d’euros chaque année pour le bienêtre et la fidélisation de ses clients.
Les plus fragiles ou âgés ne sont pas oubliés puisqu’une
cellule Habitat et Solidarités a été créée en 2013 afin
d’adapter les logements au vieillissement et au handicap
de nos clients.
Iso 9001 : certifiée et maintenue !
scalis a obtenu sa certification ISO 9001 par l’Afnor en
novembre 2012 pour ses activités de gestion locative, du
patrimoine et de la promotion immobilière locative et en
accession à la propriété. L’audit de surveillance a été réalisé
en septembre 2013, la certification est donc maintenue
pour une année supplémentaire.
Des clients encore plus satisfaits
en 2013 !
Comme en 2010, scalis s’est associée aux autres organismes
bailleurs de la région Centre pour mener une enquête
de satisfaction globale, conformément à l’engagement du
secteur Hlm de réaliser cette enquête tous les 3 ans.
Les résultats montrent que 83,9% de nos clients sont très
satisfaits ou satisfaits de nos produits et services (contre
82,5% en 2010). L’objectif fixé par la Direction Générale
a donc été atteint grâce à la mobilisation de l’ensemble des
collaborateurs de scalis.
Pour les points qui méritent notre attention, nous allons
bâtir un plan d’amélioration. Nous en mesurerons les
résultats lors de la prochaine grande enquête.
Guy Pépin
Président
Jean Christophe Pichon
Directeur Général
Orientations stratégiques
scalis poursuit les objectifs qu’elle s’est fixés
et met en œuvre ses orientations stratégiques en 2014.
 La stratégie patrimoniale :
 Valoriser et adapter le patrimoine aux besoins des clients et prospects,
 Mener une stratégie patrimoniale globale par territoire en tenant compte du marché de l’habitat,
 Continuer à valoriser et adapter notre patrimoine par des travaux de réhabilitation, de maintenance,
d’entretien, d’économies d’énergie et de démolition : 11,2 M€ de dépenses en 2014,
 Mettre en œuvre les objectifs de la CUS (Convention d’Utilité Sociale) et CUS foyers,
 Mettre en œuvre les objectifs du Grenelle de l’Environnement.
 La stratégie de rénovation urbaine :
 Poursuivre la mise en œuvre des opérations de rénovation urbaine,
 Participer à la définition du Plan Stratégique Local (PSL) pour engager des actions pérennisant
les quartiers classés en Zone Urbaine Sensible ou prioritaires de la Communauté d’Agglomération
Castelroussine (Saint-Jean, Saint-Jacques et Vaugirard).
 La stratégie commerciale et clientèle locative :
 Diminuer la vacance,
 Maintenir les coûts de gestion et des impayés,
 Développer la satisfaction et la fidélisation de nos clients.
 La stratégie de développement :
 Développer des produits neufs en location (une quarantaine par an),
 Développer l’offre en accession sociale : poursuivre la vente HLM (60 logements / an)
et développer des produits neufs (environ 45 logements / an),
 Développer l’offre en lotissement,
 Développer la maison individuelle,
 Développer la recherche foncière et l’aménagement.
 La stratégie financière pour assurer nos missions d’intérêt général de l’habitat social
dans l’Indre :
 Dégager des marges de manoeuvre financières,
 Maîtriser les dépenses et augmenter les recettes au compte de résultat,
 Poursuivre le désendettement de la société.
 Les axes supports et transversaux :
 Professionnaliser les collaborateurs,
 Poursuivre la mise en œuvre du système de management de la qualité,
 Développer et valoriser la responsabilité sociétale et environnementale de l’entreprise,
 Développer le marketing et la communication,
 Assurer le pilotage stratégique, le reporting et développer le contrôle.
3
4
Qui sommes-nous ?
, créée en 1929, est l’un
des deux principaux bailleurs sociaux
du département de l’Indre
Nous sommes au service de l’intérêt général dans le
secteur de l’habitat social et travaillons au quotidien
avec nos partenaires :
 l’État : nous mettons en œuvre les politiques nationales de l’habitat,
 les collectivités locales : nous répondons à leurs besoins
d’aménagement et d’habitat,
 les entreprises : nous logeons leurs salariés,
 nos actionnaires,
 les habitants, nos clients locataires et accédants.
Les chiffres clés
8 966 logements
143 collaborateurs
dont 60% directement
en contact avec nos clients
16 048 personnes logées
Un Conseil d’Administration
qui décide des orientations stratégiques de la société
1 322 attributions de logements
230 mutations pour fidéliser nos clients
et leur offrir un parcours résidentiel
47 M€ de chiffre d’affaires
981 logements adaptés aux personnes à mobilité
réduite (lotissements en centre-bourg, résidences adaptées, foyers…)
juillet
Les faits marquants
janvier
avril
février
mars
mai
juin
Le prélèvement automatique
c’est quand même très pratique !
Simplifiez-vous la vie, c’est :
 gratuit :
économisez les frais d’envoi tous les mois (enveloppes, timbres…),
 simple : remplissez et signez la demande de prélèvement et joignez un RIB,
 sûr : plus d’oubli, ayez l’esprit tranquille et l’assurance d’un loyer payé à temps,
 adapté à tous : choisissez votre date de prélèvement (5, 10 ou 15 de chaque mois),
 sans engagement : un simple courrier suffit pour l’arrêter,
 automatique : plus rien à faire tous les mois !
Plus de la moitié de nos clients déjà séduits…
Á quand votre tour ?
Formulaire disponible à l’accueil
octobre
août
novembre
 janvier : soirée entreprises partenaires
 février : dévoilement de la plaque de la
géothermie en l’honneur de Claude Godard
(ex Président)
 mars : lancement de l’activité de constructeur de maisons individuelles Les Valandrines
 avril : semaine du développement durable
chez scalis
septembre
décembre
 mai : pose de 1ère pierre (6 pavillons en
accession) & visite de chantier (15 pavillons
locatifs) à Velles
 juin : démarrage du grignotage du bâtiment démoli à La Châtre
 juillet : visite de patrimoine à destination
des administrateurs et du comité de direction
 août : lancement de la campagne de
prélèvement automatique
 septembre : naissance du CRC (centre
relations clients)
 octobre : visite de patrimoine avec les
collaborateurs
 novembre : inauguration de 6 appartements de coordination thérapeutique pour
l’association Solidarité Accueil à Châteauroux
 décembre : plantation du 1er pommier 6 pavillons en accession à la propriété et 5 locatifs à Issoudun
5
6
La Gouvernance
L’actionnariat au 31.12.2013 Le Conseil d’Administration
L’actionnariat est réparti en 4 catégories d’actionnaires :
 Catégorie 1 : l’actionnariat de référence qui
détient la majorité des voix (57,32% des actions
de scalis) et composé de :
Le Conseil d’Administration s’est réuni 4 fois en 2013 :
les 27 mars, 26 juin, 23 octobre et 18 décembre.
Les principaux thèmes abordés ont été :
 Stratégie 2014 - 2022 actualisée,
 La Société Interprofessionnelle du Logement,
 Le CIL Val de Loire,
 Finances de la société : arrêté des comptes, compte de
résultat prévisionnel,
 La Ville de Châteauroux,
 Gestion locative : politique des loyers,
 Patrimoine : programmation des travaux 2014,
politique de vente, rétrocessions, rénovations urbaines,
 Catégorie 2 : les collectivités territoriales EPCI,
 Catégorie 3 : les représentants des locataires,
 Catégorie 4 : autres (banques et sociétés, communes,
personnes physiques...).
Les catégories 1 et 4 détiennent 2/3 des voix moins 1 ;
 Développement locatif et accession : opérations
d’investissements,
 Vie de la société : représentation de la société.
les catégories 2 et 3 détiennent 1/3 des voix plus 1
La Présidence
et la Direction Générale
Répartition des actions en%
4,50
0,69
20,85
7,46
Guy Pépin est le Président.
Jean Christophe Pichon est le Directeur Général.
20,84
30,03
15,63
 Société Interprofessionnelle du Logement
 CIL Val de Loire
 Ville de Châteauroux
 Lafayette Habitat Services
 Banques (Caisse d’Épargne et Crédit Agricole)
 Collectivités (Communauté d’Agglomération Castelroussine,
Conseil Général et communes)
 Autres actionnaires
Aucun salarié n’est actionnaire de la société au 31 décembre 2013.
7
Notre patrimoine
Au 31 décembre 2013 scalis détient 8 492 logements
locatifs dans le département de l’Indre,
22 en location-accession et gère également
39 logements pour le compte de collectivités locales.
scalis gère également
452 unités d’hébergement,
72 commerces, 1094 places de stationnement
et 140 caves et celliers.
Valençay
Un maillage très étroit du département :
 Présents sur 60% des communes du département
(147 parmi les 247 communes que compte
le département),
 nous disposons de 9 agences immobilières
et de 19 loges pour les permanences des gardiens.
Issoudun
Buzançais
Châteauroux
Le Blanc
Argenton-sur-Creuse
La Châtre
Le Grenelle
de l’Environnement
Dans sa politique de maîtrise des charges locatives
et d’énergie, scalis poursuit la mise en œuvre de
son projet de développement durable, et notamment
son programme de réhabilitation thermique des
logements.
Ainsi, en 2013, 122 logements ont été traités pour
un montant de 1,4 M€.
Les rénovations thermiques se poursuivront durant
les prochaines années afin d’être au rendez-vous
du Grenelle de l’Environnement en 2020.
La Convention d’Utilité Sociale
En 2011 et 2012, scalis avait pris des engagements en terme de dynamique patrimoniale et de gestion
sociale avec l’État dans le cadre de la CUS.
Ces engagements sont décrits par 35 indicateurs et ont fait l’objet en 2013 d’une première mesure
officielle avec les services de l’État. L’ensemble des engagements pris par scalis a été tenu.
La rénovation urbaine
< Iéna - futur bâtiment à démolir
quartier Saint-Jean à Châteauroux
Démolition 40 appartements
quartier Périgois à La Châtre
<
8
2013 a vu l’achèvement des projets de rénovation
urbaine du quartier de la Nation à Issoudun
(199 logements) et de l’ensemble immobilier
Loti-Montaigne à Châteauroux (220 logements).
2013 c’est aussi la démolition des 40 logements
obsolètes du quartier Périgois à La Châtre.
Egalement la poursuite du quartier de Saint- Aigny
au Blanc au travers de la réhabilitation thermique de
20 pavillons et de l’engagement de la 2ème tranche
de démolition des 43 logements qui aboutira
à la déconstruction complète d’un ensemble qui
n’était plus adapté à la demande.
2013 c’est enfin la poursuite de la démarche PSL
(Plan Stratégique Local) de la CAC, à laquelle scalis
s’est associée en partenariat avec l’ensemble des
acteurs locaux. Cela se traduit notamment pour
scalis par la définition du projet de démolition des
136 logements de la résidence Iéna au cœur du
quartier Saint-Jean à Châteauroux.
Politique de maintenance-réhabilitation
Au total, en 2013, scalis aura investi 11,2 M€ sur son parc dont 5,5 M€ affectés à l’entretien et la remise en
état des logements et 5,1 M€ d’investissements.
Ces budgets en croissance régulière ont vocation à répondre aux besoins de nos clients et s’inscrivent
dans la politique de valorisation du parc menée par scalis.
Réhabilitation thermique de 66 logements à Déols « Le Montet »
Isolation thermique par l’extérieur pour 9 pavillons à Ecueillé
9
Adaptation et maintien à domicile
Animée par la volonté permanente d’adapter son
parc à ses clients, scalis aura réalisé des travaux
sur 142 logements durant l’année 2013 pour un
montant de l’ordre de 815 K€ portant à 981 le
nombre de logements adaptés (soit environ 10%
du parc).
Par ailleurs, 2013 aura été l’année de la création
de la cellule Habitat et Solidarités entièrement
dédiée à la politique de maintien à domicile.
La politique d’adaptation du parc s’est également
traduite par la réalisation de projets plus spécifiques
comme la création de 6 appartements de coordination thérapeutique et de bureaux associés
au sein du quartier Saint-Jean à Châteauroux.
Équipement complet des 6 appartements
de coordination thérapeutique
pour le compte de l’association Solidarité Accueil
Politique de contrats
et sécurité
QUALI
É
Quant à la sécurité des biens et des personnes, les plans d’action
s’inscrivent dans une dynamique dotée de 200 K€ en 2014.
✪
%
0
✪ 10
T
La globalisation des achats et le partage avec nos fournisseurs du
contrôle qualité en sont les principaux leviers.
ANTIE
R
A
G
L’objectif de gestion optimisée des contrats s’appuie sur la volonté de
mettre en cohérence les prestations, la qualité de service rendu
et la maîtrise des coûts supportés par nos clients.
10
Portrait de nos clients
Une clientèle vieillissante…
13%
32%
17%
20%
18%
 - de 30 ans
 de 30 à 39 ans
 de 50 à 59 ans
 de 40 à 49 ans
 60 ans et +
A l’image du département de l’Indre, notre clientèle
est vieillissante : 50% de nos locataires ont plus
de 50 ans (contre 47 en 2012) ; la part des moins de
30 ans passant elle de 17% à 13%.
C’est pourquoi nous nous mobilisons sur la cible
des seniors en adaptant leurs logements ou
en construisant des résidences qui leur sont
spécialement dédiées.
L’objectif étant qu’ils puissent rester chez eux le plus
longtemps possible, dans un habitat confortable et
adapté.
7%
8%
…de plus en plus seule
La proportion de nos clients vivant seuls augmente
très légèrement et représente 47% (contre 46% en
2012).
47%
13%
25%
 1 personne
47%
53%
 2 personnes
 4 personnes
 3 personnes
 5 personnes
… et modeste.
Comme l’année dernière, et ce depuis 2011, plus de
la moitié de nos clients perçoit l’Aide Personnalisée au
Logement (APL).
 Pas d'APL
 APL
Sachant que 60% des clients entrés dans notre parc
en 2013 en sont bénéficiaires, cela démontre une
paupérisation de nos clients les plus modestes.
11
Le commercial et la gestion de la clientèle
La proximité
Des attributions en baisse
scalis poursuit sa politique de proximité et
d’amélioration de la satisfaction de ses clients.
2000
En 2013, scalis a renforcé sa présence en portant à
9 le nombre de ses agences immobilières au sein
desquelles commerciaux, médiateurs, chargés de
recouvrement, techniciens, gardiens… répondent
aux attentes de notre clientèle.
1500
1331 1390
1546
1370
1525
1315
1440
1519
1322
1452
1000
500
0
2009
2010
2011
2012
2013
 attributions  départs
Valençay
Issoudun
Nous avons enregistré moins d’attributions que
l’année dernière. Parallèlement, les locataires ont
été moins nombreux à quitter notre parc.
Buzançais
Châteauroux
Le Blanc
Argenton-sur-Creuse
La Châtre
La mutation : une valeur sûre
Châteauroux
3 agences immobilières
14 loges de gardien
La Châtre
1 agence immobilière
2 loges de gardien
Argenton-sur-Creuse
1 agence immobilière
Le Blanc
1 agence immobilière
2 loges de gardien
Buzançais
1 agence immobilière
Issoudun
1 agence immobilière
1 loge de gardien
Valençay
1 agence immobilière
scalis poursuit sa dynamique d’accompagnement
du parcours résidentiel de ses clients et a proposé
à 230 d’entre eux (+4,5%) de nous rester fidèles en
leur attribuant un nouveau logement mieux
adapté à l’évolution de leurs besoins.
Nombre de mutations
250
218
216
2009
2010
233
220
230
200
150
100
50
0
2011
2012
2013
12
Une mobilité des clients
toujours aussi importante
Malgré un léger recul (-0,6%), le taux de rotation
reste très élevé en étant supérieur à 17% depuis
2011. Ces départs, toujours aussi nombreux, sont
motivés par des raisons professionnelles (en léger
recul avec 12% des motifs), des difficultés financières
(situation stable avec 12% des motifs) et l’accession
à la propriété (maintien à 9%).
Taux de rotation en%
20%
16%
16,5%
17,6%
17,7%
17,1%
15%
10%
2009
2010
2011
2012
2013
Une vacance financière
en baisse
Nombre de logements vacants
538
500
475
466
509
400
300
200
100
2009
2010
2011
2012
1824
1631
Après une année 2012 en forte baisse, la vacance
commerciale est remontée à un niveau de 509
logements vacants au 31 décembre 2013.
600
Le taux de recouvrement à 12 mois en 2013 est de
98,57% (98,59% en 2012).
2000
La baisse de la demande de logements (-4%) fait
écho à celle du nombre de départs enregistrés
(-4,4%) au cours de cette année.
0
Les nombreux départs « à la cloche de bois » et
sans déménagement témoignent également d’une
fuite en avant dans un contexte socio-économique
fortement dégradé.
Masse des impayés en K€ depuis 5 ans
Malgré des attributions en baisse (-8,2%) et une
situation économique toujours en berne (plus de
1 000 pertes d’emploi par an lors des 2 dernières
années), le taux de vacance financière s’est abaissé
à 7,77% en 2013 (7,92% en 2012).
300
Les effets de la crise perdurent. Ils s’expriment en
particulier par un nombre croissant de dossiers
de surendettement et une masse impayée de ces
derniers qui a augmenté de 28% en 2013 (455 K€
au 31.12.13).
Nos créances sur locataires présents augmentent. Elles représentent 39% de la masse globale
impayée.
5%
0%
Des impayés toujours
conséquents, mais un taux
de recouvrement contenu
2013
1500
1000
1436
1349
765
847
1437
998
1047
1163
500
0
2009
2010
 présents  partis
2011
2012
2013
13
La production neuve
Au cours de l’année 2013, scalis a mis en location 37 logements.
Évolution des livraisons
120
Le Clos La Charbonnière
Le Poinçonnet
Livraison de la 2ème tranche
21 logements BBC
120
98
100
75
80
58
60
37
40
La baisse des livraisons suit la tendance
des crédits en
location accordés
par l’État.
20
0
2009
2010
2011
2012
2013
Parallèlement, 6 nouveaux chantiers ont démarré pour 53 logements
dont 20 en accession sociale à la propriété, sans oublier 2 lots à
bâtir.
Résidence Saint-Roch
La Châtre
Livraison de 16 appartements locatifs
Nous avons également obtenu l’accord de financement pour
41 locatifs. Les demandes de financements en location-accession
quant à elles ont été décalées au début de l’année 2014 pour tenir
compte des nouvelles dispositions de la loi de finances.
La vente HLM
En 2013, le Conseil d’Administration a décidé de mettre en vente 19
nouveaux programmes représentant 92 logements dans les communes
de Argenton-Sur-Creuse, Azay-Le-Ferron, Bouesse, Buzançais,
Châteauroux, Dun-Le-Poelier, Issoudun, Reuilly, Saint-Gaultier,
Saint-Genou, Tournon-Saint-Martin, Vatan, Villentrois et Vicq-Sur-Nahon.
3 rue des Rosiers
Saint Christophe-en-Bazelle
6 rue Bernard Palissy
Saint-Genou
En 2013, 50 actes de ventes ont été signés (48 pavillons et 2 appartements),
pour 51 compromis signés. La plus-value nette dégagée cette année est
de 1,3 M€.
En moyenne, notre client est âgé de 44 ans, en activité (88%) et a
acheté un pavillon (96% de nos ventes) de type 4 (56%) pour y vivre
en couple (54%).
Prix moyens (tous secteurs confondus) : 
pavillon de type 2 : 36 000 €

pavillon de type 3 : 52 181 €

pavillon de type 4 : 58 156 €

pavillon de type 5 : 62 929 €

appartement de type 2 : 45 240 €
46%* des acheteurs étaient locataires scalis.
* Pourcentage calculé sur la totalité des ventes
14
La Location-Accession
Ce dispositif d’accession à la propriété permet au locataire en place de devenir propriétaire au bout de 6 mois s’il le souhaite. Il peut
lever l’option à tout moment entre les 6 mois
et la deuxième d’occupation. Il a donc au
moins 2 ans pour tester son logement et ses
capacités de remboursement d’emprunt.
Issoudun « La Pomme »
5 pavillons locatifs et 6 en location-accession
Ce mode d’accession est très sécurisé (obligation
de proposition de rachat et de relogement par
scalis en cas de difficultés) et offre de nombreux
avantages aux acquéreurs : TVA à taux réduit,
exonération de la taxe foncière pendant 15 ans
(à partir de la date de la mise en service du
logement)… Il favorise ainsi le parcours résidentiel
de nos clients.
Bilan 2013 :

10 levées d’options,

26 contrats préliminaires signés.
L’Aménagement et l’Assistance
à Maîtrise d’Ouvrage
scalis recherche, valorise le foncier, et réalise des opérations d’aménagement. Nous souhaitons également
vendre des lots à bâtir.
Nous proposons aussi l’offre d’assistance à maîtrise d’ouvrage pour les acteurs qui le souhaitent.
Plusieurs opérations sont actuellement en cours :

à Ardentes, « Les Grands Buissons », nous avons
démarré la construction de 63 pavillons dont 5 lots à
bâtir.

à Ardentes toujours, nous sommes en train de
construire une M.A.S (Maison d’Accueil Spécialisée)
et un établissement pour enfants autistes (C.A.L.M.E)
pour l’association Aidaphi.

au Poinçonnet, nous avons lancé les études préliminaires pour l’opération d’aménagement de 17 ha,
à « L’Aumée ». Le permis de construire sera déposé en
Illustration du futur Ehpad de Chaillac
2014.

à Chaillac, nous avons obtenu le permis et les financements pour construire un Ehpad (établissement
d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) de 57 lits.
Trois autres projets de lotissement à Sainte-Lizaigne, Levroux et Saint-Genou ont été validés en comité
d’engagement.
Les Valandrines : naissance d’une marque de
constructeur de maisons individuelles…
Conforté par l’engouement de nos concitoyens pour la maison individuelle, scalis a voulu adapter son
offre au-delà de l’accession neuve « clés en mains » avec le prêt social de location accession (PSLA).
Ses clients comme tout prospect peuvent désormais faire construire là où ils veulent, avec un contrat de
construction de maison individuelle, sous la nouvelle marque Les Valandrines.
Un savoir-faire spécifique :
Très différente de nos autres activités, en apparence, cette nouvelle activité
repose cependant sur une solide expertise. Avec Les Valandrines, nous
proposons à ces accédants un catalogue de modèles personnalisables
à l’envi. Et donc une prestation de services, assortie de solides garanties.
Les garanties d’un grand maître d’ouvrage
Gestionnaire d’un parc de près de 9 000 logements et constructeur
d’une centaine de logements chaque année, scalis dispose de tout
l’éventail des compétences techniques indispensables à cette activité :
la parfaite maîtrise, avec les bureaux d’étude, de la nouvelle réglementation
thermique (RT 2012), le respect des exigences de sécurité et la qualité
de mise en oeuvre qu’impose, par ailleurs, un grand maître d’ouvrage
régional.
Un atout exclusif : le Paiement-Sérénité*
La plupart des constructeurs font payer les clients au fur et à mesure
de l’avancée de leur projet. L’offre des Valandrines se distingue par
un paiement différé, en fin de chantier, de la quasi-totalité du montant.
Le client paie 5% à la signature du contrat, 90% à la fin des travaux et
les 5% de solde à la remise des clés.
Pour nos clients, ce Paiement-Sérénité est un argument
de poids. En effet, la banque n’avance pas de fonds avant
la fin du chantier : il n’y a donc pas d’intérêts intercalaires.
Mieux encore, cela évite le « double loyer » puisque les travaux n’occasionnent aucune charge financière
supplémentaire. Ainsi les économies du ménage acquéreur sont préservées... et continuent à fructifier
pendant les travaux.
* voir conditions en agence
Pourquoi les Valandrines ?
Notre nouvelle marque évoque un lieu, et au-delà, l’ancrage territorial, si cher à scalis. Celui du Val de l’Indre.
Ce nom évoque aussi la dimension féminine qui convient à une maison conçue intelligemment et construite
avec rigueur. Sans oublier la diversité des modèles et des styles proposés, dans cet esprit, par notre large
gamme de maisons à personnaliser.
Le premier contrat pour la construction
d’une maison a été signé en décembre 2013 !
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16
Les Ressources Humaines
La direction des ressources humaines poursuit son investissement dans la formation qui se situe autour
de 4% des salaires bruts en 2013.
Nous finalisons la modernisation de nos outils RH avec une suite logique portant sur les carrières (formation
et entretiens annuels) - SIRH (système d’information des ressources humaines).
Cet outil permettra d’analyser au mieux les formations : contrôle des organismes, retour à chaud et à
froid des salariés et managers afin de nous adapter au plus près des besoins des directions. Enfin, nous
établirons tous les ans un bilan des différents entretiens pour mener des plans d’action futurs.
La direction des ressources humaines a également commencé à repérer les compétences expertes de
la société afin de développer un pôle de formateurs internes. Ces experts seront formés à délivrer leur
savoir et répondront ainsi à l’exigence de qualité de nos formations dans une logique d’amélioration des
coûts.
L’environnement de travail
En 2013, nos actions sur la qualité de vie au travail
de nos collaborateurs ont été poursuivies.
Ainsi, les agences d’Issoudun et de Buzançais ont
été réhabilitées et un travail sur la réhabilitation
de l’agence d’Argenton-sur-Creuse a été entamé.
Nous poursuivrons par les agences de La Châtre et
Le Blanc en 2014.
Enfin, nous continuons de suivre le plan d’amélioration de qualité de vie au travail. Une enquête
sur le climat social a été menée en juillet 2013 ; elle
laisse apparaître des points positifs portant sur les
conditions de travail.
Agence immobilière d’Issoudun après travaux
Les collaborateurs participent également à des groupes de travail visant à améliorer la qualité de vie chez scalis.
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Organigramme au 31.12.13
Actionnaires
GPA Logement
Président
Conseil d’Administration
Guy PEPIN
Comité stratégique
Comité de direction
Comité d’engagement
Comité d’Entreprise, DP
CHSCT
Direction des
Ressources Humaines
Hervé KEROMNES
Directeur Général
Jean Christophe PICHON
Direction
Commerciale et Clientèle
Thibaut REMILLIET
Direction
du Patrimoine
Pascal ZILLIOX
Assistante de Direction
Marie-Laure JARRY
Direction de la
Promotion Immobilière
Yves DEBEAUMONT
Contrats et sécurité
du Patrimoine
Direction Administrative
et Financière
Christophe COQUET
Direction Juridique
Sylvie TECKLENBURG
Bureau
Commission d’Appel d’Offres
Commission d’Attribution des Logements
Conseil de Concertation Locative
DAS* :
Gestion Locative
DAS* :
Propriétaire patrimoine immobilier
(PSP)
Maîtrise d’Ouvrage Patrimoine :
- démolition
- amélioration
- réhabilitation
- GE
Rénovation urbaine
Direction Marketing
et Communication
Marie HOCHET
Rachat de patrimoine
Système du Management
de Qualité
Guylène BERENGUIER
* Domaine d’Activité Stratégique
DAS* :
Recherche foncière
Aménagement-lotissement
Développement locatif :
Neuf / Reconstruction / RU
Accession & commercialisation
Maison individuelle
Vente HLM
Prestations de service
(AMO & MOD)
La communication et le marketing
La communication interne… et externe
Des salariés fédérés autour d’un projet d’entreprise
sont une garantie de performance. Aussi, nous
nous attachons à valoriser la stratégie et les
compétences de chacun à travers différents
outils et l’organisation de journées à destination
des salariés.
Elle permet de soutenir la notoriété de notre
société. Elle comprend les relations institutionnelles,
l’appui aux services commerciaux et la communication auprès des clients locataires et accédants.
Visite de patrimoine
revue de presse,
tournage d’un
reportage métier…
Le Marketing
Afin de mieux connaître nos clients et de leur proposer des produits et services complètement adaptés
à leurs besoins, nous réalisons des enquêtes tout au long de leur vie chez scalis.
Par exemple, après l’emménagement dans un logement neuf locatif ou
en accession à la propriété, avant et après des travaux de réhabilitation
ou de maintien à domicile, après intervention des entreprises
sous contrat à leur domicile...
Nous accompagnons ensuite les équipes dans la mise en
place de plans d’actions d’amélioration de nos produits et
services dans le but d’augmenter la qualité de service rendue
à nos clients.
Cette démarche marketing s’intègre dans notre système de
management de la qualité (voir page suivante).
ANTIE
R
A
✪
%
0
✪ 10
ISFAC
TI
S
AT
ON
G
18
Le système de management de la qualité…
… ou l’amélioration continue de nos processus
Après l’obtention de notre certification ISO 9001 v2008 en novembre 2012, l’année 2013 a été celle
de l’adhésion de nos partenaires à notre démarche qualité. La mise en place de rencontres régulières
avec les entreprises sous contrat, les visites chez nos prestataires ou encore l’organisation de retour
d’expérience sont autant de lieux de dialogue pour faire avancer la qualité de service apportée à nos
locataires.
De plus, la prise en compte systématique des
résultats des enquêtes de satisfaction permet
d’ajuster notre système de management à l’évolution
des attentes de nos clients.
La formation de 6 nouveaux auditeurs internes,
portant leur nombre à 15, renforce la mise en place
du système de management de la qualité auprès
de l’ensemble des collaborateurs (photo de la
promotion 2013 ci-contre).
Enfin, la mise en place de nouveaux processus, outils au service des collaborateurs, et l’adaptation
permanente des processus existants sont des éléments moteurs pour ajuster notre système à notre
environnement et à notre marché.
La Responsabilité Sociétale & Environnementale
scalis, entreprise responsable au quotidien
La RSE c’est notamment intégrer volontairement le développement durable dans l’entreprise. Plus
précisément, considérer les dimensions sociales, environnementales et économiques dans ses prises de
décisions tout en valorisant les droits, intérêts et attentes de ses parties prenantes. C’est donc tout naturellement
que scalis s’est engagée dans cette démarche qui marque la continuité de sa mission d’intérêt général.
scalis s’inscrit donc dans cette pratique en menant les actions suivantes au quotidien :

Maîtriser les impacts environnementaux : dans l’entretien, la réhabilitation du patrimoine, dans la
production de logements, dans le fonctionnement,

Offrir un logement à tous et pour tous : par la construction neuve et par l’adaptation du parc ancien,

Améliorer le territoire et le cadre de vie : contribuer à l’amélioration et à l’aménagement du territoire,
et à l’amélioration du cadre de vie de ses habitants,

Prévenir et accompagner : développer la politique de prévention des locataires en difficulté et
l’accompagnement social de ces derniers,

Développer la satisfaction des clients : respecter les intérêts des locataires et des demandeurs
de logements,

Intérêts du personnel : veiller au cadre et à la diversité de l’entreprise, professionnaliser le personnel,
veiller à son bien-être et communiquer avec les salariés,

Renégocier, optimiser et continuer à développer le contrôle des prestations effectuées,

La gouvernance : organisation et intégrité des instances dirigeantes.
Nous pouvons noter les « plus » de scalis dans sa RSE comme : l’écoute des clients, l’adaptation des
logements, les formations et attentions apportées au personnel, ou encore les rapports avec les fournisseurs.
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20
Les Résultats financiers
Le compte de résultat
Compte de résultat (en M€)
Loyers (dont loyers location-accession)
2013
2012
38,2
37,9
Charges locatives récupérées
7,1
7,2
Ventes logements location-accession
1,2
0,7
Prestations de service
0,1
0,1
Production stockée ou immobilisée
2,2
1,4
Subventions d’exploitation
0,1
0,2
Autres produits d’exploitation
2,0
1,9
17,9
16,4
Impôts et taxes
5,3
5,2
Charges de personnel et charges sociales
7,6
7,0
11,6
11,5
Pertes sur créances irrécouvrables
0,4
0,4
Résultat d’exploitation
8,1
8,9
Produits financiers
0,9
1,0
Charges financières
6,7
7,3
Résultat financier
- 5,8
- 6,3
Produits exceptionnels
5,7
7,0
Charges exceptionnelles
2,4
3,2
Résultat exceptionnel
3,3
3,8
Impôts sur les sociétés
0,1
0,1
Résultat comptable
5,5
6,3
Achats et charges externes
Dotations aux amortissements et provisions
Les Résultats financiers
Les Produits (57.6 M€) sont en hausse par rapport à 2012 (+ 0.2 M€ ; + 0.3%)
 Les loyers ont augmenté de 1.92% en moyenne au 1er janvier 2013, en deçà du maximum autorisé par
la loi (2.15%). Les charges locatives récupérées sont en diminution suite à des renégociations de contrat
(robinetterie) ou à leur résiliation (VMC).
Les prestations de services concernent une assistance à maîtrise d’ouvrage pour la construction d’une
maison pour jeunes autistes au profit de l’association AIDAPHI.
 La production stockée ou immobilisée (2.2 M€) augmente, en raison de l’accroissement du stock de
logements en location-accession en construction et en attente de levées d’option.
Les subventions d’exploitation (0.1 M€) proviennent principalement de la CGLLS.
 Les revenus des placements sont stables (0.6 M€) ainsi que les intérêts compensateurs (0.3 M€).
 Les ventes de logements HLM représentent l’essentiel des produits exceptionnels. 50 logements ont été
cédés pour un montant total de 2.8 M€. Les autres produits exceptionnels comprennent notamment les
dégrèvements de taxe foncière pour adaptation à l’âge et au handicap et économies d’énergie (1.3 M€) et
les reprises de subventions d’investissement (1.1 M€).
Les Charges (52.1 M€) ont augmenté par rapport à 2012 (+ 0.9 M€ ; + 1.8%)
 Les achats et charges externes sont en augmentation à 17.9 M€, en raison notamment des achats liés à la
location-accession (3.2 M€). L’effort d’entretien du patrimoine reste élevé en 2013 : 5.5 M€ ont été engagés
en entretien courant et gros entretien. Les cotisations augmentent de 381 K€ et tiennent compte de la
participation à la « Mutualisation inter-organismes HLM » créée dans le cadre du Pacte d’objectifs et de
moyens entre l’Etat et le Mouvement HLM pour 2013-2015, provisionnée à hauteur de 534 K€.
Les impôts et taxes (5.3 M€) comprennent principalement la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des
ordures ménagères. Une partie de ces impôts et taxes (1.0 M€) est récupérée dans les charges locatives.
Les charges de personnel (7.6 M€) ont ponctuellement progressé en raison de départs négociés et de
licenciements. Une part de la rémunération des gardiens (75%) et des agents d’entretien (100%) est récupérée
dans les charges locatives (1 M€), conformément à la réglementation.
Les dotations aux amortissements et aux provisions s’élèvent à 11.6 M€ et concernent principalement les
amortissements des immeubles locatifs (10.2 M€).
Des créances devenues irrécouvrables ont été passées en perte pour 0.4 M€ ; elles étaient déjà provisionnées
à plus de 99%.
 Les intérêts d’emprunts (6.2 M€ hors intérêts compensateurs) sont en baisse, en raison notamment du
désendettement régulier de scalis et de la baisse des taux d’intérêts.
 La valeur comptable des éléments d’actifs cédés, démolis ou remplacés (1.4 M€) constitue l’essentiel
des charges exceptionnelles et est en diminution, les logements vendus étant moins nombreux. Les autres
charges exceptionnelles sont liées aux démolitions, aux frais sur ventes et aux sinistres.
Le résultat net comptable est de 5.5 M€, en recul par rapport à 2012 (6.3 M€).
L’autofinancement net HLM s’élève à 5.9 M€ contre 6.0 M€ en 2012.
L’autofinancement net complet atteint 5.3 M€ contre 5.4 M€ en 2012.
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Les Résultats financiers
Le bilan
ACTIF (en M€)
2013
Immobilisations
2012
PASSIF (en K€)
274,3
274,6
Stocks
6,9
4,7
Résultat de l’exercice
Créances
5,7
6,0
Subventions
Autres créances
1,4
0,9
Provisions
12,4
16,0
Dettes financières
Autres actifs
0,1
0,1
Charges à répartir
6,0
5,9
306,8
308,2
Disponibilités et VMP
Total
Capitaux propres
2013
2012
59,3
53,1
5,5
6,3
26,4
26,7
0,9
1,0
207,5
213,8
Dettes fournisseurs
3,3
4,1
Autres passifs
3,9
3,2
306,8
308,2
Total
A l’actif
 Les immobilisations prennent en compte les investissements réalisés en 2013 : la livraison de 37 nouveaux
logements locatifs, la démolition ou la cession de 90 logements, les chantiers en cours et les travaux
immobilisés sur le patrimoine existant. Cela se traduit par une augmentation de 11 M€ et une diminution de
7 M€ de la valeur brute en immobilisations, soit un solde net de + 4 M€ à 439 M€. Cependant, compte tenu des
amortissements, les immobilisations nettes diminuent de 1 M€.
 Les stocks sont constitués des logements en location-accession en cours de construction et des
logements loués en attente d’acquisition (levée d’option).
 Les créances d’exploitation comprennent principalement les créances clients (3 M€). Les créances
diverses comprennent principalement les créances suite aux ventes HLM (attente du règlement du notaire)
et des dégrèvements de taxes foncières dont nous avons été avisés et pour lesquels nous attendons le
règlement.
 La trésorerie a diminué de 3 M€ et s’ élève à 12M€, conformément à nos objectifs financiers en terme de
niveau de la dette et de trésorerie disponible.
 Les charges à répartir sont les intérêts compensateurs d’anciens prêts PLA (spécifique logement social).
Au passif
 Les capitaux propres (hors résultat de l’exercice) augmentent de 6,2 M€ suite à l’affectation du résultat de
l’exercice 2012 (6,3 M€).
 Les emprunts auprès des établissements de crédit
Annuités d’emprunts
en M€
20
48,4 %
44,3 %
40,4%
50 %
39,1 %
39,0 %
40 %
15
30 %
10
20 %
 Capital
5
10 %
 Swap
 Intérêts
0
2009
% Annuités+Swap / Loyers
2010
2011
2012
2013
0%
sont passés de 202 M€ à 196 M€, conformément
à la politique de désendettement de la société.
scalis a souscrit pour 5,5 M€ de nouveaux emprunts,
dont 5,3 M€ pour des nouveaux logements et 0,2 M€
pour des rénovations énergétiques. Elle a également
remboursé pour 11 M€ d’emprunts existants, les
annuités d’emprunts ont représenté 39% des loyers.
Les risques financiers sont quasiment limités aux
variations du livret A et 15% est à taux fixe.
 Les dettes fournisseurs et fournisseurs d’immo-
bilisations ont diminué, en cohérence avec l’activité
des différents chantiers (construction, démolition).
La société a pour politique de régler ses fournisseurs dans les 30 jours de la date de réception de la facture.
 Les autres passifs comprennent principalement les dettes fiscales et sociales.
14 -16, rue Saint-Luc - BP 315 36000 Châteauroux - Tél.: 02 54 08 15 15 - Fax: 02 54 08 15 03 - www.scalis.fr