Bilan Immobilier Entreprise CUS 2012 - Dijon

Bilan annuel 2012
Marché Tertiaire STRASBOURG
Janvier 2013
PRIVATE & CONFIDENTIAL
www.dtz.com
DTZ + UGL
Europe
Amériques
3 pays
63 bureaux
33 442 collaborateurs
Europe
33 pays
93 bureaux
3 441 collaborateurs
Asie Pacifique
11 pays
31 bureaux
5 512 collaborateurs
Asie
Asie-Pacifique
5 pays
21 bureaux
4 323 collaborateurs
1
Nos valeurs
Nos valeurs sont le ciment de notre société et s’illustrent dans nos actions, nos comportements et notre travail
quotidien.

Sécurité
Nous nous engageons à assurer la sécurité des collaborateurs de l’entreprise et à respecter une pratique
permanente de la gestion des risques.

Intégrité
Nous nous acquittons de nos obligations en toute intégrité et nous engageons personnellement à délivrer
à nos clients ce que nous leur avons promis.

Excellence du service clients
Nous nous efforçons de dépasser en permanence les attentes des nos clients et les standards de nos
marchés.

Honnêteté et transparence dans la communication
Nous privilégions la franchise et le partage des informations appropriées et communiquons en utilisant un
langage simple et précis.

Travail d’équipe
Notre préoccupation est de travailler ensemble collectivement pour contribuer à l’amélioration permanente
de la qualité du groupe UGL.
DTZ STRASBOURG
Parmi les plus grands groupes de conseil en immobilier,
DTZ offre à ses clients (entreprises, promoteurs,
propriétaires et investisseurs) un panel complet de
solutions sur mesure et à haute valeur ajoutée, en
matière de conseil, transaction et gestion de
l’immobilier, et ce partout dans le monde.
Avec 208 bureaux répartis dans 52 pays, notre
plateforme mondiale assure à nos clients une même
qualité de services en Europe, au Moyen-Orient, en
Asie Pacifique et sur le continent nord-américain.
Présent sur Strasbourg depuis plus de 25
ans, DTZ Strasbourg est une équipe de 8
professionnels spécialistes du tertiaire,
activités et industrie sans oublier la
logistique.
NOS METIERS
• Transactions
• Capital Market/ Investissement
• Énergie et développement durable
• Conseil aux entreprises
• Facility management
• Asset Management
• Commercialisation
• Études de marché et prospectives
• Project management
• Property Management
• Consulting
• Expertise
DTZ STRASBOURG
Sommaire



PRIVATE & CONFIDENTIAL
www.dtz.com
Demande placée
Offre
Valeurs
LA DEMANDE PLACEE











Demande placée
Demande placée par site géographique
Evolution neuf / ancien
Focus Espace Européen
Focus Valparc
Focus Meinau
Focus Parc des Tanneries
Focus Parc Innovation
Focus Aéroparc Entzheim
Focus Zones Franches Urbaines
Transactions significatives
6
La Demande placée de bureaux
90 000,00
80 000,00
70 000,00
59 767 m² 58 032 m²
60 000,00
Moyenne sur 10 ans
54 205 m²
47 813 m²
28 466
28 209
29 566
31 084
10 000,00
27 062
30 000,00
20 000,00
2nd semestre
2010
2011
1er semestre
19 604
40 000,00
32 705
22 166
50 000,00
0,00
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2012
 Une année en recul par rapport aux années précédentes, de 20% par rapport à la moyenne des 10 dernières années tout en soulignant
un 2nd semestre de rattrapage par rapport à la 1ère partie de l’année
 214 transactions sur l’année contre 233 transactions en 2011. Une demande moyenne en baisse: 223,40 m²
 Les transactions restent majoritairement locatives
 Ne sont pas pris en compte les comptes propres pour environ 13 486 m² en 4 opérations dont le futur siège CUS HABITAT HABITATION
MODERNE pour 8 900 m². Total de la demande placée y compris comptes propres : 61.299 m²
Sources : DTZ
7
Demande placée par site géographique
140 000
120 000
100 000
80 000
58 032 m²
60 000
47 813 m²
28 448
40 000
24 801
19 304 m²
20 000
20357
2007
2008
2009
CV
2010
autres
13637
9 227
8 917
6144
4 243
2011
1S 2012
2012
9 375
Parcs tertiaires

Un rééquilibrage au 2nd semestre des surfaces placées en parcs tertiaires

Toujours une forte proportion de demande placée en parc tertiaire (environ 52 %)
Sources : DTZ
8
Evolution neuf/ancien de la demande placée de bureaux
90 000,00
80 000,00
70 000,00
58 032 m²
60 000,00
47 813 m²
50 000,00
28 136
part neuf
40 000,00
30 000,00
19 304 m²
41 267
20 000,00
29 896
10 000,00
16 800
0,00
2 804
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
1S 2012
6 546
2012

Très nette augmentation des transactions vers le seconde main

L’attrait de l’offre neuve pour les entreprises à la recherche de locaux efficients et performants reste d’actualité.
Sources : DTZ
9
Demande placée par parcs tertiaires
Aéroparc Entzheim
2 581 m²
13%
Parc Club des Tanneries
1 228 m²
6%
Espace Européen
8 062 m²
40%
Parc d'Innovation
4 467 m²
23%
Parc Tertiaire de la
Meinau / Meinau
2 626 m²
13%
Valparc
1 015 m²
5%
Sources : DTZ
10
Demande placée sur l’Espace Européen de l’Entreprise - Schiltigheim
20 000
18 000
16 000
14 000
12 000
10 000
8 062 m²
dont part neuf
8 000
6 000
6 298
4 000
4 093
2 000
1 764
2007
2008
2009
2010
2011
1S 2012
2012
 Rattrapage au 2nd semestre sur le neuf
 Une très large majorité de transactions en locations, 33 sur les 36 recensées au cours de l’année
 Deux transactions de référence (>1.000 m²) qui viennent achever la commercialisation de l’immeuble
SXB1
Sources : DTZ
11
Demande placée sur l’Espace Européen de l’Entreprise - Schiltigheim
 Evolution location/vente
Location: 91,66 % en nombre pour 91,50 % en volume
 Transactions significatives
VINCI
PEREZ GESTOUR
CALLIFIMMO
SDEA
SUPERMARCHES MATCH
IHLE
INVESTIPIERRE
LA FRANCAISE
LA FRANCAISE
Compte propre
Compte propre
CRYSTAL PARK
INVESTISSEUR PRIVE
L
L
L
V
L
L
1986
1080
1069
1000
816
511
oui
oui
oui
oui
oui
oui
neuf
récent
rénové
neuf
neuf
récent
 Nombre de transactions
36 transactions
neuf:
5
1764 m²
récent:
24
3825 m²
rénové:
6
2166 m²
ancien:
1
307 m²
 Transaction moyenne:
224 m² moyen
Sources : DTZ
12
Demande placée sur Valparc - Oberhausbergen
1 200
1 000
800
600
dont part neuf
1 015
400
200
382
2007
2008
2009
2010
2011
1S 2012
2012
 100 % des demandes placées sont locatives
Sources : DTZ
13
Demande placée sur Valparc - Oberhausbergen
 Evolution location/vente
Location: 100 % en nombre et en volume
 Transactions significatives
ABC INTERNATIONAL
BE IT
HERBERT IMMOBILIER
OREE DU BOIS
SCI TOURMALINE
VALLAT
L
L
L
470
135
130
oui
oui
oui
ancien
ancien
récent
 Nombre de transactions
8 transactions
récent:
2
215 m²
ancien:
6
800 m²
 Transaction moyenne:
127 m² moyen
Sources : DTZ
14
Demande placée sur la Meinau - Strasbourg
14 000
12 000
10 000
8 000
dont part neuf
6 000
4 000
2 000
2 626
1 214
0
2007
2008
2009
2010
2011
1S 2012
2012
 Demande placée dans la moyenne de ces deux dernières années
 Transactions locatives pour des surfaces de 150 à 300 m²
Sources : DTZ
15
Demande placée sur la Meinau - Strasbourg
 Evolution location/vente
Location: 80 % en nombre et 59% en volume
 Transactions significatives
HEFI FISCHER
ADDECO
CYBERNECARD
INVESTIPIERRE
NAMI AEW
INEA
V
L
L
990
258
315
oui
oui
oui
ancien
ancien
rénové
 Nombre de transactions
10 transactions
récent:
2
240 m²
rénové:
3
678 m²
ancien:
5
1708 m²
 Transaction moyenne:
262 m² moyen
Sources : DTZ
16
Demande placée sur le Parc des Tanneries - Lingolsheim
5 000
4 500
4 000
3 500
3 000
2 500
dont part neuf
2 000
1 500
1 000
1 228
500
234
2007
2008
2009
2010
2011
1S 2012
2012
 Belle progression pour le Parc des Tanneries avec 3 transactions et la vente d’un immeuble de 700 m²
Sources : DTZ
17
Demande placée sur le Parc des Tanneries - Lingolsheim
 Evolution location/vente
Location: 66 % en nombre et 43% en volume
 Nombre de transactions
3 transactions
ancien:
3
 Transaction moyenne:
1228 m²
410 m² moyen (non représentatif)
 A souligner en plus la cession de deux immeubles dont un en investissement et un
en changement de destination vers l’univers habitation
Sources : DTZ
18
Demande placée sur le Parc d’Innovation - Illkirch
12 000
10 000
8 000
6 000
dont part neuf
4 000
4 467
2 000
-
2007
2008
2009
2010
2011
1S 2012
2012
 Implantation significative de la SATT (Société d’Accélération des Transferts de Technologies) pour 900 m² sur
les 1.550 m² placés au cours du 1er semestre
Sources : DTZ
19
Demande placée sur le Parc d’Innovation - Illkirch
 Evolution location/vente
Location: 83 % en nombre et 96% en volume
 Transactions significatives
COFELY SUEZ
DELPHI
DELPHI
SATT
COMPTE PROPRE
INVESTIPIERRE
GPIM
Investisseur privé
Compte propre
L
L
L
L
1600
1575
1341
900
oui
oui
oui
oui
neuf
ancien
Rénové
rénové
 Nombre de transactions
6 transactions
rénové:
3
2 473 m²
ancien:
3
1 998 m²
 Transaction moyenne:
1 214 m² moyen (non représentatif)
 A souligner l’implantation de la SATT au sein d’un immeuble rénové et la
renégociation des baux DELPHI.
 Un compte propre pour le compte de COFELY sur 1 600 m²
Sources : DTZ
20
Demande placée sur l’Aéroparc - Entzheim
9 000
8 000
7 000
6 000
5 000
dont part neuf
4 000
2581 m²
3 000
1 125
2 000
1 000
1 456
2007
2008
2009
2010
2011
1S 2012
2012
 Après une très belle absorption en 2011, la demande revient à son niveau de 2010 caractérisé
par l’absence de grandes surfaces placées
Sources : DTZ
21
Demande placée sur l’Aéroparc - Entzheim
 Evolution location/vente
Location: 100 % en nombre et en volume
 Transactions significatives
CIAT
RAICO
SAUTER
CUNNINGHAM LINDSEY France
LE CATAMARAN
Les CYCLADES
HORIZON
Investisseur privé
L
L
L
L
450
304
263
217
neuf
neuf
neuf
récent
 Nombre de transactions
15 transactions
neuf:
6
1 456 m²
récent:
9
1 125 m²
 Transaction moyenne:
172 m² moyen
Sources : DTZ
22
Demande placée en Zones Franches Urbaines
Les Zones Franches urbaines, avec la prorogation des dispositions en 2012, ont particulièrement attiré les
utilisateurs.
La demande placée au cours de l’année est largement supérieure à celle des années précédentes, les sites offrant
du neuf, sous des conditions fiscales intéressantes : 3803 m² en 24 transactions
Le Parc des Forges à l’ouest de l’agglomération a absorbé près 54% de la demande placée en ZFU avec
notamment l’implantation du groupe Crédit Mutuel sur 868 m².
Sources : DTZ
23
Demande placée en Zones Franches Urbaines
 Evolution location/vente
Location: 71 % en nombre et 71% en volume
 Transactions significatives
CREDIT MUTUEL EURO INFO
P. SCHWEITZER
COMPTABLE
PRESS AGRUM
ADORD CONSEIL
GOS
FFSA
ALARA SOLUTION
PROUDREED
DA VINCI
DA VINCI
LE LODGE
PROUDREED
PROUDREED
PROUDREED
DA VINCI
FORGES
CRONENBOURG
CRONENBOURG
NEUHOF
FORGES
FORGES
FORGES
CRONENBOURG
L
L
V
V
L
L
L
L
868
374
370
300
211
202
200
190
oui
oui
oui
oui
oui
oui
oui
oui
neuf
neuf
neuf
récent
neuf
rénové
neuf
neuf
 Nombre de transactions
24 transactions
neuf:
rénové:
21
3219 m²
3
584 m²
Dont 11 transactions pour 2045 m² sur le Parc des Forges
 Transaction moyenne:
158 m² moyen
Sources : DTZ
24
Demande placée - Transactions significatives
Utilisateur
Investisseur
Lieu
location/vente
Surface
Etat
DELPHI
INVESTIPIERRE
Parc Innovation
Location
1575
rénové
DELPHI
GPIM
Parc Innovation
Location
1341
rénové
PEREZ GESTOUR
LA FRANCAISE
Espace Européen
Location
1080
rénové
MMA
LA FRANCAISE
Espace Européen
Location
1069
rénové
HEFI FISCHER
INVESTIPIERRE
Meinau
Vente
990
ancien
UNIVERSITE DE STRASBOURG
Investisseur privé
Esplanade
Location
923
neuf
SATT
Investisseur privé
Parc Innovation
Location
900
rénové
SUPERMARCHES MATCH
COB
Espace Européen
Location
816
neuf
PORTES OUVERTES
Cie TOUR EIFFEL
Parc Tanneries
Vente
709
ancien
CREDIT MUTUEL
AGIPI
Futura
Location
612
ancien
IHLE
Investisseur privé
Espace Européen
Location
511
récent
 A souligner : quelques transactions portant sur des immeubles complets dans le cadre de changement
partiel de destination (non prises en compte dans le volume global placé)
Sources : DTZ
25
L’Offre Disponible











Evolution de l’Offre
Le Parc Immobilier Strasbourgois
Offre par localisation
Offre Parcs Tertiaires
Focus Espace Européen
Focus Valparc
Focus Meinau
Focus Parc des Tanneries
Focus Parc Innovation
Focus Aéroparc Entzheim
L’offre future
Sources : DTZ
26
Evolution de l’offre
300 000
250 000
200 000
178 345 m² 174 058 m²
150 000
64 037
Part Neuf
67 963
Part ancien
100 000
50 000
114 308
106 095
1S 2012
2012
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
 Une offre à 12 mois stable avec environ 174 058m² disponibles dont 142 066 m² sont disponibles
immédiatement
 Pas ou peu de lancement de programmes neufs sans pré-commercialisation
 Une offre supérieure à 12 mois représentant 38 578 m² dont la quasi totalité en en parcs tertiaires (35 847 m²)
Sources : DTZ
27
Offre – Parc Immobilier
Parc Immobilier tertiaire recensé dans le cadre du Club de l’Immobilier en 2005
Total parc :
dont Institutions Européennes :
dont part univers public :
dont part privé :
2 610 000 m²
441 000 m² (17%)
664 000 m² (25%)
1 505 000 m² (58%)
Le parc fait l’objet d’une mise à jour, il est aujourd’hui estimé à près de 2 900 000 m².
Les principales données en cours de recensement sont les suivantes (données non définitives)
Totalité du Parc
2 900 000 m² environ
dont parcs tertiaires
490 000 m² environ hors Parc Innovation
dont Institutions Européennes:
487 800 m²
Source: DTZ, Cub de l’immobilier d’Entreprise
Sources : DTZ
28
Offre par localisation
70 000
64 594 m²
60 000
9 449
51 114 m²
50 000
40 000
4 852
42 896 m²
15 933
9 490
15 688
30 000
8 029
20 000
14 634 m²
36 772
10 000
19 179
39 212
2 003
2 519
820 m²
10 112
0
Centre ville
Nord
2012 ancien / rénové
Ouest
2012 neuf immédiat
Sud
Est
2012 neuf à 12 mois
 Soit 174 058 m² disponibles à un an
 une offre neuve en centre-ville focalisée sur peu de produits: LAWN, Tour ESCA, ETOILE DU RHIN, …
Sources : DTZ
29
Offre au sein des parcs tertiaires
60 000
56 774 m²
50 000
28 390
40 000
à plus de 12 mois
30 000
20 000
neuf à 12 mois
15 417
neuf immédiat
20 481 m²
17 849 m²
2 719
486
4 800
8 874 m²
10 000
7 409
12 962
5 558
863 m²
2 067
6 807
5 393 m²
241
ancien / rénové
6 881
10 482
5 152
0
Espace Européen
Valparc
Parc Tertiaire de la
Meinau/Meinau
Parc d'Innovation
14 634 m² Parc Club des
Zac Entzheim
Tanneries
 Soit 110 234 m² disponibles à plus de 12 mois sur l’ensemble des parcs tertiaires (+ 8,15% / S1 2012)
 Est maintenant prise en compte l’opération du Verdiane (3.600 m²), immeuble rue du Rhône à la Meinau qui
fera l’objet d’une rénovation lourde
Sources : DTZ
30
Offre au sein des parcs tertiaires
1. Espace Européen
Parc:
218 327 m²
Offre immédiate:
12 967 m²
Offre à 12 mois et plus: 43 807 m²
1
2. Valparc
Parc:
27 400 m²
Offre immédiate:
863 m²
Offre à 12 mois et plus:
/
2
3. Aéroparc Entzheim
Parc:
63 700 m²
Offre immédiate:
17 363 m²
Offre à 12 mois et plus:
486 m²
4. Parc Tanneries
4
Parc:
51 435 m²
Offre immédiate:
5 363 m²
Offre à 12 mois et plus:
nc
5
3
5. Meinau
Parc:
126 500 m²
Offre immédiate:
17 762 m²
Offre à 12 mois et plus: 2 719 m²
6
6. Parc Innovation
Parc:
Offre immédiate:
Offre à 12 mois et plus:
nc
5 393 m²
2 067 m²
Sources : DTZ
31
Offre sur l’Espace Européen de l’Entreprise - Schiltigheim
80 000
68 334
70 000
58 901
60 000
50 000
40 000
56 774
43 925
34 015
32 127
30 016
30 000
28 390
15 417
20 000
5 558 7 409
10 000
2010
2011
1S 2012
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total 2009
total 2008
total 2007
0
2012
 Parc représentant 218 327 m² à ce jour
 sur l’offre globale, 73 % de l’offre est à la vente tout en soulignant que l’offre locative représente elle 50 %
du volume disponible
Sources : DTZ
32
Offre à Valparc - Oberhausbergen
1 800
1 650
1 600
1 400
1 264
1 198
1 200
1 000
1 038
878
863
863
839
800
600
400
200
2010
2011
1S 2012
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total 2009
total 2008
total 2007
0
2012
 Le Parc représente 27 400 m² à ce jour, une extension prévue à moyen terme dans le projet PORTE OUEST
 84 % de l’offre est disponible à la vente tout en soulignant que l’offre locative représente elle 100 % du
volume disponible
Sources : DTZ
33
Offre à la Meinau - Strasbourg
35 000
29 226
30 000
23 875
25 000
21 542
20 481
20 000
18 101
17 400
15 000
12 962
12 475
10 000
4 800
5 000
2 719
2010
2011
1S 2012
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total 2009
total 2008
total 2007
0
2012
 Le Parc représente 126 500 m² à ce jour
 40 % de l’offre est disponible à la vente et l’offre locative représente 53 % du volume disponible
 L’immeuble LE VERDIANE est pour ses 3633 m² compris dans la part de l’offre rénovée (rénovation BBC)
Sources : DTZ
34
Offre au Parc des Tanneries - Lingolsheim
25 000
20 688
20 000
14 040
15 000
11 458
10 560
10 534
10 000
5 393
5 152 5 152
5 000
241
2010




2011
1S 2012
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total 2009
total 2008
total 2007
0
2012
Parc représentant 51 435 m² à ce jour
49 % de l’offre est à la vente, lié à l’arbitrage d’un immeuble de 2515 m², 65% de l’offre est locative
Une partie du site a été sorti de la commercialisation par le propriétaire
Un éco quartier habitation est en cours de réalisation sur le site historique des Tanneries de France
Sources : DTZ
35
Offre au Parc d’Innovation - Illkirch
10 000
9 501
8 874
9 000
7 738
8 000
6 807
7 000
5 400
6 000
5 000
3 558
4 000
3 127
3 000
2 697
2 067
2 000
1 000
2010
2011
1S 2012
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total 2009
total 2008
total 2007
0
2012
 Parc en cours de recensement
 38 % de l’offre est disponible à la vente et 65% de l’offre l’est également à la location
 Livraison du BIOPARC 3, bâtiment de laboratoires divisible à partir de 260 m², en février 2013 (non
comptabilisé dans cette étude)
Sources : DTZ
36
Offre Aéroparc - Entzheim
30 000 28 506
27 134
26 830
25 000
17 849
20 000
16 054
15 000
9 065
10 000
10 482
6 881
5 534
5 000
2011
1S 2012
total
à plus de 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total
à plus de 12 mois
neuf à 12 mois
neuf immédiat
ancien / rénové
total 2009
total 2008
total 2007
2010
neuf à 12 mois
486
0
2012
 Le Parc représente 63 700 m² à ce jour
 22 % de l’offre est à la vente tout en soulignant que l’intégralité de l’offre est également disponible à la
location
Sources : DTZ
37
L’offre future
Pour développer une offre tertiaire supérieure et les sites d’accueil d’activités spécifiques autour de l’univers médical, la Communauté Urbaine
de Strasbourg lance de nouveaux territoires à enjeux, inscrits dans la feuille de route « Strasbourg Eco 2020 »
 Projets Deux Rives : Plusieurs projets inscrits en pré-commercialisation ou en pré-lancement sont en cours de réalisation
 L’immeuble Etoile du Rhin comptabilisé dans l’offre, développé par CIRMAD, future direction régionale AXA, (livraison mi-2013)
 L’immeuble « les Docks » sur l’ilot MALRAUX développé par ICADE autour des NTIC – multimédia
 L’immeuble « le CAP » développé par ICADE

-
Projets Deux Rives en quelques chiffres :
250 hectares pour 800 000 m² de SP potentiels dont 100 à 150 000 m² pour le tertiaire et activités
50 opérations, 3 procédures d’aménagement de ZAC
Depuis 1997, 530 000 m² SHON, 1,2 milliard € d’investissements publics et privé
Livraisons en tertiaire 2008-2015 : environ 50 000 m² (et 40 000 m² de commerce) dont Rives Etoile 13 000 m², Heyritz 18 000 m², Etoile du
Rhin 6 800 m², avenue du Rhin 3 600 m², Malraux 8 000 m²
- Potentiel 2015-2020 : environ 40 000 m² (Etoile, Citadelle, Danube, Port du Rhin)
Sources : DTZ
38
L’offre future
 Projet WACKEN EUROPE : Relancé par la collectivité à l’occasion du déplacement du Parc des Expositions et
de l’extension du Palais des Congrès et de la Musique.
1ère tranche :
-
70 000 m² de tertiaire dont 30 000m²
réservés aux institutions européennes
Logements : 20 000 m² soit environ
300 logements
Commerces et services : 4 000 m²
Sources : DTZ
39
Valeurs



Valeurs locatives constatées
Valeurs de présentation à la location
Valeurs de présentation à la vente
Sources : DTZ
40
Valeurs locatives constatées
250
200
198
160
150
135
105
100
50
0
2001
2002
2003
2004
2005
Neuf ou restructuré
2006
2007
Récent
2008
2009
1S 2010
Parcs tertiaires ancien
2010
1S 2011
2011
1S 2012
2012
Parcs tertiaires neuf
 Stabilité des valeurs moyennes, le neuf en centre-ville reste sous la barre des 200 € HT HC/m²/an, les
immeubles neufs du boulevard du Rhin se pré-commercialisent à 165 € HT/m²/an moyen
 Les locations s’établissent avec des mesures d’accompagnement, franchises de loyer, travaux pris en
charge par le bailleur
 Légère baisse des valeurs locatives pour l’ancien voire le seconde main
Sources : DTZ
41
Valeurs de présentation à la location (en € HT,HC/m²/an) en 2012
Secteur
Première main
Seconde main
165 - 198
110 - 165
-
200 - 240
Parcs Tertiaires
125 - 145
90 - 135
Diffus
120 - 140
70 - 120
Centre-ville
Hôtels particuliers
Valeur prime: 240 € HT,HC/m²/an
Loyer hors incidence parking
Valeurs de présentation à la vente (en € HT/HD/HF/m²/an) en 2012
Secteur
Première main
Seconde main
Centre-ville
-
2 200 - 3 500
Hôtels particuliers
-
3 000 – 3 500
2 000 – 2 100
1350 - 1900
Parcs Tertiaires
Valeur hors incidence parking
En centre-ville le peu d’offre à la vente provient souvent des arbitrages réalisés vers l’univers habitation se
situant traditionnellement à des valeurs plus hautes
Sources : DTZ
42
Définitions
Actif core
Actif bénéficiant d'une localisation géographique attrayante et assurant des rendements
locatifs sûrs.
Demande placée
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux,
y compris les précommercialisations, les clés en main hors les opérations pour compte-propre,
sous réserve de la levée des conditions suspensives.
Loyer moyen de 1ère main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la
moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces
neuves ou restructurées).
Loyer moyen de 2nde main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne
des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves
ou restructurées).
Loyer prime
Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur
des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d’engagement
ferme longue.
Offre immédiate
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T.
Opération en blanc
Projet de construction commencé avant d’avoir trouvé des acquéreurs ou des locataires pour un
actif immobilier.
Production neuve
Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier et non encore livrées.
Sources : DTZ
43
DTZ STRASBOURG
Vincent TRIPONEL
Laurence LUTZ
Directeur Associé
Associée Consultante Bureau
[email protected]
[email protected]
Espace Européen de l’Entreprise – 13 Avenue de l’Europe – CS 20 003 – 67 013 STRASBOURG Cedex
Tel: 03 88 18 55 55
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44