PROPERTY TIMES Toulouse Bureaux T2 2015

DTZ Research
PROPERTY TIMES
Un départ en douceur
Toulouse Bureaux T2 2015

Les bons résultats du 1er trimestre (45 000 m² commercialisés) n’ont pas été
réitérés au 2ème trimestre où seuls 24 000 m² de bureaux ont été placés. Le cumul
du semestre (68 700 m²) reste néanmoins supérieur à la moyenne semestrielle
des 6 dernières années (55 000 m²). Cette performance est principalement due à
la réalisation de plusieurs grandes transactions dans des bureaux neufs. La
demande placée de 1ère main a ainsi progressé de 15% en 6 mois, tandis que celle
de 2nde main affiche un recul important, de l’ordre de 64%.

Après une forte hausse au 1er trimestre, l’offre de bureaux disponible a stoppé sa
course pour se maintenir autour de 218 000 m² recensés fin juin 2015 (+2% en 6
mois). Les tendances sont pourtant contraires selon la qualité des bureaux
considérés : en hausse de 27% pour l’offre de 2nde main, en baisse de 61% pour
celle de 1ère tombée à 23 000 m², son niveau le plus bas en 8 ans. Ce nouveau
recul de l’offre de première main crée une situation de pénurie sur le secteur du
centre-ville notamment.

Malgré un volume de livraisons en hausse (plus de 50 000 m² attendus en 2015
dont 40 000 déjà livrés), les opérations réalisées clés en main et celles
précommercialisées restent la norme sur l’agglomération toulousaine. A peine
6 000 m² ont été livrés vacant au 1er semestre et 1 500 m² supplémentaires sont
attendus d’ici la fin de l’année. A peine 5% des surfaces en chantiers pour 2016 et
2017 sont encore disponibles soit un volume assez faible de 4 100 m². Les projets
sont pourtant nombreux et mi-2015, environ 180 000 m² de surfaces tertiaires
disposaient d’une autorisation de construire.

Le loyer moyen de 1ère main a progressé au 1er semestre (+7%) pour se situer
désormais à 160 €/m²/an tandis que la valeur locative moyenne de 2 nde main
stagne à 120 €/m²/an. Seule la valeur moyenne des transactions sur des surfaces
récentes recule légèrement pour venir se placer à 130 €/m²/an (-4%). Le centreville et Borderouge restent les secteurs les plus chers de l’agglomération.
29 Juillet 2015
Sommaire
Contexte économique
2
Demande placée et valeurs
locatives
3
Offre immédiate et future
4
Définitions
5
Graphique 1
Auteur
Hélène Boreau
Chargée d’études
+33 (0)1 49 64 64 07
[email protected]
Demande placée (milliers de m²) et taux de vacance au 1er semestre
80
8%
7%
60
6%
5%
Contacts
Delphine Mahé
Responsables des Etudes France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
40
4%
3%
20
2%
1%
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
0
0%
2009
2010
2011
T1
2012
T2
2013
2014
2015
Taux de vacance
Source : DTZ
www.dtz.com
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1
Toulouse Bureaux T2 2015
Contexte économique
Graphique 2
Une reprise sans prise sur le réel
Indicateurs contradictoires d’un trimestre sur l’autre,
ralentissement mondial, surchauffe de l’économie chinoise,
Brexit, Grexit… la conjoncture économique est secouée de
soubresauts d’importance inégale pour l’économie française.
Dans cette avalanche de chiffres et d’hypothèses d’implosion
des modèles en place, la croissance de 0,6% du PIB français
au 1er trimestre 2015 est passée quasi inaperçue (graphique
2). Cette reprise économique tant annoncée est « enfin » là ;
elle n’a pas encore infusé l’économie réelle et relancé
l’investissement des entreprises. Il faudra à l’évidence que la
croissance du PIB soit positive sur plusieurs trimestres avant
que les chefs d’entreprises retrouvent une confiance dans
l’avenir, un appétit à l’embauche et pour l’immobilier. L’INSEE
vient d’ailleurs de réaffirmer sa prévision de croissance de
1,2% pour l’ensemble de l’année 2015, soit la plus forte
hausse depuis 2011
Indicateurs de confiance stables…sans plus
Cette défiance par rapport au scénario optimiste suggéré par
les indicateurs économiques se retrouve dans les indices
synthétiques de confiance des ménages ou du climat des
affaires. Après une progression de fin d’année, ces deux
variables sont stables à des niveaux inférieurs à leur moyenne
historiques. Ainsi, la confiance des ménages est restée stable
en juin 2015, pour le deuxième mois consécutif, après avoir
progressé de 8 points entre Octobre 2014 et Avril 2015
(graphique 3).
L’indicateur synthétique du climat des affaires qui avait
progressé de 94 à 96 de janvier à mars 2015, est de nouveau
rentré dans une phase de stabilité pour atteindre 97 en juin
dernier. L’INSEE note que si le climat progresse de deux
points dans le bâtiment, il est stable dans les services et le
commerce de détail, mais perd trois points dans l’industrie
Un taux de chômage élevé
Véritable point noir de l’économie française, le taux de
chômage varie depuis 2 ans autour de 10% (graphique 4). Si
les derniers chiffres publiés par l’INSEE font état d’une baisse
de 0,1 point au cours des 3 derniers mois, ce taux est
néanmoins en progression de 0,2 point en un an. Les plans
successifs de relance de l’emploi décidés par le gouvernement
n’ont pour l’instant pas permis d’inverser durablement cette
tendance.
Les difficultés du marché de l’emploi pèsent à l’évidence sur
les indices de confiance des ménages et des chefs
d’entreprise. Pour ces derniers, l’arbitrage de décisions
immobilières vient donc naturellement en second plan, après
les dépenses en investissements dont les prévisionnistes
attendent une nette accélération au second semestre. L’enjeu
de réalisation de ce scénario conditionne tant la reprise
économique qu’une activité plus soutenue sur le marché de
l’immobilier.
www.dtz.com
Croissance du PIB en France, %
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
-1,5
-2,0
Source: INSEE
Graphique 3
Enquêtes de conjoncture, indices
120
110
100
90
80
70
60
Climat des affaires
Moral des ménages
Source: INSEE
Graphique 4
Taux de chômage en France métropolitaine, en %
10,5
10,0
9,5
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
6,5
6,0
Source: INSEE
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2
Toulouse Bureaux T2 2015
Demande placée et valeurs locatives
Graphique 5
Demande placée de bureaux à Toulouse, en milliers de m²
Un trimestre sauvé par les clés en main
Après un 1er trimestre plus qu’encourageant (45 000 m²
commercialisés soit +33% sur un an), la demande placée a
ralenti au 2ème trimestre avec à peine 24 000 m² transactés
(-42% sur un an). Au cumul de la période, le volume placé
représente 68 700 m², un chiffre supérieur à la moyenne
semestrielle des 6 dernières années (autour de 55 000 m²
placés).
Ce bon résultat est principalement lié à la réalisation de
plusieurs grandes transactions sur des immeubles neufs.
S’ajoute aux deux clés en main du 1er trimestre (Rectorat de
l’Académie de Toulouse sur 15 500 m² et Thalès à Labège sur
10 000 m²), la transaction d’Airbus, au 2ème trimestre, pour son
futur siège social dans la zone aéroportuaire de Blagnac. Ces
clés en main permettent à la demande placée de 1 ère main de
progresser de 15% pour venir représenter 60% du marché
(41 000 m²). Dans le même temps les transactions de 2nde
main ont reculé de 64% et représentent à peine 28 000 m² ce
semestre. Au 2ème trimestre, les surfaces de plus de 1 000 m²
ont représenté plus de la moitié des commercialisations, au
travers de 8 transactions. A l’inverse, les mouvements sur les
petites surfaces sont restés très nombreuses. On recense une
cinquantaine de transactions sur des surfaces inférieures à
500 m² pour un volume représentant un peu plus d’un tiers de
la demande.
Les deux transactions du 1er trimestre ont permis à la demande
de se rééquilibrer sur le centre-ville qui concentre, au terme du
semestre, près de 33 000 m², soit quasiment la moitié de la
demande placée. Au 2ème trimestre, la transaction d’Airbus,
ramène l’activité transactionnelle sur la zone aéroportuaire de
Blagnac, son secteur de prédilection, avec 15 600 m²
commercialisés soit 23% de la demande placée globale.
Source: OTIE-AUAT, DTZ
Graphique 6
Valeurs locatives de bureaux à Toulouse, en €/m²/an
180
160
140
120
100
80
60
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
Source: OTIE-AUAT, DTZ
Un loyer de 1ère main en hausse
La valeur locative moyenne de 1ère main a progressé de 7%
d’un semestre à l’autre pour se situer à 160 €/m²/an. Le loyer
moyen des bureaux de 2nde main a quant à lui stagné sur la
période (120 €/m²/an) voir reculé pour les bureaux récents (4% soit 130 €/m²/an).
Borderouge affiche la valeur locative moyenne la plus élevée
pour des surfaces neuves, autour de 160 €/m²/an. Pour la 2nde
main, certaines valeurs en centre-ville sont très proches de la
valeur moyenne des bureaux neufs (150 €/m²/an).
Tableau 1
Principales transactions de bureaux à Toulouse au 1er semestre 2015
Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
TOULOUSE
RECTORAT DE L’ACADEMIE DE
TOULOUSE
15 500 m²
Neuf
LABEGE/INNOPOLE
THALES
10 000 m²
A construire
BLAGNAC
AIRBUS
10 600 m²
A construire
Source: OTIE-AUAT, DTZ
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3
Toulouse Bureaux T2 2015
Offre immédiate et future
Graphique 7
Vers une pénurie d’offre neuve
L’offre immédiatement disponible de bureaux toulousains a
stoppé sa progression au 2ème trimestre 2015 et se maintient
autour de 218 000 m² fin juin 2015. Le taux de vacance reste
inchangé autour de 5%, un niveau inférieur aux taux des
années 2010-2011 où le stock était particulièrement important.
L’offre neuve et l’offre de 2nde main affichent des tendances
inverses sur les 6 derniers mois. Le stock de bureaux de 2nde
main a enregistré une forte hausse (+27%), suite au
basculement dans le stock de seconde main d’immeuble livrés
depuis plus de 5 ans et n’ayant jamais été occupés. En
parallèle, l’offre neuve s’amenuise à nouveau (-61% en 6 mois)
pour tomber à 23 000 m², son niveau le plus bas en 8 ans. Ce
recul crée une situation de pénurie en centre-ville, l’offre
immédiate neuve se concentrant désormais dans les zones de
projets en périphérie : au Sud-Ouest (Basso-Combo) au NordOuest (zone aéroportuaire de Blagnac, ZAC Andromède) et à
l’Est (Borderouge, Balma-Gramont, Labège).
Milliers
Offre immédiate de bureaux à Toulouse, en milliers de m²
300
250
200
150
100
50
0
Première main
Graphique 8
Taux de vacance à Toulouse
8%
Ces 3 secteurs concentrent 75% de l’offre globale toulousaine
au sein de leurs différents parcs tertiaires, le Sud-Ouest en tête
avec environ 77 000 m² soit 1/3 du stock de bureaux.
6%
Une offre future quasi inexistante
2%
Neuf immeubles ont été livrés au 1er semestre pour un total de
40 500 m². Parmi ces opérations une seule avait été lancée en
blanc (la 3ème tranche du « Golf Park » développée par
DOUGHTY HANSON à Basso-Combo sur 5 800 m²). Trois
immeubles supplémentaires pour un total de 11 200 m² sont
attendus d’ici la fin de l’année, dont 1 500 m² encore
disponibles (« Green park » de l’opérateur 3R à Labège).
Seconde main
Source: DTZ
4%
0%
Source: DTZ
Graphique 9
Près de 84 000 m² sont actuellement en chantier pour des
livraisons en 2016 et 2017, au sein desquelles seuls 4 100 m²
sont disponibles (« Carré de Maourine » développé à
Borderouge par BELIN PROMOTION). La construction de
bureaux à Toulouse est en effet dominée par des opérations
clés en main ou des comptes propres (Safran, Airbus, Akka
Technologie…).
De nouvelles autorisations ont été délivrées ce trimestre
hissant le volume de projets prêts à être mis en chantier à
182 000 m². En revanche, la plupart des lancements restent
souvent soumis à une précommercialisation. Malgré une offre
immédiate de bureaux neufs très faible, les acteurs du marché
restent donc toujours très prudents.
Offre de 1ère main (>1 000 m²) à Toulouse, en milliers de m²
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2015
2016
En chantier
Avec Permis
2017
Sans Permis
Source: DTZ
Tableau 2
Projets significatifs de bureaux à Toulouse
Opération
Secteur
Promoteur/investisseur
Surface
Année de livraison
LES AMARANTES - tr.3
BORDEROUGE
GA PROMOTION
3 500 m²
2016
RIVER SIDE (ex- Marquette)
CENTRE-VILLE
FONCIERE DES REGIONS
10 200 m²
2017
AIR D’ENVOL
ZAC ANDROMEDE
ICADE PROMOTION TERTIAIRE
6 700 m²
2017
EISENHOWER tr.1
BASSO COMBO
V3J PROMOTION
14 000 m²
2016
Source: DTZ
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Toulouse Bureaux T2 2015
Définitions
Demande placée :
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente,
réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les
précommercialisations, les clés en main et les opérations pour
compte-propre, sous réserve de la levée des conditions
suspensives.
Offre immédiate :
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la
commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches
de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective
du locataire.
Loyer moyen de 1ère main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de première main (surfaces neuves ou
restructurées).
Loyer moyen de 2nde main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves
ou restructurées).
Loyer prime :
Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de
transaction les plus élevées observées sur des immeubles
neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une
durée d’engagement ferme longue.
Production neuve de bureaux :
Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier
avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore
livrées.
Production neuve certaine de bureaux :
Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et
non encore livrées.
Production neuve probable de bureaux :
Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un
instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de
construire.
Production neuve potentielle de bureaux :
Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu
d'agrément et/ou de permis de construire.
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5
EMEA
France
Agency
Toulouse
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
Antoine Derville
Président
+33 (0)1 49 64 90 70
[email protected]
Marc-Henri Bladier
Directeur Général
+33 (0)1 49 64 90 69
[email protected]
Pascale Cieutat
Directrice
+33 (0)5 61 23 30 47
[email protected]
Investissement
Valuation
Nils Vinck
Directeur
+33 (0)1 49 64 46 37
[email protected]
Jean-Philippe Carmarans
PDG
+33 (0)1 47 48 48 77
[email protected]
Asset Management
Conseil
Alban Liss
Président
+33 (0)1 49 64 48 58
[email protected]
Jean-Louis Guilhamat
Directeur Corporate Solutions
+33 (0)1 49 64 47 82
[email protected]
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