Guide Pratique 2015 : Économies d`impôt à la portée de

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2. Immeuble
2.1. Acquisition ou construction
Optimiser la déduction des frais professionnels
2.1.1. Principe
Les dépenses afférentes à l’acquisition d’un bien immobilier affecté à l’exercice
de l’activité professionnelle (p.ex. une maison de commerce ou non, un immeuble
de bureau, etc.) doivent faire l’objet d’un amortissement annuel régulier étant
donné que cette acquisition constitue un bien d’investissement qui se déprécie
d’une manière continuelle.
En règle générale, le taux d’amortissement linéaire du bien immobilier est calculé
sur la base d’une durée d’utilisation de :
•
33 ans lorsqu’il s’agit d’une habitation ;
•
20 ans lorsqu’il s’agit d’un magasin, d’un atelier ou d’un immeuble industriel.
Pour rappel, l’amortissement peut être calculé de deux manières : soit linéaire­
ment soit dégressivement.
Dans la méthode d’amortissement dégressive, le pourcentage d’amortissement
le plus élevé est égal au double du pourcentage d’amortissement linéaire,
appliqué à la valeur résiduelle du bien d’investissement. La valeur résiduelle du
bien d’investissement est égale au prix d’achat diminué des amortissements
antérieurement admis.
Dès que le montant de l’amortissement calculé selon la méthode dégressive
devient inférieur au montant de l’amortissement calculé selon la méthode linéaire,
le contribuable peut appliquer la méthode d’amortissement linéaire. Le montant
de l’annuité d’amortissement calculé via la méthode dégressive ne peut jamais
excéder 40 % du prix d’acquisition de l’actif.
L’application de la méthode d’amortissement dégressif a pour effet que le bien
d’investissement est amorti sur une durée inférieure à la durée réelle d’utilisation
du bien.
Cela peut être illustré de la manière suivante.
Exemple
Soit un immeuble de 100 000 € (valeur du terrain non comprise) dont la
durée normale d’utilisation est estimée à 20 ans.
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linéaire
Dégressif
Valeur
­résiduelle
1
5 000 €
10 000 €
90 000 €
2
5 000 €
9 000 €
81 000 €
3
5 000 €
8 100 €
72 900 €
4
5 000 €
7 290 €
65 610 €
5
5 000 €
6 561 €
59 049 €
6
5 000 €
5 904,90 €
53 144,10 €
7
5 000 €
5 314,41 €
47 829,69 €
8
5 000 €
5 000 € (*)
42 829,69 €
9
5 000 €
5 000 €
37 829,69 €
10
5 000 €
5 000 €
32 829,69 €
11
5 000 €
5 000 €
27 829,69 €
12
5 000 €
5 000 €
22 829,69 €
13
5 000 €
5 000 €
17 829,69 €
14
5 000 €
5 000 €
12 829,69 €
15
5 000 €
5 000 €
7 829,69 €
16
5 000 €
5 000 €
2 829,69 €
17
5 000 €
2 829,69 €
0
18
5 000 €
19
5 000 €
20
5 000 €
Total
100 000 €
1
Optimiser la déduction des frais professionnels
Année
100 000 €
(*) L’amortissement dégressif s’élève à 47 829,69 € x 10 % = 4 782,969 €.
L’amortissement linéaire (5 000 €) est plus élevé de telle sorte que le
contribuable peut appliquer l’amortissement linéaire.
Sont exclus du régime de l’amortissement dégressif les immeubles dont le droit
d’usage a fait l’objet d’une cession au profit d’un tiers. C’est p.ex. le cas lorsque
l’immeuble est donné en location ou mis à disposition du dirigeant ou d’un
travailleur.
Les frais accessoires relatifs au terrain (p.ex. les droits d’enregistrement) peuvent
être déduits en comptabilisant une réduction de valeur (instruction Ci.RH 421/537.245 –
AOIF n° 53/2004 du 15 juillet 2004).
Les autres frais accessoires peuvent être amortis intégralement (l’année de
l’acquisition du bien immobilier) ou selon un rythme déterminé par la société pour
autant qu’elle soit considérée comme une PME au sens de l’article 15 du Code
des sociétés.
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2.1.2. 1
À quoi devez-vous être attentif ?
Immeuble bâti existant
Lors de l’achat d’un bien immobilier bâti, le prix du terrain et des constructions
Optimiser la déduction des frais professionnels
proprement dites ne font que rarement, voire jamais, l’objet d’une convention dis­
tincte. Étant donné que la valeur d’investissement correspondant au terrain ne peut
pas être amortie, il convient de scinder la valeur d’acquisition du bien immo­bilier
entre, d’une part, le terrain et, d’autre part, la construction proprement dite.
Les receveurs de l’enregistrement et/ou les géomètres-experts au service de
l’administration du cadastre, de l’enregistrement et des domaines déterminent
dans la majorité des cas la valeur du terrain en fonction des prix des terrains à
bâtir (€/m²) et déterminent ensuite la valeur amortissable des constructions en
soustrayant purement et simplement la valeur du terrain.
Or, il a été établi en droit et en fait que la détermination de la valeur d’un terrain bâti
est clairement différente de la détermination de la valeur d’un terrain non bâti.
Pour déterminer la valeur amortissable d’un bien immobilier bâti, il y a lieu, selon
une jurisprudence constante, de procéder à une ventilation entre la valeur du
terrain et la valeur du bâtiment à la lumière d’une évaluation dans laquelle sont
déterminées à la fois la valeur du terrain et celle du bâtiment (question parlementaire
n° 1 848 du 25 janvier 2002 de Mme Vanlerberghe).
La valeur du terrain doit être déterminée en fonction de la construction existante.
Dans ce cas, la valeur du terrain ne correspond pas à celle d’un terrain non bâti
et constructible. En effet, la valeur du terrain est grevée de la construction qui
s’y trouve. Il y a donc lieu, en fonction du type, de l’état et de la fonctionnalité
de la construction, de la superficie non bâtie disponible et utilisable, de l’utilité
immédiate ou future du terrain, etc., d’appliquer un taux de réduction sur la valeur
du terrain non bâti.
Afin de connaître la valeur du bâtiment, on peut dès lors déduire de la valeur totale
du bien la valeur du terrain ainsi obtenue.
Si le bâtiment n’a manifestement aucune valeur et n’est bon qu’à être démoli,
pour connaître la valeur réelle du terrain, il y a lieu de déduire de la valeur du
terrain non bâti, les frais de démolition et de dégagement.
Achat d’un bien immobilier moyennant une rente viagère
Les règles relatives à l’acquisition de biens contre paiement d’une rente viagère
sont exposées en détail dans l’avis n° 149/1 que la Commission des normes
comptables a publié dans le bulletin CNC, n° 16, avril 1985, p. 17-23 (Com. IR 61/276
à 284).
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Ces règles peuvent être synthétisées comme suit.
La société enregistre à l’actif du bilan la valeur d’acquisition du bien. Cette valeur
correspond au capital nécessaire, au moment de l’acquisition, pour assurer le
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service de la rente, augmenté, le cas échéant, du montant payé au comptant
et des frais. En contrepartie, elle constitue une provision au passif du bilan
ajustement annuel.
En d’autres termes, la valeur d’acquisition est constituée par le total :
1. De la valeur actuelle de la rente viagère à payer ; c’est-à-dire le capital qui,
au moment de l’acquisition de l’immobilisation, est nécessaire pour assurer le
service de la rente. Cette valeur est fonction du taux d’intérêt et de l’espérance
de vie du crédirentier ;
2. Du montant qui est éventuellement payé lors de l’achat ;
3. Des frais accessoires (p.ex. les droits d’enregistrement et les honoraires de
l’acte constitutif de la rente viagère).
Le fait que le bien soit acquis contre une rente viagère est donc sans influence
sur son classement à l’actif et sur le traitement comptable et fiscal qui lui est
appliqué. Le bien suit donc son régime propre et fait, le cas échéant, l’objet
d’amortisse­ments.
La rente viagère versée constitue, quant à elle, une dépense déductible. En
­revanche, l’ajustement annuel de la provision (diminution) constitue un produit
impo­sable. À l’expiration du contrat viager, la provision constituée devient sans
objet. Son annulation constitue alors un produit exceptionnel imposable.
Résidence de plaisance ou d’agrément
Les frais de toute nature qui se rapportent à des résidences de plaisance ou
d’agrément ne constituent pas des frais professionnels, sauf dans l’éventualité
où le contribuable établit qu’elles sont rendues nécessaires par l’exercice de son
activité professionnelle en raison même de l’objet de celle-ci.
Le Tribunal de première instance de Hasselt (jugement du 4 mai 2005) a précisé
à cet égard que l’administration doit établir que l’immeuble pour lequel elle désire
refuser la déduction des frais répond effectivement à la définition de « résidence
de plaisance ou d’agrément ».
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Optimiser la déduction des frais professionnels
à concurrence dudit capital nécessaire. Cette provision fait ensuite l’objet d’un
2.2. 1
Location
2.2.1. Principe
Les loyers et charges locatives afférents à la location d’un bien immobilier (ou d’une
Optimiser la déduction des frais professionnels
partie d’un bien immobilier) affecté à l’exercice de l’activité professionnelle
constituent des frais professionnels déductibles lorsque les conditions générales
fixées à l’article 49 du CIR sont respectées (cf. Partie 1, I).
Par « loyer et charges locatives », il y a lieu d’entendre le loyer effectivement payé
en exécution d’un contrat de bail ainsi que toutes les charges de toute espèce
imposées au locataire par et au profit du propriétaire ainsi que les prestations
imposées au preneur bien qu’elles incombent normalement au bailleur (p.ex. les
frais afférents à des travaux de réparations qui sont normalement à charge du
propriétaire).
2.2.2. À quoi devez-vous être attentif ?
Loyer qui se rapporte à une période future
Sur le plan fiscal, un loyer réellement payé pendant une année ou un exercice
comptable déterminé et qui se rapporte partiellement ou totalement à une période
future, est déductible à titre de frais professionnels de l’année ou de l’exercice
comptable de son paiement (Com. IR n° 49/13).
En revanche, dans le chef du bénéficiaire personne physique, le montant peut
être réparti sur toute la durée qu’il couvre pour autant qu’il s’agisse d’un revenu
imposable à titre de revenu immobilier (Com. IR n° 13/5).
Imposition des loyers dans le chef du bénéficiaire
Une distinction doit être faite selon que le bénéficiaire des loyers est un dirigeant
qui exerce dans la société un mandat d’administrateur, de gérant, de liquidateur
ou des fonctions analogues (article 32 du CIR – dirigeant de la première catégorie, ciaprès dénommé mandataire social) ou une autre personne.
➤➤ Première hypothèse : le bénéficiaire n’est pas un mandataire social
Le bénéficiaire des loyers est imposable sur le montant total net du loyer et des
avantages locatifs obtenus ou recueillis pendant la période imposable, c’est-à-dire
ceux qui ont été effectivement payés par le locataire. Le montant net imposable ne
peut cependant être inférieur au RC indexé, majoré de 40 %, en ce qui concerne
les biens immobiliers bâtis (RC indexé en ce qui concerne les biens immobiliers
non bâtis).
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