décret encadrement des loyers août 2012 v2

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décret encadrement des loyers août 2012 v2
A propos du décret du 20 juillet relatif à l’encadrement des loyers
lors du renouvellement du bail et lors de nouvelles locations
dans certaines zones géographiques
En 2010 un locataire du parc privé sur cinq dépense plus de 40% de ses revenus pour se loger à Paris et dans les grandes agglomérations (source commissariat
au développement durable 2012).
Le décret concerne l’agglomération parisienne et 38 agglomérations en métropole et dans les DOM.
La notion d’encadrement des loyers ne constitue pas une nouveauté car depuis 1989, l’agglomération parisienne connaît des mesures de ce genre. Un décret
annuel a pu s’appliquer aux baux de relocation (entre 1989 et 1991) puis aux seuls baux renouvelés.
Les zones retenues par le Ministère en charge du logement sont le fruit du croisement de 2 critères
A partir de données CNAF, Une évolution trop rapide des loyers, supérieure au double de la hausse moyenne de l’IRL qui est de 1,6%. Les zones visées par le
décret sont celles où la hausse moyenne a dépassé 3,2%
A partir des données CLAMEUR, le loyer moyen sur l’ensemble du territoire est de 10,6€ par m2. Les loyers moyens de 105% de ce loyer moyen ont été
considérés comme anormalement élevés soit un loyer de 11,10€ le m2
Le croisement de ces deux critères a permis de déterminer 38 agglomérations, 27 en métropole et 11 dans les DOM, elles représentent les zones les plus chères
où vit 40% de la population française. Le Beauvaisis et le Creillois sont concernés par cette mesure, cf. ci-dessous.
Pour le Beauvais le montant moyen des loyers est de 11,20€ par m2 avec une évolution moyenne annuelle de 3,8%
Pour le Creillois le montant moyen des loyers est de 11,40€ par m2 avec une évolution moyenne annuelle de 4%
Champ d’application du décret
Le décret s’applique aux locations de logements loués nus à titre de résidence principale. Les locations meublées, les logements qui sont encore soumis à la loi
de 1948 ne sont pas visés.
Adil 60
36 Rue Jean Racine 60000 Beauvais
03 44 48 61 30
www.adil60.org
Fax 03 11 45 46 74
Objet du décret
C’est l’encadrement des loyers des logements vacants proposés à la relocation, avec changement de locataire.
Les renouvellements de bail avec hausse de loyer sont également concernés.
Trois domaines locatifs résultent du décret : les logements où demeure une liberté de fixation du loyer, les logements où le loyer est égal au précédent loyer
majoré de l’IRL, les logements qui peuvent connaitre une autre majoration
Liberté totale de fixation du loyer
• La location de logements neufs
Par nature il s’agira d’une 1ère location. A la 2ème
location, il n’est plus possible de parler de logement
neuf
• Les logements décents faisant l’objet d’une
première location
• Les logements vacants ayant fait l’objet de
travaux de mise en conformité avec les
normes de décence.
Aucune exigence d’un montant de travaux. C’est le
résultat qui compte c'est-à-dire la conformité point
par point au décret du 30 janvier 2002.
Dans le silence du décret sur la période et par
analogie avec les autres mesures qu’il contient, on
considérera que les travaux ont été réalisés pendant la
période de vacance ou de relocation.
• Les logements qui ont fait l’objet depuis
moins de 6 mois de travaux d’amélioration,
portant sur les parties privatives ou communes
pour un montant d’au moins égal la dernière
année de loyer .
Pas de définition des travaux d’amélioration. On
se référera aux termes de la loi du 12 juillet 1967
Adil 60
Encadrement relatif de la fixation du loyer
• Travaux réalisés depuis la conclusion du dernier
contrat, portant sur les parties privatives ou
communes pour un montant d’au moins la moitié
de la dernière année de loyer. Le loyer annuel peut
être majoré de 15% du montant total des travaux
La notion de travaux de plus de 6 mois depuis la conclusion
du dernier bail est floue, particulièrement en cas de
renouvellements, toujours tacites. L’esprit du texte semble
plaider alors pour des travaux effectués lors de la dernière
période de renouvellement.
Rappelons que les baux passés par les personnes morales
se concluent et se renouvellent par périodes de 6 ans.
• Travaux d’amélioration et loyer manifestement sous
évalué
- Soit hausse du loyer annuel égale à 15% des
travaux
- Soit hausse égale à la moitié de la différence entre
le dernier loyer appliqué au locataire et le montant
des loyers pratiques dans le voisinage
C’est l’article 17c qui sert à déterminer les loyers pratiqués
dans le voisinage
• Loyer manifestement sous évalué mais pas de
travaux : hausse égale à la moitié de la différence
entre le dernier loyer appliqué au locataire et le
montant des loyers pratiques dans le voisinage
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03 44 48 61 30
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Encadrement des loyers
Dans tous les autres cas, le
nouveau loyer est égal à
l’ancien loyer appliqué, majoré
de l’IRL
Le texte évoquant l’ancien loyer
appliqué et non l’ancien loyer,
la question des révisions non
effectuées ne se pose pas.
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Force est de constater que de nombreux logements sortent du principe d’encadrement strict des loyers et que la plus grande vigilance s’impose dans le conseil
au bailleur ou dans la gestion locative. Le tableau ci-dessus constitue un exemple de grille d’entretien qui permettra par questionnements successifs de
déterminer le cadre juridique propre à la fixation du loyer pour chaque logement.
Par principe de précaution, les gestionnaires immobiliers devront demander à leur bailleur mandant la copie du précédent bail.
A noter que le décret contient une réelle prime aux travaux réalisés par le bailleur. Rappelons que ces travaux sont déductibles du revenu foncier. La question
de la sortie du micro foncier pourra se poser pour les bailleurs percevant un montant de loyer annuel inférieur à 15000€ par an..
Renouvellement du bail et loyers manifestement sous évalué
La hausse s’inscrit dans l’une ou l’autre des limites suivantes :
Soit la hausse est égale à la moitié de la différence entre le dernier loyer pratiqué et les loyers pratiqués dans le voisinage. L’étalement sur par tiers ou par
sixième prévu à l’article 17c continue de s’appliquer.
Soit la hausse est égale à 15% du coût des travaux réalisés par le bailleur depuis la dernière location, d’un montant au moins égal à un an du dernier loyer.
On notera que des procédures de renouvellement du bail conformes à l’article 17 C sont déjà en cours et les plus anciennes datent de février 2012 pour les
baux à renouveler en août 2012. Les loyers proposés ont parfois été déjà acceptés par les locataires. Or ces loyers proposés ne correspondent plus au cadre
juridique du renouvellement de bail tel qu’il résulte du décret du 20 juillet 2012. La hausse du loyer doit en fait être divisée par 2. Bien évidemment on ne peut
pas envisager la nullité des procédures déjà lancées et on peut penser que le nouveau loyer correspondant à une hausse divisée par 2 se subtituera de plein droit
à l’ancien loyer proposé par le bailleur et le cas échéant déjà accepté par le locataire.
Sanction et contrôle
Pas d’obligation d’indiquer le montant du dernier loyer pratiqué, ni de joindre la copie de la quittance. Mais ces obligations auraient être facilement
contournées par le bailleur de mauvaise foi.
Pas de renversement de la charge de la preuve en cas de litige.
Les communes isariennes concernés
Agglomération de Beauvais (on est en deçà des frontières de la CAB) : Beauvais, Allonne, Tillé, Goincourt
Agglomération de Creil (on dépasse les frontières de la CAC) : Angigourt, Blaincourt les Précy, Brenouille, Cauffry, Cinqueux, Cramoisy,Creil, Laigneville,
Liancourt, Mogneville, Monceaux, Monchy Saint Eloi, Montataire Nogent sur Oise, Précy sur Oise, Rantigny, Rieux, Saint Leu d’Esserent, Thiverny,
Verneuil en Halatte, Villers Saint Paul, Villers sous Saint Leu
Numéro vert
Un numéro vert a été confié au réseau ANIL- ADIL : le 0805 160 111
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En conclusion
La lecture attentive du décret révèle qu’est posée en filigrane la question de l’articulation entre la qualité et le prix des logements locatifs. Le marché
encourage-t-il un dérapage des prix en dépit d’une qualité stagnante voire déclinante ?
Toujours est-il que le décret introduit un tempérament significatif aux mesures d’encadrement qui permet soit une totale liberté de fixation du prix, soit une
relative liberté de fixation ou un encadrement relatif du prix via la hausse de 15% du montant des travaux.
Ce tempérament constitue un réel encouragement à la réalisation de travaux et en premier lieu des travaux d’amélioration thermique. Il n’est pas seulement un
encouragement à réaliser des travaux mais il est une prime aux travaux déjà réalisés par le bailleur.
Le décret constitue de manière indirecte un outil nouveau à prendre en considération dans les copropriétés où des travaux s’imposent et où les copropriétaires
bailleurs peuvent être les plus réticents.
Adil 60
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