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Gamme étendue de services pour investisseurs immobiliers aux Etats-Unis
Second trimestre 2010, Vol. 19, Numéro 2
Une stratégie d’investissement dans l’immobilier pour 2010
Alors que l’année 2010 est bien entamée, on observe toujours peu d’activité d’achat ou de vente
sur le marché immobilier américain. 2009 a connu le nombre de transactions le plus bas depuis la
seconde guerre mondiale et bien que le dernier trimestre ait vu une légère augmentation du nombre
de transactions, la stagnation du marché semble perdurer. Les raisons de cette situation sont assez
évidentes – tout d’abord, une quasi-absence d’offre de financement hypothécaire, ensuite des
attentes de prix déraisonnables de la part des vendeurs et pour finir, des banques et des gestionnaires
spéciaux qui semblent presque délibérément faire traîner les procédures de saisie, ce qui limite
le nombre de biens saisis mis en vente. Avec la reprise économique en cours, Falcon s’attend à ce
que ces trois facteurs évoluent de façon positive en cours d’année quand les banques se remettront
graduellement à offrir des hypothèques commerciales, que les vendeurs baisseront lentement leurs
prix à des niveaux pouvant attirer les acheteurs et que les saisies de biens pour non-paiement
se multiplieront.
Alors que relativement peu de propriétés sont mises sur le marché, il est surprenant de constater une
forte demande pour l’immobilier de qualité. Cette demande émane d’investisseurs institutionnels
américains, de fonds souverains ainsi que d’institutions étrangères et d’individus fortunés. Comme
elle se concentre sur un nombre limité de grandes villes américaines comme New York, Washington,
San Francisco, Boston, Los Angeles et Chicago, les prix dans ces villes sont remontés à des niveaux
que l’on n’avait pas observés depuis la fin 2006 et le début 2007. Pour Falcon Real Estate, les
investisseurs étrangers qui se lancent aujourd’hui sur le marché de l’immobilier commercial
américain devraient élargir leurs critères d’investissement et considérer les opportunités qui existent
sur d’autres marchés du pays. Ils devraient aussi travailler avec un conseiller en placements capable
d’accéder aux meilleures opportunités d’investissement sur la totalité du territoire.
Au-delà des marchés vedettes
Pour beaucoup d’investisseurs institutionnels américains, ainsi que
d’investisseurs étrangers qui s’engagent sur le marché immobilier
américain, il est naturel de vouloir se concentrer sur un certain
nombre de marchés géographiques importants et connus. Il existe
donc à l’heure actuelle un volume presque illimité de liquidités prêtes
à être investies dans l’immobilier à New York, Washington DC,
Boston, San Francisco, Chicago et Los Angeles. Il ne fait aucun
doute que ces villes constituent d’excellents marchés de bureaux,
chacune d’entre elles présentant des attributs particuliers qui
soutiennent le marché local. New York, par exemple, est l’une des
plus grandes villes du monde et l’île de Manhattan étant géographiquement limitée, la surconstruction de ce marché est difficile. À
Washington, la capitale du pays, on constate une demande presque
illimitée d’espace de bureaux de la part du gouvernement fédéral en
croissance constante et de l’ensemble des associations et groupes
lobbyistes qui, pour pouvoir travailler efficacement avec le gouvernement, doivent y avoir leur siège. En outre, aucun bâtiment ne devant
dépasser le Capitole en hauteur, cela limite de fait le volume d’espace
de bureaux à l’intérieur du District of Columbia. Boston et San
Francisco présentent également des marchés enclavés.
Dans ces villes, toutefois, la demande de biens dépasse considérablement l’offre qu’il est raisonnable d’envisager au cours des deux ou
trois années à venir. Falcon suit ces marchés de très près grâce à ses
bureaux de New York, Chicago, Californie et Washington DC, ainsi
qu’à ses nombreux contacts à Boston. Nous avons hésité à recommander un grand nombre de biens mis en vente sur ces marchés car,
à notre avis, les prix sont redevenus excessifs. Pour les immeubles de
bureaux, on observe à nouveau des taux de capitalisation autour de 4
et 5 %, ce qui ramène le marché aux niveaux des années 2006 et
2007, avant la récession.
des critères d’investissement plus larges
de nombreuses unités existantes en condominiums. Toutefois, le
marché des condominiums n’est plus un facteur et les appartements
s’échangent désormais sur une base plus normale. Pour finir, nous
pensons aussi qu’il convient de prendre en compte les bâtiments
d’entreposage ou logistiques bien situés et bien loués.
Chez Falcon Real Estate, nous pensons que les investisseurs
actuellement intéressés par le marché immobilier américain doivent
assouplir leurs critères d’investissement. Une méthode consiste à
élargir la définition de ce qui constitue une « ville » et à ne pas se
limiter au centre-ville ou aux zones intra-urbaines. Quand nous
suggérons à un investisseur d’envisager un marché « suburbain »,
nous parlons en fait d’une partie d’une « région métropolitaine »
étendue. La région métropolitaine de New York comprend le nord du
New Jersey ainsi que les régions limitrophes du Connecticut.
« Chicagoland » désigne l’agglomération étendue de Chicago, qui
comprend des centres de bureaux importants comme Oakbrook. Des
analyses similaires pourraient s’appliquer à toutes les grandes villes
du pays, comme Los Angeles, exemple parfait d’une région
métropolitaine comprenant plusieurs centres importants, dont
Burbank, Beverly Hills et Hollywood. Par conséquent, nous pensons
que les investisseurs devraient au moins envisager des biens situés à
la périphérie des grandes agglomérations.
Une dynamique de marché qui évolue
À notre avis, les investisseurs devraient également s’intéresser aux
biens disponibles sur d’autres grands marchés du pays. Chez Falcon,
nous avons identifié quatorze marchés que nous surveillons attentivement et sur lesquels nous publions un rapport trimestriel. Depuis
notre création il y a 20 ans, nous avons obtenu d’excellents résultats
avec nos acquisitions d’immobilier dans des villes comme Seattle,
Houston et San Diego et nous persistons à penser que ces villes, et
d’autres, devraient actuellement être prises en compte comme sites
d’investissement potentiels. Nous y observons des taux de capitalisation d’au moins 200 points de base supérieurs et nous ne pensons
pas que les risques y soient plus élevés que dans les villes de premier
plan. En fait, l’achat de biens dans les villes de premier plan peut
à l’heure actuelle présenter un certain risque en terme de taux
de capitalisation.
Par conséquent, de nombreux vendeurs s’adressent à leur courtier
pour identifier des candidats à l’achat crédibles et essaient de
négocier directement avec l’acheteur. Dans beaucoup d’autres cas,
les acheteurs adoptent la démarche proactive de contacter des
promoteurs et d’autres propriétaires afin d’acquérir des biens qui ne
sont pas officiellement sur le marché. Il est donc souvent avantageux
pour un acheteur étranger d’avoir un conseiller qui est bien établi sur
le marché américain et peut avoir accès aux transactions hors marché.
Autres classes d’actifs
Nous encourageons en outre les investisseurs à regarder au-delà du
marché des bureaux et à envisager d’autres classes d’actifs immobiliers.
Le secteur du commerce de détail, celui des appartements locatifs et
celui de l’immobilier industriel présentent des attributs uniques et
nous pensons que chacun mérite qu’on s’y intéresse. Falcon s’est
généralement concentré sur le segment haut de gamme, ou de luxe,
du marché commercial de détail car il offre les biens de la plus
grande qualité, qui bénéficient en général des meilleurs emplacements et sont loués à des locataires qui présentent d’excellentes
garanties de solvabilité. Les espaces commerciaux de détail situés sur
Madison Avenue ou Fifth Avenue à New York, Michigan Avenue à
Chicago, Union Square à San Francisco et Rodeo Drive à Beverly
Hills sont le type de biens que nous recommandons de préférence.
Nous considérons d’autre part qu’un portefeuille d’immobilier bien
diversifié doit comprendre des appartements locatifs car des études
du marché immobilier américain ont montré que ces appartements
affichent les meilleurs résultats à long terme et que ces résultats ont
un faible niveau de corrélation avec les autres classes d’immobilier.
Ces dernières années, le marché locatif a été faussé par la conversion
À l’heure actuelle, les transactions qui s’effectuent sur le marché
immobilier commercial américain sont plus vraisemblablement des
transactions hors marché que des transactions confiées à des courtiers
immobiliers. De nombreux vendeurs ne sont pas disposés à utiliser le
marché des enchères immobilières normal qui existe aux États-Unis
depuis des années car les résultats de ce procédé sont de plus en plus
incertains. Si des questions fondamentales se posent sur un bien
proposé à la vente en ce qui concerne la location ou un autre
problème, le nombre d’offres reçues est aléatoire et il risque d’y avoir
une grande plage d’offres. Avec le faible nombre de transactions
actuel, l’incertitude demeure quant au niveau de prix correct dans de
nombreux secteurs du marché immobilier. En outre, la crédibilité de
certains enchérisseurs lors d’une mise aux enchères est parfois
discutable et les problèmes des marchés du crédit peuvent toucher
d’autres offres.
Conclusion
Les investisseurs étrangers qui s’engagent sur le marché immobilier
américain en 2010 cherchent généralement à diversifier leur
portefeuille, en s’efforçant d’obtenir des résultats acceptables avec un
faible niveau de risque perçu. Pour Falcon Real Estate, la meilleure
façon de réaliser ces objectifs est de comprendre que les États-Unis
sont un très grand pays comprenant plus de 200 marchés immobiliers
distincts, dont 14 au moins peuvent être considérés comme majeurs.
Tout investissement immobilier comporte bien sûr un élément
subjectif et chaque investisseur a ses propres critères. Falcon est
malgré tout convaincu que ce sont les investisseurs qui sont prêts à
explorer le pays et toutes les classes d’actifs immobiliers qui
obtiendront les meilleurs résultats.
Nous pensons en outre qu’aujourd’hui, il est plus important que
jamais pour un investisseur étranger de s’assurer les conseils d’un
partenaire américain solide qui lui permettra d’accéder à tous les
biens à vendre. Falcon, qui est l’un des ces conseillers, recherche
pour ses clients les meilleurs retours sur investissement, avec le moins
de risque possible. À l’heure actuelle, nous obtenons ces rendements
en prospectant la totalité du pays et du marché immobilier pour
trouver des opportunités d’investissement attractives.
Pour de plus amples informations veuillez consulter
www.falconreal.com ou contacter Falcon Real Estate:
570 Lexington Avenue, New York, New York 10022
www.falconreal.com