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FRENCH-LOVING
POURQUOI AUTANT D’ARGENT INVESTI
EN FRANCE ?
GLOBAL ECONOMIC PICTURE
Whilst recovery ‘bumpy’, sentiment has improved
Eurostat Economic Sentiment Indicator
ECB Financial Stress Indicator
0,7
0,6
105
0,5
100
0,4
0,3
95
0,2
90
0,1
85
0
2011
Source: Eurostat, ECB
2012
2013
2014
Systemic Financial Stress
EU Economic Sentiment
110
GLOBAL ECONOMIC PICTURE
GDP growth generally improving across the region
2014
2015 – 2017 average
2%+ growth
2%+ growth
1-<2% growth
1-<2% growth
0.1-<1% growth
0.1-<1% growth
≤0% growth
≤0% growth
Source: Oxford Economics
EUROPEAN OFFICE TAKE-UP
& VACANCY
Western Europe
CEE
EU-27 Vacancy rate (%)
12
18 000
16 000
10
(in thousands sqm)
14 000
8
12 000
10 000
6
8 000
4
6 000
4 000
2
2 000
0
0
Source: CBRE EMEA Research, *FY 2014 estimates
PRIME OFFICES RENTAL GROWTH
5 Years to end 2019, annual average % change
Madrid
London (West End)
London (City)
Stockholm
Amsterdam
Munich
Paris
Frankfurt
Zurich
Berlin
Paris (La Defense)
Hamburg
Dusseldorf
Prague
Warsaw
-2
-1
0
1
2
per cent p.a.
Source: CBRE December 2014
3
4
5
CBD LEASING
(WESTERN EUROPE KEY CITIES)
2014 market performance
 France was the largest leasing market in Western Europe
 Paris accounted for 23% of total western Europe take-up
 London is 2nd largest, accounting for 16% of the market
Switzerland
2%
Spain
Portugal
6%
1%
United Kingdom
20%
Paris Ile-de-France
23%
Netherlands
5%
Italy
4%
France
27%
Ireland
2%
Germany
26%
Belgium
5%
Austria
2%
Source: CBRE EMEA Research – FY 2014 take-up based on Q4 estimates
France = top 4 French cities
Lille
Marseille Lyon 1%
2%
1%
PARIS OFFICE TAKE-UP
2014 showing signs of recovery:
Drivers of recovery
3 000
• Improved GDP growth
• Office based
employment index
forecast to rise
2 800
Take-up (thousands sqm)
2 600
• Changing occupier
requirements
2 400
2 200
2 000
1 800
1 600
1 400
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Source: CBRE EMEA Research
FRENCH FUNDAMENTALS
Employment forecast indicates stronger office demand
Paris – Office headcount employment
2750
2700
(Thousands)
2650
2600
2550
2500
2450
2400
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Sources: EMEA – Oxford Economics
GLOBAL CONTEXT
FOR CRE INVESTMENT
Commercial real estate investment accelerating

250

Investment volume ($bn)
200
150
2014 global investment up 18% on prior year
•
US +13%
•
APAC +4%
EMEA +32%
•
France 3rd largest market (€23bn), with activity up 41%
(3rd largest in French history)
•
France growing significantly faster than Germany, UK
and the European average
100
50
0
Americas
EMEA
Asia Pacific
Sources: EMEA – CBRE EMEA Research, US and APAC - Real Capital Analytics
GLOBAL CONTEXT
FOR CRE INVESTMENT
Capital Flows (H1 2014)
 Almost €19 billion came from outside of the European region in H1 2014.
 24% of that capital was invested in London. Paris was in second place with 16%.
 Germany’s Big 6 saw €1.4 billion invested – a 7.4% share of the total.
North
America
€12.4bn
14.7%
London
€4.5 bn
Paris
€3.0 bn
Madrid
€0.65 bn
Dublin
€0.60 bn
Dusseldorf
€0.47 bn
Asia
€3.0bn
3.6%
Middle East
€2.95bn
63.5%
Latin
America
€0.01bn
0.1%
Source: CBRE EMEA Research
Australia
€ 0.4 bn
0.5%
MOST ACTIVE INVESTMENT MARKETS,
2014
23.3
Paris remains a top 5 global office market
20.0
17.9
12.9
5.6
4.6
4.4
Source: Real Capital Analytics (office market, in bn €)
4.0
10.7
4.0
7.6
6.8
3.7
4.0
THE BIG DEALS LEAGUE
Number of investment deals worth
over €100m 2011-2014
160
140
120
100
80
60
40
20
0
London
Paris
Source: CBRE EMEA Research
Munich
Stockholm
Moscow
Warsaw
Frankfurt
Oslo
WHAT NEXT?
Growth forecast for French CRE investment
France
30000
Transactional volume (€m)
25000
20000
15000
10000
5000
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Source: CBRE
WHAT NEXT?
Opportunity
January 2014 forecast:
• Activity focused on
London and
peripherals
• Paris to be ‘cool’,
but would change
quickly




The Paris market stand to
gain disproportionately
from oil price falls
Impact of labour reforms
coming through
Weaker euro = improved
international
competitiveness
Interest rates lower for
longer
 Looking forward:
• Global activity will
grow (≈12%)
• EMEA growth
(≈17%)
 Occupational demand
is increasing
 Vacancy rates are
declining
 Rental growth
prospects are
emerging
 The case for investing
in France is
increasingly
persuasive:
 In 2014, investor
focus was London,
Spain and Ireland
 In 2015 the case for
up weighting France
in a portfolio looks
increasingly robust
LES INCONTOURNABLES
PUISSANCE MONDIALE
ÉCONOMIE MOINS VOLATILE
DÉMOGRAPHIE
ÉCONOMIE MOINS VOLATILE
Croissance du PIB (en volumes)
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
Allemagne Espagne Etats-Unis
France
Italie
RoyaumeUni
Source : Oxford Economics
Moyenne 2000-2014
Moyenne 2014-2020 (f)
Zone
Euro
DÉMOGRAPHIE
Taux de fertilité total en 2012
(nombre d’enfants par femme)
2,50
2,0
2,00
1,50
1,9
1,6
1,4
1,00
0,50
0,00
Allemagne
Source : Banque Mondiale
France
RoyaumeUni
Union
Européenne
Sentiment économique : le pessimisme français
Hongrie
Royaume-Uni
Irlande
Suède
République Tchèque
Allemagne
Octobre-Décembre 2014
Portugal
Moyenne Union Européenne
Octobre-Décembre 2013
Espagne
Pays-Bas
Grèce
Pologne
Roumanie
Belgique
Danemark
Italie
France
Autriche
Finlande
-10
Source : Oxford Economics
-5
0
5
10
15
Différence par rapport à la moyenne historique
20
25
DE GRANDES ENTREPRISES
Top 10 des pays du Global 500 (en nombre d’entreprises)
Etats-Unis
Chine
Japon
France
Allemagne
Royaume-Uni
Corée du Sud
Suisse
Pays-Bas
Canada
0
Source : Fortune
20
40
60
80
100
120
140
LES ENJEUX
ÉTAT PROVIDENCE
DETTE
POIDS DES NORMES
TAXES ET IMPÔTS
Synthèse des principales taxes et impositions grevant
l’acquisition d’un appartement pour un prix
de 200.000 € TTC
TVA ou équivalent
Surcoût lié à la déperdition de
TVA
Droits d’enregistrement
27% du prix
d’acquisition
Taxes indirectes
20% du prix
d’acquisition
21 000 €
(11%*)
20 000 €
(10%*)
32 000 €
(16%*)
10% du prix
d’acquisition
18 000 €
(9%*)
France
Source : Fidal 2014
19% du prix
d’acquisition
17% du prix
d’acquisition
3 500 €
(2%*)
12% du prix
d’acquisition
9% du prix
d’acquisition 5 000 €
34 000 €
(17%*)
18 000 €
(9%*)
Allemagne RoyaumeUni
(3%*)
17 000 €
(8%*)
Pays-bas
17 000 €
(8%*)
Italie
34 000 €
(17%*)
Espagne
Belgique
*Pourcentage du prix d’acquisition
DETTE
Dette (en % du PIB, en 2011)
600
Institutions financières
Entreprises non financières
500
Ménages
Gouvernement
400
300
200
100
0
Royaume-Uni
Espagne
France
Italie
Etats Unis
Allemagne
Source : Haver Analytics; Bank for International Settlements; banques centrales ; McKinsey Global Institute
LA FRANCE, 3E MARCHÉ IMMOBILIER
EUROPÉEN
PARIS, SEULE CONCURRENTE DE LONDRES
Top
Volumes investis
depuis 2003
(en Mds €)
Top
Volumes investis
sur la période
2003 – 1S 2014
(en Mds €)
Grande-Bretagne
671
Central London
235
Allemagne
322
Paris (IDF)
136
France
192
Stockholm
43
Suède
118
Source : CBRE
UNE CAPACITÉ D’ATTRACTION POUR LES
CAPITAUX INTERNATIONAUX SANS ÉGALE
Origine des capitaux sur les principaux
marchés internationaux en 2013-1S 2014
60
Mds $
50
40
Non domestique
30
Domestique
20
10
-
Londres
New
York
Source : CBRE
Paris
(IDF)
Tokyo
Sydney Singapore Shanghaï
Hong Houston
Los
Kong
Angeles
UN MARCHÉ LOCATIF AVEC UNE LARGE
PALETTE D’UTILISATEURS
Secteur d’activité des preneurs bureaux IDF
depuis 2000 (pour les surfaces > 1 000 m²)
4%
5%
SERVICES IMMOBILIERS
6%
24%
AUTRES
8%
9%
COMMUNICATION – CREATION
JURIDIQUE - CONSEIL
TRANSPORTS LOGISTIQUE
DISTRIBUTION
TECHNOLOGIES DE L'INFORMATION ET
DE LA COMMUNICATION (TIC)
21%
11%
14%
SECTEUR PUBLIC
FINANCE - ASSURANCE
INDUSTRIES
Source : CBRE
UNE PRODUCTION NEUVE MAÎTRISÉE
ASSURANT UN TAUX DE VACANCE PEU
VOLATIL
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Paris
Ile-de-France
Berlin
Francfort
Munich
Source : CBRE
3T 2014
Milan
Madrid
Central
London
FAIBLE VOLATILITÉ DES RENDEMENTS
LOCATIFS EN FRANCE
8%
7%
6%
5%
4%
3%
RoyaumeUni
Italie
Pays-Bas
USA
Espagne
Point
haut
Point
bas
2013
Source : IPD
France
Allemagne
UNE MEILLEURE RÉSISTANCE DES VALEURS
VÉNALES QU’AILLEURS EN EUROPE
Évolution du rendement en capital
Base 100 en 2007
100
95
France
90
Allemagne
85
États-Unis
Royaume-Uni
80
75
Espagne
70
65
60
2007
2008
Source : IPD
2009
2010
2011
2012
2013
DES INVESTISSEURS US MOINS PRÉSENTS
QU’ATTENDUS
Poids des Nord-Américains dans
l’investissement en France
En volumes
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Source : CBRE
LA LOGISTIQUE, UNE OPPORTUNITÉ
Loyers et taux de rendement « prime » fin
2014
40 - 110
€/m²
5,25 %
6,00 %
6,75 %
40 - 60
€/m2
Source : CBRE
55 - 80
€/m²
LA FRANCE, N°1 MONDIAL POUR
L’ACCUEIL DES NOUVELLES ENSEIGNES
Nouveaux entrants par pays en 2013
France
Japon
Chine
Hong Kong
Allemagne
Royaume-Uni
Singapour
Taïwan
Pologne
Corée du Sud
Emirats Arabes Unis
Inde
Roumanie
République Tchèque
49
45
43
40
33
30
25
22
22
21
20
20
19
Source : CBRE
56
CROISSANCE CONTINUE DE
L’INVESTISSEMENT RETAIL
Volumes investis en Mds d’€
Part du commerce dans le total France (%)
30%
7
6
25%
5
20%
4
15%
3
10%
2
5%
1
0
Source : CBRE
08
09
10
11
12
13
14
0%
… ET SUR L’INVESTISSEMENT « CORE »
Répartition des engagements par style d’investissement
Opérations > 50 M€, en volumes
7,3%
25,7%
67%
Source : CBRE
« Core »
« Core + »
« Value added/opportunitics»
LA FRANCE C’EST L’EUROPE !
Évolution des volumes d’investissement
200
Base 100 = moyenne 2003-2014
180
160
140
Europe
120
France
100
80
60
40
2003
Source : CBRE
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014