L`investissement en nue

L’investissement en nue-propriété
Le modèle d’investissement en nue-propriété repose sur le principe d’un démembrement
du droit de propriété, entre “la nue-propriété” et “l’usufruit”, pendant une durée fixe (d’au
minimum 15 ans), définie contractuellement pour chaque programme immobilier.
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L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier de qualité.
L’usufruit est acquis simultanément pour par un bailleur social ou institutionnel qui
assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes.
Au terme de l’usufruit temporaire, à la fin du démembrement de propriété, la
reconstitution de la pleine propriété au bénéfice de l’épargnant est automatique et
s’effectue sans frais, ni formalité.
Quels sont les avantages d’investir en nue-propriété ?
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Vous maximisez votre capacité d’investissement en n’achetant que la valeur de la
nue-propriété . Acquérir un bien en nue-propriété revient à percevoir sous la forme
d’une décote immédiate sur le prix d’acquisition la totalité des loyers nets de fiscalité
qui auraient été encaissés sur la période de l’usufruit temporaire.
Votre effort d’épargne est défini et connu dès l’origine : aucune dépense imprévue
ni risque locatif (vacance de locataire…) ne pèse sur la rentabilité de votre placement
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contrairement à un investissement immobilier locatif ou à un achat en viager, basé sur un aléa
au sens juridique du terme. En effet, l’acheteur en viager (appelé le débirentier) acquiert la
propriété du bien en échange d’un bouquet (un capital payé le jour de l’achat) et du versement
périodique d’une rente pendant toute la durée de vie du vendeur du logement (appelé le
crédirentier). Dans le cas d’une vente en viager occupé, le crédirentier habite le bien et ce,
jusqu’à la fin de sa vie ; dans le cas d’une vente en viager libre, le bien est vendu libre de toute
occupation ; dans le cas d’un viager sous forme de "vente à terme", la durée de paiement est
limitée dans le temps mais le vendeur bénéficie d’un droit d’habitation jusqu’à la fin de sa vie.
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Un investissement immobilier serein, sans les contraintes de gestion. Dans le cadre
d’un démembrement immobilier, le bailleur-usufruitier, dont les obligations sont définies
dans une notice d’entretien contractuelle, assure la gestion locative et l’entretien de l’immeuble
(parties communes et privatives) pendant toute la durée de l’usufruit temporaire.
Comment choisir son bien en nue-propriété ?
La valorisation d’un bien immobilier dépend avant tout de sa situation géographique. Les
programmes immobiliers neufs ou déjà existants situés là où la demande locative est soutenue
et l’environnement attractif, réservent les meilleures perspectives patrimoniales.
Pour cette typologie d’investissement, il convient à notre sens d’intervenir exclusivement
dans les métropoles et les agglomérations dont le dynamisme économique et les projets
urbains réservent de fortes perspectives de valorisation, notamment Paris et le Grand Paris,
la Côte d’Azur et le littoral méditerranéen, la région lyonnaise, le pays genevois et l’arc
Atlantique. La qualité et le standing de construction des appartements achetés en nuepropriété sont les gages de la pérennité de votre investissement immobilier. Le promoteur doit
veiller au respect des normes thermiques et environnementales et répondre aux exigences
strictes sur le choix des matériaux et des prestations, ainsi que sur la qualité du style
architectural de ses programmes immobiliers.
Quand investir en nue-propriété ?
Il s’agit d’apporter une réponse efficace aux différentes stratégies d’investissement
immobilier selon votre âge, vos revenus, votre situation familiale ou fiscale. Il s’agit d’une
stratégie répondant aux enjeux d’épargne des grandes étapes de la vie :
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Sécurisez votre épargne et constituez un patrimoine immobilier,
Préparez votre retraite et bénéficiez de compléments de revenus à terme,
Protégez votre famille et transmettez votre patrimoine,
*Optimisez votre fiscalité, impôts sur le revenu ou ISF
Pour rappel :
 Défiscalisation des revenus fonciers existants pour un investissement réalisé à crédit - Art.
31,I,1°,d CGI (depuis décembre 2008 / LDFR 2008
 Réduction de la base taxable ISF du montant de la nue-propriété si l’achat est réalisé en
fonds propres - Art 885 G quater du CGI modifié par l’art 13 de la LF 2013*
 Hors plafonnement global des niches fiscales.