Affaire pré judiciaire Garage automobile Messieurs, Je vous prie de

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Bordeaux, le Expert près la Cour d’Appel de Bordeaux
Pascal LESIEUR
MRICS
Mob. : 06 07 75 72 16
Tél. 05.56.02 22 49
[email protected]
Affaire pré judiciaire Garage automobile
Messieurs,
Je vous prie de trouver ci-joint mon rapport d'expertise en double
exemplaire et ma note d’honoraires.
Vous en souhaitant bonne réception, je vous prie de croire,
Messieurs, à l'assurance de ma parfaite considération.
Pascal Lesieur,
PRJ
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SOMMAIRE
I - M I S S I O N ....................................................................................................................... 3
II - DÉROULEMENT DE LA MISSION ............................................................................. 3
III - RAPPORT D'EXPERTISE ............................................................................................... 4
I. IDENTIFICATION ............................................................................................................. 4
II. SITUATION ....................................................................................................................... 4
III.
DESCRIPTION cf photos-plans ................................................................................. 5
III.1.
Le terrain ............................................................................................................... 5
III.2.
Les bâtis ................................................................................................................ 5
IV.
CONDITIONS D’OCCUPATION ................................................................................ 6
V.
ESTIMATION ................................................................................................................ 7
VI.
CONCLUSION ............................................................................................................ 11
ANNEXES : plans, photos
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I - MISSION
Nous, Pascal Lesieur expert immobilier, demeurant 126 rue de l’école normale
à BORDEAUX, avons été commis en qualité d'expert par , dans un litige opposant locataire
et bailleur
 Avec pour mission de déterminer la valeur locative de renouvellement AU
II - DÉROULEMENT DE LA MISSION
Nous avons visité les lieux le.
Le garage automobile nous remettait les documents suivants :
Tableaux de surfaces
Baux, sous baux,
Congés
Acceptation de renouvellement de bail
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III - RAPPORT D'EXPERTISE
I. IDENTIFICATION
Ensemble immobilier à usage de concession automobile « »
Sis à
Consistance de l’immeuble :
 Bâtiment A élevé d’un rez de chaussée avec
mezzanine
 Bâtiment B élevé d’un rez de chaussée avec
mezzanine
 Bâtiment C élevé d’un rez de chaussée et d’un étage
droit
 3 bâtiments 1 et 2 élevés d’un simple rez de chaussée
 Terrain attenant à usage de voies de circulations, de
parkings et d’espaces verts
Désignation cadastrale : section n° pour une contenance totale de m2.
II. SITUATION
1) SITUATION GENERALE
2) SITUATION PARTICULIERE
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III. DESCRIPTION CF PHOTOS-PLANS
III.1.
Le terrain
4 accès, 240 m sur l’avenue de pour une profondeur de 130 m environ, en pente,
565 parkings. A noter que l’évacuation des eaux pluviales de l’enroulé bitumeux
est à reprendre partiellement.
III.2.
Les bâtis
Ensemble immobilier de édifié dès l’origine pour son usage et bien entretenu.
Elévation en bardage double peau, ossature et charpente métallique (type IPN),
huisseries en aluminium, murs rideaux partiels vitrés sur châssis aluminium.
Aménagement et équipement
Aménagement selon les standards de la marque de l’époque
Escaliers, climatisation dans le show-room, convecteurs dans les bureaux,
aérothermes dans la partie ateliers.
Extincteurs, alarmes, exutoires de fumée par sky dômes, télésurveillance, rail de
sécurité extérieur.
Câblage électrique et informatique sous plinthes périphériques.
Sonorisation showroom, éclairage extérieur.
Etat d’entretien
Bon en général mais quelques stigmates de vieillissement (couverture, ventilo
convecteurs).
Surface utile pondérée
(selon informations communiqués et sous réserve de certification par géomètre expert)
Usage
Show room
bureaux/locaux sociaux
activités
stockage
archives
Total
Synthèse
Concession automobile en bon état d’usage.
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m²
1000
1427
2264
1386
187
6264
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IV. CONDITIONS D’OCCUPATION
Analyse du bail
2 baux fermes de 9 ans au profit de ainsi détaillés :
Bailleur
Total
m² utiles
parkings
Prise
d'effet
Loyer/an
loyer/m²
200
200
02/05/2000
22 867 €
114 €
6064
459
02/05/2000
434 480 €
72 €
6264
659
457 347 €
73 €
Conditions particulières :
 Usage exclusif de négoce, réparation, entretien, locations de véhicules
 Toutes charges au preneur à l’exception des gros travaux relevant de l’article 605 et
606 du code civil
 DDG : 3 mois de loyer
 Révisions triennales fixées en 3 périodes
 Sous location autorisées.
 Clauses acquisitives
 Renouvellement : loyer fixé à la valeur locative de marché définie à dire d’expert. A
défaut d’accord, désignation d’un expert par le TGI de Bordeaux.
*Congé avec offre de renouvellement au 1/5/2009 au prix de 49 500 € €/an
**Congé avec offre de renouvellement au 1/5/2009 au prix de 879 500 €/an
Contestation du montant des loyers par le locataire.
L’accord porte sur une valeur locative de marché. Il doit donc en principe se forger sur la base de
comparables pertinents mais cette valeur locative de marché soumis au décret de 1953 (d’ordre
public) ne peut s’extraire de l'article L.145-33 qui énonce :
Conformément à l'article L.145-33 du code de commerce, la valeur
locative du bail à renouveler est déterminée selon les cinq éléments mentionnés aux
articles 23-1 et suivants du décret du 30 septembre 1953 à savoir :
Caractéristiques des lieux loués (article 23-1 du décret)
Destination des lieux loués (article 23-2 du décret)
Obligations respectives des parties (article 23-3 du décret)
Facteurs locaux de commercialité (article 23-4 du décret)
Prix couramment pratiqués dans le voisinage (article 23-5 du décret)
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La différence entre valeur locative (au sens judiciaire) et valeur
locative de marché (qui est explicitement reconnue par la CC) est que la valeur
judicaire doit s’appuyer sur un ensemble de valeurs locatives de marché, valeurs
locatives judiciairement fixée, valeurs de renouvellement (CA de Paris).
C’est donc les 2 valeurs locatives de marché mais soumis aux cinq
éléments mentionnés aux articles 23-1 et suivants du décret du 30 septembre 1953
qu’il convient ici de déterminer.
V. ESTIMATION
S’agissant de concessions automobiles, 2 méthodes comparatives sont
consacrées par la jurisprudence.
Soit détailler par nature de surfaces la concession (entrepôt, activités, parkings,
show-room, bureaux) et lui appliquer les normes du marché catégoriel.
Soit par comparaison directe avec des immeubles similaires, toutes surfaces
confondues.
Analyse
1. Marché du show room.
Il s’apparente par nature à celui des entrepôts commerciaux de moyenne
surface. Marché banalisé sur la CUB entre 70 et 130 €. Citons ainsi à sur la
même rive et de standing équivalent mais avec locomotive Auchan sur la zone
commerciale les loyers suivants :
 ,. Bail du 1/11/04, local de 510 m² ; loyer de 50 490 €/an et 53 598 € en
2006, soit 105 €/m²/an avec loyer net de charges et ICC, bien agencé
 ,. Bail du 1/4/04, local de 328 m² ; loyer de 40 000 €/an et 45 457 € en
2006, soit 138 €/m²/an avec loyer net de charges et ICC, bien agencé
 loyer de 132 €/1545 m²
 Bâtiment loyer de 61 €/477 m² signé en 2006 (état médiocre)
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2. Marché des locaux d’activités.
Marché également banalisé compris entre 40 et 70 €, cf comparables ci-dessous.
25comparables
3. Marché des bureaux/locaux sociaux.
Si la dominante des bureaux classiques de parcs tertiaires de bureaux est de
l’ordre de 100 à 120 €/m²/an en périphérie bordelaise, les bureaux
d’accompagnement d’activités économiques sont logiquement inférieurs surtout
dès lors que la part de locaux sociaux est élevée. Citions ainsi à Floirac des
bureaux d’activités en très bon état.
Identification du
local
Nom du locataire
VACANTS
TOTAL
Nature
du local
Surface
pondérée
Type de bail
Point de départ
Bureaux
200 m²
Bail commercial
Bureaux
200 m²
Entrepôts/Locaux
d’activités
998 m²
Bail commercial
1.398 m²
Loyer/m2
Observations
18.700 €
93,50 €
Niveau locatif normal
18.000 €
90 €
42.363 €
42 €
79.063 €
56 €
Loyer net en €
Niveau locatif normal
4. Marché des entrepôts.
En entreposage / logistique, l’ancien trouve preneur (souvent difficilement au
regard des standards désormais requis) dans la fourchette 30€/40 €.
5. Marché des archives
Il est d’usage de pondérer ces locaux à 0.20 de la valeur des bureaux.
6. Marché des parkings.
Les parkings extérieurs se louent généralement autour de 150 €/unité (Enora
park, Mérignac, Greenwich) quand ils ne sont pas purement et simplement
intégrés au loyer global. Nous ferons remarquer à ce stade que les normes cidessus s’entendent terrain et donc parkings intégrés. Cependant, compte tenu de
leur importance, nous les valoriserons en sus.
7. Marché des concessions automobiles.
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Marché couramment compris entre 50 et 80 €/m²/an, toutes surfaces confondues
 Entrepôt catégorie A de 8 587 m² à Langon. VEFA à 670 €/m², loyer 52 €/m², Taux
7.50% actes en mains.

Bègles : route de Toulouse : concession sur 4.053 m² de terrain avec 960 m² de
bâti (dont 210 m² de hall d’exposition), datant de 16 ans, vendu en avril 2004
(libre d’occupation) à 540.000 €, soit 562,50 €/m² toutes surfaces utiles
confondues.
 Mérignac : en façade sur rocade : concession louée 137.204 € pour un bâtiment
d’environ 2.000 m² dont 930 m² d’exposition soit 68,60 €/m² toutes surfaces utiles
confondues.
 Parempuyre : bâtiment pour vente de véhicules d’occasion de 882 m² au total
dont 418 m² d’exposition loué 63.400 €/an soit 71,88 €/m².
Appréciation du bien à estimer
Eléments de valorisation




Site tertiaire consacré avec concentration de concession
Belle visibilité d’angle sur le site
Ensemble cohérent et bien doté en parkings
Bon état d’équipement et d’aménagement
Eléments de dévalorisation
 Site non visible de la rocade
 Accès indirect de la rocade
 Ensemble daté de 1990
 Quelques travaux de rénovation à effectuer
 Trou d’air économique à la date du renouvellement AU 1/5/2009 DES
SUITES DE LA CRISE DES SUBPRIMES
Caractéristiques des lieux loués (article 23-1 du décret)
Nous en tenons compte par notre descriptif
Destination des lieux loués (article 23-2 du décret)
Nous en tenons compte en valorisant les différentes entités
immobilières par leurs destinations du bail. Nous excluons ici toute valorisation (de
type terrain à bâtir par exemple) qui serait contraire à la destination du bail)
Obligations respectives des parties (article 23-3 du décret)
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Nous en tenons compte en soustrayant les primes d’assurances et
taxes foncières qui ne sont pas les conditions usuelles de droit.
Facteurs locaux de commercialité (article 23-4 du décret)
Nous en tenons compte par l’analyse de la situation
Prix couramment pratiqués dans le voisinage (article 23-5 du décret)
Nous en tenons compte par nos comparables
1. Méthode par les composants comparables
Usage
m²
Show room
1000
bureaux/locaux
sociaux
1427
activités
Cap immo
SAPTA
Loyer/m²/an
Capimmo
SAPTA
1000
120 €
0€
120 000 €
1266
80 €
12 880 €
101 280 €
2264
2264
60 €
0€
135 840 €
stockage
1386
1386
30 €
0€
41 580 €
archives
187
39
148
20 €
780 €
2 960 €
Parkings
565
106
459
150 €
15 900 €
68 850 €
Total
6264
200
6064
29 560 €
470 510 €
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2. Méthode par comparaison directe
Au vu d’une majorité de facteurs positifs, nous retenons le haut de
fourchette, soit 80 €/ m² /an, soit :
Bail
Total
PRJ
m²
Loyer/m²/an
Loyer/an
200
80 €
16 000 €
6064
80 €
485 120 €
6264
160 €
501 120 €
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VI. CONCLUSION
Entre ces valeurs et après soustraction, nous concluons à une estimation des
valeurs locatives de :
Bail
estimation
prime d'assurance*
taxe foncière*
estimation
Cap Immo
22 780 €
207 €
13 715 €
8 858 €
SAPTA
477 815 €
4 717 €
34 879 €
438 219 €
Total
500 595 €
4 924 €
48 594 €
447 077 €
*montants communiqués rapport Atis Réal
Soit, en arrondissant :
Valeur locative au 1/4/20
Loyer : 10 000 €uros HT, HC/an
Loyer: 440 000 €uros HT, HC/an
Loyer total : 450 000 € HT, HC/an
Fait et clos en notre cabinet en 3 exemplaires, le
Pascal LESIEUR,
Cour d’Appel de Bordeaux
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